房地產項目成本控制

1 房地產項目成本控制 2 引言 利潤最大化是一個企業(yè)追求的最根本的目標。為實現(xiàn)這一目標，企業(yè)需要從增加收入和降低成本兩個方面進行努力，即開源與節(jié)流。 實踐證明，房地產項目成本控制，是實現(xiàn)利潤最大化的重要管理措施和有效的直接的手段，是企業(yè)生產經營活動實現(xiàn)最優(yōu)運轉的潤滑劑。 3 一、成本的概念 1、美國會計學會與標準委員會定義的成本： 成本是指為達到特定目的而發(fā)生或應發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位衡量。 4 2、馬克思主義政治經濟學定義的成本 W c v m c 物化勞動。生產中消耗的生產資料的 價值。 v 活勞動。勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的 價值。 m 勞動者為社會創(chuàng)造的價值。 c v 產品成本 5 3、我國 企業(yè)會計制度 定義的成本 成本是指企業(yè)為生產產品、提供勞務而發(fā)生的各種耗費。 6 二、房地產項目成本組成 一個房地產項目的主要開發(fā)成本可以分為以下部分 : 1、土地成本； 2、前期費用； 3、工程成本； 4、管理成本； 5、營銷成本； 6、財務成本； 7、其他費用。 7 某房地產開發(fā)項目總成本測算表 建筑面積 212400號 成本構成 計費標準 總費用 （萬元） 單方費用 (元 / 占總成本比例 1 土地成本 17468 2 前期費用 1450 3 工程成本 29864 4 管理成本 房屋開發(fā)費 783 5 營銷成本 銷售收入 1858 （總銷售收入按照3500元 / 6 財務成本 1850 7 規(guī)費、稅費 6509 8 基本預備費 上述各項費用 1195 合 計 60977 8 從成本的屬性來看，土地成本、管理成本、財務成本及規(guī)費、稅費在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較弱；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測算差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。 9 三、成本控制的方法 1、控制的概念 控制一詞，通俗地說，控就是掌握，制就是限制。從科學的定義來說，控制是指按照一定的條件和預訂的目標，對一個過程或一系列事件施加影響，使其達到預定目標的一種有組織的行動。 10 而成本控制就是根據預定的成本目標，對實際生產經營活動中的一切生產資料消耗進行指導、限制和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正，以保證更好地實現(xiàn)預定的成本目標，促使成本不斷降低。 11 2、成本控制的方法 以成本的發(fā)生為基點，成本控制分為事前控制、事中控制和事后控制。 （ 1） 全過程成本控制 ； （ 2）全方位成本控制 （ 3）全員成本控制 （ 4） 項目生命周期 控制 （ 5）項目全生命周期控制 12 3、成本控制的組織措施 （ 1）成立成本控制小組，一般由公司總經理任組長。定期（每季或每半年）對各個項目的開發(fā)成本進行全面的分析、評估、檢查，對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施。 （ 2）在項目開始階段就建立成本控制目標，并將目標分解（如工程成本按土建、裝飾、電氣、給排水、消防、弱電、綠化等 )，責任落實到部門。 13 四、工程成本 工程造價的組成 1、工程造價的兩種含義 （ 1）工程項目總造價 總投資費用。 （ 2）建筑安裝工程造價 工程承、發(fā)包 價。 2、工程造價的組成 建筑安裝工程費 由直接費、間接費、利潤和稅金組成。 14 （ 1）直接費：由 直接工程費 和 措施費 組成。 （ 2）間接費：由 規(guī)費 、 企業(yè)管理費 組成。 （ 3）利潤：是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得 的盈利。 （ 4） 稅金 ：是指國家稅法規(guī)定的應計入建筑安 裝工程造價內的營業(yè)稅、城市維護 建設稅及教育費附加等。 對承包商：工程成本 直接費間接費 15 五、工程造價的計價方法 1、工程項目的組成 建設項目 單項工程 單位工程 分部工程 分項工程 16 2、定額計價方法 定額計價方法，就是根據國家統(tǒng)一頒布的估算指標、概算指標、概算定額、預算定額及其他有關定額等，對工程產品價格實行有計劃的計價與管理，這也是我國長期采用的一種方法即概預算計價體制，這是一種部分保留計劃經濟特色的工程造價管理制度。其具體計價方法是按照定額的分部分項子目，逐項計算工程量，套用現(xiàn)行定額形成直接費，再按費用定額計算其他直接費、現(xiàn)場經費、間接費、計劃利潤及稅金等，最后形成工程產品的價格即該產品的工程造價。 17 3、工程量清單計價方法 工程量清單計價方法是市場定價的模式。它是由建設工程產品的買方和賣方在建設市場上根據供求關系的狀況，掌握工程造價信息的情況下進行公平、公開地競爭定價，從而最終形成工程價格即工程造價。工程量清單計價方法在工程的招標投標中，要求招標人編制出工程量清單，并承擔相應的風險。而投標人要根據企業(yè)定額或市場狀況合理確定人工、材料、施工機械等生產要素的投入與配置，合理控制現(xiàn)場費用和施工技術措施費用，提出投標報價，并承擔報價的風險。 18 需要說明的是，目前雖然已經實行了工程量清單計價制度，但由于各地實際情況的差異，我國目前的工程計價模式實行“雙軌制”的管理辦法，既保留傳統(tǒng)的定額計價模式，又實行了與國際接軌的工程量清單計價模式。但規(guī)定，現(xiàn)階段凡國家投資的建設項目必須采用工程量清單計價模式，其他類型投資項目由業(yè)主自主選擇計價模式。 19 六、工程成本的全過程控制 工程成本控制的三個原則： （ 1）以設計階段為重點的全過程造價控制。 （ 2）以主動控制為主。 （ 3）技術與經濟相結合是控制工程成本最有效的手段。 20 （一）設計階段的工程成本控制 設計階段對工程造價影響最深，也是最關鍵的階段。國內外大量實踐經驗證明，在初步設計階段，影響工程造價的可能性為 70% 90%，而至施工圖設計結束，影響工程造價的可能性為 30% 70%，當施工開始后，通過技術措施及施工組織節(jié)約工程造價的可能性為 10% 15%，由此可見，控制工程造價的關鍵在于施工以前的投資決策及設計階段。 21 1、施工圖預算的控制 施工圖預算，又稱施工圖設計預算，簡稱設計預算。它是指建設項目進入施工圖設計階段，建設項目各單項工程的各單位工程的施工圖設計完成后，根據施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預算定額的計算規(guī)則，計算出工程量，并考慮實際施工組織設計確定的施工方案或措施，按照現(xiàn)行預算定額或計價定額、工程建設費用定額、材料預算價格和建設主管部門規(guī)定的費用計算程序及其他取費規(guī)定等，確定的單位工程或單項工程造價的經濟文件。 22 施工圖預算的編制，目前主要有兩種計價模式。一種是“定額計價法”，一種是“工程量清單計價法”，前一種方式是我國工程造價計算一直采用的方法。后一種方式，是隨著市場經濟的發(fā)展及與國際工程建設慣例接軌的要求而推行的方法。 23 按照省造價站的資料分析， 2004定額與2000定額比較： 土建工程造價綜合下降 其中一般住宅工程造價下降 高層建筑造價下降 裝飾裝修工程造價下降 安裝工程造價下降 24 2、采用設計招標或方案設計競選，通過競 爭并選擇最優(yōu)的設計單位和設計方案。 設計方案必須要處理好技術先進性與經濟合理性的關系。 設計方案必須兼顧建設與使用。 設計必須兼顧近期與遠期的要求。 25 3、推行限額設計、做好各設計階段造價計價與確定。 限額設計就是按照計劃的投資估算額進行初步設計，按照初步設計的概算額限額進行施工圖設計，根據施工圖預算造價對施工圖設計的各專業(yè)設計進行限額分配設計，使各專業(yè)設計在分配的投資限額內控制設計并保證各專業(yè)滿足使用功能的要求，嚴格控制不合理變更，保證總的投資額不被突破。