某某大廈開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（88頁）

“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 “ 某某 大廈”開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告書 某某大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目概況及發(fā)展商 1、項(xiàng)目名稱：“ 某某 大廈” 2、項(xiàng)目概況 “ 某某 大廈”位于某某沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺村，某某火車北站以東，緊鄰華宇廣場，南面為 32 米城市主干道 站東路，與沙區(qū)中心三角碑遙相對望，場地交通條件良好車行系統(tǒng)自成循環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，是沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)及改造的黃金繁華口岸地段，地理位置優(yōu)越。 “ 某某 大廈”規(guī)劃用地為不規(guī)則多邊形，東西寬 62 米，南北長 96 米，場地內(nèi)最高海 拔標(biāo)高 ，最低海拔標(biāo)高 差 ?；噩F(xiàn)為一塊平地，占地面積 方米。 大廈規(guī)劃布局遵循以人為本，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模為： 主體分為 a、 b 兩個塔樓，消防車道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地下三層，地上四層商業(yè)裙房， a 棟塔樓為 29+1 層住宿樓， b 棟塔樓為16+1層住宿樓?？偨ㄖ叨葹?，總建筑面積 方米，為商住樓。整個建筑分為 a 棟住宅區(qū)與 b 棟住宅區(qū)， 3、項(xiàng)目開發(fā)商簡介 本項(xiàng)目開發(fā)商某某 某某 實(shí)業(yè)有限公司成立于 1986 年，注冊資金2000 萬元人民幣，是一家具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和商貿(mào)為一體的大型綜合實(shí)體。至今為止，房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 2 建筑面積達(dá) 40 萬平方米，總產(chǎn)值超過 10 億元。目前正處在開發(fā)過程中的項(xiàng)目有：某某 某某 大廈、 某某 文星大廈、 某某 北碚國際商業(yè)城、 某某 合川商業(yè)城。 二、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 1、某某市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（ 2001）沙字第 0031 號某某市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、要求通知書。 2、某某市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（ 2000）沙字第 0044 號關(guān)于拆遷還建房工程的選址意見通知書。 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 3 3、某某 市建設(shè)委員會渝建函 200268號某某市建設(shè)委員會關(guān)于某某 等兩個項(xiàng)目列入危舊房改造工程的批復(fù)。 4、渝府發(fā) 200141號某某市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施意見的通知。 5、某某市 某某 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。 6、某某市 某某 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于“ 某某 大廈”項(xiàng)目的有關(guān)文件。 7、某某市 某某 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書。 8、某某市 某某 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。 9、國家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。 10、國家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范 和有關(guān)規(guī)定?！澳炒髲B” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 4 第二章 市場需求分析 一、某某市房地產(chǎn)市場環(huán)境 （一）某某市房地產(chǎn)市場環(huán)境 某某是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨(dú)特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。近幾年某某在中國西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，她的獨(dú)特的作用決定了它在中國跨世紀(jì)的地區(qū)發(fā)展中占據(jù)著越來越重要的地位。某某市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等 13個區(qū)，而房地產(chǎn)市場所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。加之受長江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境 等幾大因素直接影響著樓盤的投資與收益。 1997 年 3 月，某某被批準(zhǔn)設(shè)立為中國第四個直轄市，由此拉開了國家開發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，某某成為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入某某，尋求投資發(fā)展，激活了某某的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為某某經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。國際、國內(nèi)實(shí)力雄厚的財(cái)團(tuán)、公司進(jìn)入某某，國內(nèi)外駐某某機(jī)構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個人財(cái)富 ，都成為推“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 5 動某某房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動力。 