海南三亞梅山項(xiàng)目可行性分析

三亞梅山項(xiàng)目可行性分析 報(bào)告目錄 一、全國旅游地產(chǎn)格局 二、海南旅游地產(chǎn)格局 三、三亞旅游發(fā)展?jié)摿Ψ治?四、本項(xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃 五、盈利模式探討及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃 六、投資收益分析 中國已是全球最大的國內(nèi)旅游市場(chǎng)之一，中國旅游業(yè)將在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)仍處于發(fā)展的黃金期。 隨著人均 000美元，旅游消費(fèi)需求將大幅提升，進(jìn)入爆發(fā)性增長(zhǎng)期。 20世紀(jì) 90年代初，旅游業(yè)已成為全球最大的產(chǎn)業(yè)，總收入超過了石油和軍火工業(yè)。 目前在世界旅游業(yè)的排名中，中國已經(jīng)從 1978年的 40名之后，躍升至世界第 4位。 是全球最大的國內(nèi)旅游市場(chǎng)之一，出境旅游人次，繼續(xù)位居亞洲第一。在目前全球局部地區(qū)并不太平的形勢(shì)下，中國仍保持了安全的旅游目的形象，中國旅游業(yè)并將在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)仍處于發(fā)展的黃金期。 中國旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一個(gè)國家人均 000進(jìn)入旅游消費(fèi)的爆發(fā)性增長(zhǎng)期，目前，中國旅游市場(chǎng)規(guī)模是在人均 456美元的條件下形成的，隨著人均000美元跨越，消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都將發(fā)生顯著的變化，旅游消費(fèi)需求將大幅提升。 基于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、旅游業(yè)在全球增長(zhǎng)最快、大眾化旅游猛增，以及國家經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大、基礎(chǔ)設(shè)施的大幅改善，中國旅游業(yè)目前正處于快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。 目前，中國人均國內(nèi)旅游次數(shù)僅有 1次，韓國已經(jīng)達(dá)到 9次之多，遠(yuǎn)低于中等發(fā)達(dá)國家水平。預(yù)計(jì) 2011年后中國人均出游將達(dá)2次以上，在交通、鐵路、公路等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)配套發(fā)展，確便體支撐條件跟得上，充分適應(yīng)旅游業(yè)快速發(fā)展的需求。 中國旅游業(yè)在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)將處在黃金發(fā)展階段 中國旅游業(yè)發(fā)展情況分析 2007年 ,全年共接待入境游客 1320萬人次 ,實(shí)現(xiàn)國際旅游外匯收入 2008年入境旅游人數(shù) 13003萬人次，比上年下降 其中，外國人 2433萬人次，香港、澳門和臺(tái)灣同胞 10570萬人次，下降 在入境旅游者中，過夜旅游者 5305萬人次，下降 國際旅游外匯收入 408億美元，下降 國內(nèi)居民出境人數(shù)達(dá) 4584萬人次，增長(zhǎng) 其中因私出境 4013萬人次，增長(zhǎng) 占出境人數(shù)的 國內(nèi)出游人數(shù)達(dá) 長(zhǎng) 國內(nèi)旅游收入 8749億元，增長(zhǎng) 可以看到受到金融危機(jī)的影響， 08年入境游客出現(xiàn)了小幅下滑，但是國內(nèi)出游人數(shù)還有小幅上漲，雖然就目前而言，旅游業(yè)受到影響，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)國內(nèi)旅游業(yè)的黃金局面難以撼動(dòng)。 