小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn)范本.doc

小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn) 昆山佳樂物業(yè)有限公司編制 2016-10-30目錄一、小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p3二、小區(qū)物業(yè)工程部績效考評(píng)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p4三、小區(qū)物業(yè)工程部維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求 p5四、工程部維修服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求 p6五、小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p10六、小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p13七、小區(qū)工程部二次裝修管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求 p14八、物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求 p16九、工程部給排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p20十、工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p22十一、小區(qū)工程部設(shè)備維修管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p23十二、物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p27十三、物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p28十四、物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p34十五、工程部預(yù)檢業(yè)主產(chǎn)權(quán)內(nèi)水電氣作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求 p35十六、物業(yè)工程部空關(guān)房檢查管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求 p36十七、物業(yè)工程部對(duì)業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p37十八、小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求 p39十九、工程部應(yīng)急維修預(yù)案作業(yè)規(guī)程細(xì)節(jié)管理之水管爆裂 p40二十、物業(yè)工程部巡檢管理細(xì)節(jié)要求 p42一、小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求1.0目的規(guī)范員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序,員工培訓(xùn)系統(tǒng)化,科學(xué)化,確保員工具備工作所需的知識(shí)和技能.2.0適用范圍適用于管理處工程部員工的培訓(xùn)。3.0職責(zé)3.1工程部主管負(fù)責(zé)制定年度員工培訓(xùn)計(jì)劃與管理。3.2工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)協(xié)助主管進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的培訓(xùn)實(shí)施。4.0程序內(nèi)容4.1員工培訓(xùn)計(jì)劃的制定 工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的員工培訓(xùn)計(jì)劃,并上報(bào)管理部審核.4.2新入職員工的培訓(xùn).新入職員工上崗前要進(jìn)行3天的培訓(xùn),并經(jīng)過考核合格.4.2.1第一天由主管介紹公司的基本,講解公司的各種制度;本部門的工作性質(zhì),基本運(yùn)作程序,講解個(gè)崗位的職責(zé),安全作業(yè)的要求,著裝規(guī)定,禮節(jié)禮貌,文明用語.帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境.4.2.2第一天下午，主管安排領(lǐng)班帶領(lǐng)新員工試上崗,熟悉本崗位的設(shè)備狀況和運(yùn)作程序.4.2.3第三天下午主管安排新員工進(jìn)行思想方面的小結(jié)即技能方面的考核.4.2.4新員工經(jīng)考核合格后安排上崗,不合格給予辭退處理.4.3服務(wù)培訓(xùn) 安全培訓(xùn) 物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn) 特種培訓(xùn)4.3.1培訓(xùn)由物業(yè)管理部安排專人培訓(xùn).4.4服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容:a）文明用語b）儀表儀容c）禮節(jié)禮貌d）服務(wù)意識(shí)e）服務(wù)技能f）服務(wù)要求 4.5培訓(xùn)內(nèi)容 物業(yè)管理法律法規(guī)；4.6安全培訓(xùn)4.6.1安全培訓(xùn)由工程部主管具體負(fù)責(zé)。4.7特種培訓(xùn)對(duì)于工程部的特殊工種(電工,焊工,制冷等),應(yīng)有計(jì)劃的選派到相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)主管機(jī)構(gòu)系統(tǒng)培訓(xùn)，取得相應(yīng)的操作證書。 二、小區(qū)物業(yè)工程部績效考評(píng)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求1.0目的規(guī)范員工績效考評(píng)工作，確保公平、公正、公開考評(píng)員工的德、績、能、勤。2.0適用范圍適用于工程部員工的績效考評(píng)工作。3.0職責(zé)3.1工程部管理員負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行維修工的檢查工作。3.2工程部主管負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行管理員及維修工的檢查工作。3.3管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。4.0程序內(nèi)容4.1工程部員工工作標(biāo)準(zhǔn)。4.1.1工程部員工應(yīng)符合業(yè)主家庭設(shè)施維修管理規(guī)程、房屋維修管理辦法、給水系統(tǒng)管理規(guī)程、供配電設(shè)備管理規(guī)程、弱電系統(tǒng)管理規(guī)程、公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程、公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程的要求進(jìn)行工作。4.1.2工程部員工，除應(yīng)嚴(yán)格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)進(jìn)行工作外，還應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。4.1.3工程部主管應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。4.2績效考評(píng)評(píng)分結(jié)構(gòu)。