明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告

1 關(guān)于建設(shè)無(wú)錫市明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目 投資（預(yù)）可行性研究報(bào)告 前言： 在零售業(yè)中， 一種高級(jí)的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，起源于 20 實(shí)際50 年代的美國(guó)，譯成中文為“超級(jí)購(gòu)物中心”。在西方國(guó)家 已與百貨店和超市一樣常見(jiàn)的業(yè)態(tài)形式，是集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。 20 世紀(jì) 90 年代， 始登陸中國(guó)。廣州天河城、中華廣場(chǎng)、大連勝利廣場(chǎng)、上海友誼南方商城、北京東方廣場(chǎng)陸續(xù)開(kāi)業(yè)；而正在建設(shè)當(dāng)中的包括廈門(mén)明發(fā) 京世紀(jì)金源時(shí)代 購(gòu)物中心、中關(guān)村國(guó)際商城和春天 。目前，這些，投資動(dòng)輒幾十億到上百億元。 一個(gè)規(guī)劃合理、經(jīng)營(yíng)成熟、充滿(mǎn)生命力的 為投資者帶來(lái)豐厚的利益回報(bào)，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將取得促進(jìn)作用。 中國(guó)的逐步發(fā)展成熟，伴隨著規(guī)劃、資金及經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)上優(yōu)劣并存的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，尋求一種更為成熟更具生命力的 發(fā)經(jīng)營(yíng)之道，對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有著舉足輕重的影響。 2 一、 宏觀背景簡(jiǎn)析 市場(chǎng)背景 中國(guó)市場(chǎng)如何發(fā)展和規(guī)劃，首先要看區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和商業(yè)環(huán)境。一個(gè)超大規(guī)模 建設(shè)必須要充分考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)能力和業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)狀況，而且還要面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量。在百貨業(yè)發(fā)達(dá)的北京、上海、廣州等地，零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，僅僅三個(gè)城市建設(shè)面積超過(guò) 1 萬(wàn)平方米的大型百貨商場(chǎng)都超過(guò)了 100 家，政府已經(jīng)明確不鼓勵(lì)再建設(shè)大型的百貨商場(chǎng)；而對(duì)于更大規(guī)模的 言，其功能更多樣化，業(yè)態(tài)形式更先進(jìn)，可以起到對(duì)零散的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整合。而 無(wú)錫與北京、上海相比則有很大不同。無(wú)錫的消費(fèi)能力在省內(nèi)和國(guó)內(nèi)都處于相對(duì)領(lǐng)先地位，但對(duì)年來(lái)大型百貨零售業(yè)發(fā)育不良，大型百貨商場(chǎng)的數(shù)量和規(guī)模普遍都比較 少和小。下面一組數(shù)據(jù)： 無(wú)錫市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 /經(jīng)濟(jì)背景調(diào)查 無(wú)錫市 2000 2004 年人均 漲幅、人均可支配收入及漲幅： 2000 年 . 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 人均 /人） 27680 31246 36632 42961 52550 同比漲幅 人均可支配收入（萬(wàn)元） 8603 9454 9988 11647 13588 同比漲幅 無(wú)錫市 2000 2004 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅 ： 2000 年 . 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元） 比漲幅 3 無(wú)錫市 2000 2004 年財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)存貸款余額： 2000 年 . 