【地產(chǎn)文案】錦緞之濱可行性報(bào)告

錦緞之濱可行性研究報(bào)告 5 3 2 1一、 項(xiàng)目概況 1、企業(yè)名稱 深圳招商房地產(chǎn)有限公司 2、企業(yè)地址 深圳市南山區(qū)蛇口新時(shí)代廣場 10樓 3、項(xiàng)目名稱 深圳灣錦緞之濱 4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 林少斌 5、項(xiàng)目可行性研究編制單位及主要負(fù)責(zé)人 6、可行性研究依據(jù) 6地使用權(quán)出讓合同 6設(shè)用地規(guī)劃許可證 6目方案批文 6目施工圖批文 6圳市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律、法規(guī) 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 5 3 2 26圳市建筑價(jià)格信息 6圳市房地產(chǎn)年鑒 7、項(xiàng)目提出的背景 7項(xiàng)目由深圳招商房地產(chǎn)有限公司獨(dú)資開發(fā)。深圳招商房地產(chǎn)有限公司是具 備國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)的全民所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司注冊資 金 10600萬元，經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃等領(lǐng)域，公司人力、 財(cái)力雄厚，經(jīng)營業(yè)績良好，在 1999年度的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)排名中，被深圳 市國土局評為 1999年深圳市房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)第 3名。 深圳招商房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的住宅小區(qū)一直為市場所追捧，取得了良好的 社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。如招商名仕花園、招商海月花園、招商蛇口花園城、 招商雍華府等樓盤，一開盤即成為市場公認(rèn)的明星樓盤，招商海月花園更是 被評為當(dāng)年的深圳市“十大明星樓盤”，目前已 全部銷售完畢。深圳招商房 地產(chǎn)有限公司開發(fā)的高檔別墅區(qū)鯨山別墅、龜山別墅以及正在開發(fā)的半山海 景別墅區(qū)，都代表著深圳高檔住宅開發(fā)的最高水平。 此外，深圳招商房地產(chǎn)有限公司還致力于社區(qū)環(huán)境的改造，花大力氣調(diào)整 蛇口社區(qū)的總體規(guī)劃，工業(yè)大道、太子路的改造工作已經(jīng)完成，對后海大 道、工業(yè)八路、工業(yè)九路的改造即將展開，必將在蛇口的環(huán)境改善方面產(chǎn) 生重大影響。 7 深圳招商房地產(chǎn)有限公司于 2000 年 12 月在深圳市深圳灣填海區(qū)通過政府公開土地招標(biāo)取得 塊。根據(jù)地塊土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定 ，可在此地建設(shè)一個(gè)建筑面積達(dá) 175000平方米的居住小區(qū)。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 5 3 2 37山區(qū)房地產(chǎn)市場在 1999年濱海大道開通后，成為深圳市住宅物業(yè)開發(fā)和銷售最火熱的區(qū)域。區(qū)內(nèi)住宅供求兩旺，銷售價(jià)格也步步攀升。深圳市人民政府對深圳市南部填海區(qū)進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，擬將深圳建設(shè)成為一個(gè)具有海濱風(fēng)情的現(xiàn)代化城市。 7 深圳市經(jīng)濟(jì)二十年來保持高速增長，至今仍保持年增長 12%的速度。居民消費(fèi)需求旺盛，住宅消費(fèi)成為深圳市最大的消費(fèi)熱點(diǎn)。 8、研究簡要結(jié)論 通過對深圳市南山區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究、對深圳市招商房地產(chǎn)有限公司的 開發(fā)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的評估、對擬開發(fā)項(xiàng)目的全面研究，認(rèn)為該項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)可行、符合市場需求、資金保證程度高，具有良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。 