第二章-資產(chǎn)評(píng)估課件

1、第二章-資產(chǎn)評(píng)估,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,2013年5月10日，國務(wù)院國資委印發(fā)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引。工作指引第十八條是關(guān)于備案管理單位審核評(píng)估方法的有關(guān)內(nèi)容。該內(nèi)容要求，“備案管理單位審核評(píng)估方法，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估方法選擇是否合理，是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，以及評(píng)估過程中評(píng)估參數(shù)選取是否合理等。以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，對(duì)企業(yè)（含其擁有實(shí)際控制權(quán)的長期股權(quán)投資企業(yè)）是否采用了兩種或兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，并分別說明選取每種評(píng)估方法的理由和確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)。”根據(jù)工作指引的相關(guān)規(guī)范，我們不禁產(chǎn)生如下疑問：評(píng)估方法的基本含義是什么？評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用是否受不同經(jīng)

2、濟(jì)行為的限制？影響評(píng)估方法選擇的因素是什么？工作指引中所規(guī)定的，對(duì)持續(xù)經(jīng)營企業(yè)采取兩種或兩種以上評(píng)估方法，是否意味著評(píng)估方法之間具有某種程度的聯(lián)系和區(qū)別？,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 市場(chǎng)法,一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件,（一）市場(chǎng)法的含義 市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 最簡(jiǎn)單、有效的方法？ （二）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件 需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) 參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,二、運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式,不同的方

3、式 -選擇的參照物應(yīng)該具相關(guān)性和代表性，且在市場(chǎng)上數(shù)量多 -分析確定參照物的差異調(diào)整因素 參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面： 1. 時(shí)間因素；2. 地域因素；3. 功能因素,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,（一）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序 （）明確評(píng)估對(duì)象 （）進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市 場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物 （）分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。評(píng)估人員對(duì)收集到的資料，應(yīng)認(rèn)真分析驗(yàn)證其真實(shí)可信程度，分析其交易條件和背景，選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比參照物 （）把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較 （）分析調(diào)整差異，得出結(jié)論,三、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,（二）

4、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) 1.優(yōu)點(diǎn) -最簡(jiǎn)單、有效的方法 -數(shù)據(jù)來源于客觀市場(chǎng)，最能客觀反映現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格 -評(píng)估結(jié)果易于被各方接受 2.缺點(diǎn) -需要公開活躍的市場(chǎng)為基礎(chǔ)，有時(shí)會(huì)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)或?qū)蓪?duì)比數(shù)據(jù)缺少判斷，因?yàn)殡y以應(yīng)用。 -不適合專用機(jī)器、設(shè)備及大部分的無形資產(chǎn)，受地域等限制。,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,第二節(jié) 成本法,一、成本法及其適用的前提條件,（一）成本法的含義 成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)有： 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本 資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化 -市場(chǎng)價(jià)

5、格 - 實(shí)體性貶值 - 功能性貶值 - 經(jīng)濟(jì)性貶值,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,（二）成本法應(yīng)用的前提條件 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料 -現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有可比性或相同性 形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的 -耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ),第二章-資產(chǎn)評(píng)估,（一）重置成本及其估算 重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。 復(fù)原：運(yùn)用相同的材料、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原構(gòu)建這項(xiàng)資產(chǎn)的支出。 更新：運(yùn)用新型材料和現(xiàn)代設(shè)計(jì)等標(biāo)準(zhǔn)，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格建造同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。,成本法的基本計(jì)算公式可以表述為： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本成新率,二

6、、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算,選擇哪一種？,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,重置成本的估算一般可以采用下列方法： 1.重置核算法 重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。 直接費(fèi)用逐項(xiàng)加總 實(shí)際工作中，間接成本可以通過下列方法計(jì)算。 （）按人工成本比例法計(jì)算。 計(jì)算公式為： 間接成本人工成本總額成本分配率,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,（）按單位價(jià)格法計(jì)算。計(jì)算公式為： 間接成本 工作量（按工日或工時(shí)）單位價(jià)格工日或工時(shí) （）按直接成本百分率法計(jì)算。計(jì)算公式為： 間接成本直接成本間接成本占直接成本百分率 例1待

7、估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備。評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元運(yùn)雜費(fèi)5000元安裝成本為20000元其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元安裝期限較短。,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,2. 物價(jià)指數(shù)法 物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。,例題2 某機(jī)床于1994年購置安裝賬面原值為16萬元。1996年進(jìn)行一次改造改造費(fèi)用為4萬元1998年又進(jìn)行一次改造改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)1994年為1.051996年為1.281998年為1.351999年為1.60。 要求：計(jì)算該機(jī)床1999年的重置成本

