基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)項目管理研究

1、基于bim的商業(yè)地產(chǎn)項目管理研究 基于 bim的商業(yè)地產(chǎn)項目管理研究the research on project management of commercial real estate based on bim學科專業(yè):系統(tǒng)工程 研 究 生:王 韜 指導教師:馬壽峰 教授天津大學管理與經(jīng)濟學部 二零一一年十一月獨創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學位論文是本人在導師指導下進行的研究工作和取得的研究成果,除了文中特別加以標注和致謝之處外,論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果,也不包含為獲得 天津大學 或其他教育機構的學位或證書而使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻均已在論文中

2、作了明確的說明并表示了謝意。學位論文作者簽名: 簽字日期: 年 月 日學位論文版權使用授權書本學位論文作者完全了解 天津大學 有關保留、使用學位論文的規(guī)定。特授權 天津大學 可以將學位論文的全部或部分內容編入有關數(shù)據(jù)庫進行檢索,并采用影印、縮印或掃描等復制手段保存、匯編以供查閱和借閱。同意學校向國家有關部門或機構送交論文的復印件和磁盤。 (保密的學位論文在解密后適用本授權說明) 學位論文作者簽名: 導師簽名:簽字日期:年 月 日 簽字日期:年 月 日 中文摘要隨著我國城市化進程的不斷加快,我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有了廣闊空間,如今中國商業(yè)地產(chǎn)已進入快速發(fā)展的時期。但是,商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設是一項復雜

3、且系統(tǒng)的工作,一個成功的商業(yè)項目從前期定位、設計階段、施工階段、造價控制一直到運營管理,都需要做到“可控”。我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還剛剛起步,商業(yè)地產(chǎn)項目的建設管理經(jīng)驗和運作方式雖然借鑒了很多國外發(fā)達國家的成熟案例,但由于環(huán)境和管理模式的不同又導致了我國商業(yè)項目不能全盤照搬,以至于常常出現(xiàn)項目建設過程中變更不斷,甚至項目建成后與原規(guī)劃設計理念和功能大相徑庭的現(xiàn)象。究其原因是因為常規(guī)商業(yè)項目開發(fā)建設過程中,對于項目建設的管理與控制存在困難,導致項目全生命周期內因環(huán)節(jié)不銜接、信息傳遞不暢而造成項目開發(fā)失敗。因此引入一種能實現(xiàn)對商業(yè)項目開發(fā)建設全生命周期進行管理的技術,將能使商業(yè)項目的建設效率大幅提升,

4、并能有效地降低風險。 bim 是建筑信息模型(building information modeling)的英文縮寫,而實際上 bim 是以建筑信息模型為成果的項目生命周期內生產(chǎn)與管理信息數(shù)據(jù)的過程,因此bim可以看作是一種全新的管理技術。這種技術是以建設項目的設計、建設與維護等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的相關信息數(shù)據(jù)為基礎,模擬出項目從建筑方案到工程實施全過程的模型,從而便于對項目在各種階段產(chǎn)生的信息進行有效地管理。 bim 的方法和理念由美國歐特克公司(autodesk 公司)于 2002 年率先提出的。在之后的十年間內,中國從最初接觸和理解 bim 的理念與技術,發(fā)展到了bim在中國得到了廣泛的應用, 如

5、今bim更是已深入到項目開發(fā)建設的全過程中,發(fā)揮了信息管理的重要作用,尤其是對于復雜結構和特殊造型的建筑項目的開發(fā)建設作用巨大。 本文以研究bim發(fā)展歷程及理論與技術應用等內容為主,并分析當前我國商業(yè)項目開發(fā)建設的模式及弊端,指出當前商業(yè)項目開發(fā)建設問題產(chǎn)生的根本原因,并結合bim技術的優(yōu)勢和特點,找出了解決的辦法。 本文采用了對典型案例進行分析的方法,通過對天津港東疆港區(qū)配套服務區(qū)商業(yè)項目建設過程的剖解,對bim技術在商業(yè)項目的全生命周期中進行項目管理與應用的方式進行了詳細分析,闡述了東疆港區(qū)商業(yè)項目開發(fā)建設中存在的主要障礙,并介紹了基于bim模型的解決方式,從而得出最終結論,即應用bim進

6、行商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設管理,有利于縮減項目的實施周期,能實現(xiàn)造價及質量的有效控制,并能使項目獲得最大利益。關鍵詞:bim 全生命周期 協(xié)同設計 碰撞檢查 管線綜合abstractas accelerating urbanization in china, urbanization process provides a broad space for commercial real estate development. now, the commercial real estate in china has entered a period of rapid development. how

7、ever, commercial development and construction of the project is a complex and systematic work. a successful commercial projects has been needed to achieve control from the pre-positioning, design phase, construction phase,cost controlling to operations management. the commercial real estate developm

8、ent in china has just started, so, the experience in construction and operation of the commercial project is matured case from foreign developed countries. but because of different environmental and management model, which has led to commercial projects cannot to be able overall to imitate, change c