此外，隨著國家增發(fā)國債和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的正式啟動，我市繼續(xù)加大投資力度。 2001 年全 市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 元，比上年凈增 元，增長 其中基本建設(shè)完成投資 元，比上年增長 占全市總投資的比重達(dá) 元，增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資 長 其他投資 元，增長 由于投資資金到位良好，從而保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)增長和企業(yè)效益的 明顯改善，促進(jìn)了財(cái)政收入持續(xù)增長。 2001年完成地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 元，比上年增長 綜上所述，在全國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不斷趨好的大環(huán)境中，某某市經(jīng)濟(jì)今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2001年 1至 9月我市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 上年同期增長 其中住宅為 元，比上年同期增長 投資增長迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面積（ 比下降了 情況下，施工面積達(dá)到 比激增 9 月某某商品住宅新開工面積 平方米，施工面積新增 平方米，竣工面積 平方米，銷售面積 過竣工面積 平方米。前 3季度，商品房銷售面積為 平方米，比上年同期增長 其中住“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 6 宅銷售 平方米，占商品房總銷售面積的 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2001年 1 至 9 月我市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，比上年同期增長 其中住宅為 元，比上年同期增長 投資增長迅速， 住宅投資更為熱點(diǎn)。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面積（ 平方米）同比下降了 情況下，施工面積達(dá)到 比激增 9 月某某商品住宅新開工面積 平方米，施工面積新增 工面積 售面積 過竣工面積 平方米。 2001 年我市商品住宅建設(shè)投資累計(jì)達(dá) 元，比上年增長 占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的 高到 平方米，較上年增加 長 由此可以得出如下結(jié)論，某某市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)量呈上升態(tài)勢，且增幅較大。開發(fā)商對我市房地產(chǎn)市場前景依然看好，特別是加大了住宅的投入，開發(fā)資金充裕，為我市進(jìn)一步改善住房條件創(chuàng)造了良好的條件。 近年來，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土。渝中區(qū)、江北區(qū)多年以來一直是我市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，近年來開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。 1998 年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資量位居前 6 位的依次是渝中區(qū) (元 )、江北區(qū)（ 元）、九龍坡區(qū)（ 元）、南岸區(qū)（ 元）、渝北區(qū)（ 元）、沙坪壩區(qū)（ 元）。至 2000 年，這種投資排序被打亂，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散過程中，重心開始偏向“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 7 九龍坡區(qū)、南岸區(qū)與沙坪壩區(qū)。 2000 年，開發(fā)投資量位居前 6 位的依次是渝中區(qū)（ 元）、九龍坡區(qū)（ 元）、南岸區(qū)（ 沙區(qū)（ 元）、渝北區(qū)（ 江北區(qū)（ 元）。九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)投資量已躍居至第二位、第三位、第四位，今年這種開發(fā)投資格局繼續(xù)維持。這種開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變是實(shí)施本項(xiàng)目開發(fā)的一個有利條件。主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售狀況對比如下圖 2-1(示。 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 8 圖 2 a） 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售件數(shù)對比 件數(shù)0500100015002000250030003500400045005000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)住宅非住宅本季合計(jì)當(dāng)年累計(jì)“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 9 圖 2b) 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售面積對比 面積（平方米）0100000200000300000400000500000600000700000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)住宅非住宅本季合計(jì)當(dāng)年累計(jì)“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 10 圖 2c) 主城區(qū)各區(qū)商品房的交易金額對比 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 11 交易金額（萬元）050000100000150000200000250000300000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū) 經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū) 巴南區(qū) 北碚區(qū)住宅非住宅本季合計(jì)當(dāng)年累計(jì)“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 12 （二） 某某市房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策環(huán)境 房地產(chǎn)開發(fā)還應(yīng)該有一個良好的政策環(huán)境支持，簡略地說，某某市地方政府為支持某某房地 產(chǎn)的開發(fā)出臺了如下幾條主要政策措施： 一步完善住房公積金制度。