精品文案利群青島市即墨市商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告

1、謹(jǐn)呈：青島利群集團(tuán)謹(jǐn)呈：青島利群集團(tuán) 打造即墨首席財(cái)富引擎！打造即墨首席財(cái)富引擎！ 利群即墨項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告利群即墨項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告 關(guān)于利群關(guān)于利群 中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，山東商業(yè)巨擘，年銷(xiāo)售額138億元的 超級(jí)商業(yè)航母，厚積薄發(fā)，開(kāi)啟掘金狂潮！ 關(guān)于區(qū)域關(guān)于區(qū)域 輻射膠東半島的小商品集散地，即墨未來(lái)的財(cái)富樞紐， 財(cái)富制勝的橋頭堡 ！ 關(guān)于項(xiàng)目關(guān)于項(xiàng)目 22萬(wàn)平米巨型體量，即墨首個(gè)商業(yè)綜合體，4星級(jí)酒店， 首個(gè)酒店式公寓，必將領(lǐng)袖西城，傲視即墨。 報(bào)告思維導(dǎo)圖報(bào)告思維導(dǎo)圖 城市背景城市背景 研究研究 企業(yè)解讀企業(yè)解讀 區(qū)域背區(qū)域背 景研判景研判 項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體 解讀解讀 面臨核心面臨核心 問(wèn)題

2、問(wèn)題 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景問(wèn)題判斷問(wèn)題判斷 機(jī)會(huì)與策略機(jī)會(huì)與策略 整體定位整體定位 主要的研究?jī)?nèi)容主要的研究?jī)?nèi)容 營(yíng)銷(xiāo)推營(yíng)銷(xiāo)推 廣廣 解決方案解決方案 1 1 2 2 3 3 4 4 目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 核心問(wèn)題提出核心問(wèn)題提出 突破方向突破方向 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 基于基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)的項(xiàng) 目目標(biāo)解析目目標(biāo)解析 本體本體解讀解讀/背景背景解讀解讀/客群客群分析分析 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的核核 心問(wèn)題提煉心問(wèn)題提煉 項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位/營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣/銷(xiāo)售銷(xiāo)售 組織組織 以商業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式以商業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式! 理解利群 n保證項(xiàng)目絕對(duì)成功；保證項(xiàng)目絕對(duì)成功； n快速銷(xiāo)售，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)；快速銷(xiāo)售，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)； n通過(guò)項(xiàng)目成功運(yùn)作，鞏固利群企業(yè)品牌。通過(guò)項(xiàng)目成功運(yùn)作，鞏固利群企業(yè)品牌。 企業(yè)戰(zhàn)略布局下的項(xiàng)目戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略布局下的項(xiàng)目戰(zhàn)略 銷(xiāo)售：銷(xiāo)售：公寓部分：開(kāi)盤(pán)公寓部分：開(kāi)盤(pán)12個(gè)月內(nèi)基本清盤(pán)，銷(xiāo)售個(gè)月內(nèi)基本清盤(pán)，銷(xiāo)售21880.5平方米平方米 ，（，（ 90以上的銷(xiāo)售率）。以上的銷(xiāo)售率）。 商業(yè)街部分：開(kāi)盤(pán)商業(yè)街部分：開(kāi)盤(pán)8個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售90%，即，即18530平米。平米。 品牌：品牌：利用項(xiàng)目的市場(chǎng)追捧和熱銷(xiāo)，獲得較高市場(chǎng)美譽(yù)度，從而帶利用項(xiàng)目的

4、市場(chǎng)追捧和熱銷(xiāo)，獲得較高市場(chǎng)美譽(yù)度，從而帶 來(lái)項(xiàng)目和企業(yè)品牌的鞏固和提升。來(lái)項(xiàng)目和企業(yè)品牌的鞏固和提升。 戰(zhàn)略下的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)戰(zhàn)略下的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 1 1 2 2 3 3 4 4 目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 核心問(wèn)題提出核心問(wèn)題提出 突破方向突破方向 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 基于基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)的項(xiàng) 目目標(biāo)解析目目標(biāo)解析 本體本體解讀解讀/背景背景解讀解讀/客群客群分析分析 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的核核 心問(wèn)題提煉心問(wèn)題提煉 項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位/營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣/銷(xiāo)售銷(xiāo)售 組織組織 本體解讀本體解讀 背景解讀背景解讀 客群解讀客群解讀 地塊解讀地塊解讀 n地塊屬性解讀地塊屬

5、性解讀 n地塊價(jià)值解讀地塊價(jià)值解讀 產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀 n各業(yè)態(tài)的城市屬性解讀各業(yè)態(tài)的城市屬性解讀 n各業(yè)態(tài)的價(jià)值關(guān)系解讀各業(yè)態(tài)的價(jià)值關(guān)系解讀 城市屬性界定城市屬性界定 即墨市即墨市 即墨處于青島市即墨處于青島市“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”、“一主三一主三 輔多組團(tuán)輔多組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略的膠州灣地區(qū)核心內(nèi)圈層，為大發(fā)展戰(zhàn)略的膠州灣地區(qū)核心內(nèi)圈層，為大 青島城市發(fā)展框架下五個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)之首。青島城市發(fā)展框架下五個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)之首。 區(qū)域?qū)傩越缍▍^(qū)域?qū)傩越缍?根據(jù)即墨市城市規(guī)劃， 即墨分為東、中、西、 城區(qū)四大部分。西部 城區(qū)預(yù)留空間為青島 高新區(qū)發(fā)展搞好服務(wù) 配套新利群大廈位于 西部核心商圈

6、位置， 其得天獨(dú)厚的商業(yè)資 源為項(xiàng)目奠定良好基 的礎(chǔ)。 城區(qū)城區(qū) 西部西部東部東部 中部中部 項(xiàng)目所在的西部區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)規(guī)劃的發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、項(xiàng)目所在的西部區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)規(guī)劃的發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、 商業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和綜合配套服務(wù)業(yè)的區(qū)域。商業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和綜合配套服務(wù)業(yè)的區(qū)域。 即墨新利群大廈 76畝 容積率：3 項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定 大規(guī)模大規(guī)模/中低密度綜合體項(xiàng)目中低密度綜合體項(xiàng)目 酒店式酒店式 公寓公寓 商業(yè)購(gòu) 物中心 酒店配 套服務(wù) 依托潛力商圈，擁有有絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)資源。依托潛力商圈，擁有有絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)資源。 總規(guī)模：總規(guī)模：215434.37 商業(yè)部分：商業(yè)部分：80709.91 酒店部分：酒店部

7、分：48989.91 酒店公寓部分：酒店公寓部分：24311.68 地下：地下：61431.87 宗地分析宗地分析 屬于大規(guī)模項(xiàng)目，具有較大的開(kāi)發(fā)空間。屬于大規(guī)模項(xiàng)目，具有較大的開(kāi)發(fā)空間。 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 目前地塊正在進(jìn)行平整處理，部分洼水目前地塊正在進(jìn)行平整處理，部分洼水 地填平后，前期工作基本準(zhǔn)備就緒。地填平后，前期工作基本準(zhǔn)備就緒。 項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至 北側(cè)小商品批發(fā)城北側(cè)小商品批發(fā)城 西側(cè)居住區(qū)西側(cè)居住區(qū) 東側(cè)八里莊二村東側(cè)八里莊二村 南側(cè)居住區(qū)南側(cè)居住區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域北面集中了眾多的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，東、項(xiàng)目所在區(qū)域北面集中了眾多的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，東、 西、南側(cè)為原始村落，為待開(kāi)發(fā)區(qū)域，發(fā)