9、onstantly appeared in the process of project construction, even after the completion of the project, the concepts and functions are quite different to the original planning of the design. the reason is because during regular commercial project development and construction, creation and control of in

10、formation is difficult which resulting in failure of the project for lacking of information, poor transmission in life cycle. therefore, the introduction of a technology will be able to achieve control in the entire life cycle of the commercial project development and construction, increasing dramat

11、ically on commercial construction efficiency, and effectively reducing the riskbim is the english abbreviations of building information modeling .in fact, bim is the process basing on the outcome of the building information modeling in projects of production and management information data within th

12、e full life-cycle. therefore, bim can be seen as a kind of new management technology. this technique simulates a model of a project t from the construction programme to the whole process of the implementation to facilitate management and control of projects in various stages to facilitate the variou

13、s stages of the project resulting in the effective management of information, basing on a information data of construction project design, construction and management and other relatedthe methods and ideas of bim are first proposed by autodesk company of the united states of america in 2002。in the f

14、ollowing decades, the concepts and techniques of bim experienced a process from having been initially contacted and understood to be widely used in chinanow bim is already deeping into the development and construction of the project in the whole process, especially has agreat role for the complex st

15、ructure and special shape buildingthis paper studies the development process of bim and theory and technology applications such as main content. through analyzing the current development of commercial projects construction model and disadvantages in china, we point out problems on the current commer

16、cial project development and constructionafter being combined with bim technology superiority and the characteristic, we summarize the suitable way of the commercial project development and construction of the chinese characteristicsthis paper adopts the typical case of the analysis method, and thro

17、ugh dissecting the process of commercial projects construction of the port of tianjin dongjiang service area. bim technology in commercial projects for the entire life cycle of information creation and control methods are analyzed in detail to elaborate the main obstacles in the development and cons

18、truction of the east port commercial projects, and are described the solution basing on bim model, which arrive at a final conclusion that the application of bim project information management to solve business problems is helpful to reduce the project implementation cycle, to achieve cost and quali

19、ty control, and to get the most benefit key words:building information modeling, full life cycle, collaborative design, collision checking, pipe network目 錄第一章 緒論. 1 1.1 研究的背景與意義1 1.1.1 研究背景. 1 1.1.2 研究意義. 1 1.2 研究的主要內容和方法 2 1.3 本文的結構3 第二章 商業(yè)地產(chǎn)項目管理. 5 2.1 商業(yè)地產(chǎn)的基本概念. 5 2.1.1 商業(yè)地產(chǎn)的定義及特征. 5 2.1.2 商業(yè)地產(chǎn)項目

20、開發(fā)建設環(huán)節(jié)的特殊性. 6 2.1.3 商業(yè)地產(chǎn)項目管理的主要內容. 7 2.2 中國商業(yè)項目開發(fā)建設的發(fā)展歷程. 8 2.3 中國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設的現(xiàn)狀問題 10 2.4 中國商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)狀問題產(chǎn)生的根本原因. 13 2.5 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設的改進. 14 第三章 bim理論與相關技術 16 3.1 bim 概述. 16 3.1.1 bim 的概念. 16 3.1.2 bim 的發(fā)展歷程16 3.2 bim 的技術原理. 17 3.3 bim 的特點 26 3.4 我國地產(chǎn)項目應用 bim 的現(xiàn)狀及價值29 3.5 商業(yè)項目應用 bim 的價值. 31 3.5.1 應用 bim 的

21、可行性31 3.5.2 應用價值32 第四章 基于 bim的商業(yè)項目開發(fā)管理過程及方法35 4.1 商業(yè)項目實施 bim 的總體思路35 4.1.1 應用 bim 進行項目管理的主要步驟和環(huán)節(jié). 35 4.1.2 應用 bim 進行項目管理的總體思路. 36 4.2 實施 bim 進行項目管理的方法36 4.2.1 建筑規(guī)劃中 bim 的實施 36 4.2.2 方案設計中 bim 的實施 394.2.3 應用 bim 實施協(xié)同設計 42 4.2.4 應用 bim 進行碰撞檢查 42 4.2.5 應用 bim 進行施工組織模擬. 43 4.2.6 應用 bim 控制施工進度 45 4.2.7 工

22、程造價管理中的 bim 應用. 45 第五章 案例分析?天津港東疆港區(qū)配套服務區(qū)商業(yè)項目的 bim應用分析 48 5.1 項目概況. 48 5.2 項目背景. 49 5.3 項目應用 bim 技術的必要性和可行性50 5.4 項目應用 bim 技術的過程和主要成果51 5.4.1 項目應用 bim 技術的主要內容 51 5.4.2 項目開發(fā)建設應用 bim 的節(jié)點時間. 53 5.4.3 主要成果53 5.5 應用 bim 效用總結. 70 第六章 結束語. 72 6.1 結束語72 6.2 在我國商業(yè)項目開發(fā)建設中推廣 bim 技術還存在的主要問題. 72 6.3 展望 73 參考文獻74