為加大住房公積金個人住房貸款的發(fā)放力度，在保證資金安全的前提下，用好、用活住房公積金。同時也為進(jìn)一步加大住房公積金對住房公積金繳存職工的個人住房信貸支持，充分發(fā)揮住房公積金社會效益，讓廣大職工更多的享受到建立住房公積金制度給他們帶來的實(shí)惠，經(jīng)市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)（渝住改發(fā) 2001 3 號文），某某市住房制度改革辦公室、某某市住房資金管理中心決定在 2001年適度調(diào)整住房公積金個人住房貸款最高限額、可貸比例、最長期限，主要是：堅(jiān) 決停止福利性建房和分房，實(shí)行貨幣化分房。擴(kuò)大公積金制度實(shí)施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長公積金貸款的貸款期限。允許房改房上市交易，鼓勵差價(jià)換購，以舊換新，以小換大。具體為： a、公積金個人住房貸款最高限額由原 6 萬元調(diào)整為 7萬。 b、住房公積金個人住房貸款可貸比例由原不超過購房價(jià)款總額的50%調(diào)整為 70%。 c、住房公積金個人住房貸款最長期限由原 15 年調(diào)整為 20 年。 2. 調(diào)整稅收政策，鼓勵住房消費(fèi)。 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 13 3. 清理收費(fèi)項(xiàng)目，降低住宅開發(fā)成本。 4. 拓寬空置商品住宅的消化渠道。 5. 加強(qiáng) 管理，完善配套設(shè)施。包括： 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作，凡綜合驗(yàn)收不合格者一律不得交付使用。 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場，實(shí)行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場內(nèi)一次完成。 強(qiáng)化開放企業(yè)質(zhì)量意識和售后服務(wù)意識，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購房。 各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居 民的生活。 本年初國家再次降低存貸利率。 同時某某市也減少了商品房屋買賣的交易費(fèi)用。 以上的 一些政策措施雖然與房地產(chǎn)的具體開發(fā)關(guān)聯(lián)不大，但是這些政策的實(shí)施卻極大地刺激了我市的住房消費(fèi)，從而拉動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 14 （三） 某某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 某某市房地產(chǎn)的市場發(fā)育程度和價(jià)格水平與沿海城市相比存在著較大的差距，但發(fā)展速度較快，特別是 97年 3 月設(shè)立直轄市以來，持續(xù)增長的需求極大地刺激了某某市房地產(chǎn)的發(fā)展。中房指數(shù)顯示，1997某某市保持了最大的漲幅，從分類物業(yè)指數(shù)看，某某市也顯現(xiàn)了較大的漲幅 。 某某市的房地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個轉(zhuǎn)型時期，她已具有相當(dāng)厚實(shí)的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力及水平，樓盤的品質(zhì)，居民的消費(fèi)水平一直影響和制約本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近兩年國家取消住房實(shí)物分配轉(zhuǎn)為貨幣化分配后，某某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了根本的變化，從而開發(fā)企業(yè)性質(zhì)及市民的住宅消費(fèi)觀念都隨之改變。 按目前某某市樓價(jià)指數(shù)分析，某某市住宅價(jià)格分三個層次，以下列出沙坪壩區(qū)住宅價(jià)格與渝中區(qū)、江北區(qū)相比表，以便作為本報(bào)告待分析樓盤的定價(jià)參照，如表 2示。 另據(jù)市地房局信息，按“十五”規(guī)劃，今后 10 年某某市人均居住面積將由目前的 9平方米上升 14 平方米，換算之，每年竣工的住宅應(yīng)該有 700萬平方米，且同時消化，因而投資資金量將超過 70億元。這說明某某市房地產(chǎn)市場需求量較大，且潛力可挖，每年可消費(fèi)的商品房屋面積 900 萬平方米 ,按某某市現(xiàn)行的市場均價(jià) 1800 元 /售總量應(yīng)在 162 億元。根據(jù)某某市目前的居住條件和環(huán)境及政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，住房的潛在需求在未來 5內(nèi)將保持強(qiáng)勁的勢頭。在某某市“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 15 政府進(jìn)一步加快改革和發(fā)展的步伐的同時，確定要完善城市功能，不斷提高城市品位，在開發(fā)大西部的大形勢下，爭取樹立“龍頭”形象地位，因而加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，深 化住房制度和土地使用制度改革，促進(jìn)城市建設(shè)管理的全面發(fā)展，充分提升房地產(chǎn)業(yè)在某某各物業(yè)的突出地位，這一切都給某某市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了好的時機(jī)和環(huán)境。 表 2某市住宅價(jià)格層次表（以沙坪壩、渝中區(qū)、江北區(qū)為例） 地區(qū) 項(xiàng)目名稱 面 積（ 起 價(jià)（元 / 位 置 沙坪壩 華宇廣場 37600 小新街 29號 學(xué)林雅園 95400 學(xué)府路 榕湖國際花園 105200 沙坪公園 千竹景苑 32500 上土灣 隆慶樓 30350 小龍坎正街 渝中區(qū) 帝王廣場名仕閣 131000 民族路 天倫華苑 120800 大同路 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 16 巴渝世家 60300 民生路 某某森林 30700 民生路 華富大廈 52900 人和街 江北區(qū) 龍湖花園西苑 120500 龍溪鎮(zhèn) 黃金堡芷苑 105100 松樹橋 嶺秀錦園 91980 紅金路 陽光麗景 85 262 1450 黃泥磅 二、某某市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及 特征 (一 ) 某某市沙坪壩區(qū)概況 沙坪壩區(qū)地處某某主城區(qū)西部，是某某主城區(qū)的重要組成部分。