【畢業(yè)學(xué)位論文】（Word原稿）商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營典型—“波特模式”探究 -工商管理

1 深 圳 大 學(xué) 本 科 畢 業(yè) 論 文（設(shè)計(jì)） 題目 :商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營典型 “波特模式”探究 姓名 : 李權(quán)進(jìn) 專業(yè) : 工商管理 專業(yè) 學(xué)院 : 管理學(xué)院 學(xué)號 : 2005041247 指導(dǎo)教師 : 劉莉 職稱： 教授 2009 年 05 月 02 日 2 深圳大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）誠信聲明 本人鄭重聲明：所呈交的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)），題目商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營典型 “波特模式”探究是本人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果。對本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個人和集體，均已在文中以明確方式注明。除此之外，本論文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果。 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）作者簽名：李權(quán)進(jìn) 日期： 2009 年 05 月 02 日 3 目 錄 內(nèi)容摘要 . 5 關(guān)鍵詞 . 5 一、引言 . 5 （一）國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況 . 5 （二）目前我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的問題概述 . 6 二、相關(guān)研究綜述 . 7 （一）商業(yè)地產(chǎn)概述 . 7 1商業(yè)地產(chǎn)的含義 . 7 2商業(yè)地產(chǎn)的分類和特點(diǎn) . 7 3商業(yè)地產(chǎn)的總體運(yùn)行機(jī)理 . 10 （二）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)研究 . 11 1本文商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營研究的相關(guān)要素 . 11 2本文運(yùn)用的與經(jīng)營相關(guān)的理論簡述 . 12 3上述理論整合運(yùn)用的可行性說明 . 15 三、研究設(shè)計(jì) . 15 （一）研究目的和意義 . 16 （二）分析框架 . 16 （三）研究方法 . 17 四、波特商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營管理模式 . 18 （一）波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理集團(tuán)簡介 . 18 1創(chuàng)立者和公司發(fā)展歷程 . 18 2主營業(yè)務(wù)和 組織架構(gòu) . 19 3公司宗旨和文化 . 20 (二 ) 波特商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營模式（時間維度） . 20 1商業(yè)地產(chǎn)的分析開發(fā)階段：全程整 合（策劃）定位模式 . 20 2商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目實(shí)施階段：全程操盤執(zhí)行模式 . 25 3商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理階段：“虛實(shí)整合”運(yùn)營模式 . 28 （三）波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的戰(zhàn)略整合（空間維度） . 31 4 1戰(zhàn)略目標(biāo)整合 . 31 2核心體系整合 . 32 3競爭策略整合 . 32 五、波特整合經(jīng)營管理模式的總結(jié)和啟示（聯(lián)合維度） . 33 （一）波特整合經(jīng)營管理模式的總結(jié) . 33 1波特整合經(jīng)營的核心原理和實(shí) 質(zhì)綜述 . 33 2波特整合經(jīng)營的運(yùn)行機(jī)理與推廣價值綜述 . 35 3波特整合經(jīng)營管理模式形成的最基本原因 . 37 （二）波特整合經(jīng)營 管理模式的啟示 . 37 1波特整合經(jīng)營模式商業(yè)啟示 . 37 2波特整合經(jīng)營管理的管理學(xué)啟示 . 39 六、結(jié)語 . 40 注釋 . 40 參考文獻(xiàn) . 41 致謝： . 42 英文簡介 . 43 5 商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營典型 “波特模式”探究 李權(quán)進(jìn) （學(xué)號： 2005041247） 管理學(xué)院 工商管理 專業(yè) 指導(dǎo)老師：劉莉 教授 【 內(nèi)容摘要 】 在實(shí)踐和時間的歷程上，波特集團(tuán)以堅(jiān)持不懈地追求卓越的宗旨，探索、驗(yàn)證、積累、完善和創(chuàng)造了具有核心競爭力的整合經(jīng)營模式 （時間層面、空間層面、聯(lián)合層面的 綜合 探討） ，為集團(tuán)的發(fā)展創(chuàng)造 了關(guān)鍵的競爭優(yōu)勢，為業(yè)界樹立的商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營的典型，也為我國相 應(yīng)行業(yè)的規(guī)劃發(fā)展提供了 有價值的啟示 。 本文通過實(shí)證研究， 運(yùn)用二手資料分析和個人深度訪談等方式， 對波特集團(tuán)的整合經(jīng)營模式進(jìn)行探討，以明確其整合經(jīng)營的 基本原理、 運(yùn)行機(jī)理、形成原因和實(shí)現(xiàn)條件，為 “ 波特模式 ” 的拓展運(yùn)用建立理論基礎(chǔ)。 【 關(guān)鍵詞 】 整合經(jīng)營；波特模式； 競爭優(yōu)勢 ；價值集成； 創(chuàng)新集成 一、引言 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，伴隨著商業(yè)空間的運(yùn)動和拓展；商業(yè)空間的運(yùn)轉(zhuǎn)，伴隨著物流、資金流、信息流、商流的循環(huán)和優(yōu)化 ；在各種資源協(xié)同 流動 的過程中， 進(jìn)一步鞏固和促進(jìn) 了 市場經(jīng)濟(jì)體系配置和優(yōu)化資源的 能力 。 自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)加速度地發(fā) 展， 市場經(jīng)濟(jì)得到進(jìn)一步的完善， 商業(yè)空間的運(yùn)動和拓展更是 處 在速度、規(guī)模、 類型、 層次、風(fēng)格、 方式 等多方向多方面的升級和優(yōu)化 之 中 。