23、攻讀碩士學位期間以本人為主公開發(fā)表的論文和完成的科研項目 77 致謝. 78 第一章 緒論 第一章 緒論 1.1 研究的背景與意義 1.1.1 研究背景 隨著改革開放的不斷深入,中國城市化進展不斷加快,據(jù)政府相關數(shù)字統(tǒng)計,截止到 2011 年 3 月,中國城市化率已達 47%(城市化率是指市鎮(zhèn)人口占總人口的比率)。而城市化進程的加快必然導致了商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展的崛起,這是因為商業(yè)地產(chǎn)項目能聚集大量人流、帶動消費、拉動 gdp,同時還起到塑造城市形象、帶動就業(yè)增加等作用,因此在一些地區(qū),城市的發(fā)展在一定程度上與商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設形成互相依托互相促進的關系,其中不乏如萬達、華潤、中糧、華僑城等等

24、,開發(fā)出了若干成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。 此外,從 2009 年末開始至今,由于國家在遏制過快上漲的住宅房地產(chǎn)市場而頻繁出臺一系列針對住宅房地產(chǎn)的調控政策,也使得一些開發(fā)商以及國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已紛紛轉向不受調控政策影響的商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設已進入了“雨后春筍”的狀態(tài)。 盡管商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展有如此良好的大環(huán)境,但并非每個商業(yè)地產(chǎn)項目都能取得成功,中國的商業(yè)項目開發(fā)建設由于缺乏足夠的經(jīng)驗,模式和方法很多都照搬國外成功的商業(yè)項目,使得“克隆”多于創(chuàng)新,很多的商業(yè)項目同質化嚴重;此外由于沒有成熟的設計與實施管理手段,商業(yè)項目開發(fā)建設的全過程存在種種的問題和困難,而有些“問題”又是不可提前預知的

25、,從而導致了不成功的商業(yè)項目比比皆是,甚至與商業(yè)項目建設初衷大相徑庭。因此,如何有效地規(guī)避和解決商業(yè)項目開發(fā)建設中存在的問題和困難,使每個商業(yè)項目都能以新穎的形式“獨樹一幟”并獲得成功開發(fā),是當前中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)普遍亟待解決的問題。 1.1.2 研究意義 傳統(tǒng)商業(yè)項目的開發(fā)建設是劃分為若干階段分別進行管理的,每個階段所采用的信息創(chuàng)建與控制方式都是基于各階段本身特點的二維技術與載體,如設計階段是設計師采用傳統(tǒng)的 cad二維制圖和效果圖、造價控制階段是招標代理單位采用以施工圖制定工程量清單進行招投標、施工階段又是業(yè)主、施工及監(jiān)理單位又是以施工圖為基礎實施項目“三控一管理(投資、進度、質量控制和合同管

26、理)”等等。由于每個階段的專業(yè)特點以及參與管理者角色的不同,項目的重要信息很難在項目全生命周期內真正的做到自始至終的連貫與協(xié)調,因此導致項目參建各方不能按照一個統(tǒng)一的目標執(zhí)行。此外,我國商業(yè)項目的開發(fā)建設模式也1第一章 緒論 是一成不變的“設計?招標?建設”模式?即在開發(fā)建設過程中,開發(fā)商先出資請設計師設計建筑方案及施工圖,再由招標代理單位照圖進行招投標,而后承包商再照圖施工。這種開發(fā)建設模式也為項目的管理帶來不利影響,會導致項目的信息前后不一致,從而產(chǎn)生為調整信息達成一致而延長工期、增加投資等現(xiàn)象。例如:一旦在施工過程中發(fā)現(xiàn)圖紙問題,則只好暫停施工,等設計師修改完圖紙,并待造價管理師重新計算

27、工程量,業(yè)主只能繼續(xù)追加投資后,才能夠繼續(xù)完成施工,而此時商業(yè)項目實施過程中造成的金錢損失、工期的延誤等等問題卻已是事實,這就導致了商業(yè)項目經(jīng)常出現(xiàn)不能按照時程準時完工、質量存在問題以及造價遠遠超出等缺陷。 bim是一種能夠貫穿項目開發(fā)建設全生命周期流程的信息管理技術與方法,它具有設計參數(shù)化、數(shù)據(jù)可視化、統(tǒng)計自動化、工作協(xié)同化等技術特點,能實現(xiàn)項目的建設屬性與施工圖之間建立一致性的關聯(lián),解決傳統(tǒng)各種數(shù)據(jù)之間的“信息孤島”和管理環(huán)節(jié)中的“信息斷流”等問題,從而實現(xiàn)各個參建方意見的集中與統(tǒng)一,使各方的意圖與信息得到交換與共享,因此 bim 是能進行信息創(chuàng)建與控制的有效項目管理手段。那么如何有效地在