8目開發(fā)方案評價(jià) 項(xiàng)目市場定位符合地塊建設(shè)條件、深圳市城市特點(diǎn)和深圳市民購房需求，規(guī)劃合理，美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，代表了深圳市住宅小區(qū)開發(fā)的高水平。 8目資金 項(xiàng)目總投資 78， 元，其中自有資金約 44， 160 萬元，發(fā)行債券 30， 000萬元，約占總投資的 預(yù)售收入 4， 占 項(xiàng)目的資金來源絕大部分為 自有資金和債券，資金的保錦緞之濱可行性研究報(bào)告 5 3 2 4障程度很高。 8目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，投資利潤率和內(nèi)部收益率均大于社會(huì)和行業(yè)基準(zhǔn)， 投資利潤率和內(nèi)部收益率。投資回收期短。其中： 稅后總投資利潤率： 內(nèi)部收益率： 靜態(tài)投資回收期： 月 動(dòng)態(tài)投資回收期： 月 9、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 根據(jù)盈虧平衡分析和敏感性分析，項(xiàng)目銷售壓力不大，投資風(fēng)險(xiǎn)小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 當(dāng)銷售收入單獨(dú)降低（上升） 10%、開發(fā)成本單獨(dú)降低（提高）10%，或銷售收入、投資成本同時(shí)反向變化 5%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部 收益率和總投資利潤率均大于社會(huì)和行業(yè)的基準(zhǔn)水平，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 5 3 2 5二、深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 下圖為世界銀行在世界范圍內(nèi)通過對不同城市人均 住宅市場需求進(jìn)行相關(guān)分析后得出的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)關(guān)系，從中我們可以看出房地產(chǎn)市場（主要是商品住宅市場）發(fā)育過程中非常明顯的生命周期現(xiàn)象，其內(nèi)在原因可用以上的市場演進(jìn)理論來解釋。 住宅需求量 300 6300 8000 13000 人均 ) 起步 高速 穩(wěn)定增長 平穩(wěn)期 衰退期 市場周期 圖 1 住宅市場生命周期圖 深圳商品住宅市場生命周期的判斷： 根據(jù)深圳 1983 1999 年的人均 和房地產(chǎn)銷售量數(shù)據(jù)，建立從 1983 年 1999 年的“商品住宅需求曲線圖”并對 2000 2005 年的房地產(chǎn)銷售量進(jìn)行了預(yù)測，可以發(fā)現(xiàn)，在今后 3時(shí)間內(nèi)，深圳的房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較高速度的增長態(tài)勢。 彩虹之岸可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目概況 5 3 2- 1人均 g d p 增長與商品住宅需求預(yù)測圖y = 6 6 6 . 6 7 / ( 1 + 2 0 . 4 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 04 . 0 04 . 5 05 . 0 05 . 5 06 . 0 0人均元）0100200300400500600700住宅需求（萬平米）人 均 g d 1+x)人均 g d p 0 . 2 5 0 . 3 5 0 . 4 8 0 . 4 6 0 . 5 3 0 . 6 5 0 . 6 7 0 . 8 7 1 . 0 7 1 . 2 7 1 . 6 2 1 . 9 5 2 . 3 4 2 . 7 3 . 0 6 3 . 3 3 3 . 5 9 4 . 0 1 4 . 3 5 4 . 6 9 5 . 0 3 5 . 3 7 5 . 7住宅銷售 26 2 1 . 2 7 1 . 9 4 5 . 3 7 3 . 3 6 8 . 7 5 0 . 8 5 6 . 3 9 7 . 1 96 141 183 209 261 337 372 493 486 527 561 588 609 6241983 年1984 年1985 年1986 年1987 年1988 年1989 年1990 年1991 年1992 年1993 年1994 年1995 年1996 年1997 年1998 年1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年錦緞之濱可行性研究報(bào)告 1 三、市場供求情況 1、南山區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析 南山區(qū)房地產(chǎn)施工量自 96 年以來 一直呈上升趨勢， 97 年受香港回歸的影響，在施工面積上有所下調(diào)。