8、展?jié)摿薮?。西、南?cè)為原始村落，為待開(kāi)發(fā)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮蟆?小結(jié)小結(jié) 即墨市為青島重點(diǎn)城鎮(zhèn)，即墨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定即墨市為青島重點(diǎn)城鎮(zhèn)，即墨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定 了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目位于即墨以現(xiàn)代物流業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為主的西部商業(yè)地段，項(xiàng)目位于即墨以現(xiàn)代物流業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為主的西部商業(yè)地段， 區(qū)域內(nèi)集中了眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好，輻區(qū)域內(nèi)集中了眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好，輻 射膠東半島甚至整個(gè)山東省，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了大量的人氣和商射膠東半島甚至整個(gè)山東省，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了大量的人氣和商 業(yè)的需求。業(yè)的需求。 項(xiàng)目規(guī)劃為高

9、端大型綜合體物業(yè)，彌補(bǔ)周邊高端酒店、商業(yè)配套項(xiàng)目規(guī)劃為高端大型綜合體物業(yè)，彌補(bǔ)周邊高端酒店、商業(yè)配套 的缺失，在完善區(qū)域功能的同時(shí)，更能成為即墨西城的地標(biāo)性建的缺失，在完善區(qū)域功能的同時(shí)，更能成為即墨西城的地標(biāo)性建 筑。筑。 項(xiàng)目所在地塊交通路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，具備高端商業(yè)開(kāi)發(fā)的先決條件。項(xiàng)目所在地塊交通路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，具備高端商業(yè)開(kāi)發(fā)的先決條件。 地塊解讀地塊解讀 n地塊屬性解讀地塊屬性解讀 n地塊價(jià)值解讀地塊價(jià)值解讀 產(chǎn)品解讀產(chǎn)品解讀 n各業(yè)態(tài)的城市屬性解讀各業(yè)態(tài)的城市屬性解讀 n各業(yè)態(tài)的價(jià)值關(guān)系解讀各業(yè)態(tài)的價(jià)值關(guān)系解讀 建筑總體形象現(xiàn)代感強(qiáng)烈，超越即墨市場(chǎng)，打造即墨第一城市建筑總體形象現(xiàn)代感強(qiáng)烈

10、，超越即墨市場(chǎng)，打造即墨第一城市 綜合體，成就區(qū)域地標(biāo)。綜合體，成就區(qū)域地標(biāo)。 即墨高星級(jí)酒店、高檔公寓、區(qū)域綜合性商業(yè)、特色即墨高星級(jí)酒店、高檔公寓、區(qū)域綜合性商業(yè)、特色 商業(yè)街。商業(yè)街。 綜合體各物業(yè)形態(tài)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值提升綜合體各物業(yè)形態(tài)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值提升 物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型角色角色 公寓公寓 貢獻(xiàn)現(xiàn)金流貢獻(xiàn)現(xiàn)金流 商業(yè)街商業(yè)街 實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)、貢獻(xiàn)現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)、貢獻(xiàn)現(xiàn)金流 利群商廈利群商廈 樹(shù)立標(biāo)桿形象樹(shù)立標(biāo)桿形象 高星級(jí)酒店高星級(jí)酒店 引領(lǐng)商務(wù)新生活方向引領(lǐng)商務(wù)新生活方向 各種物業(yè)類(lèi)型在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的角色定位各種物業(yè)類(lèi)型在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的角色定位 高高 中中 價(jià)格吸

11、引力價(jià)格吸引力 高高 中中 住宅 底商 寫(xiě)字寫(xiě)字 樓樓 綜合綜合 商業(yè)商業(yè) 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 低低 低低 公寓 投投 入入 兩兩 可可 不不 投投 本體總結(jié)本體總結(jié) n依托城市發(fā)展，成就即墨規(guī)劃的商業(yè)區(qū)核心； n專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)密集區(qū)，帶來(lái)大量的人氣。 區(qū)域區(qū)域 品牌品牌 n利群品牌的強(qiáng)勢(shì)出擊； n利群品牌強(qiáng)大的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 本體本體 n即墨首席城市綜合體； n提升區(qū)域價(jià)值的標(biāo)志性建筑； n引領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)升級(jí)。 產(chǎn)品關(guān)系產(chǎn)品關(guān)系 n商業(yè)、酒店部分利群持有經(jīng)營(yíng)； n酒店式公寓、沿街商鋪對(duì)外銷(xiāo)售，回籠現(xiàn)金。 本體解讀本體解讀 背景解讀背景解讀 客群解讀客群解讀 研究目的： 研究項(xiàng)目所依托大區(qū)域青島市房地

12、產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀； 研究項(xiàng)目所依托的城市即墨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀； 研究項(xiàng)目所屬的區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r等， 分析現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目可能的機(jī)會(huì)進(jìn)行判斷。 本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？ 從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 從即墨房地產(chǎn)板塊發(fā)展看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 從區(qū)域商業(yè)環(huán)境看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu)市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu) 從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié) n20082008年下半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)受全國(guó)形勢(shì)影響也進(jìn)

13、入年下半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)受全國(guó)形勢(shì)影響也進(jìn)入 下行階段，銷(xiāo)售壓力較大。下行階段，銷(xiāo)售壓力較大。20082008年青島總銷(xiāo)量為年青島總銷(xiāo)量為353.17353.17萬(wàn)萬(wàn) 平米。平米。 n20092009年年2 2月開(kāi)始青島房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量開(kāi)始呈逐月上升趨勢(shì)，月開(kāi)始青島房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量開(kāi)始呈逐月上升趨勢(shì)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況有所好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況有所好轉(zhuǎn)。20092009年前年前5 5個(gè)月，青島房個(gè)月，青島房 價(jià)整體下跌了價(jià)整體下跌了7.96%7.96%，截止，截止20092009年年6 6月底，普通住宅成交月底，普通住宅成交 2689826898套，成交面積套，成交面積239.93239.

