廣州財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告書

1、 財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告書廣東財潤投資有限公司二七年九月三十日目 錄前 言41項目簡介41.1建設地點41.2項目現(xiàn)狀41.3項目總體規(guī)劃要求41.4項目建筑面積指標52項目法人概況53編制依據(jù)54項目建設的必要性64項目建設有利于較好地發(fā)揮土地效益65主要經(jīng)濟技術指標6第一部分 鵲橋五星級酒店81目前廣州五星級酒店的運作情況82行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法123 定位五星級酒店的標準要求及樓層規(guī)劃143.1定位五星級酒店的標準要求143.1.1酒店總體基本要求143.1.2酒店接待大廳基本要求143.1.3客房基本要求153.1.4餐飲基本要求163.1.5公共區(qū)域基本要

2、求163.1.6選擇項目（共 78 項，至少具備 35 項，具備項目越多，酒店越高檔）173.2定位五星級酒店的規(guī)劃204本項目定位五星級酒店的成本運營測算224.1測算基礎224.1.1本五星級酒店物業(yè)面積構成：224.1.2投資成本（以下投資成本未計算財務成本）224.1.3酒店運營成本254.1.4本項目定位五星級酒店的運營收入測算254.2計算結果264.2.1客房年收入約264.2.2 餐飲、會務、商場收入264.2.3 娛樂休閑收入275 本項目定位五星級酒店收益測算295.1成本合計295.2年收益額（稅后）295.3總成本回收共需年數(shù)29第二部分 5a甲級寫字樓301 廣州寫字

3、樓發(fā)展歷程301.1寫字樓緊缺期：1993-1997年301.2寫字樓消化期：1997-2000年301.3 寫字樓調整期：2001-2004年311.4寫字樓快速增長期：2005年至今312廣州市區(qū)寫字樓市場分析322.1廣州四大寫字樓區(qū)域介紹322.1.1大環(huán)市東商務區(qū)322.2.2天河北商務區(qū)322.1.3珠江新城商務區(qū)（cbd）322.1.4琶洲商務區(qū)332.2廣州市寫字樓市場發(fā)展分析333 天河區(qū)寫字樓市場分析353.1分布特征363.2價格特征363.3成交特征374東莞莊項目周邊寫字樓市場分析414.1 2007年天河區(qū)寫字樓一覽表414.2東莞莊項目周邊寫字樓一覽表465東莞莊

4、寫字樓規(guī)劃48第三部分 商業(yè)501廣州宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析502天河區(qū)商鋪市場分析522.1分布特征522.2價格特征522.3供求特征532.4經(jīng)營特色543項目商圈分析553.1從交通情況看553.2從消費群體看553.3從競爭環(huán)境看555項目swot分析575.1項目優(yōu)勢分析575.1.1開發(fā)水平和開發(fā)意識不斷提高575.1.2項目周邊的空地多規(guī)劃為住宅用地575.1.3交通優(yōu)勢575.1.4市場優(yōu)勢585.2 項目劣勢分析585.2.1產(chǎn)權關系復雜585.2.2區(qū)域環(huán)境585.3威脅分析595.4機會分析596商場規(guī)劃606.1項目適合開發(fā)物業(yè)類型評估606.2項目初步定位625車位規(guī)劃6

5、31投資估算說明642寫字樓商場項目投資估算表643資金籌措654資金平衡計劃65第五部分 寫字樓、商場效益分析671銷售收入、銷售稅金及附加估算671.1銷售收入671.2銷售稅金及附加671.3經(jīng)營成本及費用估算671.3.1開發(fā)建設成本681.3.2銷售廣告費681.3.3項目土地成本681.4項目總成本費用：681.5項目損益68第六部分 東莞莊項目結論與建議691.1結論691.2建議69前 言1項目簡介1.1建設地點廣東財潤鵲橋酒店寫字樓項目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接東莞莊路，北臨珠江投資項目。交通便利，有著天河最繁華的天河北后

