2019年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)模擬試卷及答案第六套

1、2019 年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)模擬試卷及答案第六套一、單項(xiàng)選擇題1 中心商區(qū) (CBD)的界定是中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)() 和中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)()的區(qū)域。(A) 大于 1 大于 50%(B) 小于 1 小于 50%(C) 大于 1/2 大于 60%(D) 小于 1/2 大于 60%2 在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租是() 。(A) 級(jí)差地租 I(B) 級(jí)差地租(C) 壟斷地租(D) 絕對(duì)地租3 不考慮其他因素的影響，當(dāng)供給曲線向右移時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本() 。(A) 下降(B) 上升(C) 不變(D) 不確定4 以下不符

2、合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充方案條件的是() 。(A) 符合土地利用總體方案(B) 確屬必須占用農(nóng)田地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)(C) 單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合集體選址條件(D) 占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地開(kāi)發(fā)整理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃5 若征收耕地不能使需要安置農(nóng)民保持原有生活水平，則土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和最高為 () 。(A) 土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 10 倍(B) 土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 20 倍(C) 土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 30 倍(D) 土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 40 倍6 下列屬于公益事業(yè)的是 () 。(A) 私立學(xué)校(B) 小區(qū)超市(

3、C) 公共交通系統(tǒng)(D) 房地產(chǎn)7 判斷建筑是否為違章建筑，應(yīng)當(dāng)由該地的() 出具證明。(A) 政府(B) 土地局(C) 交通局(D) 城市規(guī)劃局8 以下是屬于永久性建設(shè)用地的是() 。(A) 進(jìn)場(chǎng)施工道路(B) 材料堆場(chǎng)(C) 工棚(D) 學(xué)校用地9 公共交通設(shè)施屬于 () 。(A) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地(B) 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地(C) 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地(D) 公益事業(yè)用地10 學(xué)校用地的使用權(quán)最高年限為() 年。(A)70(B)50(C)40(D)3011 承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同給第三人時(shí)，承租土地的使用權(quán)歸() 。(A) 第三人(B) 原承租人(C) 土地局(D

4、) 國(guó)家12 建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序是() 。(A) 申請(qǐng)辦理登記審批簽訂合同(B) 申請(qǐng)審批簽訂合同辦理登記(C) 辦理登記申請(qǐng)審批簽訂合同(D) 辦理登記審批申請(qǐng)簽訂合同13 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 () 有償?shù)模?() 無(wú)償?shù)摹?A) 可以也可以(B) 不可以也不可以(C) 可以不可以(D) 不可以可以14 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)占用耕地，連續(xù)() 以上未使用的，可無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)。(A)6 個(gè)月(B)1 年(C)2 年(D)3 年15 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題是() 。(A) 以什么為中心來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(B) 以什么經(jīng)營(yíng)方式來(lái)獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最大利

5、益(C) 以什么方式可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)相適應(yīng)(D) 以什么經(jīng)營(yíng)模式可以更加擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模16 企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)既要滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，還要符合消費(fèi)者和社會(huì)公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，這種觀念屬于 () 。(A) 生產(chǎn)觀念(B) 產(chǎn)品觀念(C) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念(D) 社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念17 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基本原則是() 。(A) 價(jià)格浮動(dòng)原則(B) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則(C) 供求原則(D) 價(jià)值規(guī)律原則18 下列不屬于房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法的是() 。(A) 價(jià)格導(dǎo)向定價(jià)法(B) 需求導(dǎo)向定價(jià)法(C) 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法(D) 比較定價(jià)法19 下列不屬于房地產(chǎn)心理定價(jià)策略的是() 。(A) “特價(jià)品”定價(jià)策略

6、(B) 現(xiàn)金折扣定價(jià)策略(C) 尾數(shù)定價(jià)策略(D) 整數(shù)定價(jià)策略20 下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是 () 。(A) 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類(lèi)型不同，現(xiàn)金流量的具體表現(xiàn)形式也不一樣(B) 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入，出租收入和其他經(jīng)營(yíng)收入等(C) 現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、固定資產(chǎn)投資、股票債券等方面的投資(D) 同一時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流入和流出的代數(shù)和稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量21 等額分付終值公式F=A(1+i)-1/i中，不需要滿(mǎn)足的條件是() 。(A) 每期支付的金額相同(B) 支付可以在期初也可以在期末發(fā)生(C) 支付間隔相同(D) 每次支付都在對(duì)應(yīng)的期末，終值與最后一期支付同時(shí)發(fā)生22 房地產(chǎn)置業(yè)投資包