14、93萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。 n20092009年開(kāi)盤(pán)的中海年開(kāi)盤(pán)的中海銀海一號(hào)、偉東銀海一號(hào)、偉東幸福城項(xiàng)目都取得了幸福城項(xiàng)目都取得了 較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，開(kāi)盤(pán)即實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，開(kāi)盤(pán)即實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售200200套以上。銷(xiāo)售較好套以上。銷(xiāo)售較好 的項(xiàng)目月均銷(xiāo)售在的項(xiàng)目月均銷(xiāo)售在5555套左右，普通項(xiàng)目月均銷(xiāo)售也在套左右，普通項(xiàng)目月均銷(xiāo)售也在20-20- 3030套左右。套左右。 n客戶購(gòu)房回歸理性，更注重實(shí)實(shí)在在的品質(zhì)和性價(jià)比?？蛻糍?gòu)房回歸理性，更注重實(shí)實(shí)在在的品質(zhì)和性價(jià)比。 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域青島房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域 格局格局 膠南市、即墨市、膠州市、平膠南市、即墨市、膠州市、平 度市、萊西市等度市、萊

15、西市等5個(gè)縣級(jí)市，為個(gè)縣級(jí)市，為 青島市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。青島市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 隨著大青島格局的逐步推進(jìn)，隨著大青島格局的逐步推進(jìn)， 住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)日益明顯住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)日益明顯。卓。卓 越、寶龍、萬(wàn)科等地產(chǎn)大鱷先后越、寶龍、萬(wàn)科等地產(chǎn)大鱷先后 落戶城陽(yáng)、即墨、膠南等地，對(duì)落戶城陽(yáng)、即墨、膠南等地，對(duì) 于促進(jìn)地級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展于促進(jìn)地級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 具有重要的作用。具有重要的作用。 即墨市是青島樓市中一支即墨市是青島樓市中一支 “潛力股潛力股”，與青島的物理距離，與青島的物理距離 最近，是青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭縣最近，是青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭縣 市，為膠東最大的小商品集散地。市，為膠東最大的小商

16、品集散地。 萊西市萊西市 膠州市膠州市 即墨市即墨市 膠南市膠南市 平度市平度市 青島市區(qū)青島市區(qū) 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，對(duì)于促進(jìn)即墨市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，對(duì)于促進(jìn)即墨市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的 好轉(zhuǎn)具有重要意義，青島格局的推進(jìn)，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)越來(lái)越好轉(zhuǎn)具有重要意義，青島格局的推進(jìn)，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)越來(lái)越 明顯，即墨市是青島樓市中一支明顯，即墨市是青島樓市中一支“潛力股潛力股”，優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形，優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形 勢(shì)，對(duì)投資性物業(yè)的發(fā)展是一個(gè)良好的機(jī)會(huì)。勢(shì)，對(duì)投資性物業(yè)的發(fā)展是一個(gè)良好的機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？ 從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支

17、持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 從即墨房地產(chǎn)板塊發(fā)展看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 從區(qū)域商業(yè)環(huán)境看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu)市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu) 從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 城市屬性界定城市屬性界定 青島市城市總體規(guī)劃（青島市城市總體規(guī)劃（2006- 2020） 即墨市即墨市 即墨處于青島市“依托主城、擁灣 發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射” 空間發(fā)展 戰(zhàn)略的膠州灣地區(qū)核心內(nèi)圈層，為大青 島城市發(fā)展框架的重點(diǎn)建設(shè)城區(qū)之一。 擴(kuò)容：七鎮(zhèn)及膠南市區(qū)納入新規(guī)劃擴(kuò)容：七鎮(zhèn)及膠南市區(qū)納入新規(guī)劃 2009年7月22日青島市新規(guī)劃規(guī)劃區(qū)范圍 由中心城區(qū)及濱海公路

18、沿線的膠南市區(qū)膠南市區(qū) 和瑯琊、泊里、鰲山衛(wèi)、溫泉、田橫、和瑯琊、泊里、鰲山衛(wèi)、溫泉、田橫、 王村、豐城七鎮(zhèn)王村、豐城七鎮(zhèn)，以及膠州市的營(yíng)海等 沿膠州灣地區(qū)組成，與青島市城市總 體規(guī)劃(1995-2010)相比，新增了一市 七鎮(zhèn)。鰲山衛(wèi)、溫泉、田橫、王村、豐鰲山衛(wèi)、溫泉、田橫、王村、豐 城均隸屬于即墨。城均隸屬于即墨。 即墨濱海沿線的瑯琊組團(tuán)、鰲山組即墨濱海沿線的瑯琊組團(tuán)、鰲山組 團(tuán)、田橫組團(tuán)是青島組團(tuán)布局中的重要團(tuán)、田橫組團(tuán)是青島組團(tuán)布局中的重要 組成部分及發(fā)展區(qū)域。組成部分及發(fā)展區(qū)域。 即墨為大青島城市發(fā)展框架的重點(diǎn)建即墨為大青島城市發(fā)展框架的重點(diǎn)建 設(shè)城區(qū)之一。設(shè)城區(qū)之一。 城市定位城市

19、定位 即墨市即墨市 即墨市位于青島旅游規(guī)劃中的東翼，處于青島市即墨市位于青島旅游規(guī)劃中的東翼，處于青島市“依托主依托主 城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射 ”空間發(fā)展戰(zhàn)略的內(nèi)空間發(fā)展戰(zhàn)略的內(nèi) 圈層。圈層。 即墨處于青島市即墨處于青島市“依托主城、擁灣依托主城、擁灣 發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射 ”空間發(fā)空間發(fā) 展戰(zhàn)略的內(nèi)圈層。即墨東部定位為展戰(zhàn)略的內(nèi)圈層。即墨東部定位為“率率 先打造成青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)極和濱先打造成青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)極和濱 海旅游城市的新亮點(diǎn)，建設(shè)成為國(guó)際化、海旅游城市的新亮點(diǎn)，建設(shè)成為國(guó)際化、 現(xiàn)代化、生態(tài)型、花園式的國(guó)

20、際旅游度現(xiàn)代化、生態(tài)型、花園式的國(guó)際旅游度 假區(qū)假區(qū)”。 青島的旅游規(guī)劃以沿海海濱帶為主青島的旅游規(guī)劃以沿海海濱帶為主 體，向海域、近海島嶼和陸域縱深延伸，體，向海域、近海島嶼和陸域縱深延伸， 以濱海城市風(fēng)貌區(qū)、旅游景區(qū)、度假區(qū)以濱海城市風(fēng)貌區(qū)、旅游景區(qū)、度假區(qū) 為重點(diǎn)，形成為重點(diǎn)，形成“一線、兩翼、二十區(qū)一線、兩翼、二十區(qū)” 的旅游資源開(kāi)發(fā)格局。即墨市位于青島的旅游資源開(kāi)發(fā)格局。即墨市位于青島 旅游規(guī)劃中的東翼，這對(duì)推進(jìn)即墨市旅旅游規(guī)劃中的東翼，這對(duì)推進(jìn)即墨市旅 游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 2006-2008年青島即墨市國(guó)內(nèi)生年青島即墨市國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)

21、總值及人均產(chǎn)總值及人均gdp呈現(xiàn)逐年上漲趨呈現(xiàn)逐年上漲趨 勢(shì)，勢(shì)， 2008年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 499億元，同比增長(zhǎng)億元，同比增長(zhǎng)14.8%，總量和，總量和 增幅穩(wěn)居青島五市首位。增幅穩(wěn)居青島五市首位。 2008年即墨市人均年即墨市人均gdp達(dá)達(dá)44501元，元， 較較2007年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)14%；2007年人均年人均gdp 為為39014元，較元，較2006年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)19.8%，增，增 長(zhǎng)幅度較大。長(zhǎng)幅度較大。 青島即墨市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的逐年增長(zhǎng)，表明即墨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展青島即墨市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的逐年增長(zhǎng)，表明即墨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 狀況良好，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支