4.2.1績效考評(píng)中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進(jìn)行，各種檢查考評(píng)的要求詳見工作、服務(wù)績效綜合考評(píng)辦法。4.2.2工程部管理員、維修技工的考評(píng)表：序號(hào)考核內(nèi)容考核標(biāo)準(zhǔn)分值得分1服務(wù)質(zhì)量違反各類運(yùn)行管理規(guī)程者，儀容儀表、言談舉止不符合員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)者10分2合理使用工具質(zhì)量使用工具時(shí)違反機(jī)電維修工具作業(yè)者，違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程，10分3進(jìn)入住戶家庭維修質(zhì)量進(jìn)入住戶家庭進(jìn)行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者10分4自身工作技能10分5工作效果10分6處事公正性10分7工作責(zé)任心10分8道德水平10分9團(tuán)結(jié)配合質(zhì)量10分10遵守公司其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量10分三、小區(qū)物業(yè)工程部維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求1.0目的規(guī)范維修服務(wù)接待基本要求及維修服務(wù)承諾。2.0適用范圍適用于管理區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)。3.0職責(zé)3.1工程部實(shí)行365天24小時(shí)業(yè)戶報(bào)修接待，工程部員工隨時(shí)按規(guī)程接受報(bào)修任務(wù)。3.2工程部主管按規(guī)程進(jìn)行監(jiān)督管理。4.0程序要點(diǎn)4.1實(shí)行全年365天24小時(shí)業(yè)戶報(bào)修接待。4.2報(bào)修接待人員，應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，儀表儀容整潔端莊。4.3接待業(yè)戶報(bào)修時(shí)應(yīng)態(tài)度和藹、用語規(guī)范、耐心熱情。4.4應(yīng)做到業(yè)主家庭安裝/維修單填寫準(zhǔn)確、齊全，及時(shí)落實(shí)任務(wù)。4.5維修服務(wù)承諾4.5.1上門維修時(shí)限a)水、電急修項(xiàng)目：30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，當(dāng)日修復(fù)；b)一般維修項(xiàng)目：當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場勘察，三天內(nèi)修復(fù)；c)較大項(xiàng)目的預(yù)約維修，應(yīng)提前一天通知業(yè)戶，預(yù)約修理不誤時(shí)；d)如接到報(bào)修后，上門維修服務(wù)時(shí)業(yè)戶不在家，應(yīng)留條示意業(yè)戶，另約上門服務(wù)日期、時(shí)間。4.5.2維修服務(wù)要求a)維修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到95%以上；b)維修質(zhì)量合格率應(yīng)到90%以上；c)被服務(wù)業(yè)戶滿意90%以上；k)維修服務(wù)回訪100%。4.5.3有償維修服務(wù)收費(fèi)a)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以經(jīng)物業(yè)所在地物價(jià)管理部門核準(zhǔn)或備案的價(jià)格為準(zhǔn)；b)有償維修服務(wù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)由專職人員開具發(fā)票，并在發(fā)票上注明材料、人工費(fèi)用；c)由于維修質(zhì)量原因，導(dǎo)致業(yè)戶損失，應(yīng)按實(shí)賠償；導(dǎo)致重復(fù)維修，不再另行收費(fèi)。4.5.4維修服務(wù)回訪1）下列維修項(xiàng)目應(yīng)于24小時(shí)內(nèi)回訪；a)水、電急修項(xiàng)目；b)涉及鄰里間的維修項(xiàng)目；c)具有較大危險(xiǎn)性的維修項(xiàng)目（例：室內(nèi)屋頂天花粉刷層大面積剝落，供水管道爆裂引進(jìn)室內(nèi)進(jìn)水等）。2）房屋滲漏水維修項(xiàng)目，應(yīng)在維修后的第一個(gè)雨天后回訪。3）一般維修項(xiàng)目和較大維修項(xiàng)目，一周內(nèi)回訪。4）維修回訪也可采用電話回訪。5）對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)預(yù)約整改。四、工程部維修服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求1.0目的規(guī)范維修服務(wù)基本要求、維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程2.0適用范圍適用于管理區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)。3.0職責(zé)3.1工程部主管應(yīng)按規(guī)程要求檢查每一個(gè)任務(wù)單完成狀況及維修服務(wù)質(zhì)量，并作好記錄。3.2客戶服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)完成報(bào)修、下單、維修服務(wù)回訪、記錄。3.3維修技工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)程進(jìn)行操作。4.0程序要點(diǎn)4.1接單派工工程主管接到客服中心填寫業(yè)主家庭安裝/維修單或住戶報(bào)修電話后，應(yīng)及時(shí)落實(shí)維修服務(wù)人員和上門維修服務(wù)時(shí)間。4.2維修人員工具箱配置4.2.1工具箱由管理處統(tǒng)一配置，應(yīng)完好無損，外觀整潔，司標(biāo)、編號(hào)字跡清晰。4.2.2箱內(nèi)工具應(yīng)齊全、完好、無損，每件工具表面應(yīng)保持清潔，箱內(nèi)供維修使用的臺(tái)布、墊布、鞋套、抹布、維修價(jià)目表等應(yīng)配置到位，完好清潔無損。4.3安全操作a)維修電工應(yīng)持有效的電工安全操作證上崗。b)維修電工作業(yè)前，應(yīng)穿絕緣鞋，應(yīng)確保測電筆和萬用電表性能良好。c)維修電工所使用的扶梯梯腳應(yīng)用橡皮包扎，具有良好絕緣性能。d)登高作業(yè)使用的扶梯應(yīng)無斷檔、開裂，扶梯的保險(xiǎn)繩應(yīng)牢固，登高作業(yè)時(shí)應(yīng)有專人護(hù)梯。e)注意作業(yè)安全，如遇電氣線路故障，應(yīng)停電作業(yè)；如遇水管修理，應(yīng)采取防止水泄漏的措施；如一人難以操作，應(yīng)由兩人共同作業(yè)。4.4維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程4.4.1上門維修服務(wù)1)維修服務(wù)人員接到業(yè)主家庭安裝/維修單后，應(yīng)攜帶業(yè)主家庭安裝/維修單、通信器具、鞋套、布?jí)|、抹布、工具箱、需要更換的器材和零部件，按約定時(shí)間，趕赴需要維修服務(wù)的現(xiàn)場。2)維修服務(wù)人員抵達(dá)申報(bào)維修服務(wù)的業(yè)戶居室門口后，應(yīng)禮貌地輕按門鈴（或輕聲敲門三下），如無應(yīng)答，則再次輕按門鈴（輕聲敲門三下），不可連續(xù)不斷地按門鈴（或連續(xù)不斷敲門）；如仍無應(yīng)答，應(yīng)填寫請(qǐng)求再次上門維修（服務(wù)）單，粘貼在業(yè)戶房門的顯眼處。