124942132000 1300301394001610001710000200004000060000800001000001200001400001600001800002006 2007 2008全年接待入境游客人次（千人次） 國內(nèi)出游人數(shù)（千人次）08年雖然受到國際金融危機(jī)的影響，入境游人數(shù)小幅下滑，但是出境游人數(shù)仍出現(xiàn)上升，可見中國旅游業(yè)的發(fā)展擁有強(qiáng)有力的后盾支撐，前景樂觀 2006年 2008年 中國旅游 外匯收入情況分析表 中國旅游業(yè)發(fā)展情況分析 根據(jù) 07年以來的旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入更加快速發(fā)展的新階段，旅游市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，特別是國內(nèi)旅游和入境過夜旅游將快速發(fā)展。 但 08年受到國際惡劣情形的影響，收入出現(xiàn)了小幅的下跌，旅游業(yè)是受經(jīng)濟(jì)影響極大的行業(yè)， 08年旅游外匯收入的下滑是受到 08年的金融危機(jī)沖擊，但中國的旅游業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)上來看是健康的。 3394900419000040800001 5 . 9 0 %2 3 . 5 0 %- 2 . 6 2 %0500000100000015000002000000250000030000003500000400000045000002006 2007 2008- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %國際旅游外匯收入（萬美元） 旅游外匯收入增長(zhǎng)率（）中國旅游業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將健康發(fā)展 趨勢(shì)一：中國富裕階層、超富裕階層增長(zhǎng)迅速，數(shù)量急劇擴(kuò)大 所謂超富裕人士，是指所持金融資產(chǎn)超過三千萬美元者。 一人數(shù)將以每年 12%的幅度遞增。在中國有 4935名屬于超富裕人士，他們擁有的資產(chǎn)超過了 3000萬美元 493555276190693377658697974110910122191368502000400060008000100001200014000160002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015在中國的 4935名屬于超富裕人士，他們擁有的資產(chǎn)超過了3000萬美元。 資料來源：美林與凱捷研究報(bào)告 以亞太地區(qū)超富裕階層平均年增長(zhǎng)率計(jì)算，中國超富裕階層 2012年將超過萬人。 資料來源： 波士頓咨詢公司全球財(cái)富報(bào)告 波士頓咨詢公司 2007年 10月 30日發(fā)布的全球財(cái)富報(bào)告顯示，中國內(nèi)地?fù)碛邪偃f美元金融資產(chǎn)的家庭數(shù)量已從2001年的 006年底的 31萬，躍居全球第五，僅次于美國、日本、英國和德國 ；預(yù)計(jì) 2 3 . 4 0 %8 . 6 0 %0%5%10%15%20%25%中國 國際20012006年中國財(cái)富總量年均復(fù)合增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于全球平均水平 到 2011年中國百萬美元資產(chǎn)家庭總數(shù)有望達(dá)到 316 0 . 90102030405060702006 2011影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢(shì) 財(cái)富階層自 90年中期開始出現(xiàn)濱海度假候鳥性遷移現(xiàn)象，表現(xiàn)出由內(nèi)陸向海邊，由緯度高地區(qū)向緯度低地區(qū)遷移 夏季濱海休閑度假和冬季山地健身運(yùn)動(dòng)成為國際旅游度假的兩大趨勢(shì) 度假地 海邊 湖邊 山地 赤道 高爾夫 有吸引力地區(qū) 滑雪 沙漠 其它 百分率 *數(shù)據(jù)來源： N 1995(1參考資料 3 長(zhǎng)三角 北京 +東北 海南 近年，東部南部沿海等旅游城市吸引大規(guī)模國內(nèi)居民前來旅游，海南更以其獨(dú)特的自然資源、氣候條件成為度假首選地 影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢(shì) 受旅游度假市場(chǎng)帶動(dòng)，度假區(qū)置業(yè)漸成主流；龐大的中國市場(chǎng)是海濱高端度假物業(yè)的強(qiáng)大支持，這為本項(xiàng)目未來的發(fā)展提供足夠的客源 