7、括購(gòu)買(mǎi)型置業(yè)投資以及() 。(A) 租賃型置業(yè)投資(B) 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資(C) 運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成本(D) 固定資產(chǎn)以及流動(dòng)資產(chǎn)投資23 投資各方現(xiàn)金流量表編制的目的在于() 。(A) 為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)(B) 反映投資者各方投入資本的盈利能力(C) 考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力(D) 考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力24 反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況的報(bào)表是() 。(A) 現(xiàn)金流量表(B) 利潤(rùn)總表(C) 損益表(D) 資產(chǎn)負(fù)債表25 反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)的是() 。(A) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(B) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(C) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率(D) 動(dòng)態(tài)投資回收率26 下列

8、不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的是() 。(A) 前期(B) 建造期(C) 估算期(D) 租售期27 把投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成按科日一一列出，然后對(duì)成本進(jìn)行逐項(xiàng)分析，分別確定哪些成本項(xiàng)目屬于固定成本， 哪些屬于變動(dòng)成本， 然后再把它們分別匯總后得出總固定成本和總變動(dòng)成本屬于分解方法中的 () 。(A) 線性盈虧平衡分析法(B) 費(fèi)用分解法(C) 高低點(diǎn)法(D) 回歸分析法28 下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征的是() 。(A) 客觀性(B) 不確定性(C) 可測(cè)性(D) 損益單一性29 按風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，投資風(fēng)險(xiǎn)可分為() 。(A) 純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)(B) 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)(C) 基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn)(D

9、) 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)30 按規(guī)模可將 () 分為相同規(guī)模和不同規(guī)模。(A) 獨(dú)立方案(B) 互斥方案(C) 混合方案(D) 互補(bǔ)方案31 投資方案單位投資所獲得的凈效益由() 說(shuō)明。(A) 凈現(xiàn)值率(B) 凈現(xiàn)值(C) 全部投資現(xiàn)值(D) 凈年值法32 按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)，用于方案比選的現(xiàn)值的方法稱(chēng)為 () 。(A) 費(fèi)用年值法(B) 備選年值法(C) 差額凈現(xiàn)值法(D) 年值折現(xiàn)法33 下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的丁作步驟的是() 。(A) 接受委托(B) 制定工作計(jì)劃(C) 項(xiàng)目的可行性評(píng)價(jià)(D) 編寫(xiě)可行性工作報(bào)告34 租賃計(jì)劃制定屬于房地產(chǎn)投資

10、項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容中的() 。(A) 開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制(B) 項(xiàng)目總說(shuō)明(C) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇(D) 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定35 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)不包括() 。(A) 單項(xiàng)目標(biāo)(B) 功能目標(biāo)(C) 管理目標(biāo)(D) 影響指標(biāo)36 建設(shè)工程投標(biāo)程序?yàn)?() 。(A) 投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作國(guó)程投標(biāo)詢(xún)價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定填制標(biāo)書(shū)競(jìng)標(biāo)(B) 投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作工程投標(biāo)詢(xún)價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察填制標(biāo)書(shū)經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定競(jìng)標(biāo)(C) 工程投標(biāo)詢(xún)價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定填制標(biāo)書(shū)競(jìng)標(biāo)(D) 投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定競(jìng)標(biāo)填制標(biāo)書(shū)工程投標(biāo)詢(xún)價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察37 工程項(xiàng)目施工招標(biāo)

11、由 () 依法實(shí)施。(A) 投資人(B) 招標(biāo)人(C) 管理人(D) 國(guó)家38 工期計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的相關(guān)性及各項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間，其主要內(nèi)容不包括 () 。(A) 根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間(B) 確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的物理關(guān)系(C) 按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化(D) 按照總進(jìn)度日標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖39 反映工程項(xiàng)目對(duì)環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治、國(guó)際等方面造成的影響稱(chēng)為 () 。(A) 功能目標(biāo)(B) 管理目標(biāo)(C) 影響指標(biāo)(D) 單位目標(biāo)40 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論

12、證和決策是在 () 。(A) 項(xiàng)目使用階段(B) 項(xiàng)目實(shí)施階段(C) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段(D) 項(xiàng)目前期策劃階段41 以下不是導(dǎo)致可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素的是() 。(A) 利害關(guān)系人之間的交易(B) 特殊交易方式(C) 急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易(D) 交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)的交易42 下列不屬于建筑物折舊分類(lèi)的是() 。(A) 自然折舊(B) 物質(zhì)折舊(C) 經(jīng)濟(jì)折舊(D) 功能折舊43 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的含義錯(cuò)誤的是() 。(A) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)(B) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù)(C) 房地產(chǎn)估價(jià)

