房地產(chǎn)培訓(xùn)專輯之房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā) （ 48學(xué)時(shí)） 工程管理專業(yè) 華中科技大學(xué)文華學(xué)院 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和 可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究是為決策者提供最終決策的依據(jù)，為項(xiàng)目達(dá)到目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)想的提出，都有其特定的政治、經(jīng)濟(jì)或社會背景。從簡單而抽象的建設(shè)意圖產(chǎn)生，至具體復(fù)雜的工程建成，期間每一環(huán)節(jié)每一過程的活動內(nèi)容、方式及其所要求達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)，都離不開計(jì)劃的指導(dǎo)，而計(jì)劃的前提就是行動方案的策劃與決策。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策與方法 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場研究 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 什么是策劃？ 策劃就是籌劃或謀劃 策劃是一項(xiàng)立足現(xiàn)實(shí)、面向未來的活動。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢，圍繞某一活動的特定目標(biāo)這個(gè)中心，來全面構(gòu)思、設(shè)計(jì)，選擇合理可行的行動方式，從而形成正確決策和高效工作的過程。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃 策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃 策劃者要盡可能多地掌據(jù)各種現(xiàn)實(shí)情況，全面地了解形成客觀實(shí)際的各種因素及其信息，包括有利的與不利的因素并分析研究收集到的材料，尋找出問題的實(shí)質(zhì)和主要矛盾，再進(jìn)行策劃。 策劃具有明確的目的性 策劃一定要圍繞既定的目標(biāo)或方針，努力把各項(xiàng)工作從無序轉(zhuǎn)化為有序。 策劃可以比較與選擇方案 針對某一個(gè)目標(biāo)，可以擬定多個(gè)策劃方案。人們對多個(gè)策劃人案可以權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最合理、最科學(xué)的一種方案。 即策劃是 預(yù)先決定做什么，何時(shí)做，如何做，誰來做 上述策劃的涵義包括如下幾層意思： 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述 概念： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性運(yùn)作思路的高智力的系統(tǒng)活動。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用： A、構(gòu)思項(xiàng)目系統(tǒng)框架 主要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行項(xiàng)目的定義和定位，全面構(gòu)想一個(gè)待建的項(xiàng)目系統(tǒng)。 B、奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)理論 C、指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的原則 創(chuàng)新原則 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃成功的關(guān)鍵 主題新、概念新；手段新、方法新 以人為本原則 注重人文關(guān)懷、人文情感和人文歷史，建立項(xiàng)目自己的個(gè)性，促進(jìn)產(chǎn)品和企業(yè)品牌的形成 整合原則 策劃上的靈感與創(chuàng)意一定要結(jié)合總的目標(biāo)市場，強(qiáng)調(diào)策劃的優(yōu)化組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品功能組合、項(xiàng)目資源組合、信息組合等。 目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 項(xiàng)目策劃分為項(xiàng)目總體策劃和項(xiàng)目局部策劃。 項(xiàng)目總體策劃：指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過程中所進(jìn)行的全面策劃； 項(xiàng)目局部策劃：對全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問題的策劃。 根據(jù)策劃工作的對象和性質(zhì)不同，策劃的內(nèi)容、依據(jù)和深度要求也不一樣。 1、項(xiàng)目構(gòu)思策劃 項(xiàng)目構(gòu)思策劃必須以國家法律和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際的建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展變化的環(huán)境進(jìn)行，并與城區(qū)或城市規(guī)劃的要求相適應(yīng)。 項(xiàng)目構(gòu)想策劃的主要內(nèi)容是： A、項(xiàng)目定義：描述項(xiàng)目性質(zhì)、用途和基本內(nèi)容； B、項(xiàng)目定位：描述項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)，項(xiàng)目在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位作用和影響力，并進(jìn)行項(xiàng)目定位依據(jù)及必要性和可能性分析； C、項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成：描述系統(tǒng)的總體功能，系統(tǒng)內(nèi)部各單項(xiàng)單位工程的構(gòu)成及其各自作用和相互聯(lián)系，內(nèi)部系統(tǒng)和外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)、協(xié)作和配套的策劃思路及方案的可能性分析和依據(jù)。 D、其他 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 2、項(xiàng)目實(shí)施策劃 即項(xiàng)目管理和項(xiàng)目目標(biāo)控制策劃，旨在為把體現(xiàn)建設(shè)意圖的項(xiàng)目構(gòu)思展開實(shí)施，變成有實(shí)現(xiàn)可能性和可操作性的行動方案，提出帶有謀略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。 A、項(xiàng)目組織策劃 大中型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，國家要求實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制。