房地產(chǎn)培訓(xùn)專輯之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) （ 48學(xué)時(shí)） 工程管理專業(yè) 華中科技大學(xué)文華學(xué)院 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃決策和 可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究是為決策者提供最終決策的依據(jù)，為項(xiàng)目達(dá)到目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)想的提出，都有其特定的政治、經(jīng)濟(jì)或社會(huì)背景。從簡(jiǎn)單而抽象的建設(shè)意圖產(chǎn)生，至具體復(fù)雜的工程建成，期間每一環(huán)節(jié)每一過(guò)程的活動(dòng)內(nèi)容、方式及其所要求達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)，都離不開(kāi)計(jì)劃的指導(dǎo)，而計(jì)劃的前提就是行動(dòng)方案的策劃與決策。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策與方法 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 第六節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 什么是策劃？ 策劃就是籌劃或謀劃 策劃是一項(xiàng)立足現(xiàn)實(shí)、面向未來(lái)的活動(dòng)。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢(shì)，圍繞某一活動(dòng)的特定目標(biāo)這個(gè)中心，來(lái)全面構(gòu)思、設(shè)計(jì)，選擇合理可行的行動(dòng)方式，從而形成正確決策和高效工作的過(guò)程。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃 策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃 策劃者要盡可能多地掌據(jù)各種現(xiàn)實(shí)情況，全面地了解形成客觀實(shí)際的各種因素及其信息，包括有利的與不利的因素并分析研究收集到的材料，尋找出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)和主要矛盾，再進(jìn)行策劃。 策劃具有明確的目的性 策劃一定要圍繞既定的目標(biāo)或方針，努力把各項(xiàng)工作從無(wú)序轉(zhuǎn)化為有序。 策劃可以比較與選擇方案 針對(duì)某一個(gè)目標(biāo)，可以擬定多個(gè)策劃方案。人們對(duì)多個(gè)策劃人案可以權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最合理、最科學(xué)的一種方案。 即策劃是 預(yù)先決定做什么，何時(shí)做，如何做，誰(shuí)來(lái)做 上述策劃的涵義包括如下幾層意思： 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述 概念： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性運(yùn)作思路的高智力的系統(tǒng)活動(dòng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用： A、構(gòu)思項(xiàng)目系統(tǒng)框架 主要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行項(xiàng)目的定義和定位，全面構(gòu)想一個(gè)待建的項(xiàng)目系統(tǒng)。 B、奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)理論 C、指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的原則 創(chuàng)新原則 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃成功的關(guān)鍵 主題新、概念新；手段新、方法新 以人為本原則 注重人文關(guān)懷、人文情感和人文歷史，建立項(xiàng)目自己的個(gè)性，促進(jìn)產(chǎn)品和企業(yè)品牌的形成 整合原則 策劃上的靈感與創(chuàng)意一定要結(jié)合總的目標(biāo)市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)策劃的優(yōu)化組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品功能組合、項(xiàng)目資源組合、信息組合等。 目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 項(xiàng)目策劃分為項(xiàng)目總體策劃和項(xiàng)目局部策劃。 項(xiàng)目總體策劃：指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中所進(jìn)行的全面策劃； 項(xiàng)目局部策劃：對(duì)全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問(wèn)題的策劃。 根據(jù)策劃工作的對(duì)象和性質(zhì)不同，策劃的內(nèi)容、依據(jù)和深度要求也不一樣。 1、項(xiàng)目構(gòu)思策劃 項(xiàng)目構(gòu)思策劃必須以國(guó)家法律和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際的建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化的環(huán)境進(jìn)行，并與城區(qū)或城市規(guī)劃的要求相適應(yīng)。 項(xiàng)目構(gòu)想策劃的主要內(nèi)容是： A、項(xiàng)目定義：描述項(xiàng)目性質(zhì)、用途和基本內(nèi)容； B、項(xiàng)目定位：描述項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)，項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位作用和影響力，并進(jìn)行項(xiàng)目定位依據(jù)及必要性和可能性分析； C、項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成：描述系統(tǒng)的總體功能，系統(tǒng)內(nèi)部各單項(xiàng)單位工程的構(gòu)成及其各自作用和相互聯(lián)系，內(nèi)部系統(tǒng)和外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)、協(xié)作和配套的策劃思路及方案的可能性分析和依據(jù)。 D、其他 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 2、項(xiàng)目實(shí)施策劃 即項(xiàng)目管理和項(xiàng)目目標(biāo)控制策劃，旨在為把體現(xiàn)建設(shè)意圖的項(xiàng)目構(gòu)思展開(kāi)實(shí)施，變成有實(shí)現(xiàn)可能性和可操作性的行動(dòng)方案，提出帶有謀略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。 A、項(xiàng)目組織策劃 大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家要求實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制。