6、花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場。灑店用地地塊共占地3697平方米，寫字樓地塊為4272平方米。被天河干休所經(jīng)濟適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。1.2項目現(xiàn)狀動拆遷工作尚未完成，目前正在進行規(guī)劃方案的設計、報批工作。1.3項目總體規(guī)劃要求項目總占地面積3697+2679+1593=7969平方米，規(guī)劃建設一個集五星級酒店、5a甲級寫字樓、綜合商場于一體的城市綜合體，土地使用年限為40年，建筑密度為0.7,規(guī)劃容積率為7，綠化率30%。1.4項目建筑面積指標整個項目總建筑面積為58000平方米，由兩棟塔樓組成，分別為6層寫字樓和6層酒店，其中裙樓的1-4

7、層為商業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為一體。按使用功能分：酒店建筑面積為23983平方米，商業(yè)建筑面積為16800平方米，寫字樓建筑面積為15000平方米，地下停車、設備用房面積為15938平方米。容積率7，綠化率30，建筑密度為0.7。機動車停車泊位400輛。2項目法人概況企業(yè)名稱： 廣東財潤投資有限公司住 所： 天河區(qū)天河北路233號中信廣場3201室法定代表人：注冊資本： 企業(yè)類型： 有限責任公司（國內合資）經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。3編制依據(jù)本項目可行性報告根據(jù)廣東財潤投資管理公司現(xiàn)有資料，結合有關的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實地考察與市場研究

8、的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)貸款提供科學的決策依據(jù)。4項目建設的必要性根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，天河將會形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城正佳廣場為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務區(qū)、天河北金融商務區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場區(qū)。該商圈未來定位是成為21世紀中央商務區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約18平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場、維多利廣場等大型百貨商場。由于該板塊休閑娛樂設施不

9、足，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設施的裙樓將得到發(fā)展。本項目擬建的五星級酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內容，項目規(guī)模較大、運營思想先進，本項目的建設將推動天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。4項目建設有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展cbd，即將進行建設的項目總商業(yè)面積超過16800平方米。本項目將建設一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價

10、值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。5主要經(jīng)濟技術指標主要技術經(jīng)濟指標如下：占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米其中：地上建筑面積 79697= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米 寫字樓部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米容積率 7建筑密度 0.7綠化率 30 %停車位 400輛第一部分 鵲橋五星級酒店1目前廣州五星級酒店的運作情況廣州目前已開業(yè)有7家五星級酒店（已正式掛牌），未來兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級和超五星級酒店，它們的開業(yè)時間和簡要情況如下： 掛牌五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時間客房數(shù)量01中國大酒店廣州流花路100號 （越秀

11、區(qū)）開業(yè)時間1984年,1998年新裝修樓高18層,1013間客房及套房。02廣東國際大酒店廣州市廣州市環(huán)市東路339號 （越秀區(qū)）1992年7月8日開業(yè)，2004年局部裝修樓高63層，共有客房總數(shù)200余間套。03廣州東方賓館廣州流花路120號 （越秀區(qū)）1961年開業(yè)，2004年重新裝修樓高11層，共有客房800余間套。04白天鵝賓館廣州沙面南街1號1983年開業(yè)，2000年重新裝修樓高28層，共有客房總數(shù)842間套。05廣東亞洲國際大酒店廣州市環(huán)市東路326號2002年開業(yè)客房數(shù)目422間，位于25-38層06碧桂園鳳凰城酒店廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城2003年11月開業(yè)樓高6層，共有

12、客房總數(shù)621間套。07廣州香格里拉大酒店廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū)2007年3月26日開業(yè)樓高36層，704間豪華客房及套房，另設26間設計精巧的服務式公寓，面積均超過42平方米。八間風格各異的餐廳及酒吧, 兩間宴會廳和八間多功能廳。08廣州天譽威斯汀酒店廣州市天河區(qū)林和中路6號（中信廣場后門）2007年5月開業(yè)樓高40層,共有客房總數(shù)448間(套),標間面積50平米。09長隆酒店廣州市番禺區(qū)大石迎賓路（長隆夜間動物世界旁）2001年開業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)333間套。10鳴泉居度假村廣州市白云大道南1068號1998年開業(yè)，2005年重新裝修樓高5層，共有客房總數(shù)200間套。正在申請中的五星級