項(xiàng)目法人是負(fù)責(zé)立項(xiàng)、融資、報(bào)建、實(shí)施、運(yùn)營、還貸的責(zé)任主體。按照股份公司和有限責(zé)任公司的現(xiàn)代企業(yè)組織模式組建其管理機(jī)構(gòu)和人事安排。 項(xiàng)目組織策劃是項(xiàng)目總體策劃的重要內(nèi)容，也是對項(xiàng)目實(shí)施過程產(chǎn)生重要影響的實(shí)施策劃內(nèi)容。 B、項(xiàng)目融資策劃 融資方案的策劃是控制資金使用成本，進(jìn)而控制項(xiàng)目投資，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不可忽視的環(huán)節(jié)。 項(xiàng)目融資策劃具有很強(qiáng)的政策性、技巧性和謀略性，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和項(xiàng)目實(shí)施的動作方式，只有通過策劃才能確定和選擇最佳的融資方案。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 3、項(xiàng)目目標(biāo)策劃 確定項(xiàng)目的投資目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)是項(xiàng)目管理的前提，并追求三大目標(biāo) （投資省、質(zhì)量高、周期短） 的總體綜合優(yōu)化 ,這只能在項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成和定位策劃過程中做到項(xiàng)目投資和質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡。 項(xiàng)目目標(biāo)策劃包括： 項(xiàng)目總目標(biāo)（總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進(jìn)度）體系設(shè)定； 總目標(biāo)按項(xiàng)目、參加主體、實(shí)施階段等進(jìn)行分解的子目標(biāo)體系設(shè)定。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 4、項(xiàng)目管理策劃 項(xiàng)目管理策劃是對項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和任務(wù)組織工作的策劃，包括設(shè)計(jì)、施工、采購任務(wù)的招投標(biāo)，合同結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作程序、制度及運(yùn)行機(jī)制，項(xiàng)目管理組織協(xié)調(diào)，管理信息收集、加工處理和應(yīng)用等的策劃。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 5、項(xiàng)目控制策劃 項(xiàng)目控制是對項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)及項(xiàng)目全過程的控制。 項(xiàng)目控制的 方向 ：項(xiàng)目目標(biāo)； 項(xiàng)目控制的 方法 ：通過實(shí)際值與目標(biāo)值的不斷比較發(fā)現(xiàn)其中偏差，對偏差進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以最合理的目標(biāo)過程達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)； 項(xiàng)目控制的基本原則是：目標(biāo)控制具有健全的反饋機(jī)制的閉環(huán)控制； 基本方法是：動態(tài)控制。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃就是運(yùn)用整合營銷概念，對開發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場的實(shí)際需求，以開發(fā)商、消費(fèi)者、社會三方共同利益為中心，通過市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。 念 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃流程圖 對項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃等作出專業(yè)策劃建議 從項(xiàng)目的宏觀、中觀和微觀層面對項(xiàng)目的投資環(huán)境進(jìn)行分析 初步市場 情況調(diào)查 確定可類比區(qū)域與可類比項(xiàng)目并進(jìn)行深入調(diào)研 初步提出總體策劃思路 分析項(xiàng)目 潛在價(jià)值 確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析 項(xiàng)目開發(fā)主題定位及形象定位 對項(xiàng)目的經(jīng)營方式、資金籌措和開發(fā)計(jì)劃作出策劃建議 可類比項(xiàng)目營銷策略分析 確定項(xiàng)目營銷策劃總體思路及營銷策略 可類比項(xiàng)目物業(yè)管理分析并提出策劃建議 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)與綜合評價(jià) 地產(chǎn)全程策劃工作程序 初步接洽階段 前期策劃階段 營銷策劃階段 銷售實(shí)施階段 1、初步接洽階段 項(xiàng)目資源條件整合及判斷 宏觀資料： 市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情 地段資料： 規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo) 周邊資料： 交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷售 發(fā)展商資料： 背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況 2、前期策劃階段 地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較 資源綜合及定位 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意 依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查 客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù) 經(jīng)濟(jì)可行性分析 靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價(jià)格的分析。 初步營銷框架 推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系 規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤 草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo) 3、營銷策劃階段 營銷整體規(guī)劃 推廣的主題、方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。 