近年來， 作為我國 目前和 未來 商業(yè)空間拓展的典型代表 商業(yè)地產(chǎn)興起和發(fā)展， 日漸成為了我國經(jīng)濟(jì)的健康、快速和有序發(fā)展的 至關(guān)重要的 空間載體， 為市場資源的平等競爭和優(yōu)化配置提供著 方向和動力。 然而，對于國內(nèi)來說，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理仍處在 起步 階段， 各方面問題的解決以及理論的構(gòu)建都需要我們進(jìn)一步的研究和探索 ，都需要我們進(jìn)一步的努力和總結(jié)。 基于這一認(rèn)真的 態(tài)度上， 筆者開展 本次 “ 波特商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營 ” 的探究。 （一）國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況 在一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，地產(chǎn)行業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈的“連鎖帶動”效應(yīng)，因此是各項(xiàng)資源和資金的中心集散地之一；與此同時，商業(yè)地產(chǎn)之于地產(chǎn)行業(yè)來說，其角色猶如集散地的中心 樞紐， 對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和結(jié)構(gòu)優(yōu)化 有著舉足輕重的 影響。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，自 2001 年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長率達(dá)到 33%，超出住宅投資增長率 6 個百分點(diǎn)；隨著 2007前后 房地產(chǎn)和證券市場的陸續(xù)升溫，方興未艾的中國 商業(yè)地產(chǎn) 的 投資 達(dá)到 了前所未有 高峰 。 1 目前我國 商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展 ， 經(jīng)筆者分析和總結(jié)，主要基于以下方面的原因。 從 消費(fèi)者 的角度 ，國民收入的持續(xù)提高， 消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，拉動商業(yè)經(jīng)濟(jì)； 從投資者的角度 ，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具高收益、長期獲利等特點(diǎn)，極具商機(jī)和活力； 6 從經(jīng)營者的角度，經(jīng)營方式靈活多元，持續(xù)客流的引力巨大，經(jīng)營空間備受 青睞； 從政府 部門角度 ， 重視商業(yè)地產(chǎn)對于產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖帶動效應(yīng)，采取主動支持態(tài)度； 從城市社區(qū)角度，商業(yè)地產(chǎn)成為城市化進(jìn)程和社區(qū)和諧的重要載體，得到大眾支持。 綜上所述，從多元主體的角度上看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是復(fù)合因素集成的結(jié)果 ，因此，其發(fā)展原因具有廣泛性、復(fù)雜 性以及綜合性 的特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)的存在，也正表明商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)對目前我國經(jīng)濟(jì)狀況 的影響 在日漸 深化。 正因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響力巨大，國外發(fā)達(dá)國家都非常重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與應(yīng)用，前期策劃整合、中期項(xiàng)目開發(fā)、后期招商經(jīng)營都在某種程度上形成了一系列比較完整的體系， 并且建立了基于價值鏈整合的優(yōu)化經(jīng)營模式，從而引導(dǎo)資源 流動和市場配置 。 2 因此，發(fā)達(dá)國家的崛起， 在某種意義上，是伴隨著商業(yè)地產(chǎn)興起和發(fā)展的歷程進(jìn)程。 相對外國的發(fā)展路徑， 我國 的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)具有起步較遲，但拓展迅速的特點(diǎn)。由于缺乏經(jīng)驗(yàn)的 借鑒和積累，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和營運(yùn)的過程中 卻導(dǎo)致了一些 問題 ，并且有待我們探討和解決。 （二）目前我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的問題概述 為了更為清晰地反映這些存在中的問題，筆者 通過規(guī)劃期、開發(fā)期、經(jīng)營期等時間維度對主要問題進(jìn)行 總結(jié)性 闡述。 規(guī)劃期的 主要 問題：市場研究板塊的工作沒有全面系統(tǒng)地落實(shí)，對商業(yè)定位理念和流程缺乏足夠的重視，定位不全面，往往只考慮消費(fèi)者層面，卻忽視了對投資者、開發(fā)者、經(jīng)營者乃至社區(qū)和政府等利益相關(guān)者層面的考慮， 沒有真正在這些關(guān)聯(lián)群體中尋找利益的平衡和結(jié)合點(diǎn)。然而這種均衡點(diǎn)往往是其市場發(fā)展的支撐 點(diǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)定位的關(guān)鍵。 開發(fā)期的 主要 問題： 一方面，由于規(guī)劃期的項(xiàng)目調(diào)研的準(zhǔn)備不充分，從而導(dǎo)致對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的認(rèn)識和把握不足，并且在布局上與市場的供求信息產(chǎn)生了失真和不對稱問題，容易導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布不均衡，以及 商鋪的 市場適應(yīng)度、靈活度的降低，從而更加容易形成 物業(yè) 的 過剩和空置現(xiàn)象 ，增大了投資風(fēng)險，同 浪費(fèi)了寶貴的城市土地資源 ，正如 資料顯示， 2005年，全國商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達(dá)到 3872 萬平方米，占各類商品房空置總面積的 27%，空置面積增速比商品住宅的空置面積增速高出 百分點(diǎn)。 2008 年前后，中國商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 達(dá)到高峰 ；同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)超出市場實(shí)際需求、商業(yè)用房空置率擴(kuò)大的問題 更加明顯3；另一方面，在開發(fā)以及施工過程中 ，對各方面資源 的 整合能力欠缺，缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的運(yùn)行機(jī)制， 難以形成各 方 主 體的 競爭力 優(yōu)勢 的互補(bǔ) 態(tài)勢，也就是說，難以形成高效而有序的“協(xié)同效應(yīng)”。 