13、報(bào)告是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告(D) 不可視為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”44 從收益法的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，下列不屬于該價(jià)值高低的取決因素的是 () 。(A) 未來(lái)凈收益的大小(B) 獲得凈收益期限的長(zhǎng)短(C) 獲得凈收益的成本大小(D) 獲得凈收益的可靠性45 下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是 () 。(A) 房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，成交價(jià)格的付款方式往往采取分期支付方式(B) 房地產(chǎn)交易通常采用單位面積的價(jià)格(C) 房地產(chǎn)交易時(shí)，不同幣種價(jià)格之間的換算，通常采用成交日期時(shí)的匯率(D) 估價(jià)中，價(jià)格通常以分期支付方式46 對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)

14、行交易日期調(diào)整時(shí)，最適宜采用() 。(A) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(B) 建筑造價(jià)指數(shù)(C) 房地產(chǎn)區(qū)位狀況指數(shù)(D) 建筑權(quán)益指數(shù)47 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括 () 。(A) 房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額(B) 會(huì)計(jì)上的折舊額(C) 房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅(D) 房地產(chǎn)稅48 下列公式錯(cuò)誤的是 () 。(A) 房地產(chǎn)價(jià)值 =重新構(gòu)建價(jià)格 - 建筑物折舊(B) 舊的房地價(jià)值 =房地重新構(gòu)建價(jià)格 - 建筑物折舊(C) 舊的建筑物價(jià)值 =建筑物重新構(gòu)建價(jià)格 - 建筑物折舊(D) 新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值 =取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +管理費(fèi)用 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)49 一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本為人民幣

15、() 萬(wàn)元以上。(A)1 000(B)2 000(C)5 000(D)80050 下列不屬于涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)為() 。(A) 全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使的管理權(quán)利(B) 業(yè)主所需履行的義務(wù)要求(C) 業(yè)主承諾按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(D) 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定51 可變利率每次調(diào)整上限通常為() 。(A)2%(B)3%(C)0.2%(D)0.3%52 房地產(chǎn)證券化利用證券市場(chǎng)的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的() 目標(biāo)。(A) 細(xì)分化和流動(dòng)化(B) 風(fēng)險(xiǎn)分散化和收益最大化(C) 資本大眾化與經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化(D) 動(dòng)產(chǎn)化和盈利化53 在信托領(lǐng)域監(jiān)督金融信托市場(chǎng)運(yùn)行的管理機(jī)構(gòu)是()

16、。(A) 銀監(jiān)會(huì)(B) 證監(jiān)會(huì)(C) 中國(guó)人民銀行(D) 國(guó)務(wù)院54 下列不屬于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)的是() 。(A) 財(cái)產(chǎn)損失(B) 道德?lián)p失(C) 責(zé)任損失(D) 人身?yè)p失55 下列不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)作用的是() 。(A) 增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通(B) 抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償(C) 為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)(D) 有利于社會(huì)增強(qiáng)防災(zāi)救災(zāi)能力，消除災(zāi)害損失56 被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格不得低于() 。(A) 房屋征收決定公告之日前一日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格(B) 房屋征收決定公告之日后一日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格(C) 房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)

17、格(D) 房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的公允價(jià)值57 下列關(guān)于房屋征收的強(qiáng)制執(zhí)行的說(shuō)法中，正確的是() 。(A) 被征收人對(duì)房屋征收決定不服的，必須提起行政訴訟(B) 被征收人未申請(qǐng)行政復(fù)議或提起訴訟的，在補(bǔ)償期限內(nèi)不搬遷的，可以由有關(guān)機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行(C) 強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)僅需附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬號(hào)(D) 房屋征收過(guò)程中，禁止強(qiáng)制執(zhí)行行為58 通常的產(chǎn)品定位方案不包括() 。(A) 以區(qū)位環(huán)境或配套設(shè)施作為定位(B) 以項(xiàng)日本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格作為定位(C) 以文化、生活方式作為定位(D) 以產(chǎn)品價(jià)格作為定位59 可以依法征收房地產(chǎn)的主體是() 。(A) 國(guó)有企業(yè)(B) 公司(

18、C) 農(nóng)民集體(D) 國(guó)家60 以下不是工程勘察資質(zhì)的是() 。(A) 工程勘察專(zhuān)業(yè)資質(zhì)(B) 工程勘察技術(shù)資質(zhì)(C) 工程勘察綜合資質(zhì)(D) 工程勘察勞務(wù)資質(zhì)二、多項(xiàng)選擇題61 以下是城市化進(jìn)程中的各種量變和質(zhì)變可以引起的變化的是() 。(A) 城市化引起城市體系的屬性和動(dòng)態(tài)特征的變化(B) 城市化引起城市形態(tài)的變化(C) 城市化引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變(D) 城市化引起城市性態(tài)的改變(E) 城市化引起城市規(guī)模的不變62 以下屬于征用的特征的是() 。(A) 征用必須是因緊急需要(B) 國(guó)家必須依法行使征用權(quán)(C) 只適用于不動(dòng)產(chǎn)(D) 不轉(zhuǎn)移所有權(quán)(E) 征用權(quán)是專(zhuān)屬政府的公權(quán)力63 房屋拆遷補(bǔ)