項(xiàng)目法人是負(fù)責(zé)立項(xiàng)、融資、報(bào)建、實(shí)施、運(yùn)營(yíng)、還貸的責(zé)任主體。按照股份公司和有限責(zé)任公司的現(xiàn)代企業(yè)組織模式組建其管理機(jī)構(gòu)和人事安排。 項(xiàng)目組織策劃是項(xiàng)目總體策劃的重要內(nèi)容，也是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程產(chǎn)生重要影響的實(shí)施策劃內(nèi)容。 B、項(xiàng)目融資策劃 融資方案的策劃是控制資金使用成本，進(jìn)而控制項(xiàng)目投資，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不可忽視的環(huán)節(jié)。 項(xiàng)目融資策劃具有很強(qiáng)的政策性、技巧性和謀略性，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和項(xiàng)目實(shí)施的動(dòng)作方式，只有通過(guò)策劃才能確定和選擇最佳的融資方案。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 3、項(xiàng)目目標(biāo)策劃 確定項(xiàng)目的投資目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)是項(xiàng)目管理的前提，并追求三大目標(biāo) （投資省、質(zhì)量高、周期短） 的總體綜合優(yōu)化 ,這只能在項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成和定位策劃過(guò)程中做到項(xiàng)目投資和質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡。 項(xiàng)目目標(biāo)策劃包括： 項(xiàng)目總目標(biāo)（總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進(jìn)度）體系設(shè)定； 總目標(biāo)按項(xiàng)目、參加主體、實(shí)施階段等進(jìn)行分解的子目標(biāo)體系設(shè)定。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 4、項(xiàng)目管理策劃 項(xiàng)目管理策劃是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和任務(wù)組織工作的策劃，包括設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)任務(wù)的招投標(biāo)，合同結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作程序、制度及運(yùn)行機(jī)制，項(xiàng)目管理組織協(xié)調(diào)，管理信息收集、加工處理和應(yīng)用等的策劃。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 5、項(xiàng)目控制策劃 項(xiàng)目控制是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)及項(xiàng)目全過(guò)程的控制。 項(xiàng)目控制的 方向 ：項(xiàng)目目標(biāo)； 項(xiàng)目控制的 方法 ：通過(guò)實(shí)際值與目標(biāo)值的不斷比較發(fā)現(xiàn)其中偏差，對(duì)偏差進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以最合理的目標(biāo)過(guò)程達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)； 項(xiàng)目控制的基本原則是：目標(biāo)控制具有健全的反饋機(jī)制的閉環(huán)控制； 基本方法是：動(dòng)態(tài)控制。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷概念，對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營(yíng)銷過(guò)程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開(kāi)發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過(guò)消費(fèi)者的滿意使開(kāi)發(fā)商獲得利益的過(guò)程。 念 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程策劃流程圖 對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃等作出專業(yè)策劃建議 從項(xiàng)目的宏觀、中觀和微觀層面對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境進(jìn)行分析 初步市場(chǎng) 情況調(diào)查 確定可類比區(qū)域與可類比項(xiàng)目并進(jìn)行深入調(diào)研 初步提出總體策劃思路 分析項(xiàng)目 潛在價(jià)值 確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式、資金籌措和開(kāi)發(fā)計(jì)劃作出策劃建議 可類比項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析 確定項(xiàng)目營(yíng)銷策劃總體思路及營(yíng)銷策略 可類比項(xiàng)目物業(yè)管理分析并提出策劃建議 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與綜合評(píng)價(jià) 地產(chǎn)全程策劃工作程序 初步接洽階段 前期策劃階段 營(yíng)銷策劃階段 銷售實(shí)施階段 1、初步接洽階段 項(xiàng)目資源條件整合及判斷 宏觀資料： 市場(chǎng)整體、片區(qū)趨勢(shì)、基本行情 地段資料： 規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo) 周邊資料： 交通、配套、樓盤(pán)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷售 發(fā)展商資料： 背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況 2、前期策劃階段 地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較 資源綜合及定位 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意 依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查 客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù) 經(jīng)濟(jì)可行性分析 靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價(jià)格的分析。 初步營(yíng)銷框架 推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系 規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤 草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo) 3、營(yíng)銷策劃階段 營(yíng)銷整體規(guī)劃 推廣的主題、方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。 經(jīng)濟(jì)敏感性分析 造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。 