從新開工情況來看，自 98年南山區(qū)商品房新開工面積逐年遞增。 在南山區(qū)商品房施工量大幅增長的同時(shí)，每年又有許多樓盤竣工面向市場。從竣工面積來看，南山區(qū)每年商品房竣工面積基本上都在施工面積的 2030%，以此保證了市場上商品房的供應(yīng)量，同時(shí)，使商品房的存量大體保持在一個(gè)范圍內(nèi)，有利于銷售。 997 1998 1999 997 1998 1999 2000萬平方米錦緞之濱可行性研究報(bào)告 2 993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000萬平方米從上圖可以看出，南山區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積總體上呈上升趨勢， 96年作為一個(gè)拐點(diǎn)，將 前后二個(gè)時(shí)期明顯劃分。 96年之前幾年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積較平穩(wěn)， 96年后，對規(guī)劃指引下，商品住宅批推預(yù)售量明顯上升， 99 年底濱海大道的開通為南山區(qū)商品房的開發(fā)打了一針強(qiáng)心劑，迅速帶旺了整個(gè)房地產(chǎn)市場。 997 1998 1999 2000萬平方米從上圖可以看出，目前南山區(qū)商品房空置情況正在不斷改善，空置率不斷下降，從一個(gè)側(cè)面可以看出南山區(qū)商品房正處于熱銷期。 綜合這 4 個(gè)圖表可以看出，南山區(qū)商品房銷售勢頭良好，在供應(yīng)量不斷增加的情況下，空置面積反而下降，說明南山區(qū)商品房市場的銷售局面已打開 ，并朝著健康方向發(fā)展。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 3 2、南山區(qū)房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀 由上圖所示，南山區(qū)商品住宅銷售面積自 96 年起逐年上升， 2000 年的銷售面積比 99年增長 銷售總量增幅最大的是 97年，增長 南山區(qū)歷年商品住宅現(xiàn)樓、997 1998 1999 2000萬平方米 現(xiàn)樓 樓花南山區(qū)商品房銷售上出現(xiàn)樓花銷量超過現(xiàn)樓銷量的情況，這是由現(xiàn)樓銷量大于樓花銷量逐步轉(zhuǎn)變而來的。說明了二點(diǎn)：一是目前房地產(chǎn)開發(fā)商已日趨成熟，信譽(yù)度大大增強(qiáng)，同時(shí)在樓盤建造上也突出了人性化特征，讓置業(yè)者對開發(fā)商開發(fā)的樓盤既放心又滿意；二是置業(yè)者也日益 成熟，從買現(xiàn)樓到買樓花的轉(zhuǎn)變，不僅反映出置業(yè)者對物業(yè)及發(fā)展商的肯定，也反映出一種新的購房觀念的產(chǎn)生。 997 1998 1999 2000萬平方米錦緞之濱可行性研究報(bào)告 4 3、南山區(qū)房地產(chǎn)市場前景 南山區(qū)的房地產(chǎn)市場要從地域結(jié)構(gòu)、土地利用、開發(fā)類型、價(jià)格結(jié)構(gòu)等方 面著手分析。 3地域結(jié)構(gòu)來看，南山區(qū) 的可利用的土地資源主要集中在 西麗片區(qū)、華僑 城 填海區(qū) 和前、后海片區(qū) 。適當(dāng)填海造地 和 相當(dāng)量的自然村改造 成為 今后 南山區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展的必要手段。 3土地利用來看，南山區(qū)的地塊開發(fā)主要集中在華僑城南部填海區(qū)。蛇口 片區(qū)、后海片區(qū)和南頭片區(qū)也有一定的土地開發(fā)。西麗片區(qū) 的土地開發(fā)量 也不小，但從城市總體規(guī)劃方案來看，該區(qū)域列為緩慢發(fā)展區(qū)，短期內(nèi)不 會(huì)有太大的發(fā)展。 3用途來看，南山區(qū)的住宅市場仍成為今后房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，在 9月舉 辦的秋交會(huì)上，南山區(qū)新推出了 11個(gè)新盤，大大增加了南山區(qū)住宅的供應(yīng) 量，加大了置業(yè)者的選擇余地。商服物業(yè)方面，在南山商圈的日趨成熟的 情況下，商業(yè)環(huán)境較以往有所改善，特別是西部通道的建設(shè)，將會(huì)進(jìn)一步 推動(dòng)南山區(qū)商服物業(yè)的發(fā)展。短期內(nèi)，南山區(qū)寫字樓市場不會(huì)有太快的發(fā) 展。 3物業(yè)類型來看，南山區(qū)的房地產(chǎn)以小高層物業(yè)為主，高層建筑次之 ，多 層住宅比重較小，但在前海片區(qū)已出現(xiàn)發(fā)展多層物業(yè)的勢頭。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 5 3戶型來看，南山區(qū)的住宅戶型以二房和三房為主，一房小戶型較少。