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 財(cái)政收入（億元） 融機(jī)構(gòu)存款余額（億元） 融機(jī)構(gòu)貸款余額（億元） 結(jié)： 綜上所述，無(wú)錫市居民人均收入和消費(fèi)水平有了長(zhǎng)足的發(fā)展，依靠長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的整體發(fā)展，無(wú)錫的城市競(jìng)爭(zhēng)力日益增強(qiáng)，以上數(shù)據(jù)顯示無(wú)錫已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。 二 無(wú)錫市商業(yè)狀況簡(jiǎn)析： 1、 無(wú)錫市現(xiàn)有商業(yè)布局概況： 無(wú)錫依托區(qū)域交通樞 紐的有利條件，加快發(fā)展與國(guó)際接軌的現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)，全市有商業(yè)企業(yè) 1 萬(wàn)多家，從業(yè)人員 30 多萬(wàn)人。有大型零售商業(yè)企業(yè) 12 家，大中型商場(chǎng) 40 家?；拘纬闪顺侵杏写笊虉?chǎng)，城郊有大市場(chǎng)，城鄉(xiāng)有連鎖店的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 中山路商業(yè)街，商業(yè)大樓林立，是全國(guó)十條中華商業(yè)示范街之一，形成了以無(wú)錫商業(yè)大廈為骨干的大型商業(yè)群體。無(wú)錫商業(yè)大廈經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售居全省首位，進(jìn)入全國(guó)前十名。 全市已有 6 家外資商業(yè)企業(yè)，與日本合資的無(wú)錫八佰伴，位居全市商業(yè)零售企業(yè)第三位，德國(guó)的麥德龍超市、百安居建材超市、法國(guó)的家樂(lè)福超市等世界著名商業(yè)大公司的進(jìn)駐，推動(dòng) 了無(wú)錫商業(yè)新型業(yè)態(tài) 連鎖商業(yè)的快速發(fā)展 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，無(wú)錫零售市場(chǎng)今年業(yè)態(tài)分化進(jìn)一步加劇，商家錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)漸成氣候，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也隨之出現(xiàn)了大幅調(diào)整。全市商業(yè)設(shè)施的市場(chǎng)布局相對(duì)幾種的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，層次分明的商業(yè)中心區(qū)和社區(qū)商業(yè)對(duì)市民生活的影響也越來(lái)越大。 4 無(wú)錫未來(lái)發(fā)展規(guī)劃的空間是：“在以上海為中心的滬寧杭城市群中，組合蘇中，輻射蘇北，聯(lián)合浙北，圍繞上海，相對(duì)獨(dú)立，互惠互利，率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，積極融入國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易體系和世界城市體系”；根據(jù)這一發(fā)展規(guī)劃，無(wú)錫商業(yè)未來(lái)的發(fā)展 也將呈現(xiàn)相應(yīng)的特點(diǎn)：“以現(xiàn)有的城市商業(yè)中心區(qū)為核心，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)多元，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間隔分布，形成多個(gè)社區(qū)商業(yè)次中心?！?主要區(qū)現(xiàn)有的中山路商業(yè)中心區(qū)，在無(wú)錫未來(lái)商業(yè)發(fā)展中仍將起到不可替代的骨干作用。通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)，不但不會(huì)弱化，反而更加強(qiáng)大，商業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，逐步走向?qū)I(yè)化、特色化、個(gè)性化的發(fā)展道路，以滿(mǎn)足無(wú)錫本地居民和外地其他城市居民的非日常消費(fèi)品的消費(fèi)； 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的總體向好，消費(fèi)品的市場(chǎng)也愈加成熟，多種業(yè)態(tài)的商業(yè)形式將呈迅速發(fā)展同時(shí)并存的特點(diǎn)，百貨公司、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型綜合超 市、連鎖超市、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、 多種不同的商業(yè)形態(tài)，將各擁有自己的消費(fèi)群。為市民的消費(fèi)提供了多種消費(fèi)形式； 城建速度的加快和規(guī)模的擴(kuò)大，原屬于城郊結(jié)合部、城郊、遠(yuǎn)郊等地區(qū)將逐步建設(shè)成各種規(guī)模的新城區(qū)、新市區(qū)、新工業(yè)區(qū)和新居住社區(qū)，吸引了大量居民入駐，這勢(shì)必給新區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。