19802020中國人均 元） 05001000150020002500300035004000450050001 98 01 98 51 99 01 99 41 99 51 99 61 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 42 00 52 00 6國內(nèi) 深圳 上海 珠三角 長(zhǎng)三角 中等規(guī)模 以上城市 洲際旅游開始出現(xiàn) 出現(xiàn)到周邊國家旅游的熱潮 旅游大眾化、普遍化，國內(nèi)旅游興旺 開始出現(xiàn)旅游需求 發(fā)展特征 在度假地置業(yè) 在度假地投資、 置業(yè) 購買休閑度假產(chǎn)品 本地置業(yè) 置業(yè)特征 5000以上 3000 5000 1000 3000 300 1000 人均 美元） 減緩發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 快速發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 發(fā)展階段 30005000- 3001000 按國際慣例，國際旅游收入與國內(nèi)收入的比例為 1： 8或 1： 9，我國目前僅達(dá)到了 1： 力很大 世界旅游組織認(rèn)為，人均 000美元，人們對(duì)旅游的要求開始從傳統(tǒng)的旅游觀光轉(zhuǎn)向度假休閑產(chǎn)品 當(dāng)人均 000美元以上，人們開始尋求在旅游休閑地置業(yè) 19802006年數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 、 2020年人均 科院社會(huì)經(jīng)濟(jì)研究所 影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢(shì) 趨勢(shì)二：銀行利率的持續(xù)降低、人民升值預(yù)期等因素引發(fā)資本流動(dòng)性過剩，證券和房地產(chǎn)成為民間最重要的投資產(chǎn)品；房地產(chǎn)作為財(cái)富工具而存在 10萬億 14萬億 17萬億 03年 04年 05年 06年 07年 03年到 05年 居民儲(chǔ)蓄余額加速增加 人均儲(chǔ)蓄率全球第一 05年到 07年 居民儲(chǔ)蓄余額增速減緩 “ 儲(chǔ)蓄搬家 ” 逐漸顯現(xiàn) 07年 5月起 居民儲(chǔ)蓄余額出現(xiàn)滑坡 最高縮水幅度 儲(chǔ)蓄搬家，民間資本主動(dòng)尋找投資對(duì)象 資本流動(dòng)性過剩的三大推手： 全球性流動(dòng)性過剩 長(zhǎng)期貿(mào)易順差 人民幣升值壓力 流動(dòng)性過剩的本質(zhì) ：市場(chǎng)上的錢太多，找不到足夠的投資渠道；由于經(jīng)濟(jì)提速，實(shí)際利率水平長(zhǎng)時(shí)間處于較低狀態(tài)，民間 “ 投資潮 ” 逐漸顯現(xiàn) 證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)成為民間最重要的投資市場(chǎng) 資本流動(dòng)性過剩帶來市場(chǎng)心態(tài)的變化，房地產(chǎn)從居住資料逐漸成為投資產(chǎn)品；房地產(chǎn)作為高端客戶的財(cái)富工具而存在 固定資產(chǎn)的商品房成為高端消費(fèi)者的投資出口，資產(chǎn)升值又放大了他們手中的財(cái)富和購買力 對(duì)于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又善于理財(cái)?shù)纳鐣?huì)中堅(jiān)力量，商品房向來而目前更是居住資料與財(cái)富工具的統(tǒng)一體 影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢(shì) 總 結(jié) 中國旅游業(yè)目前已經(jīng)成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱，在國際上擁有良好的口碑，在未來一段較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，將是旅游業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期 旅游業(yè)是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大的一個(gè)行業(yè)， 