22、持。狀況良好，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支持。 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 由圖可以看出，2006-2008年即墨市三次產(chǎn)業(yè)正在逐年調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè) 所占比重呈逐年下降趨勢(shì)；第二產(chǎn)業(yè)比重也稱下降趨勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)比重有 所上升。一、二產(chǎn)業(yè)比重的逐年減少，表明即墨市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步得到調(diào)整， 向3：2：1的發(fā)展格局靠攏。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步完善，表明即墨市城市化水平不斷得到提三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步完善，表明即墨市城市化水平不斷得到提 升，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)提供了廣闊的升，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)提供了廣闊的 發(fā)展空間。發(fā)展空間。 即墨城即墨城 市化的市化的 發(fā)展軌發(fā)展軌 跡

23、跡 前期 中后期 城市化理論：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化 水平達(dá)到50（中后期）左右時(shí)，城市 化進(jìn)程將呈現(xiàn)20年左右的高速發(fā)展階段， 當(dāng)城市化水平達(dá)到70以后，城市化進(jìn) 程將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。 即墨市從即墨市從20062006年開(kāi)始，進(jìn)入城市化高速年開(kāi)始，進(jìn)入城市化高速 發(fā)展期。發(fā)展期。 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 由圖可以看出，2006-2008年 青島即墨市固定資產(chǎn)投資總額呈上 漲趨勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度在逐年增長(zhǎng)。 2008年青島即墨市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資總額達(dá)15.3億元，同比增長(zhǎng) 29.80%；2007年房地產(chǎn)投資總額 為11.8億元，同比增長(zhǎng)24%；2006 年青島即墨市房地產(chǎn)投資總額為 1

24、5.6億元，同比增長(zhǎng)9.2%；總的來(lái) 看，2007-2008年即墨市房地產(chǎn)投 資總額較2006年有所下降。 即墨市固定資產(chǎn)投資總額的逐年增長(zhǎng)，為房即墨市固定資產(chǎn)投資總額的逐年增長(zhǎng)，為房 地產(chǎn)投資產(chǎn)品的發(fā)展提供了資金支持。地產(chǎn)投資產(chǎn)品的發(fā)展提供了資金支持。 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 2006-2008年青島即墨市城市居民人均可 支配收入也呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2006城市居民人 均可支配收入為13331元，同比增長(zhǎng)17.10%； 2007年城市居民人均可支配收入達(dá)15813元， 同比增長(zhǎng)19%；2008年城市居民人均可支配收 入達(dá)18005元，同比增長(zhǎng)14.20%。 即墨市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額及城市居民人均可

25、支配收入的逐年增即墨市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額及城市居民人均可支配收入的逐年增 長(zhǎng)，具有較大的消費(fèi)潛力，為投資市場(chǎng)奠定良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。長(zhǎng)，具有較大的消費(fèi)潛力，為投資市場(chǎng)奠定良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。 由圖可以看出，2006-2008年青島即墨市居 民儲(chǔ)蓄存款余額呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年即墨 市居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)128.5億元，同比增長(zhǎng) 16.20%；2007年居民儲(chǔ)蓄存款余額為140.5億 元，同比增長(zhǎng)12.10%；2008年居民儲(chǔ)蓄存款余 額為172.4億元，同比增長(zhǎng)22.7%。 人口因素人口因素 即墨市城市人口的逐年增長(zhǎng)，人口規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，有利于即墨市城市人口的逐年增長(zhǎng)，人口規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，有利于

26、集聚經(jīng)濟(jì)的形成，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。集聚經(jīng)濟(jì)的形成，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。 即墨市人口數(shù)截至即墨市人口數(shù)截至2008年底，戶籍總?cè)丝跀?shù)達(dá)到年底，戶籍總?cè)丝跀?shù)達(dá)到 112.13萬(wàn)人，流動(dòng)人口近萬(wàn)人，流動(dòng)人口近20萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)率為萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)率為 2.72.7；人口密度為；人口密度為629.9629.9人人/ /平方公里。平方公里。 小結(jié)小結(jié) 從即墨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程等角度看，項(xiàng)目從即墨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程等角度看，項(xiàng)目 所屬即墨市具有較大的投資市場(chǎng)空間，支持本項(xiàng)目所屬即墨市具有較大的投資市場(chǎng)空間，支持本項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)。具體表現(xiàn)如下：的開(kāi)發(fā)。具體表現(xiàn)如

27、下： p即墨市位于青島市旅游規(guī)劃中的東翼，且素有即墨市位于青島市旅游規(guī)劃中的東翼，且素有“青島后院青島后院”的美譽(yù)。作為膠東最大的美譽(yù)。作為膠東最大 的小商品集散地，必然為即墨市帶來(lái)大量的人氣，且有大批外地客戶到此投資置業(yè)，的小商品集散地，必然為即墨市帶來(lái)大量的人氣，且有大批外地客戶到此投資置業(yè)， 提供了巨大的投資市場(chǎng)空間。提供了巨大的投資市場(chǎng)空間。 p即墨市地區(qū)生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì)的即墨市地區(qū)生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金支持。發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金支持。 p即墨進(jìn)入城市化進(jìn)程的快

28、速發(fā)展階段，為投資市場(chǎng)奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。即墨進(jìn)入城市化進(jìn)程的快速發(fā)展階段，為投資市場(chǎng)奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 p即墨市固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展即墨市固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 良好。良好。 p即墨市居民儲(chǔ)蓄存款余額及城鎮(zhèn)居民人均工資水平的逐年增長(zhǎng)，居民購(gòu)買(mǎi)力逐年增即墨市居民儲(chǔ)蓄存款余額及城鎮(zhèn)居民人均工資水平的逐年增長(zhǎng)，居民購(gòu)買(mǎi)力逐年增 強(qiáng)。強(qiáng)。 p即墨市人口規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，有利于集聚經(jīng)濟(jì)的形成。即墨市人口規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，有利于集聚經(jīng)濟(jì)的形成。 本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？ 從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看

29、，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 從即墨房地產(chǎn)發(fā)展看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從即墨房地產(chǎn)發(fā)展看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 從區(qū)域商業(yè)環(huán)境看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu)市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu) 從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 海信海信 馬山新城馬山新城 永合永合 碩輝苑碩輝苑 即發(fā)即發(fā) 潤(rùn)發(fā)家園潤(rùn)發(fā)家園 西部新城區(qū)板塊西部新城區(qū)板塊 青銀高速青銀高速 煙青路煙青路 華山二路華山二路 華山一路華山一路 鶴山路鶴山路 藍(lán)鰲路藍(lán)鰲路 煙青一級(jí)路煙青一級(jí)路 泰山一路泰山一路 青威路青威路 曼谷陽(yáng)光曼谷陽(yáng)光 悅城悅城 御園御園 萬(wàn)科萬(wàn)科 四季花城四季花城 信特名苑信特名苑 銀座動(dòng)感世代銀座動(dòng)感

