安徽池州壹號(hào)樓公寓和尾盤(pán)銷(xiāo)售策略提報(bào)

1、謹(jǐn)呈：安徽商之都池州有限公司 寫(xiě)在提案之前 在過(guò)去幾個(gè)月里，我們決定包銷(xiāo)一號(hào)樓12層和餐飲街的時(shí)候，我們雙方交換了對(duì)于本案的一些思路，包括對(duì)于市場(chǎng)情況的調(diào)查、分析、判斷和對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的客群、面積、功能主題等方面的一些建議。本次提案，由于市場(chǎng)客觀原因及國(guó)家調(diào)控政策對(duì)項(xiàng)目的影響，所以本次提報(bào)，我們重點(diǎn)就一號(hào)樓公寓和商業(yè)尾盤(pán)的推廣模式，尤其是項(xiàng)目包裝的概念演繹方面，給一些建議，如能對(duì)貴公司有一點(diǎn)益處，即小有價(jià)值了。 池州云翔投資有限公司 2011年12月14日,提案目錄 第一章：推廣總綱 第二章：云翔觀點(diǎn) 第三章：核心思想 第四章：傳播表現(xiàn) 第五章：讓池州更時(shí)尚 第六章：看政策說(shuō)話 第七章：數(shù)據(jù)解碼

2、 第八章：云翔態(tài)度,第一章：推廣總綱,一、總體定位做池州最好的城市綜合體作為一個(gè)500強(qiáng)的高端品牌，永遠(yuǎn)不要與普通項(xiàng)目相提并論，也不要與所謂的甲級(jí)辦公、五星酒店相比。我們唯一要做的，就是將“商之都”品牌拔高、拔高、再拔高。,二、推廣策略 1、高舉主題和形象的旗幟 2、整合運(yùn)用相關(guān)行業(yè)的資源 3、主張?bào)w驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，突出參與性 4、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，更容易獲得認(rèn)同,三、創(chuàng)新通路 方案一：線上游戲推廣與某家網(wǎng)絡(luò)游戲運(yùn)營(yíng)商合作，以出資冠名、贊助的形式，與游戲開(kāi)發(fā)結(jié)合，在游戲中嵌入宣傳甚至場(chǎng)景，如（虛擬城市）。 方案二：開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目個(gè)性化游戲與某家游戲開(kāi)發(fā)公司合作，合作開(kāi)發(fā)一款游戲，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)游戲的形式，將本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)的

3、街區(qū)、樓盤(pán)、戶型在游戲中完整體現(xiàn)，并可以讓公眾登陸后建立角色，進(jìn)入街區(qū)進(jìn)行生活體驗(yàn)。 目的：項(xiàng)目的人才公開(kāi)招募、比拼到關(guān)鍵階段，都是新聞事件的關(guān)注點(diǎn)。加大項(xiàng)目對(duì)青年群體的親和力，擴(kuò)大挖掘潛力客戶渠道，加速青年群體對(duì)在售項(xiàng)目的認(rèn)同 。,四、公關(guān)建議 攜手合作中國(guó)移動(dòng)，創(chuàng)建“首個(gè)全息網(wǎng)絡(luò)社區(qū)”與中國(guó)移動(dòng)或其他網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商合作，打造一個(gè)能夠享受高速網(wǎng)絡(luò)無(wú)線漫游的街區(qū)。以此為項(xiàng)目獨(dú)特的功能賣(mài)點(diǎn)之一，切合本項(xiàng)目的目標(biāo)定位人群，用這種最迅捷的數(shù)字化科技，體現(xiàn)項(xiàng)目的先鋒性，也給這些追求最酷科技的青年一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力添磚加瓦。,五、炒作思路 以項(xiàng)目名義建立起“商之都云翔基金”。用以每年鼓勵(lì)落戶的