經(jīng)營期的問題： 首先，表現(xiàn)為在商業(yè)地產(chǎn)建成后，其招商模式缺乏多元的渠道，招商的方式缺乏靈活性并 且覆蓋面小，同時，招商過程缺乏時間維度上的整合，沒有做到物業(yè)落成和招商經(jīng)營的有機(jī)統(tǒng)一；其次 ，對經(jīng)營主題的定位缺乏深度的研究和探索，主題以及表現(xiàn)形式較為模糊 ；再次，表現(xiàn)為只重視開發(fā)卻輕視經(jīng)營，只注重短期獲利卻忽視持續(xù)獲利的后續(xù)經(jīng)營模式的探索與運(yùn)用；最后，對后期的物業(yè)管理采取較為被動的態(tài)度， 忽視 了對 顧客的 品牌忠誠度和美譽(yù)度建設(shè)模式的挖掘，物業(yè) 品牌 的 持續(xù) 塑造 意識相對薄弱。 綜上所述，我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營的上存在著多方面的問題， 然而，這些問題的有待探討與解決，一方面需要系統(tǒng)知識積累及其 指導(dǎo)下的實(shí)踐，另一方面又需要對成功企業(yè)及其 7 成功 開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的 有效 借鑒。因此，基于這一 認(rèn)識 前提下，筆者以 “ 波特 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理 集團(tuán) ” (簡稱為波特集團(tuán) )作為研究的主要對象，開展了本次實(shí)證 研究。 二、相關(guān)研究綜述 基于清晰而系統(tǒng)研究作為出發(fā)點(diǎn)，本章節(jié)首先對商業(yè)地產(chǎn)的基本知識 做 出總體性的介紹，其次對本次研究主要運(yùn)用的理論知 識作出闡述，緊接著對上述理論應(yīng)用的可行性以及普適性進(jìn)行分析說明，以為研究框架和分析路徑的提出奠定必要的基礎(chǔ)。 （一）商業(yè)地產(chǎn)概述 1 商業(yè)地產(chǎn)的含義 商業(yè)地產(chǎn)是“商業(yè)房地產(chǎn)”的簡稱，是地產(chǎn)和房產(chǎn)的總和，英文意思統(tǒng)稱“ 或者“ 。 總的來說， 對于商業(yè)地產(chǎn)的定義，業(yè)界主要有如下 四種 說法 4： （ 1）商業(yè)地產(chǎn)是 指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房 地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式和用途 上區(qū)別與普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。 （ 2）商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營為目的的地產(chǎn)開發(fā)。國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不參與商業(yè)經(jīng)營，也不長期持有物業(yè)以從中獲取租金收益。但從世界上其他國家的實(shí)踐看，商業(yè)物業(yè)其實(shí)不采取出租方式，而是和商戶共同經(jīng)營，獲取巨大的增值額。 （ 3）按物業(yè)用途劃分，房地產(chǎn)可以劃分為居住房地產(chǎn)、寫字樓房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)四大類及其他房地產(chǎn)?！斑@里所說的商業(yè)房地產(chǎn)主要就是指按 照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅的商業(yè)配套、購物中心、特色商業(yè)街、商業(yè)廣場、專業(yè)批發(fā)市場、 用途的房地產(chǎn)”。 （ 4） 王健林先生 （國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn) 的 研究學(xué)者 ） 認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。 它是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資，如果 開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。 綜合上述業(yè)界的觀點(diǎn)，同時結(jié)合本文研究對象（波特集團(tuán)） 業(yè)務(wù)開展 的實(shí)際 方向，筆者對商業(yè)地產(chǎn)的含義作出如下的界定：所謂商業(yè)地產(chǎn)，在功能層面可以理解為 基于商業(yè) 中長期盈利為目的，作為商業(yè)活動的空間載體而建造，主要 用于 商業(yè)活動 的開展與運(yùn)營的房產(chǎn)或地產(chǎn)物業(yè)，具體形式主要包括 酒店 、 超市 百貨 、臨街商鋪、大型住宅的商業(yè)配套、特色商業(yè)街、商業(yè)廣場、專業(yè)批發(fā)市場、購物中心、 及寫字樓等用途的商業(yè)物業(yè)；在 開發(fā) 運(yùn)營 過程 的 層面，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為 在構(gòu)建的過程中，將項(xiàng)目投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè) 態(tài)組合、招商、銷售和運(yùn)營管理按照有機(jī)整體的系統(tǒng)流程進(jìn)行開發(fā)營運(yùn) 的商業(yè)和 物業(yè)形態(tài)，其主要包括商場（超市、百貨、購物中心等）、娛樂場說、休閑型場所和各類商業(yè)辦公 場所 。 因此，主要基 于這兩種層面含義的理解和界定上，筆者對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理進(jìn)行探討 。 2 商業(yè)地產(chǎn)的分類和特點(diǎn) 8 業(yè)地產(chǎn)的分類 對象 分類 的實(shí)現(xiàn) 需要尋找或者建立標(biāo)準(zhǔn)， 商業(yè)地產(chǎn)也是如此，然而，商 業(yè)地產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)具有多樣性、復(fù)雜性、綜合性等特點(diǎn)，詳細(xì)分類如表 1所示 5： 表 1：按各種標(biāo)準(zhǔn)對商業(yè)地產(chǎn)的分類 分類標(biāo)準(zhǔn) 類型 具體形式 按功能類型 零售功能 購物中心、百貨商場、超市 娛樂功能 電影城、娛樂城、 餐飲功能 大中型酒店、中小型快餐店 健身、休閑功能 運(yùn)動會所、健康中心、美容中心 按購買消費(fèi)內(nèi)容 物品交易場所 購物中心、百貨商場、商業(yè)街 服務(wù)交易場所 餐飲、酒店 體驗(yàn)業(yè)態(tài) 娛樂中心、健身中心、美容中心 按客戶廣度 大眾客戶類 超市、餐飲店等 小眾客戶類 面向少數(shù)人群、如娛樂迪吧 按建筑形式 單體商業(yè)建筑 單一建筑體，獨(dú)立于其他建筑 底層商業(yè)建筑 如住宅底層商鋪 地下商業(yè)建筑 如地下商業(yè)街 綜合商業(yè)建筑 各種商業(yè)形式的混合體 按市場覆蓋范圍 緊鄰型 如小賣鋪、便利店等 社區(qū)型 菜市場、百貨、超市等 區(qū)域型 如購物中心 超大區(qū)域型 如中心商業(yè) 街 按商店銷售產(chǎn)品 綜合商店 提供貨物和服務(wù)的綜合商場 服裝和飾品店 服裝城、服裝批發(fā)市場、女裝店、鞋店等 家具和家居用品店 家具店、家俬城、家居裝飾材料店 便利店 超市、食品店、藥房 資料來源：基于價值鏈分析的商業(yè)地產(chǎn)定位的研究，崔勝和，哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文 ， 9 頁。 