房地產(chǎn)市場研究報告 合肥汽配城項(xiàng)目概念構(gòu)想

合肥汽配城項(xiàng)目概念構(gòu)想 宅篇 目定位 項(xiàng)目分析 市場概況 (附件） 勢 ( 項(xiàng)目 緊臨長江東路，交通便捷； 開發(fā)商的創(chuàng)新意識和城市責(zé)任感； 老汽配城的知名度和號召力； 離市中心較近； 項(xiàng)目旁有中小學(xué)，教育配套齊全； 勢（ 項(xiàng)目 周邊為汽配市場和舊住宅區(qū)，形象較差； 緊臨主干道，噪音、塵土污染嚴(yán)重； 項(xiàng)目所在區(qū)域在客戶心理較差，缺乏吸引力； 地塊規(guī)模較小，規(guī)模效應(yīng)不明顯； 周邊配套不完善； 會（ 項(xiàng)目 合肥房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展； 區(qū)域市政配套的逐步完善； 華東市場經(jīng)過調(diào)控后現(xiàn)已慢慢復(fù)蘇； 東區(qū)小戶型市場的空缺； 戰(zhàn)（ 項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)同期入市樓盤的競爭威脅； 房地產(chǎn)政策調(diào)控的不確定性； 片區(qū)影響力不夠，接受度低； 目 利用住宅作為產(chǎn)品線組合中核心部分的高成功機(jī)會 利用產(chǎn)品創(chuàng)新填補(bǔ)區(qū)域空白 發(fā)揮商務(wù)辦公市場優(yōu)勢 規(guī)避區(qū)域的負(fù)面信息，強(qiáng)化區(qū)域未來的優(yōu)勢 商務(wù) +居住的雙重功能，提升應(yīng)變 強(qiáng)化業(yè)績 利用汽配城的知名度和與市中心的距離，弱化區(qū)域概念 搶占市場先機(jī)，逐步建立市場的第一關(guān)注度 以服務(wù)贏得客戶 挖掘產(chǎn)品價值 弱化區(qū)域概念 創(chuàng)新的營銷手段 產(chǎn)品的差異化 目 基本策略： 建立區(qū)域第一關(guān)注度和兼顧企業(yè)資源優(yōu)勢； 商務(wù)和居住功能的綜合考慮，順應(yīng)地塊特征； 創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品和營銷策略 弱化東區(qū)的負(fù)面信息和區(qū)域概念 目定位 項(xiàng)目分析 市場概況 (附件） 目定位 以市場為導(dǎo)向的前瞻性規(guī)劃 將居住文化注入項(xiàng)目的開發(fā)理念 高性價比的升級換代產(chǎn)品 找準(zhǔn)主調(diào)，不要失去自己的方向 ! 定位戰(zhàn)略建議 目 價值判斷 地塊西北 北向 汽配城 東向 老住宅樓 西向 天長路 南向 長江東路 西臨天長路（汽配一條街），環(huán)境比較吵雜，居住氛圍不濃 路對面是汽配沿街門面和舊住宅樓，景觀較差 西 鬧 北 鬧 北向?yàn)橐?guī)劃中的新汽配城，環(huán)境比較雜亂吵鬧 * 城市主干道長江東路，交通便利，但噪音塵土污染嚴(yán)重 * 路對面是金太陽家具城，環(huán)境比較吵雜 東 較靜 南 鬧 地塊東面為舊的居民區(qū)，環(huán)境較安靜，但景觀不佳 目前為 2棟待拆遷的商辦樓，拆遷進(jìn)度未定； 地塊成長條形，規(guī)劃難度不大； 地塊東西向存在高差 地塊內(nèi)部 目 價值判斷 繁鬧 繁鬧 較靜 繁鬧 地塊價值判斷： 地塊南向臨主干道，西向臨汽配一條街，北面為汽配城，兩面臨街，環(huán)境吵鬧，更適合商務(wù)功能。 長江東路 天長路 汽配城 論： 1、項(xiàng)目三面受噪音影響，不適合居住，適宜商務(wù)用途； 2、項(xiàng)目兩面臨街，為了提升項(xiàng)目價值，可考慮開發(fā)沿街商業(yè)，。 住兩用的商務(wù)公寓 商： 即項(xiàng)目長江東路在規(guī)劃上要順應(yīng)城市發(fā)展，在項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時充分考慮道路未來商務(wù)辦公的需求。 可?。?依據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀，定位住宅，開發(fā)的風(fēng)險最低，能夠有利于項(xiàng)目利潤的快速回收。 可投資： 項(xiàng)目所在區(qū)域盡管目前較落后，但隨著區(qū)域生活及交通配套的成熟，區(qū)域價值將逐步放大，為促進(jìn)投資，項(xiàng)目應(yīng)兼顧中小戶型。 中小企業(yè)的迅速發(fā)展，對于中低端商務(wù)辦公有較大的需求 商務(wù)公寓的市場現(xiàn)狀： 商務(wù)公寓市場需求由于更強(qiáng)調(diào)成本和便捷，對于周邊配 套的需求也會相對不高，因此，項(xiàng)目自身在商業(yè)功能上 的考慮可滿足商務(wù)公寓的市場需求。 合肥經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，促進(jìn)了小型商務(wù)需求的市場量進(jìn)一 步放大。 