08年受到金融危機(jī)的影響，中國的旅游行業(yè)像其他行業(yè)一樣，沒有在這場(chǎng)百年一遇的危機(jī)中幸免，出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)興，旅游業(yè)將迎來新一輪的高峰 本項(xiàng)目擁有優(yōu)勢(shì)的海景以及自然資源，將乘著經(jīng)濟(jì)回暖的浪潮，以及旅游業(yè)發(fā)展的又一輪高峰，取得良好的成績(jī) 財(cái)富階層的不斷壯大以及投資傾向的轉(zhuǎn)變，再契合項(xiàng)目自身的資源特色，無疑是大方向的利好 報(bào)告目錄 一、全國旅游地產(chǎn)格局 二、海南旅游地產(chǎn)格局 三、三亞旅游發(fā)展?jié)摿Ψ治?四、本項(xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃 五、盈利模式探討及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃 六、投資收益分析 海南旅游業(yè)發(fā)展情況分析 08年旅游業(yè)保持較快發(fā)展勢(shì)頭。堅(jiān)定不移地將旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的 “ 龍頭 ” 來培育和大力發(fā)展，以推進(jìn)國際旅游島建設(shè)為契機(jī)，進(jìn)一步加強(qiáng)旅游促銷活動(dòng)，加大旅游配套設(shè)施建設(shè)，吃、住、行、游、購、娛等旅游六大要素逐步協(xié)調(diào)配套，促進(jìn)了旅游業(yè)持續(xù)穩(wěn)定較快發(fā)展。 全年接待旅游過夜人數(shù) 2060萬人次，比上年增長(zhǎng) 其中，接待國內(nèi)旅游者 長(zhǎng) 接待入境旅游者 降 旅游總收入 長(zhǎng) 其中，國內(nèi)旅游收入 長(zhǎng) 境外旅游收入 長(zhǎng) 旅游飯店客房開房率 提高 末全省共有星級(jí)賓館 260家，其中，五星級(jí)賓館 20家，四星級(jí)賓館 54家，三星級(jí)賓館117家。 從數(shù)據(jù)上可以看出雖然在國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣的背景下，增長(zhǎng)，可見海南作為旅游勝地的地位已經(jīng)在大范圍內(nèi)得到肯定，前景看好。 1 6 0 5 . 0 21 8 4 5 . 5 120601 4 1 . 4 3 1 7 1 . 3 71 9 2 . 3 31 5 . 0 %2 1 . 2 %1 1 . 6 %1 2 . 2 %050010001500200025002006 2007 20080%5%10%15%20%25%接待旅游過夜人數(shù)（萬人次） 旅游總收入（億元）過夜增長(zhǎng)率 收入增長(zhǎng)率在經(jīng)濟(jì)不景氣形勢(shì)下，海南旅游業(yè)的收入仍然有較大的增幅，預(yù)示海南旅游業(yè)的潛力巨大 海南目前申請(qǐng)建立國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)，總體目標(biāo)是把海南建設(shè)成為中國最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運(yùn)動(dòng)基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地 國際旅游島概念 國際旅游島是以島嶼參與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展分工合作中形成的，根據(jù)其發(fā)展條件和比較優(yōu)勢(shì)，選擇旅游產(chǎn)業(yè)作為其主要的產(chǎn)業(yè)，并依托此產(chǎn)業(yè)功能體系產(chǎn)生強(qiáng)大的國際客源聚集能力，而形成的島嶼經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展形態(tài)。 國際旅游島發(fā)展的兩個(gè)其本條件 一是旅游業(yè)主導(dǎo)，即旅游業(yè)成本島的支柱產(chǎn)業(yè)或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)； 二是國際化，即在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，實(shí)現(xiàn)旅游服務(wù)自由、國際化，具有超國界吸引力，客源市場(chǎng)廣泛且面向世界各地。 