4、中小型商家或工作室，分別挑選當(dāng)年最有成就的一到兩家，授予獎(jiǎng)金令。 充分發(fā)揮云翔投資的實(shí)力優(yōu)勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)“商業(yè)基金”新模式，必將成為池州第一個(gè)以實(shí)際行動(dòng)鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)街區(qū)。 目的：將本項(xiàng)目塑造為充滿活力、擁有創(chuàng)業(yè)扶持的創(chuàng)富型街區(qū),所有關(guān)于美好的夢(mèng)想與期盼 這僅僅是一個(gè)開(kāi)始。 在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下和樓市調(diào)控政策下 如何盡情扮演你夢(mèng)想的角色 必須重新定義商之都，建立一個(gè)不可復(fù)制營(yíng)銷(xiāo)模式 是致命點(diǎn)，非此不可,2011年前 所有房產(chǎn)銷(xiāo)售模式 都是瘋狂復(fù)制 2011年后 市場(chǎng)需要產(chǎn)生 企業(yè)戰(zhàn)略使然 新的模式和原創(chuàng)故事,第二章：云翔觀點(diǎn),夢(mèng)想就在眼前，讓我們開(kāi)始吧 如同概念車(chē)一樣 我們將以最先鋒的概念來(lái)創(chuàng)建一個(gè)城市 創(chuàng)造

5、一種先鋒的生活。 為年輕一代，打造一個(gè)事業(yè)的起點(diǎn)，打造一個(gè)夢(mèng)想的開(kāi)端，打造一個(gè)他們可以看到的未來(lái)。 開(kāi)始之前，我們說(shuō)點(diǎn)別的 ,1、先來(lái)了解一下池州代理市場(chǎng)格局 本土企業(yè)：多為關(guān)系戶，專(zhuān)業(yè)人員缺乏，團(tuán)隊(duì)素質(zhì)一般，公司建制不全。 致命缺點(diǎn)：專(zhuān)業(yè)理念落后，無(wú)法跟上時(shí)代的步伐（游擊隊(duì)） 外地企業(yè)：盛名之下其實(shí)難副，業(yè)務(wù)下到三四線的池州市，多為蝦兵蟹將，難堪大任（雇傭兵） 云翔團(tuán)隊(duì)：公司架構(gòu)完備，專(zhuān)業(yè)人才眾多，事務(wù)親力親為，工作無(wú)縫對(duì)接（特種部隊(duì)） 云翔優(yōu)勢(shì)：既擁有先進(jìn)的專(zhuān)業(yè)視野和人才建制及雄厚的資金實(shí)力，又熟悉和了解池州本土的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。 最大優(yōu)勢(shì)：云翔包銷(xiāo)一號(hào)樓和餐飲街，不僅證明我們的實(shí)力，更能證明我

6、們諸多的優(yōu)勢(shì)資源及后期銷(xiāo)售代理的信心保障。,2、再來(lái)看什么才是城市中心的功能？ 中心，一定要擁有最根本的、潮流的、文化的、時(shí)代的一切。 人們的根本欲望的也就是永恒的：吃、住、行、工作、休息、娛樂(lè)、財(cái)富 人們對(duì)最新的、最現(xiàn)代、最具趨勢(shì)感的、領(lǐng)導(dǎo)性的東西總是趨之若鶩。 人們對(duì)可以延續(xù)的文化、景象、建筑都充滿了敬畏和尊重。,3、一個(gè)思考點(diǎn) 池州的商業(yè)項(xiàng)目滿足了大眾日常生活需求 卻體現(xiàn)不了商業(yè)文化對(duì)城市文明 時(shí)尚文化的推動(dòng)作用 他們?nèi)鄙偈裁矗?4、二個(gè)轉(zhuǎn)化 溝通對(duì)象公司化 哪怕他現(xiàn)在只有一個(gè)人，他還是很希望你把它稱之為一個(gè)公司。 事實(shí)上，他就是一個(gè)公司。只是他還處于起步階段，或者，他只是一家小公司。

7、他是一個(gè)人，他更是一個(gè)法人，一個(gè)老板。 對(duì)象特質(zhì)創(chuàng)意化 是一批有想法的公司，相比于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，他們更加關(guān)注創(chuàng)意生產(chǎn)力。,5、四個(gè)關(guān)鍵詞 激發(fā)欲望、釋放個(gè)性、滿足需求、文化力 消費(fèi)者對(duì)商業(yè)物業(yè)的真實(shí)需求未被真正喚起 池州消費(fèi)群的集體消費(fèi)欲望并沒(méi)有被激發(fā) 他們的個(gè)性魅力還沒(méi)有得到真正的釋放 他們的時(shí)尚需求還沒(méi)有得到真正的滿足 因?yàn)椋?在池州，還沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目有這種文化穿透力。,6、市場(chǎng)切入點(diǎn) 以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向?qū)嵤┎町惢厣?jīng)營(yíng) 以城市內(nèi)蘊(yùn)為導(dǎo)向提煉項(xiàng)目核心價(jià)值 以品牌為導(dǎo)向建立項(xiàng)目個(gè)性及形象 以消費(fèi)者為導(dǎo)向?qū)嵤┘?xì)分業(yè)態(tài)市場(chǎng)策略 以支持未來(lái)主次組團(tuán)開(kāi)發(fā)的行銷(xiāo)傳播 以龍頭姿態(tài)整合提升紅街經(jīng)營(yíng)氛圍 和已有商業(yè)氛

