西安_金地曲江南湖項(xiàng)目_定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（匯報(bào)稿）

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 2016/8/27 謹(jǐn)呈：金地集團(tuán)西安臵業(yè)有限公司 西安金地曲江南湖項(xiàng)目 定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 2 本體認(rèn)知 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 3 西安最高端的兩城市居住區(qū)之一 項(xiàng)目距離市中心（鐘樓） 8公里，經(jīng)雁展路西行至長(zhǎng)安路向北直通鐘鼓樓廣場(chǎng)，車(chē)程半小時(shí)內(nèi)； 曲江新區(qū)依托于城市文教中心雁塔區(qū)，片區(qū)內(nèi)部具備豐富的人文景觀資源，以唐文化為主題的旅游開(kāi)發(fā)使其近年來(lái)成為城市的熱點(diǎn)； 片區(qū)位于南二環(huán)與繞城高速之間，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)系統(tǒng)較發(fā)達(dá)。 曲江新區(qū) 西高新 主城區(qū) 市中心（鐘樓） 車(chē)程半小時(shí)內(nèi) 關(guān)鍵詞一： 城市尺度 新興高端居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 4 用地性質(zhì) . 地塊編號(hào) 占地面積（萬(wàn)平米） 住宅用地 1號(hào) 2號(hào) 3號(hào) 4號(hào) 5號(hào) 6號(hào) 7號(hào) 8號(hào) 16號(hào) 小計(jì) 綜合用地 13號(hào) 14號(hào) 15號(hào) 17號(hào) 小計(jì) 占地面積總計(jì) 平米 容積率 容積率總建面 約 200萬(wàn)平米 唐詩(shī)公園綠化帶 100米寬 14號(hào)地 16號(hào)地 17號(hào)地 2、 3號(hào)地 4（ 1號(hào)地） 5號(hào)地 大唐愛(ài)情谷 寒窯遺址公園 （ 7號(hào)地） （ 8號(hào)地） （ 13號(hào)地） 唐詩(shī)公園綠化帶區(qū)號(hào)地區(qū)號(hào)地區(qū)號(hào)地區(qū)（ 號(hào)地）區(qū) 號(hào)地大唐愛(ài)情谷寒窯遺址公園區(qū)（ 號(hào)地）區(qū)（ 號(hào)地）區(qū)（ 號(hào)地）2號(hào)地 3號(hào)地 4號(hào)地 5號(hào)地 6號(hào)地 關(guān)鍵詞二： 200萬(wàn)平米大盤(pán) 高端居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)模第一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 5 地塊內(nèi)部（曲江公園以東） 地塊內(nèi)部（曲江公園以西） 唐詩(shī)公園綠化帶 100米寬 14號(hào)地 16號(hào)地 17號(hào)地 2、 3號(hào)地 4（ 1號(hào)地） 5號(hào)地 大唐愛(ài)情谷 寒窯遺址公園 （ 7號(hào)地） （ 8號(hào)地） （ 13號(hào)地） 區(qū) 14號(hào)地 區(qū) 16號(hào)地 17號(hào)地（ 1號(hào)地） 5號(hào)地 區(qū) （ 7號(hào)地） 區(qū) （ 8號(hào)地） 區(qū) （ 13號(hào)地） 2號(hào)地 3號(hào)地 4號(hào)地 5號(hào)地 6號(hào)地 曲江遺址公園 占地 唐詩(shī)公園綠化帶 100米寬 ,占地 寒窯遺址公園占地 關(guān)鍵詞三： 大規(guī)模稀缺景觀資源 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 : 地塊地勢(shì) : 整體四周高 ,中間低 ,;西北角和西南角相對(duì)坡度較大 ; 地面構(gòu)筑物 :曲江公園以西基本無(wú)建筑物 ,以東為待拆遷的農(nóng)民房； 地塊內(nèi)部道路：地塊內(nèi)部目前僅有一條道路。 地塊內(nèi)部資源： 曲江遺址公園，占地 體項(xiàng)目曲江南湖池預(yù)計(jì)于 2008年 4月 8日對(duì)外開(kāi)放 ; 寒窯遺址公園，占地 20萬(wàn)平米，目前已對(duì)外開(kāi)放 ; 唐詩(shī)公園綠化帶 ,占地 在建設(shè)之中。 52萬(wàn)平米湖景，西安之最且絕無(wú)僅有 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 6 地塊屬性： 區(qū)域?qū)傩裕?本體界定 城市尺度 城市中心快速通達(dá) 新興高端居住區(qū) 西安最高端的兩城市居住區(qū)之一 200萬(wàn)平米大盤(pán) 西安高端居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)模第一 大規(guī)模稀缺景觀資源 52萬(wàn)平米湖景，西安之最且絕無(wú)僅有 當(dāng)之無(wú)愧的西安絕版地王 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 7 本項(xiàng)目帶給我們太多的興奮點(diǎn) 西安高端居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)模第一 西安最高端的兩城市居住區(qū)之一 52萬(wàn)平米湖景，西安之最且絕無(wú)僅有 共 87萬(wàn)平米景觀，西安罕有 本項(xiàng)目擁有的眾多天賦稟異，意味著之于西安的“唯一” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 8 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)理解 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 9 打造成為西安乃至西北五省的抗鼎之作 在西安實(shí)現(xiàn)金地品牌形象的全面樹(shù)立 2008年完成銷(xiāo)售面積 25萬(wàn)平米 整體目標(biāo) 階段目標(biāo) 1 2 1 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 10 金地品牌 銷(xiāo)售任務(wù) 抗鼎之作 目標(biāo)層面 動(dòng)作層面 基于目標(biāo)下的結(jié)構(gòu)化思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 11 西安的發(fā)展與地位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 12 2 0 0 6 年中西部重要二線城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比02000400060008000100001200014000西安 成都 重慶 武漢 合肥G D P （億元） 人均G D P （美元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（ 2006年） 西安 成都 重慶 武漢 合肥 元） 590 均 元） 2341 3281 3000 4162 2900 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 地產(chǎn)投資 (億元 ) 市戶籍人口（萬(wàn)人） 103 鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 10905 12789 11570 1013 2006年西安市人均 西部重要二線城市）相比，均處于相近水平； 2006年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與同類(lèi)城市相比，同樣處于相近水平； 西安的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)處于二線城市水平。 