近期目標(biāo) 中期目標(biāo) 遠(yuǎn)期目標(biāo) 設(shè)立海南國際旅游島的總體發(fā)展目標(biāo) 把海南建設(shè)成為中國最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運(yùn)動(dòng)基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地，成為中外游客向往的購物天堂、度假天堂。 經(jīng)過 5年時(shí)間的努力，大力推進(jìn)海洋旅游、度假旅游、入境旅游基地建設(shè)，提高海南旅游在亞洲、歐洲特別是韓國、日本和俄羅斯等市場(chǎng)的認(rèn)知度 向全球營銷海南，不斷提高海南旅游的國際知名度和美譽(yù)度，打響“ 中國熱帶海島，東方度假天堂 ” 的品牌，用10至 15年的時(shí)間，為建成海南國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 經(jīng)過 20年左右的時(shí)間的奮斗，把海南建設(shè)成為中國最大的海洋旅游中心，世界上最大的海洋運(yùn)動(dòng)基地，世界一流的海洋旅游休閑度假勝地 海南島建立國際旅游島的總體目標(biāo)無疑給我項(xiàng)目的發(fā)展提供了一個(gè)巨大的平臺(tái) 本項(xiàng)目在三亞旅游區(qū)域，更是國際旅游島概念的重中之重，項(xiàng)目所面臨的機(jī)遇不無言而語 報(bào)告目錄 一、全國旅游地產(chǎn)格局 二、海南旅游地產(chǎn)格局 三、三亞旅游發(fā)展?jié)摿Ψ治?四、本項(xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃 五、盈利模式探討及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃 六、投資收益分析 三亞概況 三亞是中國最南端的城市，是中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城市 全市面積 中規(guī)劃市區(qū)面積 37平方公里 三亞境內(nèi)海岸線長(zhǎng) 市海岸線約占海南省海岸線的七分之一 海域面積 5000平方公里，有大小港灣 19個(gè)，主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等 主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等 五個(gè)鎮(zhèn)：崖城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、海棠灣鎮(zhèn)、田獨(dú)鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn) 三亞 三亞自然景觀、生活環(huán)境位于世界前列，最宜居的城市 聯(lián)合國環(huán)保組織一項(xiàng)最新監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示：在全球 52個(gè)國家的環(huán)境綜合污染指數(shù)排名中，三亞被列入全球空氣質(zhì)量最好的 10個(gè)城市之一，位居第二。 三亞在國內(nèi) 48個(gè)重點(diǎn)城市空氣綜合污染指數(shù)排名中為最小值，空氣質(zhì)量最好。被譽(yù)為最適宜人類居住的地區(qū)之一，也是中國著名的旅游度假勝地。 全球空氣質(zhì)量十 佳城市排名 國家 城市 綜合污染指數(shù) 1 古巴 哈瓦那 中國 三亞 阿根廷 門多薩 芬蘭 坦培雷 中國 ?？?新西蘭 奧克蘭 新西蘭 克來斯特徹特 澳大利亞 悉尼 美國 邁阿密 0 土耳其 薩姆松 亞具有良好的知名度和美譽(yù)度，是全世界的三亞，對(duì)國內(nèi)外市場(chǎng)有很強(qiáng)的吸引力 三亞位于海南島的最南端，是一座熱帶濱海城市 三亞的城市功能定位將會(huì)直接引起三亞吸引全國范圍的置業(yè)人群 從三亞如此多的榮譽(yù)稱號(hào)來看，三亞的美麗，三亞的人居環(huán)境，三亞的吸引力已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)同，城市未來的發(fā)展?jié)摿^大 三亞的城市吸引力已經(jīng)影響到置業(yè)人群的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，并且這種結(jié)構(gòu)在很多樓盤中得到驗(yàn)證 