特別是給日常消費(fèi)品市場(chǎng)帶來(lái)了大發(fā)展的良機(jī)。有助于形成間隔分布的多個(gè)次級(jí)商業(yè)中心。 我國(guó)加入“ 后，國(guó)外商業(yè)資本大舉進(jìn)入，洋超市 家樂(lè)福、麥德龍、歐倍德等正加緊搶占無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)。由此帶來(lái)巨大的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，迫使無(wú)錫原有商業(yè)公司加快企業(yè)的改造速度，以便適應(yīng)未來(lái)發(fā)展，這給未來(lái)無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 結(jié)論： 隨著無(wú)錫市整體規(guī)劃體系的鋪開(kāi)，無(wú)錫的現(xiàn)有商圈講不能滿(mǎn)足無(wú)錫人民未來(lái)的消費(fèi)潛力。而在這個(gè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目不僅可以輻射無(wú)錫城區(qū)，還將對(duì)周邊的城市產(chǎn)生較大的商業(yè)輻射力。 5 三、 項(xiàng)目地塊條件分析 1、 項(xiàng)目選址： 無(wú)錫市惠山區(qū)北二環(huán)路與惠山大道交匯處 2、 區(qū)域簡(jiǎn)介 惠山區(qū)地處江蘇南部，長(zhǎng)江三角洲腹地，東連常熟、吳縣兩市，南臨太湖，系接武進(jìn)市，被鄰江陰市。距上海 128 公里，南京 177 公里，為蘇錫常中心地區(qū)。京杭運(yùn)河、 321 國(guó)道、滬寧高度公路、京滬鐵路、錫澄高速公路貫穿市境，境外數(shù)公里的碩放設(shè)有無(wú)錫機(jī)場(chǎng)，水陸空交通便捷。 惠山區(qū)是我國(guó)古代吳文化、近現(xiàn)代民族工業(yè)和當(dāng)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的重要發(fā)源地 原錫山市（無(wú)錫縣）的一部分。 2001 年 2 月因適應(yīng)無(wú)錫市建設(shè)特大城市之需，國(guó)務(wù)院、省委和省政府批準(zhǔn)無(wú)錫市進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整，撤錫山市而分設(shè)惠山區(qū)。她是無(wú)錫市的經(jīng)濟(jì)“副中心“和西部工業(yè)重區(qū)，區(qū)域面積 327 平方公里，轄 6 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?37， 5 萬(wàn)。 6 惠山區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。 2003 年完成生 產(chǎn)總值 178 億，財(cái)政收入達(dá) 19 億。 工業(yè)概況 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)是惠山區(qū)的主體經(jīng)濟(jì)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)門(mén)類(lèi)包括冶金、機(jī)械、紡織、化工、電子等，近年來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)立足于結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力明顯提高。目前擁有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 3200 家，職工 12 萬(wàn)人； 2003 年全部工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 421 億元。 農(nóng)業(yè)、三產(chǎn)概況 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)取得可喜成效、 2003 年全區(qū)水稻產(chǎn)量 96882 噸，三麥產(chǎn)量 23759 噸，生豬出欄 頭。在穩(wěn)定糧食生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)，知名品牌“陽(yáng)山水蜜桃”的種植面積達(dá) 10021 畝；“太湖翠竹”等茶 葉種植面積達(dá) 313 畝；水產(chǎn)養(yǎng)殖的面積達(dá) 18024畝，糧經(jīng)比例為 78： 22。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，建立了江南城、水蜜桃等一批特色交易市場(chǎng)。 7 3、 交通條件 惠山區(qū)地處于長(zhǎng)江三角洲腹地，是上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要部分，是滬寧交通的咽喉。 