13、酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時間客房數(shù)量01廣州鼎龍國際大酒店廣州天河廣州大道北63號 （天河區(qū)）2005年5月開業(yè)樓高20層，客/套房288間。02廣州嘉逸國際酒店廣州市天河北路468號2004年7月酒店樓高20層，擁有251間不同類型的客房。03廣州天倫萬怡大酒店廣州林和中路172號2003年開業(yè)395套裝修豪華、設計新穎、設備完善的客房。04廣東南洋長勝酒店廣州市天河區(qū)廣州大道北興華路38號開業(yè)時間2005年9月29日主樓高25層，副樓多棟高7層，擁有各類豪華客房468間/套，標間面積38平米。05南沙大酒店廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路1號2004 年9 月28 日樓高 15層，擁有

14、314間精雕細琢的豪華客房，標間面積 46平米。06廣州地中海國際酒店廣州市廣州市天河路518號2005年3月開業(yè)樓高50層,共有客房總數(shù)400間(套),標間面積33平米。07頤和大酒店廣州白云區(qū)同泰路頤和山莊內2003年酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標準客房、商務套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房180余間。正在建設中的酒店序號酒店名稱地理位置計劃開業(yè)時間客房數(shù)量01正佳萬豪天河正佳2008年開業(yè)正佳萬豪國際大酒店正佳 正佳廣場五星將擁有360間客房，其中標準間不超過140間，其余均為豪華商務套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級行政套房。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2008年開業(yè)主體分為酒

15、店客房和服務式公寓兩部分, 160米高的塔樓，其中包括了350套客房和120套高級服務式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。03富力君悅大酒店珠江新城2008年開業(yè)總建筑面積為7.7萬多平方米，樓高75米，由君悅酒店管理。04皇冠假日酒店（海景集團）天河員村2008年開業(yè)五星高41層，占地面積3.2萬平方米，總建筑面積14萬預定2006年平方米，客房及預定2006年投入運營豪華客房約500間。05太古匯香格里拉天河路2008年開業(yè)六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約8萬平方米，擁有500到600個客房。整個太古匯項目總投資約40億元。2行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法五星級酒店被業(yè)內人士視為“城市

16、之巔”，可以引領一座城市的風尚，同時也是一座城市經(jīng)濟發(fā)展最敏感的風向標。廣州市副市長王曉玲曾在各種場合強調，在2010 年亞運會之前，五星級酒店將在現(xiàn)有的7 家基礎上新添10 到15家，由此可見政府對五星酒店建設的重視程度。市旅游局認為，隨著廣州城市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設辦事處、包長包房以及會議經(jīng)濟、歐美市場的開拓等原因都將導致高星級酒店供不應求。二00六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務人流的大幅增長、會展業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級、城市空間調整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來巨大市場需求。目前，廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級酒店

17、嚴重不足。特別是二0一0年廣州將舉辦亞運會，各類酒店配套需求十分迫切。據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵外資酒店管理企業(yè)向四個方面發(fā)展：一是擴大選址區(qū)域。鼓勵各酒店集團走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國家、不同風格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點投資來源地的品牌；三是引進酒店類型多樣化，適應不同層次消費需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進駐廣州市場。孫雷表示，廣州是中國會展業(yè)中心，特別到了廣交會，不但五星級酒店及都市區(qū)內的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這說明，隨著會展商

18、貿(mào)業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間、是酒店業(yè)的新興市場。廣州五星級酒店增量仍很理性，當然供給量增大、價格也自然受到市場調節(jié)。目前廣州共有十萬間酒店客房，二0一0年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點，仍需維持一定缺口。廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設施1400多座，客房約10萬間，床位近20萬個；其中星級飯店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。廣州正籌建的30多家五級星酒店中，有10多家將在未來3年內建成并開業(yè)。未來幾年內，廣州將新建50家四、五星級豪華酒店、增加8000個房間。根據(jù)規(guī)劃，到2010年亞運會前，廣州的4星級以