例 A： 北京 于朝陽 面臨道路，東向臨城市干道四環(huán)路。項(xiàng)目在建設(shè)初期， 域價值不被看好，但開發(fā)商定位于商住兩用，提出 得成功。 啟示：依據(jù)項(xiàng)目地理區(qū)位特征，從市場需求和城市發(fā)展的綜合考慮，更能獲得成功。 例 B： 深圳都市陽光大廈 位于深南大道車工廟段，處于中心區(qū)輻射地帶，并毗鄰深南大道城市交通干道，開發(fā)初期，周邊寫字樓商務(wù)市場氛圍尚未形成，以商務(wù)公寓定位，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的快速銷售，而目前項(xiàng)目的主要服務(wù)于企業(yè)商務(wù)辦公之用。 啟示：功能的可轉(zhuǎn)換性，以及超前的規(guī)劃構(gòu)想，能解決現(xiàn)實(shí)銷售與城市發(fā)展及功能轉(zhuǎn)換的矛盾。 例 C： 合肥黃金廣場 位于合肥金寨路與黃山路交匯處，處于中心區(qū)輻射地帶，并毗鄰金寨路等交通干道。此項(xiàng)目以商務(wù)公寓定位，實(shí)現(xiàn)了市場的第一關(guān)注和強(qiáng)烈反響。 ， 可商可住可投資 項(xiàng)目定位 形象定位 服務(wù)于城市精英商務(wù)居住的社區(qū)形態(tài)，起源于歐美， 為小型創(chuàng)意工作室、律師事務(wù)所、設(shè)計(jì)室、咨詢公司 以及城市自由職業(yè)者所追捧。 居住和商務(wù)的分離、 既獨(dú)立又共享會所、景觀、休閑等功能空間 強(qiáng)調(diào)開放、 創(chuàng)造、活力、自由、享受、時尚，反叛舊城區(qū)生活的 呆板，既強(qiáng)調(diào)效率又基于人本。 何為 在同一小區(qū)內(nèi)既擁有住宅，又享用商務(wù)便利的特殊階層，提供量比選擇，具 “ 商務(wù)家 ” 、 “ 投資家 ” 和 “ 生活家 ”特質(zhì) “ 念，即讓住戶在購買居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)之后，可以同時享用會所內(nèi)專設(shè)的移動商務(wù)中心服務(wù)，業(yè)主既可自住，又可享有獨(dú)立、專業(yè)的辦公空間，有辦公室輕松正規(guī)的環(huán)境，也有住宅的私密空間，分區(qū)作息，居家、辦公互不干擾。 居住和商務(wù)功能既同時滿足又相互分離； 強(qiáng)調(diào)居住和辦公的舒適、社區(qū)環(huán)境的優(yōu)越， 強(qiáng)調(diào)會所功能對于商務(wù)洽談、接待的滿足， 更加優(yōu)化了會所的價值實(shí)現(xiàn)。 戶定位 城市精英群體 中高收入 積極向上 創(chuàng)新者，接納新事物 看重區(qū)域潛在價值 營銷所創(chuàng)造的附加價值吸引 居住者 前商后住 投資者 項(xiàng)目周邊的中小企業(yè)主、區(qū)域辦事處等 看重區(qū)域潛力 重視企業(yè)形象附加值 商用者 項(xiàng)目定位 戶定位 核心客戶 重點(diǎn)客戶 游離客戶 偶得客戶 項(xiàng)目定位 客戶定位 項(xiàng)目周邊的中小企業(yè)主 特別是汽配行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及上下游相關(guān)企業(yè) 東區(qū)及新站區(qū)域中小企業(yè)主 合肥市其它區(qū)域的中小企業(yè)主 其它區(qū)域的投資客及部分自住客戶 代簡約風(fēng)格 發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美； 清新簡潔、線條流暢的現(xiàn)代風(fēng)格，體現(xiàn)朝氣蓬勃、奮發(fā)向上的時代精神 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 建筑風(fēng)格 尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 過幾種色調(diào)的和諧配置和色塊的穿插，創(chuàng)造一種跳躍、活潑的建筑外在視覺效果 外立面 注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡潔 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 用一些現(xiàn)代的、輕盈飄逸的建筑修飾符號裝飾建筑的形式美，豐富屋頂輪廓，避免過于平板和單調(diào)，使建筑形式富有時代性和運(yùn)動性 平屋頂 +飄板設(shè)計(jì) 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 有空中庭院，將過濾后的空氣引入室內(nèi)，減少空調(diào)的使用時間 空中花院通風(fēng) 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 