19、償?shù)姆绞桨?) 。(A) 人股分紅補(bǔ)償(B) 貨幣補(bǔ)償(C) 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換(D) 保障安置補(bǔ)償(E) 貨幣安置64 按建設(shè)用地的用途，可以將建設(shè)用地分為() 。(A) 工業(yè)建設(shè)用地(B) 民用建設(shè)用地(C) 農(nóng)業(yè)建設(shè)用地(D) 軍事建設(shè)用地(E) 非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地65 下列可以采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是() 。(A) 縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)(B) 省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)(C) 國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)(D) 外資企業(yè)(E) 中外合資企業(yè)66 以下是房地產(chǎn)調(diào)查問(wèn)卷應(yīng)具備的條件是() 。(A) 主體明確(B) 結(jié)構(gòu)合理(C) 通俗易懂(D) 長(zhǎng)度適宜(E) 印刷清晰67 房地產(chǎn)

20、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念是要做到() 的統(tǒng)一。(A) 企業(yè)利潤(rùn)(B) 生態(tài)環(huán)境(C) 消費(fèi)需求(D) 社會(huì)福利(E) 產(chǎn)品質(zhì)量68 以下是房地產(chǎn)銷(xiāo)售間接渠道的優(yōu)點(diǎn)的是() 。(A) 使開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售更加協(xié)調(diào)(B) 有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中精力(C) 有利于發(fā)揮銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)(D) 有利于保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售收益(E) 有利于緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人辦物辦財(cái)力的不足69 按照資金籌集和運(yùn)用不同，投資可以分為() 。(A) 直接投資(B) 流動(dòng)資產(chǎn)投資(C) 固定資產(chǎn)投資(D) 間接投資(E) 無(wú)形資產(chǎn)投資70 房地產(chǎn)投資的基本報(bào)表包括() 。(A) 現(xiàn)金流量表(B) 資金來(lái)源與運(yùn)用表(C) 損益表(D)

21、 資產(chǎn)負(fù)債表(E) 項(xiàng)目總投資估算表71 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期由 () 階段組成。(A) 前期(B) 租售期(C) 租賃期(D) 建造期(E) 調(diào)研期72 敏感性分析的作用在于 () 。(A) 提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性(B) 提高預(yù)測(cè)的可靠性(C) 了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)大小(D) 減少投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)(E) 提高投資項(xiàng)目的收益率73 在對(duì)互斥方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，經(jīng)濟(jì)效果包含了兩部分內(nèi)容，即() 。(A) 考慮各個(gè)方案自身的經(jīng)濟(jì)收入(B) 考慮各個(gè)方案自身的經(jīng)濟(jì)效果(C) 考察哪個(gè)方案絕對(duì)最優(yōu)(D) 考察哪個(gè)方案相對(duì)最優(yōu)(E) 考慮各個(gè)方案自身的風(fēng)險(xiǎn)74 下列選項(xiàng)中，屬于市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)

22、容的是() 。(A) 租賃計(jì)劃制定(B) 開(kāi)發(fā)成本估計(jì)(C) 建設(shè)規(guī)模的確定(D) 服務(wù)對(duì)象分析(E) 建設(shè)進(jìn)程的確定75 求取建筑物折舊的主要方法有() 。(A) 現(xiàn)值法(B) 年限法(C) 分解法(D) 市場(chǎng)提取法(E) 估價(jià)法76 假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按被估價(jià)房地產(chǎn)狀況可具體細(xì)化為() 。(A) 求待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的公式(B) 求毛地價(jià)值的公式(C) 求熟地價(jià)值的公式(D) 求在建丁程價(jià)值的公式(E) 求舊的房地產(chǎn)價(jià)值的公式77 下列屬于業(yè)主義務(wù)的是 () 。(A) 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(B) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和衛(wèi)生環(huán)境等方面的規(guī)

23、章制度(C) 按照業(yè)主大會(huì)規(guī)約繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金(D) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定(E) 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)78 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊(cè)登記包括() 。(A) 法人名稱(chēng)(B) 公司章程(C) 股東人數(shù)和法定代表人(D) 公司人員(E) 企業(yè)名稱(chēng)的預(yù)先審核79 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的基本原則() 。(A) 合理利用資源(B) 盡量壓縮成本(C) 安全可靠(D) 可持續(xù)發(fā)展(E) 設(shè)計(jì)新穎80 細(xì)分市場(chǎng)有效性評(píng)估主要集中在細(xì)分市場(chǎng)的() 。(A) 可衡量性(B) 可進(jìn)入性(C) 可盈利性(D) 可增長(zhǎng)性(E) 可操作性三、案例分析80 隨著