價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃 依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。 物業(yè)管理準(zhǔn)備工作計(jì)劃 配合營(yíng)銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和 標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理模式的融合。 銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃 文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃 視系統(tǒng)、銷售中心、樓書(shū)、展板、模型、示范單位等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。 廣告宣傳炒作計(jì)劃 戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。 銷售活動(dòng)規(guī)劃及策劃 開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發(fā)布會(huì)，展銷會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。 裝修套餐 售后裝修和裝修按揭服務(wù)。 4、銷售實(shí)施階段 銷售培訓(xùn) 建筑知識(shí)、樓盤(pán)背景、項(xiàng)目?jī)?yōu)勝、對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。 執(zhí)行修正 根據(jù)銷售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷計(jì)劃。 置業(yè)錦囊 根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)選編的購(gòu)樓、選房須知，各階段項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的序列。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策與方法 1、房地產(chǎn)投資決策的含義 策與房地產(chǎn)投資決策 決策： 就是對(duì)需要處理的事情作出策略上的決定。 投資決策 ： 就是圍繞事先確定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在占有大量信息的基礎(chǔ)上，借助于現(xiàn)代化的分析手段和方法，通過(guò)定性的推理判斷和定時(shí)的分析計(jì)算，對(duì)各種投資方案進(jìn)行選擇的過(guò)程。 構(gòu)成一個(gè)房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題，必須有： 明確的決策目標(biāo)； 有兩個(gè)以上可供選擇和比較的決策方案； 有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)； 真實(shí)反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料。 一、房地產(chǎn)投資決策概述 地產(chǎn)投資策略 房地產(chǎn)投資策略： 為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計(jì)劃 內(nèi)容包括： 預(yù)備進(jìn)行何種房地產(chǎn)投資； 準(zhǔn)備采用何種籌資方式； 如何合理使用資金； 如何確定投資方式； 如何確定經(jīng)營(yíng)方式等。 房地產(chǎn)投資決策的 基本要素 ： 決策者 ： 即投資的主體，是具有資金和投資決策權(quán)的法人； 決策目標(biāo) ： 就是要求房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在投資風(fēng)險(xiǎn)盡可能小的條件下，以最少的投入得到最大的產(chǎn)出； 決策變量 ： 指決策者可能采取的各種行動(dòng)方案，各種方案可以由決策者自己決定； 狀態(tài)變量 ： 指決策者所面臨的各種自然狀態(tài)，許多狀態(tài)包括各種不確定性因素。 投資者必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的不確定性因素加深認(rèn)識(shí)，并利用科學(xué)的分析方法分析不不確定因素變化對(duì)房地產(chǎn)投資可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能確保房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行。 地產(chǎn)投資決策的基本要素 2、房地產(chǎn)投資決策的程序 確定決策目標(biāo)： 投資決策的前提和基礎(chǔ)； 根據(jù)決策目標(biāo)在決策中的地位和重要程序，一般將其分為三類：即必須達(dá)到的目標(biāo)、希望完成的目標(biāo)和不予重視的目標(biāo)。 擬訂決策方案： 擬訂多個(gè)可行的備選方案，可行方案或備選方案即具備實(shí)施條件，能夠?qū)崿F(xiàn)決策目標(biāo)的各種途徑或方式； 從項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算，財(cái)務(wù)上是否盈利等。 優(yōu)選決策方案： 對(duì)方案進(jìn)行比較、分析和評(píng)價(jià)，即可行方案的優(yōu)選； 優(yōu)選方案的關(guān)鍵之一： 掌握方案的選擇標(biāo)準(zhǔn)，即以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量各可行方案的優(yōu)劣 優(yōu)選方案的關(guān)鍵之二： 優(yōu)選方法的實(shí)際運(yùn)用 執(zhí)行決策方案： 執(zhí)行者對(duì)決策方案的理解程度和遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的應(yīng)變能力是決策能否順利執(zhí)行的關(guān)鍵。 建立健全的檢查制度和程序，注意信息的反饋，以便于工作了解決策執(zhí)行的進(jìn)度和實(shí)施結(jié)果，確保實(shí)施結(jié)果與決策期望的一致性。 房地產(chǎn)投資決策的程序 二 、房地產(chǎn)投資決策方法 性分析方法 1、經(jīng)驗(yàn)判斷法 是利用一般房地產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行投資判斷，被普遍應(yīng)用于一般決策中，但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析。 這種方法直觀易懂，但分析不深入，只能作一些直觀的表面性的描述。 2、創(chuàng)造工程法 這一方法是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗(yàn)以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。 包括暢談會(huì)法、綜攝法、形態(tài)方案法和主觀概率法。 定性分析方法和定量分析方法 量分析法 定量分析法：是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對(duì)決策問(wèn)題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問(wèn)題的最優(yōu)解，從而作出科學(xué)的決策。 在決策分析中常用的定量分析方法有三大類： 確定型決策法 風(fēng)險(xiǎn)型決策法 不確定型決策法 （一）確定型決策法 確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。 