沙區(qū)下轄 13個街道辦事處、 12個鎮(zhèn)和 1 個經(jīng)濟(jì)園區(qū)，全區(qū)總面積 383平方公里，其中城區(qū)面積 35 平方公里。 2000 年末總?cè)丝?人，其中城市人口 41 萬人。由于歷史等原因，沙區(qū)遺留了眾多的人文景觀，如渣滓洞、白公館等，成為了全國人民憶苦思甜、教育子孫后代的基“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 17 地之一。同時，某某絕大多數(shù)的高等學(xué)府、重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)也坐落于此，文化氣氛十分濃厚，故此，新的某某市城市總體規(guī)劃將沙區(qū)定位為全市科教文化中心?？缛攵皇兰o(jì)，沙 坪壩人正抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，堅(jiān)持“改善城市形象，增加財(cái)政收入、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的工作思路，大搞城市建設(shè)，城市煥然一新：現(xiàn)代化的住宅小區(qū)、寬闊明亮的步行街、環(huán)境優(yōu)美的名人廣場、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。如此大好的形勢吸引了眾多的商家來此投資，成為各商家的必爭之地。目前區(qū)內(nèi)正出現(xiàn)勃勃生機(jī)、人生鼎沸、車流川息的景象。全區(qū)人民正在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、加快發(fā)展，力爭早日把沙區(qū)建成主城中心區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對外開發(fā)之“窗”。力爭在二十一世紀(jì)之初跨入中國中西部先進(jìn)區(qū)行列。下面是對其經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的一些 介紹，從中我們可以獲得對本項(xiàng)目開發(fā)有用的訊息。 1. 經(jīng)濟(jì)建設(shè) 建國以來，特別是改革開放以來，沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有了長足的發(fā)展。 2000 年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 元，元、第二產(chǎn)業(yè)增加值 三產(chǎn)業(yè)增加值 元。固定資產(chǎn)投資完成 元，社會消費(fèi)品零售總額完成 元，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入達(dá)到 元，城市居民人均可支配收入 6421元，農(nóng)民人均純收入 2861 元。 2. 城市建設(shè) 近幾年來，沙坪壩新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模不斷擴(kuò)大。城市綜合“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 18 能力日益增強(qiáng)，城市形象和 投資環(huán)境不斷改善?！熬盼濉逼陂g，共建成車行道 平方米，人行道 平方米，下水道 5970 米，安裝路燈 610 盞，新建、改建公共廁所 12 座，垃圾站 10 座，新增和更新環(huán)衛(wèi)專用車 30 輛；人均公共綠化現(xiàn)以達(dá)到 方米，建城區(qū)綠化覆蓋率 36%。城市交通事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，新批一條旅游專線，改造、延伸公交路線 21 條、新增和更新公共交通運(yùn)營車輛 220輛。城市供水、電、氣能力進(jìn)一步提高， 2000 年月供水能力 噸，千瓦時，城市用天然氣人口 。并強(qiáng)化環(huán)境監(jiān)督管理和執(zhí)法力度， 加快了老污染源治理步伐，嚴(yán)格控制新污染源產(chǎn)生。到 2000年底，改造、關(guān)停燃煤鍋爐、茶水爐 309 臺， 51 家重點(diǎn)污染源基本作到達(dá)標(biāo)排放， 22 家醫(yī)院建成污水治理設(shè)施，五年來否決不利于環(huán)境保的新建項(xiàng)目 40 余件，取締關(guān)?！笆逍　蔽廴酒髽I(yè) 17 家。 工業(yè)在沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)中起著支撐作用，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，民營和個體私營工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大。 2000年完成工業(yè)增加值 元，按可比價(jià)計(jì)算增長 其中民營和個體私營企業(yè)完成工業(yè)增加值 元，增長 占區(qū)屬工業(yè)增加值的 58%，占區(qū)域工業(yè)增加值的 工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增加，全年出口 元，增長 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。按區(qū)報(bào)市口徑，工業(yè)整體減虧 元，虧損企業(yè)虧損額下降 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) 元，上升 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 19 沙區(qū)實(shí)施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打開了交通“頸瓶”。全區(qū)形成了以三角碑為中心、以三條國道、兩條高速公路為骨架、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為接點(diǎn)、輻射城鄉(xiāng)、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。近幾年來，沙區(qū)多渠道籌集資金 23億元，新建了濱江路、風(fēng)天路、龍 泉路、磁童路；拓寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、沙梨路、烈歌路；鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時也加快， 1997 年實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通公路的目標(biāo)，到 2000 年有 70%的社通公路， 2000 里，比 95 年增長 目前，沙區(qū)是主城區(qū)交通條件最好，最不堵車的地區(qū)。為進(jìn)一步發(fā)揮交通樞紐作用，沙區(qū)已形成了較為完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，便利的交通極大地吸引著外來客商、居民落戶沙區(qū)。 沙區(qū)自身環(huán)境的改善，吸引了眾多的客商來投資。