共空間 商住部分 高品質(zhì)的入戶大堂 設(shè)計(jì)采光電梯廳，提高空氣質(zhì)量和空間感 選用進(jìn)口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次 采用分戶中央空調(diào)，降低客戶辦公成本 大堂 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 更寬敞舒適空間 層高 /走廊 更宜人的尺度 入戶門 /電梯廳 /電梯間 確保公共空間的照明指數(shù)，提升物業(yè)檔次 戶內(nèi) /公共部分主材部分量的提升 走廊 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 所 人際的疏離是整個工業(yè)社會的通病，用一種融合的空間關(guān)系來詮釋一種新的人際關(guān)系。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 白色為主色調(diào) ， 寧靜 、 簡潔 、 單純 ， 這正是這種空間極力主張的生活方式 。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 會所 林 根據(jù)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則，考慮到項(xiàng)目的規(guī)劃現(xiàn)狀，建議本項(xiàng)目的園林采用 屋頂花園 的形式。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 形式 生態(tài)是未來社區(qū)園林規(guī)劃建設(shè)的方向和趨勢； 步入式，即可參與性，社區(qū)園林設(shè)計(jì)的一個重要原則 給園林景觀賦予文化主題，使業(yè)主享受這些美好環(huán)境的同時，也享受民族傳統(tǒng)文化的熏陶，在潛移默化之中提高藝術(shù)修養(yǎng)和文化品味。 園林 生態(tài)花園 步入式花園 文化花園 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 風(fēng)格 主題 型 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 百變空間，可拆可合，自由組合 型 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 型 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 型 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 考戶型 : 性多用間 多用間設(shè)計(jì)，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時居住 可變的空間體現(xiàn)居住的個性 戶型 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 入式陽臺 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺 利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 戶型 層 偶數(shù)層 奇數(shù)層 B B C C 樓層結(jié)構(gòu)示意 3米的層高，創(chuàng)造高敞的居住空間 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 戶型 蔽式衣櫥 轉(zhuǎn)角或弧形凸窗 可拆卸凸窗剖面圖 窗臺可拆除 修建議 房間內(nèi)墻及天花： 水泥砂漿打底，刮膩?zhàn)觾傻?廳房地面： 水泥砂漿（砼面）抹平壓光 門窗： 入戶門采用實(shí)木防火防盜門 ，內(nèi)房門留門洞，陽臺門采用塑鋼門窗 陽臺： 地面同室內(nèi)地面，天花刷防水乳膠漆 衛(wèi)生間及廚房： 地面、墻面做防水處理，天花砼原面、預(yù)留給排水接口 煤氣、暖氣： 輸通入戶 外墻： 采用高級外墻涂料 電視插座： 一戶一線兩接口 寬頻接口： 一戶一線兩接口 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 修設(shè)計(jì)選擇多種風(fēng)格，現(xiàn)代的、古典的、歐美的，營造多種風(fēng)情，體現(xiàn)現(xiàn)代生活的豐富浪漫性 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 裝修建議 業(yè)管理 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 知名物業(yè)管理公司 + 貼身管家式服務(wù) &零干擾式服務(wù) 身管家式服務(wù) “標(biāo)準(zhǔn)層管家式”物業(yè)管理服務(wù) 