20XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨20XX年展望

1、20XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨 20XX年展望多事之秋的20XX年終于落下帷幕。這一年，中國(guó)的房 地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)拐點(diǎn)：第一個(gè)拐點(diǎn)是市場(chǎng)的拐點(diǎn)，之前 一直被過(guò)熱所困擾中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于降溫，而且幅度之 大超出很多人的預(yù)計(jì)，成交大幅減少，樓價(jià)普遍下跌；第二 個(gè)拐點(diǎn)是政策的拐點(diǎn)，在連續(xù)幾年的“防止樓市過(guò)熱，抑制 樓價(jià)過(guò)快上漲”之后，從 20XX年下半年開(kāi)始政府根據(jù)經(jīng)濟(jì) 全局的需要開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路出臺(tái)系列“鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)”的 救市政策，“維護(hù)樓市穩(wěn)定，防止樓價(jià)過(guò)度下跌”的提法開(kāi) 始出現(xiàn)，并且漸漸成為各個(gè)地方政府新的工作指導(dǎo)方針。在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出 相應(yīng)的特點(diǎn)，包括：市場(chǎng)完

2、成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn) 換，土地拍賣(mài)市場(chǎng)遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價(jià)跌”， 行業(yè)面臨洗牌，等等。一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻， 密集出臺(tái)，上半年“穩(wěn)健、 從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機(jī)大環(huán)境 下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無(wú)法打破，一、二手 行業(yè)雙雙陷入困境。20XX年是名副其實(shí)的“政策年”。上半年，在“穩(wěn)健的 財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”的指導(dǎo)方針下，為了防止經(jīng)濟(jì) 過(guò)熱以及通貨膨脹，央行 5次提高存款金率，至 的歷史新高。下半年，為了應(yīng)對(duì)由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危 機(jī)的新形勢(shì)，中國(guó)轉(zhuǎn)為實(shí)施“積極的財(cái)政政策和適度寬松的 貨幣政策”，多次降低存款準(zhǔn)備金率，并從9月中旬

3、開(kāi)始百日之內(nèi)連續(xù)5次降息，累計(jì)降息 216個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了多 個(gè)鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)的樓市利好新政，包括首次購(gòu)買(mǎi)普通住 宅契稅降至1%首付降至二成、享受最低 7折的利率優(yōu)惠； 給予改善型置業(yè)人群房貸優(yōu)惠；二手房營(yíng)業(yè)稅征收年限從5年降至2年、征稅方式由全額征收改為差額征收等，密集的 政策對(duì)防止樓市“大落”起到了積極的作用。不過(guò)，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危 機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念，頻頻出臺(tái)的政策始終 無(wú)法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不 能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來(lái)。在此情況下，包括 大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一方面難以獲得資本市場(chǎng)和 商業(yè)銀行的融資、

4、信貸支持，另一方面新房的銷(xiāo)售情況又不 理想，腹背受敵，只好用降價(jià)這個(gè)最原始有效的方式加大樓 款回籠力度，緩解資金緊張的困局。與一手開(kāi)發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng) 歷了過(guò)去幾年的高速擴(kuò)張之后，面對(duì)突然降溫的市場(chǎng)也不得 不收縮陣線、開(kāi)源節(jié)流。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，一些品牌大中 介紛紛開(kāi)展與一手開(kāi)發(fā)商的“一二手聯(lián)動(dòng)”代理合作，力爭(zhēng) 多渠道度過(guò)經(jīng)營(yíng)難關(guān)。二、土地出讓市場(chǎng)低迷，年度土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍 無(wú)法完成，“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開(kāi)發(fā)商 趁機(jī)抄底拿地，取代大開(kāi)發(fā)商成為土地出讓市場(chǎng)的主角?！暗赝酢北砬閷擂?，紛紛難產(chǎn)。20XX年12月16日，廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊僅用了 5分鐘