30、世代 東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)按照目前在售項(xiàng)目分布及特點(diǎn)分為四大板塊：北部工即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)按照目前在售項(xiàng)目分布及特點(diǎn)分為四大板塊：北部工 商業(yè)板塊、西部新城區(qū)板塊、市中心板塊、和東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。商業(yè)板塊、西部新城區(qū)板塊、市中心板塊、和東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。 p北部工、商業(yè)板塊北部工、商業(yè)板塊： 大力發(fā)展的商業(yè)區(qū)，普通 住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)3000元 /左右。 p西部新城區(qū)板塊西部新城區(qū)板塊： 未來(lái)的中高端居住社區(qū) 含花園洋房、小高層，平 均價(jià)格3500元/ p市中心板塊：市中心板塊： 城市核心區(qū)，市政機(jī)關(guān)所 在地，土地供應(yīng)緊張，暫 無(wú)在售項(xiàng)目 p東部新城區(qū)板塊東部新城區(qū)板塊： 未來(lái)發(fā)

31、展的中高端居住區(qū)， 洋房、小高層、別墅，平 均價(jià)格3800元/。 房地產(chǎn)板塊格局房地產(chǎn)板塊格局 海都新街區(qū)海都新街區(qū) 服裝市場(chǎng)服裝市場(chǎng) 小商小商 品城品城 家家 私私 城城 紡織城紡織城 廚具廚具 市場(chǎng)市場(chǎng) 建建 材材 城城 北部工、商業(yè)板塊北部工、商業(yè)板塊 本案本案 市政機(jī)關(guān)片區(qū)市政機(jī)關(guān)片區(qū) 市中心板塊市中心板塊 北部板塊為工、商業(yè)聚集地，分布各種專(zhuān)業(yè)北部板塊為工、商業(yè)聚集地，分布各種專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)，是即墨重點(diǎn)規(guī)劃的工、商業(yè)板塊。市場(chǎng)，是即墨重點(diǎn)規(guī)劃的工、商業(yè)板塊。 海信海信 馬山新城馬山新城 永合永合 碩輝苑碩輝苑 即發(fā)即發(fā) 潤(rùn)發(fā)家園潤(rùn)發(fā)家園 西部新城區(qū)板塊西部新城區(qū)板塊 青銀高速青銀高速 煙

32、青路煙青路 華山二路華山二路 華山一路華山一路 鶴山路鶴山路 藍(lán)鰲路藍(lán)鰲路 煙青一級(jí)路煙青一級(jí)路 泰山一路泰山一路 青威路青威路 曼谷陽(yáng)光曼谷陽(yáng)光 悅城悅城 御園御園 萬(wàn)科萬(wàn)科 四季花城四季花城 信特名苑信特名苑 銀座動(dòng)感世代銀座動(dòng)感世代 海都新街區(qū)海都新街區(qū) 服裝市場(chǎng)服裝市場(chǎng) 小商小商 品城品城 家家 私私 城城 紡織城紡織城 廚具廚具 市場(chǎng)市場(chǎng) 建建 材材 城城 市政機(jī)關(guān)片區(qū)市政機(jī)關(guān)片區(qū) 市中心板塊市中心板塊 北部工、商業(yè)板塊北部工、商業(yè)板塊 東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 本案本案 板塊處于即墨市西 北部區(qū)域，是即墨 工業(yè)與專(zhuān)業(yè)批發(fā)市 場(chǎng)聚集地，目前區(qū) 域聚集了眾多的專(zhuān) 業(yè)市場(chǎng)，人流量密

33、集，但商業(yè)配套較 缺乏，除專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 外，一般為自然村 落。 項(xiàng)目所在板塊項(xiàng)目所在板塊 未來(lái)發(fā)展方向：即墨商未來(lái)發(fā)展方向：即墨商 業(yè)區(qū)業(yè)區(qū) 房地產(chǎn)板塊格局房地產(chǎn)板塊格局 海信海信 馬山新城馬山新城 永合永合 碩輝苑碩輝苑 即發(fā)即發(fā) 潤(rùn)發(fā)家園潤(rùn)發(fā)家園 西部新城區(qū)板塊西部新城區(qū)板塊 青銀高速青銀高速 煙青路煙青路 華山二路華山二路 華山一路華山一路 鶴山路鶴山路 藍(lán)鰲路藍(lán)鰲路 煙青一級(jí)路煙青一級(jí)路 泰山一路泰山一路 青威路青威路 曼谷陽(yáng)光曼谷陽(yáng)光 悅城悅城 御園御園 萬(wàn)科萬(wàn)科 四季花城四季花城 信特名苑信特名苑 銀座動(dòng)感世代銀座動(dòng)感世代 東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 海都新街區(qū)海都新街區(qū) 服裝市場(chǎng)服

34、裝市場(chǎng) 小商小商 品城品城 家家 私私 城城 紡織城紡織城 廚具廚具 市場(chǎng)市場(chǎng) 建建 材材 城城 北部工、商業(yè)板塊北部工、商業(yè)板塊 本案本案 市政機(jī)關(guān)片區(qū)市政機(jī)關(guān)片區(qū) 市中心板塊市中心板塊 西部新城區(qū)板塊有著優(yōu)越的地理位置、教育資源西部新城區(qū)板塊有著優(yōu)越的地理位置、教育資源 和良好的規(guī)劃，為中高端居住社區(qū)。和良好的規(guī)劃，為中高端居住社區(qū)。 該板塊處于城區(qū)西南 部，憑借完善的配套、 優(yōu)越的地理位置、良 好的規(guī)劃，吸引了眾 多置業(yè)者，區(qū)域內(nèi)集 中了海信馬山新城、 潤(rùn)發(fā)家園等高品質(zhì)住 宅產(chǎn)品。 未來(lái)發(fā)展方向：即墨未來(lái)發(fā)展方向：即墨cldcld 中高檔居住社區(qū)中高檔居住社區(qū) 房地產(chǎn)板塊格局房地產(chǎn)板塊格

35、局 海信海信 馬山新城馬山新城 永合永合 碩輝苑碩輝苑 即發(fā)即發(fā) 潤(rùn)發(fā)家園潤(rùn)發(fā)家園 西部新城區(qū)板塊西部新城區(qū)板塊 青銀高速青銀高速 煙青路煙青路 華山二路華山二路 華山一路華山一路 鶴山路鶴山路 藍(lán)鰲路藍(lán)鰲路 煙青一級(jí)路煙青一級(jí)路 泰山一路泰山一路 青威路青威路 曼谷陽(yáng)光曼谷陽(yáng)光 悅城悅城 御園御園 萬(wàn)科萬(wàn)科 四季花城四季花城 信特名苑信特名苑 銀座動(dòng)感世代銀座動(dòng)感世代 東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 海都新街區(qū)海都新街區(qū) 服裝市場(chǎng)服裝市場(chǎng) 小商小商 品城品城 家家 私私 城城 紡織城紡織城 廚具廚具 市場(chǎng)市場(chǎng) 建建 材材 城城 北部工、商業(yè)板塊北部工、商業(yè)板塊 本案本案 市政機(jī)關(guān)片區(qū)市政機(jī)關(guān)片