3)業(yè)戶開門接待維修服務(wù)時(shí)，維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)向業(yè)戶問好，并作自我介紹：“您好，我是美之國物業(yè)處的維修人員，應(yīng)約前來維修服務(wù)，我可以進(jìn)入您家嗎？”同時(shí)應(yīng)出示工作牌、業(yè)主家庭安裝/維修單，取得業(yè)戶認(rèn)可后，方可進(jìn)入。入室前維修服務(wù)人員應(yīng)自覺穿上隨身攜帶的鞋套，以免踩臟業(yè)戶居室地板，在業(yè)戶引導(dǎo)下到達(dá)維修服務(wù)點(diǎn)。在業(yè)戶居室內(nèi)，維修服務(wù)人員不準(zhǔn)隨意走動(dòng)、東張西望、探問與維修服務(wù)無關(guān)的情況或作出其他非文明禮貌的舉動(dòng)。并及時(shí)通過對(duì)講機(jī)和主管保持聯(lián)系。4)維修服務(wù)人員勘察維修項(xiàng)目現(xiàn)場后，將檢測、判斷、維修服務(wù)方案告知業(yè)戶，與業(yè)戶共同確認(rèn)需要維修服務(wù)項(xiàng)目。5)根據(jù)業(yè)戶確認(rèn)的維修服務(wù)項(xiàng)目，按有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)戶報(bào)價(jià)，經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)后，方可實(shí)施維修服務(wù)。6)維修服務(wù)前，應(yīng)在作業(yè)點(diǎn)先鋪放一塊綠色的作業(yè)布?jí)|，以免作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污物弄臟室內(nèi)的地面或其他物品；再鋪放另一塊綠色的作業(yè)布?jí)|，用于擺放維修服務(wù)工具及拆卸下來的零件，以免損壞業(yè)戶居室地面。7)維修服務(wù)時(shí)，如需移動(dòng)居室內(nèi)的物件，應(yīng)征得業(yè)戶同意后方可移動(dòng)，移動(dòng)時(shí)應(yīng)小心謹(jǐn)慎，作業(yè)完畢應(yīng)回移至原處；作業(yè)中可能產(chǎn)生噪聲時(shí)，應(yīng)向地場業(yè)戶事先打招呼，盡量減少或減輕作業(yè)噪聲。8)作業(yè)完畢，維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)及時(shí)清理、清掃作業(yè)現(xiàn)場；將維修工具整齊地放入工具箱內(nèi)；用自備抹布做現(xiàn)場清潔工作；將作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污物及雜物用綠色布?jí)|包妥帶離現(xiàn)場，按垃圾分類收集要求投入規(guī)定的垃圾箱內(nèi)。9)維修服務(wù)完畢，維修服務(wù)人員對(duì)已恢復(fù)功能的維修項(xiàng)目作示范操作,并向業(yè)戶講解故障起因及平時(shí)操作時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)；在請(qǐng)業(yè)戶評(píng)估維修服務(wù)效果時(shí)，如業(yè)戶還提出不滿意事項(xiàng)，則應(yīng)及時(shí)整改，直到業(yè)戶滿意為止。維修服務(wù)項(xiàng)目取得業(yè)戶滿意認(rèn)可后，維修服務(wù)人員應(yīng)禮貌地請(qǐng)業(yè)戶在業(yè)主家庭安裝/維修單上簽字。10)維修服務(wù)人員離場時(shí)，應(yīng)向業(yè)戶客氣地說聲“打擾了”，出門時(shí)應(yīng)面對(duì)業(yè)戶，后退幾步，說聲“再見”，禮貌道別。4.4.2電氣線路及照明裝置維修1)當(dāng)業(yè)戶室內(nèi)發(fā)生斷電時(shí)，若故障點(diǎn)為空氣開關(guān)（或熔斷絲）開路狀態(tài)，應(yīng)對(duì)開路現(xiàn)象進(jìn)行分析，若因電氣線路過載（或短路），應(yīng)查明原因，待排除過載（或短路）故障后，再合上空氣開關(guān)（或調(diào)換相匹配的熔斷絲）恢復(fù)供電。2)維修、安裝照明裝置，接線樁頭應(yīng)牢固可靠。螺絲燈頭安裝時(shí)應(yīng)將相線通過開關(guān)，零線應(yīng)接至螺口外殼。3)照明開關(guān)維修后重新安裝，插座應(yīng)不松動(dòng)，螺釘齊全；開關(guān)、插座接線正確，接線樁頭導(dǎo)線鋼絲不外露，不松動(dòng)，插座接線右為相線，左為零線，嚴(yán)禁將中性線作接地線。4)因維修電線線路需要更換電線材料時(shí)，所使用的電線材料應(yīng)符合絕緣等級(jí)要求；采用護(hù)套線敷設(shè)線路，應(yīng)牢固平直、不扭曲，線卡間距均勻；護(hù)套線并頭應(yīng)在開關(guān)、插座盒內(nèi)，不準(zhǔn)在線路中段割開護(hù)套線進(jìn)行并線、接頭。5)使用護(hù)套線敷設(shè)的線路，不應(yīng)將護(hù)套線直接敷設(shè)在粉層內(nèi)，空心樓板內(nèi)允許導(dǎo)線直接敷設(shè)，但導(dǎo)線穿進(jìn)空心樓板孔應(yīng)加護(hù)圈保護(hù)。6)當(dāng)明、暗管線路故障需要更換導(dǎo)線時(shí)，應(yīng)兩人共同操作，拉線和送線用力應(yīng)一致；為了減少導(dǎo)線與管壁磨擦，可用滑石粉涂在導(dǎo)線上，管口應(yīng)用護(hù)圈保護(hù)，防止管口損傷導(dǎo)線，管內(nèi)導(dǎo)線不允許接頭。4.4.3衛(wèi)生潔具維修1)更換衛(wèi)生潔具附屬配件時(shí)，應(yīng)對(duì)型號(hào)、規(guī)格核對(duì)確認(rèn)，所更換的附屬配件應(yīng)與原口牌一致。若不符上述條件，應(yīng)征得業(yè)戶同意后，方可更換使用功能不變、安裝尺寸一致的其他品牌的附件。2)拆裝各種衛(wèi)生設(shè)備前，應(yīng)先切斷水源，放盡存水，拆裝時(shí)要耐心細(xì)致，不得用榔頭重?fù)?。安裝瓷器具時(shí)，螺釘孔處應(yīng)加裝橡皮墊圈，用螺絲刀擰緊螺釘時(shí)，防止用力過猛，損傷器具。3)更換面盆龍頭因銹蝕不易拆去時(shí)，可噴灑除銹劑，待松動(dòng)后，再細(xì)心拆卸以免損壞面盆。4)拆角尺彎、低水箱落水管時(shí)，不允許猛力扳扭；拆裝水箱時(shí)，應(yīng)防止水箱墜落。5)因更換坐便器或疏通坑管，需要拆除坐便器時(shí)，在坐便器與坑管接頭處，可先將四周膠結(jié)物清除，用鋸條鋸斷螺栓。6)拆移浴缸前，應(yīng)先拆卸進(jìn)水、落水管，以免拆壞零件。大型浴缸（如沖浪浴缸）的拆裝還應(yīng)配足工具有維修安裝此類設(shè)備技能的人員；安裝浴缸應(yīng)牢固、平穩(wěn)；安裝完畢作放水檢驗(yàn)，落水管接口處應(yīng)無滲漏水現(xiàn)象，且排水暢通；電氣控制功能正常，電氣絕緣性能良好。7)安裝的坐便器坑距與實(shí)地坑距不符時(shí)，應(yīng)使用坑距移位器。安裝移位器前，應(yīng)先對(duì)坐便器及實(shí)際坑距進(jìn)行測量定位，然后開鑿地坪、固定坑距移位器，其移位器高度應(yīng)與地坪保持同一平面。4.4.4給排水管道維修1)管道疏通a)在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水總管時(shí)應(yīng)使用專用疏通工具。b)疏通衛(wèi)生潔具作業(yè)前，應(yīng)采取相應(yīng)的保護(hù)措施，以免損壞器具。c)疏通污水橫管開啟悶蓋前，應(yīng)先采取防濺、防漏的措施，并通知相關(guān)用戶，暫停排水。疏通完畢，應(yīng)作進(jìn)水、排水檢驗(yàn)，并對(duì)悶蓋聯(lián)接處作好防滲漏水處理。d)疏通污水橫管前應(yīng)估算總管長度，從屋面污水管口順管緩慢放下重錘及繩索（嚴(yán)禁重錘繩索長度短于總管長度；嚴(yán)禁快速放下重錘，以防損壞管道）。當(dāng)重錘觸及堵塞部位，應(yīng)稍加用力提升重錘，然后放下，反復(fù)幾次利用重錘自重沖擊堵塞物，以達(dá)到疏通目的。e)使用電動(dòng)疏通機(jī)疏通污水管作業(yè)前，維修服務(wù)人員用手握住軟軸，稍加用力將軟軸往管道口內(nèi)漸漸推進(jìn)。