8、圍及商業(yè)個(gè)性,市場(chǎng)容量面臨考驗(yàn) 傳統(tǒng)價(jià)值體系下無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和速度？,第三章：核心思想,1、價(jià)值引擎 從奧巴馬總統(tǒng)說(shuō)起,1、2008年，奧巴馬當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng) 2、美國(guó)歷史上第一位黑人總統(tǒng) 3、2009年榮膺諾貝爾和平獎(jiǎng),47歲、黑人、只有兩年聯(lián)邦參議員的微薄政治資本 奧巴馬最初競(jìng)選時(shí)無(wú)論在資歷還是自身?xiàng)l件方面都不具備足夠的優(yōu)勢(shì),但他如何成功當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng),？,奧巴馬的競(jìng)爭(zhēng)策略 缺少政治根基的草根新秀奧巴馬采用了“由下而上”的策略， 與普通民眾建立直接的接觸， 將競(jìng)選的砝碼更多地放在了年輕一代的美國(guó)人身上， 大眾化、全員化的策略讓奧巴馬贏得了更多民眾的支持。,登頂總統(tǒng)寶座之鑰

9、匙 不是因?yàn)樗呛谌说奶厥庋y(tǒng) 不是因?yàn)樗坜q的口才贏得選民認(rèn)可 不是因?yàn)樗袕?qiáng)大的競(jìng)選團(tuán)隊(duì) 而是因?yàn)樗扇×恕案淖儭钡母?jìng)選策略,2、商之都，拿什么改變池州 任何賣(mài)點(diǎn)，都是和客戶發(fā)生共鳴的震撼 任何形象都是靠賣(mài)點(diǎn)支撐上層,對(duì)我們項(xiàng)目而言 論規(guī)模：18萬(wàn)平米超大城市綜合體 論地段：池州未來(lái)發(fā)展核心地段 論業(yè)態(tài)：500強(qiáng)企業(yè)入駐與商之都紅街繁榮 論品牌：商之都品牌優(yōu)勢(shì) 論策略：池州十大驕傲之（系列）,站在城市的高度，池州需要有更多主動(dòng)權(quán) 商之都須以變革的姿態(tài)迎接挑戰(zhàn) 站在項(xiàng)目的高度，商之都需要有更多使命 初入者必以革新的姿態(tài)樹(shù)立城市標(biāo)桿 改變應(yīng)運(yùn)而生 銷(xiāo)售商業(yè)尾盤(pán)必須采取非正常手段營(yíng)銷(xiāo)！,地段無(wú)需

10、標(biāo)榜，品牌不彰自顯 綜合體的一小步，國(guó)際化的一大步 但一切皆難在后來(lái)者建立價(jià)值高度 如何改變 實(shí)現(xiàn)城市與項(xiàng)目的雙核價(jià)值 沒(méi)有特點(diǎn)，只能被淹沒(méi)其中,3、引爆影響力 讓商之都紅街從現(xiàn)在起就成為商界名流關(guān)注的焦點(diǎn)， 讓凡在池州的人都沒(méi)法不注意到這座卓越的建筑， 讓凡是到過(guò)池州的人都無(wú)法忘記這個(gè)不凡的項(xiàng)目。,面對(duì)日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 需求萎縮的市場(chǎng)狀況 開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？ 是孤芳自賞？ 還是自降門(mén)檻？,本案，沒(méi)有可比肩的對(duì)手 自我定位比市場(chǎng)分析更重要 因?yàn)橐坏┫萑氡容^ 就等于降低門(mén)檻，設(shè)定了自己的天花板,改變城市價(jià)值 Change city value 我們要改變的是，本案成為城市新的代言 通過(guò)項(xiàng)目