鐵路：京滬、新長(zhǎng)、新建中的京滬高速鐵路穿境而過(guò)，無(wú)錫市區(qū)域內(nèi)的火車(chē)貨運(yùn)編組站、兩個(gè)火車(chē)貨場(chǎng)、一個(gè)客運(yùn)戰(zhàn)場(chǎng)在本區(qū)域內(nèi)。 公路：滬寧、錫澄、錫宜高速公路及 312 國(guó)道穿境而過(guò)，并有 5 個(gè)高速路口。 運(yùn)河：京杭、錫澄、錫北運(yùn)河流經(jīng)該區(qū)，水運(yùn)便捷，成本低廉。 港口：至上海港 130 公里 至張家港 40 公里 至江陰 30 公里 機(jī)場(chǎng)：至無(wú)錫機(jī)場(chǎng) 30 公里 至常州機(jī)場(chǎng) 35 公里 至上海虹橋機(jī)場(chǎng) 120 公里 至上海浦東機(jī)場(chǎng) 150 公里 至南京祿口機(jī)場(chǎng) 150 公里 4、 項(xiàng)目對(duì)于周邊的輻射力和可行性 隨著無(wú)錫中心城市的擴(kuò)張和交通條件的極大改善，城市的輻射半徑和居民日常生活半徑將隨之自然延伸，使處于同一城市各區(qū)同一城市圈間各城市得以分工協(xié)作，互聯(lián)互動(dòng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，現(xiàn)代商圈已應(yīng)運(yùn)而生，而對(duì)此的研究在我市尚屬空白，與城市化發(fā)展的客觀要求已無(wú)法適應(yīng)。要將無(wú)錫建設(shè)成為現(xiàn)代化的大城市，順利實(shí)施蘇、錫、常一小時(shí)都市圈的城市發(fā)展戰(zhàn)略，必須重視和加強(qiáng)對(duì)大城市的建設(shè)和管理及城際商圈發(fā)展規(guī)律的研究，不斷激活市區(qū)各區(qū)域及城際經(jīng)濟(jì)的互補(bǔ)性、聯(lián)動(dòng)性，克服各城市大而全、小而全的重復(fù)建設(shè)傾向，提高城市資源的優(yōu)化資源的配置效率和各城市有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的聚集度，從而推 動(dòng)城市內(nèi)部和城際間人流、物流、資金流、信息流的立體互動(dòng)，使大城市和“城際經(jīng)濟(jì)”的規(guī)模效應(yīng)充分得以發(fā)揮和體現(xiàn)，促進(jìn)城市圈經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于無(wú)錫市惠山區(qū)的中心地段，緊鄰北二環(huán)路和惠山大道，該項(xiàng)目的啟動(dòng)不僅對(duì)于無(wú)錫立體商圈的建設(shè)起到了推波助瀾的作用，還勢(shì)必將成為無(wú)錫市商業(yè)的 一顆璀璨明珠。 8 5、 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)能帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 稅收供應(yīng)效應(yīng)： 由于入駐企業(yè)的結(jié)算中心一般設(shè)在該地區(qū)，因此有一部分的稅收會(huì)上繳在所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，這是企業(yè)稅收的貢獻(xiàn)。企業(yè)員工的個(gè)人所得稅效應(yīng)的收入一般都要在幾千、上萬(wàn)或者更多，因此個(gè)人所得稅也是當(dāng)?shù)囟愂盏膩?lái)源。 消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng) 該區(qū)域的老百姓衣、食、休閑、娛樂(lè)、健身等各種消費(fèi)都會(huì)大部分集中這個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)，同時(shí)，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的包羅萬(wàn)象也將帶動(dòng)其他地區(qū)的老百姓消費(fèi)在這個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)。 社會(huì)資本效應(yīng) 一個(gè)地區(qū)商業(yè)越發(fā)達(dá)，說(shuō)明這個(gè)城市的生活越優(yōu)越，同時(shí)會(huì)帶來(lái) 城市文化的多元與融合，使得城市的開(kāi)放度越高。也就是說(shuō)，這個(gè)城市將會(huì)更快的融入國(guó)際化中。一個(gè)地區(qū)商業(yè)越發(fā)達(dá)，說(shuō)明這個(gè)城市的條件越優(yōu)越，越能吸引企業(yè)進(jìn)駐，使城市設(shè)施條件更趨完善，促進(jìn)城市發(fā)展。 就業(yè)乘數(shù)效應(yīng) 商業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)將會(huì)大大增加，一個(gè)地區(qū)的服務(wù)不僅可以帶動(dòng)本區(qū)域的就業(yè)，而且整個(gè)經(jīng)濟(jì)的繁榮促進(jìn)衣、食、住、行等等這方面的服務(wù)也需要，這樣就產(chǎn)生了新的就業(yè)，我們叫做就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)。 產(chǎn)業(yè)效應(yīng) 即產(chǎn)業(yè)重塑。