當(dāng)軟軸觸及堵塞物時(shí)，維修人員放開軟軸，啟動(dòng)疏通機(jī)；當(dāng)軟軸彈簧疏通至管道出口處，關(guān)閉疏通機(jī)，維修人員握住軟軸來回推拉，確認(rèn)疏通效果（作業(yè)時(shí)注意不要污染周圍環(huán)境）。2）水管更換維修a)通知有關(guān)業(yè)戶暫停排水。b)登高作業(yè)時(shí)，維修人員施工前應(yīng)做好安全措施，使用器材應(yīng)防滑、防傾倒，并落實(shí)專人監(jiān)護(hù)。c)切割鑄鐵管，應(yīng)使用專用切割工具，切割管道時(shí)，應(yīng)對(duì)鑄鐵管斷裂部分采取加固措施，防止斷裂管跌落時(shí)砸傷人員.d)更換后的鑄鐵管接口填料應(yīng)使用摻有水泥砂漿的麻絲填嵌密實(shí)。e)更換的鑄鐵管部位應(yīng)用支架固定，不允許松動(dòng)；支架固定間距：橫管不大于2m，立管不大于3m；室外立管每節(jié)安裝一只固定支架；管道彎頭超過兩只以上時(shí)，轉(zhuǎn)彎處要配裝檢修悶蓋。3）供水管更換維修a）當(dāng)供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水時(shí)，維修服務(wù)人員接到公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修單應(yīng)立即趕到現(xiàn)場處理，關(guān)閉進(jìn)水閘閥，防止事態(tài)擴(kuò)大，并及時(shí)通知相關(guān)業(yè)戶（或張貼停水通知）。b)供水管道更換作業(yè)（鋸、截、拆水管）前，應(yīng)先切斷水源；如使用電動(dòng)工具切割水管時(shí)，嚴(yán)禁帶水操作，應(yīng)有觸電保護(hù)裝置。c)鋸斷水管應(yīng)管口平直，使用割刀切割管口后，應(yīng)使用鉸刀刮口，管子鉸絲口，應(yīng)分作前后兩次，每次鉸牙應(yīng)在鉸牙處加油。d)管道敷設(shè)不允許半埋半露，全埋管道嚴(yán)禁使用活接頭，絲口接頭不允許外露。e)室外供水管道外露部分應(yīng)用保溫材料嚴(yán)密包扎，無遺漏。f)檢修屋頂水箱浮球閥，應(yīng)由兩名以上維修服務(wù)人員操作，嚴(yán)禁用手觸及浮球閥活動(dòng)處，以防惡夾傷手指；浮球閥整修后，應(yīng)經(jīng)過兩次以上手動(dòng)試驗(yàn)，要求啟閉靈活，無卡阻現(xiàn)象。g)新更換的供水管道，應(yīng)對(duì)管道進(jìn)行加壓測試，應(yīng)無管道爆裂、接頭部位滲漏等缺陷。4.4.5門、窗玻璃安裝與維修1）安裝門、窗玻璃時(shí)，登高安裝位置1m以上，層高兩層以上，應(yīng)佩帶保險(xiǎn)帶；使用保險(xiǎn)帶前，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行檢查，保險(xiǎn)帶繩索應(yīng)無散股、斷裂痕跡，鎖扣安全有效，閉鎖良好，保險(xiǎn)帶懸掛部位牢固可靠，搭扣閉鎖完好。2）配置門、窗玻璃前，應(yīng)鏟除遺留碎玻璃，將污垢清除干凈，均勻涂抹1mm3mm底油灰。3）裁割玻璃尺寸應(yīng)準(zhǔn)確，油灰填嵌平直，卡釘不外露，每500mm內(nèi)卡釘不少于兩只。4)整修變形的鋼門、鋼窗時(shí)，應(yīng)先將玻璃拆卸，然后用撬棒對(duì)變形處進(jìn)行平整、校直，鋼門、鋼窗五金構(gòu)件應(yīng)齊全。5）安裝維修塑鋼門窗（或鋁合金門窗）玻璃時(shí)，橡膠鑲嵌條應(yīng)緊密，不松動(dòng)、空缺，密封膠平整，無漏嵌、玷污。4.4.6粉刷層維修1)鏟除起殼、剝落的粉刷層。a)當(dāng)發(fā)生頂面粉刷層較大面積起殼、剝落，維修人員應(yīng)及時(shí)到場，先清除剝落部分的粉刷層，對(duì)已起殼的粉刷層也應(yīng)清除，并確保施工安全，在業(yè)戶室內(nèi)的墻面、頂面粉刷層修補(bǔ)前，應(yīng)對(duì)業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、家具作好保護(hù)措施。b)對(duì)需修補(bǔ)的起殼粉刷層，先確定范圍用泥刀斬出界線，再行鏟除，盡可能做到界線方正有規(guī)則，接頭處原粉刷層應(yīng)密實(shí)。2）粉刷層刮糙a)刮糙前應(yīng)先將墻面濕潤，混合砂漿不少于兩度；一般每度厚5mm9mm，最后一度刮糙應(yīng)用刮尺刮平。b)水泥踢腳線、勒腳的水泥砂漿高度應(yīng)至規(guī)定尺寸。c)粉刷層面層約3mm5mm。4.4.7筑漏維修1)業(yè)戶報(bào)修房屋滲漏水項(xiàng)目后，逢雨天應(yīng)即時(shí)上門查勘；查明原因后，查勘人員應(yīng)對(duì)查勘結(jié)果作書面記錄，并約定維修日期。2）房屋滲漏水登高作業(yè)時(shí)，維修人員應(yīng)持有高空作業(yè)操作證。3）在登高作業(yè)前，維修人員應(yīng)佩帶保險(xiǎn)帶，對(duì)所使用的滑板、吊籃應(yīng)作全面安全檢查，使用的登高工具應(yīng)符合安全要求，作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)用紅、白旗繩設(shè)置警示。4）在墻面涂刷防水材料前應(yīng)對(duì)墻面涂刷部位進(jìn)行清潔，待墻面裂縫修補(bǔ)干燥后，才允許涂刷防水材料。5）屋面滲漏維修前應(yīng)仔細(xì)尋找滲漏部位的裂逢，對(duì)細(xì)小的裂逢，可用澆水法檢查（因縫內(nèi)水分蒸發(fā)較慢，澆水后容易顯示裂逢）。對(duì)較明顯的裂逢處，用尖頭鋼鑿開鑿縫槽，縫槽橫截面為V形（橫寬2cm、深1.5cm），應(yīng)使裂縫位于V形縫槽底端處，清除縫槽內(nèi)灰塵，保持干燥，并使用防水材料進(jìn)行修補(bǔ)。6）主管人員對(duì)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度應(yīng)作全過程督查。7）施工結(jié)束后，經(jīng)主管人員驗(yàn)收，并作簽證。五、小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求1.0目的制定工程部安全管理制度，確保物業(yè)管理工程日常作業(yè)安全保障。2.0適用范圍適用于管理處所有的工程作業(yè)項(xiàng)目。3.0職責(zé)3.1工程部主管負(fù)責(zé)日常作業(yè)的安全監(jiān)督與培訓(xùn)。3.2工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)日常作業(yè)的安全措施的落實(shí)與管理。4.0程序內(nèi)容4.1工程部安全管理總則4.1.1保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全，正常的運(yùn)行是工程部的首要任務(wù)，工程部對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行負(fù)有責(zé)任，工程部有權(quán)力制止一切可能危及設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)轉(zhuǎn)的違規(guī)行為。4.1.2工程部對(duì)各部門的設(shè)備設(shè)施的正確使用，有安全操作培訓(xùn)的義務(wù)，指導(dǎo)個(gè)部門正確使用設(shè)備，保證安全運(yùn)行。4.1.3工程部制定各機(jī)房的安全管理制度，保證安全保護(hù)裝置、設(shè)備齊全，正常運(yùn)轉(zhuǎn)。4.1.4根據(jù)各崗位具體情況，制定崗位操作規(guī)程和崗位責(zé)任制，由上至下，分級(jí)落實(shí)責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行。4.1.5對(duì)各項(xiàng)設(shè)備，根據(jù)不同的技術(shù)性能要求，制定保養(yǎng)、檢修和維護(hù)計(jì)劃，按計(jì)劃操作，避免緊急搶修。4.1.6對(duì)有缺陷的又急需使用的設(shè)備，根據(jù)具體情況，制定相應(yīng)的使用規(guī)程和維護(hù)方案，在保證安全的基礎(chǔ)上方可運(yùn)行。