限額設計是工程項目成本控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié)，一項關鍵措施。在整個設計過程中，要求專業(yè)設計人員與經濟管理人員密切配合，做到技術與經濟的統(tǒng)一。 26 4、設計階段成本控制要點： 項目規(guī)劃、方案設計是關鍵； 明確設計質量及深度； 提出成本控制目標：如總造價、單方造 價； 提出限額設計指標：如含鋼量、含砼 量； 控制裝飾用料； 設計研發(fā)部與成本控制部密切配合。 27 （二）招投標與合同訂立階段成本的控制 1、工程合同價款的確定 （ 1） 固定價格合同 固定總價合同 固定單價合同 指工程價格在工程實施期間不隨價格變化而調整 ， 但應考慮價格風險并在合同中明確固定價格包括的范圍 。 28 固定總價合同： 承包人對工程造價總價包干。施工期間不作調整。 在總價合同中，業(yè)主對總投資有數，在施工中可控制投資。 承包人在總價合同中承擔主要風險。 僅適用于工程量不大且能精確計算、工期較短、技術不復雜、風險不大的項目。 29 固定單價合同： 綜合單價固定 ， 不作調整 。 而工程量按實際發(fā)生量計算 （ 按實計量 ） 。 是工程量清單計價模式的主要作法 ，也是 承包人對價格要有充分把握 ， 但工程量確定要雙方確認 。 適用各類工程項目 ， 風險由雙方分攤 。 30 （ 2） 可調價格合同 合同價在實施期間可隨價格變化而調整 ， 調整的方法和范圍在合同中約定 。 適用范圍寬 ， 風險可以合理分攤 ， 雙方爭執(zhí)多 ， 變化多 ， 不宜控制投資 。 一般適用工期較長（如一年以上）的工程項目。 31 （ 3） 成本加酬金合同 由業(yè)主向承包人支付實際成本 ， 并按事先約定的通過競爭的費率支付酬金的合同 。 適用需立即開展的項目 ， 如震后救災 ， 風險很大的項目等 。 業(yè)主不易控制造價 ， 承包人不注意減低成本 ， 風險全部由業(yè)主承擔 ， 但承包人報酬也較低 。 32 2、標底或預算控制價的編制 （ 1）標底的概念 標底是招標人為了實現(xiàn)工程施工發(fā)包而提出的招標價格，它是招標人對招標工程的期望價格，所以標底也是工程成本的表現(xiàn)形式之一。 33 （ 2）預算控制價的概念 預算控制價是招標人在招標過程中為了保證招標順利、有序的進行，防止投標人串標、圍標而提出的招標價格。它是招標人對招標工程的最高限價，投標人只能在預算控制價以內投標報價。它也是工程成本的表現(xiàn)形式之一。 34 兩者的區(qū)別在于： 標底一般都作為評標的基準價，以投標人的投標報價最接近標底為最優(yōu)報價；而預算控制價是投標報價的最高限價，投標報價超出預算控制價為廢標。 標底必須保密，而預算控制價必須在招標文件中公布。 一個工程只能編制一個標底，同樣，一個工程也只能編制一個預算控制價，但同一個工程不能同時既編制標底又編制預算控制價。 施工圖預算的編制方法就是標底或預算控制價的編制方法。 35 （ 3）預算控制價（標底）的編制方法 我國目前建設工程施工招標預算控制價（標底）的編制，主要采用定額計價方法和工程量清單計價方法來編制。 1）以定額計價法編制預算控制價（標底）采用的是工料單價法，即以四川省 2000計價定額為依據。 36 2）以工程量清單計價法編制預算控制價（標底），以 建設工程工程量清單計價規(guī)范 及四川省 2004清單計價定額為依據。 首先由招標人或其委托的造價咨詢企業(yè)編制工程量清單，再按照四川 2004定額組價，組合成分部分項工程綜合單價，措施項目綜合單價，其他費用價格，再考慮規(guī)費、稅金后，匯總即得到該工程的預算控制價的基礎。 37 3、招投標及合同訂立階段工程成本控制的內容 （ 1）業(yè)主選擇合理的招標方式。 （ 2）業(yè)主選擇合理的承包方式。 （ 3）編制招標文件，確定合理的工程造價計價方法，確定預算控制價或標底。 （ 4）選擇合理的評標方式進行評標，以商務標（即投標報價）為評標重點。 （ 5）簽訂施工合同。 38 4、招投標及合同訂立階段工程成本控制要點 合同類型的選擇； 計價方式的選擇； 清標； 采用四川 2000定額，承包商讓利； 采用清單計價，考慮包干因素； 風險的考慮（主要是材料）； 合同簽訂前，再談判； 招標比選與成本控制密切合作。 