24、房地產(chǎn)的升溫，從事房地產(chǎn)工作的隊(duì)伍也更加龐大。北京地區(qū)就有2000 多家房地產(chǎn)公司，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略也就成為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中不可少的一環(huán)，成為各公司開(kāi)拓市場(chǎng)，樹(shù)立產(chǎn)品、企業(yè)形象，吸引購(gòu)買(mǎi)者的有力機(jī)制。81 常見(jiàn)的房地產(chǎn)非人員推銷(xiāo)方式有() 。(A) 營(yíng)業(yè)推廣(B) 公共關(guān)系(C) 現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)(D) 房地產(chǎn)廣告82 人員推銷(xiāo)的特征表現(xiàn) () 。(A) 時(shí)間成本較低(B) 可建立長(zhǎng)期關(guān)系，便于了解顧客要求(C) 當(dāng)面洽談，便于及時(shí)調(diào)整(D) 信息反饋快，以便及時(shí)調(diào)整自己經(jīng)營(yíng)策略，技術(shù)措施83 活動(dòng)推廣的常見(jiàn)類(lèi)型 () 。(A) 社會(huì)公益活動(dòng)(B) 社區(qū)內(nèi)活動(dòng)(C) 樓盤(pán)慶典(D) 大型有

25、獎(jiǎng)銷(xiāo)售、打折促銷(xiāo)活動(dòng)84 某房地產(chǎn)公司舉辦大型有獎(jiǎng)銷(xiāo)售、打折促銷(xiāo)活動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是() 。(A) 擴(kuò)大房產(chǎn)商品知名度(B) 樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)形象(C) 降低房地產(chǎn)價(jià)格(D) 向消費(fèi)者代理商提供一種特殊的優(yōu)惠85 公共關(guān)系推廣工作效應(yīng)的滯后性是指() 。(A) 公共關(guān)系效果不明顯(B) 公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳(C) 公共關(guān)系推廣一般沒(méi)有效果(D) 公共關(guān)系效果不是立刻見(jiàn)效，需一定時(shí)間的積累才能產(chǎn)生效果85 某建筑物建筑面積為100m2，經(jīng)過(guò)年數(shù) 5 年，單位建筑面積的重置價(jià)格500 元/m2，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命20 年，殘值率為 5%。86 該建筑物的年折價(jià)額為 () 元。(A)2 375(B)1

26、1 875(C)38 125(D)5 75387 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)成本法的說(shuō)法錯(cuò)誤的是() 。(A) 成本法是求取被估值房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法(B) 成本法可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法(C) 成本法也被稱(chēng)為積算法，由此還可知成本法中的“成本”并不是通常意義上的成本 ( 含利潤(rùn) ) ，而是價(jià)格 ( 不含利潤(rùn) )(D) 成本法即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加88 除() 之外建筑物折舊可以分為三大類(lèi)。(A) 自然折舊(B)

27、物質(zhì)折舊(C) 經(jīng)濟(jì)折舊(D) 功能折舊89 不是求取建筑物折舊的主要方法的是() 。(A) 現(xiàn)值法(B) 年限法(C) 分解法(D) 市場(chǎng)提取法90 正常使用的磨損與 () 正相關(guān)。(A) 建筑物的使用性質(zhì)(B) 建筑物遭遇自然災(zāi)害的頻率(C) 建筑物的使用強(qiáng)度(D) 建筑物的使用年數(shù)90 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資為 1 200 萬(wàn)元，其年銷(xiāo)售收入為 1 950 萬(wàn)元，年銷(xiāo)售稅及附加為 410 萬(wàn)元，年總成本費(fèi)用為 1 300 萬(wàn)元。91 該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 () 。(A)20%(B)40%(C)54%(D)63%92 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)城市化水平為30% 50%時(shí)，人均 GNP，一般為 () 。

28、(A)1 000 美元以下(B)1 000 3 000 美元(C)3 000 7 000 美元(D)7 000 美元以上93 通常把“在市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法， 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)”，稱(chēng)為() 。(A) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)(B) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查(C) 房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃(D) 房地產(chǎn)市場(chǎng)匯總94 在房地產(chǎn)投資評(píng)估兩個(gè)或兩個(gè)以上方案時(shí)，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會(huì)得出相反的結(jié)論，其主要原因是 () 。(A) 計(jì)算方法和計(jì)算過(guò)程不同(B) 計(jì)算方法對(duì)再投資利潤(rùn)率的假