結(jié)合上述定義的界定，聯(lián)系研究對象和研究目的的實(shí)際，本文主要采取按照行業(yè)功能的標(biāo)準(zhǔn)對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行劃分，其具體 描述 如下： 商業(yè)地產(chǎn)按照行業(yè) 功能 可 劃分為 ： 零售功能商業(yè) 地 產(chǎn)、娛樂功能商業(yè)地產(chǎn)、餐飲功能商業(yè) 地產(chǎn)、健身服務(wù) 類商業(yè)地產(chǎn)、休閑類 商業(yè) 地產(chǎn) 、辦公類 商業(yè)地產(chǎn) 等。 （ 1）零售功能 商業(yè) 地產(chǎn) ：主要包括 超市、 百貨商場、 家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及 多元功能整合的大型購物中心（ 類型的商業(yè)房地產(chǎn)，并且，后者的發(fā)展勁力和潛力更為明朗。 （ 2）娛樂功能 商業(yè) 地產(chǎn) ：主要包括運(yùn)營 電影城、娛樂城、 商業(yè)活動 的商業(yè)房地 9 產(chǎn)。 其運(yùn)營模式有獨(dú)體運(yùn)營和聯(lián)合運(yùn)營等，并且對市場時尚 和個性化追求 具有較高反應(yīng)力。 （ 3）餐飲功能 商業(yè) 地產(chǎn) ：主要包括 大型餐飲和小型餐飲 的區(qū)域聚集地，其運(yùn)營 也有獨(dú)體和聯(lián)合運(yùn)營的 特點(diǎn)， 由于 資金、規(guī)模、市場定位、經(jīng)營管理的差異， 其發(fā)展 在某種程度上表現(xiàn)出明顯的 差距分化 的特點(diǎn) 。 但與此同時， 中國餐飲業(yè)的高速、 持續(xù)發(fā)展 又 成為中國商業(yè)發(fā)展的典型標(biāo)志。 （ 4）健身服務(wù)類商業(yè) 地產(chǎn) ： 隨著消費(fèi)群體收入水平以及城市化水平的提高， 隨著 人們對生活品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識 和要求 提升 ， 首先在國內(nèi)大中城市 （如北京、上海、深圳） 發(fā)展起來 的一種集鍛煉、娛樂、餐飲一體的場所類型，在一定的程度上是“后現(xiàn)代化進(jìn)程”的體現(xiàn)。 （ 5） 休閑類 商業(yè) 地產(chǎn) ：主要表現(xiàn)為 上述 功能之外的 ，或者起到互補(bǔ)作用 其他 休閑類 商業(yè)地產(chǎn)， 如主題公 園、水族館、游樂場等，而這類商業(yè)地產(chǎn) 無論是 在 運(yùn)營方式 還是在 國內(nèi) 地域分布上都 具有較大的 發(fā)展空間。 （ 6）辦公類 商業(yè)地產(chǎn)： 主要是指如辦公樓、寫字樓等商業(yè)辦公場所和物業(yè)，這類商業(yè)地產(chǎn)對整個商業(yè)運(yùn)作起到關(guān)鍵的“ 中心 信息庫”的作用。 業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn) 分類標(biāo)準(zhǔn)的多元性，源于對象屬性的復(fù)雜性 ，然而，商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)本身也有普遍性和地域差異性之分，下文主要介紹商業(yè)地產(chǎn)的普遍性特點(diǎn)。 一般來說，商業(yè)地產(chǎn)具有 資源投入高 、風(fēng)險 程度高 、收益 期望高 、 社會 貢獻(xiàn) 度高 、 經(jīng)營內(nèi)容復(fù)雜多樣、經(jīng)營管理高要求等特點(diǎn)。 資源投入高 ， 主要是 指整個項(xiàng)目從策劃、開發(fā)到經(jīng)營管理的各個環(huán)境都需要大量的持續(xù)的資金注入 （包括 調(diào)研策劃成本、建造成本、裝修成本、 經(jīng)營 管理 成本等） ，并且需要各方面的資源進(jìn)行整合與協(xié)調(diào)，一方面其涉及的資金鏈比較長、資金面比較廣，另一方面其整個項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程歷時較長，加上后續(xù)經(jīng)營和物業(yè)管理的資金， 該資源投入量以及融資渠道不得不加大考慮的權(quán)重。 風(fēng)險程度高 ，可以分為宏觀環(huán)境以及微觀環(huán)境兩類風(fēng)險。一般說來，整個宏觀市場對于房產(chǎn)項(xiàng)目來說具有極大的不確定性，經(jīng)濟(jì)、社會、政治、技術(shù)等綜合環(huán)境的突然變遷乃至政府政策的臨時變動，都會對整個房產(chǎn)項(xiàng)目 產(chǎn)生極大的風(fēng)險，一方面源于這些環(huán)境變動的不確定性，另一方面源于房產(chǎn)投資本身 的 市場敏感度和反應(yīng)力 較弱這一特點(diǎn)；從微觀環(huán)境來看，商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)密切聯(lián)系，而商業(yè)經(jīng)營本身就會受到一系列重要但又不確定的因素而制約著，如 建筑設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)、 地域環(huán)境、供需狀況、客流量、交通狀況、社區(qū)分布格局、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、停車位以至地區(qū)亞文化 和 時尚等因素 的 不確定 影響 ，同時，加上地產(chǎn)項(xiàng)目本身 投資規(guī)模大、資金消耗量大 、投資回收期長、經(jīng)營管理內(nèi)容復(fù)雜、經(jīng)營管理要求高等 特點(diǎn)，風(fēng)險 擬合程度 之高，可想而知。 收益期望高 ，顯然，從一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來說， 高收益往往高風(fēng)險，而高風(fēng)險的投資也往往是因?yàn)槭袌鲋黧w自發(fā)追逐高收益而產(chǎn)生的，商業(yè)地產(chǎn)在 近年來受到各方投資者和經(jīng)營者的青睞，也足以說明商業(yè)地產(chǎn)投資的可觀回報 。 然而，高投資回報率的最理想要求是高利潤而低成本，顯然要做到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目低成本是幾乎不可能的，因此，只能在高利潤中著手。而這些利潤的來源主要靠的是后續(xù)經(jīng)營的租金以及其他方面的收入， （ 當(dāng)然 也 不排除 投資者采取產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行物業(yè)出售 ） ，雖然回收期較長，但基于持續(xù)收益，以及在經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展過程中物業(yè)價值的高水平上揚(yáng)的可能，一般來說，這種以較高租金 （租金的具體契約 形 10 式也是多種多樣的） 為主要形式的持續(xù)現(xiàn)金流 和 樂觀的 物業(yè)“博弈型升值 ” 往往是 其高收益的主要來源。 