19、上酒店數(shù)量將達到60家，其中五星級酒店在現(xiàn)在的基礎上還會新添10至15家，廣州星級酒店總數(shù)會從現(xiàn)在的205家增加到300家。經(jīng)濟型酒店3年的預期數(shù)字也將過百，未來3至5年內，經(jīng)濟型連鎖酒店客房超萬間。以白天鵝為例，目前其入住率都在75%79%之間，平均房價今年增幅了近14%，入住率增長了3%，在國外，五星級酒店的入住率也就60%左右。營業(yè)收入方面，比如東方賓館，2007年上半年的客房收入達到了5535.69萬元，同比上升了6.18，凈利潤也從2006年上半年的1339.06萬元增加到現(xiàn)在的1535.85萬元。 由此可見，廣州市目前的星級酒店的市場空間還很大，我們選擇在2010年進入五星級酒店市

20、場正是較好的投資時機。3 定位五星級酒店的標準要求及樓層規(guī)劃3.1定位五星級酒店的標準要求五星級旅游涉外酒店應具備的基本條件概述如下： 3.1.1酒店總體基本要求1) 酒店功能劃分合理、設施使用方便、安全。2) 酒店室內外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。3) 酒店內部公共信息圖形符號符合 lb/at001 標準。4) 有中央空調系統(tǒng)。5) 有背景音響系統(tǒng)。6) 有與五星級酒店相適應的計算機管理系統(tǒng)。3.1.2酒店接待大廳基本要求7) 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。 8) 有與酒店規(guī)模、五星級相適應的總服務臺，總服務臺有中英文標志、分區(qū)段設置接待、問訊、結帳、 24 小時有工作人員在崗。

21、9) 提供留言服務、一次性總帳單結帳服務、信用卡服務、 18 小時提供外幣兌換服務。 10) 總服務臺提供酒店服務項目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等。 11) 可8小時直接接受國內、國際客房預訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱、設門衛(wèi)應接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 12) 在非經(jīng)營區(qū)設客人休息場所、提供店內尋人服務和安排出租車服務、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 13) 至少能用 2 種外語提供服務（英語為必備語種），總機至少能用 3 種外語提供服務（英語為必備語種），各種指示用和服務用文

22、字至少用中英文同時表示。3.1.3客房基本要求14) 至少有 40 間（套）可供出租的客房，70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有5個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 15) 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地燈、全身鏡，行李架等高級配套家具。 16) 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風設施，110/220v 電源插座，電話副機，吹風機和體重稱。裝高級座便器。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時供應冷熱水。 17) 有直撥的國內、國際電話，有彩色電視機、音響設備、并有閉路電視系

23、統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個，自辦節(jié)目至少有 2 個頻道。 18) 有與五星級相匹配的文具用品，提供開夜床服務， 24 小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費提供茶葉或咖啡，客房內設微型酒吧， 24 小時提供中西式早餐，正餐送餐服務。 19) 提供叫醒服務，留言服務、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補服務，提供擦鞋服務。 20) 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補齊。 3.1.4餐飲基本要求21) 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風味的中餐。 22) 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 23) 有獨具特色格調高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐

24、。 24) 有適當?shù)男⊙鐣d，有封閉的酒吧間。 25) 餐廳、酒吧的主管、領班和服務員能用英語提供服務。 26) 廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設備，冷菜間有空氣消毒設施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設施并保持其封閉 。 3.1.5公共區(qū)域基本要求27) 有足夠的停車場，有足夠的高質量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務電梯。 28) 有公用電話，并有市內電話簿。 29) 有男女分設的公共衛(wèi)生間。 30) 有商場，出售旅行日常用品，旅游紀念品、工藝品等商品。 31) 有商務中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報、電傳、傳真、復印、國際長途電話、國內行李托運、沖洗膠