29、定不同(C) 投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不同(D) 投資項(xiàng)目的類(lèi)型不同95 地租本質(zhì)上是一種 () 。(A) 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(B) 超額報(bào)酬(C) 勞動(dòng)報(bào)酬(D) 投資收益95 某房地產(chǎn)商為了能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)中得到最大份額，賺取最大利潤(rùn)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研分析。96 在小組訪談法中，被訪者人數(shù)一般不宜超過(guò) () 人。(A)20(B)3(C)10(D)597 在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研中， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化所進(jìn)行的調(diào)研屬于() 。(A) 政治法律環(huán)境調(diào)研(B) 社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研(C) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研(D) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研98 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確

30、定某種物業(yè)類(lèi)型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場(chǎng)、娛樂(lè)設(shè)施的顧客流量等情況時(shí)，才使用的調(diào)研方法是 () 。(A) 觀察法(B) 試驗(yàn)法(C) 詢(xún)問(wèn)法(D) 投射法99() 的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。(A) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法(B) 收益法(C) 成本法(D) 內(nèi)部報(bào)酬率法100() 是指針對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶(hù)，進(jìn)行產(chǎn)品的包裝和推廣設(shè)計(jì)。(A) 產(chǎn)品服務(wù)(B) 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)(C) 產(chǎn)品調(diào)研(D) 產(chǎn)品定位一、單項(xiàng)選擇題1【正確答案】 A【試題解析】中心商務(wù)高度指標(biāo) (CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/ 總建筑基底面積 ; 中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo) (

31、CBII)=(中心商務(wù)用地建筑面積總和/ 總建筑面積 ) 100%，把 CBHI1，CBII50%的區(qū)域界定為CBD。2【正確答案】 B【試題解析】級(jí)差地租是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資， 每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。 級(jí)差地租 I 是指等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。壟斷地租是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。3【正確答案】 A【試題解析】房地產(chǎn)的供給曲線往右移表示供給增加，可以推斷出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降。4【正確答案】 C【試題解析】單

32、獨(dú)辦理農(nóng)業(yè)地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。5【正確答案】 C【試題解析】依照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的 30 倍。6【正確答案】 C【試題解析】公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)，公益事業(yè)多為非營(yíng)利的社會(huì)福利事業(yè)，如學(xué)校大多數(shù)是公益事業(yè)， 但是經(jīng)營(yíng)性私立學(xué)校則不在此列。7【正確答案】 D【試題解析】違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門(mén)的職權(quán)范圍。判斷某一建筑是否屬于違章建筑， 必須由房屋所在地城市規(guī)劃行

33、政主管部門(mén)出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門(mén)都沒(méi)有權(quán)利認(rèn)定。8【正確答案】 D【試題解析】永久性建設(shè)用地是指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不能恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)的土地，臨時(shí)性建設(shè)用地是指在實(shí)施建設(shè)過(guò)程中需要臨時(shí)使用的土地。ABC三項(xiàng)都屬于臨時(shí)性建設(shè)用地，故本題選D。9【正確答案】 C【試題解析】城市基礎(chǔ)設(shè)施用地包括供水設(shè)施、燃?xì)夤?yīng)設(shè)施、供熱設(shè)施、公共交通設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、道路廣場(chǎng)、綠地等。10【正確答案】 B【試題解析】 學(xué)校用地屬于教育用地， 國(guó)務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定， 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地 70 年 ; 工業(yè)用地 50 年 ; 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年 ; 商

34、業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年 ; 綜合或者其他用地50 年。11【正確答案】 A【試題解析】承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同的， 租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地的使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。12【正確答案】 B13【正確答案】 A【試題解析】建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)? 建設(shè)用地使用權(quán)的出售和交換 ) ，也可以是無(wú)償?shù)?( 建設(shè)用地使用權(quán)的贈(zèng)與、繼承) 。14【正確答案】 C【試題解析】 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)占用耕地，連續(xù) 2 年未動(dòng)工的， 經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。15【正確答案】 A【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題是與一定的

35、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展階段相聯(lián)系、相適應(yīng)的，也與企業(yè)規(guī)模大小、 企業(yè)高層管理員的價(jià)值取向和經(jīng)驗(yàn)判斷密切相關(guān)。16【正確答案】 D【試題解析】社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念要求企業(yè)做到企業(yè)利潤(rùn)、消費(fèi)需求和社會(huì)福利三方面的統(tǒng)一。17【正確答案】 C【試題解析】供求原則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基本原則，商品價(jià)格和市場(chǎng)供求都相互依存。18【正確答案】 A【試題解析】房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法包括成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法和比較定價(jià)法。19【正確答案】 B【試題解析】現(xiàn)金折扣屬于折扣定價(jià)策略， 是指客戶(hù)如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，賣(mài)方則給予客戶(hù)一定的折扣。20【正確答案】 C【試題解析】現(xiàn)金流出主要包括