4.1.7發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)整改、報(bào)告。4.1.8制定設(shè)備設(shè)施安全事故處理預(yù)案，以保證事故能夠得到及時(shí)、妥善處理，協(xié)調(diào)有序，減少損失。4.2機(jī)房安全管理制度4.2.1本制度機(jī)房指管理處所轄的配電房、監(jiān)控中心、水泵房等。4.2.2各機(jī)房工作人員實(shí)行嚴(yán)格的交接班制度，未經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，任何人不得私自帶領(lǐng)外人參觀，無關(guān)人員不得進(jìn)入，因工作需要事先通知。4.2.3機(jī)房的各項(xiàng)操作，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行，確保操作安全。4.2.4機(jī)房內(nèi)的臨時(shí)電氣設(shè)備的使用，必須制定使用方案，報(bào)領(lǐng)班批準(zhǔn)，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行臨時(shí)電氣安全管理制度。4.2.5機(jī)房內(nèi)動(dòng)用明火和焊接，必須由保安部、工程部共同制定施工方案后進(jìn)行施工，并嚴(yán)格遵守動(dòng)焊動(dòng)火安全管理規(guī)定。4.2.6嚴(yán)禁將易燃易爆的危險(xiǎn)品帶入機(jī)房，如因工作需要，需寫出書面報(bào)告和防范措施，報(bào)工程領(lǐng)班批準(zhǔn)，結(jié)束后立即帶出機(jī)房。4.2.7發(fā)現(xiàn)機(jī)房系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)存在安全隱患，要及時(shí)果斷處理，必要時(shí)值班人員有權(quán)利緊急停機(jī)，事后寫出書面報(bào)告，從而保證機(jī)房設(shè)備的安全運(yùn)行。4.2.8機(jī)房內(nèi)安全消防設(shè)施要齊全，同時(shí)保證安全使用。4.2.9機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放無關(guān)物品，保證機(jī)房內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，各種器械擺放整齊有序。4.2.10機(jī)房值班人員必須有高度的責(zé)任心，按規(guī)定時(shí)間巡查機(jī)房設(shè)備的運(yùn)行情況，并根據(jù)要求做好記錄，填寫相關(guān)工作表格。4.2.11機(jī)房值班人員不得擅自離崗，離開崗位需向領(lǐng)班請(qǐng)假，安排其他人員替崗，并做好交接方可離開。值班人員不得私自換班，如確實(shí)需換班報(bào)領(lǐng)班批準(zhǔn)。4.2.12值班值班人員必須認(rèn)真填寫值班日志，說明本班次的設(shè)備運(yùn)行情況和特殊事項(xiàng)，當(dāng)班器械交接完畢后方可下班。4.3安全檢查制度4.3.1安全檢查是對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行相關(guān)方面的檢查，是設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行的一項(xiàng)重要保證措施。4.3.2安全檢查內(nèi)容：設(shè)備檢查檢修，檢查部門制度規(guī)程，檢查部門工作的管理。4.3.3工程部有責(zé)任對(duì)部門設(shè)備設(shè)施的正確、安全使用進(jìn)行培訓(xùn)，工程部在檢查的基礎(chǔ)上，根據(jù)部門設(shè)備設(shè)施的實(shí)際使用情況，實(shí)施設(shè)備安全操作培訓(xùn)。4.3.4工程主管與領(lǐng)班成立工程安全檢查小組，每周對(duì)重要機(jī)房進(jìn)行重點(diǎn)檢查，每月對(duì)工程所轄設(shè)備實(shí)施安全檢查不少于兩次，全面細(xì)致，并填寫檢查報(bào)告。4.3.5安全檢查分級(jí)管理，工程部作為牽頭部門執(zhí)行一級(jí)檢查，使用部門為輔助部門，展開自我檢查。4.3.6對(duì)檢查出的隱患，要定人，定期限，定措施，定責(zé)任的及時(shí)解決，對(duì)重大事故隱患，可按“安全第一”的原則處理，事后立即匯報(bào)。4.4高空作業(yè)安全管理制度4.4.1高空作業(yè)班組領(lǐng)班填寫高空作業(yè)審批表，包括高空作業(yè)內(nèi)容、安全措施現(xiàn)場負(fù)責(zé)人等，交工程部審批。4.4.2如存在下列情況之一，不得進(jìn)行高空作業(yè)：a）患有心臟病、高血壓、嚴(yán)重貧血、關(guān)節(jié)病、恐高癥、嚴(yán)重視力障礙等疾病不易登高的人，不得進(jìn)行高空作業(yè)。b）沒有報(bào)批高空作業(yè)審批表的項(xiàng)目，不得進(jìn)行高空作業(yè)。c）惡劣天氣情況下，不得進(jìn)行高空作業(yè)。d）安全措施不到位或無安全器械，不得進(jìn)行高空作業(yè)。e）高空作業(yè)環(huán)境惡劣，無防護(hù)措施，不得進(jìn)行高空作業(yè)。4.4.3高空作業(yè)安全要求a）遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程。b）安全帽、安全帶佩帶齊全。c）作業(yè)現(xiàn)場必須兩人以上。d）高空作業(yè)上下方位不得有垂直同時(shí)作業(yè)。4.5 明火作業(yè)時(shí)，需要批準(zhǔn)和監(jiān)督程序。4.6工程緊急事件處理預(yù)案4.6.1發(fā)生漏水或爆閥處理預(yù)案a）檢查漏水爆閥的準(zhǔn)確位置及所屬區(qū)域的供水狀況，并在許可的能力下立即設(shè)法制止漏水，關(guān)閉該區(qū)域的主閥門并立即通知自來水公司。b）在自來水公司人員到達(dá)之前，必須盡量控制現(xiàn)場，防止受影響的范圍擴(kuò)大，減少不必要的損失。c）發(fā)生漏水或爆閥時(shí)觀察四周，是否有受影響的設(shè)備，如配電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等，應(yīng)做及時(shí)的保護(hù)處理。d）事故處理結(jié)束后記錄備案，注意后期的觀察。4.6.2停電或電力故障處理預(yù)案a）若電力公司預(yù)先通知小區(qū)所屬范圍內(nèi)停電，應(yīng)立即通知運(yùn)行領(lǐng)班，及時(shí)通知相關(guān)部門和業(yè)主。b）當(dāng)恢復(fù)供電時(shí)，工程技術(shù)人員對(duì)重要設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行檢查，是否能正常運(yùn)行，如有損壞立即報(bào)告。c）當(dāng)電力故障時(shí)，應(yīng)立即切斷該區(qū)域的供電電源，防止事故的勢(shì)態(tài)擴(kuò)大，在保證安全的狀況下修復(fù)處理，或通知電力公司搶修。d）事故處理結(jié)束后記錄備案，注意后期的觀察。4.6.3煤氣泄漏處理預(yù)案a）當(dāng)發(fā)現(xiàn)懷疑有煤氣泄漏時(shí)，立即通知工程主管（值班主管）3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，確定后立即報(bào)煤氣公司。b）現(xiàn)場如果是人員活動(dòng)較密集的區(qū)域，應(yīng)立即組織疏散人員撤離現(xiàn)場，保障安全。c）嚴(yán)禁明火和開啟一切電器設(shè)備，關(guān)閉煤氣總閥，打開所有門窗。等待煤氣公司搶修。d）事故處理結(jié)束后記錄備案，注意后期的觀察。4.7設(shè)備缺陷管理制度4.7.1設(shè)備缺陷劃分a）危急。設(shè)備發(fā)生直接威脅安全的問題，需緊急進(jìn)行處理的缺陷。b）嚴(yán)重。設(shè)備發(fā)生的問題程度較重，不及時(shí)處理可導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。c）一般。設(shè)備問題較輕，暫時(shí)不處理對(duì)安全影響不大。