西安經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到二線區(qū)域中心城市標(biāo)準(zhǔn) 宏觀經(jīng)濟(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 13 西安近五年 明顯高于武漢、成都等城市，已接近一線城市的增長(zhǎng)水平。 西安近五年人均可支配收入平均增長(zhǎng)率為 高于成都、上海、廣州等城市，處于全國(guó)中上水平。 2002% 5% 10% 15%廣州成都上海西安武漢重慶北京2002城市% 5% 10% 15% 20%成都武漢西安重慶北京上海廣州西安的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度接近一線城市水平 宏觀經(jīng)濟(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 14 西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)建設(shè)的高技術(shù)園區(qū)，是 首批 27個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之一 。園區(qū)內(nèi)有經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè) 1833家，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居 全國(guó) 53個(gè)高新區(qū)前5位 ，成為西安對(duì)外開(kāi)放和高新技術(shù)轉(zhuǎn)化的窗口； 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為西安經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。被譽(yù)為“中國(guó)西部的硅谷，黃土高原上的深圳”。 高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)居全國(guó)前 5位 現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁 截至目前，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè) 2300多家 ,已有美國(guó)可口可樂(lè)、德國(guó)西門(mén)子、法國(guó)阿爾斯通、日本三菱電機(jī)、挪威海德魯、瑞士 3家世界 500強(qiáng)企業(yè) 及中國(guó)中鋼、中國(guó)臺(tái)灣頂新集團(tuán)、廣東樂(lè)百氏、西電公司、西航公司、陜西重型汽車(chē)公司、山東得利斯集團(tuán)等多家大型知名企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)投資建廠，初步形成商用汽車(chē)、機(jī)械電子、食品飲料和新材料為支柱，以高新技術(shù)產(chǎn)品為主導(dǎo)的工業(yè)體系。 兵馬俑 大雁塔 法士特公司生產(chǎn)線 陜西鼓風(fēng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司 天然的歷史博物館 全省境內(nèi)有重點(diǎn)文物保護(hù)單位 554處，其中陜西省國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 89處。擁有世界聞名的古跡遺址，如秦始皇兵馬俑、大雁塔、華清池等； 旅游產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展 全市旅游總收入 占全市 西安市首批獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱(chēng)號(hào)； 旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，旅游設(shè)施不斷完善 共擁有國(guó)際旅行社 29家，國(guó)內(nèi)旅行社 259家；旅游星級(jí)賓館飯店 83家，客房總數(shù) 1萬(wàn) 5千余間，年接待海外旅游者住宿能力達(dá) 300萬(wàn)人次。 旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)領(lǐng)先全國(guó) 三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)保障經(jīng)濟(jì)騰飛 宏觀經(jīng)濟(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 15 房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 2 3 . 3 3 1 5 0 . 5 12 3 1 . 4 14 3 6 . 2 75 2 7 . 6 16 3 6 . 9 63 8 2 . 0 45 0 3 . 8 26 8 7 . 9 91 2 9 0 . 7 51 6 1 9 . 6 71 8 9 0 . 7 105001000150020002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年商品住宅新開(kāi)工面積（萬(wàn)平米） 商品住宅施工面積（萬(wàn)平米）3 8 2 . 0 45 0 3 . 8 26 8 7 . 9 91 2 9 0 . 7 51 6 1 9 . 6 71 8 9 0 . 7 11 6 2 . 5 1 6 9 . 9 62 8 6 . 8 14 0 5 . 4 54 7 7 . 5 46 0 5 . 0 805001000150020002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年商品住宅施工面積（萬(wàn)平米） 商品住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）6 4 . 4 2 7 9 . 8 71 2 4 . 8 21 6 8 . 4 1 7 7 . 8 82 8 5 . 7 62 8 7 . 73 3 8 . 1 54796 4 0 . 48 3 5 . 11 0 6 6 . 6 20200400600800100012002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 2001年至 2006年，經(jīng)各項(xiàng)核心指標(biāo)評(píng)價(jià)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，整體市場(chǎng)表現(xiàn)健康； 2004年之后房地產(chǎn)各項(xiàng)核心指標(biāo)均有明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)，由最初的啟動(dòng)期逐漸進(jìn)入快速發(fā)展的階段。 2004年后西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“起飛程序” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 16 房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 1 . 8 81 1 . 4 41 0 . 8 41 0 . 4 89 . 5 98 . 