8、,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,3. 功能價(jià)值法 功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。,4. 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,（二）實(shí)體性貶值及其估算 觀察法,2. 公式計(jì)算法,例3被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備。評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進(jìn)2002年1月評(píng)估該設(shè)備的重置成本為500000元其殘值為2000元。尚可使用5年，根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為？假設(shè)一年360

9、天,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,（三）功能性貶值及其估算,例題4 某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置。其正常運(yùn)行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元被評(píng)估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。,1、年超額運(yùn)營成本額 （63）1000030000（元） 2、測(cè)算被評(píng)估控制裝置的年超額運(yùn)營成本凈額 30000（133%）20100 （元） 3、將被評(píng)估控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營成本凈額折現(xiàn)累加，測(cè)算其功能性貶值額20100（P/A，10%，5）2010

10、03.790876195 （元）,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算 -當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值 （五）成新率及其估算 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值重置成本成新率 觀察法 使用年限法 修復(fù)費(fèi)用法,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,例5 被評(píng)估設(shè)備建于1986年，帳面價(jià)值100000元。1991年對(duì)設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，追加技改投資50000元。1996年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù)： 1、從1986年至1996年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10% 2、該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元 3、被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率

11、為33% 4、該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%。經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用5年。在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 要求：估算被評(píng)估設(shè)備的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值及被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。 1計(jì)算重置成本 重置成本=100000（1+10%）10+ 50000（1+10%）5=339894.75元 2計(jì)算實(shí)體性貶值 加權(quán)投資年限=259374.2510+80520.55339894.75 50%=4.41 實(shí)體性貶值率=4.414.41+5=46.87% 實(shí)體性貶值=339894.7546.87%=159291.81元 3計(jì)算功能性貶值 年超額運(yùn)營成本

12、=121000=12000元 年超額運(yùn)營成本凈額=120001-33%=8040 功能性貶值 =8040(P/A10%5)=80403.7908=30478.03 4計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值=0 5計(jì)算被評(píng)估設(shè)備評(píng)估值 評(píng)估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,第一步，計(jì)算該設(shè)備的重置成本： 100000(1+10%)10+50000(1+10%)5=339899.746(元) 100000(1+10%)1010+50000(1+10%)55=2996396.96(元) 第二步，計(jì)算加權(quán)投資名義年限： 2996396.963398

13、99.746=8.82(年) 第三步，計(jì)算加權(quán)投資實(shí)際年限： 8.8250%=4.41(年) 第四步，計(jì)算成新率： 5(4.41+5)100%=53.13% 第五步，計(jì)算功能性貶值： 100012(1-33%)(P/A，10%，5)=30477.92(元) 第六步，該設(shè)備在評(píng)估后的設(shè)計(jì)利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求，故經(jīng)濟(jì)性貶值率為零。 第七步，計(jì)算評(píng)估值： 評(píng)估值=339899.74653.13%-30477.92=150110.82(元),第二章-資產(chǎn)評(píng)估,三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析,（一）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序 （）確定被評(píng)估資產(chǎn)，估算重置成本； （）確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；

14、 （）估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值； （）計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。 （二）成本法的優(yōu)缺點(diǎn) 1. 考慮了資產(chǎn)損耗，評(píng)估結(jié)果更公平合理 2. 有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定資產(chǎn)的評(píng)估 3. 當(dāng)不確定未來收益或取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛應(yīng)用 缺點(diǎn)：工作量較大；以歷史資料為依據(jù)，需證明可行性；經(jīng)濟(jì)性貶值不易準(zhǔn)確估算。,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,第三節(jié) 收益法,一、收益法及其適用的前提條件,（一）收益法的含義 收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 （二）收益法應(yīng)用的前提條件 1. 被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來預(yù)期收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn) 2. 新的資產(chǎn)所有者所

15、承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的 注意：如果進(jìn)行投資后沒有預(yù)期收益或預(yù)期收益很少而且很不穩(wěn)定，則不能采用收益法。,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,二、收益法應(yīng)用的形式,（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況,（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況 無限收益期的情況下，有兩種情形： 1未來收益年金化的情形 資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）年收益額資本化率=A/r 2未來收益是不等額的情形 資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù),三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定,（一）收益額 （二）折現(xiàn)率和資本化率 （三）收益期限,第二章-資產(chǎn)評(píng)估,四、收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析,（一）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序 （）收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料； （）計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)； （）預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率； （）將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。 （二）收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn),第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇,一、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系,（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系 （二）市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別,二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇,1資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng) 2資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng),第二章-資產(chǎn)評(píng)估,3評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約 4選擇評(píng)估方法還要考慮不同