經(jīng)濟(jì)敏感性分析 造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。 價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃 依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。 物業(yè)管理準(zhǔn)備工作計(jì)劃 配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和 標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理模式的融合。 銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃 文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃 視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。 廣告宣傳炒作計(jì)劃 戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。 銷售活動規(guī)劃及策劃 開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發(fā)布會，展銷會的其他公關(guān)活動的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。 裝修套餐 售后裝修和裝修按揭服務(wù)。 4、銷售實(shí)施階段 銷售培訓(xùn) 建筑知識、樓盤背景、項(xiàng)目優(yōu)勝、對手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。 執(zhí)行修正 根據(jù)銷售狀況和市場動向的反饋，適時(shí)調(diào)營整營銷計(jì)劃。 置業(yè)錦囊 根據(jù)項(xiàng)目優(yōu)勢選編的購樓、選房須知，各階段項(xiàng)目賣點(diǎn)的序列。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策與方法 1、房地產(chǎn)投資決策的含義 策與房地產(chǎn)投資決策 決策： 就是對需要處理的事情作出策略上的決定。 投資決策 ： 就是圍繞事先確定的經(jīng)營目標(biāo)，在占有大量信息的基礎(chǔ)上，借助于現(xiàn)代化的分析手段和方法，通過定性的推理判斷和定時(shí)的分析計(jì)算，對各種投資方案進(jìn)行選擇的過程。 構(gòu)成一個(gè)房地產(chǎn)投資決策問題，必須有： 明確的決策目標(biāo)； 有兩個(gè)以上可供選擇和比較的決策方案； 有評價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)； 真實(shí)反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料。 一、房地產(chǎn)投資決策概述 地產(chǎn)投資策略 房地產(chǎn)投資策略： 為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計(jì)劃 內(nèi)容包括： 預(yù)備進(jìn)行何種房地產(chǎn)投資； 準(zhǔn)備采用何種籌資方式； 如何合理使用資金； 如何確定投資方式； 如何確定經(jīng)營方式等。 房地產(chǎn)投資決策的 基本要素 ： 決策者 ： 即投資的主體，是具有資金和投資決策權(quán)的法人； 決策目標(biāo) ： 就是要求房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，在投資風(fēng)險(xiǎn)盡可能小的條件下，以最少的投入得到最大的產(chǎn)出； 決策變量 ： 指決策者可能采取的各種行動方案，各種方案可以由決策者自己決定； 狀態(tài)變量 ： 指決策者所面臨的各種自然狀態(tài)，許多狀態(tài)包括各種不確定性因素。 投資者必須對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的不確定性因素加深認(rèn)識，并利用科學(xué)的分析方法分析不不確定因素變化對房地產(chǎn)投資可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能確保房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行。 地產(chǎn)投資決策的基本要素 2、房地產(chǎn)投資決策的程序 確定決策目標(biāo)： 投資決策的前提和基礎(chǔ)； 根據(jù)決策目標(biāo)在決策中的地位和重要程序，一般將其分為三類：即必須達(dá)到的目標(biāo)、希望完成的目標(biāo)和不予重視的目標(biāo)。 擬訂決策方案： 擬訂多個(gè)可行的備選方案，可行方案或備選方案即具備實(shí)施條件，能夠?qū)崿F(xiàn)決策目標(biāo)的各種途徑或方式； 從項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算，財(cái)務(wù)上是否盈利等。 優(yōu)選決策方案： 對方案進(jìn)行比較、分析和評價(jià)，即可行方案的優(yōu)選； 優(yōu)選方案的關(guān)鍵之一： 掌握方案的選擇標(biāo)準(zhǔn)，即以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來衡量各可行方案的優(yōu)劣 優(yōu)選方案的關(guān)鍵之二： 優(yōu)選方法的實(shí)際運(yùn)用 執(zhí)行決策方案： 執(zhí)行者對決策方案的理解程度和遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的應(yīng)變能力是決策能否順利執(zhí)行的關(guān)鍵。 建立健全的檢查制度和程序，注意信息的反饋，以便于工作了解決策執(zhí)行的進(jìn)度和實(shí)施結(jié)果，確保實(shí)施結(jié)果與決策期望的一致性。 房地產(chǎn)投資決策的程序 二 、房地產(chǎn)投資決策方法 性分析方法 1、經(jīng)驗(yàn)判斷法 是利用一般房地產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行投資判斷，被普遍應(yīng)用于一般決策中，但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析。 這種方法直觀易懂，但分析不深入，只能作一些直觀的表面性的描述。 2、創(chuàng)造工程法 這一方法是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗(yàn)以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。 包括暢談會法、綜攝法、形態(tài)方案法和主觀概率法。 定性分析方法和定量分析方法 量分析法 定量分析法：是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對決策問題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問題的最優(yōu)解，從而作出科學(xué)的決策。 在決策分析中常用的定量分析方法有三大類： 確定型決策法 風(fēng)險(xiǎn)型決策法 不確定型決策法 （一）確定型決策法 確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。 