確定型決策法 單純選優(yōu)法 模型選優(yōu)法 相對(duì)法 絕對(duì)法 凈收益法、凈現(xiàn)值法、凈年值法、現(xiàn)值成本法和年成本法 內(nèi)部收益法、效益費(fèi)用比法、凈現(xiàn)值收益率法 線性規(guī)劃、多元回歸、模糊數(shù)學(xué)綜合判定法 1、單純選優(yōu)法 單純選優(yōu)法： 根據(jù)已掌握的每一方案的每一確切結(jié)果進(jìn)行比較，直接選出最優(yōu)方案的決策法。 單純選優(yōu)法又分為 絕對(duì)法 和 相對(duì)法 （ 1）絕對(duì)法 指以房地產(chǎn)投資的效益或費(fèi)用的絕對(duì)值大小來(lái)評(píng)價(jià)投資決策方案的優(yōu)劣或是否可取。 主要包括凈收益法、凈現(xiàn)值法、凈年值法、現(xiàn)值成本法和年成本法。 A、凈收益法 指房地產(chǎn)投資全過(guò)程中總收入扣除總成本的余額。若余額或凈收益大于零，則方案可行；若等于或小于零，則不可取。 由于凈收益未涉及到資金的時(shí)間價(jià)值，故一般適用于短期的房地產(chǎn)投資決策。 B、凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值（ 是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)或不同房地產(chǎn)投資類型的基準(zhǔn)收益率或假定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈效益（等于效益減去費(fèi)用）折算到建設(shè)起點(diǎn)（期初）的現(xiàn)值之和。它是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。其計(jì)算公式為： n （ t（ 1+i） -t t=0 凈現(xiàn)值； 發(fā)生在第 i 年的效益或費(fèi)用； n 計(jì)算期； i 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率 若 ，則說(shuō)明決策方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)；若 ，則該方案不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，故不可行。 （ 2）相對(duì)法 指以效益和費(fèi)用的比率來(lái)評(píng)價(jià)和比較房地產(chǎn)投資項(xiàng)目并決策方案的優(yōu)劣及是否可取的經(jīng)濟(jì)分析方法。 包括內(nèi)部收益法、效益費(fèi)用比法、凈現(xiàn)值收益率法。 A、內(nèi)部收益率法 內(nèi)部收益率（ 使得項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。其表達(dá)式為： n （ t（ 1+ 0 t=0 一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于或等于社會(huì)貼現(xiàn)率的項(xiàng)目應(yīng)被認(rèn)為是可以考慮的項(xiàng)目。 B、效益費(fèi)用比法 效益費(fèi)用比法是指投資過(guò)程中所有效益流的現(xiàn)值與所有成本流的現(xiàn)值之比，即： n n B/C= 1+i） 1+i） -t t=0 t=0 B 效益流現(xiàn)值； C 成本流現(xiàn)值； B/C 效益費(fèi)用比； t 投資經(jīng)營(yíng)年數(shù)； n 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命； i 基準(zhǔn)收益率或年貼現(xiàn)率。 若 B/C 1，則說(shuō)明入不敷出，不宜投資； B/C1，則可能投資，且越大越優(yōu)。 2、模型選優(yōu)法 模型選優(yōu)法指運(yùn)用數(shù)學(xué)模型來(lái)解決在一定的約束條件下，如何實(shí)現(xiàn)效益最大或花費(fèi)最小的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。 常見(jiàn)方法包括線性規(guī)劃、多元回歸、模糊數(shù)學(xué)綜合判定法 （二）風(fēng)險(xiǎn)型決策法 所謂風(fēng)險(xiǎn)型決策，自然狀況是可變的，不論選擇哪一種方案都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，只是取決于概率和效益值，故風(fēng)險(xiǎn)型決策亦稱隨機(jī)型決策或統(tǒng)計(jì)型決策。 風(fēng)險(xiǎn)型決策應(yīng)具備： 決策人可以在兩個(gè)以上的行動(dòng)方案中加以選擇； 存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的不以決策人主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)； 決策人希望達(dá)到一個(gè)明確的目標(biāo)； 可以計(jì)算出在不同自然狀態(tài)下，不同行動(dòng)方案的損失期望值； 決策人雖然不能對(duì)可能出現(xiàn)的幾種自然狀態(tài)作出肯定的判斷，但是決策人可以根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的概率來(lái)加以預(yù)測(cè)或估算。 有四種方法： 最大概率法、期望值法、決策樹(shù)法、正態(tài)分布圖像法 1、期望值法 期望值法就是計(jì)算出每一個(gè)行動(dòng)方案的損益期望值后再進(jìn)行比較。最大的損益期望值即最優(yōu)方案。 其一般結(jié)構(gòu)形式為：設(shè) A=.,決定的行動(dòng)方案；P=.,相應(yīng)自然狀態(tài)的概率，且 m （ 1 j=1 若設(shè) 行動(dòng)方案的損益期望值為： m E(= Pj j=1 而最優(yōu)方案為 A=(A) 實(shí)際計(jì)算時(shí)，必須考慮凈損益期望值并最后確定最優(yōu)方案。 期望值法舉例 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案： 小面積開(kāi)發(fā)。方案 000萬(wàn)，方案 000萬(wàn)。兩者建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限均為 4年。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值 (萬(wàn)元 )如下表所示。試問(wèn)選用何種方案收益大？ 方案 需求量高（ 0%） 需求量低（ 0%） A 2000 900 600 E(A)=2000*70%+(30%*420（萬(wàn)元） E(B)=900*70%+600*30%*440（萬(wàn)元） 即 E(B)E(A) 2、決策樹(shù)法 決策樹(shù)法： 實(shí)際上也是利用期望值進(jìn)行選擇決策方案的一種方法，只不過(guò)是把某個(gè)含風(fēng)險(xiǎn)的投資方法未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的可能性和可能的結(jié)果所做的估計(jì)和預(yù)測(cè)用樹(shù)狀圖形表示出來(lái)。 決策樹(shù)由四個(gè)元素構(gòu)成： 決策點(diǎn)： 用符號(hào)表示。從它引出的分枝叫方案分枝，方案分枝數(shù)表示行動(dòng)方案數(shù)。 狀態(tài)點(diǎn)： 用符號(hào)表示。其上下方的數(shù)字表示方案的期望值，從它引出的分枝叫狀態(tài)分枝，每條分枝上面都寫(xiě)明自然狀態(tài)下所發(fā)生的概率，狀態(tài)分枝數(shù)反映可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)； 結(jié)果點(diǎn)： 用符號(hào)表示。它邊上的數(shù)字是每個(gè)行動(dòng)方案在相應(yīng)自然狀態(tài)下的損益值； 分枝： 用符號(hào) 表示。 