36、土地費(fèi)用、 建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等。故 C 選項(xiàng)錯(cuò)誤。21【正確答案】 B【試題解析】等額分付終值公式應(yīng)該滿(mǎn)足三個(gè)基本條件：每期支付的金額相同 ; 支付間隔相同 ( 如一年、一個(gè)月、一個(gè)季度等 ); 每次支付都在對(duì)應(yīng)的期末， 終值與最后一期支付同時(shí)發(fā)生。22【正確答案】 A【試題解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購(gòu)買(mǎi)型置業(yè)投資以及租賃型置業(yè)投資。23【正確答案】 B【試題解析】投資各方現(xiàn)金流量表編制的目的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立其同基礎(chǔ)。 考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力是編制項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表的

37、目的。24【正確答案】 C【試題解析】損益表是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、 所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況的報(bào)表，主要用于計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。25【正確答案】 C【試題解析】銷(xiāo)售利潤(rùn)率是反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 反映盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收率。26【正確答案】 C【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期大體由前期、 建造期和租售期三個(gè)階段組成。27【正確答案】 B【試題解析】把投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成按科目一一列出， 然后對(duì)成本進(jìn)行逐項(xiàng)分析，分別確定哪些成本項(xiàng)目屬于固定成本， 哪些屬于變動(dòng)成本， 然后再把它

38、們分別匯總后得出總固定成本和總變動(dòng)成本，這屬于分解方法中的費(fèi)用分解法。采用這種方法有時(shí)很難把各成本項(xiàng)目嚴(yán)格地劃分固定成本和變動(dòng)成本。這就需要項(xiàng)目評(píng)估者根據(jù)所掌握的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行劃分。28【正確答案】 D【試題解析】房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征主要有：客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測(cè)性、相關(guān)性。29【正確答案】 D【試題解析】按風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn); 按風(fēng)險(xiǎn)所涉及的范圍，可分為基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn); 按是否有獲利機(jī)會(huì)，可分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) ; 按風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。30【正確答案】 B【試題解析】互斥方案是指選擇其中一個(gè)方案， 則其他方案就要被排斥的一組

39、方案?；コ夥桨赴凑辗?wù)壽命長(zhǎng)短， 分為服務(wù)壽命相同、 服務(wù)壽命不同和服務(wù)壽命無(wú)限長(zhǎng)的方案 ; 按照規(guī)模，可分為相同規(guī)模和不同規(guī)模的方案。故選 B。31【正確答案】 A【試題解析】?jī)衄F(xiàn)值率說(shuō)明了投資方案單位投資所獲得的凈效益。 用凈現(xiàn)值率進(jìn)行比較時(shí)，以?xún)衄F(xiàn)值率較大的方案為優(yōu)。32【正確答案】 D【試題解析】年值折現(xiàn)法是按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。 這種方法實(shí)際上是年值法的一種變形， 隱含著與年值法相同的接續(xù)方案假定。33【正確答案】 C【試題解析】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的工作步驟是： 接受委托、 組建工作小組、制定工作計(jì)劃、調(diào)查研究、方案研制與優(yōu)化、項(xiàng)目的

40、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、編寫(xiě)可行性研究報(bào)告。34【正確答案】 D【試題解析】市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括： 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、 市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測(cè)、 服務(wù)對(duì)象分析、租賃計(jì)劃制定、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。35【正確答案】 A【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要達(dá)到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括功能目標(biāo)、管理目標(biāo)和影響指標(biāo)等。36【正確答案】 A【試題解析】建設(shè)工程投標(biāo)程序一般為： 投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作工程投標(biāo)詢(xún)價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)考察經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定填制標(biāo)書(shū)競(jìng)標(biāo)。37【正確答案】 B【試題解析】工程項(xiàng)目施工招標(biāo)由招標(biāo)人依法實(shí)施。38【正確答案】 B【試題解析】工期

41、計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的相關(guān)性及各項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間，其主要內(nèi)容包括：確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系; 根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間; 按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化。39【正確答案】 C【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要達(dá)到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括功能目標(biāo)、管理目標(biāo)和影響指標(biāo)等。反映工程項(xiàng)目對(duì)環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治、國(guó)際等方面造成的影響稱(chēng)為影響指標(biāo)。40【正確答案】 D【試題解析】 一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期，包括前期策劃、 設(shè)計(jì)、實(shí)施和使用四個(gè)階段。 項(xiàng)目前期策劃階段是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

42、的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。41【正確答案】 D【試題解析】可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素歸納起來(lái)主要有以下方面： (1) 利害關(guān)系人之間的交易 ;(2) 急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易 ;(3) 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 ;(4) 特殊交易方式 ;(5) 交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 ;(6) 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。42【正確答案】 A【試題解析】根據(jù)引起折舊的原因。建筑物折舊可以分為：物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。43【正確答案】 D【試題解析】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，可視為房地