確定型決策法 單純選優(yōu)法 模型選優(yōu)法 相對法 絕對法 凈收益法、凈現(xiàn)值法、凈年值法、現(xiàn)值成本法和年成本法 內(nèi)部收益法、效益費(fèi)用比法、凈現(xiàn)值收益率法 線性規(guī)劃、多元回歸、模糊數(shù)學(xué)綜合判定法 1、單純選優(yōu)法 單純選優(yōu)法： 根據(jù)已掌握的每一方案的每一確切結(jié)果進(jìn)行比較，直接選出最優(yōu)方案的決策法。 單純選優(yōu)法又分為 絕對法 和 相對法 （ 1）絕對法 指以房地產(chǎn)投資的效益或費(fèi)用的絕對值大小來評價(jià)投資決策方案的優(yōu)劣或是否可取。 主要包括凈收益法、凈現(xiàn)值法、凈年值法、現(xiàn)值成本法和年成本法。 A、凈收益法 指房地產(chǎn)投資全過程中總收入扣除總成本的余額。若余額或凈收益大于零，則方案可行；若等于或小于零，則不可取。 由于凈收益未涉及到資金的時(shí)間價(jià)值，故一般適用于短期的房地產(chǎn)投資決策。 B、凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值（ 是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)或不同房地產(chǎn)投資類型的基準(zhǔn)收益率或假定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈效益（等于效益減去費(fèi)用）折算到建設(shè)起點(diǎn)（期初）的現(xiàn)值之和。它是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)。其計(jì)算公式為： n （ t（ 1+i） -t t=0 凈現(xiàn)值； 發(fā)生在第 i 年的效益或費(fèi)用； n 計(jì)算期； i 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率 若 ，則說明決策方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)；若 ，則該方案不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，故不可行。 （ 2）相對法 指以效益和費(fèi)用的比率來評價(jià)和比較房地產(chǎn)投資項(xiàng)目并決策方案的優(yōu)劣及是否可取的經(jīng)濟(jì)分析方法。 包括內(nèi)部收益法、效益費(fèi)用比法、凈現(xiàn)值收益率法。 A、內(nèi)部收益率法 內(nèi)部收益率（ 使得項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。其表達(dá)式為： n （ t（ 1+ 0 t=0 一般來說，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于或等于社會貼現(xiàn)率的項(xiàng)目應(yīng)被認(rèn)為是可以考慮的項(xiàng)目。 B、效益費(fèi)用比法 效益費(fèi)用比法是指投資過程中所有效益流的現(xiàn)值與所有成本流的現(xiàn)值之比，即： n n B/C= 1+i） 1+i） -t t=0 t=0 B 效益流現(xiàn)值； C 成本流現(xiàn)值； B/C 效益費(fèi)用比； t 投資經(jīng)營年數(shù)； n 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命； i 基準(zhǔn)收益率或年貼現(xiàn)率。 若 B/C 1，則說明入不敷出，不宜投資； B/C1，則可能投資，且越大越優(yōu)。 2、模型選優(yōu)法 模型選優(yōu)法指運(yùn)用數(shù)學(xué)模型來解決在一定的約束條件下，如何實(shí)現(xiàn)效益最大或花費(fèi)最小的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題。 常見方法包括線性規(guī)劃、多元回歸、模糊數(shù)學(xué)綜合判定法 （二）風(fēng)險(xiǎn)型決策法 所謂風(fēng)險(xiǎn)型決策，自然狀況是可變的，不論選擇哪一種方案都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，只是取決于概率和效益值，故風(fēng)險(xiǎn)型決策亦稱隨機(jī)型決策或統(tǒng)計(jì)型決策。 風(fēng)險(xiǎn)型決策應(yīng)具備： 決策人可以在兩個(gè)以上的行動方案中加以選擇； 存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的不以決策人主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)； 決策人希望達(dá)到一個(gè)明確的目標(biāo)； 可以計(jì)算出在不同自然狀態(tài)下，不同行動方案的損失期望值； 決策人雖然不能對可能出現(xiàn)的幾種自然狀態(tài)作出肯定的判斷，但是決策人可以根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的概率來加以預(yù)測或估算。 有四種方法： 最大概率法、期望值法、決策樹法、正態(tài)分布圖像法 1、期望值法 期望值法就是計(jì)算出每一個(gè)行動方案的損益期望值后再進(jìn)行比較。最大的損益期望值即最優(yōu)方案。 其一般結(jié)構(gòu)形式為：設(shè) A=.,決定的行動方案；P=.,相應(yīng)自然狀態(tài)的概率，且 m （ 1 j=1 若設(shè) 行動方案的損益期望值為： m E(= Pj j=1 而最優(yōu)方案為 A=(A) 實(shí)際計(jì)算時(shí)，必須考慮凈損益期望值并最后確定最優(yōu)方案。 期望值法舉例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案： 小面積開發(fā)。方案 000萬，方案 000萬。兩者建設(shè)經(jīng)營期限均為 4年。根據(jù)市場預(yù)測房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值 (萬元 )如下表所示。試問選用何種方案收益大？ 方案 需求量高（ 0%） 需求量低（ 0%） A 2000 900 600 E(A)=2000*70%+(30%*420（萬元） E(B)=900*70%+600*30%*440（萬元） 即 E(B)E(A) 2、決策樹法 決策樹法： 實(shí)際上也是利用期望值進(jìn)行選擇決策方案的一種方法，只不過是把某個(gè)含風(fēng)險(xiǎn)的投資方法未來發(fā)展?fàn)顩r的可能性和可能的結(jié)果所做的估計(jì)和預(yù)測用樹狀圖形表示出來。 決策樹由四個(gè)元素構(gòu)成： 決策點(diǎn)： 用符號表示。從它引出的分枝叫方案分枝，方案分枝數(shù)表示行動方案數(shù)。 狀態(tài)點(diǎn)： 用符號表示。其上下方的數(shù)字表示方案的期望值，從它引出的分枝叫狀態(tài)分枝，每條分枝上面都寫明自然狀態(tài)下所發(fā)生的概率，狀態(tài)分枝數(shù)反映可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)； 結(jié)果點(diǎn)： 用符號表示。它邊上的數(shù)字是每個(gè)行動方案在相應(yīng)自然狀態(tài)下的損益值； 分枝： 用符號 表示。 