25、卷等。提供打字服務。 32) 有醫(yī)務室。 33) 提供代購交通、影劇、參觀等票務服務。 34) 提供市內觀光服務。 35) 有應急供電專用線和應急照明燈。3.1.6選擇項目（共 78 項，至少具備 35 項，具備項目越多，酒店越高檔） 客房（ 10 項） 36) 客房內可通過視聽設備提供帳單等的可視性查詢服務，提供語言信箱服務。 37) 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 38) 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設。 39) 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設。 40) 所有套房分設供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。 41) 設商務樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務中心及休息

26、場所。 42) 商務樓層的客房內有收發(fā)傳真或電子郵件的設備。 43) 為客人提供免費店內無線尋呼服務。 44) 24 小時提供洗衣加急服務。45) 委托代辦服務。 餐廳及酒吧（ 8 項） 1) 有大堂酒吧。 2) 有專業(yè)性茶室。 3) 有除西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。 4) 有餅屋。 5) 有風味餐廳。 6) 有至少能容納 200 人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。 7) 有至少 10 個不同風味的餐廳（大小宴會廳除外）。 8) 有 24 小時營業(yè)的餐廳。 商務設施及服務（ 5 項） 1) 提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務，傳輸速度不小于 64kbit/s 。 2) 封閉的電話間（至少 2

27、 個）。 3) 洽談室（至少容納 10 人）。 4) 提供筆譯、口譯和專職秘書服務。 5) 圖書館（至少有 1000 冊圖書）。 會議設施（ 10 項） 1) 有至少能容納 200 人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 2) 至少配有 2 個小會議室。 3) 有同聲傳譯設施（至少 4 種語言）。 4) 有電話會議設施。 5) 有現(xiàn)場視音頻轉播系統(tǒng)。 6) 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。 7) 有專門的復印室、配備足夠的復印機設備。 8) 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設備。 9) 有照相膠卷沖印室。 10) 至少5000 平方米的展覽廳。 公共及健康娛樂設施（ 共

28、計42 分項） 1) 歌舞廳 2) 卡拉 ok 廳或 ktv 房（至少 4 間） 3) 游戲機室、棋牌室、影劇場。 4) 定期歌舞表演。 5) 多功能廳，能提供會議，冷餐會、酒會等服務及兼作歌舞廳。 6) 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。 7) 室內游泳池（水面積至少 40 平方米）。 8) 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 9) 網(wǎng)球場、保齡球室(至少 4 道)、攀巖練習室。 10) 壁球室、桌球室。 11) 多功能綜合健身按摩撐。 12) 電子模擬高爾夫球場、高爾夫練習場。13) 高爾夫球場（至少 9 洞）。 14) 賽車場、公園。 15) 跑馬場、射擊場、射箭

29、場。 16) 實戰(zhàn)模擬游藝場。 17) 乒乓球室、溜冰場。 18) 室外滑雪場。 19) 自用海濱浴場。 20) 潛水、海上沖浪、釣魚。 21) 美容美發(fā)室。 22) 精品店、獨立的書店、獨立的鮮花店。 23) 嬰兒看護及兒童娛樂室。 安全設施（ 3 項） 1) 電子卡門鎖。 2) 客房貴重物品保險。 3) 自備發(fā)電系統(tǒng)。 3.2定位五星級酒店的規(guī)劃3.2.1整個項目功能的總體規(guī)劃1）酒店設施酒店將設有餐飲，休閑及其他設施高于平臺層；而中餐及西餐廳將分別設于二樓及五樓；咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設于頂樓天臺；會議設施將于五樓提供；大部分的休閑設施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿

30、，健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時共規(guī)劃了200個停車位，其中180個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余20個則設于一樓。1）裙樓設施樓層餐飲設施面積（平方米）l1l2l3l3l4l4夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳450.03353.17209.03175.44157.97288.27小計 1，633.91會議廳設施l2l5l會議室會議室商務中心76.45292.0348.74小計 417.22娛樂設施l6l6l6l6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場455.0385.11138.21小計 678.35其他設施l2l1l2l6商場美容廳花店保健中心165.84116.54