一個(gè)企業(yè)，特別是一個(gè)商業(yè)企業(yè)入駐一個(gè)區(qū)域，與他相配套的各種服務(wù)業(yè)，如傳媒、公關(guān)、律師等增殖性服務(wù)業(yè)將會(huì)加 快發(fā)展，這樣可以提高區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)水平。 四、項(xiàng)目概述 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1、 項(xiàng)目名稱(chēng)： “明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)” 9 2、 項(xiàng)目定位：集旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲等為一體的綜合商業(yè)群體。 （ 3、 項(xiàng)目規(guī)模： 容積率： 目用地面積： 330 畝 項(xiàng)目建筑面積：大約 50 萬(wàn)平方米（包含低下部分） 4、 項(xiàng)目投資： 投資金額：約 18 億人民幣 投資形式 ：港資獨(dú)資或合資興辦 5、 項(xiàng)目發(fā)展商：明 發(fā) 集團(tuán)（香港）有限公司 項(xiàng)目概況 無(wú)錫明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位于無(wú)錫市惠山新城南區(qū)，北環(huán)路以北，惠山大道以東，天元路以南，地理優(yōu)越，交通便捷，周?chē)A(chǔ)設(shè)施完善。它是以當(dāng)?shù)匚幕c自然環(huán)境為北京，集商業(yè)、居住、餐飲等多種功能的新型城區(qū)。建設(shè)用地面積： 方米；地上建筑面積： 325114 平方米；地下建筑面積： 129352 平方米。規(guī)劃為集商業(yè)、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合性建筑。其中商業(yè)地上三層，地下一層，公寓十一層。通過(guò)該項(xiàng)目的推出必將確立其商業(yè)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)， 激發(fā)都市活力，強(qiáng)化商機(jī)，使其成為無(wú)錫的新商業(yè)中心。 10 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 統(tǒng)一原則： 強(qiáng)化商業(yè)街的完整性與統(tǒng)一性，強(qiáng)化主力店與商業(yè)街的聯(lián)系，以風(fēng)格統(tǒng)一的環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目。 以人為本的原則： 貫徹以人為本的原則，充分體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷，創(chuàng)造輕松、舒適、獨(dú)具特色的休閑購(gòu)物環(huán)境。 文化原則： 努力提高文化品位，提煉歐洲商街的符號(hào)、載體、精心設(shè)計(jì)小品與綠化，并通過(guò)空間變化、屋頂形式等建筑語(yǔ)言展示歷史，增加文化情趣。 11 精致的原則： 從整體到細(xì)部設(shè)計(jì)遵循典雅、精致的原則，并延續(xù)一定得文 脈及本土特色，以環(huán)境自身的特色體現(xiàn)商業(yè)氣氛。 12 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 無(wú)錫明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)是集商業(yè)、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合性建筑。本項(xiàng)目所處的地理位置、建筑本身的規(guī)模、高品質(zhì)建筑風(fēng)格和人性化設(shè)計(jì)的精美環(huán)境的塑造決定該項(xiàng)目建成之后將成為該地區(qū)的標(biāo)志性建筑物。所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)中充分考慮到該鮮蘑菇的重要性，在合理解決交通、功能的前提下吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)和理念努力創(chuàng)作，精心打造無(wú)錫地區(qū)具有地標(biāo)性質(zhì)的商業(yè)建筑。 廣場(chǎng) 方案規(guī)劃了一個(gè)中心主廣場(chǎng)，主要是聚集周邊地塊的繁華人氣，將聚集地消費(fèi)群體自然而然地引導(dǎo)到商業(yè) 街去，同時(shí)提供城市一個(gè)優(yōu)雅的公共休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)。 大型商場(chǎng) 基地的不同地塊方位，我們規(guī)劃了三個(gè)大型購(gòu)物商城，這樣大體量的建筑形成犄角之勢(shì)， 13 通過(guò)內(nèi)部步行街的聯(lián)系組織起到縱深、垂直方向引導(dǎo)人流的作用，大商城與整個(gè)建筑在功能上互補(bǔ)，又有利于充分利用開(kāi)發(fā)基地。