從 置業(yè)者需求來看，顯示不少南山置業(yè)者對小戶型需求量較大。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 6 四、項(xiàng)目規(guī)模和發(fā)展方案 1、項(xiàng)目開發(fā)主要指標(biāo) 深圳灣 錦緞之濱項(xiàng)目主要指標(biāo)如下： 占地面積： 42393.8 筑面積： 170000 宅建筑面積 ： 142500容積率 ： 筑層數(shù) ： 32層 綠化率 ： 總戶數(shù) ： 912 住宅棟數(shù) ： 6棟 小 區(qū)由 12 棟 18的高層住宅小區(qū)組成；擁有兩個(gè) 面積達(dá) 3500 立會(huì)所供住戶使用， 其中休閑會(huì)所面積為 1900， 服務(wù)會(huì)所 1600 時(shí)發(fā)展商也將出資興建一個(gè) 1000 立幼兒園，方便孩童上學(xué)。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 7 2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)期 31個(gè)月，自 2000年 12 月至 2003年 6月。各季度開發(fā)計(jì) 劃如下表： 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表 時(shí)間 計(jì)劃進(jìn)度 使用資金（萬元） 2001年 1月至 3月 交納土地價(jià)款 335， 001年 4月至 6月 初步設(shè)計(jì) 730 7 2001年 7月至 9月 初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工圖報(bào)建、基礎(chǔ)工程 1， 911 3 2001年 10月至 12 月 基礎(chǔ)工程、主體招標(biāo)和地下室外施工、配套建筑土建施工、電梯招標(biāo)，總平和環(huán)境施工招標(biāo) 3， 135 8 2002年 1月至 3月 主體施工和部分設(shè)備招標(biāo)，中心庭院總平及環(huán)境施工 3， 002年 4月至 6月 主體施工和樣板房招標(biāo)、施工 5， 002年 7月至 9月 裝修房設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)和部分設(shè)備招標(biāo)、安裝施工 7， 002年 10月至 12 月 裝修房施工，總體總平及環(huán)境施工 8， 003年 1月至 3月 消防、燃?xì)?、環(huán)保驗(yàn)收 11， 003年 4月至 6月 竣工驗(yàn)收和整改 ：各時(shí)間段使用資金不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 8 五、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1、項(xiàng)目用地 項(xiàng)目擬選用 2、地塊建設(shè)條件 該地塊屬于深圳灣填海區(qū)，已完成三通一平。地塊位于南山區(qū)學(xué)府路以南、沙河路以西，南有濱海大道，北為深南大道，沙河西路和科苑南路從項(xiàng)目的東西兩側(cè)通過，交通便利。濱海大道的建成通車使社區(qū)到市區(qū)的距離縮短 1/3， 15分鐘的車程可直到市區(qū)；而連接香港的跨海大 橋也將在年內(nèi)開工，“西部通道”深圳側(cè)方案已經(jīng)落實(shí)和開始付諸實(shí)施，該片區(qū)將成為聯(lián)系深港的交通樞紐地帶。 3、地塊的取得 深圳招商房地產(chǎn)有限公司 2000年 12 月參加深圳土地使用權(quán)出讓招標(biāo)令，成功競得土地，并于 2001年 3月繳納土地價(jià)款。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 9 六、環(huán)境保護(hù)情況 1、項(xiàng)目整體環(huán)境情況 本項(xiàng)目采取合理的整體規(guī)劃方案，對居住小區(qū)的環(huán)境和建筑進(jìn)行布局。達(dá) 到小區(qū)內(nèi)無裸土，禁止大型貨柜車出入，人、車分流，小區(qū)整潔、美觀、 寧靜。 2、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分析 2生活污水 生活污水主要有沖洗廁所、洗滌用水等，日排放量 約 1500噸，處理方案為： 生活污水通過調(diào)節(jié)池、氧化池和沉淀池處理，經(jīng)處理后，達(dá)到國家污水綜 合排入標(biāo)準(zhǔn)。 2環(huán)境綠化 通過植樹種草綠化小區(qū)空地。 2噪聲 小區(qū)附近的公路對小區(qū)產(chǎn)生交通噪聲，通過種植高大的喬木和采用先進(jìn)的建筑材料盡量減少噪聲污染，使小區(qū)的噪聲污染降至國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以下。