9 36789101112132001 2002 2003 2004 2005 2006房?jī)r(jià)收入比1 2 . 2 2 %1 4 . 3 4 %1 6 . 3 8 %1 5 . 9 0 %1 4 . 1 6 %5 . 3 6 %7 . 1 4 %7 . 8 6 %1 0 . 2 7 % 1 2 . 6 9 %4 . 9 0 %3 . 1 6 %2 . 5 0 %4 . 1 3 %5 . 1 6 %0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2002 2003 2004 2005 2006G D P 增長(zhǎng)率 人均可支配收入增幅 房?jī)r(jià)增幅6 0 5 . 0 34 7 7 . 5 44 0 5 . 4 52 3 6 . 8 11 6 2 . 5 1 6 9 . 9 63 0 . 3 9 %3 9 . 3 3 %7 1 . 2 1 %1 7 . 7 8 %2 6 . 7 0 %4 . 5 9 %01002003004005006007002001 2002 2003 2004 2005 20060%10%20%30%40%50%60%70%80%商品住宅年銷(xiāo)售面積 ( 萬(wàn)平米 ) 增幅 2002年至 2006年，西安房?jī)r(jià)增幅連續(xù)五年顯著低于人均可支配收入增幅，即房?jī)r(jià)收入比持續(xù)下降； 2001年至 2006年，西安商品住宅銷(xiāo)售面積大幅攀升，即市場(chǎng)需求量顯著增加； 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊增”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng) 量?jī)r(jià)齊增， 價(jià)格承受能力有增無(wú)減 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 17 金地地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 富力地產(chǎn) 和記黃埔地產(chǎn) 綠地地產(chǎn) 中新地產(chǎn) 融僑地產(chǎn) 2003年 2006年 2004年 時(shí)間軸 異地品牌開(kāi)發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)駐對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大影響： 使進(jìn)一步成熟。 異地品牌開(kāi)發(fā)商“催化”西安市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 2005年 珠江地產(chǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 18 飛速前進(jìn)的區(qū)域中心城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“快車(chē)道”，城市地位將繼續(xù)強(qiáng)化 西安的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度接近一線城市水平 西安經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到二線區(qū)域中心城市標(biāo)準(zhǔn) 三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)保障經(jīng)濟(jì)騰飛 西安未來(lái)的城市發(fā)展與地位如何？ 1 市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增，價(jià)格承受能力有增無(wú)減 2004年后西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“起飛程序” 異地品牌開(kāi)發(fā)商“催化”西安市場(chǎng) 宏觀經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 19 曲江的未來(lái)與方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 20 城內(nèi) 高新 城內(nèi) 高新 曲江 城南 城東 城西 高新 曲江 城南 城東 城西 西開(kāi) 浐灞 長(zhǎng)安 西安早期市場(chǎng)格局在城內(nèi)區(qū)域興起，主要由于城市尚未向外擴(kuò)張，人群主要集中在城內(nèi)； 高新區(qū)由于最早的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)與人群聚集形成最早的地產(chǎn)板塊之一。 城內(nèi) 隨著城市外擴(kuò)的開(kāi)始，城內(nèi)輻射加強(qiáng)，隨之產(chǎn)生城東、城西、城南等區(qū)域； 高新區(qū)穩(wěn)步發(fā)展，隨產(chǎn)業(yè)布局變化向南推進(jìn)； 曲江新區(qū)憑借出眾的歷史資源與景觀資源興起。 西安市場(chǎng)遍地開(kāi)花，西安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、浐灞區(qū)域、長(zhǎng)安區(qū)逐漸興起； 城市南部各區(qū)域由于高認(rèn)知度與成熟度受到客戶青睞； 高新區(qū)與曲江區(qū)崛起成為西安市場(chǎng)兩大高端板塊，并駕齊驅(qū)。 現(xiàn)在的西安 高新、曲江兩強(qiáng)對(duì)峙 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 21 曲江的未來(lái)會(huì)怎樣？ 我們需要從國(guó)內(nèi)外城市案例中找尋答案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 22 中心城區(qū) 河西區(qū) 中心板塊 華苑 板塊 梅江板塊 華苑 板塊 梅江板塊 梅江南 大梅江板塊 五大道 板塊 奧運(yùn) 板塊 西部 新城 北部 板塊 中心板塊 天津形成的城市高端雙核 “工作核”中心區(qū)、“休閑核”梅江區(qū) 案例借鑒 天津 “ 中心板塊”依托商務(wù)功能、核心區(qū)位與強(qiáng)勢(shì)城市資源集合形成城市高端的 “工作核” 居住區(qū) 伴隨著客戶逃離城市的休閑居住需求產(chǎn)生，在與城市可以快速聯(lián)系且擁有稀缺景觀資源的“梅江板塊”形成城市頂級(jí)的 “休閑核” 居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 23 1板塊構(gòu)成： 梅江板塊是由梅江、梅江南及衛(wèi)南洼三大居住區(qū)組合而成的地塊。 梅江板塊位于天津市的東南方，是天津市主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)向。其中，梅江南居住區(qū)70%以上是水面 ，由美國(guó)泛亞易道公司進(jìn)行景觀控制規(guī)劃設(shè)計(jì)，天津松江臵業(yè)發(fā)展有限公司完成一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，將水體貫穿于整個(gè)居住區(qū)，用水面創(chuàng)造出 15個(gè)居住組團(tuán)，形成臨水而居的居住風(fēng)格。 解放南路 中心城區(qū) 梅 江 梅 江 南 衛(wèi) 南 洼 外環(huán)線 解放南路 友誼南路 大梅江板塊 友誼南路 3交通狀況： 東側(cè)為天津市區(qū)的主要城市干道解放南路；南為外環(huán)線，可便捷的通往城市任何方向；友誼南路貫穿南北，直達(dá)市中心，道路交通十分便利。 