社會貢獻(xiàn)度高 ， 是區(qū)別高收益這一特點(diǎn)而說的，此地的貢獻(xiàn)主要是從社會生態(tài)學(xué)的視角出發(fā)而說的。 商業(yè)地產(chǎn)的 “ 正確 ” 開發(fā) 和經(jīng)營 ，不但為投資者和經(jīng)營者帶來了 高收益的期望， 為周邊消費(fèi)群帶來 方便，同時，為周邊社區(qū)的商業(yè)繁榮、就業(yè)、生活質(zhì)量的提高、環(huán)境以及交通的改善創(chuàng)造了條件，為產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)輻射面的延伸和擴(kuò)大創(chuàng)造了條件，在某種程度上，也為城市化的進(jìn)程起著巨大的推動作用。 當(dāng)然，以上的理想狀態(tài)都是基于“正確”的基本假設(shè)之下而論的，因?yàn)?“不正確”開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)生往往會形成經(jīng)濟(jì)和社會資源的極大浪費(fèi)，并且對周邊社區(qū)產(chǎn)生“外部性影響”，而這些都是需要我們慎重考慮的。 經(jīng)營管理內(nèi)容復(fù)雜 ，一方面表現(xiàn)在因商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模、布局、定位、環(huán)境、階段的不同而面臨著不同的經(jīng)營內(nèi)容，另一方面，由于環(huán)境的強(qiáng)烈的不確定性促使對經(jīng)營策略 、 戰(zhàn)略進(jìn)行 隨時 調(diào)整而產(chǎn)生的經(jīng)營內(nèi)容的 拓展、豐富、升級。 經(jīng)營管理要求高 ， 在某種意義上說，經(jīng)營管理內(nèi)容的復(fù)雜決定了經(jīng)營管理的高要求，同時在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的世界里，由于利益主體的多元性， 管理客體的多面性，以及 影響因素的復(fù)雜性 的存在 ， 經(jīng)營 管理水平的要求也遠(yuǎn)遠(yuǎn)得到提高。 3 商業(yè)地產(chǎn)的總體運(yùn)行機(jī)理 在項(xiàng)目管理的視角上， 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體如下：項(xiàng)目選址 產(chǎn)品定位 運(yùn)作策劃 資金平衡 （主要是項(xiàng)目執(zhí)行 和運(yùn)營版塊 ） 經(jīng)營管理。 6 首先 ， 項(xiàng)目選址 。 這是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最為關(guān)鍵的一步， 涉及到項(xiàng)目開展的可行性分析和前期策劃， 做正確的事比正確地做事相對 重要， 因而其在很大的程度上決定了項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營的成敗。選址要充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)對地段和區(qū)位的高度敏感性，同時要充分考慮好地域人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)特點(diǎn)、 商家分布、 商圈大小、政府政策 、交通狀況等因素。 其 次， 產(chǎn)品定位 。在對宏微觀環(huán)境得到相對充足的了解的基礎(chǔ)上，進(jìn)行市場細(xì)分、聚焦、整合，并且在“整合差異化產(chǎn)品”的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)地產(chǎn)的功能定位。 再次 ， 運(yùn)作策劃 。主要 指在定位之后，對項(xiàng)目的具體運(yùn)作思路包括招商前尋找和確定主力店客戶、商店規(guī)劃、商品規(guī)劃和商戶組合等 。 7 招商前尋找和確定主力客戶，在一定的程度上成為了項(xiàng)目可行運(yùn)作的關(guān)鍵，一方面能夠在時間上實(shí)現(xiàn)客戶資源的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，同時 ， 能夠 在了解主力客戶需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 布局設(shè)計(jì)和 商店空間 規(guī)劃，從而降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險。 在商品規(guī)劃的過程中充分考慮到商品和商戶的組合，努力做到購物消費(fèi)、展示、表演、休閑、娛樂、餐飲的一體化，讓“體驗(yàn)式消費(fèi)”成為項(xiàng)目經(jīng)營的亮點(diǎn)。 再次 ， 資金平衡成為整個項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)進(jìn)行的重點(diǎn)。資金鏈緊密地貫穿于項(xiàng)目分析、設(shè)計(jì)、施工、竣工、運(yùn)營的整個過程。 同時， 商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期在 8年至 10 年 ，因此，在整個項(xiàng)目運(yùn)作流程中，我們必須要協(xié)調(diào)好 資金面 和 資金鏈 的關(guān)系 ，協(xié)調(diào)好開發(fā)融資和租售資金回流的關(guān)系。 最后，經(jīng)營管理。 商業(yè)經(jīng)營管理，可以說是 商業(yè)地產(chǎn)的命脈， 商業(yè)地產(chǎn)中地產(chǎn)僅是載體，商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)才是靈魂 。 8 11 運(yùn)營管理階段， 不僅僅要處理好開發(fā)商和消費(fèi) 者 的關(guān)系， 而是 要 處理 好開發(fā)商、 代理商、經(jīng)營商、物流商、消費(fèi)者、周邊社區(qū)、小業(yè)主以及政府各方利益相關(guān)者的關(guān)系，因此，在這個階段 管理 充滿了協(xié)調(diào)，充滿了挑戰(zhàn)和機(jī)會。 （二）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)研究 筆者認(rèn)為，經(jīng)營的含義可以從兩個維度上來理解。從狹義上說，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營僅僅是指商業(yè)、商店、商品在“買賣”意義上的相關(guān)行動，其中可以包括經(jīng)營戰(zhàn)略、策略、 模式、方式等；然而， 從從廣義上說，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營可以包括整個項(xiàng)目的 投資估算、 分析策劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、融資合作、開發(fā)執(zhí)行 、 代理合作、 招商、銷售和運(yùn)營管理 等 系統(tǒng)流程的整合 過程。 本文主要基于經(jīng)營的廣義視角 上進(jìn)行 研究和 論述。 