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 10 七、項(xiàng)目投資估算 1、投資估算依據(jù) 1土地使用權(quán)出讓合同 1項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1項(xiàng)目立項(xiàng)批文 1項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)批文 1項(xiàng)目施工圖批文 1深圳市有 關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律、法規(guī) 1深圳市房地產(chǎn)年鑒 1深圳市建筑價(jià)格信息 2、分項(xiàng)估算 2土地成本 根據(jù)開發(fā)商與深圳市規(guī)劃國土局簽定的土地出讓合同， 錦緞之濱 用地價(jià)款共 33， 964 萬元，其中包括土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)金和市政配套設(shè)施金。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 11 2前期工程費(fèi)用 按建筑面積造價(jià) /平方米計(jì)，共 1， 255 萬元。其中勘察設(shè)計(jì)分勘察測量、方案設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和其他設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)已完成，投資額約 1， 170萬元；臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 85萬元。 2建筑安裝工程費(fèi) 按建筑面積 2060元 /平方米計(jì)，包括基礎(chǔ)設(shè)施、主體工程、設(shè)備安裝等， 投資額共 36， 2室外總平和環(huán)境綠化 包括室外道路、綠化等工程，投資額共 3， 2其他費(fèi)用 按建筑面積 /平方米計(jì) ， 包括監(jiān)理費(fèi)用、安檢費(fèi)、墻改基金及查丈、用電補(bǔ)貼費(fèi)、消防配套費(fèi)及其他費(fèi)用總計(jì) 2不可預(yù)見費(fèi)用 按地價(jià)以外項(xiàng)目投資額的 3%計(jì)，共 1， 245萬元。 2項(xiàng)目管理費(fèi)用 按建安費(fèi)用、室外配套費(fèi)用、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用的 ， 共 64， 元。 2財(cái)務(wù)費(fèi)用 指項(xiàng)目使用的債券利息，使用資金為 30， 000萬元，自 2002 年 2季度開始投入，按最短使用時(shí)間 2年計(jì)，年利率為 利息額為 900萬元。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 12 3、項(xiàng)目投資估算匯總 項(xiàng)目投資概算 單價(jià)（元 / 工程量（ 總價(jià)（元） a 土地價(jià)款 75000 33,9640, 前期費(fèi)用 75000 12,547, 建筑安裝 75000 360,517, 基坑開挖及處理 75000 5,005, 樁基礎(chǔ)及檢測 75000 22,995, 主體工程 75000 225,732, 水電安裝 75000 34,107, 消防 75000 12,197, 燃?xì)夤艿?75000 3,990, 電梯 75000 21,385, 公共部分裝修 75000 10,395, 空調(diào)和 通風(fēng) 75000 1,207,0 通訊、對講、智能化 75000 10,832,1 人防工程 8 175000 1,400,2 其他設(shè)備 75000 297,3 公共配套建筑 75000 10,972, 室外環(huán)境綠化 75000 34,772, 其他費(fèi)用 75000 7,157, 不可預(yù)見費(fèi) (b+c+d+e)*3% 12,449, 管理費(fèi) (b+c+d+e+f)*6,411, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 11,250,計(jì)（總投資） 784,746,位建筑面積成本 (元 /平方米 ) 4,位銷售面積成本 (元 /平方米 ) 5,507 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 13 八、項(xiàng)目銷售 1、項(xiàng)目可銷售面積 項(xiàng)目可以銷售的面積為 2、銷售價(jià)格 根據(jù)市場調(diào)查 ,與項(xiàng)目接近地理位置接近的世紀(jì)村、美廬錦園、等項(xiàng)目的市場銷售均價(jià)維持在 6000平方米之間。 