而幾個(gè)特色主力均為中等體量建筑，分別設(shè)置與用地四周，通過(guò)多個(gè)空間商業(yè)節(jié)點(diǎn)和弧狀步行街，最大限度的爭(zhēng)取店鋪的臨街面，使主力店與商業(yè)店鋪指尖人流互相穿插，共享空間節(jié)點(diǎn)，大大提升了商業(yè)價(jià)值。 街道空間的組織與計(jì)劃 為打破以往商業(yè)步行街線空間的單調(diào)和市民逛街無(wú)休閑文化的缺點(diǎn)，在每條商業(yè)步行街上都設(shè)置了大小不一的廣場(chǎng)空間節(jié)點(diǎn)。廣場(chǎng)空間與街道線形空間的有機(jī)組合，形成了點(diǎn)、線、面結(jié)合，豐富而有序的商業(yè)空間形態(tài)，取得了空間收放有序，景觀變化豐富的效果。 主題廣場(chǎng)的設(shè)置使街區(qū)的整體藝術(shù)效果和人文活動(dòng)有機(jī)的融為一體，為人們提供了休息、觀賞、交流的活動(dòng)場(chǎng)所。 店面設(shè)計(jì)高度處于近人尺度，每個(gè)店面的店招和門(mén)面裝修統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一風(fēng)格?，F(xiàn)代告牌，增加商業(yè)街的氛圍。既考慮夜間裝飾設(shè)計(jì)效果，同時(shí)要兼顧白天的景觀。 14 建筑設(shè)計(jì) 無(wú)錫明 發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)是集商業(yè)、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合性建筑。項(xiàng)目本身所處的地理位置及其綜合性決定建成將成為無(wú)錫最具活力的購(gòu)物中心。 功能分區(qū) 在建筑整體中合理的解決購(gòu)物人流、商業(yè)廣告、標(biāo)識(shí)、商業(yè)貨流等商業(yè)建筑元素之間的關(guān)系，合理處理主力店與商業(yè)步行街之間的關(guān)系，按功能分區(qū)分為三大主力商城（超市、建材城和百貨），地上商業(yè)店鋪（三層），地下商業(yè)店鋪（一層），設(shè)備用房（地下一層），地下車(chē)庫(kù)（地下一層）等幾部分。 商業(yè)氛圍的營(yíng)造 在建筑中，廣場(chǎng)空間、街道線性空間與建筑本身的結(jié)合，得到了空間的收放有序、景觀變 化豐富的效果，并有效 的順其自然的引導(dǎo)人流進(jìn)入商場(chǎng)。同時(shí)廣場(chǎng)起到調(diào)節(jié)大量人流的功能。 建筑內(nèi)部精心設(shè)計(jì)了規(guī)劃兩條：“超市 街 中廳 街 商城”的商業(yè)流線，透過(guò)頂部的玻璃商業(yè)步行街可享受到陽(yáng)光與綠化的親切。在商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)上突破國(guó)內(nèi)商業(yè)街 15 空間，市民逛街無(wú)休閑之處的缺陷。 在中庭廣場(chǎng)、商業(yè)步行街中設(shè)置了花壇、樹(shù)標(biāo)、噴泉、雕塑、建筑小品等元素，創(chuàng)造出 一種 更為舒適、高質(zhì)量的、以人流動(dòng)線為設(shè)計(jì)重點(diǎn)的購(gòu)物、休閑環(huán)境。人們?cè)谶@里可以自由的購(gòu)物、休憩 、交談、欣賞雕塑或觀看街頭演出。它不但滿(mǎn)足了人們的多種物質(zhì)生活需要，同時(shí)還為人們提供了一個(gè)更為舒適的、自由自在的休閑交往空間，成為了“時(shí)間消費(fèi)”的大眾活動(dòng)場(chǎng)所。 空間及形體構(gòu)成 大主力商城的位置分布及弧形步行街的設(shè)置有很強(qiáng)的向心性。并在適當(dāng)?shù)奈恢酶鶕?jù)商業(yè)布局及功能要求開(kāi)口，設(shè)置下沉廣場(chǎng)，結(jié)合步行街及空間節(jié)點(diǎn)，使建筑空間形成互有穿插相有聯(lián)系的關(guān)系，結(jié)合屋頂形式及步行街的退層處理，加強(qiáng)豎向空間結(jié)構(gòu)的向心性和聚合感，達(dá)到與歷史文脈的和諧統(tǒng)一。 內(nèi)外建筑裝飾材料 主要建筑裝飾材料以歐風(fēng)街商業(yè)建筑的立面處理手法為主，打破傳統(tǒng)商業(yè)建筑材料的單調(diào)，利用立面上的基本 構(gòu)成元素，組合不同建材加以變化。主要立面建材采用建材如：石材，傳統(tǒng)涂料面磚的同時(shí)，也大量運(yùn)用金屬漆、金屬板和玻璃現(xiàn)代建材。鋪地以耐用防滑的材料為主，并加入大量的綠化小品，使建筑更具親和力。 