5、不到的時(shí)間就以底價(jià)成交，為全年的土地供應(yīng)劃上了 句號(hào)。至此，20XX年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗，用地總面積平方公里，超過(guò)年度計(jì)劃平方公里的 7成。在此之前， 廣州市曾兩度調(diào)整住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，在9月份將最初的平方米公里調(diào)整為平方米公里，又在11月份修正為平方公里，但是由于頻繁出現(xiàn)“流拍”，最終還是未能完成年度土地供 應(yīng)計(jì)劃。綜觀20XX年的廣州住宅土地出讓市場(chǎng)，年初員村絹麻 廠地塊經(jīng)過(guò)兩百多輪競(jìng)投，創(chuàng)下了13053元/平方米的樓面地價(jià)，刷新了天河區(qū)住宅歷史地價(jià)成為“地王”，但是只是 曇花一現(xiàn)。此后，受商業(yè)銀行惜貸、ipo受阻、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅滑坡等多個(gè)因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機(jī)凸顯，

6、過(guò)去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無(wú)力再續(xù)，令土地出讓市 場(chǎng)一蹶不振，頻頻出現(xiàn)“流拍”、“底價(jià)出讓”的狀況。大 開(kāi)發(fā)商的退出給了中小開(kāi)發(fā)商“抄底”的機(jī)會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全 年共有10宗地塊以底價(jià)成交，有8宗地塊的樓面地價(jià)在1000 元/平方米左右，其中絕大部分為不知名的中小開(kāi)發(fā)商拍得。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20XX年廣州的平均樓面地價(jià)僅為3000元/平方米出頭，與XX年年相比下跌了 30%左右。例如，年末最 后一塊地花都新華寶田豬場(chǎng)地塊樓面地價(jià)僅1040元/平方米，與去年賣(mài)出的同區(qū)域的地王相比降幅高達(dá)約80%在地價(jià)回落的同時(shí)，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的 “地王” 表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大

7、限 早已在7月份過(guò)期，由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行合約，按照正常手 續(xù)該地塊將會(huì)被收回，但是至今無(wú)論是國(guó)土部門(mén)還是地產(chǎn)商 都三緘其口，不得而知。在 XX年年產(chǎn)生的多個(gè)“地王”中， 盡管對(duì)外宣稱(chēng)的理由各不一樣，但是基本上都選擇了 “拖” 字訣，動(dòng)工的是極少數(shù)。開(kāi)發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理，資 金鏈緊張導(dǎo)致開(kāi)發(fā)困難是一個(gè)原因，而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所 在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。不過(guò)盡管如此，廣州在 10年年出讓的地塊加上之前兩年開(kāi)發(fā)商拿下的地塊，仍然足 以滿足未來(lái)兩三年的市場(chǎng)供應(yīng)需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還 有可能在局部市場(chǎng)形成比較突出的供大于求。高價(jià)地與低價(jià) 地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)智慧。三、

8、新建商品住宅交易登記面積大幅減少 %成交均價(jià) 從XX年第四季度的萬(wàn)元高位回落至 9000多元/平方米；市 場(chǎng)供求格局轉(zhuǎn)變，明顯供大于求，消化率僅為 %根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)，1-11月，全市新建商品住宅共成交萬(wàn)平方米，同比大幅減少%與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的延續(xù)，全市的新建商品住宅供應(yīng)并沒(méi)有因?yàn)?市場(chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)而減少，1-11月批準(zhǔn)預(yù)售量達(dá)到了萬(wàn)平方米，同比大增統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，僅有6月份的 成交量大于批準(zhǔn)預(yù)售量，市場(chǎng)供銷(xiāo)比從去年的1比逆轉(zhuǎn)為比1，消化率只有%處于明顯供大于求的格局。具體到各個(gè)月 份來(lái)看，前5個(gè)月市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一 直徘徊在二、三十萬(wàn)平方米左

9、右，直到6月份才首次沖破60 萬(wàn)平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺(tái)，市場(chǎng) 成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場(chǎng)表現(xiàn)頗為反 復(fù)，其中10月份一度降至萬(wàn)平方米，但是11月份又很快回到50萬(wàn)平方米以上。以產(chǎn)品來(lái)看，全年銷(xiāo)售出色的是 90/70 產(chǎn)品，限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤(pán)長(zhǎng)期盤(pán)踞陽(yáng)光 家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場(chǎng)前頭果斷降價(jià)的市 區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況也較樂(lè)觀。價(jià)格方面，1-11月全市一手住宅成交均價(jià)為9466元/平方米，同比上漲 %盡管樓價(jià)水平仍然高于 XX年年，但是 與XX年年第四季度的平均過(guò)萬(wàn)元的均價(jià)水平相比已經(jīng)下了 一個(gè)臺(tái)階。其中，9月份由于限價(jià)房以及遠(yuǎn)郊商品房的