必要條件：梅江區(qū)擁有便利的城市交通和優(yōu)越的水景資源條件等天生高端質(zhì)素 案例借鑒 天津 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 24 2000年，梅江板塊開(kāi)始開(kāi)發(fā)，初始階段雖定位為安居型住宅小區(qū)，但很快隨著藍(lán)水假期、芳水園 2期等項(xiàng)目的推出，住宅品質(zhì)得到提升，梅江地區(qū)轉(zhuǎn)向 高檔生態(tài)住宅區(qū) 。 2003年 2004年，半島藍(lán)灣、汐岸國(guó)際、萬(wàn)科水晶城紛紛面市，打破了梅江板塊板樓為主的單一物業(yè)類(lèi)型，洋房、別墅等低密度產(chǎn)品取得了驕人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，梅江板塊樹(shù)立了 生態(tài)富人區(qū) 的形象。 目前，梅江板塊已發(fā)展成為成熟的高端富人區(qū)，大品牌開(kāi)發(fā)商云集，產(chǎn)品也開(kāi)始不斷提升。 區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商 ： 萬(wàn)科地產(chǎn) 中信地產(chǎn) 融創(chuàng)地產(chǎn) 順馳地產(chǎn) 華夏地產(chǎn) 萬(wàn)隆地產(chǎn) 必要條件：梅江高調(diào)入市，并在多家品牌開(kāi)發(fā)商推動(dòng)下形成強(qiáng)勢(shì)高端認(rèn)知 案例借鑒 天津 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 25 案例借鑒 北京 長(zhǎng)安街 國(guó)貿(mào) 第一 使館區(qū) 第三 使館區(qū) 第二 使館區(qū) 長(zhǎng)安街 國(guó)貿(mào) 第一 使館區(qū) 第三 使館區(qū) 第二 使館區(qū) 板塊 燕莎板塊 長(zhǎng)安街 國(guó)貿(mào) 第一 使館區(qū) 第三 使館區(qū) 第二 使館區(qū) 板塊 燕莎板塊 朝陽(yáng)公 園板塊 廣渠路板塊 東直門(mén) 板塊 朝青板塊 北京形成的城市高端雙核 “工作核” 休閑核” 朝陽(yáng)公園 區(qū) “依托核心商務(wù)功能、高端商務(wù)客戶的聚集與城市資源集合 形成城市高端的 “工作核” 居住區(qū) 城市屬性明顯的“朝陽(yáng)公園區(qū)”，依托強(qiáng)勢(shì)的景觀資源，形成休閑居住客戶首選的城市頂級(jí)“休閑核” 居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 26 城市資源集合 朝陽(yáng)板塊位于 東三環(huán)與東四環(huán) 之間，毗鄰燕莎商圈、第二使館區(qū)和第三使館區(qū) ，南受 輻射影響，是北京國(guó)際華人群最聚集區(qū)域，具有先天的高端氛圍優(yōu)勢(shì)及配套優(yōu)勢(shì)。 該板塊 交通便捷 ，緊鄰 東四環(huán)及多條主干道 ， 距首都機(jī)場(chǎng)車(chē)行僅 25分鐘 。 板塊 周邊高檔社交場(chǎng)所集中 ，商業(yè)配套齊全。 強(qiáng)勢(shì)景觀資源 朝陽(yáng)公園板塊依托 亞洲第一大公園 朝陽(yáng)公園 ，景觀資源突出。 案例借鑒 北京 必要條件：朝陽(yáng)公園區(qū)擁有豐富的高端城市配套與亞洲最大的朝陽(yáng)公園 本案 朝陽(yáng)公園板塊核心區(qū) 第三使館區(qū) 第二使館區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 27 案例借鑒 北京 必要條件：朝陽(yáng)公園板塊 初始認(rèn)知高端 項(xiàng)目 棕櫚泉 北 京 G O L F 公 寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2 0 0 2 年 5 月 2 0 0 3 年 1 2 月成交價(jià)格 1 3 5 0 0 元 / 平 米 1 5 9 0 9 元 / 平 米主力產(chǎn)品 1 6 0 - 2 0 0 平 米 3 0 0 平 米 左 右總價(jià)區(qū)間 1 5 0 - 5 0 0 萬(wàn) 3 0 0 - 8 0 0 萬(wàn)開(kāi)發(fā)商北京世紀(jì)朝陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京魯能天潤(rùn)和信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司初始認(rèn)知高端 2002年，該居住區(qū)形成初期的典型項(xiàng)目“棕櫚泉國(guó)際公寓”，為該板塊的高端居住區(qū)的形成奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。 之后公園大道、北京 陽(yáng)公園高端居住區(qū)”的概念深植人心，形成了廣泛而成熟的認(rèn)知。 品牌開(kāi)發(fā)商持續(xù)帶動(dòng) 棕櫚泉、公園大道、北京 朝陽(yáng)公園居住區(qū)營(yíng)造了濃郁的品牌氛圍，使該板塊具有了一定程度的高品質(zhì)的品牌認(rèn)知，大力推動(dòng) 了居住區(qū)的高端定位。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 28 福田 中心區(qū) 福田 羅湖 南山 羅湖 香蜜湖 華僑城 福田 中心區(qū) 南山 羅湖 香蜜湖 華僑城 深圳早期的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中在羅湖，主要是因?yàn)樵诹_湖口岸開(kāi)通后，深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局是以羅湖口岸為極點(diǎn)向外發(fā)散，羅湖最先成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承接區(qū) 隨著城市的逐漸發(fā)展，受制于地理和政策因素，城市中心不斷西進(jìn)，帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)發(fā)展 福田中心區(qū)開(kāi)始上升成為城市中心區(qū) 華僑城、香蜜湖等依托良好城市距離和自然環(huán)境的居住片區(qū)開(kāi)始成形 案例借鑒 深圳 深圳形成的城市高端雙核 “工作核”福田中心區(qū)、“休閑核”華僑城、香蜜湖區(qū) “ 福田中心區(qū)”依托商務(wù)功能與核心區(qū)位形成城市高端的 “工作核” 居住區(qū) “ 華僑城、香蜜湖區(qū)”依托稀缺的景觀資源與城市功能屬性形成高端客戶聚集的城市頂級(jí) “休閑核” 居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 29 適宜的城市距離 位于深圳市福田區(qū) ,與城市中心福田中心區(qū) 距離在 3程 5 完善的生活配套 小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、科研樓 教育科研配套 、名人俱樂(lè)部、德式堡俱樂(lè)部等娛樂(lè)配套、山姆會(huì)員店等商場(chǎng)配套均比較完善、而且品質(zhì)較高。 香蜜湖片區(qū) 深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東海附屬小學(xué) 深南中學(xué) 深圳高級(jí)中學(xué) 竹園小學(xué) 山姆會(huì)員店 德式堡俱樂(lè)部 景秀中學(xué) 必要 條件： 香蜜湖區(qū)擁有強(qiáng)勢(shì)城市資源與稀缺景觀 案例借鑒 深圳 位置圖 福田中心區(qū) 香蜜湖片區(qū) 深圳唯一的香蜜湖 絕版香蜜湖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 30 香蜜湖片區(qū)在 2002年開(kāi)發(fā)之初即以水榭花都 熙園等高端低密度項(xiàng)目入市 ,成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)桿，建立區(qū)域高端居住區(qū)的初始認(rèn)知意向 香蜜湖片區(qū)從開(kāi)發(fā)之初到后期發(fā)展成熟 ,不斷有中海 鴻榮源 金地 中旅等品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入 ,推動(dòng)區(qū)域不斷成熟發(fā)展 必要 條件： 香蜜湖區(qū)擁有強(qiáng)勢(shì)城市資源與稀缺景觀 案例借鑒 深圳 香蜜湖 1號(hào) 熙園 水榭花都 中旅公館 香域中央 翠海花園 香格麗苑 香蜜山 東?