4.7.2設(shè)備缺陷管理辦法a）設(shè)備缺陷無論是危急、嚴(yán)重、一般，都應(yīng)由值班人員進(jìn)行記錄。b）發(fā)現(xiàn)設(shè)備危急立即報(bào)告，現(xiàn)場采取措施解決，加強(qiáng)監(jiān)視。c）發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重設(shè)備缺陷，立即上報(bào)領(lǐng)班，待處理。d）在設(shè)備缺陷沒有消除前，要重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)視，并做記錄日志。e）設(shè)備缺陷消除后，組織人員現(xiàn)場分析，總結(jié)積累。5.0相關(guān)文件6.0記錄6.1安全檢查記錄表6.2工程緊急事件處理記錄表6.3安全培訓(xùn)記錄表六、 小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求1.0目的 制定工程物料、工具制度，確保對(duì)物料、工具的領(lǐng)用庫存和日常消耗的有序管理。2.0適用范圍 適用于管理處設(shè)備維修和運(yùn)行所用的物料和工具。3.0職責(zé)3.1工程部主管負(fù)責(zé)設(shè)備維修和運(yùn)行所用的物料和工具管理；3.2庫管員（兼職）負(fù)責(zé)物料和工具日常管理。4.0程序內(nèi)容4.1工程物料管理作業(yè)規(guī)程4.1.1工程設(shè)備的備品備件及日常維修所用的物料管理，由財(cái)務(wù)部委托工程倉庫進(jìn)行管理。4.1.2工程倉庫將備品備件和物料統(tǒng)一編號(hào)，獨(dú)立設(shè)帳，設(shè)專職或兼職倉庫管理員，對(duì)采購、驗(yàn)收入庫、領(lǐng)用、封存和調(diào)撥進(jìn)行管理。4.1.3庫管員根據(jù)各類備件的使用量等因素，確定各類備件的最低庫存量、最高庫存量和保險(xiǎn)庫存量，工程部編制申購計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批后，由采購部進(jìn)行購買。4.1.4工程物品入庫由庫管員負(fù)責(zé)驗(yàn)收，把好質(zhì)量關(guān)，驗(yàn)收合格后，將備件登記入庫。4.1.5工程部人員領(lǐng)用物品，領(lǐng)用人必須持有工程部負(fù)責(zé)人簽批物品領(lǐng)用單，按數(shù)量發(fā)放。4.1.6庫管員將每日發(fā)放的物品及時(shí)的登記入帳，輸入財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，并將物品零用的單據(jù)手續(xù)匯總，移交財(cái)務(wù)部。4.1.7備品備件入庫后，庫管員需加強(qiáng)管理，遵循“先進(jìn)先出”的領(lǐng)用原則，對(duì)庫房定期整理，堆放規(guī)范、整齊，防止物品損壞、銹蝕或遺失。4.1.8每月工程倉庫管理員會(huì)同財(cái)務(wù)人員，對(duì)工程倉庫進(jìn)行盤點(diǎn)，并核查帳目，做到帳物相符的有序管理。4.1.9工程倉庫管理員負(fù)責(zé)庫房內(nèi)清潔，干凈，定期通風(fēng)防潮，保證備品備件的存放質(zhì)量。做好防盜、防火工作。4.2工具領(lǐng)用保管規(guī)程4.2.1工具分個(gè)人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種。4.2.2個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備，由員工申請(qǐng)，主管批準(zhǔn)后到材料庫房辦理領(lǐng)用手續(xù)，領(lǐng)用后個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。4.2.3班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由各組長申請(qǐng)，經(jīng)理批準(zhǔn)后到材料庫房領(lǐng)用，領(lǐng)用后由班組長保管，班組交接班時(shí)，按交接班制度交接公共工具。4.2.4各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份庫房存底，一份班組自存。4.2.5工具發(fā)生丟失，毀損，由保管者寫明原因，向經(jīng)理報(bào)告。不屬人力不可抗拒的丟失、毀損，有責(zé)任人按當(dāng)時(shí)工具價(jià)值賠償。4.2.6工具因使用時(shí)間過長而發(fā)生磨損或損環(huán)，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)可以報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。5.0相關(guān)文件6.0記錄6.1工程采購申請(qǐng)單6.2工程物料領(lǐng)用單6.3工具領(lǐng)用登記表6.4工具更換登記表七、小區(qū)工程部二次裝修管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求1.0目的本程序明確對(duì)物業(yè)裝修管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求，有效制止違章裝修行為，保障建筑物的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)廣大業(yè)主正常的生活工作程序。2.0適用范圍適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的二次裝修管理。3.0職責(zé)3.1工程主管全面負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的二次裝修管理工作。3.2工程領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)小區(qū)二次裝修管理巡視工作的落實(shí).掌握裝修戶施工內(nèi)容及施工進(jìn)度及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違章情況的發(fā)生，每周上交主管兩份監(jiān)督記錄。3.3客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)完善裝修管理程序,加強(qiáng)業(yè)主的溝通聯(lián)系,切實(shí)解決業(yè)主的需求與困難.3.4護(hù)管部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的安全管理以及裝修材料進(jìn)出管理。4.0程序內(nèi)容4.1裝修申請(qǐng)4.1.1業(yè)主辦理入住手續(xù)后，方可辦理裝修申請(qǐng)。（如業(yè)主確實(shí)提出合理要求，允許先進(jìn)場再辦手續(xù)）4.1.2業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人必須親自協(xié)同裝修單位負(fù)責(zé)人到小區(qū)物業(yè)客戶服務(wù)中心辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)，代理人須出具業(yè)主委托書、業(yè)主身份證復(fù)印件及代理人身份證件。4.1.3管家部管家向業(yè)主講解裝修申報(bào)程序，施工隊(duì)進(jìn)場程序和裝修規(guī)范要點(diǎn)。a）申報(bào)程序：填表驗(yàn)圖簽協(xié)議交款辦證施工驗(yàn)收退保證金填表即填*花園房屋裝修審批表；驗(yàn)圖即驗(yàn)裝修圖紙是否有違建現(xiàn)象，涉及打墻裝修是否有房產(chǎn)局批文。