決策樹法舉例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案： 小規(guī)模開發(fā)。方案 5000萬，方案 0000萬。兩者建設(shè)經(jīng)營期限均為 6年。根據(jù)市場預(yù)測房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值 (萬元 )如下表所示。 方案 需求量高 需求量低 A 5300 3000 1000 其中建設(shè)經(jīng)營期分為前 2年和后 4年兩個(gè)階段。根據(jù)市場調(diào)查預(yù)測，前 2年房屋需求量較高的概率為 果前 2年市場需求量較高，則后 4年需求量高的概率為 果前 2年市場需求量較低，則后4年需求量肯定低。試問在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？ （三）不確定型決策 不確定型決策 ：指未來事件是否發(fā)生不肯定，而且也無法估計(jì)未來各種可能情況的概率，這種決策目前很難借助于定量分析，主要取決于決策者的主觀判斷，也叫做主觀概率法。 借助于定量分析決策時(shí)，可用樂觀法（大中取大法）、悲觀法（小中取大法）和后悔值法（大中取小法）。 1、樂觀法：基本思想就是對客觀情況總是抱著樂觀態(tài)度的，又稱冒險(xiǎn)型決策法。 一般情況下適用于對投資充滿信心、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的決策者； 2、悲觀法：又稱保守方法。對投資持慎重態(tài)度的決策者多采用該方法。 3、后悔值法：介于前兩者之間的決策者多采用后悔值法。 樂觀法 /悲觀法決策表 方案 自然狀態(tài) 最大損益值 (萬元 ) 最小損益值 （萬元） 甲 乙 丙 丁 A 300 400 500 600 600 300 B 100 300 500 800 800 100 C 400 600 200 600 600 200 D 200 400 500 700 700 200 最大損益值中的最大值 800 - 最小損益值中的最大值 - 300 后悔值法決策表 方案 自然狀態(tài) 最大后悔值 (萬元 ) 甲 乙 丙 丁 A 100 200 0 200 200 B 300 300 0 0 300 C 0 0 300 400 400 D 200 200 0 100 200 最大后悔值中的最小值 200 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 房地產(chǎn)投資不確定性分析就是以合理、有效地識別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)的一種分析方法 通過分析不確定性因素對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能造成的影響，從而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步確認(rèn)房地產(chǎn)投資在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性 不確定性分析主要包括 盈虧平衡分析 、 敏感性分析 和 風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）盈虧平衡分析 產(chǎn)品銷售利潤 =產(chǎn)品銷售收入 產(chǎn)品銷售成本 銷售稅金產(chǎn)品銷售收入 稅率 產(chǎn)品銷售收入 =產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價(jià)格 產(chǎn)品銷售稅金 產(chǎn)品銷售成本 =單位 變動成本 產(chǎn)品銷售量 +固定成本 盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過分析產(chǎn)品產(chǎn)量、盈利和成本之間的關(guān)系，找出盈虧在產(chǎn)量、單價(jià)、成本等方面的臨界點(diǎn)，以判斷不確定性因素對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，這個(gè)臨界點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)（ 收入 f（銷量）；成本 f（銷量） 當(dāng)收入成本時(shí)的銷售量，稱之為（以銷售量表示的）盈虧平衡點(diǎn) , 盈虧平衡分析 當(dāng)它們間呈線性函數(shù)關(guān)系時(shí)則認(rèn)為它們間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡關(guān)系，反之為非線性盈虧平衡關(guān)系。 盈虧平衡分析 為了簡化分析步驟，設(shè)定一定的假定條件 銷售收入和生產(chǎn)總成本費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)面積 （ 產(chǎn)品產(chǎn)量 ）的線性函數(shù)； 產(chǎn)品銷售量和生產(chǎn)量相等； 產(chǎn)品固定成本和單位銷售價(jià)格在產(chǎn)品租售期保持不變； 同時(shí)開發(fā)幾種不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí) ， 應(yīng)將之組合折算成一種產(chǎn)品； 計(jì)算所用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)； 產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)類型不變。 盈虧平衡分析 線性方法 如能達(dá)到盈虧平衡 ， 則： y1=有： 所以： 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是： 21加費(fèi)單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價(jià)年固定總成本B EP 盈虧平衡分析 單方邊際收益 （ P V t） ：單位產(chǎn)品售價(jià)扣除單位產(chǎn)品銷售稅金和可變成本的余額 。 它表示每產(chǎn)銷一平方米建筑面積所獲的可用來補(bǔ)償固定費(fèi)用的數(shù)額 。 盈虧平衡模型的實(shí)質(zhì)就是開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)銷建筑面積多大時(shí) ， 總邊際收益 （ 單方邊際收益 建筑面積 ） 能抵消固定費(fèi)用總額 。 如能抵消 ， 說明這個(gè)開發(fā)建筑面積是開發(fā)項(xiàng)目的保本量 ， 企業(yè)不盈不虧 。 盈虧平衡分析 用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn) （ 用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) （ 銷售稅率產(chǎn)量產(chǎn)量單位可變成本年固定成本1 P 1%1 0 0 p %100%100%100 00 年銷售稅金及附加費(fèi)年可變成本年銷售收入 年固定總成本用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn) （ 用單位變動成本表示 （ 在變動成本不確定時(shí)常用 ） 加費(fèi)單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價(jià)年固定總成本單位產(chǎn)品售價(jià)P%1 0 0 s 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)的值無論是用產(chǎn) （ 銷 ） 量表示 ， 還是用價(jià)格表示 ， 或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來表示 ， 均為越低越好 。 