36、區(qū) 市中心板塊市中心板塊 該板塊為即墨城區(qū)中 心地帶，由于近年來(lái)， 市中心土地供應(yīng)較少， 房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢。 城市中心地帶，市政機(jī)關(guān)單位所在地，土地供城市中心地帶，市政機(jī)關(guān)單位所在地，土地供 應(yīng)應(yīng) 較少，目前暫無(wú)在售項(xiàng)目。較少，目前暫無(wú)在售項(xiàng)目。 市中心板塊市中心板塊 房地產(chǎn)板塊格局房地產(chǎn)板塊格局 東部為新興的居住板塊，隨著萬(wàn)科等品牌地產(chǎn)的東部為新興的居住板塊，隨著萬(wàn)科等品牌地產(chǎn)的 進(jìn)駐，將成為即墨的高端居住板塊。進(jìn)駐，將成為即墨的高端居住板塊。 該板塊是近年新 興的居住版塊社 區(qū)，雖然配套尚 不完善，發(fā)展?jié)?力巨大。海信海信 馬山新城馬山新城 永合永合 碩輝苑碩輝苑 即發(fā)即發(fā) 潤(rùn)發(fā)家園潤(rùn)發(fā)

37、家園 西部新城區(qū)板塊西部新城區(qū)板塊 青銀高速青銀高速 煙青路煙青路 華山二路華山二路 華山一路華山一路 鶴山路鶴山路 藍(lán)鰲路藍(lán)鰲路 煙青一級(jí)路煙青一級(jí)路 泰山一路泰山一路 青威路青威路 曼谷陽(yáng)光曼谷陽(yáng)光 悅城悅城 御園御園 萬(wàn)科萬(wàn)科 四季花城四季花城 信特名苑信特名苑 銀座動(dòng)感世代銀座動(dòng)感世代 東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 海都新街區(qū)海都新街區(qū) 服裝市場(chǎng)服裝市場(chǎng) 小商小商 品城品城 家家 私私 城城 紡織城紡織城 廚具廚具 市場(chǎng)市場(chǎng) 建建 材材 城城 北部工、商業(yè)板塊北部工、商業(yè)板塊 本案本案 市政機(jī)關(guān)片區(qū)市政機(jī)關(guān)片區(qū) 市中心板塊市中心板塊 東部開(kāi)發(fā)區(qū)東部開(kāi)發(fā)區(qū) 未來(lái)發(fā)展方向：未來(lái)發(fā)展方向：

38、新興的中高端居住片區(qū)新興的中高端居住片區(qū) 房地產(chǎn)板塊格局房地產(chǎn)板塊格局 板塊板塊代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成價(jià)格價(jià)格銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況 北部 悅城 住宅45322.87，552戶 商業(yè)31178.96 酒店式公寓8390.46 住宅、商鋪、 公寓 公寓4145元/ 商業(yè)：100% 住宅：100% 御園 占地73451.67，住宅86400，商業(yè) 18637，17棟多層、6棟小高層商 鋪96套、，住宅300套 住宅、商鋪 住宅3000元/ 商鋪8000元/ 商業(yè)：開(kāi)始銷(xiāo)售 住宅：開(kāi)始銷(xiāo)售 海都嘉苑 商鋪110套左右、約2.5萬(wàn)，雙層，170 360 住宅、商鋪 商鋪3600 4500元

39、/ 商業(yè)：15%，3750 住宅100% 西部 潤(rùn)發(fā)家園 占地面積：19.79萬(wàn) 建筑面積：24.08萬(wàn) 商業(yè)：2000 規(guī)劃戶數(shù)：2448戶 住宅、商鋪 住宅均價(jià)3560 元/ 商鋪5000 6000元/ 商業(yè)：60%，1800 住宅：85%，20.3萬(wàn) 碩輝苑 一期27棟花園洋房，6棟別墅 二期26棟多層 三期9棟小高層 住宅、商鋪 三期住宅： 3200元/ 商鋪約6000元/ 二期：90% 三期商業(yè)：未開(kāi)盤(pán) 三期住宅：未開(kāi)盤(pán) 東部 萬(wàn)科四季花城 總占地面積為15萬(wàn)平方米，總建筑面積 為27萬(wàn)平方米 住宅、商鋪 住宅3800元/ 商鋪1.2萬(wàn)/ 商業(yè)：100% 住宅：90% 動(dòng)感世代 占地

40、12.04公頃，總建約201420，16 棟多層和18棟小高層，6000社區(qū) 商業(yè)廣場(chǎng) 住宅、商鋪 均價(jià)3000元/ 商鋪未定價(jià) 商業(yè)：40%，2400 住宅：75%，18.9萬(wàn) 中惠景園 占地約172畝，總建筑面積137464平方米 ； 共1600余套住宅以及30套40-1100平米的 商業(yè)及配套用房，近4000 住宅、商鋪 住宅均價(jià)3100 元/ 商鋪4000元/ 商業(yè)：50%，2000 住宅：70%，93424 各板塊典型項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽各板塊典型項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽 板塊格局：板塊格局： p項(xiàng)目所在即墨西城板塊為即墨重點(diǎn)規(guī)劃的工商業(yè)版塊，區(qū)域內(nèi)集中了眾多的專(zhuān)項(xiàng)目所在即墨西城板塊為即墨重點(diǎn)規(guī)

41、劃的工商業(yè)版塊，區(qū)域內(nèi)集中了眾多的專(zhuān) 業(yè)市場(chǎng)，且各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)輻射整個(gè)膠東半島甚至山東省內(nèi)，為本區(qū)域帶來(lái)了大量的業(yè)市場(chǎng)，且各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)輻射整個(gè)膠東半島甚至山東省內(nèi)，為本區(qū)域帶來(lái)了大量的 人氣。人氣。 各典型項(xiàng)目銷(xiāo)售情況：各典型項(xiàng)目銷(xiāo)售情況： p即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅為主，兼有少量沿街商鋪，酒店式公寓為市場(chǎng)空白產(chǎn)品。即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅為主，兼有少量沿街商鋪，酒店式公寓為市場(chǎng)空白產(chǎn)品。 p住宅產(chǎn)品：普通樓盤(pán)月均銷(xiāo)售住宅產(chǎn)品：普通樓盤(pán)月均銷(xiāo)售30套左右，部分樓盤(pán)月均銷(xiāo)售套數(shù)可達(dá)套左右，部分樓盤(pán)月均銷(xiāo)售套數(shù)可達(dá)50余套，余套， 銷(xiāo)售情況較好。銷(xiāo)售情況較好。 p商鋪產(chǎn)品：目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售率在商鋪產(chǎn)品

42、：目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售率在80%以上，其中悅城項(xiàng)目月均銷(xiāo)以上，其中悅城項(xiàng)目月均銷(xiāo) 售套數(shù)達(dá)售套數(shù)達(dá)90套左右，月均銷(xiāo)售面積套左右，月均銷(xiāo)售面積6200平米左右。平米左右。 小結(jié)小結(jié) 從目前即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，投資產(chǎn)品、商鋪銷(xiāo)從目前即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，投資產(chǎn)品、商鋪銷(xiāo) 售市場(chǎng)狀況良好，為本案的開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)售市場(chǎng)狀況良好，為本案的開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng) 空間，具體表現(xiàn)如下：空間，具體表現(xiàn)如下： 本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？ 從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 從即墨房地產(chǎn)板塊發(fā)展看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 從區(qū)域商業(yè)環(huán)境看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從區(qū)域商業(yè)環(huán)