1 本文 商業(yè)地產(chǎn) 經(jīng)營 研究 的相關(guān)要素 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，作為 產(chǎn)業(yè) 經(jīng)營的典型 ，具有普遍意義的經(jīng)營特點(diǎn)，也適用于普遍意義的經(jīng)營要素。因此，筆者在此借鑒美國學(xué)者加 里 2000）提出的 商業(yè)經(jīng)營模式 要素組合框架 9，以確立 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營研究的相關(guān)要素 和 方向 。 如圖 1 所示： 加里 為經(jīng)營模式包括四個主要的組成部分：（ 1）客戶界面，包括回應(yīng)處理與支持、信息與洞 察力、聯(lián)系 結(jié)構(gòu) 和動態(tài) ；（ 2）核心戰(zhàn)略，包含經(jīng)營宗旨、產(chǎn)品市場范圍和差異化基礎(chǔ)；（ 3）戰(zhàn)略資源，包含核心競爭力、戰(zhàn)略資產(chǎn)和核心流程；（ 4）價值網(wǎng)絡(luò)，包含供應(yīng)商、合伙人和 其他利益相關(guān)者的 聯(lián)合。 10 這些因素兩兩之間都形成一個界面 ,分別是：（ 1）客戶利益：連接客戶界面與核心戰(zhàn)略，指實(shí)際提供給顧客的特定利益組合；（ 2）配置：連接核心戰(zhàn)略與戰(zhàn)略資源，指某個企業(yè)以獨(dú)特的方法結(jié)合能力、資產(chǎn)與流程，來支持其特定策略；（ 3）公司邊界：連接戰(zhàn)略資產(chǎn)與價值網(wǎng)絡(luò)，代表公司哪些事自己做、哪些工作外包的決策。 11 可見， 這三 個界面將四個要素緊密地連成一個協(xié)調(diào)運(yùn)作的整體。此外，經(jīng)營模式還要達(dá)到效率、獨(dú)特性、一致性，并在利潤助推因素的作用下充分發(fā)揮效力。 其中， 利潤助推因素包括 了 收益遞增 （網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)、正反饋效應(yīng) 和學(xué)習(xí)效應(yīng)） 、競爭者排除 （尋求準(zhǔn)壟斷地位） 、戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì) （規(guī)模效應(yīng)、范圍效應(yīng)和集中效應(yīng)） 、戰(zhàn)略靈活性 （戰(zhàn)略彈性） 等 。 圖 1 商業(yè)經(jīng)營模式的要素組合框架 資料來源： 領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)變革 9 月 . 價值網(wǎng)絡(luò) 供應(yīng)商 合伙人 聯(lián)合 核心戰(zhàn)略 經(jīng)營宗旨 產(chǎn)品 /市場范圍 差異化基礎(chǔ) 戰(zhàn)略資源 核心競爭力 戰(zhàn)略管理 核心流程 客戶界面 回應(yīng)處理與支持 信息與洞察力 聯(lián)系結(jié)構(gòu)和動態(tài) 客戶利益 配置 公司邊界 效率 /獨(dú)特性 /一致性 /利潤助推因素 12 結(jié)合以上的要素組合框架，本文將會把這些要素運(yùn)用于對波特集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營的研究和分析之中。 在此，本著求實(shí)的精神，為了更為清晰運(yùn)用這些研究要素進(jìn)行分析，筆者認(rèn)為 需要通過 價值鏈整合理論、核心競爭力理論和社會生態(tài)學(xué)理論 ，對以上要素和素界面之間的聯(lián)系進(jìn)行整合闡述。 因此，筆者在此對三個理論進(jìn)行簡潔的介紹，并試圖說明三個理論與要素組合框架之間的聯(lián)系。 2 本文運(yùn)用的與經(jīng)營相關(guān)的理論簡述 值鏈管理 理論 價值鏈的概念是邁克爾 985 年在其所著的競爭優(yōu)勢一書中提出的，邁克爾 定義為：從原材料的選取到最終產(chǎn)品送至消費(fèi)者手中的一系列價值創(chuàng)造的過程。 價值鏈構(gòu)成如圖 2 所示 12： 圖 2 基本價值鏈構(gòu)成 資料來源：邁克爾 競爭優(yōu)勢 2006 年 6 月， 第一版 . 其中 ， 價值鏈中的價值創(chuàng)造活動主要分為基本活動和輔助活動基本活動主要有 ： 內(nèi)部后勤 、 生產(chǎn)作業(yè) 、 外部后勤 、 市場營銷 、 服務(wù) 等；輔助活動包括： 采購 、 技術(shù)研發(fā) 、人力資源管理、 企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施 等。 價值鏈管理 的過程，實(shí)際上是整合基本活動和輔助活動的聯(lián)系，以實(shí)現(xiàn)價值鏈各個環(huán)節(jié)之間的優(yōu)化協(xié)調(diào)效應(yīng)，降低企業(yè)組織和經(jīng)營成本，優(yōu)化核心業(yè)務(wù)，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的過程。 然而，價值鏈整合的最終目標(biāo)是企業(yè)利潤的獲取，而目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提是客戶利益的充分實(shí)現(xiàn)。因此，在這種意義上說，價值鏈管理理論的運(yùn)用， 實(shí)際上是整合價值鏈上的資源以持續(xù)為客戶創(chuàng) 造價值的過程， 體現(xiàn)了組合要素中的“客戶界面”和“核心戰(zhàn)略”及其接界面的 聯(lián)合。 心競爭力理論 自從 普拉哈拉德 (C K 加里 1990 年在哈佛管理評論發(fā)表“公司核心競爭力”一文后 ,核心競爭力 (論得到了學(xué)界、管理界和 企業(yè)界人士的廣泛關(guān)注 ,日漸 成為戰(zhàn)略管理 研究體系上的核心方向之一 。 經(jīng)過 對技術(shù)觀、資源觀、能力觀、知識觀、整合觀 的 分析、歸納和總結(jié)，筆者認(rèn)為， 13 核心競爭力是整合企業(yè)各種資源 (包括 物質(zhì)資源、技術(shù)資源、人力資源、知識資源、財務(wù)資源與組織資源 )，以及多方面 能力 (包括生產(chǎn)能力、管理能力、營銷能力、技術(shù)能力、員工能力 )所形成的 ， 能夠確保本企業(yè)在 較長時期內(nèi)的 市場競爭中獲得 持續(xù)競爭優(yōu)勢和發(fā)展的獨(dú)特能力，并且 是企業(yè)多種具有競爭優(yōu)勢的能力集合體。 同時 ，根據(jù) 普拉哈拉德 (C K 哈默 (觀點(diǎn)，核心競爭能力的 五項(xiàng)判別標(biāo)準(zhǔn)為：價值性、稀少性、難以模仿性、不可替代性和延展性等。 13五項(xiàng)判別標(biāo)準(zhǔn)相互承接 ，協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ， 具體意義 如表 2 所示： 表 2 判斷核心競爭力的 5 項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) 含義 有價值的 幫助公司消除威脅或利用機(jī)會 稀少的 不被其它許多公司擁有 難于模仿的 歷史的：一種獨(dú)特而有價值的組織文化和品牌 模糊性原因：競爭力原因和應(yīng)用是不清楚的 社會復(fù)雜性：人際關(guān)系，信任以及管理者、供應(yīng)商與客戶之間的友誼 不可替代的 不具有戰(zhàn)略對等的資源 具有延展性 能將競爭優(yōu)勢擴(kuò)散到本企業(yè)其它產(chǎn)品或服務(wù) 資料來源： K, . of J 1990 年 . 