31、47.30小計329.682）后勤設施后勤設施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。5.2酒店車位規(guī)劃五星級酒店的車位一般按1：1的比例配車位。由此推算本案車位約需：1558965=240個4本項目定位五星級酒店的成本運營測算4.1測算基礎4.1.1本五星級酒店物業(yè)面積構成：在酒店設計中，各類設施的面積是有一定的比例配套要求的。這個比例越科學，就越能符合經(jīng)營需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。這個比例也要與酒店的定位、目標市場相匹配。酒店類型不同，

32、比例差距明顯。酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是對客服務區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術指標，也關系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營面積、盈利能力等經(jīng)濟指標，既關系到酒店客人消費過程中的舒適度，同時關系到酒店的收益與壽命。酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例。面積構成分為營業(yè)面積及非營業(yè)面積，計算時采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。計劃商業(yè)裙樓部分為四層（不包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。酒店客房面積：通常來說，客房的總面積占酒店總建筑面積的65%

33、以上2398365%=15589m24.1.2投資成本（以下投資成本未計算財務成本）1）土地成本：500萬407969 m225097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m29278.5 萬元2）建安與裝修設備成本（包括土建部分）包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟值（見下表）：序號分項工程名稱計算依據(jù)單方造價（元/m2） 1樁基工程（受力樁）總建筑面積160-180 2地下室工程、基坑圍護及支撐地下室建筑面積3800-4200 3結構工程地上建筑面積1100-1300 4建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積800-900 5新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積1200-1500

34、6給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積350-380 7噴淋、氣體消防總建筑面積100-110 8污水處理（含管線）總建筑面積35-40 9空調工程地上建筑面積550-600 10地下室通風工程地下室建筑面積170-190 11照明、防雷、動力、變配電總建筑面積800-900 12電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災報警、共用天線、電報電傳總建筑面積500-550 13煤氣工程總建筑面積45-50 14電梯、自動扶梯總建筑面積320-360 15室外總體總建筑面積100-115 16室內精裝修連家具地上建筑面積3200-3500 17雜項工程總建筑面積280-330 18

35、洗衣房設備地上建筑面積150-170 19廚房設備地上建筑面積250-280總建筑面積為23983平方米，其中地上建筑面積為15589平方米，地下建筑面積約8394平方米，外墻面積約10000平方米。成本合計：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4萬元c管理成本與不可預見費用：300元/ m2*25000 m2750萬元酒店總開發(fā)成本：20103.4 +750+9278.530131.9萬元4.1.3酒店運營成本1)運營費用 營業(yè)費用（含營業(yè)稅費、財務成本直接費用、人工費用）：占總收入20% 管理費用（經(jīng)營管理費用、水電、維修保險、

36、裝修和設備更新等費用）：占總收入的20%2)管理提成：引進世界著名五星級酒店管理公司占總收入的25%。如果自組管理公司管理，成本相對低很多。 4.1.4本項目定位五星級酒店的運營收入測算1) 推算依據(jù)：本酒店面積約23983*65%=15589平方米，按每間客房建筑面積65平方米計算，約240間客房。酒店設計4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）合計單人標準房4735.22165534標準房18075.1713530.6豪華套房290.00180總統(tǒng)套房1223.6223.6小計23015589按照廣州市酒店發(fā)展行情預計未來（2009-2019年）十年間平均客房每日

37、實收房價742元/天計算。按照廣州五星級酒店平均開房率65%分析，本物業(yè)未來十年平均每3年增長率7%計算，開房率平均按76%計算。4.2計算結果4.2.1客房年收入約742*230*76%*3654734萬元4.2.2 餐飲、會務、商場收入中餐廳收入：東莞莊地區(qū)點心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測算，平均每天100桌，每人100元消費水平，利潤為50%測算，則：100元*10人*100桌*365天*50%=1825萬元 西餐廳收入：天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準、特色的西餐館是有一定的市場。每天以40人次，每人平均消費水平100元，利潤率以70%測算，則：100元/人次