同時也帶動了金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。目前， 沙區(qū)已形成了以國有商業(yè)銀行為主體，其他商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)相結(jié)合的金融組織體系。金融網(wǎng)絡(luò)遍及城鄉(xiāng)。工、農(nóng)、中、交、建五家專業(yè)銀行機(jī)構(gòu)并肩發(fā)展；光大、招商、上海浦東發(fā)展等銀行設(shè)置分支機(jī)構(gòu)參與競爭；華夏證券公司、東北證券公司等分別在沙區(qū)設(shè)立經(jīng)營部、開展證券交易業(yè)務(wù)；中國人民保險(xiǎn)公司、中國人壽保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)公司分別在沙區(qū)設(shè)立支公司和辦事處，積極拓展保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，增加險(xiǎn)種，規(guī)范運(yùn)作。 2000 年 末，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn) 200 個，金融機(jī)構(gòu)貸款余額 大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 20 億元，金融機(jī)構(gòu)存款余額 元；保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 發(fā)展迅速， 2000年保險(xiǎn)承保額突破百億元大關(guān)，保險(xiǎn)費(fèi)收入 元，賠款給付 元。 九五 ” 期間，沙坪壩區(qū)著眼于 “ 發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞好大流通 ” 。 在已有某某大酒店、沙坪壩百貨總公司、南開步行街等金融商貿(mào)業(yè)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建中心商貿(mào)區(qū)，先后建成綠色藝術(shù)廣場、商業(yè)文化廣場和歷史文化名人廣場，引進(jìn)重百沙坪商場、明日百貨、恒鑫觀景餐廳、芬斯特大酒樓等商貿(mào)企業(yè)，帶動了周邊商業(yè)零售、餐飲、2000 年，結(jié)合 “ 結(jié) 構(gòu)調(diào)整年 ” ，大力進(jìn)行商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引進(jìn)了肯德基快餐、國美家電城等新型商貿(mào)企業(yè)，繼金誠服裝廣場，新世紀(jì)超市和融信商店街開業(yè)，馬家?guī)r裝飾建材市場等五大專業(yè)市場也漸成規(guī)模。 3 月，商業(yè)文化廣場被國家六部委評為 “ 百城萬店無假貨 ” 示范街，重百沙坪商場、明日百貨、銀貿(mào)商廈被評為市級示范店。年底，商業(yè)文化廣場又被國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局評為 “ 全國首批購物放心一條街 ” 。全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額五年累計(jì)突破 120 億元，比“八五” 增長了 。商貿(mào)銷售總額 2000 年達(dá)到 （二） 沙坪壩區(qū)房 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 自某某直轄以來，一方面由于國家政策的傾斜，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策，西“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 21 部開發(fā)戰(zhàn)略亦進(jìn)入實(shí)施階段。另一方面由于市政府出臺了相關(guān)的優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以某某市房地產(chǎn)近幾年持續(xù)升溫，呈現(xiàn)購銷兩旺的良好勢頭，并且經(jīng)過了近幾年的摸索和發(fā)展，某某市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢地形成了自己的特色，營造出一個良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個階段實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時、地利、人氣旺的三大優(yōu)越條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市做房地產(chǎn)開發(fā)不 可具有的優(yōu)越條件。沙坪壩區(qū)作為某某市的經(jīng)濟(jì)和旅游重點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展甚為迅猛， 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)在國家增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需政策的支持下保持增長。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 元，增長 其中，基本建設(shè)投資 更新改造投資 元，增長 元，增長 其他投資 元，增長 新增固定資產(chǎn) 元，增長 竣工房屋面積 平方米，增長 沙坪壩區(qū)成為某某市住宅建設(shè)和消費(fèi)的熱 點(diǎn)區(qū)域，在 2001下表 2出各個區(qū)位的房地產(chǎn)價(jià)格的對比情況，以獲得對某某沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在某某中的地位及其發(fā)展勢頭有一個直觀的了解。 從此圖可以看出：雖然沙區(qū)住宅銷售均價(jià)有起有落，但從總的趨勢來看是上升的。到 2001 年年底達(dá)到最高水平 1895 元 /平方米。 為了獲得沙坪壩區(qū)的行情更為確切、詳實(shí)的資料，我們還對沙坪壩區(qū)的樓盤進(jìn)行了抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查樓盤共 16 個，并制成了下表“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 22 2中所列是沙坪壩區(qū)各個區(qū)位房地產(chǎn)的價(jià)格對比，從中可以獲得我們 在對擬建樓盤進(jìn)行定價(jià)時一些有用的數(shù)據(jù)，并以此為依據(jù)。 