從組成要素上看， 核心競爭力 可以看成是 具有競爭優(yōu)勢的核心產(chǎn)品競爭力、市場競爭力、知識技術(shù)競爭力、人員競爭力、組織競爭力在企業(yè)內(nèi)的集成 （如 圖 ),用公式可表示為 :“企業(yè)核心競爭力 =核心產(chǎn) 品競爭力市場競爭力知識技術(shù)競爭力人員競爭力組織競爭力”。 14 如圖 3 所表示 。 同時， 根據(jù) 外國 學(xué)者 和 的觀點(diǎn)，當(dāng) 核心競爭力和與價值鏈連在一起的戰(zhàn)略流程組合起來 時，則 可以 構(gòu)成核 心能力 ,公式 表達(dá) 為 “核心能力 =核心競爭力 +戰(zhàn)知識技術(shù)競爭力 人員 競爭力 組織 競爭力 市場 競爭力 核心 產(chǎn)品 競爭力 核心 競爭力 圖 3 企業(yè)核心競爭力維數(shù) 資料來源：盛小平、孫琳 .企業(yè)核心競爭力理論透視 2006 年 . 14 略流程” 。 15 經(jīng)過分析 ， 筆者認(rèn)為， 核心競爭力理論，就其內(nèi)容本質(zhì)， 是企業(yè)核心資源、能力、競爭力和企業(yè)戰(zhàn)略的銜接過程， 對應(yīng)著組合要素中的“核心戰(zhàn)略”和“戰(zhàn)略資源” 的配置和界面連接。 略 生態(tài)理論 管理學(xué)學(xué)者 詹姆斯 穆爾 (在 1996年 出版了其專著競爭的衰亡。作者運(yùn)用 系統(tǒng)論 對 競爭 的 含義 進(jìn)行 反思 ,開辟了新的 戰(zhàn)略研究方向 ,以 生態(tài)學(xué) 的新視角解釋商業(yè)運(yùn)作 ,提出了企業(yè)、利益相關(guān)者、社會環(huán)境協(xié)同 進(jìn)化 的理念。 同時， 詹姆斯 穆 爾 (出了 “企業(yè) 戰(zhàn)略 生態(tài)系統(tǒng)”這一概念， 他 指出 ， 企業(yè)有如自然界的生物一樣生存在一個非常完整的生態(tài)系統(tǒng)之中，并且把“ 企業(yè) 戰(zhàn)略 生態(tài)系統(tǒng) ” 定義為 :以組織和個體的相互作用為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體 16。 具體的 企業(yè) 戰(zhàn)略生態(tài)系統(tǒng)如圖 4所示： 企業(yè)戰(zhàn)略生態(tài)系統(tǒng)， 尤其對于具有核心能力的企業(yè)， 按照其構(gòu)成成員的緊密性、重要性等標(biāo)準(zhǔn)，可以分為核心生態(tài)系統(tǒng)、擴(kuò)展生態(tài)系統(tǒng)、完整的戰(zhàn)略生態(tài)系統(tǒng)三個層次。其中，核心生態(tài)系統(tǒng)體現(xiàn)了 企業(yè)與其供應(yīng)商、消費(fèi)者、市場中介機(jī)構(gòu)等 價值鏈成員 的 “ 垂直 ” 關(guān)系 ；擴(kuò)展生態(tài)系統(tǒng)體現(xiàn)了企業(yè) 與股東、債權(quán)人、雇員 （工會） 、競爭者、交易伙伴、科研機(jī)構(gòu)、高校、政 府部門、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、當(dāng)?shù)鼐用?、媒體、環(huán)境保護(hù)主義者等 （企業(yè)邊界上的） 利益相關(guān)者的 “水平”關(guān)系；而完整戰(zhàn)略生態(tài)系統(tǒng) 涵括 了自然、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、科技、政治、法律、社會文化等宏觀環(huán)境的系統(tǒng)要素。 為了讓我們能夠更為清晰地理解戰(zhàn)略 生態(tài)理論，本文從已有的研究中摘錄了傳統(tǒng)戰(zhàn)略與戰(zhàn)略生態(tài)之間的比較。 17 正如表 3 所示。 15 表 3 傳統(tǒng)戰(zhàn)略與戰(zhàn)略生態(tài)的比較 比較項(xiàng)目 傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理與思維 戰(zhàn)略生態(tài)管理與思維 戰(zhàn)略制定 的 基本單位 行 業(yè)和公司是戰(zhàn)略制定的基本組織 戰(zhàn)略生態(tài)系統(tǒng)及生態(tài)共同體是戰(zhàn)略制定的基礎(chǔ)組織 競爭性質(zhì)與結(jié)果 有限的合作 協(xié)同進(jìn)化，生物適應(yīng)性 戰(zhàn)略中心 企業(yè)自身利益是中心議題 生態(tài)共同體的整體利益和公司在生態(tài)系統(tǒng)中的競爭地位是中心議題 戰(zhàn)略目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)行為的功能是公司內(nèi)部管理良好，并取得行業(yè)里的平均利潤 經(jīng)濟(jì)行為的功能是公司管理構(gòu)成生態(tài)系統(tǒng)中的各種聯(lián)盟關(guān)系 合作范圍 傳統(tǒng)合作局限在直接供應(yīng)商和顧客，改進(jìn)傳統(tǒng)供應(yīng)商和顧客關(guān)系，維持現(xiàn)存行業(yè)或國家界限 合作擴(kuò)展到所有參與者，并且不斷引進(jìn)新的參與者協(xié)同發(fā)展的共同體 競爭范 圍 競爭主要存在于行業(yè)內(nèi)不同公司或產(chǎn)品之間 競爭存在于戰(zhàn)略生態(tài)系統(tǒng)之間及特殊生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)和中心之間進(jìn)行 戰(zhàn)略管理的重點(diǎn) 培育核心能力、建立有利的市場地位 建立核心能力，培育核心生態(tài)系統(tǒng)和擴(kuò)展生態(tài)系統(tǒng) 技術(shù)假定與演化 本業(yè)之外的技術(shù)對企業(yè)的影響微乎其微 現(xiàn)在，各種技術(shù)時時彼此交錯，在某個企業(yè)里聞所未聞的技術(shù)正改變著整個產(chǎn)業(yè) 行業(yè)假定與邊界 行業(yè)結(jié)構(gòu)固定不變 許多產(chǎn)業(yè)正走向整合，其邊界在不斷模糊，許多產(chǎn)業(yè)已經(jīng)消失 競爭對手的確定 把行業(yè)內(nèi)公司作為直接競爭對手 現(xiàn)在很難分清誰是競爭者，隨著傳統(tǒng)行業(yè)分界 線逐漸瓦解，許多公司發(fā)現(xiàn)正在與許多不大可能面對的對手進(jìn)行著激烈的競爭 戰(zhàn)略的性質(zhì) 靜態(tài) 動態(tài) 資料來源：聶銳 , 張炎炎，戰(zhàn)略新范式 國礦業(yè)大學(xué)學(xué)報 (社會科學(xué)版 ) . 筆者認(rèn)為， 核心生態(tài)系統(tǒng)充分體現(xiàn)了競爭優(yōu)勢的內(nèi)核部分，代表著企業(yè) 及其價值鏈 的 核心競爭力（能力） ，對應(yīng)著要素組合框架中的“戰(zhàn)略資源”界面；而擴(kuò)展生態(tài)系統(tǒng)，充分地體現(xiàn)了競爭優(yōu)勢的外核部分，代表著企業(yè)的邊界價值、資源、關(guān)系的優(yōu)化整合，對應(yīng)著要 素組合框架中的“價值網(wǎng)絡(luò)”界面；同時，通過對完整戰(zhàn)略生態(tài)系統(tǒng)中的宏觀要素的反應(yīng)， 實(shí)現(xiàn)著“戰(zhàn)略資源”和“價值網(wǎng)絡(luò)”的界面連接， 實(shí)現(xiàn)著整個 “ 公司邊界 ” 的價值整合 。 