當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到較低產(chǎn)量就可以保本； 盈利區(qū)大 ， 虧損區(qū)小 ， 項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益； 項(xiàng)目生命力強(qiáng) ， 有較高的競爭能力； 項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力大 。 這一方法只能對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作定性分析 ， 而無法定量測度其風(fēng)險(xiǎn)的大小 ， 即對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述 ， 這是盈虧平衡分析在技術(shù)上的局限性 。 盈虧平衡分析 實(shí)際中更一般的是非線性的： 市場競爭激烈，產(chǎn)品增加但銷售減少； 為了消化積壓而降價(jià)、打折等； 因大宗采購而得到優(yōu)惠價(jià)格； 支付工人加班工資； 利用新技術(shù)、新管理手段等 盈虧平衡分析 產(chǎn)量 市場需求極限 銷售收入 產(chǎn)量 固定成本 生產(chǎn)成本 可變成本 收入成本 產(chǎn)量 盈虧平衡分析 1. 某企業(yè)生產(chǎn)住宅建筑預(yù)制件 ， 每年生產(chǎn)能力為 50000件 ， 每件售價(jià)4000元 ， 固定成本 4688萬元 ， 每件耗用變動成本 1356元 ， 每件銷售應(yīng)付稅金 300元 。 計(jì)算 2. 某種配套產(chǎn)品 ， 年固定成本 28萬元 ， 單位可變成本 80元 /件 ， 銷售價(jià)格 260元 /件 ， 目前年產(chǎn)量為 3500件 ， 根據(jù)市場預(yù)測 ， 近幾年市場需求量大 ， 市場競爭十分激烈 ， 決定降價(jià)擴(kuò)銷 ， 按銷售量的 1 遞減售價(jià) ， 并按銷售量的 1 遞增單位可變成本 。 問產(chǎn)量在什么范圍內(nèi)可以盈利 ， 什么產(chǎn)量可以獲得最大盈利 ？ （二）敏感性分析 作用 了解投資項(xiàng)目方案的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)的大小 篩選出若干敏感因素 ， 這些最敏感因素集中力量研究 ，盡量減少方案的風(fēng)險(xiǎn) 淘汰風(fēng)險(xiǎn)大的方案 分析和預(yù)測項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期、開發(fā)商利潤等）對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感性程度。 如果某因素變化幅度很小，但對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響很大，則認(rèn)為是敏感性的因素，或因素的敏感性很強(qiáng)。 敏感性分析 主要的敏感性因素 租金 、 售價(jià) 往往是最重要的因素 建設(shè)成本 預(yù)算與實(shí)際投入的變化 原材料 、 人工費(fèi)用的市場價(jià)格變化 時(shí)間 批文 、 招標(biāo)等手續(xù)的拖延 工期拖延 租售期的變化 利率 貸款利率 期望的收益率 敏感性分析 主要步驟： 選擇經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) 確定性分析中預(yù)測把握性不大或變化可能性大的指標(biāo) 選擇需要分析的不確定性因素 剔除確定性因素以及把握性大的不確定性因素 確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動幅度 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料 、 經(jīng)驗(yàn)判斷和市場調(diào)查進(jìn)行綜合估計(jì) 確定項(xiàng)目對風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度 敏感性分析 1、單變量敏感性分析 假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立，每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)，其它參數(shù)保持不變。 2、多變量敏感性分析 分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對項(xiàng)目評估結(jié)果的影響。 敏感性分析 單變量敏感性分析 各因素變動對利潤的影響 （ %） 原始值 10 原始值 +10 地價(jià)（ 20萬 $） +潤率（ 15） +設(shè)成本（ 200$/+金（ 筑面積（ 2000 業(yè)費(fèi)用（ +資收益率（ 7） +感性分析 多變量敏感性分析 租金 、 成本對利潤的影響 （ ） 租金 成本 30 5 0 185 00 15 30 50 感性分析 多變量敏感性分析 三項(xiàng)預(yù)測值法 單變量分析忽視了因素間的相互作用 ， 使結(jié)果失真 。 對于重要的 、 投資量大的項(xiàng)目 ， 除單變量分析外 ， 考慮多變量分析 。 三項(xiàng)預(yù)測值法基本思路是：對所涉及變量給出三個(gè)估計(jì)值 ， 即最樂觀 、 最可能 、 最悲觀的情況 ， 根據(jù)三項(xiàng)預(yù)測值的相互作用分析 。 若有 8個(gè)不定變量 ， 3個(gè)預(yù)測值 ， 則共有 38 6561個(gè)組合 ， 即使通過計(jì)算機(jī)輔助計(jì)算 ， 決策時(shí)也無所適從 。 因此往往按所有變量都出現(xiàn)最樂觀 、 最可能 、 最悲觀的情況 ， 計(jì)算三組最有用的結(jié)果 ，以明確利潤變化范圍 。 敏感性分析 最樂觀 最可能 最悲觀 租金上漲 7 5 3 投資收益率 7 成本上漲 6 9 貸款利率 10 13 16 工期 12 12 12 租售期 建成即租 3月后 6月后 準(zhǔn)備期 3 3 6 土地成本 20 20 20 最樂觀 最可能 最悲觀 利潤 266841 209444 38539 占總開發(fā)價(jià)值比率 總開發(fā)成本比率 感性分析 局限性 只能作程度上的評價(jià) ， 而不能對其作大小測定 。 變化范圍的確定是模糊的 、 人為的 ， 而沒有給出這些因素發(fā)生變化的概率 ， 主觀性強(qiáng) ， 缺乏科學(xué)性 。 與盈虧平衡分析方法一樣 ， 在多方案比較情況下其結(jié)果可作為項(xiàng)目選優(yōu)的依據(jù) 。 但在單方案評價(jià)情況下 ， 其結(jié)果的作用僅限于對項(xiàng)目本身在實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià) 。 項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)周期中的敏感性是不一樣的 。 一般情況下 ， 由于前期的資金流量大 ， 前期的敏感性要大于后期 。 