28、商業(yè)項目開發(fā)建設過程中應用 bim創(chuàng)建和控制信息進行項目管理,從而解決傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)建設存在的種種問題以及促進項目開發(fā)建設各個階段的工作效率都得到提升,最終實現(xiàn)利益最大化,將是本文重點闡述的內容和研究分析的要點。同時本文還將通過對天津港東疆港區(qū)配套服務區(qū)商業(yè)項目應用 bim 結果的分析,對我國商業(yè)項目的開發(fā)建設形成借鑒意義。 1.2 研究的主要內容和方法 商業(yè)項目的開發(fā)建設有其自身的復雜性,相比于工業(yè)項目、住宅項目等一般的地產(chǎn)項目有如下特點: 1、項目的建設規(guī)模較大; 2、結構復雜、設備管線及輔助設施較多,設計涉及到結構、電氣、暖通、消防等多個專業(yè); 3、施工工藝復雜,工序較多; 4、生命周期內

29、由于使用功能的調整會出現(xiàn)多次改建; 這些特點都有可能導致商業(yè)項目在開發(fā)建設過程中,形成不可控的風險,最終導致項目失敗。 本文研究的主要內容就是針對上述特點,通過對 bim 概念、技術原理、發(fā)展歷程以及在其他地產(chǎn)項目開發(fā)建設中應用狀況的闡述,并列舉天津港東疆港區(qū)配套服務區(qū)商業(yè)項目開發(fā)建設應用 bim 的案例,詳細分析了商業(yè)地產(chǎn)項目中哪2第一章 緒論 些主要環(huán)節(jié)的管理可以通過 bim 進行信息創(chuàng)建與控制實現(xiàn),應用 bim 實施項目管理的方法是什么,并獲得了哪些應用價值,從而為解決傳統(tǒng)商業(yè)項目開發(fā)建設過程中各個階段的問題找到突破口。主要為: 1、在項目策劃階段,如何應用 bim 實現(xiàn)項目定位與規(guī)劃設

30、計的對接與一致? 2、在項目施工設計階段,如何通過 bim 指導設計對項目進行協(xié)同設計,統(tǒng)一各專業(yè)設計方案并進行碰撞檢查? 3、在招投標階段,如何應用 bim 編制準確的工程量清單,以及減少工程變更,從而為開發(fā)單位制定準備的建設成本及利潤指標? 4、在施工階段,如何應用 bim 制定項目實施階段的關鍵線路及關鍵步驟,從而指導施工單位制定合理的施工組織措施及計劃,解決進度、質量、造價之間的矛盾,使三控一管理做到協(xié)同? 1.3 本文的結構 本文按照研究的主旨和提出問題、解決問題的結構安排,整體分為六大部分: 第一部分:緒論部分。概括地介紹了我國商業(yè)項目快速發(fā)展的背景,指出了在快速發(fā)展的形勢下商業(yè)項

31、目存在的種種現(xiàn)狀問題以及解決問題的重要性和迫切性。通過對bim的概念、技術內涵和特點的簡述,確立以bim作為我國商業(yè)項目開發(fā)建設管理方式的理論方向,提出如何在商業(yè)項目管理的各個環(huán)節(jié)中應用bim的設問。 第二部分:商業(yè)地產(chǎn)項目的綜述。本部分對商業(yè)地產(chǎn)項目的定義、特征進行了介紹,并重點說明了商業(yè)項目開發(fā)建設關鍵環(huán)節(jié)的特殊性。而后在詳細分析我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設發(fā)展歷程的基礎上,詳細闡述了我國商業(yè)項目開發(fā)建設存在的現(xiàn)狀問題,指出了產(chǎn)生這些問題的根本原因?即項目生命周期的管理存在問題,引出了采用bim解決根本問題的設想。 第三部分:bim理論。本部分在詳細介紹bim的概念、特征、技術原理、發(fā)展歷程以

32、及國內外應用狀況的基礎上,分析和研究了商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設應用bim的必要性和價值,回答了“為什么要用bim進行項目管理”的問題。 第四部分:bim在中國商業(yè)地產(chǎn)項目的主要環(huán)節(jié)中進行項目管理的方法。通過對我國商業(yè)項目開發(fā)建設主要環(huán)節(jié)的細分,詳細地分析和研究了規(guī)劃設計階段、施工圖設計階段、施工組織實施階段、造價控制階段,應用bim進行信息創(chuàng)建與控制的主要方法和形成的成果,回答了“怎么用bim去進行項目管理”的問題。 第五部分:案例分析。以天津港東疆港區(qū)配套服務區(qū)商業(yè)項目為例,詳細闡3第一章 緒論 述應用 bim 在該項目全生命周期中進行信息創(chuàng)建與控制的管理方法、取得的顯著成果和起到的關鍵作用,并