從全中國的角度看三亞，三亞是中國唯一一個(gè)熱帶旅游城市，是全中國的旅游度假第三地 三亞市 “ 山、海、河、城 ” 融為一體，具有高質(zhì)量生態(tài)環(huán)境的園林城市 旅游休閑度假的地產(chǎn)概念在三亞已經(jīng)悄然興起 城市功能 三亞入選 “ 中國最受上海人歡迎的十大置業(yè)城市 ” ，排名第一 三亞先后榮膺 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家園林城市 ” 、 “ 全國生態(tài)城市示范區(qū) ” 、 “ 中國人居環(huán)境獎(jiǎng) ” 。 三亞又榮獲了中央新聞單位評(píng)選的 “ 中國最佳魅力城市 ” 稱號(hào) 三亞打造 “ 美麗 ” 品牌，三亞地產(chǎn)提出 “ 美麗地產(chǎn) ” 的口號(hào) 城市地位 海南旅游空間結(jié)構(gòu)形成 “ 南北雙核，一軸兩線 ” 的骨架；三亞作為海南省南部的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心、大三亞旅游圈的核心城市，對(duì)周邊發(fā)展有著強(qiáng)勁的輻射帶動(dòng)作用 海南省的旅游空間結(jié)構(gòu)已初步形成 “ 南北雙核，一軸兩線 ” 的骨架： 北部以省會(huì)城市?？跒楹诵牡拇舐糜稳?， 以商貿(mào)會(huì)展、都市旅游 和環(huán)海口市藍(lán)、綠休閑度假為主要功能，包括海口市、瓊山市、文昌市、瓊海市、儋州市、臨高縣和澄邁縣的特色景區(qū) /點(diǎn)，都在公路交通 1 2小時(shí)之內(nèi) 南部以三亞市為核心的大旅游圈，以濱海、溫泉、山丘森林的黎族風(fēng)情的 休閑度假、觀光游覽為主要功能 ，包括三亞市、陵水縣、萬寧市、保定縣、五指山市、樂東縣的特色景區(qū) /點(diǎn)，都在公路交通 1 2小時(shí)內(nèi) 兩個(gè)核心各以一個(gè)中心城市和一個(gè)國際機(jī)場(chǎng)為依托和支撐 三亞市 陵水 保亭 樂冬 萬寧 五指山 三亞市?？谑?鳳凰機(jī)場(chǎng) 美藍(lán)機(jī)場(chǎng) 南部大三亞旅游圈 北部旅游圈 文昌 瓊海 澄邁 臨高 州 三亞加大城市的舊城改造以及交通配套的建設(shè)，為大三亞旅游范圍內(nèi)的區(qū)域發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件 交通工程的實(shí)施和推進(jìn)將改善三亞出行環(huán)境、拉近個(gè)旅游區(qū)之間的交流 城市交通建設(shè)將改善游客出行環(huán)境，縮短各區(qū)之間的距離 城市的大量拆遷將改善城市形象，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來機(jī)會(huì) 城市交通 半小時(shí)主城區(qū)計(jì)劃 使主城區(qū)到每個(gè)旅游組團(tuán)中心的時(shí)間不超過半 個(gè)小時(shí) 對(duì)外交通規(guī)劃 以海榆東線、海榆西線、海榆中線、高速公路、環(huán)島鐵路為主干線，以三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)為航空港的空運(yùn)系統(tǒng)。 舊城改造 拆遷量：舊城改造面積 148萬平方米，未來 10年內(nèi)三亞主城區(qū)拆遷面積 50多萬平米 拆遷范圍： “ 陽光海岸 ” 工程 資料來源：三亞規(guī)劃 三亞的度假地建設(shè)的不斷完善為三亞度假市場(chǎng)的快速擴(kuò)張?zhí)峁┍匾獥l件 亞龍灣國家旅游度假區(qū) 已建成為一個(gè)國際一流水準(zhǔn)的、服務(wù)設(shè)施高檔次的度假旅游勝地，其作為三亞市的標(biāo)桿性度假區(qū)已基本打造完成。 大東海和三亞灣 已具備承接三亞當(dāng)前細(xì)分度假游客市場(chǎng)的能力，近幾年發(fā)展迅速。 海棠灣 已完成建設(shè)三亞新興的國際頂級(jí)濱海度假旅游區(qū)的初步規(guī)劃。 紅塘灣 擁有絕佳的資源 ，目前尚未開發(fā)。 酒店： 凱悅、喜來登、希爾頓、萬豪、假日、香格里拉、凱賓斯基等世界著名酒店集團(tuán)已落戶三亞。全市現(xiàn)有五星級(jí)和準(zhǔn)五星級(jí) 11家，四星級(jí)和準(zhǔn)四星級(jí) 29家 高爾夫： 有高爾夫球場(chǎng) 3個(gè)，有高爾夫俱樂部和球會(huì)，承辦職業(yè)高爾夫賽 潛水： 有潛水基地5個(gè)，有全國接待規(guī)模最大的潛水公司，進(jìn)行遠(yuǎn)海潛水、海底漫步、夜?jié)摰?