所以 ， 當(dāng)項(xiàng)目對資金成本增加因素特別敏感時(shí) ， 應(yīng)檢查是否因?yàn)轫?xiàng)目初期的投資額過大 ， 使資金未能充分利用 ，如有可能加以調(diào)整 ， 降低其不確定性 。 （三）風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動 ，分析確定這種變動的概率分布和它們的期望值以及標(biāo)準(zhǔn)差 ， 進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù) 。 風(fēng)險(xiǎn)的度量：各不確定結(jié)果間的差異程度或離散程度 標(biāo)準(zhǔn)差 差異程度越大 ， 表明不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)越難以確定 ， 從而事件的風(fēng)險(xiǎn)就越大 風(fēng)險(xiǎn)分析 2 2 2( 1 5 % ) 0 . 2 2 0 % 0 . 5 7 0 % 0 . 3 2 8 %( 1 5 % 2 8 % ) 0 . 2 ( 2 0 % 2 8 % ) 0 . 5 ( 7 0 % 2 8 % ) 0 . 3 0 . 3 0 5 經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮 發(fā)生概率 資回報(bào)率 6% 15% 20% 經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮 發(fā)生概率 資回報(bào)率 20% 70% 高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測 普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測 2 2 26 % 0 . 2 1 5 % 0 . 5 2 0 % 0 . 3 1 4 . 7 %( 6 % 1 4 . 7 % ) 0 . 2 ( 1 5 % 1 4 . 7 % ) 0 . 5 ( 2 0 % 1 4 . 7 % ) 0 . 3 0 . 049 經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮發(fā)生概率投資回報(bào)率高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮發(fā)生概率投資回報(bào)率高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)分析 方法 解析法 數(shù)學(xué)期望值法 模擬法 ， 常用的有蒙特卡洛模擬法 在項(xiàng)目概率分析中 ， 一般是計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值 （ 數(shù)學(xué)期望 ） 及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率 ， 也可以通過模擬測算項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)（ 如內(nèi)部收益率 ） 的概率分布 ， 為項(xiàng)目決策提供依據(jù) 。 只是這些不確定因素的概率分布函數(shù)一般很難用數(shù)學(xué)方法導(dǎo)出 ， 模擬方法求分布函數(shù)也是很復(fù)雜的事 ， 所以人們都是根據(jù)歷史資料和經(jīng)驗(yàn)主觀地將概率分布確定下來的 ， 但這本身也有風(fēng)險(xiǎn) 。 風(fēng)險(xiǎn)分析 解析法 通過計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，用以估計(jì)項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力的分析方法 計(jì)算步驟 列出各種需要考慮的不確定性因素 確定各不確定因素的隨機(jī)變量 分別確定各種隨機(jī)變量的概率 計(jì)算各不確定因素的期望值 計(jì)算凈現(xiàn)值的期望值，并從小到大排序 風(fēng)險(xiǎn)分析 某開發(fā)項(xiàng)目，其基本方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 51926萬元，其投資增加和租售價(jià)格下降的隨機(jī)變量及概率分布如下表： （ 單位：萬元） 項(xiàng)目 增加或下降比例 增加或減少現(xiàn)值 概 率 投資額 （現(xiàn)值84737） +40% 33895 20% 16947 10% 8474 售收入 （現(xiàn)值229133 ） 45827 15% 34370 10% 22913 解析法例 解題步驟： 1由于投資增加減少的凈現(xiàn)值 : 33895*6947*474*7795(萬元 ) 2銷售價(jià)格下降而減少的凈現(xiàn)值 : 45827*4370*2913*2079(萬元 ) 3項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值 : 51926052(萬元 ) 4凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)概率的計(jì)算方法與步驟 計(jì)算各種配合比例的綜合概率：如 分別用各隨機(jī)事件中的某一隨機(jī)變量計(jì)算凈現(xiàn)值 如：投資增加 40%，銷售 凈現(xiàn)值為： 5192627796 計(jì)算加權(quán)凈現(xiàn)值 將每一種組合繪出下圖： 累計(jì)概率表 凈現(xiàn)值 綜合概率 累計(jì)概率 將以上計(jì)算出的各種隨機(jī)時(shí)間的凈現(xiàn)值按負(fù)值的數(shù)字大小排列，直至出現(xiàn)第一正值為止。列表并求累計(jì)概率 從上表可得 : 凈現(xiàn)值小于零的累計(jì)概率約為 : P()= 凈現(xiàn)值大于或等于零的累計(jì)概率為 : P()=1)= 計(jì)算出的累計(jì)概率愈接近 1,可以說明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小 ,反之 ,說明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大。 風(fēng)險(xiǎn)分析 數(shù)學(xué)期望值法的步驟 確定敏感因素及變化范圍 將范圍縮小為幾個(gè)確定值 ， 并對每一值確定出現(xiàn)的概率 （ 關(guān)鍵 ） 計(jì)算數(shù)學(xué)期望值 ， 即因素的最大可能值 計(jì)算方差 、 標(biāo)準(zhǔn)差 ， 利用數(shù)學(xué)期望值和方差 、 標(biāo)準(zhǔn)差重新計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) ， 確定其變化范圍 選擇下一個(gè)敏感因素 ， 重復(fù)進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資回收期 3 4 5 6 7 概率 數(shù)學(xué)期望值例 風(fēng)險(xiǎn)分析 蒙特卡洛模擬法 （ 統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)法 ） 運(yùn)用蒙特卡洛模擬的統(tǒng)計(jì)功能 ， 自動對項(xiàng)目評估中涉及的幾個(gè)變量進(jìn)行選擇 、 組合 ， 無需復(fù)雜的計(jì)算 ， 可得到近似的結(jié)果 。 