43、產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品” ; 是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù) ; 是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告。44【正確答案】 C【試題解析】從收益法的觀點(diǎn)來(lái)看， 房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于三個(gè)因素： (1) 未來(lái)凈收益的大小 ;(2) 獲得凈收益期限的長(zhǎng)短 ;(3) 獲得凈收益的可靠性。45【正確答案】 D【試題解析】 估價(jià)中，為了便于比較， 價(jià)格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。46【正確答案】 A【試題解析】對(duì)可

44、比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整時(shí)， 最適宜采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。47【正確答案】 D【試題解析】運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必要的費(fèi)用， 包括人員工資及辦公費(fèi)用、 保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、 為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、 保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。48【正確答案】 D【試題解析】新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +管理費(fèi)用 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) +土地開(kāi)發(fā)成本49【正確答案】 C【試題解析】建設(shè)部頒布第77 號(hào)令規(guī)定，其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本為人民幣 5 000 萬(wàn)元以上。50【正確答案】 B【試題解析】涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)為：(1) 全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行

45、使的管理權(quán)利 ;(2) 業(yè)主承諾按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(3) 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定。51【正確答案】 A【試題解析】可變利率每次調(diào)整上限通常為2%，在整個(gè)貸款期限內(nèi)貸款利率的調(diào)整上限為5%6%，調(diào)整下限則可以由借貸雙方協(xié)商確定。52【正確答案】 C【試題解析】房地產(chǎn)證券化的目的是將價(jià)值量大的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化、流動(dòng)化。利用證券市場(chǎng)的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化目標(biāo)，可以吸引大眾投資，實(shí)行專(zhuān)業(yè)理財(cái) , 達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分散化和收益最大化。53【正確答案】 A【試題解析】 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)( 簡(jiǎn)稱(chēng)“銀監(jiān)會(huì)” ) 在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信

46、托市場(chǎng)運(yùn)行的管理機(jī)構(gòu)。故選A。54【正確答案】 B【試題解析】房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可分為： (1) 財(cái)產(chǎn)損失 ;(2) 責(zé)任損失 ;(3) 人身?yè)p失。55【正確答案】 D【試題解析】房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用主要體現(xiàn)在下列方面： (1) 抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 ;(2) 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展 ;(3) 增強(qiáng)投保人的信用， 促進(jìn)資金融通 ;(4) 為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) ;(5) 有利于社會(huì)增強(qiáng)防災(zāi)救災(zāi)能力，減少災(zāi)害損失。56【正確答案】 C【試題解析】對(duì)于被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償， 不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。57【正確答案】 B【試題解析】 被征收人對(duì)市、 縣級(jí)

47、人民政府作出的房屋征收決定不服的， 可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議， 也可以依法提起行政訴訟。 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟， 在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)叉不搬遷的， 由作出房屋征收決定的市、 縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬戶(hù)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。58【正確答案】 D【試題解析】通常的產(chǎn)品定位方案包括：以區(qū)位環(huán)境或配套設(shè)施作為定位;以項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格作為定位; 以文化、生活方式作為定位。所以正確答案為 D。59【正確答案】 D【試題解析】房地產(chǎn)征收的主體是國(guó)家。60【正確答案】 B【試題解析】 工程勘

48、察資質(zhì)分為： 工程勘察綜合資質(zhì)、 工程勘察專(zhuān)業(yè)資質(zhì)和工程勘察勞務(wù)資質(zhì)。所以正確答案為 B。二、多項(xiàng)選擇題61【正確答案】 A,B,C,D62【正確答案】 A,B,D,E【試題解析】根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，征用適用于單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，故 C 項(xiàng)錯(cuò)誤。63【正確答案】 B,C【試題解析】入股分紅、貨幣安置和保障安置是對(duì)被征地農(nóng)民的安置方式。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。64【正確答案】 A,B,D【試題解析】按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型， 可以將建設(shè)用地分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。按建設(shè)用地的用途，可以將建設(shè)用地分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。65【正

49、確答案】 B,C【試題解析】對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或者國(guó)家作價(jià)出資( 入股 ) 方式配備土地。66【正確答案】 A,B,C,D【試題解析】 E 選項(xiàng)是調(diào)研報(bào)告的要求，應(yīng)排除。67【正確答案】 A,C,D【試題解析】社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念是對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念的補(bǔ)充和完善，基本內(nèi)容是：企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅要滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，還要符合消費(fèi)者和社會(huì)公眾長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。68【正確答案】 B,C,E【試題解析】間接銷(xiāo)售渠道的優(yōu)點(diǎn)： (1) 有利于發(fā)揮銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng) ;(2) 有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中精力， 緩解人力、 物力和財(cái)力的不足， 重點(diǎn)進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)方面的工作。 AD兩項(xiàng)屬于間接銷(xiāo)售渠道的缺點(diǎn)。故本題答案為