；▓@ 香榭里 楓丹雅苑 瀚城 新天國(guó)際名苑 香蜜湖 香蜜湖豪庭 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 水榭花都 深圳信托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 中旅國(guó)際公館 香港中旅臵業(yè)（深圳）有限公司 熙園 深圳鴻榮源實(shí)業(yè)有限公司 金地香蜜山 金地（集團(tuán)）股份有限公司 香域中央 深圳市聯(lián)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 香蜜湖 1號(hào) 中海地產(chǎn)（深圳）有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 31 案例借鑒 香港 工作核：中環(huán)，香港核心商務(wù)區(qū)，大量跨國(guó)企業(yè)駐扎，區(qū)內(nèi)住宅稀少，稀缺體現(xiàn)價(jià)值 休閑核：淺水灣，香港頂級(jí)住宅區(qū)之一，依山傍水的建筑，構(gòu)成了淺水灣獨(dú)特的景區(qū) 香港形成的城市高端雙核 “工作核” 中環(huán)、“休閑核”淺水灣 “ 中環(huán)”依托核心商務(wù)功能、大量國(guó)際客戶聚集，形成城市高端的 “工作核” 居住區(qū) “ 淺水灣”依托強(qiáng)勢(shì)稀缺景觀與城市功能屬性形成城市頂級(jí) “休閑核” 居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 32 曼哈頓形成的城市高端雙核 “工作核” 休閑核”中央公園區(qū) 案例借鑒 曼哈頓 休閑核：上東區(qū)和西區(qū)以豐富的景觀資源和絕對(duì)的藝術(shù)文化氛圍，成為當(dāng)仁不讓的曼哈頓豪宅區(qū)； 中央公園、大都會(huì)博物館 超級(jí)豪華公寓，成為此地的主要居住形式， 18000美元 /平米均價(jià) . 工作核：中城區(qū)以櫛比鱗次的商業(yè)大樓為主，高度現(xiàn)代化的都市設(shè)計(jì)，讓數(shù)以百萬(wàn)的人們?cè)诖斯ぷ?、休閑、消費(fèi)毫無(wú)阻礙，帝國(guó)大廈，克萊斯勒大廈，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個(gè)區(qū)。 “依托核心區(qū)位與龐大的商務(wù)人群，形成城市高端的 “工作核” 居住區(qū) “ 中央公園區(qū)”依托絕對(duì)稀缺的標(biāo)簽景觀與完備的城市資源形成城市頂級(jí) “休閑核” 居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 33 工作核：倫敦的金融中心，一套15平米含衛(wèi)生間的套房，月租金為 500英鎊 休閑核：以海德公園富饒景觀資源形成的倫敦豪宅區(qū)，憑借海德公園 1號(hào)的強(qiáng)勢(shì)打造睥睨全球豪宅 倫敦的高端雙核 “工作核”金融中心區(qū)、“休閑核”海德公園區(qū) 案例借鑒 倫敦 “ 金融中心區(qū)”依托商務(wù)功能、與城市的快速聯(lián)通，形成城市高端的 “工作核” 居住區(qū) “ 海德公園區(qū)”依托絕對(duì)稀缺的標(biāo)簽景觀與完備的城市資源形成城市頂級(jí) “休閑核” 居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 34 案例啟示 城市“高端雙核理論”規(guī)律 城市內(nèi)高端區(qū)域會(huì)根據(jù)所依托資源與城市功能的不同，發(fā)展形成對(duì)應(yīng)的“工作核”與“休閑核”高端雙核居住區(qū)，這是城市發(fā)展的必然規(guī)律 1 城市“休閑核”的形成條件： 具備城市屬性（區(qū)位、交通距離） 擁有不可復(fù)制的強(qiáng)勢(shì)景觀資源 區(qū)域初始階段擁有高端認(rèn)知 品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的帶動(dòng) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 35 城南 城東 城西 西開(kāi) 浐灞 長(zhǎng)安 城內(nèi) 未來(lái)的西安 曲江的頂級(jí)高端地位不可動(dòng)搖 高新 曲江 曲江完全滿足形成城市“休閑核”的條件 1 西安的城市高端雙核居住區(qū)形成：高新區(qū)依托商務(wù)功能與產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為城市“休閑核”，曲江依托稀缺強(qiáng)勢(shì)景觀與城市尺度發(fā)展成為城市“休閑核” 2 曲江未來(lái)在西安的地位將無(wú)可臵疑的頂級(jí)高端，這是國(guó)際化大都市的發(fā)展必然 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 36 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 37 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商品牌 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 規(guī)模 銷(xiāo)售狀況 產(chǎn)品 成交均價(jià) 富力城 富力集團(tuán) 2006年 9月 113萬(wàn)平米 目前在售一期，近期月均 銷(xiāo)售 65套 純板式 高層 4800元 /平米 中海國(guó)際社區(qū) 中海地產(chǎn) 預(yù)計(jì) 2007年 9月 135萬(wàn)平米 尚未開(kāi)盤(pán) 高層、小高層、多層，獨(dú)棟別墅 未定 逸翠園 和記黃埔 2007年 8月 106萬(wàn)平米 一期 25萬(wàn)平米，其中聯(lián)排產(chǎn)品已售罄 高層、小高層、 聯(lián)排 平層： 5000元 /平米；復(fù)式： 6500元 /平米；別墅： 7500元 /平米； 綠地世紀(jì)城 綠地集團(tuán) 四期 2007年 3月 120萬(wàn)平米 近三個(gè)月以 月的速度消化 高層、小高層 4700元 /平米 金泰 陜西金泰恒業(yè) 2007年 4月 66萬(wàn)平米 近三個(gè)月銷(xiāo)售面積 51885平米，平均每月銷(xiāo)售17285平米 /月 高層 3991元 /平米 曲江南苑 西安長(zhǎng)江臵業(yè) 2007年 2月 25萬(wàn)平米 共三期，目前一期在售， 月銷(xiāo)售速度 100套以上 高層、小高層 4092元 /平米 市場(chǎng)表現(xiàn)： “ 大盤(pán)不愁賣(mài) ” ； 在售同類(lèi)型項(xiàng)目中，以百萬(wàn)平米以上大盤(pán)為主流，項(xiàng)目規(guī)模已不能夠成為最具殺傷力的武器。 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)一：大盤(pán)之爭(zhēng)，規(guī)模已不成為絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 38 市場(chǎng)表現(xiàn)： “ 客戶認(rèn)品牌 ” ； 目前西安市場(chǎng)本土及異地品牌開(kāi)發(fā)商云集，品牌已不成為競(jìng)爭(zhēng)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，需要品牌的差異化營(yíng)銷(xiāo)。 