決策樹(shù)法舉例 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案： 小規(guī)模開(kāi)發(fā)。方案 5000萬(wàn)，方案 0000萬(wàn)。兩者建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限均為 6年。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值 (萬(wàn)元 )如下表所示。 方案 需求量高 需求量低 A 5300 3000 1000 其中建設(shè)經(jīng)營(yíng)期分為前 2年和后 4年兩個(gè)階段。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)，前 2年房屋需求量較高的概率為 果前 2年市場(chǎng)需求量較高，則后 4年需求量高的概率為 果前 2年市場(chǎng)需求量較低，則后4年需求量肯定低。試問(wèn)在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？ （三）不確定型決策 不確定型決策 ：指未來(lái)事件是否發(fā)生不肯定，而且也無(wú)法估計(jì)未來(lái)各種可能情況的概率，這種決策目前很難借助于定量分析，主要取決于決策者的主觀判斷，也叫做主觀概率法。 借助于定量分析決策時(shí)，可用樂(lè)觀法（大中取大法）、悲觀法（小中取大法）和后悔值法（大中取小法）。 1、樂(lè)觀法：基本思想就是對(duì)客觀情況總是抱著樂(lè)觀態(tài)度的，又稱冒險(xiǎn)型決策法。 一般情況下適用于對(duì)投資充滿信心、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的決策者； 2、悲觀法：又稱保守方法。對(duì)投資持慎重態(tài)度的決策者多采用該方法。 3、后悔值法：介于前兩者之間的決策者多采用后悔值法。 樂(lè)觀法 /悲觀法決策表 方案 自然狀態(tài) 最大損益值 (萬(wàn)元 ) 最小損益值 （萬(wàn)元） 甲 乙 丙 丁 A 300 400 500 600 600 300 B 100 300 500 800 800 100 C 400 600 200 600 600 200 D 200 400 500 700 700 200 最大損益值中的最大值 800 - 最小損益值中的最大值 - 300 后悔值法決策表 方案 自然狀態(tài) 最大后悔值 (萬(wàn)元 ) 甲 乙 丙 丁 A 100 200 0 200 200 B 300 300 0 0 300 C 0 0 300 400 400 D 200 200 0 100 200 最大后悔值中的最小值 200 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 房地產(chǎn)投資不確定性分析就是以合理、有效地識(shí)別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)的一種分析方法 通過(guò)分析不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能造成的影響，從而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步確認(rèn)房地產(chǎn)投資在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性 不確定性分析主要包括 盈虧平衡分析 、 敏感性分析 和 風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）盈虧平衡分析 產(chǎn)品銷售利潤(rùn) =產(chǎn)品銷售收入 產(chǎn)品銷售成本 銷售稅金產(chǎn)品銷售收入 稅率 產(chǎn)品銷售收入 =產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價(jià)格 產(chǎn)品銷售稅金 產(chǎn)品銷售成本 =單位 變動(dòng)成本 產(chǎn)品銷售量 +固定成本 盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過(guò)分析產(chǎn)品產(chǎn)量、盈利和成本之間的關(guān)系，找出盈虧在產(chǎn)量、單價(jià)、成本等方面的臨界點(diǎn)，以判斷不確定性因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，這個(gè)臨界點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)（ 收入 f（銷量）；成本 f（銷量） 當(dāng)收入成本時(shí)的銷售量，稱之為（以銷售量表示的）盈虧平衡點(diǎn) , 盈虧平衡分析 當(dāng)它們間呈線性函數(shù)關(guān)系時(shí)則認(rèn)為它們間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡關(guān)系，反之為非線性盈虧平衡關(guān)系。 盈虧平衡分析 為了簡(jiǎn)化分析步驟，設(shè)定一定的假定條件 銷售收入和生產(chǎn)總成本費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 （ 產(chǎn)品產(chǎn)量 ）的線性函數(shù)； 產(chǎn)品銷售量和生產(chǎn)量相等； 產(chǎn)品固定成本和單位銷售價(jià)格在產(chǎn)品租售期保持不變； 同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí) ， 應(yīng)將之組合折算成一種產(chǎn)品； 計(jì)算所用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)； 產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)類型不變。 盈虧平衡分析 線性方法 如能達(dá)到盈虧平衡 ， 則： y1=有： 所以： 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是： 21加費(fèi)單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價(jià)年固定總成本B EP 盈虧平衡分析 單方邊際收益 （ P V t） ：?jiǎn)挝划a(chǎn)品售價(jià)扣除單位產(chǎn)品銷售稅金和可變成本的余額 。 它表示每產(chǎn)銷一平方米建筑面積所獲的可用來(lái)補(bǔ)償固定費(fèi)用的數(shù)額 。 盈虧平衡模型的實(shí)質(zhì)就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)銷建筑面積多大時(shí) ， 總邊際收益 （ 單方邊際收益 建筑面積 ） 能抵消固定費(fèi)用總額 。 如能抵消 ， 說(shuō)明這個(gè)開(kāi)發(fā)建筑面積是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保本量 ， 企業(yè)不盈不虧 。 盈虧平衡分析 用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn) （ 用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) （ 銷售稅率產(chǎn)量產(chǎn)量單位可變成本年固定成本1 P 1%1 0 0 p %100%100%100 00 年銷售稅金及附加費(fèi)年可變成本年銷售收入 年固定總成本用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn) （ 用單位變動(dòng)成本表示 （ 在變動(dòng)成本不確定時(shí)常用 ） 加費(fèi)單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價(jià)年固定總成本單位產(chǎn)品售價(jià)P%1 0 0 s 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)的值無(wú)論是用產(chǎn) （ 銷 ） 量表示 ， 還是用價(jià)格表示 ， 或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來(lái)表示 ， 均為越低越好 。 