33、對在商業(yè)項目開發(fā)建設中更好地應用 bim 進一步提出優(yōu)化建議。 結束語:總結了項目的研究成果,指出我國商業(yè)項目開發(fā)建設廣泛應用 bim還存在的問題,并對我國商業(yè)項目開發(fā)推廣 bim 技術提出展望。 4第二章 商業(yè)地產(chǎn)項目管理 第二章 商業(yè)地產(chǎn)項目管理 商業(yè)地產(chǎn)項有別于其他地產(chǎn)項目,有著自身特有的開發(fā)流程與管理方法,因此商業(yè)地產(chǎn)項目管理的重點內容也與其他地產(chǎn)項目不同。若要以其他地產(chǎn)項目的管理方式進行商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設,將產(chǎn)生很多問題。目前我國商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設就普遍采用其他地產(chǎn)項目開發(fā)常用的管理方式并由此產(chǎn)生了種種問題,因此需要采用新的項目管理方式。 2.1 商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 2.1.

34、1 商業(yè)地產(chǎn)的定義及特征 地產(chǎn)行業(yè)一般包括住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及其他種類,而商業(yè)地產(chǎn)顧名思義就是以商業(yè)功能為主要對象的非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)的開發(fā),這也是商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于其他地產(chǎn)項目,特別是住宅地產(chǎn)的主要特征。此外商業(yè)地產(chǎn)項目還具備如下特征: 1、建設規(guī)模大。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式的發(fā)展進化和當今客戶消費需求的多樣化,大型化的商業(yè)項目已成為主流,據(jù)不完全統(tǒng)計,在商業(yè)項目的開發(fā)類型中,建筑面積超過5萬平米的項目已占到所有類型商業(yè)項目的50%以上。 2、建筑造型復雜。由于商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑造型本身就是最好的宣傳,加之城市規(guī)劃的要求和文化底蘊的展現(xiàn),商業(yè)項目越來越多的通過復雜造型

35、吸引眼球。 3、開發(fā)及經(jīng)營周期長。一個商業(yè)項目的開發(fā)周期一般為 2 到 3 年甚至更長的時間,而商業(yè)項目建成后也并不是意味著項目開發(fā)的終結,恰恰相反,項目建成后,商業(yè)項目的運營則正式開始并將持續(xù)長達10年以上的時間。 4、建設投資大。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)涉及到多種功能要求,特別是具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的復合性商業(yè)項目,往往需要投入大量資金進行建設。加之商業(yè)項目不同于住宅項目的預售,只有建成后開始經(jīng)營才能實現(xiàn)資金回收,因此商業(yè)項目的開發(fā)過程中的投資控制是重點。 5、建設環(huán)節(jié)多。參與商業(yè)地產(chǎn)項目管理的部門很多。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)過程幾乎囊括了一般房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所能涉及到全部部

36、門,如計劃、土地、規(guī)劃、建設、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質監(jiān)、安監(jiān)等眾多部門,因此建設環(huán)節(jié)多也是商業(yè)項目顯著特征之一。 5第二章 商業(yè)地產(chǎn)項目管理 綜合上述商業(yè)地產(chǎn)項目的特點,可以總結出對于商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)建設,其流程和管理模式與其他地產(chǎn)項目等有著很大的區(qū)別,并更具復雜性和系統(tǒng)性。 2.1.2 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設環(huán)節(jié)的特殊性 商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)兩種比較典型和常見的開發(fā)類型,其中住宅地產(chǎn)的收益來源于售價和建設成本之差,產(chǎn)品收益獲得的標志即與客戶完成住宅的交易及房屋交割,其收益是確定的并且是一次性的;而商業(yè)地產(chǎn)項目的收益主要來源于租金收益以及自身物業(yè)

37、的升值。因此正是由于收益來源不同的性質決定了商業(yè)項目的開發(fā)目的是非居住和非生產(chǎn)的,這也使得其目標客戶源也與住宅地產(chǎn)完全不同的。商業(yè)地產(chǎn)項目的客戶構成包括兩類,這兩類客戶是相輔相成的:第一類是直接承租或購買商業(yè)店鋪的經(jīng)營商戶,這類客戶是商業(yè)項目獲益的直接顧客;第二類則是到達商業(yè)項目進行購物的終端消費者,這類客戶是經(jīng)營商戶的直接顧客,是商業(yè)項目的間接顧客,因此商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設就是圍繞著如何滿足這兩類客戶群體的不同需求而開展的。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說,滿足了客戶的需求項目就具備獲得成功的基礎,這也是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設模式與管理不同于其他地產(chǎn)項目的本質原因。相對于住宅地產(chǎn)項目,商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)