任何客戶需物業(yè)管理中心提供任何服務(wù)時，只需開門召喚或啟動戶內(nèi)服務(wù)按鈕直接告知服務(wù)需求 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 車輛出入管理 小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng) 小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心 業(yè)主論壇 物業(yè)管理公告 在線服務(wù) 萬能 寬帶網(wǎng)絡(luò) 通信線路 視頻接收端子 住宅智能化 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 業(yè)主在享受通透開暢空間的同時，也享受科技帶來的便利和安全保護(hù) 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 目定位 價格定位 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目 盛大國際 豪世優(yōu)庭 聚億經(jīng)典花園 港匯逸景坊 比較因素 權(quán)重 35% 25% 20% 20% 區(qū)位 20% 1 部配套 10% 1 部配套 15% 1 1 劃 10% 1 型 20% 1 林 10% 1 1 1 1 1 自然環(huán)境 10% 1 發(fā)商 5% 1 1 1 銷售價格 4200 3100 3100 3000 比準(zhǔn)均價 3550 3179 3147 3133 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價格 3550 35 +3179 25 +3147 20 +3133 20 3136元 /平方米 目定位 價格定位 項(xiàng)目最低均價 3136元 /平方米 項(xiàng)目增值均價 3136 平方米 項(xiàng)目挑戰(zhàn)均價 3391元 /平方米 3400元 /平方米 根據(jù)我司操盤經(jīng)驗(yàn)，由于世聯(lián)制造的價值增值過程，項(xiàng)目均價均有 5%以上的提升，則： 項(xiàng)目操作各方的精誠合作將使項(xiàng)目銷售各環(huán)節(jié)操作更加順暢，有利于提高項(xiàng)目的整體銷售均價，屆時項(xiàng)目均價將能再提升 3%，即： 市場的比準(zhǔn)均價： 目定位 項(xiàng)目分析 市場概況 (附件） 城區(qū) 為全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住功能； 東區(qū) 為居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)； 北區(qū) 為居住、工業(yè)、建材、倉庫功能的綜合區(qū)； 西南區(qū) 為政務(wù)、居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)； 新區(qū) 為現(xiàn)代工業(yè)基地、兼居住，旅游功能突出。 西南區(qū) 北區(qū) 東區(qū) 老城 城市主要向南發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，控制向北發(fā)展。 新區(qū) 5年合肥房地產(chǎn)市場特征 中高檔樓盤成為合肥市場開發(fā)的主流 年輕人及二次置業(yè)所占比例逐漸提高 房地產(chǎn)走向品牌競爭和理性時代 板塊效應(yīng)初步形成 0 0 2 年, 0 3 年, 0 4 年, 3 4 30501001502002503003504002002年 2003年 2004年銷售面積( 萬平方米)圖一：合肥市近年銷售面積統(tǒng)計(jì)曲線圖 合肥市近年的銷售面積逐年增加 工面積 ( 萬平方米 ) , 2 0 0 2 年 ,4 7 8 . 0 9施工面積 ( 萬平方米 ) , 2 0 0 3 年 ,9 3 2 . 8 6施工面積 ( 萬平方米 ) , 2 0 0 4 年 , 1 1 0 70200400600800100012002002年 2003年 2004年2002年2003年2004年（ 2） 2003年和 2004年的施工面積均接近了千萬平米，這存在重復(fù)統(tǒng)計(jì)的可能，但是連續(xù)兩年單年的施工面積超過了過去三年的銷售面積，這無疑是不正常的。從 2005年開始，合肥房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)進(jìn)入了高風(fēng)險的產(chǎn)品過剩階段 。 