當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到較低產(chǎn)量就可以保本； 盈利區(qū)大 ， 虧損區(qū)小 ， 項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益； 項(xiàng)目生命力強(qiáng) ， 有較高的競(jìng)爭(zhēng)能力； 項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力大 。 這一方法只能對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作定性分析 ， 而無(wú)法定量測(cè)度其風(fēng)險(xiǎn)的大小 ， 即對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述 ， 這是盈虧平衡分析在技術(shù)上的局限性 。 盈虧平衡分析 實(shí)際中更一般的是非線性的： 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品增加但銷售減少； 為了消化積壓而降價(jià)、打折等； 因大宗采購(gòu)而得到優(yōu)惠價(jià)格； 支付工人加班工資； 利用新技術(shù)、新管理手段等 盈虧平衡分析 產(chǎn)量 市場(chǎng)需求極限 銷售收入 產(chǎn)量 固定成本 生產(chǎn)成本 可變成本 收入成本 產(chǎn)量 盈虧平衡分析 1. 某企業(yè)生產(chǎn)住宅建筑預(yù)制件 ， 每年生產(chǎn)能力為 50000件 ， 每件售價(jià)4000元 ， 固定成本 4688萬(wàn)元 ， 每件耗用變動(dòng)成本 1356元 ， 每件銷售應(yīng)付稅金 300元 。 計(jì)算 2. 某種配套產(chǎn)品 ， 年固定成本 28萬(wàn)元 ， 單位可變成本 80元 /件 ， 銷售價(jià)格 260元 /件 ， 目前年產(chǎn)量為 3500件 ， 根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ， 近幾年市場(chǎng)需求量大 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 ， 決定降價(jià)擴(kuò)銷 ， 按銷售量的 1 遞減售價(jià) ， 并按銷售量的 1 遞增單位可變成本 。 問(wèn)產(chǎn)量在什么范圍內(nèi)可以盈利 ， 什么產(chǎn)量可以獲得最大盈利 ？ （二）敏感性分析 作用 了解投資項(xiàng)目方案的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)的大小 篩選出若干敏感因素 ， 這些最敏感因素集中力量研究 ，盡量減少方案的風(fēng)險(xiǎn) 淘汰風(fēng)險(xiǎn)大的方案 分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等）對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感性程度。 如果某因素變化幅度很小，但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響很大，則認(rèn)為是敏感性的因素，或因素的敏感性很強(qiáng)。 敏感性分析 主要的敏感性因素 租金 、 售價(jià) 往往是最重要的因素 建設(shè)成本 預(yù)算與實(shí)際投入的變化 原材料 、 人工費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)格變化 時(shí)間 批文 、 招標(biāo)等手續(xù)的拖延 工期拖延 租售期的變化 利率 貸款利率 期望的收益率 敏感性分析 主要步驟： 選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 確定性分析中預(yù)測(cè)把握性不大或變化可能性大的指標(biāo) 選擇需要分析的不確定性因素 剔除確定性因素以及把握性大的不確定性因素 確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動(dòng)幅度 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料 、 經(jīng)驗(yàn)判斷和市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行綜合估計(jì) 確定項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度 敏感性分析 1、單變量敏感性分析 假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立，每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)，其它參數(shù)保持不變。 2、多變量敏感性分析 分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動(dòng)因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的影響。 敏感性分析 單變量敏感性分析 各因素變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 （ %） 原始值 10 原始值 +10 地價(jià)（ 20萬(wàn) $） +潤(rùn)率（ 15） +設(shè)成本（ 200$/+金（ 筑面積（ 2000 業(yè)費(fèi)用（ +資收益率（ 7） +感性分析 多變量敏感性分析 租金 、 成本對(duì)利潤(rùn)的影響 （ ） 租金 成本 30 5 0 185 00 15 30 50 感性分析 多變量敏感性分析 三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法 單變量分析忽視了因素間的相互作用 ， 使結(jié)果失真 。 對(duì)于重要的 、 投資量大的項(xiàng)目 ， 除單變量分析外 ， 考慮多變量分析 。 三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法基本思路是：對(duì)所涉及變量給出三個(gè)估計(jì)值 ， 即最樂(lè)觀 、 最可能 、 最悲觀的情況 ， 根據(jù)三項(xiàng)預(yù)測(cè)值的相互作用分析 。 若有 8個(gè)不定變量 ， 3個(gè)預(yù)測(cè)值 ， 則共有 38 6561個(gè)組合 ， 即使通過(guò)計(jì)算機(jī)輔助計(jì)算 ， 決策時(shí)也無(wú)所適從 。 因此往往按所有變量都出現(xiàn)最樂(lè)觀 、 最可能 、 最悲觀的情況 ， 計(jì)算三組最有用的結(jié)果 ，以明確利潤(rùn)變化范圍 。 敏感性分析 最樂(lè)觀 最可能 最悲觀 租金上漲 7 5 3 投資收益率 7 成本上漲 6 9 貸款利率 10 13 16 工期 12 12 12 租售期 建成即租 3月后 6月后 準(zhǔn)備期 3 3 6 土地成本 20 20 20 最樂(lè)觀 最可能 最悲觀 利潤(rùn) 266841 209444 38539 占總開(kāi)發(fā)價(jià)值比率 總開(kāi)發(fā)成本比率 感性分析 局限性 只能作程度上的評(píng)價(jià) ， 而不能對(duì)其作大小測(cè)定 。 變化范圍的確定是模糊的 、 人為的 ， 而沒(méi)有給出這些因素發(fā)生變化的概率 ， 主觀性強(qiáng) ， 缺乏科學(xué)性 。 與盈虧平衡分析方法一樣 ， 在多方案比較情況下其結(jié)果可作為項(xiàng)目選優(yōu)的依據(jù) 。 