水上運(yùn)動(dòng)： 沖浪、快艇、釣魚、空中拖傘、帆板等 娛樂配套： 三亞大型表演場(chǎng)所主要集中在中高級(jí)酒店 ，市內(nèi)有 4家電影院和一些酒吧，供大眾娛樂的場(chǎng)所不多。 商業(yè)配套： 三亞現(xiàn)有旅游購物點(diǎn) 23家，缺少檔次高、規(guī)模大的購物中心和國際品牌連鎖商店。 會(huì)議配套： 亞龍灣等的高端酒店內(nèi)集聚大容量的高檔會(huì)議設(shè)施，已具備承接大型國際會(huì)議的能力。 會(huì)展配套： 三亞會(huì)展業(yè)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足。 度假區(qū)建設(shè) 度假設(shè)施 度假配套 三亞已形成了不同等級(jí)、不同功能的立體度假區(qū)體系 度假產(chǎn)品日趨豐富，并已逐漸國際化、高端化 缺乏夜間娛樂場(chǎng)所；具備較強(qiáng)的大型高檔會(huì)議接待能力 1994. 8月三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)正式通航 ,規(guī)模為年旅客吞吐量 150萬人次 自 1998年開始，三亞盤活三亞灣路，建成“ 椰夢(mèng)長(zhǎng)廊 ” 2003年 8月，鳳凰機(jī)場(chǎng)正式開辟國際航線 2004年三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)二期改擴(kuò)建枰坪工程開工 ,建設(shè)規(guī)模為年旅客吞吐量 600萬人次 2005年三亞城市功能已基本完善 2006年三亞加快建設(shè)海上客運(yùn)、貨運(yùn)中心和漁業(yè)集散基地； 16項(xiàng)重點(diǎn)市政工程的 十一五規(guī)劃：重點(diǎn)建設(shè)對(duì)外交通基礎(chǔ)設(shè)施；完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善為三亞擴(kuò)張?zhí)峁┍匾獥l件 2000年起一連舉辦四屆 新絲路中國模特大賽 2003年引進(jìn) 第 53屆世界小姐大賽 ，三亞的知名度和美譽(yù)度都得到了很大程度的提高 三亞 國際旅游宣傳年活動(dòng) 以及在國內(nèi)重點(diǎn)城市推出 “ 清涼一夏，三亞度假 ” 活動(dòng) “ 三亞城市名片 ”征集評(píng)選活動(dòng)，舉辦2006年世界第一大力士冠軍賽、三亞國際美食節(jié)、第二屆中國三亞國際電視廣告藝術(shù)節(jié)、首屆中國（三亞）國際熱帶蘭花博覽會(huì)等重大節(jié)慶賽事活動(dòng) 國際知名度 三亞通過全球營銷已經(jīng)具有一定的國際知名度 總結(jié) 優(yōu)越的地理位置以及天然資源促使三亞目前在國際上已經(jīng)有了一定的知名度，在加上三亞不斷完善的交通配套、度假配套、城市改造等，這些都為三亞周邊區(qū)域發(fā)展結(jié)合自身特色的旅游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了必要條件 梅山鎮(zhèn)位于三亞市的西部，是一塊有待開發(fā)的旅游處女地，三亞作為知名的旅游城市在國內(nèi)以及國際都得到了良好的口碑，目前三亞的旅游規(guī)劃、旅游配套已經(jīng)相當(dāng)?shù)某墒欤@為梅山地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了極好的鋪墊。 報(bào)告目錄 一、全國旅游地產(chǎn)格局 二、海南旅游地產(chǎn)格局 三、三亞旅游發(fā)展?jié)摿Ψ治?四、本項(xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃 五、盈利模式探討及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃 六、投資收益分析 本項(xiàng)目所在地三亞梅山鎮(zhèn)，地理位置和自然環(huán)境十分優(yōu)越，是目前三亞僅存待開發(fā)的優(yōu)資源地 梅山鎮(zhèn) 梅山鎮(zhèn)處于三亞輻射圈內(nèi)，規(guī)劃突出文化特色和娛樂度假功能 一頭：三亞市旅游綜合服務(wù)中心 發(fā)展方向： 大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的龍頭城市 