樓盤名稱 均價(jià) 地點(diǎn) 美廬錦園 ￥ 6180 沙河片區(qū) 世紀(jì)村 ￥ 7000 沙河片區(qū) 僑城花園 ￥ 6150 沙河片區(qū) 天鵝堡 ￥ 8200 華僑城 根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置、景觀、發(fā)展商品牌和配套等實(shí)際情況來看，其物業(yè)價(jià)值絕對高于周邊的項(xiàng)目。本樓盤的物業(yè)定位是新一代豪宅，但在定價(jià)時(shí)就比較保守。這種做法符合發(fā)展商一貫的穩(wěn)健作風(fēng)。因此本項(xiàng)目的銷售價(jià)格定為 7000 元 /平方米。 3、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 按 7300元 /平方米的銷售均價(jià)，當(dāng)項(xiàng)目銷售 100%時(shí)，總銷售 收入為 104， 025 萬元。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 14 項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 金額單位：萬元 時(shí)間 2002年 3季度 2002 年 4季度 2003年 1季度 2003年 2季度 2003 年 3季度 2003年 4季度 2004年 1季度 2004 年 2 季度 2004年 3季度 銷售進(jìn)度 25% 15% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 售收入 、 項(xiàng)目銷售目標(biāo)客戶 4內(nèi)銷市場 : 湖、南山二次置業(yè)客戶 4外銷市場 : a. 跨國公司、港資企業(yè)中高層管理 、 高級技術(shù)人員 d. 準(zhǔn)退休人士 f 投資客 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 15 5、項(xiàng)目的銷售方式及營銷措施 5在單位總體的推售方式上，采用分期分批的方法推售 根據(jù)市場情況， 對項(xiàng)目銷售不同階段進(jìn)行劃分，并在各個(gè)不同階段按照不同的策略對項(xiàng)目可售單位進(jìn)行銷控，分批分期推出單位，同時(shí)利用價(jià)格調(diào)控，增加銷售進(jìn)度。 5在針對客戶的策略上，建議內(nèi)外銷市場同時(shí)啟動(dòng) 本項(xiàng)目的內(nèi)：外銷比例為 3： 7，整體銷售建議在深港兩地市場同時(shí)啟動(dòng)，在短時(shí)間內(nèi)增加媒體暴光程度，制造市場形象。當(dāng)然，在正式推廣的時(shí)機(jī)上，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的市場情況進(jìn)行斟酌，降低銷售成本。 5在價(jià)格策略上，建議采用“穩(wěn)步攀升”的策略 由于是豪宅，所針對的目標(biāo)客戶群比較特殊，在價(jià)格方面調(diào)控方面會(huì)采取穩(wěn)步提升的方式，去達(dá)至預(yù) 定均價(jià)。入市前期，可以充分利用項(xiàng)目的高貴形象，推出較優(yōu)質(zhì)的單位，提升銷售價(jià)格，創(chuàng)造豪宅形象，同時(shí)提高到場客戶的成交率。此舉一方面可以引起市場的轟動(dòng)，同時(shí)對未來客戶而言，看到先前的物業(yè)形象及成交客戶的優(yōu)越性，將大大刺激他們的購買欲，這對整個(gè)銷售過程來說，無論是售樓員的信心還是銷售效果，都能起到頗大的推動(dòng)作用。 入市之后，在目標(biāo)均價(jià)水平既定的前提下，運(yùn)用價(jià)格策略，“爬坡式”的穩(wěn)健上升，從心理上催促有需求的客戶趕快下訂，這樣能在保證均價(jià)水平的前提下，在最短的時(shí)間內(nèi)提高銷售率至理想的水平。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 16 5在推廣手法上 ，在香港以電視媒體推廣為主，在深圳一報(bào)紙媒體為主，雙管齊下，制造轟動(dòng)，最終快速完成銷售。 本項(xiàng)目的物業(yè)定位比較高檔，無論在香港還是深圳都有較多的“捧場客”，選用不同的媒體去針對不同的目標(biāo)客戶，并迅速、準(zhǔn)確的將信息傳達(dá)，是本項(xiàng)目必要的推廣措施，因此在香港選用電視媒體，在深圳選用報(bào)紙廣告，幕求達(dá)到最佳的推廣效果。 另外由于本項(xiàng)目非常明確的物業(yè)形象定位，即“超級豪宅”，故推廣促銷活動(dòng)將會(huì)緊扣定位作出更深層次、更全面、更形象的演繹。