但在單方案評(píng)價(jià)情況下 ， 其結(jié)果的作用僅限于對(duì)項(xiàng)目本身在實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià) 。 項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中的敏感性是不一樣的 。 一般情況下 ， 由于前期的資金流量大 ， 前期的敏感性要大于后期 。 所以 ， 當(dāng)項(xiàng)目對(duì)資金成本增加因素特別敏感時(shí) ， 應(yīng)檢查是否因?yàn)轫?xiàng)目初期的投資額過(guò)大 ， 使資金未能充分利用 ，如有可能加以調(diào)整 ， 降低其不確定性 。 （三）風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動(dòng) ，分析確定這種變動(dòng)的概率分布和它們的期望值以及標(biāo)準(zhǔn)差 ， 進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù) 。 風(fēng)險(xiǎn)的度量：各不確定結(jié)果間的差異程度或離散程度 標(biāo)準(zhǔn)差 差異程度越大 ， 表明不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)越難以確定 ， 從而事件的風(fēng)險(xiǎn)就越大 風(fēng)險(xiǎn)分析 2 2 2( 1 5 % ) 0 . 2 2 0 % 0 . 5 7 0 % 0 . 3 2 8 %( 1 5 % 2 8 % ) 0 . 2 ( 2 0 % 2 8 % ) 0 . 5 ( 7 0 % 2 8 % ) 0 . 3 0 . 3 0 5 經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮 發(fā)生概率 資回報(bào)率 6% 15% 20% 經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮 發(fā)生概率 資回報(bào)率 20% 70% 高檔寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 2 2 26 % 0 . 2 1 5 % 0 . 5 2 0 % 0 . 3 1 4 . 7 %( 6 % 1 4 . 7 % ) 0 . 2 ( 1 5 % 1 4 . 7 % ) 0 . 5 ( 2 0 % 1 4 . 7 % ) 0 . 3 0 . 049 經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮發(fā)生概率投資回報(bào)率高檔寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮發(fā)生概率投資回報(bào)率高檔寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)分析 方法 解析法 數(shù)學(xué)期望值法 模擬法 ， 常用的有蒙特卡洛模擬法 在項(xiàng)目概率分析中 ， 一般是計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值 （ 數(shù)學(xué)期望 ） 及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率 ， 也可以通過(guò)模擬測(cè)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 如內(nèi)部收益率 ） 的概率分布 ， 為項(xiàng)目決策提供依據(jù) 。 只是這些不確定因素的概率分布函數(shù)一般很難用數(shù)學(xué)方法導(dǎo)出 ， 模擬方法求分布函數(shù)也是很復(fù)雜的事 ， 所以人們都是根據(jù)歷史資料和經(jīng)驗(yàn)主觀地將概率分布確定下來(lái)的 ， 但這本身也有風(fēng)險(xiǎn) 。 風(fēng)險(xiǎn)分析 解析法 通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，用以估計(jì)項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力的分析方法 計(jì)算步驟 列出各種需要考慮的不確定性因素 確定各不確定因素的隨機(jī)變量 分別確定各種隨機(jī)變量的概率 計(jì)算各不確定因素的期望值 計(jì)算凈現(xiàn)值的期望值，并從小到大排序 風(fēng)險(xiǎn)分析 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其基本方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 51926萬(wàn)元，其投資增加和租售價(jià)格下降的隨機(jī)變量及概率分布如下表： （ 單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目 增加或下降比例 增加或減少現(xiàn)值 概 率 投資額 （現(xiàn)值84737） +40% 33895 20% 16947 10% 8474 售收入 （現(xiàn)值229133 ） 45827 15% 34370 10% 22913 解析法例 解題步驟： 1由于投資增加減少的凈現(xiàn)值 : 33895*6947*474*7795(萬(wàn)元 ) 2銷售價(jià)格下降而減少的凈現(xiàn)值 : 45827*4370*2913*2079(萬(wàn)元 ) 3項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值 : 51926052(萬(wàn)元 ) 4凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)概率的計(jì)算方法與步驟 計(jì)算各種配合比例的綜合概率：如 分別用各隨機(jī)事件中的某一隨機(jī)變量計(jì)算凈現(xiàn)值 如：投資增加 40%，銷售 凈現(xiàn)值為： 5192627796 計(jì)算加權(quán)凈現(xiàn)值 將每一種組合繪出下圖： 累計(jì)概率表 凈現(xiàn)值 綜合概率 累計(jì)概率 將以上計(jì)算出的各種隨機(jī)時(shí)間的凈現(xiàn)值按負(fù)值的數(shù)字大小排列，直至出現(xiàn)第一正值為止。列表并求累計(jì)概率 從上表可得 : 凈現(xiàn)值小于零的累計(jì)概率約為 : P()= 凈現(xiàn)值大于或等于零的累計(jì)概率為 : P()=1)= 計(jì)算出的累計(jì)概率愈接近 1,可以說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小 ,反之 ,說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大。 風(fēng)險(xiǎn)分析 數(shù)學(xué)期望值法的步驟 確定敏感因素及變化范圍 將范圍縮小為幾個(gè)確定值 ， 并對(duì)每一值確定出現(xiàn)的概率 （ 關(guān)鍵 ） 計(jì)算數(shù)學(xué)期望值 ， 即因素的最大可能值 計(jì)算方差 、 標(biāo)準(zhǔn)差 ， 利用數(shù)學(xué)期望值和方差 、 標(biāo)準(zhǔn)差重新計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) ， 確定其變化范圍 選擇下一個(gè)敏感因素 ， 重復(fù)進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資回收期 3 4 5 6 7 概率 數(shù)學(xué)期望值例 風(fēng)險(xiǎn)分析 蒙特卡洛模擬法 （ 統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)法 ） 運(yùn)用蒙特卡洛模擬的統(tǒng)計(jì)功能 ， 自動(dòng)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估中涉及的幾個(gè)變量進(jìn)行選擇 、 組合 ， 無(wú)需復(fù)雜的計(jì)算 ， 可得到近似的結(jié)果 。 