圖紙批文一式兩份，一份存檔進(jìn)入業(yè)主檔案一份業(yè)主自留；簽協(xié)議即簽安全協(xié)議和承諾書；協(xié)議一式兩份，一份進(jìn)入業(yè)主檔案一份業(yè)主自留；交款即交納裝修保證金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)；辦證即辦開工許可證；b)進(jìn)場程序：驗(yàn)資驗(yàn)圖交款辦證施工驗(yàn)收退證退款驗(yàn)資即驗(yàn)施工隊(duì)的資質(zhì)，或施工負(fù)責(zé)人對(duì)施工人員安全方面承諾證明；填表即填進(jìn)場施工人員情況一覽表交納施工人員身份證復(fù)印件和暫住證復(fù)印件；交款即需施工隊(duì)交納安全施工保證金、臨時(shí)出入證押金和工本費(fèi)；辦證即辦理施工人員臨時(shí)出入證；c)裝修規(guī)范要點(diǎn)：第1室內(nèi)裝修嚴(yán)格按圖施工；第2凡涉及室外裝修如門燈、水管氣管出戶、晾衣架安裝、空調(diào)室外機(jī)安裝、露臺(tái)陽臺(tái)鋪裝、私家花園設(shè)施安裝等都要在管理處指定位置施工都要符合裝修管理規(guī)定；第3室內(nèi)原有設(shè)施如有變動(dòng)需經(jīng)專業(yè)公司施工如煤氣、智能化等。4.2裝修審批4.2.1管理處工程部負(fù)責(zé)查驗(yàn)施工隊(duì)伍營業(yè)執(zhí)照和資格證書。并審查裝修方案的圖紙及技術(shù)資料4.2.2如果裝修內(nèi)容不復(fù)雜，施工圖紙資料齊全與清楚，應(yīng)在當(dāng)天內(nèi)對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核批準(zhǔn)。如涉及打墻、改變外觀等裝修內(nèi)容，業(yè)主應(yīng)提供房管局等專業(yè)部門的審批文件，所發(fā)生的費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。圖紙文件齊全后工程部簽收，復(fù)印兩份一份存入業(yè)主檔案一份備查。4.2.3工程部經(jīng)辦人在裝修圖紙審批意見書上簽字。4.3管家指導(dǎo)業(yè)主在裝修承諾書和安全責(zé)任協(xié)議書上簽字后報(bào)管理處審批。4.4收費(fèi)4.4.1業(yè)主和施工單位憑審批后的裝修審批表按有關(guān)規(guī)定到管理處財(cái)務(wù)部交納裝修押金、管理服務(wù)費(fèi)，護(hù)管部對(duì)施工人員進(jìn)行驗(yàn)證、填表、收取施工隊(duì)安全保證金、辦理施工人員出入證及收取出入證押金，出具發(fā)票和收款收據(jù)。4.4.2施工人員辦理出入證需準(zhǔn)備身份證復(fù)印件及照片1張。4.4.3客服中心向施工單位核發(fā)裝修開工證一式兩份，一份留檔一份給施工隊(duì)。4.5施工管理及監(jiān)督4.5.1施工期間管理處工程部的工程監(jiān)督人員每周進(jìn)行不少于兩次的裝潢抽檢，填寫裝修抽查記錄表，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)，依情況下發(fā)整改通知單。4.5.2進(jìn)出材料、工具由護(hù)管部審批查驗(yàn)放行，嚴(yán)格控制易燃材料和違建材料進(jìn)入小區(qū)。4.5.3施工動(dòng)火按消防管理程序辦理，由護(hù)管部填寫動(dòng)火證，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。4.5.4施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地點(diǎn)堆放，管理處保潔員及時(shí)清運(yùn)垃圾，對(duì)于固廢應(yīng)分有害和無害兩類垃圾分類收集，不得隨意處理。4.5.5裝修過程中，不得破壞共用部位及設(shè)施，遇有損壞或使環(huán)境衛(wèi)生遭破壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)和清掃。4.5.6裝修過程中應(yīng)嚴(yán)格時(shí)間控制，日常休息時(shí)間不得產(chǎn)生噪音污染、不得在星期六、日等法定節(jié)假日產(chǎn)生噪音。4.6違章處理4.6.1裝修監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋至管理處，根據(jù)有關(guān)條款由管理處進(jìn)行違章登記。4.6.2管理處視裝修違章程度，簽發(fā)整改通知單，并送達(dá)裝修用戶代表簽字，裝修用戶必須根據(jù)通知單內(nèi)容及時(shí)整改，否則將向政府有關(guān)部門匯報(bào)。4.7裝修驗(yàn)收4.7.1裝修完工后，業(yè)主及裝修施工單位向管理處申請(qǐng)驗(yàn)收。4.7.2管理處與施工隊(duì)伍一同參與驗(yàn)收，填寫竣工驗(yàn)收表，經(jīng)驗(yàn)收合格后簽字確認(rèn)，達(dá)不到合格要求的項(xiàng)目，由裝修用戶繼續(xù)整改，直到驗(yàn)收合格為止。4.8退還押金4.8.1裝修業(yè)主憑出具的有關(guān)票據(jù)辦理退還施工人員出入證押金，收回出入證手續(xù)。4.8.2驗(yàn)收不合格暫不退還押金。5.0相關(guān)文件*花園裝修管理規(guī)定細(xì)則6.0附件記錄5.2檔案柜索引5.2檔案查閱/借閱/復(fù)印審批表5.3檔案查閱/借閱/復(fù)印登記表6.0相關(guān)文件支持6.1記錄控制程序八、物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求1.0目的規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.0適用范圍適用于物業(yè)部對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3.0職責(zé)3.1地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建接管驗(yàn)收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。3.2接管驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。3.3物業(yè)工程部具體負(fù)責(zé)公共設(shè)施物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3.4地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理。4.0程序內(nèi)容4.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作4.1.1新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。4.1.2成立物業(yè)接管小組a）在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，管理處各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作；b）接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：-物業(yè)管理處管家部負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交，以及協(xié)助房屋的驗(yàn)收移交工作；-物業(yè)管理處工程部具體負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。c）地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理工作4.1.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：a）與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；b）提前參與地產(chǎn)公司申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。數(shù)；c）準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：-公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；-機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表；-接管驗(yàn)收問題整改表。