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)二：品牌之爭(zhēng)，需要品牌營(yíng)銷(xiāo)差異化 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商品牌 規(guī)模 產(chǎn)品 均價(jià) 銷(xiāo)售狀況 富力城 富力集團(tuán) 純板式 高層 4800元 /平米 目前在售一期，近期月均銷(xiāo)售 65套 中海國(guó)際社區(qū) 中海地產(chǎn) 135萬(wàn)平米 高層、小高層、多層， 獨(dú)棟別墅 未定 尚未開(kāi)盤(pán) 逸翠園 和記黃埔 106萬(wàn)平方米 高層、小高層、聯(lián)排 平層： 5000元 /平米；復(fù)式： 6500元 /平米；別墅：7500元 /平米 一期聯(lián)排產(chǎn)品已售罄 綠地世紀(jì)城 綠地集團(tuán) 120萬(wàn)平米 高層、小高層 4700元 /平米 共五期，目前第四期，月的速度消化 紫薇馨苑 融僑地產(chǎn) 80萬(wàn)平米 高層、小高層 4000元 /平米 近三個(gè)月以 月的速度消化 楓林綠洲 西安天地源 高層、小高層、多層 4600元 /平米 近期月均銷(xiāo)售 2萬(wàn)平米 曲江華府 西安天地源 22萬(wàn)平米 小高層、花園洋飯 小高層 4600元 /平米；花園洋房 5400元 /平米 花園洋房已售罄，小高層約售 40% 蘭喬圣菲 陜西華嶺地產(chǎn) 約 18萬(wàn) 高層、小高層 4800元 /平米 近兩月銷(xiāo)售面積為 27595平米 金泰 陜西金泰恒業(yè) 66萬(wàn)平米 高層 3991元 /平米 近三個(gè)月銷(xiāo)售面積 51885平米，平均每月銷(xiāo)售 17285平米 /月 曲江南苑 西安長(zhǎng)江臵業(yè) 25萬(wàn)平米 高層、小高層 4092元 /平米 共三期，目前一期在售，月銷(xiāo)售速 度 100套以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 39 曲江區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以項(xiàng)目個(gè)體價(jià)值傳遞為主導(dǎo)； 目前尚沒(méi)有項(xiàng)目可以引領(lǐng)并代言整個(gè)曲江區(qū)域。 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)三：王者之爭(zhēng)，曲江呼喚區(qū)域標(biāo)簽 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商品牌 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 規(guī)模 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 富力城 富力集團(tuán) 2006年 9月 113萬(wàn)平米 首個(gè)全精裝大盤(pán)，強(qiáng)勢(shì)品牌宣傳“中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一” 中海國(guó)際社區(qū) 中海地產(chǎn) 尚未確定 135萬(wàn)平米 中海品牌宣傳，創(chuàng)新戶 型大力推廣 曲江南苑 西安長(zhǎng)江臵業(yè) 2007年 2月 25萬(wàn)平米 區(qū)域內(nèi)高性?xún)r(jià)比樓盤(pán) 曲江華府 西安天地源 2006年 5月 22萬(wàn)平米 區(qū)域中高端，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 展示到位 曲江區(qū)域中高端項(xiàng)目： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 40 客戶需求方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 41 客戶寫(xiě)真： 依賴(lài)城市生活：關(guān)注社區(qū)配套及交通距離 訪談?dòng)∽C： “覺(jué)得尚林苑要是有了教育配套、會(huì)所 /健身娛樂(lè)配套就更完善了?！?金地尚林苑業(yè)主 樊先生 “交通是否便利是客戶很重要的考慮條件?！?蘭喬圣菲銷(xiāo)售經(jīng)理 郭先生 推崇高端：關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)及開(kāi)發(fā)商品牌。 訪談?dòng)∽C： “西安的客戶很認(rèn)品牌，覺(jué)得品牌有保障，也認(rèn)為擁有高品質(zhì)的事物是自己身份的表現(xiàn)。” 西安資深房地產(chǎn)人士 李女士 關(guān)注休閑：關(guān)注會(huì)所 及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 訪談?dòng)∽C： “客戶會(huì)問(wèn)會(huì)所里有些什么，如果會(huì)所令他們不滿意，他們會(huì)覺(jué)得很遺憾?！?綠地世紀(jì)城銷(xiāo)售經(jīng)理 席先生 “過(guò)幾年打算買(mǎi)棟別墅，作休閑居住。” 金地尚林苑業(yè)主 樊先生 關(guān)注社區(qū)生活環(huán)境：社區(qū)的景觀規(guī)劃 訪談?dòng)∽C： “一個(gè)社區(qū)如果有非常美的景觀，我會(huì)覺(jué)得生活環(huán)境很好，很舒服?！?政府官員 靳女士 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 42 西安高端客戶特征素描 對(duì)于相對(duì)稀缺性的景觀，有強(qiáng)烈的親近欲望。 支付能力強(qiáng)； 部分具有一線城市的生活經(jīng)歷，視野廣闊； 認(rèn)同品牌，是品牌的追隨者； 注重身份感與標(biāo)簽感的體現(xiàn)； 追求城市生活，喜歡便捷適宜的生活方式； 張弛有度，將休閑活動(dòng)視作生活必需的一部分； 關(guān)鍵詞：城市、頂級(jí)、景觀、休閑 年齡集中在 35 主要工作地點(diǎn)集中在高新區(qū)及南城區(qū)； 高端客戶構(gòu)成以城市內(nèi)早期私營(yíng)業(yè)主為主，還有陜北煤老板、油老板等，有部分客戶為出生在西安或曾經(jīng)在西安居住過(guò)的家人在西安的深圳客戶、北京客戶； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 43 西安高端客戶需求方向分析： 城市屬性的全面挖掘 便捷的交通，全面的城市配套，便利的生活方式，時(shí)尚現(xiàn)代的城市氛圍。 頂級(jí)事物的占有是對(duì)身份感和標(biāo)簽感的絕對(duì)體現(xiàn)，充分滿足了客戶的優(yōu)越感及身份標(biāo)簽的展示欲望。 休閑已成為客戶生活的一部分，他們需要的是更高端更有層次的休閑場(chǎng)所，更新鮮的休閑體驗(yàn)。 城市 休閑 對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，城市景觀無(wú)疑是稀缺的，對(duì)于這種稀缺景觀的占有與享用，是客戶身份感的充分體現(xiàn)。 