3 上述理論 整合運(yùn)用的可行性 說明 綜合上文所述，本文以深入的視角，對 商業(yè)模式 要素組合之間的聯(lián)系進(jìn)行闡述，并且在明確要素和理論之間聯(lián)系，以及結(jié)合研究課題 實(shí)際 的基礎(chǔ)之上 ， 對 要 素組合所體現(xiàn)的理論本質(zhì)進(jìn)行充實(shí)和整合，從而 實(shí)現(xiàn)研究目的明確性、研究思路的清晰性、研究內(nèi)容的深入性和研究方向的可根據(jù)性。 因此，在此意義上，本文的理論整合運(yùn)用具有合理性。 三、研究設(shè)計(jì) 16 本章節(jié) 主要是對本次研究的目的、意義、 理論運(yùn)用、 分析框架、 方法 等進(jìn)行適當(dāng)?shù)?說明，為研究開展和寫作做好 適當(dāng) 的準(zhǔn)備。 （一）研究目的和意義 本次研究的主要目的：通過 對 波特 集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的整合經(jīng)營的研究，以明確波特集團(tuán)在 商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營中的競爭力的真正來源， 探討 波特集團(tuán)整合競爭力來源以實(shí)現(xiàn)競爭優(yōu)勢整合的方式，為 國內(nèi) 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理 及其 理論的發(fā)展 提供有意義的指導(dǎo)和方向。 本次研究的 具體 意義：第一，明確如何 實(shí)現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位 的全面性和準(zhǔn)確性；第二，明確如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)執(zhí)行中的戰(zhàn)略資源、核心競爭力、核心流程的有機(jī)結(jié)合；第三，明確如何實(shí)現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共贏的有效的后續(xù)運(yùn)營 方式。 第四，明確 如何實(shí)現(xiàn)定位、執(zhí)行、運(yùn)營 、戰(zhàn)略、核心體系、競爭策略 的整合經(jīng)營，以 真正地 提升企業(yè)和行業(yè)的競爭優(yōu)勢。第五，為我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展提供 可觀的方向、 探索性的理論指導(dǎo)和典型的成功藍(lán)本。 （二）分析框架 在此，通過 上述分析， 筆者 結(jié)合理論運(yùn)用的實(shí)際，把商業(yè)模式要素組合框架與 價值鏈管理 理論、核心競爭力理論、戰(zhàn)略生 態(tài)理論 有機(jī) 整合起來，并提出如下整合框架，以展現(xiàn)要素和理論之間的聯(lián)系，并把此 “理論整合框架” 運(yùn)用于 波特集團(tuán)整合經(jīng)營的 研究之中。 如圖 5 所示。 其中 ， 基于定位更為強(qiáng)調(diào)顧客價值的互動，筆者 運(yùn)用價值鏈管理理論，分析波特集團(tuán)如何在整合價值鏈的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)管理的整合定位，從而整合客戶利益； 基于執(zhí)行更強(qiáng)調(diào) 核心能力 和 戰(zhàn)略資源 的互動，筆者 運(yùn)用核心競爭力理論，識別波特集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中的核心競爭力及其來源，分析波特集團(tuán)如何整合核心競爭力的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)管理的全程操盤執(zhí)行，從而實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置； 基于運(yùn)營更強(qiáng)調(diào) 與環(huán)境 各方主體 之間的持續(xù)互動，筆者 運(yùn)用戰(zhàn)略生態(tài)理論，分析波特集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營 管理階段如何整合邊界相關(guān)者的資源公司邊界 客戶利益響應(yīng) 價值鏈管理理論：顧客 價值整合 核心競爭力理論：競爭力整合 配置 戰(zhàn)略生態(tài)理論：利益相關(guān)者整合 整合經(jīng)營：競爭優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)和整合 圖 5 理論整合框架圖 資料來源：本文依資料整理而成 效率、獨(dú)特性、一致性、利潤助推因素 17 和關(guān)系， 從而 實(shí)現(xiàn)共同進(jìn)步。 同時，筆者觀點(diǎn) ：當(dāng)企業(yè)的核心競爭力、價值鏈管理、戰(zhàn)略生態(tài)實(shí)現(xiàn)整合時，企業(yè)的競爭力、顧客價值、利益相關(guān)者也會實(shí)現(xiàn)整合，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢的實(shí)現(xiàn)和整合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式組合要素中的 效率、獨(dú)特性、一致性和 利潤助推因素 的 有效整合 。 在這樣的假設(shè)和 觀點(diǎn) 基礎(chǔ)上， 以效率、 獨(dú)特性、一致性、利潤助推因素作為 分析方向的選擇標(biāo)準(zhǔn)， 本文 設(shè)計(jì) 了 如下的 分析框架 ，如圖 6 所示 ： 總的來說，本分析框架主要分為 三 個維度： 第一，時間維度。波特集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的分析開發(fā)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、運(yùn)營管理階段分別 采取了全程整合定位模式、全程操盤執(zhí)行模式、“虛實(shí)結(jié)合”運(yùn)營模式 ，本文 通過對“階段模式”的研究，依次從企業(yè)價值鏈層面 （客戶利益界面） 、核心競爭力層面 （配置界面）和 戰(zhàn)略生態(tài)層面 （公司邊界界面） 實(shí)現(xiàn)對 “波特模式”整合經(jīng)營 的本質(zhì) 的探討； 第二，空間維度。 波特集團(tuán)在戰(zhàn)略管理方面 有著典型的意義，本文通過戰(zhàn)略視角對波特集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)、核心體系 、競爭策略的整合 進(jìn)行分析， 以 探討 波特集團(tuán) 如何 在 戰(zhàn)略 層面實(shí)施整合經(jīng)營 ； 第三，通過對“階段模式”和“戰(zhàn)略視角”的聯(lián)合，以實(shí)現(xiàn)對“波特模式”競爭優(yōu)勢整合 及其本質(zhì) 的探討。 （三）研究方法 本文 旨在通過波特集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營的研究，探討商業(yè)地產(chǎn)整合經(jīng)營的方向和標(biāo)準(zhǔn)，從而明確商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的競爭