11、的運(yùn)營(yíng)，改變池州城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力 改變城市發(fā)展格局，改變城市的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 商之都的一小步，城市發(fā)展的一大步,前途并非因此未卜 危機(jī)=機(jī)遇 市場(chǎng)正翹首期盼,4、再來(lái)看看我們項(xiàng)目 掰手指頭數(shù)數(shù)我們的項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)吧,地域！地段！地標(biāo)！ 地域 池州發(fā)力長(zhǎng)三角，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移城市進(jìn)軍的第一棒 地段城市核心地段，統(tǒng)御城市未來(lái)發(fā)展 地標(biāo)超大規(guī)模18萬(wàn)綜合體，形象就是地標(biāo),“城市綜合體” 商之都是 便捷 商之都是 城市中央 商之都是 時(shí)尚 商之都是 商業(yè) 是一個(gè)城市綜合體的標(biāo)簽,品牌！實(shí)力！號(hào)召力 非中心地段無(wú)以稱主流、非舉步通達(dá)無(wú)以稱主流 非品牌引領(lǐng)無(wú)以稱主流、非心悅誠(chéng)服無(wú)以稱主流 非主導(dǎo)城市時(shí)代發(fā)展方向更不能稱

12、主流,傳遞項(xiàng)目的特質(zhì)，天賦稀貴 激發(fā)置業(yè)客層“不求最好，只求最貴”的心理偏好 深挖項(xiàng)目的潛力，國(guó)際化生活方式 綜合體相互激發(fā)價(jià)值，從合肥、蕪湖到池州 傳承項(xiàng)目的價(jià)值，匯聚世界的目光 大手筆牽手國(guó)際機(jī)構(gòu)，知名品牌 運(yùn)營(yíng)城市未來(lái) ,5、主題延展及訴求點(diǎn),國(guó)際化：國(guó)際生活 / 街區(qū)商業(yè) / 中央圈層 體驗(yàn)場(chǎng)：休閑 / 購(gòu)物 / 餐飲 / 娛樂(lè) / 商務(wù) / 全方位體驗(yàn) 價(jià)值權(quán)：地段 / 升值 / 未來(lái) / 繁華,6、我們銷(xiāo)售的商鋪有什么特點(diǎn)。 1、看起來(lái)是社區(qū)商鋪，實(shí)際上是商業(yè)街商鋪或者購(gòu)物中心商鋪。 2、或者說(shuō)，我們一定要將其包裝、打造成商業(yè)街商鋪或者購(gòu)物中心商鋪。 2、我們的商鋪具備成為商業(yè)街商

13、鋪或者購(gòu)物中心商鋪。,7、他們的消費(fèi)行為有什么特征？ 一、專(zhuān)業(yè)投資客戶 1、有較強(qiáng)的判斷能力，不容易受外界干擾，忽悠對(duì)其不起太多作用； 2、對(duì)投資信息非常敏感，會(huì)主動(dòng)尋找投資機(jī)會(huì)； 3、投資區(qū)域廣泛，與工作、生活地有關(guān)聯(lián)的區(qū)域、城市均可投資； 4、習(xí)慣于投資最優(yōu)位置、高單價(jià)的產(chǎn)品和單價(jià)較低、面積較大的產(chǎn)品。 買(mǎi)最好的和最便宜的。 5、成交周期較長(zhǎng)，一旦決定，迅速出手。 6、對(duì)回報(bào)率要求相對(duì)理性，回收期在15年之內(nèi)皆可以接受。,二、初次購(gòu)買(mǎi)客戶 1、經(jīng)驗(yàn)不足，決策容易受干擾； 2、主動(dòng)尋找投資信息能力差； 3、投資相對(duì)保守，在意商鋪價(jià)格，不敢投資單價(jià)最高的產(chǎn)品，愿意控制投資總價(jià)，避免投資失敗。

14、4、近期，由于高風(fēng)險(xiǎn)商鋪投資失敗案例較多，更多人選擇相對(duì)穩(wěn)妥地商圈商鋪投資。 5、更愿意在自己熟悉的區(qū)域投資。 6、成交周期較短，到訪次數(shù)較少，購(gòu)買(mǎi)與放棄總在一線之間。 7、對(duì)回報(bào)率要求相對(duì)較高，希望10-12年左右回本。,8、商鋪銷(xiāo)售要點(diǎn) 知道了誰(shuí)在買(mǎi)鋪，知道了他們?cè)敢赓I(mǎi)什么樣的鋪，知道了他們購(gòu)買(mǎi)行為的特點(diǎn)，才會(huì)清楚如何賣(mài)我們的商鋪。 還是那句老話，找對(duì)人，說(shuō)對(duì)話。 要記住，我們的客戶60%80%都是初次購(gòu)買(mǎi)客戶。 抓住前16%，就能帶動(dòng)34%，還有16%傻子客戶.,9、價(jià)格策略 、定價(jià)原則：價(jià)格反映價(jià)值； 、定價(jià)方法：一鋪一價(jià)； 、定價(jià)技巧：拉大價(jià)差，優(yōu)質(zhì)商鋪高價(jià)位、普通商鋪性價(jià)比高。 總