以旅游發(fā)展促城市功能完善，突出熱帶濱海的文化特色 三亞城區(qū) 西翼：熱帶濱海黃金旅游帶（旅游） 發(fā)展方向： 突出文化特色和娛樂度假功能 提升現(xiàn)有旅游設(shè)施水平 天涯海角樂東 東翼：熱帶濱海黃金旅游帶（度假） 發(fā)展方向： 國家海岸 與海口、瓊海濱海海灣聯(lián)動(dòng)，打造世界級(jí)的 “ 大美三亞 ” 黃金旅游帶 三亞五指山 一脊：生態(tài)與文化景觀軸 山林度假組團(tuán) （樂寧五指山） 黎苗風(fēng)情文化體驗(yàn)組團(tuán)（三亞保亭陵水） 溫泉康體度假組團(tuán)（保亭陵水萬寧） 大三亞旅游空間總體布局為：“ 一頭、二翼、一脊、一體 ” 資料來源：海南省三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃 三亞主城區(qū)附近一線海景用地已開發(fā)殆盡，市場(chǎng)開始向腹地發(fā)展、向東西兩翼擴(kuò)張，對(duì)梅山鎮(zhèn)是一個(gè)極好的契機(jī) 海棠灣 長(zhǎng) 19公里 亞龍灣 長(zhǎng) 太陽灣 坎秧灣 大東海 長(zhǎng)約 2公里 三亞灣 長(zhǎng) 20多公里 陽光海岸 紅塘灣 長(zhǎng) 崖州灣 長(zhǎng)約 16 公里 梅山 梅山鎮(zhèn)因盛產(chǎn)酸梅豆而得名。自古以來，這里多以梅字起地名。如酸梅鋪、梅東、梅西、梅安村、梅聯(lián)村等。這里土地肥沃，山坡遼闊，野草豐富，是三亞市最著名的黃牛、山羊生產(chǎn)基地和早瓜菜出口基地。 梅山是三亞的著名的老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，這里成立了抗日民主鄉(xiāng)政權(quán)，命名為梅東鄉(xiāng)蘇維埃政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)撤并后梅山鎮(zhèn)并入崖城鎮(zhèn)。 梅山鎮(zhèn)地理位置梅山鎮(zhèn)地理位置地塊規(guī)模較大，占地約 3萬畝，占海岸線約 15公里。地理位置位于紅塘灣西側(cè)，緊聯(lián) 塊距三亞灣約 60公里的路程 地塊現(xiàn)狀分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊占地規(guī)模越 3萬畝，南邊沿海岸線約 15公里 北面緊接 梅山處有一出口 地塊基本上包括了梅山鎮(zhèn)的幾個(gè)村，從西到東分別為梅聯(lián)村、梅西村、梅 東村，將近月有 3000戶人家 地塊上是原生態(tài)的草叢和田地以及墓地 村落和海岸線的過渡區(qū)域?yàn)楹┖蛶r石，可謂是還未被開發(fā)的優(yōu)勢(shì)自然資源 據(jù)地塊海岸線向南不遠(yuǎn)處是兩座天然島嶼，命名為東鑼?shí)u和西鼓島，有這兩座天然島嶼的點(diǎn)綴，如同畫龍點(diǎn)睛，讓整個(gè)地塊如蟠龍縈繞、栩栩如生 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)遇分析 S W T O 項(xiàng)目目前規(guī)模較大便于綜合利用發(fā)展大規(guī)模的旅游產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目是目前三亞周邊僅有的優(yōu)勢(shì)資源待開發(fā)地塊 地塊內(nèi)，海、湖、山，自然資源應(yīng)有盡有，為開發(fā)綜合的旅游項(xiàng)目創(chuàng)造了先決條件 西線高度在梅山有出口，以及項(xiàng)目離鳳凰機(jī)場(chǎng)的近距離，都是項(xiàng)目的利好因素 海南特別是三亞作為旅游勝地，未來良好的發(fā)展背景下給項(xiàng)目帶來了眾多機(jī)遇 亞太地區(qū)以及中國地區(qū)財(cái)富階層的不斷壯大以及投資傾向所使，給項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了強(qiáng)大的客源支持 大三亞范圍旅游配套成熟較高，給項(xiàng)目的發(fā)展帶來便利 距離三亞市中心的距離稍微遠(yuǎn)了些在承接三亞市區(qū)旅游資源方面有一點(diǎn)的阻力 項(xiàng)目地塊目前處于原生態(tài)面貌，地形曲折，給開發(fā)上帶來一定的難度 目前國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)處在不平穩(wěn)階段，未來走勢(shì)不明朗，需謹(jǐn)慎觀察 目前地塊上有近四個(gè)村大約 3000戶居