景觀 頂級(jí) 關(guān)鍵詞 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 44 西安金地的品牌落地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 45 品牌眾多，客戶屬于“無(wú)差別”認(rèn)知狀態(tài) 一方面，目前西安市場(chǎng)本土及異地品牌開(kāi)發(fā)商云集，金地、中海、綠地、和記黃埔、富力、融僑、天地源，均手握大盤(pán)，盡顯其能 1 另一方面，西安客戶目前對(duì)于品牌的認(rèn)知僅停留在“本土還是異地”，“品牌還是普通”，“排名與綜合實(shí)力強(qiáng)大與否”階段，屬于 “無(wú)差別”認(rèn)知狀態(tài) 2 在目前市場(chǎng)的無(wú)差別狀態(tài)下，關(guān)鍵是誰(shuí)能邁出差異化的一步。對(duì)手已開(kāi)始了動(dòng)作，中海已經(jīng)在“強(qiáng)勢(shì)品牌實(shí)力”方面走出探索，和黃亦把“港式風(fēng)格”帶到西安嘗試 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 46 金地 格林小鎮(zhèn) 6 12萬(wàn) 主要一線城市的金地品牌形象：工科精神，原創(chuàng)產(chǎn)品 金地 海景 金地 花園 4萬(wàn) 1997 1994 1999 2000 2001 2003 2006 2007 2008 梅隴鎮(zhèn) 42萬(wàn) 體量 翠園 金海灣 12萬(wàn) 翠 堤 灣 14萬(wàn) 香蜜山 17萬(wàn) 量的積累 廣泛的知名度 成為領(lǐng)導(dǎo)者 深圳金地的品牌之路 2003 2005 2007 2008 金地四惠 體量 金地 國(guó)際 花園 12萬(wàn) 金地格林小鎮(zhèn) 24萬(wàn) 量的積累 廣泛的知名度 豪宅初步參與者 北京金地的品牌之路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 47 西安金地的品牌實(shí)踐 建立金地的豪宅標(biāo)簽 金地在西安的首個(gè)項(xiàng)目 金地尚林苑已在曲江區(qū)域擁有良好的豪宅形象認(rèn)知，為本項(xiàng)目如市及金地品牌的實(shí)踐奠定了基礎(chǔ) 1 本項(xiàng)目需要的是豪宅形象的延續(xù)與提高，在西安市場(chǎng)正式樹(shù)立金地品牌的豪宅標(biāo)簽形象 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 48 項(xiàng)目定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 49 城市 頂級(jí) 景觀 休閑 居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 50 城市頂級(jí)景觀休閑住區(qū)的生活方式 約中央公園 快城中的慢生活 景觀體驗(yàn)的魅力 香港淺水灣 休閑度假勝地 可以親近的上層生活 深圳華僑城 城市經(jīng)典品質(zhì) 華僑城生活方式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 51 中環(huán) 淺水灣 淺水灣位于香港的核心 港島，與工作核中環(huán)的車(chē)程距離在半小時(shí)內(nèi) 中央公園區(qū)位于紐約核心曼哈頓的中央位臵 福田中心區(qū) 華僑城 華僑城與深圳核心福田中心區(qū)車(chē)程距離在半小時(shí)內(nèi) 與城市工作核在半小時(shí)之內(nèi) 他們是 “ 城 市 ” 的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 52 中央公園 占地340公頃，建于1873年，是曼哈頓乃至全紐約最大的城市公園 他們是擁 有稀缺 “ 景 觀 ” 的 華僑城 整體生態(tài)花園城市打造使之成為深圳城市綠肺；燕晗山、青龍湖 淺水灣 浪平沙細(xì)，灘床寬闊，坡度平緩，海水溫暖，是香港最具代表性的美麗海灣。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 53 可以 “ 休 閑 生活 ” 的 他們是 大自然健身 好萊塢電影中常見(jiàn)的大滑冰場(chǎng) 廣場(chǎng) 交往空間 湖邊的寧?kù)o空間 行車(chē)者的天堂 草地上的自由 中央公園區(qū)的休閑生活 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 54 可以 “ 休 閑 生活 ” 的 他們是 廣場(chǎng) 交往空間 鎮(zhèn)海樓公園 市民朝拜場(chǎng)所 親海空間 沙灘浴場(chǎng) 親海步道 海邊的交往空間 沙灘燒烤 淺水灣區(qū)的休閑生活 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 55 可以 “ 休 閑 生活 ” 的 他們是 林蔭小道散步 美食街上的饕餮夏夜 午后林蔭下的閱讀時(shí)光 華僑城的 休閑生活 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 56 “ 景觀休閑 生活 ” 的構(gòu)成要素 為人們多種多樣的生活方式 創(chuàng)造高品質(zhì)的場(chǎng)所和空間 關(guān)鍵詞： 優(yōu)美的環(huán)境 公共空間（廣場(chǎng)、綠地等） 道路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 57 他們是 “ 頂 級(jí) ” 的 頂級(jí)商業(yè)街 第五大道可算得上是流行時(shí)尚的同義詞，世界當(dāng)紅商品才能在這里占有一席之地。 大都會(huì)博物館 豐富的藝術(shù)資產(chǎn)是第五大道無(wú)形的頂級(jí)標(biāo)簽： 大都會(huì)博物館、林肯中心（全世界最大的藝術(shù)會(huì)場(chǎng)）、古根漢姆博物館（百年經(jīng)典建筑）、卡耐基演奏中心 紐約中央公園區(qū) 第五大道 古根漢姆博物館 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 58 香港淺水灣區(qū) 他們是 “ 頂 級(jí) ” 的 頂級(jí)商業(yè)： 影灣園 內(nèi)設(shè) 眾多高級(jí)商店及餐廳 ，包括馳名中外的露臺(tái)餐廳（張愛(ài)玲筆下傾城之戀的拍攝場(chǎng)地） 頂級(jí)建筑： 影灣園 淺水灣 地標(biāo)建筑 ； 香港獨(dú)一無(wú)二的熱帶風(fēng)情建筑物，因其 創(chuàng)意 的外形及室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，獲 1989年度建筑設(shè)計(jì)最高獎(jiǎng)項(xiàng)之設(shè)計(jì)銀牌獎(jiǎng)。 游艇俱樂(lè)部 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 59 深圳華僑城 他們是 “ 頂 級(jí) ” 的 頂級(jí)商業(yè)場(chǎng)所： 已形成具標(biāo)簽意義的深圳高端人群的休閑交往場(chǎng)所 波托菲諾的水岸休閑商業(yè) ：丹桂軒、 頌坊、古羅馬咖啡和舞鶴等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 60 “ 頂 級(jí) ” 的構(gòu)成要素 如同奢侈品， 頂級(jí)總是與 “ 文化 ” 、“ 藝術(shù) ” 、 “ 創(chuàng)意 ” 相生相隨 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 61 城市的： 與城市工作核在半小時(shí)之內(nèi) 景觀休閑的： 結(jié)合城市核心景觀資源，為人們多種多樣的生活方式創(chuàng)造高品質(zhì)的場(chǎng)所和空間 頂級(jí)的： “ 文化 ” 、 “ 藝術(shù) ” 、 “ 創(chuàng)意 ” 城市頂級(jí)景觀休閑住區(qū)的生活方式特質(zhì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 62 