43、境看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu)市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu) 從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ 項(xiàng)目周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布項(xiàng)目周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布 項(xiàng)目周邊目前分布有6個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，主要為中國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)、廚具城、即 墨小商品城、服裝輔料及精品家私城、環(huán)保裝飾材料城、紡織城。2008年即墨 市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)完成商品交易額203億元，同比增長(zhǎng)16%，從業(yè)人員達(dá)5萬(wàn)人之多， 每日來(lái)客量達(dá)30萬(wàn)以上。 即墨小商品城即墨小商品城 紡織城紡織城 服裝輔料及精服裝輔料及精 品家私城品家私城 即墨服裝批發(fā)市即墨服裝批發(fā)市 場(chǎng)場(chǎng) 環(huán)保裝飾材料城環(huán)保裝飾材料城 廚具城廚具城 海都海都新街區(qū)新街區(qū) 本案本案

44、 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)位于即墨城區(qū)鶴山路， 市場(chǎng)占地354畝，建筑面積27.1萬(wàn)平方米，市 場(chǎng)分五個(gè)區(qū)，設(shè)置商鋪7168個(gè)，經(jīng)營(yíng)商戶 5932家。其中外地商戶2935家，總經(jīng)銷(xiāo)、總 代理及廠家直銷(xiāo)商戶1964家，品牌經(jīng)營(yíng)商戶 4280家 ，其中江浙地區(qū)30%，東北地區(qū)30%， 本地40%。平均收入在50萬(wàn)以上的占三分之 一；20-30萬(wàn)的占三分之一；5-20萬(wàn)的占三分 之一。 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)主要經(jīng)營(yíng)業(yè) 態(tài)態(tài) 主要經(jīng)營(yíng)服裝、針織、紡織等三大類(lèi)2800多個(gè) 花色品種，a區(qū)1樓主營(yíng)男士西裝、精品男裝； 2樓主營(yíng)男女褲子、女裝；3樓主營(yíng)地產(chǎn)品、品 牌總代理直銷(xiāo)

45、；b區(qū)1樓主營(yíng)男女裝、羊毛衫； 2樓主營(yíng)女裝、毛衣；3樓主營(yíng)品牌總代理、床 上用品、大小針織品；c區(qū)1樓主營(yíng)棉衣、褲子 、毛衫；2樓主營(yíng)女上衣、新娘妝、女衫、男 裝；3樓主營(yíng)鞋、箱包外貿(mào)、針織毛衣；d區(qū)1 樓男女服裝、2樓品牌內(nèi)衣專(zhuān)賣(mài)e區(qū)1樓主營(yíng)褲 子、毛衫；2樓主營(yíng)男毛衫、褲子；3樓主營(yíng)童 裝 輻射范圍輻射范圍 膠東半島及華北和東北地區(qū) 市場(chǎng)整體出市場(chǎng)整體出 租率租率 82%左右 層數(shù)層數(shù)共3層，分為a、b、c、d、e5個(gè)區(qū) 二層租金二層租金1.2元/平米天 即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)即墨服裝批發(fā)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨小商品批發(fā)市場(chǎng)即墨小商品批發(fā)市場(chǎng) 主要經(jīng)營(yíng)主要經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)

46、日用百貨、五金、鞋市 輻射范圍輻射范圍膠州半島、華北及東北地區(qū) 市場(chǎng)整體市場(chǎng)整體 出租率出租率 95%以上 出售率出售率目前只租不售 層數(shù)層數(shù)一層 一層租金一層租金內(nèi)鋪：1.5元/天 中間：6.05元/ 天 外鋪：10.3元/ 天 即墨小商品批發(fā)市場(chǎng)即墨小商品批發(fā)市場(chǎng)位于即墨城區(qū)鶴山路， 市場(chǎng)占地350畝，建筑面積16萬(wàn)平方米，約 2000戶左右，從業(yè)人員達(dá)1.5萬(wàn)人，其中江 浙地區(qū)30%，東北、山東其他地區(qū)10%，本 地60%。平均收入在50萬(wàn)以上的占三分之一； 20-30萬(wàn)的占三分之一；5-20萬(wàn)的占三分之 一。年?duì)I業(yè)額40個(gè)億。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分區(qū)域商業(yè)環(huán)境分 析析 即墨服裝輔料城、精品家

47、私城即墨服裝輔料城、精品家私城 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)主要經(jīng)營(yíng)業(yè) 態(tài)態(tài) 家具、服裝輔料 輻射范圍輻射范圍以即墨本地為主，周邊地區(qū) 為輔 市場(chǎng)整體出市場(chǎng)整體出 租率租率 98%以上 出售率出售率只租不售 層數(shù)層數(shù)一層、兩層（連租） 一層租金一層租金一層外鋪2.5元/平米天 兩層內(nèi)鋪：1.25元/平米天 即墨服裝輔料城、精品家私城即墨服裝輔料城、精品家私城位于即墨城 區(qū)鶴山路，擁有店鋪170多戶，其中9家為家 具專(zhuān)賣(mài)，其余為服裝輔料。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨廚具商城即墨廚具商城 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)主要經(jīng)營(yíng)業(yè) 態(tài)態(tài) 廚具 輻射范圍輻射范圍即墨本地為主，青島周邊 為輔 市場(chǎng)整體出市場(chǎng)整體出 租率租率 60

48、%左右 出售率出售率100% 層數(shù)層數(shù)兩層連租（上層為倉(cāng)庫(kù)） 租金租金外鋪：0.8元/平米天 內(nèi)鋪：0.32元/平米天 即墨廚具商城市場(chǎng)即墨廚具商城市場(chǎng)位于即墨市嵩山三 路 ，總戶數(shù)約300多戶，整體經(jīng)營(yíng) 出租狀況不是很好。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨環(huán)保裝飾材料城即墨環(huán)保裝飾材料城 主要經(jīng)營(yíng)主要經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 木地板、陶瓷及裝飾裝修材料 三大類(lèi) 輻射范圍輻射范圍經(jīng)營(yíng)業(yè)戶以本地為主，青島、 江蘇、浙江、東北等外地業(yè)戶 占30%。 市場(chǎng)整體市場(chǎng)整體 出租率出租率 95%以上 出售率出售率100% 層數(shù)層數(shù)兩層（里面）、三層（臨街） 部分2層及以上作為賓館、旅館 租金租金外鋪：1.04

49、元/平米天（三層連 租） 內(nèi)鋪：0.8元/平米天（兩層連 租） 即墨市環(huán)保裝飾材料城即墨市環(huán)保裝飾材料城位于鶴山路西首， 項(xiàng)目占地80畝，建筑面積6.1萬(wàn)平方米， 經(jīng)營(yíng)業(yè)戶約200多家。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨紡織城即墨紡織城 即墨小商品城三期（即紡織城一期）即墨小商品城三期（即紡織城一期） 主營(yíng)紡織類(lèi)產(chǎn)品，目前處在招商階段，主營(yíng)紡織類(lèi)產(chǎn)品，目前處在招商階段， 共約共約250多戶，上下三層，目前只有多戶，上下三層，目前只有 一層有部分商戶經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)前三年免一層有部分商戶經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)前三年免 除租金。除租金。 即墨紡織城二期，目前 處于主體施工階段，在 建的共7棟樓，預(yù)計(jì)總 戶數(shù)約