步驟 分析每一可變因素可能變化的范圍并確定這些變化的概率分布 隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值 ， 并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布 重復(fù)以上步驟進(jìn)行多次模擬實(shí)驗(yàn) ， 即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 概念 最初是美國 30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法，因?yàn)樗鼮槠浣?jīng)濟(jì)開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個(gè)領(lǐng)域，充實(shí)完善，形成系統(tǒng)。 對開發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過程，稱之為可行性研究過程。 市場是前提，技術(shù)是手段，核心問題是經(jīng)濟(jì)效益分析。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對擬定開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)，以最終確定項(xiàng)目是否可行的綜合研究。 行性研究概述 投資決策的依據(jù) 國家規(guī)定 ， 凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 不能列入計(jì)劃 ， 不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書 ， 不能進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 籌集資金的依據(jù) 銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請貸款的 先決條件 ，在對可行性研究報(bào)告作全面 、 細(xì)致的分析評價(jià)后 ， 才能確定是否給予貸款 。 簽訂合同的依據(jù) 項(xiàng)目所需的建筑材料 、 協(xié)作條件以及供電 、 供水 、 供熱 、 通訊及交通等方面需要與有關(guān)部門協(xié)作 ， 都需要根據(jù)可行研究報(bào)告進(jìn)行協(xié)商 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 在可行性研究報(bào)告中，對項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)計(jì)的種類、建設(shè)速度等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則和推薦了建設(shè)方案。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化 、 民主化 ， 減少或避免投資決策失誤 ， 提高經(jīng)濟(jì) 、 社會 、 環(huán)境效益 。 前期性 、 預(yù)測性 、 不確定性 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作的若干規(guī)定 、 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)代理人方法與參數(shù) 要求各個(gè)投資主體 、 各種投資來源 、 各種籌資方式興辦的大中型和限額以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 原則上應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和相應(yīng)的參數(shù)進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 。 A 國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃； B 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件； C 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃； D 自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等資料； E 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； F 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； G 開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。 行性研究的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員構(gòu)成 專業(yè)機(jī)構(gòu) 前期的投資機(jī)會分析和初步可行性分析 ， 主要解決投資方向和把握機(jī)會 ， 一般有 1、 2個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家即可 。 而詳細(xì)可行性研究是全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究 ， 需要專門的機(jī)構(gòu)或研究小組 。 一般應(yīng)由專業(yè)的評估咨詢機(jī)構(gòu)完成 ，我國目前大多由各開發(fā)公司自己編制 ， 然后報(bào)政府計(jì)劃部門審查立項(xiàng) 。 人員構(gòu)成 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 12名 造價(jià)工程師 1名 市場調(diào)查和分析人員 12名 經(jīng)濟(jì)分析家 1名 制作人員 12名 社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家 若干名 其中： 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是專業(yè)執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，既要熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識，又必須熟悉財(cái)務(wù)管理和工程技術(shù)方面的知識，是研究小組的核心，它的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對未來市場的分析，并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作，綜合應(yīng)用工程技術(shù)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識，對項(xiàng)目作出計(jì)算和總體評價(jià)，撰寫可行性研究報(bào)告。 目可行性研究階段 1、四個(gè)階段 機(jī)會研究 機(jī)會研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi)，以市場調(diào)查和市場預(yù)測為基礎(chǔ)，進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算，來選擇最佳投資機(jī)會，提出項(xiàng)目。即項(xiàng)目建議書階段。 項(xiàng)目建議書：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資前對