圖二：合肥市近年施工面積統(tǒng)計(jì)曲線圖 5183 4602410639371870204060802002年 2003年 2004年歷年建筑風(fēng)格占比分析多層小高層高層別墅高層、小高層比例大幅上升， 這是合肥城市化進(jìn)程的體現(xiàn)和趨勢 0 0 4 年銷售戶型面積比例15%35%39%11%70戶型面積比例13%35%43%9% 0 0 5 年銷售戶型面積比例26%41%27%6%70小戶型市場逐漸接受 2005年合肥市新建商品住宅均價 3089/平方米 2002年至 2005年連續(xù)四年來 ， 合肥市的商品住宅平均銷售價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢 ， 同比的分別上漲 318元 /平方米 、 616元 /平方米和 132元 /平方米 ， 上漲幅度分別達(dá) 房地產(chǎn)繼續(xù)保持持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢，受宏觀政策和市場的影響， 去年增速緩慢，整體市場的發(fā)展空間不明朗 2002年 2003年 2004年 2005年 平均單價 2013元 / 2341元 / 2957元 / 3089元 / 05年合肥房地產(chǎn)市場價格分析 致 2005年新建商品住宅銷售價格漲副放緩的主要原因 ， 有以下三點(diǎn) ： 政策調(diào)整后，由于市場持幣待購的心態(tài)較為普遍，因此迫使開發(fā)商低心理贏利預(yù)期，主要表現(xiàn)在新開樓盤入市價格相對較低以及已開樓盤放緩調(diào)價的幅度和頻次。 新增樓盤大量分布在銷售價格較低的瑤海區(qū)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。這些區(qū)域的新開樓盤數(shù)量占到了總體的一半左右，房地產(chǎn)開發(fā)的邊緣化，抑制了整個合肥新建商品住宅銷售價格的上揚(yáng)； 不同建筑類型商品住宅的面積占比發(fā)生了變化，也抑制了 2005年整體新建商品住宅銷售價格上升。在銷售價格最低的多層面積占比 36%反彈到 而去年則是多層比例的快速下降），而平均銷售價格最高的別墅面積占比則下降了 5個百分點(diǎn)； 005 年合肥市商品房價格走勢圖0500100015002000250030003500400045001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月瑤海區(qū)（平均價格） 多層瑤海區(qū)（平均價格） 小高層瑤海區(qū)（平均價格） 高層包河區(qū)（平均價格） 多層包河區(qū)（平均價格） 小高層包河區(qū)（平均價格） 高層廬陽區(qū)（平均價格） 多層廬陽區(qū)（平均價格） 小高層廬陽區(qū)（平均價格） 高層蜀山區(qū)（平均價格） 多層蜀山區(qū)（平均價格） 小高層蜀山區(qū)（平均價格） 6年合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展前景 中小戶型物業(yè)需求將加大 開發(fā)水平不斷提高，產(chǎn)品差距逐漸縮小 西南將繼續(xù)維持市場熱點(diǎn) 繼續(xù)保持上升的發(fā)展勢頭，價格上漲空間小 肥樓市的熱度隨著宏觀調(diào)控的到來逐漸走向理性 ， 而開發(fā)商們手里的土地和正在蓋的樓房卻沒有辦法收回或停止 。 下半年的市場走向誰心里也沒底 ， 最近的土地拍賣以流拍收場也看出了大部分開發(fā)商的彷徨心態(tài) 。 但是不管怎么樣 ， 市場上樓盤越來越多 ， 老百姓卻越來越挑剔和猶豫 ， 商品房是人見人搶的稀缺商品的時代已經(jīng)一去不返了 。 小結(jié) 告別了暴利時代的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商的成功之道就是必須遵守市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律了： （ 1）差異化的產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)； （ 2）顧客價值的挖掘； （ 3）產(chǎn)品品質(zhì)的提高； （ 4）管理水平和成本控制。 房地產(chǎn)策劃大全 房地產(chǎn)市場研究報告 團(tuán)圓網(wǎng) 內(nèi)容簡介： 一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量： 600量 二、 41個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè) 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 五、內(nèi)容格式： 鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！ 由于篇幅所限，以下僅列出 2010年更新的部分資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！ 更多詳情介紹請登陸： 聯(lián)系 1323556639 華高萊斯 2010年 2季度房地產(chǎn)研究報告 2010年海南萬寧房地產(chǎn)市場發(fā)展分析報告 2010年 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