16 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 方米 總建筑面積 454466 平方米 地上總建筑面積 325114 平方米 其 中 商業(yè)面積 292686 平方米 酒店式公寓 32428 平方米 地下建筑面積 129352 平方米 其 中 商業(yè)面積 112719 平方米 車(chē)庫(kù)面積 16633 平方米 建筑 密度 容積率 17 綠化率 30% 地下停車(chē)位 524 輛 地上停車(chē)位 250 輛 投資估算 根據(jù)本項(xiàng)目的工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 工程量 單位估計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 金額 （萬(wàn)元） 備注 數(shù)量 單位 單價(jià) 單位 1 土地費(fèi)用 12000 地成本 216679.8 m /m 12000 稅 12000 0 % 2 工程建設(shè)費(fèi) 基工程 216679.8 m 100 元 /m 下結(jié)構(gòu)工程 129352 m 1500 元 /m 建工程 業(yè) 上部結(jié)構(gòu)工程 292686 m 900 元 /m 地下室 店式公寓上部結(jié)構(gòu)工程 32428 m 1500 元 /m 地下室 筑及附屬設(shè)施 325114 m 110 元 /m 地下室 立面及裝飾工程 325114 m 150 元 /m 地下室 內(nèi)外裝修工程 325114 m 150 元 /m 次裝修費(fèi)用 454466 m 1000 元 /m 3 設(shè)計(jì)費(fèi)用 筑設(shè)計(jì)費(fèi)用 454466 m 12 元 /m 觀設(shè)計(jì)費(fèi)用 454466 m 8 元 /m 4 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) *5% 合計(jì) 18 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 本項(xiàng)目定位為集旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲等為一體的綜合商業(yè)群體，因此在項(xiàng)目規(guī)劃上必須滿(mǎn)足全方位、全業(yè)態(tài)、一站式消費(fèi)。有以下幾個(gè)規(guī)劃原則： a) 都會(huì)型購(gòu)物中心最新發(fā)展理念及業(yè)態(tài)組合趨勢(shì)。 b) 零售均衡原則及店群的相容性。 c) 雙休日家庭型消費(fèi)比例逐年增加（一次性全天滿(mǎn)足）。年輕客層夜間消費(fèi)比例逐年增加。城市年輕客層及親子客層消費(fèi)欲最強(qiáng)、消費(fèi)力逐年上升。由于東西方文化的 逐年滲透，商圈主流客層消費(fèi)理念國(guó)際化趨勢(shì)明顯，傳統(tǒng)購(gòu)物觀已發(fā)生質(zhì)的變化，新型消費(fèi)形態(tài)已成主流，（如娛樂(lè)、育樂(lè)帶動(dòng)零售、注重體驗(yàn)、講求消費(fèi)過(guò)程的整體愉悅感）。 d) 具時(shí)代特色及商品特色的復(fù)合型主題店呈真實(shí)狀態(tài)（主題休閑餐飲、多廳影城、兒童主題娛樂(lè)商場(chǎng)、動(dòng)感娛樂(lè)空間、新概念百貨），而這類(lèi)潮流型業(yè)態(tài)店只有聚集，才能產(chǎn)生人潮的良性互相動(dòng)和集客力，才能提升賣(mài)場(chǎng)的坪效。 項(xiàng)目規(guī)劃核心 滿(mǎn)載式業(yè)態(tài)及業(yè)種組合 功能：旅游、購(gòu)物、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、娛樂(lè)、休閑、餐飲、文化等 按功能將本項(xiàng)目分為 A、 B、 C、 D 四個(gè)大區(qū)域 19 A 區(qū)（購(gòu)物天堂） A 區(qū)以主力店 “大型超市 +綜合百貨” 的組合屬于經(jīng)常性日常消費(fèi)，最聚人氣。同時(shí)采取步行街商鋪設(shè)置，“可視性”好，是大品牌大商家展示的最好門(mén)面。 A 區(qū)將成為人們?nèi)粘ＯM(fèi)的主要場(chǎng)所。 主力業(yè)態(tài)：國(guó)際國(guó)內(nèi)一線專(zhuān)賣(mài)店。如服裝、服飾、珠寶首飾、化裝品、鐘表眼鏡等日常精品百貨。 主力商業(yè)區(qū)：城市之光沿街商業(yè)區(qū)、 一大道服飾區(qū)、米蘭國(guó)際時(shí)裝區(qū)、巴黎魔鏡彩妝區(qū)、金玉堂首飾珠寶區(qū)、魅力點(diǎn)睛鐘表眼鏡區(qū)、動(dòng)力體育用品區(qū)、鞋殿、皮革天堂、夢(mèng)幻海洋睡衣內(nèi)衣專(zhuān)賣(mài)、日韓青春潮流服飾區(qū) 主力店：大型超市和百貨公司（如家樂(lè)福和阿瑪百貨） B 區(qū)（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)） B 區(qū)以 “國(guó)際大型專(zhuān)業(yè)超市 +家居生活廣場(chǎng)” 為主力店，輔以相關(guān)業(yè)態(tài)互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)。目的性專(zhuān)業(yè)購(gòu)買(mǎi)聚集強(qiáng)烈、旺盛的消費(fèi)力。國(guó)際化經(jīng)營(yíng)模式，強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，促成消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)購(gòu)買(mǎi)。 