15、體來(lái)講，我們銷(xiāo)售的商鋪必須用所有的精力去證明其價(jià)值，這是所有客戶所關(guān)注的。,10、渠道策略 、尋找所有專(zhuān)業(yè)投資客戶（有購(gòu)買(mǎi)商鋪商鋪經(jīng)驗(yàn)的人，有購(gòu)買(mǎi)能力有購(gòu)買(mǎi)意愿的人）找到所有商鋪銷(xiāo)售項(xiàng)目的客戶名單。 、尋找買(mǎi)的起的人進(jìn)行引導(dǎo)和教育（有購(gòu)買(mǎi)能力沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)意愿的人）。行業(yè)協(xié)會(huì)、高檔餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所。 、宣傳推廣取得客戶。,11-1、推廣策略（1） 、廣告主題（說(shuō)什么） 講地段：本來(lái)位置就優(yōu)越 講實(shí)力：不是爛尾樓而是保留金鋪 講專(zhuān)業(yè)：會(huì)做得比你想得好 講地產(chǎn)：商業(yè)模式是成功的保證，也是商之都綜合實(shí)力的體現(xiàn)。 講管理：會(huì)把購(gòu)物中心管理好，也能使物業(yè)保值增值； 總而言之，是證明商之都足夠?qū)I(yè)、足夠有能力將項(xiàng)目

16、打造成城市中心。,2、引導(dǎo)、教育市場(chǎng)。 為什么要投資商鋪？ 為什么要投資城市中心的商鋪？ 為什么要投資商之都的商鋪？ 3、用旺銷(xiāo)證明受追捧，用旁證證明商鋪價(jià)值。 4、提供招商服務(wù)、帶租約銷(xiāo)售、返租。,11-2、推廣策略（2） 廣告表現(xiàn)（怎么說(shuō)） 廣告標(biāo)題必須直白 專(zhuān)業(yè)客戶：告訴他我能做好。 非專(zhuān)業(yè)客戶：告訴他你能得到什么利益。,11-3、推廣策略（3） 媒介策略（通過(guò)什么渠道說(shuō)） 戶外：樹(shù)立形象 報(bào)紙：短平快（成交周期） 活動(dòng)：互動(dòng)（建立準(zhǔn)目標(biāo)客戶群） 其他皆為輔助媒體,11-4、推廣策略（4） 推廣節(jié)奏（快說(shuō)還是慢說(shuō)） 造勢(shì)是干嘛？ 形成熱點(diǎn)； 成功的商鋪銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)月應(yīng)銷(xiāo)售50以上的房源；

17、 客戶蓄水期在半年以上； 必須在交付前銷(xiāo)售完畢。,道非道，非常道 唯以價(jià)值衡量，唯以衡量?jī)r(jià)值 術(shù)以利器，攻心為上 商之都，影響城市100年,第四章：傳播表現(xiàn),第五章：讓池州更時(shí)尚,進(jìn)一步鎖定 具備遠(yuǎn)見(jiàn)與擁有投資經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體與實(shí)體 更大范圍的泛目標(biāo)群,顛簸2011 精彩2012,1、有夢(mèng)族公寓項(xiàng)目目標(biāo)客戶 如果把我們的客戶稱為“有夢(mèng)族”群體，那么他們這樣生活： 時(shí)間上自主自由 距離上不是問(wèn)題 依靠興趣生活，重視圈子勝過(guò)地段 未來(lái)信心蓬勃向上 對(duì)新鮮事物有超強(qiáng)的接受能力，甚至趨之若鶩,所以我們要?jiǎng)?chuàng)造的，是這樣一個(gè)公寓： 屬于年輕人的圈子 工作生活并行的圈子 一個(gè)有良好創(chuàng)業(yè)氛圍的街區(qū) 每個(gè)門(mén)牌/房號(hào)都