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 17 九、財(cái)務(wù)評價(jià) 1、財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù)及說明 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)主要根據(jù)國家計(jì)委，建 設(shè)部 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)有關(guān)規(guī)定編制 1售稅金 銷售稅金包括營業(yè)稅及附加 ,為營業(yè)額的 1銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用取營業(yè)額的 1付款方式 首期三成，按揭七成，其中第一個(gè)月交少量定金，第二個(gè)月交首期款，第三個(gè)月辦理按揭，按揭款的 15%作為保證金，銀行在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后付款。 1凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)率 般上市公司對項(xiàng)目的評判標(biāo)準(zhǔn)取 6%。 2、資金籌措 該項(xiàng)目開發(fā)投資為 78， ， 資金來源為 兩 個(gè)方面 ： 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 18 2自籌資金： 44160 萬 元 ，所占比例為 2發(fā)行債券： 30000 萬元，所占比例為 2商品房預(yù)售收入 :： 4， 占比例為 其中自有資金和項(xiàng)目開發(fā)前期投入，債券從 2002年第二季度開始投入， 最短使用期為兩年，預(yù)售收入在項(xiàng)目開發(fā)后期投入，項(xiàng)目資金來源主要 為自有資金和債券，資金保障程度非常高。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 19 資金來源與運(yùn)用表 金額單位：萬元 時(shí)間 項(xiàng)目 2001年 1季度 200 年 2 季度 2001年 3季度 2001年 4 季度 2002年 1季度 2002年 2季度 2002年 3季度 2002 年4 季度 2003年 1季度 2003年 2季度 2003年 3季度 2003年 4季度 2004年 1季度 2004年 2季度 2004年 3季度 資金來源 有資金 債券 預(yù)售收入 金使用 資開發(fā) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 售費(fèi)用 售稅費(fèi) 得稅 余資金 緞之濱可行性研究報(bào)告 20 3、項(xiàng)目利潤預(yù)測 項(xiàng)目投資利潤估算 金額單位 :元 銷售收入 : 1， 040， 250， 000 減 : 投資開發(fā)： 773,496,務(wù)費(fèi)用 11,250,售費(fèi)用 26,129,售稅費(fèi) 53,052,得稅前 : 稅前利潤 176,320,得稅后 : 所得稅 26,448,后利潤 149,872,、財(cái)務(wù)分析 4項(xiàng)目投資利潤率 項(xiàng)目稅前總投資利潤率 =稅前利潤 /項(xiàng)目投資總額 =176,320,84,746,項(xiàng)目稅后總投資利潤率 =稅后利潤 /項(xiàng)目投資總額 =149,872,84,746,錦緞之濱可行性研究報(bào)告 21 4稅后內(nèi)部收益率（ =4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 折現(xiàn)率 %時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (67， 684， 4資回收期 靜態(tài)投資回收期為 動(dòng)態(tài)投資回收期為 5、不確定性分析 5虧平衡點(diǎn)分析 以銷售率表示項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（ 該項(xiàng)目開發(fā)投資 78， 元 ，銷售收入為 104， 025萬元， 盈 虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為： 盈虧平衡點(diǎn)銷售收入 =項(xiàng)目 總投資 +銷售 稅 金 +銷售費(fèi)用 其中： 銷 售稅金取 銷售費(fèi)用取 在盈虧平衡時(shí)，所得 稅 為 0,不計(jì)所得稅 則在盈虧平衡點(diǎn)，有： 開發(fā)成本 +銷售費(fèi)用 +銷售稅金及附加 =銷售收入 開發(fā)成本 +銷售總額 *售費(fèi)用率 +銷售稅費(fèi)率） =銷售總額 *8， 04， 025 =104， 025 當(dāng)銷售總收入達(dá)到 78， 元 或按 7300 元 /平方米售價(jià) , ，本項(xiàng)目 可回收 全部投資 。并且以上數(shù)據(jù)均未計(jì)地下停車場等未計(jì)入容積率面積的銷售收入，說明按現(xiàn)方案該項(xiàng) 目銷售壓力不大。