38、建設環(huán)節(jié)具有如下特殊性: 1、商業(yè)地產(chǎn)項目選址的特殊性 地產(chǎn)項目都需要進行項目區(qū)位的分析與判斷,但住宅項目的選址主要是以項目是否符合居住的功能需求并是否能最大化的提升住宅產(chǎn)品附加值為指導原則進行的,地理位置選擇的彈性較大。而對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說選址尤其要重視并具有特殊要求,商業(yè)項目的選址需要以保證投資收益最大化、滿足客戶需求以及商業(yè)項目未來的開拓與升值為方向,從項目所在地域與具體地周邊環(huán)境入手,準確地掌握項目所在地周邊客戶的分布情況、數(shù)量等數(shù)據(jù)信息,特別是要在分析和考慮周邊已有市政基礎設施和其他建筑設施等數(shù)據(jù)信息的基礎上進行,而后還需要商業(yè)項目的開發(fā)者能運用有效地手段,統(tǒng)籌地分析項目周邊環(huán)境的

39、影響因素,從而為項目選擇最為適當?shù)牡攸c。 2、商業(yè)項目方案設計的特殊性 住宅地產(chǎn)的設計主要是基于對普通使用功能的需要,而商業(yè)地產(chǎn)項目由于有不同的業(yè)態(tài)、不同的功能的要求,因此商業(yè)定位策劃、建筑規(guī)劃等環(huán)節(jié)都對商業(yè)地產(chǎn)的設計起到指導作用,因而商業(yè)設計內容也更加多樣、復雜。 3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設過程中控制重點的特殊性 一般住宅地產(chǎn)項目的開發(fā)都以盡快實現(xiàn)獲益為目標,因此都會盡量采取有效地項目管理措施縮短項目建設周期。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外,但由于商業(yè)項目建成后還需要通過長時間的持續(xù)經(jīng)營才能獲益,而商業(yè)項目成功開發(fā)的判定標準也6第二章 商業(yè)地產(chǎn)項目管理 是看商業(yè)業(yè)態(tài)是否合理以及項目投入是否在經(jīng)營期內最快的回

40、收,因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的控制重點更重要的還包括前期的方案定位與規(guī)劃以及項目全生命周期過程中的投資控制。 4、商業(yè)地產(chǎn)項目建設程序的特殊性。 一般地產(chǎn)項目的開發(fā)都遵循“設計-招標-施工”的基本模式。但商業(yè)項目的開發(fā)周期和建設規(guī)模等特點,其開發(fā)建設流程更為嚴謹、細致,因此,商業(yè)項目的開發(fā)建設經(jīng)常需要按建設過程劃分為前期管理系統(tǒng)、設計管理系統(tǒng)、招投標管理系統(tǒng)、施工管理系統(tǒng)及運營維護管理系統(tǒng),通過對各個系統(tǒng)進行既獨立又統(tǒng)一的控制,從而完成對項目開發(fā)建設的管理。銷售 土地獲取 規(guī)劃設計 施工圖設 項目招標 施工建設圖2-1 一般地產(chǎn)項目遵循的“設計-招標-施工”模式流程 土項 商 施 施 運建地

41、目 業(yè) 工 招 工 營筑結束 獲定 招 圖 投 建 與設 取 位 商 設 標 設 維計計 護圖2-2 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設的流程2.1.3 商業(yè)地產(chǎn)項目管理的主要內容 商業(yè)地產(chǎn)項目管理主要是指在項目自始至終的開發(fā)建設過程中,通過制定計劃、執(zhí)行計劃和修正計劃,以實現(xiàn)項目利益最大化為目標,來完成項目的整體實施。商業(yè)地產(chǎn)項目管理有四項基本目標?即功能、進度、成本和效益。這四項目標存在于項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)之中,并貫穿于項目的全生命周期,因此商業(yè)地產(chǎn)項目的管理還可以看作是針對項目全生命周期的各個環(huán)節(jié),圍繞著功能、進度、成本和效益進行的科學有效地管理。 商業(yè)地產(chǎn)項目的全生命周期按自身特點可分為啟動、計劃、

42、實施、控制和收尾五個階段,其中涉及關鍵環(huán)節(jié)的建設管理主要包括如下內容: 1、項目定位與規(guī)劃設計管理 7第二章 商業(yè)地產(chǎn)項目管理 商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃與定位管理主要就是進行項目的經(jīng)營發(fā)展定位,進行項目方案的初步設想。通常是在初步、深度市場調查和分析評估以及投資回報預測和分析的基礎上,確定商業(yè)方向、商業(yè)模式和市場細分,而后根據(jù)定位進行項目功能布局的設置、交通組織動線的設計、建筑形式與效果的設計等并提供商業(yè)建設的規(guī)劃指標和設計要點,以指導下一步建筑規(guī)劃和建筑設計等。定位與規(guī)劃設計的管理對商業(yè)地產(chǎn)項目的功能實現(xiàn)有著重要的指導作用,沒有經(jīng)過前期定位與規(guī)劃設計而盲目啟動的商業(yè)項目,其功能往往是存在重大缺陷的

