房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅可以核定征收嗎

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅可以核定征收嗎 土地增值稅相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個最大的稅種, 因其核算與繳納的 周期長、計算復雜、稅負高等原因，一直是考驗財稅工作者專業(yè)水平的稅種, 因此，很多企業(yè)不想這么復雜，想核定征收。 那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎? 案例 土地增值稅能否通過“核定征收”進行節(jié)稅籌劃 某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額 3倍以上, 土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達到少繳土地增值稅的目的, 同稅務(wù) 部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。 那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎 情形 (一)什么情況下土地增值稅會被核定征收 1.政策依據(jù)

2、 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知 (國稅發(fā) 200991號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可 實行核定征收。 (1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的 (2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的 (3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不 全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的 （4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng) 稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的 （5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 2.政策解析 通過對以上政策的分析，當房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，出現(xiàn)賬簿混 亂、憑證

3、殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。 但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情 況不得核定征收。 如：根據(jù)河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的 公告（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號）第一條第（四）項規(guī)定，所有納 稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇 到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方 式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。 （建筑物 （國稅 轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主 占總售價的30%以內(nèi)）的行為。 情形 （二）土地增值稅核定征收時，會如何核定

4、 1.政策依據(jù) （1）根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知 發(fā)200991號）第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān) 發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核 定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦 理退稅。 (2) 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問 題的通知(國稅發(fā)2006187 號)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定 征收土地增值稅條件之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近 的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增 值稅。 (國稅發(fā)

5、 (3) 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知 201053 號)第四條規(guī)定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進 行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定 為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地 增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收 法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收 率原則上不得低于 5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類 型制定核定征收率。 2.政策解析 通過對以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主 管稅務(wù)機關(guān)發(fā)

6、出核定征收的稅務(wù)事項告知書”，也就是說，必須要得到稅務(wù)部 5%，在實際操作中, 門的認可，同時，核定率不低于預征率且原則上不得低于 各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。 如：根據(jù)天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告 津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號）第八條規(guī)定，關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目 核定征收率的問題: 8%。 （一）普通標準住宅的核定征收率為6%； （二）非普通標準住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為 （三）無法準確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為 8%。 也就是說，當企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一 下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。 另外，還得考慮一個問題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 原因土地增值