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 22 5敏感性分析 銷售收入和投資開發(fā)成本作為主導(dǎo)變化因素，對全部資金情況下項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了多因素敏感性分析，變化因素涉及投資成本、銷售收入、銷售費(fèi)用、銷售稅金和所得稅，分析結(jié)果如下 : 敏感性分析（一） 變化幅度 +10% 投資開發(fā)成本 內(nèi)部收益率 稅后總投資利潤率 銷售收入 內(nèi)部收益率 稅后總投資利潤率 敏感性分析（二） 變化幅度 投資開發(fā)成本 +5%， 銷售收入 投資開發(fā)成本 銷售收入 +5% 內(nèi)部收益率 稅后總投資利潤率 由表可見 ,當(dāng)投資開發(fā)成本和銷售收入在 +10%范圍內(nèi)變化時(shí) ,項(xiàng)目的內(nèi)部收益率均高于 6%,稅后利潤率高于 9%。當(dāng)兩項(xiàng)因素同時(shí)反向變化 5%時(shí)，項(xiàng)目稅后總投資利潤率高于 10%，內(nèi)部收益率均高于 6%。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 23 十 可行性研究結(jié)論 通過對深圳市南山區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究、對深圳招商房地產(chǎn)有限公司的開發(fā)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的評估、對擬開發(fā)項(xiàng)目的全面研究， 認(rèn)為該項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)可行、符合市場需求、資金保證程度高，具有良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。 1、項(xiàng)目開發(fā)方案評價(jià) 項(xiàng)目擬建成一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、適宜居住的海濱高尚花園小區(qū)。該市場定位符合地塊的建設(shè)條件、深圳市的城市特點(diǎn)和深圳市民的購房需求。項(xiàng)目規(guī)劃合理，美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，代表了深圳市住宅小區(qū)開發(fā)的高水平。 2、項(xiàng)目資金 項(xiàng)目總投資 78， 元，其中自有資金約 44， 160 萬元，發(fā)行債券 30， 000 萬元，約占總投資的 預(yù)售收入 4， 占 項(xiàng)目的資金來源絕大部分為自 有資金和債券，資金的保障程度很高。 3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好 ,投資利潤率和內(nèi)部收益率均大于社會(huì)和行業(yè)基準(zhǔn)投資利潤率、內(nèi)部收益率，投資回收期短。其中 : 項(xiàng)目稅前利潤額為 176,320,項(xiàng)目稅前總投資利潤率為 項(xiàng)目稅后利潤額為 149,872,項(xiàng)目稅后總投資利潤率為 內(nèi)部收益率為 靜態(tài)投資回收期為 態(tài)投資回收期為 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 24 4、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 根據(jù)盈虧平衡分析和敏感性分析，項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較小。 一方面，項(xiàng)目的 銷售壓力較小，當(dāng)項(xiàng)目銷售收入達(dá)到預(yù)計(jì)總收入的 ，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 另一方面，當(dāng)銷售收入降低（上升） 10%、或投資開發(fā)成本提高（降低） 10%時(shí)，或銷售收入、投資成本同時(shí)反向變化 5%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和總投資利潤率均大于社會(huì)和行業(yè)的基準(zhǔn)水平，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 18 現(xiàn)金流量表 金額單位：元 時(shí)間 項(xiàng)目 2001 年 1 季度 2001 年 2 季度 2001 年 3 季度 2001 年 4 季度 現(xiàn)金流入： 銷售進(jìn)度 100% 銷售收入 1040250000 現(xiàn)金流出： 投資開發(fā)： 其中 ： 土地價(jià)款 前期費(fèi)用 建筑安裝 基坑開挖及處理 樁基礎(chǔ)及檢測 主體工程 水電安裝 消防 燃?xì)夤艿?電梯 錦緞之濱可行性研究報(bào)告 19 公共部分和公共配套建筑裝修 空調(diào)和通風(fēng) 通訊、對講、智能化 人防工程 其他設(shè)備 公共配套