38、*40人次*365天*70%=102.2萬元商場收入：在天河區(qū)，商場規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場作為配套設備，競爭就顯得相當大，以平均每天10萬元銷售收入，利潤20%測算，則：10萬元/天*365天*20%=730萬元每天平均接待5人次，每個會務租金平均5000元，利潤率以70%測算，則營業(yè)預測：5000元/人次*5人次*365天*70%=638.75萬元餐飲、會務、商場收入約：3295.95萬無4.2.3 娛樂休閑收入酒吧收入：包括吸引游客娛樂與休閑在內，每天以100人次，平均每人消費40元，利潤率以60%測算，則：50元/人次*100人次*365天*60%=109.5萬元ktv收入：以設置1

39、0間ktv包房，每天以6個小時營業(yè)，每小時200元計算，包房利用率60%，則營業(yè)預測：200元/小時*10間*6小時*365天*60%=262.8萬元桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，則營業(yè)預測：200元/人次*30人次*365天*60%=131.4萬元娛樂休閑收入約：503.7萬元整體酒店總收入約：8533.65萬元以上收入?yún)⒖紘鴥任逍羌壘频昴晔杖刖鶖?shù)，見下表5 本項目定位五星級酒店收益測算5.1成本合計酒店總開發(fā)成本：30131.9萬元年運營成本：8533.65萬元*（20%20%）3413.5萬元年管理提成：8533.65萬元*25%2133.4萬元5.2年收益額（稅后）（8

40、533.6萬元-3413.5萬元-2133.4萬元）*（100%-33%）2001.1萬元年經(jīng)營利潤率：2001.1/8533.65=23.45%年投資收益率：2001.1/30131.96.6%5.3總成本回收共需年數(shù)30131.9/2001.1=15年結論：定位五星級酒店在不考慮銷售的基礎上約十五年時間可以收回基本成本（靜態(tài)投資回收期）。第二部分 5a甲級寫字樓寫字樓項目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。1 廣州寫字樓發(fā)展歷程 1.1寫字樓緊缺期：1993-1997年 1993年之前，廣州的主要商務活動都

41、集中在五星級酒店內，那時候的五星級酒店大都以商務綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫字樓以及公寓等功能，例如中國大酒店、花園大酒店等。1995年到1997年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當時推動寫字樓市場的主要動力，僅有的幾棟甲級寫字樓根本滿足不了市場的需求。期間，新落成的寫字樓，無論是租金、進駐率以及售價都處于廣州甲級寫字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在，甲級寫字樓仍未超越當時的記錄。當時，寫字樓處于賣方市場，如：1995年，美國銀行中心預售價為港幣2萬2.5萬元/平方米，廣東國際大廈的租金按實用約為300元/平方米/月；1996年，中信廣場、大都會預售價為2.5-3萬

42、元/平方米，廣州國際貿(mào)易大廈、宜安廣場、東山廣場等都在1.5萬元/平方米以上。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。 1.2寫字樓消化期：1997-2000年 1997年到2000年，廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應，甲級寫字樓從緊缺期急速轉向供應過剩，租金從1996年的170-190元/平方米/月，跌至2000年的90-100元/平方米/月。期間，97亞洲金融風暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴重的打擊。98年后，寫字樓的用家成為銷售市場的主力，當中尤其以內資公司購買寫字樓自用較多。1.3 寫字樓調整期：2001-2004年 2001年200

43、4年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字樓在2000年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。甲級寫字樓除卻新增供應外，空置率保持在10以內，頂級寫字樓更是少于5。 1.4寫字樓快速增長期：2005年至今 2005年至今，甲級寫字樓進入快速增長期。經(jīng)濟持續(xù)向好，令甲級寫字樓的需求快速增長。新一批的甲級寫字樓當中，不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質寫字樓，銷售速度相當驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價后再推出市場。廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標準，寫字樓的建筑標準向國際標準看齊。三年