步驟 分析每一可變因素可能變化的范圍并確定這些變化的概率分布 隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值 ， 并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布 重復(fù)以上步驟進(jìn)行多次模擬實(shí)驗(yàn) ， 即可求出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 概念 最初是美國(guó) 30年代為開(kāi)發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法，因?yàn)樗鼮槠浣?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個(gè)領(lǐng)域，充實(shí)完善，形成系統(tǒng)。 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過(guò)程，稱之為可行性研究過(guò)程。 市場(chǎng)是前提，技術(shù)是手段，核心問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)效益分析。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬定開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)，以最終確定項(xiàng)目是否可行的綜合研究。 行性研究概述 投資決策的依據(jù) 國(guó)家規(guī)定 ， 凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性研究的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 不能列入計(jì)劃 ， 不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ， 不能進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 籌集資金的依據(jù) 銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的 先決條件 ，在對(duì)可行性研究報(bào)告作全面 、 細(xì)致的分析評(píng)價(jià)后 ， 才能確定是否給予貸款 。 簽訂合同的依據(jù) 項(xiàng)目所需的建筑材料 、 協(xié)作條件以及供電 、 供水 、 供熱 、 通訊及交通等方面需要與有關(guān)部門(mén)協(xié)作 ， 都需要根據(jù)可行研究報(bào)告進(jìn)行協(xié)商 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)計(jì)的種類、建設(shè)速度等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則和推薦了建設(shè)方案。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化 、 民主化 ， 減少或避免投資決策失誤 ， 提高經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì) 、 環(huán)境效益 。 前期性 、 預(yù)測(cè)性 、 不確定性 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定 、 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)代理人方法與參數(shù) 要求各個(gè)投資主體 、 各種投資來(lái)源 、 各種籌資方式興辦的大中型和限額以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 原則上應(yīng)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和相應(yīng)的參數(shù)進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 。 A 國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃； B 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和同等效力的文件； C 國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃； D 自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等資料； E 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； F 國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； G 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。 行性研究的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員構(gòu)成 專業(yè)機(jī)構(gòu) 前期的投資機(jī)會(huì)分析和初步可行性分析 ， 主要解決投資方向和把握機(jī)會(huì) ， 一般有 1、 2個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家即可 。 而詳細(xì)可行性研究是全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究 ， 需要專門(mén)的機(jī)構(gòu)或研究小組 。 一般應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成 ，我國(guó)目前大多由各開(kāi)發(fā)公司自己編制 ， 然后報(bào)政府計(jì)劃部門(mén)審查立項(xiàng) 。 人員構(gòu)成 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 12名 造價(jià)工程師 1名 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 12名 經(jīng)濟(jì)分析家 1名 制作人員 12名 社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家 若干名 其中： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是專業(yè)執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，既要熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又必須熟悉財(cái)務(wù)管理和工程技術(shù)方面的知識(shí)，是研究小組的核心，它的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的分析，并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作，綜合應(yīng)用工程技術(shù)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目作出計(jì)算和總體評(píng)價(jià)，撰寫(xiě)可行性研究報(bào)告。 目可行性研究階段 1、四個(gè)階段 機(jī)會(huì)研究 機(jī)會(huì)研究是指在一地區(qū)或部門(mén)內(nèi)，以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算，來(lái)選擇最佳投資機(jī)會(huì)，提出項(xiàng)目。即項(xiàng)目建議書(shū)階段。 項(xiàng)目建議書(shū)：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資前對(duì)