表 2城區(qū) 2001年上半年房價(jià)對比表（單位：元 / 區(qū) 位 今年1商品房 去年1商品房 今年 1去年 1同期房價(jià)漲落 所有商品房 商品住宅 均價(jià) 漲幅 渝中 北 某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 23 沙坪壩 渡口 龍坡 岸 碚 北 注：表列數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料） “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 24 2 0 0 1 年 沙 區(qū) 住 宅 成 交 均 價(jià) 走 勢 （ 元 / 平 方 米 ）11281606129118691333189505001000150020002 0 0 0 年 3 季 度 4 季 度 2 0 0 1 年 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度（三）周邊樓盤個案調(diào)研分析： （ l）開發(fā)商：某某勇智實(shí)業(yè)有限開發(fā)公司 （ 2）位 置：沙區(qū)政府舊址 （ 3）道路與交通：沙龍廣場位于沙坪壩小龍坎新街與北站東路交匯處，其對面為四路公交車站，通往牛角沱與石橋鋪、中梁山的中巴車均經(jīng)過于此，交 通十分方便。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套：地處成熟社區(qū)，附近有各種商場、大中小學(xué)、醫(yī)院、圖書館、文化館、廣場。 表 2坪壩區(qū)樓盤 2001年抽樣調(diào)查表 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 25 樓盤名 物業(yè)地址 面 積 起 價(jià) （元 /平方米） 華宇龍泉大廈 小龍坎 143410 華宇都市家園 天星橋 450 鑫源大廈 渝碚路 50790 芳草地 鳳天路 980 融信商務(wù)公寓 雙巷子 9號 129999 金港大廈 沙南 街 4號 104100 知聯(lián)大廈 正街 37 號 90020 紫荊花園 天陳路 31 號 38800 龍泉新苑 小龍坎龍泉路 62400 興宇花園 天馬支路 1 號 40450 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 26 千竹景苑 上土灣 32500 天鑫花園 天星橋都市花園 53350 隆慶樓 小龍坎正街 2 30350 霧都大廈 小龍坎正街 139號 94000 三凌大廈 教院路 26 號 70600 榕湖國際花園 沙坪公園 105200 （ 5）規(guī)模：項(xiàng)目占地 10189 平方米，建筑面積 9236 平方米，由九層群樓和三層塔樓組成，停車位多達(dá) 245 個。 （ 6）工程進(jìn)度： 目前已修建到群樓以上 9 層，交房時間為 2003 年 3 月。 （ 7）起價(jià)： 2100元 /價(jià)： 2700 元 /某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 27 （ 8）物業(yè)定位 中青年人士，成功人士，二次置業(yè)者 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 一房一廳（ 二房二廳（ 、 二房三廳（ 三臥一房三廳（ （ 10）項(xiàng)目特色： 1）地段具有決定性的競爭優(yōu)勢 2）對文化進(jìn)行了重點(diǎn)炒作，較為符合本區(qū)域消費(fèi)者心態(tài) 3）價(jià)格優(yōu)勢及所體現(xiàn)的性價(jià)比較為明顯 （ 11）項(xiàng)目抗性 1）目標(biāo)客戶群不夠明確 2）周邊樓盤眾多，競爭激烈，客戶分流嚴(yán)重 3）開發(fā)商實(shí)力及操作經(jīng)驗(yàn)有限。 （ 12）項(xiàng)目簡評 沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)有個特別的現(xiàn)象，單體住宅一般都比小區(qū)的銷售業(yè)績要好，而且單體住宅中的小戶型銷售尤其好賣。主要原因是沙坪壩是全市的文化重地，在沙坪壩區(qū)購房可以 獲得當(dāng)?shù)貞艨冢瑸楹⒆泳妥x某某的一流學(xué)校創(chuàng)造條件；同時，還有眾多的在沙坪壩讀書畢業(yè)后留在某某工作的學(xué)子，這些學(xué)子很多都具有一種“母校情結(jié)”，希望“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 28 在沙坪壩區(qū)域內(nèi)置業(yè)購房。這些現(xiàn)象的存在，造成了沙坪壩的單體住宅銷售情況較好。沙龍廣場是沙坪壩區(qū)眾多單體住宅的代表，也著力打文化牌吸引具有“沙區(qū)情結(jié)”購房者，而且沙龍廣場優(yōu)越的地理位置是吸引這些潛在客戶最有力的武器，加上對文化氛圍著力宣傳和較高的性價(jià)比，使沙龍廣場的銷售朝者良好的方向發(fā)展。 （ 1）開發(fā)商：某某同創(chuàng)置業(yè)有限公司。 （ 2）位 置：沙坪壩學(xué)府路 （ 3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間，上有學(xué)府路，下有 319 國道，交通方便。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 學(xué)林雅園位居某某大學(xué)國家大學(xué)科技園區(qū)，毗鄰某某大學(xué)、某某七中，周邊有銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場、商場、酒店娛樂、餐飲。 （ 5）規(guī)模： 占地面積 70000建筑面積 209799化率 容積率3。小區(qū)依山而建，共分三大臺階、四個組團(tuán)，由 34 棟 9至 18層小高層建筑組成。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 一期交房時間為 2002 年 8 月，二期交房時間 2003 年 3 月，三期交房時間為 2003 年 8 月。一、二期銷售業(yè)績較佳，現(xiàn)三期也銷售過半，“某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 29 銷售率達(dá)到總建筑面積的 70%。 （ 7）價(jià)格 起價(jià)： 2150元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位 成功人士，二次置業(yè)者，主要針對沙區(qū)大學(xué)的教師群體。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 戶型類型較多，有一般的平層，有躍層，錯層。面積從 （ 10）項(xiàng)目特色： 1）全板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)新穎。 2）聘請品牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、品牌的景觀設(shè)計(jì)公司、品牌的物業(yè)管理顧問公司打造品牌物業(yè)形象。 3）濃厚的文化氛圍。 4）樣板間和現(xiàn)場包裝較好。 （ 11）項(xiàng)目抗性： 1）單 價(jià)相對偏高，總價(jià)偏高，消費(fèi)群體范圍受到一定限制。 2）容積率偏高，房屋較密。 （ 12）項(xiàng)目簡評 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 30 學(xué)林雅園自 2001 年春交會推出以來，一期、二期迅速取得理想的銷售業(yè)績，現(xiàn)三期也銷售過半，是沙坪壩區(qū)最成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，銷售率達(dá)到總建筑面積的 70%。