39 （三）施工階段工程成本的控制 1、工程變更與工程索賠 （ 1）工程變更的概念 在工程項目的實施過程中，由于種種原因，常常會出現(xiàn)設計、工程量、進度計劃、使用材料等方面的變化，這些變化統(tǒng)稱工程變更，包括設計變更、進度計劃變更、施工條件變更以及原招標文件和工程量清單中未包括的“新增工程”。 40 （ 2）工程變更的控制 1）不提高建設標準 2）不影響建設工期 3）不擴大范圍 4）建立工程變更的相關制度 5）要有嚴格的程序 41 （ 3）工程索賠的概念 工程索賠通常是指在工程履行過程中，合同當事人一方非自身因素或對方不履行或未能正確履行合同而受到經濟損失或權利損害時，通過一定的合法程序向對方提出經濟或時間補償的要求。索賠是一種正當的權利要求，它是工程中普遍存在的管理工作。 索賠包括工期索賠和費用索賠。 42 （ 4）處理工程索賠的幾個原則： 索賠的引起是業(yè)主或監(jiān)理工程師的責任或風險，承包人可得到工期補償及費用補償。 索賠的引起是客觀因素（不可抗力）原因，承包人只能得到工期補償。 索賠的引起是承包人責任，不能提出索賠。 43 （ 5）索賠成立的條件： 造成費用增加或工期損失的原因不是承包人的過失。 造成費用增加或工期損失不是應當由承包人承擔的風險。 承包人在索賠事件發(fā)生后的規(guī)定時間內提出了索賠的書面通知和索賠報告。 44 （ 6）工程索賠的控制 1）具有瞻前意識，預防索賠事件的發(fā)生。 2）完善合同內容及合同管理。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹慎原則。 4）反索賠。 45 2、 施工階段工程成本控制的主要內容 這一階段的主要工作是：嚴格人工、材料消耗量管理，嚴格按照合同規(guī)定撥付工程進度款，嚴格控制工程變更，及時處理施工索賠工作，加強價格信息管理，了解市場價格變動等。 46 （ 1）工程價款結算控制 在工程實施階段，工程價款的支付是該階段工程造價計算與控制的主要內容。采取什么方式支付價款？款項如何計算？支付節(jié)奏及預付備料款扣回比例如何控制？這些都是以合同為依據，工程結算要解決的主要問題。 47 （ 2） 預付備料款結算 根據 建設工程價款結算暫行辦法 規(guī)定，包工包料工程的預付款按合同約定撥付，原則上預付比例不低于合同金額的 10%，不高于合同金額的 30%。對重大工程項目，按年度工程計劃逐年預付。 48 （ 3）工程進度款的結算方式 （ 1）按月結算 這種結算是按月支付工程進度款，竣工后清算的辦法。具體結算時間通過合同約定。 （ 2）分階段結算 對于工程規(guī)模較大，工期較長（跨年度）的單項工程或單位工程，可以根據工程形象進度，劃分為不同階段支付進度款。 49 3、 施工階段工程成本控制要點 建立工程變更簽署流程制度； 建立工程變更限額審查制度； 材料、設備認質認價制度； 甲供材料，建立采購管理制度； 加強工程計量管理； 充分市場調研、市場詢價； 嚴格按合同辦事。 50 （四）竣工結算階段工程成本控制 1、竣工結算 竣工結算是施工企業(yè)按照設計文件規(guī)定的內容及合同要求內容全部完成工程后，經驗收質量合格，并符合合同要求后，向發(fā)包單位進行的最終工程價款結算?？⒐そY算是業(yè)主及承包商兩個主體最終成交的交易價格。 51 竣工結算一般由施工單位編制，業(yè)主或委托的造價咨詢企業(yè)審核，按合同規(guī)定簽字蓋章后，通過銀行辦理工程價款的最后結算。 竣工結算的內容及編制與投標報價的內容及編制方法基本相同，也與施工圖預算的內容及編制方法基本相同。 52 2、竣工決算 竣工決算是由業(yè)主編制的反映建設項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收報告的重要組成部分?？⒐Q算反映的是工程項目從籌建到竣工投產或使用的全過程的全部實際支出費用，是項目建設成果、財務狀況、實際造價和投資效果的總結性文件。 53 3、竣工結算與竣工決算的關系 竣工決算是以工程竣工結算為基礎編制的，是在整個建設工程項目個單項工程竣工結算的基礎上，加上從籌建開始到工程全部竣工有關基本建設的其它工