43、。不合理的功能設置是導致商業(yè)項目開發(fā)失敗的最根本原因。 2、項目進度管理 商業(yè)地產(chǎn)項目的進度管理是指通過對項目開發(fā)周期的分析與論證,編制出項目合理的進度計劃,制定科學的施工組織方案,并通過對進度計劃、施工組織方案進行動態(tài)的檢查與修正,從而確保項目在規(guī)定的開發(fā)周期內完成。 3、項目成本管理 商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理就是在整個項目的開發(fā)建設過程中,為確保項目在限定的投資預算內最大程度的完成而對全部資源進行合理使用地管理,主要包括成本管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制四個過程。 4、項目運營管理 商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理就是指為最大程度實現(xiàn)項目收益及價值提升,而開展的招商、營銷、維護改造和管理物業(yè)等相

44、關工作。 總之,由于商業(yè)地產(chǎn)項目的投資和規(guī)模一般都比較重大,而且項目本身有盈利性和社會公益性雙重身份,因此商業(yè)地產(chǎn)項目的建設管理往往更為重要。 2.2 中國商業(yè)項目開發(fā)建設的發(fā)展歷程 總的來說我國商業(yè)項目的開發(fā)建設大致經(jīng)歷了三個階段: 1、建設開發(fā)的探索階段 90 年代初期,隨著改革開放的程度不斷加大,我國沿海城市的商業(yè)項目開始逐步出現(xiàn),這一時期代表的商業(yè)項目開發(fā)主要為以底商為裙樓的商住樓、相對成熟的專業(yè)市場(如建材市場、服裝市場和小商品批發(fā)市場等)和中小型百貨商店。這些商業(yè)項目的建筑結構形式簡單,其建設開發(fā)的過程也并不復雜,有相對完善的物業(yè)管理,有產(chǎn)權租售,但商業(yè)經(jīng)營管理缺乏統(tǒng)一和有效的經(jīng)驗

45、,因此該時期商業(yè)項目基本形態(tài)為可以定義為“市集”形態(tài)(中小百貨店也是“市集”形態(tài),但有相對統(tǒng)一的經(jīng)營管理),此階段主要是積累了大量商業(yè)項目開發(fā)建設的經(jīng)驗,如商業(yè)項目的開發(fā)建設流程的確立、商業(yè)項目可行性分析理念的提出、如何確定施工組織以及如何進行商業(yè)項目經(jīng)營理念的探討等。而正是在對商業(yè)項目8第二章 商業(yè)地產(chǎn)項目管理 開發(fā)建設的初步研究與探討下,90 年代中期,商業(yè)項目得以速度發(fā)展,以臨街商鋪和以裙樓為底商的“商業(yè)門臉”,漸漸形成以服務本地區(qū)為主的商圈,而大型百貨商場也開始出現(xiàn)。 2、建設開發(fā)的起步階段 1996 年 8 月,沃爾瑪在深圳洪湖開業(yè)標志著國際零售大鱷正式進軍我國,時隔不久,家樂福也在

46、上海登陸。由于大型綜合超市是這一時期外資企業(yè)進入我國商業(yè)市場的主要形式,加之在我國取得了顯著的業(yè)績,國內企業(yè)在借鑒外資大型綜合超市開發(fā)建設和經(jīng)營理念的經(jīng)驗下,也紛紛建設大型綜合超市,大型綜合超市已成為這一時期我國商業(yè)項目的主要形式。由于大型綜合超市物品齊全、種類繁多,除經(jīng)營日用百貨和食品外,還經(jīng)營如衣服、家電、圖書等商品,因此大型綜合超市的建筑形式要求為面積一般在 7000-12000 平米,多為 2-3 層,因此圍繞著以大型綜合超市為主要形態(tài)的商業(yè)項目的開發(fā)與運營是這一時期我國商業(yè)項目開發(fā)建設重點研究和分析的方向與主要內容。此階段商業(yè)項目開發(fā)建設的主要環(huán)節(jié)?“設計+招標+施工”的模式基本成形

47、,開發(fā)建設過程中所要借助的技術手段和管理方式逐漸多樣化,因此該階段也為進入 21 世紀后,我國商業(yè)形式多樣化及大型化的發(fā)展奠定了堅實的基礎。 3、建設開發(fā)的發(fā)展階段 2003 年以來,我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進入了相對快速的發(fā)展階段。繼我國超市大肆擴張之后,我國商業(yè)項目開發(fā)建設已從社區(qū)底層商鋪的風行,發(fā)展到城市商業(yè)街的建設改造,再到興起購物中心、大賣場、shopping mall 等各種大型商業(yè)設施的建設大潮。此時的商業(yè)項目無論是開發(fā)數(shù)量、面積總量、單體規(guī)模還是建筑效果的獨特性上都不斷地在刷新紀錄,開發(fā)商也更多地以如何在眾多商業(yè)項目中,使自己的項目成功開發(fā)并獲利最大為主要目標。因此,該階段商業(yè)項目的