主力業(yè)態(tài)：家居及生活類(lèi)用品專(zhuān)賣(mài)店或?qū)ｉT(mén)店集群，及時(shí)尚家居文化概念大店 主力商業(yè)區(qū)：整體櫥柜、高檔水暖、衛(wèi)浴用品、布藝寢室用品、酒店用品、辦公用品、五金廣場(chǎng)、安防等品牌旗艦店 主力店：大型專(zhuān)業(yè)超市和 3C 概念數(shù)字家電大賣(mài)場(chǎng)（如百安居和國(guó)美電器等） 20 C 區(qū)（歡樂(lè)海洋） C 區(qū)以 “娛樂(lè)中心 +五星級(jí)多廳影城” 為主力店。各種娛樂(lè)延伸產(chǎn)業(yè)和“胡動(dòng)式”娛樂(lè)活動(dòng)將吸引不同年齡層的消費(fèi)者，適合全家一齊出動(dòng)參與。 主力店：五星級(jí)影城、娛樂(lè)中心（迪廳、夜總會(huì)、 兒童游樂(lè)城 主力商業(yè)區(qū)：數(shù)碼城、天籟之音響街道、搜街地帶、 食專(zhuān)區(qū)、青少年王國(guó)（書(shū)吧、網(wǎng)吧、藝術(shù)吧）、 樂(lè)專(zhuān)區(qū)、 活館、影視長(zhǎng)廊、攝影、玩具城等 D 區(qū)（休閑天地） D 區(qū)以休閑主題為主，主力店設(shè)置為 “美食廣場(chǎng) +環(huán)球名店廊” 。為到商業(yè)中心來(lái)游玩和購(gòu)物的人們提供一個(gè)吃飯、 休息、放松的好去處。同時(shí)， D 區(qū)也將開(kāi)辟一個(gè)本項(xiàng)目最高檔的世界品牌旗艦店。 主力業(yè)態(tài)：咖啡吧、酒吧街、快餐式美食廣場(chǎng)、主題休閑餐廳 主力商業(yè)區(qū)：自意大利、法國(guó)、英國(guó)、美國(guó)及日本等國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌旗艦店、西式美食聯(lián)邦、咖啡吧、酒吧一條街、美食天地。 特色景觀：中心廣場(chǎng) /商業(yè)信息發(fā)布及品牌推介中心 /羅馬假日露天舞臺(tái) /星光大道 /全景觀豪華電梯 主力店：美食廣場(chǎng)、主題休閑娛樂(lè)餐廳（國(guó)際特色） 21 A 區(qū)（購(gòu)物天堂） A 區(qū)以主力店 “大型超市 +綜合百貨”的組合屬于經(jīng)常性日常消費(fèi)，最聚人氣。同時(shí)采取步 行街商鋪設(shè)置，“可視性”好，是大品牌大商家展示的最好門(mén)面。 A 區(qū)將成為人們?nèi)粘ＯM(fèi)的主要場(chǎng)所。 主力業(yè)態(tài)：國(guó)際國(guó)內(nèi)一線專(zhuān)賣(mài)店。如服裝、服飾、珠寶首飾、化裝品、鐘表眼鏡等日常精品百貨。 主力商業(yè)區(qū)：城市之光沿街商業(yè)區(qū)、一大道服飾區(qū)、米蘭國(guó)際時(shí)裝區(qū)、巴黎魔鏡彩妝區(qū)、金玉堂首飾珠寶區(qū)、魅力點(diǎn)睛鐘表眼鏡區(qū)、動(dòng)力體育用品區(qū)、鞋殿、皮革天堂、夢(mèng)幻海洋睡衣內(nèi)衣專(zhuān)賣(mài)、日韓青春潮流服飾區(qū) 主力店：大型超市和百貨公司（如家樂(lè)福和阿瑪百貨） B 區(qū)（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)） B 區(qū)以 “國(guó)際大型專(zhuān)業(yè)超市 +家居生活廣場(chǎng)” 為主力店 ，輔以相關(guān)業(yè)態(tài)互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)。目的性專(zhuān)業(yè)購(gòu)買(mǎi)聚集強(qiáng)烈、旺盛的消費(fèi)力。國(guó)際化經(jīng)營(yíng)模式，強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，促成消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)購(gòu)買(mǎi)。 主力業(yè)態(tài)：家居及生活類(lèi)用品專(zhuān)賣(mài)店或?qū)ｉT(mén)店集群，及時(shí)尚家居文化概念大店 主力商業(yè)區(qū)：整體櫥柜、高檔水暖、衛(wèi)浴用品、布藝寢室用品、酒店用品、辦公用品、五金廣場(chǎng)、安防等品牌旗艦店 主力店：大型專(zhuān)業(yè)超市和 3C 概念數(shù)字家電大賣(mài)場(chǎng)（如百安居和國(guó)美電器等） C 區(qū)（歡樂(lè)海洋） C 區(qū)以 “娛樂(lè)中心 +五星級(jí)多廳影城” 為主力店。各種娛樂(lè)延伸產(chǎn)業(yè)和“胡動(dòng)式”娛樂(lè)活動(dòng)將吸引不同年齡層的消費(fèi)者，適合全家一齊出動(dòng) 參與。 主力店：五星級(jí)影城、娛樂(lè)中心（迪廳、夜總會(huì)、 兒童游樂(lè)城 主力商業(yè)區(qū)：數(shù)碼城、天籟之音響街道、搜街地帶、 食專(zhuān)區(qū)、青少年王國(guó)（書(shū)吧、網(wǎng)吧、藝術(shù)吧）、 樂(lè)專(zhuān)區(qū)、 活館、影視長(zhǎng)廊、攝影、玩具城等 D 區(qū)（休閑天地） 22 D 區(qū)以休閑主題為主，主力店設(shè)置為 “美食廣場(chǎng) +環(huán)球名店廊” 。為到商業(yè)中心來(lái)游玩和購(gòu)物的人們提供一個(gè)吃飯、休息、放松的好去處。同時(shí)， D 區(qū)也將開(kāi)辟一個(gè)本項(xiàng)目最高檔的世界品牌旗艦店。