10、大量 成交均價(jià)一度下降至 8244元/平方米，回到 XX年年7月份 左右的水平。需要指出的是，全市90平方米以下普通住宅的成交均價(jià)走勢(shì)呈上升趨勢(shì)，這與樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化有 關(guān)。年初“ 90/70 ”產(chǎn)品尚未大量出現(xiàn)，主要以限價(jià)房和郊 區(qū)商品房為主，因此成交均價(jià)相對(duì)較低。從下半年開(kāi)始，樓 市包括市區(qū)在內(nèi)的“ 90/70 ”商品房的大量供應(yīng)，拉高了成 交均價(jià)。總體來(lái)看，20XX年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺， 老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤(pán)成交均價(jià)普遍保持 在萬(wàn)元以上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格回調(diào)比較明 顯，從去年高峰期的5000-6000 元/平方米左右回到 3000-4000元/

11、平方米左右，與 XX年、XX年的水平相當(dāng)。四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少%回到XX年之前的水平；二手樓價(jià)從高位振蕩下跌，但是整體水平仍然 高于XX年年；自住剛性需求成為樓市的主導(dǎo)力量。受XX年年第四季度實(shí)施的房貸新政引爆的宏觀調(diào)控累 積效應(yīng)影響，廣州二手樓市在 XX年年第四季度進(jìn)入“拐點(diǎn)”， 出現(xiàn)成交量減少、價(jià)格下跌的趨勢(shì)，并且這種影響隨著經(jīng)濟(jì) 形勢(shì)的變化在 20XX年被持續(xù)放大、加深，盡管從下半年開(kāi) 始中央頻頻出臺(tái)救市政策，但是樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)形 成，成交低迷的情況并沒(méi)有得到根本改觀。根據(jù)廣州市國(guó)土 房管局的數(shù)據(jù)，1-11月，全市二手住宅成交面積為萬(wàn)平方米， 同比大幅減少 %月均成

12、交面積僅為約萬(wàn)平方米，大大低于 XX年年月均萬(wàn)平方米的成交水平，與XX年之前的成交水平基本相當(dāng)。在成交低迷的同時(shí)，廣州二手樓價(jià)也呈振蕩下跌的態(tài) 勢(shì)。11月份，二手住宅成交均價(jià)年內(nèi)首次跌破6900元/平方米的支撐線，與 XX年年8月份的水平相當(dāng)。不過(guò)，從總體 而言，20XX年廣州二手樓價(jià)的平均水平仍然高于XX年年。滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，1-11月的成交均價(jià)為7058元/ 平方米，同比上漲 %但漲幅明顯低于之前三年。二手樓價(jià) 沒(méi)有因?yàn)槌山涣康拇蠓s大跌，表明盡管廣州樓市的投資 性需求已經(jīng)離場(chǎng)，但是以首次置業(yè)和改善需求為主的自住剛 性需求在樓市形成了有效的支撐力，所以只要樓價(jià)回到合理 水平就會(huì)形成交易。滿堂紅地產(chǎn)研究部在20XX年12月份針對(duì)二手樓市成交買(mǎi)家的電話訪問(wèn)調(diào)查顯示，有勺買(mǎi)家購(gòu)房目的是自住；其次是換房的買(mǎi)家，比例為 %此外，投資型 買(mǎi)家的比例合計(jì)只有 5%樓市的投資氣氛明顯消退。五、展望20XX年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大 于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價(jià)仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng) 濟(jì)脈搏，低位盤(pán)整等待回暖時(shí)機(jī)”將會(huì)是09樓市的典型概括。在度過(guò)了最為困難的 20XX年后，20XX年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)依 然面臨著巨大的挑戰(zhàn)，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界性金融危 機(jī)對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響有多廣、有多深都會(huì)在這一年顯現(xiàn) 出來(lái)，并且成為包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。