客戶定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 63 大盤(pán)分期客戶演變的趨勢(shì)歸納（世聯(lián)模型） 新區(qū)大盤(pán)的客戶演變路徑 主流客戶趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)臵業(yè) 被動(dòng)式跨區(qū)臵業(yè) 主動(dòng)式跨區(qū)臵業(yè) 客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力 中 中低 中高 城區(qū)重建大盤(pán)的客戶演變路徑 主流客戶趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)臵業(yè) 主動(dòng)式跨區(qū)臵業(yè) 被動(dòng)式跨區(qū)臵業(yè) 客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力 中高 高 中高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 64 啟動(dòng)期四類(lèi)核心客戶 生活在西安，想要尋找與自身身份、地位相符合的高端產(chǎn)品。 離開(kāi)西安到國(guó)內(nèi)一線城市工作、生活，經(jīng)歷了房?jī)r(jià)高漲的過(guò)程，回到這里尋找高品質(zhì)高升值潛力的產(chǎn)品。 西安作為陜北區(qū)域的核心，可以吸引這類(lèi)支付能力很強(qiáng)的客戶購(gòu)買(mǎi)，且他們會(huì)為高檔、高品質(zhì)的產(chǎn)品支付溢價(jià)。 看到西安與國(guó)內(nèi)一線城市的價(jià)格差距，對(duì)產(chǎn)品的未來(lái)升值很有信心。 啟動(dòng)期客戶及后期客戶變化 西安高端客群和西安三緣性客群為主 陜北能源地高支付能力客群 視野廣泛的國(guó)內(nèi)一線城市投資客 前期 后期 比 例 提 高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 65 規(guī)劃案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 66 深圳華僑城 占地面積： 450公頃 土地使用：東南面建成區(qū)約 320公頃，（其中旅游用地約 130公頃） 中西部在建和待建區(qū)為 130公頃 現(xiàn)狀人口： 40,000人 規(guī)劃人口： 70,000 80,000人 城區(qū)主要功能：居住、旅游、商務(wù) 華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場(chǎng)所， 聚集深圳三大主題旅游公園。規(guī)劃理念：自然生態(tài)開(kāi)發(fā)、在花園中建房子。 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 67 華僑城整體規(guī)劃 以燕晗山自然資源作為區(qū)域核心區(qū)； 居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布； 商業(yè)區(qū)形成以深南大道周邊為核心的“一心”和山體、水體周邊的“一帶”。 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 68 通過(guò)道路、綠植和城市界面意向的處理與周邊區(qū)域建立區(qū)隔 威尼斯酒店 華夏藝術(shù)中心 漢唐大廈 以充滿現(xiàn)代感、城市感的公共建筑作為外圍城市界面，與周邊區(qū)域建立差異 由于早期保留了地塊的原始地形，深南大道在進(jìn)入華僑城區(qū)域時(shí)，周邊地勢(shì)由平地變?yōu)槠碌?，并通過(guò)綠植，建立與周邊道路不同的道路感知； 深南大道在經(jīng)過(guò)華僑城區(qū)域時(shí)，中心帶綠化由低矮灌木變?yōu)檩^高大的喬木，帶來(lái)明顯變化的區(qū)域感知； 深南大道在經(jīng)過(guò)華僑城區(qū)域時(shí)： 道路周邊地勢(shì)由平地變?yōu)槠碌?中心帶綠化由低矮灌木變?yōu)檩^高大的喬木 A 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 69 車(chē)行系統(tǒng) 三級(jí)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，保證對(duì)外高速聯(lián)系，對(duì)內(nèi)低速生活 深南大道 北環(huán)路 僑城東路 僑香路 沙河?xùn)|路 “ 8” 字狀的內(nèi)環(huán)。 車(chē)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)： 一級(jí)：外圍城市道路解決對(duì)外交通聯(lián)系； 二級(jí)：依自然地勢(shì)呈“ 8” 字形的內(nèi)環(huán)； 三級(jí)：聯(lián)絡(luò)道，聯(lián)系內(nèi)環(huán)和外圍城市道路； 內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為“環(huán)形集散道 +聯(lián)絡(luò)道”式。 內(nèi)部道路忌平直 ，而是沿自然地形蜿蜒，既保留生態(tài)感，又能 有效降低外部車(chē)流進(jìn)入和內(nèi)部車(chē)流速度 B 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 70 步行系統(tǒng) 完善的步行系統(tǒng)聯(lián)系起居住 /景觀 /娛樂(lè) /休閑 /運(yùn)動(dòng)等區(qū)域 華僑城在城區(qū)內(nèi)規(guī)劃了愜意舒適的人行系統(tǒng)，它們將 住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、文教區(qū)和各種自然資源有機(jī)聯(lián)系起來(lái) 。它們尺度適宜，形態(tài)多樣，周邊景觀優(yōu)美，視覺(jué)變化豐富，讓居民的日常生活顯得生動(dòng)活潑。 并規(guī)劃了專(zhuān)用的 自行車(chē)道 （在遠(yuǎn)期可改建為車(chē)道） C 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 71 開(kāi)放空間的層級(jí)劃分：公共空間 /半公共空間 半公共空間 ： 純水岸的水岸廣場(chǎng)； 空間是開(kāi)放的，但是通過(guò)道路的弱進(jìn)入性處理和軟性區(qū)隔等手法使之成為一個(gè)只面向特定高端人群的半公共空間； 公共空間： 面向全市范圍人群的公共開(kāi)放空間； D 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 72 商業(yè)的層級(jí)劃分：基礎(chǔ)型 /上層型 上層型：面向華僑城內(nèi)部客戶和城市高端客群的高端層次商業(yè)；波托菲諾的水岸休閑商業(yè) (丹桂軒、頌坊、古羅馬咖啡和舞鶴等商家 )內(nèi)部高檔酒吧、餐飲等； 基礎(chǔ)型： 沃爾瑪、銅鑼灣為代表的大型商業(yè)，和提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的小型商業(yè)，它們不僅滿足城區(qū)居民生活的需要，也輻射到周邊區(qū)域，吸引周邊的市民前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。 E 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 73 文化藝術(shù)類(lèi)配套孕育高尚人文居住氛圍 何香凝美術(shù)館： 國(guó)家級(jí)美術(shù)館 華夏藝術(shù)中心： 廣東省甲級(jí)文化藝術(shù)場(chǎng)所 文化 : 何香