48、開發(fā)建設應用了更多的先進技術手段與管理方式來實現(xiàn)多重目標,信息化建設與管理的理念也在該階段商業(yè)開發(fā)中提出并逐漸風行。 總之,截止到目前,我國商業(yè)項目僅在短短十幾年的時間內就已“異軍突起”,發(fā)展成為房地產(chǎn)市場中的重要組成部分,而開發(fā)形式也發(fā)展成為六種主要的商業(yè)建筑形式:即底商、百貨商鋪、購物中心、主題店、shopping mall 和商業(yè)街。逐漸呈現(xiàn)建筑規(guī)模大型化和建筑結構復雜化的趨勢,對商業(yè)項目開發(fā)建設的效用提出了更高地要求,也使得傳統(tǒng)商業(yè)項目的開發(fā)建設的模式及環(huán)節(jié)面臨著更嚴峻的挑戰(zhàn)。 9第二章 商業(yè)地產(chǎn)項目管理 表 2-1: 2000-2007年商業(yè)地產(chǎn)項目投資規(guī)模及增長情況 (數(shù)據(jù)來源國家

49、統(tǒng)計局)年度 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 商業(yè)經(jīng)營性用房投資規(guī) 580.0 755.3 933.6 1302.4 1723.7 2039.5 2353.9 2775.6模億元 增長率 19.8% 30.2% 23.6% 39.5% 32.3% 18.3% 15.4% 17.0%表 2-2: 2000-2007年城市化水平、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與商業(yè)地產(chǎn)項目投資規(guī)模的正相關關系 (數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局) 年度 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 城市化水平 36.2% 37.6% 39.1% 40.5

50、% 41.8% 43.0% 43.9% 44.9%城鎮(zhèn)人均可支配收入 6280 6860 7703 8355 9422 10493 11759 13786(元) 商業(yè)經(jīng)營性用房投資規(guī) 580.0 755.3 933.6 1302.4 1723.7 2039.5 2353.9 2775.6模億元 2.3 中國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設的現(xiàn)狀問題 隨著我國商業(yè)項目的開發(fā)建設進入了蓬勃發(fā)展的階段,商業(yè)項目開發(fā)建設方式和環(huán)節(jié)與商業(yè)項目日益呈現(xiàn)的新趨勢之間不相符的矛盾越來越突出,嚴重地影響了我國商業(yè)地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展?？偟膩碚f,這種矛盾的產(chǎn)生是由于我國商業(yè)項目開發(fā)建設所采用的模式和方法雖然比較成熟,但還不準確

51、或者說還不適用于商業(yè)項目?？v觀我國商業(yè)項目開發(fā)建設的發(fā)展歷程,項目的開發(fā)主體主要是政府和住宅房地產(chǎn)的開發(fā)商,而真正從事過或專業(yè)從事商業(yè)項目開發(fā)和建設的開發(fā)商很少。這兩類開發(fā)主體在以往住宅或公建項目的開發(fā)建設中所應用的信息數(shù)據(jù)主要是二維數(shù)據(jù)形式,所采用的開發(fā)模式也是基于二維數(shù)據(jù)管理形成的,如“拿地?規(guī)劃、設計?建設?銷售或運營”。這種開發(fā)模式應用于普通住宅或結構形式簡單的公建設施還能“物盡其用”,但對于建筑形勢和特點都在不斷創(chuàng)新的商業(yè)項目,這種開發(fā)建設模式明顯已不適用,具體表現(xiàn)為: 1、商業(yè)項目定位與建筑規(guī)劃設計的不相符 10第二章 商業(yè)地產(chǎn)項目管理 商業(yè)項目定位與建筑規(guī)劃設計的不相符問題主要表

52、現(xiàn)在商業(yè)項目的建筑規(guī)劃是基于模糊和錯誤的與商業(yè)項目定位有關的信息(如經(jīng)營地段、交通、市場以及周邊環(huán)境等)進行的,從而使得項目的規(guī)劃布局與建筑效果總是無法達到開發(fā)者的要求,即使反復調整和修改也與開發(fā)者心中的目標和設想相去甚遠。其主要原因有兩方面:一是由于開發(fā)商缺乏足夠的經(jīng)驗,本身沒有提供更多的有關商業(yè)項目定位的基本信息,只是立足于如何低成本的建設好項目,實現(xiàn)商業(yè)項目的利益最大化這個目標,卻忽略了影響商業(yè)運營的其他相關基本信息的重要性,因而沒有進行認真細致的前期市場調查和科學合理的市場定位,使得項目開發(fā)者對商業(yè)項目應該建成什么樣子、建成多大規(guī)模等關鍵的定位概念很模糊、很不準確,而這種模糊或錯誤的概念和意圖傳達給設計者后,就造成了商業(yè)項目在建筑規(guī)劃設計就存在著的先天不足,從而導致規(guī)劃設計的商業(yè)項目與開發(fā)商心中實際所設想總是不一致;二是影響建筑規(guī)劃設計的定位信息的傳遞出現(xiàn)缺失。由于商業(yè)項目定位和建筑規(guī)劃分屬不同的專業(yè)領域,其主要工作也由