4.2資料的接管驗(yàn)收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時(shí)須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。4.2.1綜合竣工驗(yàn)收資料：a）竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個(gè)專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）；b）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；c）建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；d）公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；e）供水合同；f）供電協(xié)議書、許可證；g）供氣協(xié)議書、許可證；4.2.2施工設(shè)計(jì)資料：a）全套設(shè)計(jì)圖紙；b）圖紙會(huì)審記錄；c）設(shè)計(jì)變更通知單；d）工程預(yù)決算報(bào)告書；e）重要的施工會(huì)議紀(jì)要；f）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；g）沉降觀測記錄；h）其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。4.2.3機(jī)電設(shè)備資料：a）機(jī)電設(shè)備出廠合格證；b）機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）；c）機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；d）設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.2.4業(yè)主資料：a）已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；b）已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。4.3物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別4.3.1接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。4.3.2接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。4.4接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法4.4.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。4.4.2驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。4.5房屋本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.5.1主體結(jié)構(gòu)：a）外墻不得滲水；b）屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4.5.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。4.5.3內(nèi)墻面：a）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫沙漿飽滿，線條順直。4.5.4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬。4.5.5衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。4.5.7門、窗a）門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；b）門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；c）玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷；d）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；e）電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；f）不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；g）高檔裝飾門裝飾完整。4.5.8樓梯、扶手：a）鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。4.5.9木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。4.5.10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。4.5.11油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。4.5.12電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。4.5.13光纖已開通，收視良好。4.5.14開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。4.5.15燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。4.5.18給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。4.5.19地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。4.5.20門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。4.5.21其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。4.6公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.6.1天臺(tái)：a）天溝、落水口暢通完好；b）隔熱層、防水層完好。4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。4.6.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。4.6.5道路：a）路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；b）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；c）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；d）交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。4.6.6室外消防栓：a）消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；b）消防設(shè)施配件齊全；c）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。4.6.7樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。4.6.8垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。4.6.9崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。4.6.10道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。4.6.11停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安