44、內是廣州寫字樓進入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無論是質和量都有巨大的變化。2廣州市區(qū)寫字樓市場分析2.1廣州四大寫字樓區(qū)域介紹2.1.1大環(huán)市東商務區(qū) 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內的0.18平方公里范圍），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟樞紐。功能主要為商務辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務中心特色明顯。 2.2.2天河北商務區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支

45、撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標中信廣場更是聲名遠播。 2.1.3珠江新城商務區(qū)（cbd） 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至華南路占地6.5平方公里，是廣州的cbd所在。共劃分為14個2040公頃的街區(qū)，包括商務、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。其開發(fā)

46、模式將堅持“低密度，高容積”的原則。 2.1.4琶洲商務區(qū) 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為10.4平方公里，其規(guī)劃定位為“以會展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。 華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為、三個區(qū)。區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導功能；區(qū)是廣州國際會展中心，周圍將發(fā)展與會議和展覽相關的配套設施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務等；區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質居住為主導功能的綜合區(qū)。琶洲地區(qū)的交通用地面積為2.5平方公里，占該地區(qū)總用地面積的24，公路密度較高。2.2廣州市寫字樓市場發(fā)展分析寫字樓的發(fā)展與城市建設及經(jīng)濟發(fā)展是分不開的。廣州的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了

47、“由西向東”的轉移過程，由此亦帶動了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。歷經(jīng)了15年的發(fā)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務圈、天河北商圈、珠江新城商務圈以及琶洲商務圈四大商務圈。新老商務區(qū)的發(fā)展都有自己的側重點，各具特色。2007年下半年，廣州老城區(qū)可售寫字樓供應量將超過15萬平方米。隨著更多爛尾項目的盤活和爛尾地的成功拍出，未來三年內，廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應量將近60萬平方米。隨著cbd以及琶洲等多個前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下。 首先從開發(fā)商的實力背景來看，老城區(qū)寫字樓的開發(fā)商實力遠不如cbd的企業(yè)，cbd寫字樓企業(yè)大部分為上市公司，這樣能更好確保項

48、目的正常運作；其次，從結構來看，老城區(qū)的很多寫字樓技術含量以及軟件方面的物業(yè)管理都不如新區(qū)域的寫字樓。此外，最重要的一點是，由于地段以及產(chǎn)品的質素不同，很多企業(yè)尤其是世界500強企業(yè)都樂意選擇cbd或者天河北作為根據(jù)地，因為這樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務。數(shù)據(jù)顯示，在近2年的時間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢已經(jīng)明顯往東挪。 目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個分支，該商圈在2002年開始迅速崛起。短短的幾百米內就聚集了7個寫字樓。同時該路段的寫字樓項目工程進度較為接近，開售周期相對接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段。

49、珠江新城和琶洲屬于新型的商務圈，由于在規(guī)劃上對綠化的建設較為完善，對比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對較少，商業(yè)氛圍并未成型，相信未來隨著寫字樓的投入，進駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認同程度會上升。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預計2008年2010年是珠江新城走向成熟的三年，屆時廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。 初步預計在2008年2010年珠江新城將有8個以上的寫字樓項目可以竣工投入使用，其中

50、最具有代表性的當屬高度達450米的珠江新城雙子塔的西塔。 3 天河區(qū)寫字樓市場分析天河，是廣州發(fā)展中的一個奇跡，這個彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟的代表。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢下，于上世紀90年代中期拔地而起的中信廣場、大都會廣場、國際貿(mào)易中心等標志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務中心地位。 3.1分布特征 天河區(qū)的現(xiàn)有寫字樓分布以天河體育中心為圓心向天河北路、體育西路、體育東路、崗頂路段、黃埔大道、天河工業(yè)園一帶擴散，形成高檔寫字樓為主，普通寫字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級寫字樓分布集中，乙級寫字樓則分布較散的特點。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中中信廣場更是聲名遠播。 黃埔大道、崗