隨著學(xué)林雅園項(xiàng)目的成功，開發(fā)商同創(chuàng)集團(tuán)迅速成為某某房地產(chǎn)界的新貴。 學(xué)林雅園的成功首先是產(chǎn)品定位的成功，主要針對沙坪壩區(qū)眾多學(xué)校教師，推出“琴、棋、書、畫”等具有濃厚文化色彩的主題景觀和針對教師所選定的地段，開盤時既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有較強(qiáng)購買力的教 師購房，形成良好的社會影響。在這些教師的帶動下，學(xué)林雅園銷售迅速取得成功。其次，學(xué)林雅園在入市時機(jī)上也把握較好，在天驕年華還沒有正式開盤銷售之前既迅速推出，搶占市場先機(jī)。 3、華宇廣場 （ 1）開發(fā)商：某某華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司 （ 2）位置：小龍坎新街 （ 3）道路與交通 華宇廣場東連沙坪壩區(qū)交通咽喉三角碑轉(zhuǎn)盤，南隔 32 米寬的城市次干道站東路與某某火車北站為鄰，北面跨 48 米寬城市主干道渝碚路與雙巷子相對。在時代星空大門西側(cè)是規(guī)劃中的市地鐵沙坪壩站。地理位置優(yōu)越，交通順暢便捷。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 31 華宇廣場獨(dú) 享周邊成熟社區(qū)，寬闊的商業(yè)步行街、名人文化廣場、重百、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、學(xué)校等星羅棋布分布在其周圍，西南醫(yī)院等知名醫(yī)院更可便捷到達(dá)。 （ 5）規(guī)模 華宇廣場總用地面積 46332平方米，總建筑面積 40 萬平方米，綠地率 容積率 筑覆蓋率 停車位 856 個。由 11棟高層建筑（時代星空、世紀(jì)銀河、逸景樓、爾雅樓、三味樓、詩韻樓、五文樓、巴雨樓等）圍合大型中央廣場而成的超大型建筑群體。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售情況 一期工程交房時間為 2002 年 7 月，二期交房時間為 2003 年 6月。一期基本已售完，二期銷售也過半。 （ 7）價(jià)格： 2500 元 /平方米 /平方米。 （ 8）戶型 從一室一廳到去七室二廳四衛(wèi)，從 37平方米到 252 平方米以中小型為主，以適應(yīng)多樣化的要求 （ 9）特點(diǎn)： 1）地段具有決定性的競爭優(yōu)勢 2）戶型多樣，采光、通風(fēng)俱佳 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 32 （ 10）簡評： 由于該項(xiàng)目獨(dú)一無二的地理優(yōu)勢，戶型多樣，很好的抓住了沙區(qū)的消費(fèi)群體。加上開發(fā)商雄厚的實(shí)力和大力的宣傳。自開盤以來銷售一直呈上升趨勢，銷售業(yè)績較好。 4天驕年華 （ 1）開發(fā)商：某某協(xié)信 城市建設(shè)發(fā)展公司 （ 2）位置：沙坪壩南部新城鳳天路 （ 3）道路與交通：該項(xiàng)目處于鳳天路與天馬路交會處，交通較為方便。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套：社區(qū)配套設(shè)施較為齊全，沙區(qū)政府、西南醫(yī)院、第三醫(yī)大就在其附近，其周圍也即將建成一座小學(xué)和大型農(nóng)貿(mào)市場。 （ 5）規(guī)模：占地面積 160 畝，總建筑面積 27 萬平方米，化率 先期建設(shè) a 區(qū)，占地面積 100 畝，建筑面積 17萬平方米。 （ 6）工程進(jìn)度： 一期梅園、蘭園交房時間為 2002 年 4月到 6 月，二期松園、竹園交房時間為 2003 年 3 月到 4月。 （ 7）價(jià)格： 起價(jià) 2180 元 /平方米 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 33 （ 8）物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者 （ 9）戶型結(jié)構(gòu) ：主要戶型為二房二廳、三房二廳 （ 10）項(xiàng)目特色： 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好 2）戶型選擇多樣，采光、通風(fēng)俱佳 3）開發(fā)商實(shí)力雄厚，給業(yè)主以信心 4）品牌物業(yè)，物管較完善 （ 10）項(xiàng)目抗性： 1）小區(qū)所在地鳳天路屬新興開發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有不便 。 2）單價(jià)相對偏高，使部分消費(fèi)者望而止步 。 3）周邊樓盤眾多，競爭激烈 。 （ 11）簡評： 從品質(zhì)上講，天驕年華是沙坪壩區(qū)南部新城鳳天路的第一樓盤，而且，天驕年華的戶型 配比（二室、三室為主）也符合現(xiàn)在市場上的需求主流。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團(tuán)建立的天驕系列品牌迅速建立物業(yè)品牌。但是，為什么天驕年華的銷售業(yè)績遲遲沒有起色呢？主要是由于鳳天路整個大環(huán)境不景氣的原因造成的，當(dāng)然天驕年華偏高的單價(jià)也對銷售造成一定的影響，但不是最主要的決定因素?！澳炒髲B” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 34 同時，沙坪壩區(qū)的另一個高品質(zhì)樓盤 學(xué)林雅園的競爭也對天驕年華的銷售帶來影響。 2002 年春節(jié)前，由于上客量得不到保證，天驕年華的銷售推廣速度很慢。 a 區(qū)自 2001 年 4 月 1 日開盤銷售以來，銷售率為 30%右。春節(jié)后，隨著項(xiàng)目工 程形象的初步確立和廣大購房者對鳳天路認(rèn)知度的加深，天驕年華的銷售進(jìn)度有加快的趨勢。 三、項(xiàng)目綜合分析 （一） 項(xiàng)目背景分析 由于沙坪壩是某某市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融商貿(mào)、文化、信息、高科技中心及交通樞紐，再加上自身環(huán)境的改善，目前沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)以成為全市的熱點(diǎn)，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，欲購區(qū)域在北部新城的比例最大，占總量的 31%，其次為沙坪壩區(qū)占 22%，再次為渝中區(qū)占 20%。因此，沙坪壩房地產(chǎn)市場潛力巨大。項(xiàng)目所在地為沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺村，場地位于火車北站以東，緊鄰華宇廣場與沙區(qū)中心三角碑遙相對望，地理位置十分優(yōu)越 。是沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)及改造的黃金口岸地段，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢：一 重百、新世紀(jì)超市、明日百貨等知名商場，購物極其方便；二 人文化廣場、綠色藝術(shù)廣場和正在修建的三峽廣場進(jìn)在咫尺，必將帶來巨大的人氣；三 大、師院、西政、川外、三軍醫(yī)大等知名大學(xué)，全市 1/3 的科研機(jī)構(gòu)和國家新批建設(shè)面積為 大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 35 平方公里的重大科技圓區(qū)都集中于此，科研工作者逾 5 萬，具有穩(wěn)定強(qiáng)勁的消費(fèi)市場 ；四 某市政府、沙區(qū)政府制定了一系列相關(guān)的財(cái)政稅收、工商 登記、金融信貸、土地房產(chǎn)等諸多方面的優(yōu)惠政策，為投資者創(chuàng)造了制勝優(yōu)勢。 但我們同時也應(yīng)該看到，近年來沙區(qū)出現(xiàn)了不少有名的樓盤：學(xué)林雅園、華宇廣場、天驕年華、芳草地等。且隨著沙區(qū)政府的遷移，從而引起的沙區(qū)南部新城的熱潮，必將搶奪該盤的市場份額。生產(chǎn)市場的激增和消費(fèi)市場的有限讓沙區(qū)市場爭奪戰(zhàn)在所難免。競爭肯定也不會停留在價(jià)格的層面，那將是來自品質(zhì)、特色、細(xì)節(jié)等全面的競爭。所以，對沙區(qū)房地產(chǎn)嚴(yán)峻形式有所了解的房地產(chǎn)商也應(yīng)該感受到，要想本相目開發(fā)成功不僅僅要有前期成功的策劃，還要有后續(xù)建設(shè)的控制、管理與協(xié)調(diào)，并且跟 隨市場及時的變化作出反饋，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不斷調(diào)整，只有這樣本項(xiàng)目所作的種種預(yù)測才能充分為項(xiàng)目發(fā)揮作用，才更貼近實(shí)際。 （二）項(xiàng)目優(yōu)勢分析 1. 本項(xiàng)目位于某某市火車北站以東，側(cè)緊 華宇廣場，南面為 32米城市主干道 站東路，地理位置優(yōu)越，交通方便。 會環(huán)境比較成熟，附近有商業(yè)步行街、名人文化廣場、山峽廣場（正在修建）、重百沙坪商場、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、重點(diǎn)大、中、小學(xué)等。 3 項(xiàng)目周邊環(huán)境較好，緊臨華宇小區(qū)，與沙龍廣場對望，環(huán)境較好。 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 36 滿足城市不同消費(fèi)層 次的需要。價(jià)格定位適中，易于為中青年這一主要購買群體所接受。 5好地段 +好產(chǎn)品 =優(yōu)秀的單體樓盤 （三） 項(xiàng)目劣勢分析 1由于沙區(qū)房地產(chǎn)近年來非常紅火，同時競爭也非常激烈，就其周圍銷售良好的華宇小區(qū)與單體樓 沙龍廣場就會對其銷售帶來極大的對抗。 （四）對本項(xiàng)目的建議及結(jié)論 據(jù)近期對沙區(qū)主要地段實(shí)地走訪居民及樓盤走訪調(diào)查分析總結(jié)以下幾點(diǎn)： （ 1） 沙坪壩區(qū)家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：“以 3人（占 70%）或4 人（占 20%）為主的夫妻二人居?。ㄕ?60%）”；因此，反映在該區(qū)的消費(fèi)市場對于戶型的需求上面，同樣是著重與 80二室二廳或三室二廳（占被訪者的 ； （ 2）沙坪壩區(qū)家庭年收入上同樣呈現(xiàn)出“中檔約偏高”的水平，即，在 3元的占被訪者的 90%，在 5元的占被訪者的 但該區(qū)消費(fèi)群體對住宅均價(jià)的接受卻呈現(xiàn)出偏高的態(tài)勢，即，能承受2000元 的占被訪者的 能承受 2200大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 37 的 50%，能承受 2500的占被訪者的 26。 67%，能承受 3000 元以上的占被訪者的 10%。形成這一現(xiàn) 象的主要原因是：第一，該區(qū)住宅供市場因?yàn)橥恋爻杀緲?gòu)成等諸多因素定價(jià)相對偏高；第二，該區(qū)消費(fèi)市場多以收入具有相對穩(wěn)定的國家機(jī)關(guān)和凄事業(yè)工作人員、教師等構(gòu)成，對支付價(jià)位較高但可實(shí)行銀行按揭的項(xiàng)目有相對較強(qiáng)的承受能力。 （ 3）沙坪壩區(qū)的消費(fèi)者在對于購房目的的選擇上面，與其他各區(qū)最具差別性的就是：該區(qū)消費(fèi)群體具有明顯的多元化傾向：其中，對于“解決人口增加的居住問題”、“追求更為寬松 的居住面積”、“追求更好的居住環(huán)境”、“對目前的午夜管理不滿意”、“為 解決子女的入學(xué)問題”、“投資”、和“其他目的”等，均有從 4%等的選擇率；這一方面表明該區(qū)正在日益成為一個以教育為核心、以商貿(mào)為資助的復(fù)合性區(qū)域發(fā)展趨勢，另一方面也表明該區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)市場構(gòu)成多元性和復(fù)雜性；因此可以看出該區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場前景的。 （ 4）沙坪壩房地產(chǎn)消費(fèi)市場對住宅建筑類型的取向具有兩個明顯的特點(diǎn)：其一就是對“高層”和“小高層”表現(xiàn)出相對其他各區(qū)較大的興趣，分別有 被訪者選擇這兩類住宅；其二就是對住宅建筑類型的不關(guān)注程度相對其他各區(qū)較高，有 被訪者選擇“無所謂”；造成這種原因是該區(qū)消費(fèi)市 場尚未完全激活，住宅項(xiàng)目的發(fā)展并未進(jìn)入高峰階段，并且在該區(qū)房地產(chǎn)市場占主要地位的住宅項(xiàng)目多以高層為主，因此形成上述消費(fèi)市場特點(diǎn)；該區(qū)在消費(fèi)市場多元化發(fā)展方面具有進(jìn)一步挖掘潛力的趨勢。 “某大廈” 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 38 根據(jù)本項(xiàng)目組對市場的調(diào)查并分析后可以得到如下數(shù)據(jù)：客戶的購房面積主要集中在 70中面積在 80總體的 ，這說明客戶還是比較注重實(shí)用型 因此，本報(bào)告建議本擬建項(xiàng)目的戶型定位如下： 80室兩廳或三室兩 廳）為主占 75%； 80 以下（一室一廳）占 10%； 125 以上（四室兩廳及躍層）占 15%。 在裙樓與住宅轉(zhuǎn)換處設(shè)置休閑區(qū)或物管，以供居民休憩，成為一個亮點(diǎn)，以吸引消費(fèi)者。 考慮到區(qū)位的因素，結(jié)合本項(xiàng)目作為優(yōu)秀單體樓盤的項(xiàng)目定位，確定市場對本項(xiàng)目可接受的價(jià)格均價(jià)在 2000 /后面的經(jīng)濟(jì)測算時取 2600 元 /外，停車位現(xiàn)行的市場價(jià)格是 5 8萬元 /個，本報(bào)告采用 8萬元 /個進(jìn)行測算。 5銷