18、有自己的個(gè)性&事業(yè) 推廣策略 實(shí)景營(yíng)銷(xiāo) 圈層營(yíng)銷(xiāo) 故事?tīng)I(yíng)銷(xiāo),2、產(chǎn)品層面 定位辦公、消費(fèi)與生活完美合一的青年創(chuàng)富街區(qū) 動(dòng)漫、IT、藝術(shù)等新興企業(yè) 準(zhǔn)創(chuàng)業(yè)者孵化成長(zhǎng)的街區(qū) 完整版青年創(chuàng)富街區(qū),精神層面定位一個(gè)永不落幕的生活樂(lè)園 年輕人事業(yè)與夢(mèng)想的起點(diǎn),睡覺(jué)在公司&開(kāi)會(huì)在家里 所以，我們的結(jié)論： 對(duì)完美的追求，對(duì)價(jià)值的信仰 讓兩者之間擁有著不謀而合的默契 有限的面積，無(wú)限的亮點(diǎn) 看看我們的目標(biāo)群體如何生活吧-翻開(kāi)下一頁(yè),獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城市中堅(jiān)力量,獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城市中堅(jiān)力量,獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城市中堅(jiān)力量,獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城市中堅(jiān)力量,獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城市中堅(jiān)力量,獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城

19、市中堅(jiān)力量,獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城市中堅(jiān)力量,獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城市中堅(jiān)力量,獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城市中堅(jiān)力量,獻(xiàn)給熱愛(ài)中心生活的城市中堅(jiān)力量,案名如何設(shè)計(jì)，需要細(xì)細(xì)斟酌！,第六章：看政策說(shuō)話,回顧2011，展望2012 雖然十二五已明確指向刺激消費(fèi)為戰(zhàn)略方針， 但短時(shí)間并不可能立竿見(jiàn)影。 支撐中國(guó)GDP50%比重以上（保守估計(jì)）的投資馬車(chē)，還將占主導(dǎo)影響地位。 政策要擴(kuò)大消費(fèi)，就面臨抑制投資， 而房地產(chǎn)又占整個(gè)投資比重的一半以上， 在GDP的比重中占25%以上。 房地產(chǎn)將還在嚴(yán)格的調(diào)控之中。,2012年， 會(huì)是調(diào)控嚴(yán)格執(zhí)行和新政配合實(shí)施期。 房地產(chǎn)業(yè)只要有異動(dòng)，國(guó)家會(huì)再實(shí)施調(diào)控！ 預(yù)估，新政會(huì)配

20、合發(fā)出，但根據(jù)目前地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)看， 年初有較大調(diào)整動(dòng)作的可能性較小。,在這樣的嚴(yán)格調(diào)控下 眾多業(yè)內(nèi)人士，都很清楚， 之前的無(wú)序暴力時(shí)代很難再現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)的紅火，烘托了地產(chǎn)市場(chǎng)不一樣的世界。 這個(gè)世界在“分裂”，房地產(chǎn)市場(chǎng)再也不會(huì)是大鍋飯的市場(chǎng)。 純粹房地產(chǎn)投資市場(chǎng)會(huì)更加鮮明。,商業(yè)地產(chǎn)與公寓如何？,政策一：提高二套房貸首付50%比例和利率1.1倍政策。 商業(yè)地產(chǎn)首付比例50% ，無(wú)影響 政策二：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。 90平米以下自住公寓，無(wú)影響。 政策二：可暫停發(fā)購(gòu)三套及以上住房貸款 ， 公寓影響不大，商業(yè)無(wú)影響。 政策三：對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款 。 本地居民無(wú)影響，外地有影響。,不謀全局者，不足以謀一域； 不謀萬(wàn)事者，不足以謀一時(shí)。 反思 存在即合理 存在合理,第七章：數(shù)據(jù)解碼,推廣活動(dòng)計(jì)劃,第一波,第二波,第三波,銷(xiāo)售收入預(yù)算,以上銷(xiāo)售收入不含云翔包銷(xiāo)項(xiàng)目,為了達(dá)成1.8億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，根據(jù)云翔初步的推廣安排， 預(yù)計(jì)總費(fèi)用為：1.8億元1.2% = 216萬(wàn)元 說(shuō)明：正常商業(yè)推廣經(jīng)費(fèi)是1.5%，住宅是1%。 由于本案商業(yè)部分是尾盤(pán)，住宅項(xiàng)目在當(dāng)前銷(xiāo)售形勢(shì)和政策調(diào)控下，建議貴司綜合考慮最終經(jīng)費(fèi)安排。,銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算,鑒于項(xiàng)目的遠(yuǎn)見(jiàn)性與品牌高度同時(shí)預(yù)測(cè)項(xiàng)目傳