50、150戶左右（以 上下三層為一戶算）。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分區(qū)域商業(yè)環(huán)境分 析析 2009年年7月份各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)日平均人流量、車(chē)流量月份各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)日平均人流量、車(chē)流量 市場(chǎng)日人流量（萬(wàn)人次）日客流量（輛） 服裝市場(chǎng)8156 小商品市場(chǎng)、輔料市場(chǎng)3230 環(huán)保裝飾材料城0.0475 布匹市場(chǎng)0.850 木材市場(chǎng)1.4150 農(nóng)場(chǎng)品市場(chǎng)4400 合計(jì)17.241061 注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自即墨發(fā)展局 6大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)日人流量大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)日人流量 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分區(qū)域商業(yè)環(huán)境分 析析 小結(jié)小結(jié) 目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的為即墨重點(diǎn)規(guī)劃的商目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的為即墨重點(diǎn)規(guī)劃的商 業(yè)區(qū)域，人流量密集，人氣較高，為本案

51、的開(kāi)發(fā)奠業(yè)區(qū)域，人流量密集，人氣較高，為本案的開(kāi)發(fā)奠 定了良好的基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)如下：定了良好的基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)如下： n6大主題批發(fā)市場(chǎng)大主題批發(fā)市場(chǎng) n年交易額年交易額203億元，輻射膠東半島和山東省。億元，輻射膠東半島和山東省。 n總計(jì)總計(jì)11000個(gè)商戶個(gè)商戶 n5萬(wàn)從業(yè)人員萬(wàn)從業(yè)人員 n其中其中40%左右的商戶為浙江、東北等地的外的人。左右的商戶為浙江、東北等地的外的人。 小結(jié)小結(jié) 目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的除小商品城經(jīng)營(yíng)狀況目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的除小商品城經(jīng)營(yíng)狀況 良好以外，其他市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況一般，具體表現(xiàn)如下：良好以外，其他市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況一般，具體表現(xiàn)如下： n區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)也小商品城

52、經(jīng)營(yíng)狀況最好，沿街較好鋪位的租金在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)也小商品城經(jīng)營(yíng)狀況最好，沿街較好鋪位的租金在10元元/平米平米天，區(qū)域天，區(qū)域 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金僅僅在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金僅僅在1-2元元/平米平米天之間、，投資回報(bào)率較低。天之間、，投資回報(bào)率較低。 n隨著區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟，區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步搬隨著區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟，區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步搬 遷，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展，為本項(xiàng)目商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)提供良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。遷，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展，為本項(xiàng)目商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)提供良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 n即墨為09年規(guī)劃大青島城市發(fā)展框架的重點(diǎn)建設(shè)城區(qū)之，即墨市經(jīng)濟(jì) 的快

53、速發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資奠定基礎(chǔ)。 即墨即墨 城市發(fā)展城市發(fā)展 即墨房地產(chǎn)即墨房地產(chǎn) 市場(chǎng)市場(chǎng) n商鋪去化速度較快，為本案的開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)依據(jù)。 n項(xiàng)目所屬的即墨西城板塊是重點(diǎn)規(guī)劃的工商業(yè)板塊，將成為即墨大型 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的聚集地。 青島青島 房地產(chǎn)形勢(shì)房地產(chǎn)形勢(shì) n09年上半年地產(chǎn)逐步回暖，下半年政策導(dǎo)向尚不明朗，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，仍需謹(jǐn)慎。 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng) 發(fā)展發(fā)展 n區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，即墨小商品城經(jīng)營(yíng)狀況良好，單位鋪位租金達(dá)10元/平米天， 其余市場(chǎng)均在2-3元/平米天，部分市場(chǎng)的較差鋪位租金在1元/平米天以下。 市場(chǎng)背景總結(jié)市場(chǎng)背景總結(jié) 本體解讀本體解讀 客群解讀客群解讀

54、背景解讀背景解讀 客群定位依據(jù)：客群定位依據(jù)： p利群品牌號(hào)召力；利群品牌號(hào)召力； p即墨的區(qū)域影響力；即墨的區(qū)域影響力； p項(xiàng)目所在區(qū)域集中了眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目所在區(qū)域集中了眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 核心客戶群核心客戶群 重要客戶群 1 2 區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板：區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板：70%70% 來(lái)源：來(lái)源：多為即墨本地人、浙江商人、東北人，在此經(jīng)營(yíng)多為即墨本地人、浙江商人、東北人，在此經(jīng)營(yíng)。 置業(yè)目的置業(yè)目的：投資、居住。投資、居住。 3 偶得客戶 即墨本地投資客即墨本地投資客：15%15%， 來(lái)源來(lái)源：即墨財(cái)富階層：即墨財(cái)富階層 置業(yè)目的置業(yè)目的：投資使用：投資使用 其他其他：10%10%，與即

55、墨有業(yè)務(wù)往來(lái)的外地客戶。，與即墨有業(yè)務(wù)往來(lái)的外地客戶。 來(lái)源來(lái)源：山東省其他市縣客戶。：山東省其他市縣客戶。 青島及周邊縣市客戶青島及周邊縣市客戶;5%;5% 以區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板和即墨投資客戶為主。以區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板和即墨投資客戶為主?？蛻翩i定客戶鎖定 環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能外，客戶追求的環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能外，客戶追求的 是產(chǎn)品的是產(chǎn)品的投資回報(bào)率、品質(zhì)感、服務(wù)品質(zhì)、安全性投資回報(bào)率、品質(zhì)感、服務(wù)品質(zhì)、安全性。 投資回報(bào)率：投資回報(bào)率： 擁有多套物業(yè)，掌握較多的財(cái)富，敏銳的投資意識(shí)，對(duì)產(chǎn)品的投資回報(bào)率要求較高。 服務(wù)品質(zhì)：服務(wù)品質(zhì)： 需要高品質(zhì)、完善區(qū)別于普通住宅的服務(wù)

56、； 環(huán)境需求：環(huán)境需求： 園林不是考慮的首要元素，但符號(hào)性和品質(zhì)感要強(qiáng)； 配套需求：配套需求： 充分整合周邊商務(wù)、生活配套；觀光電梯、豪華大堂；商務(wù)配套服務(wù)要完善，家是商務(wù)功 能的延伸； 裝修需求：裝修需求： 豪宅裝修必須要品質(zhì)感強(qiáng)，太奢華沒(méi)有必要，局部保留個(gè)性化的發(fā)揮空間最好，符號(hào)性要 強(qiáng)；歐式風(fēng)格太繁雜，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔較好，設(shè)備設(shè)施必須是國(guó)際品牌； 需求特征描述需求特征描述 李女士李女士家私城經(jīng)營(yíng)業(yè)主家私城經(jīng)營(yíng)業(yè)主 在家私城經(jīng)營(yíng)服裝輔料，來(lái)自浙江，目前店鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好。一家三口都在即墨，目前住 房是自己購(gòu)買(mǎi)的，對(duì)于住房能夠承受的總價(jià)在30-40萬(wàn)之間。看好即墨的商業(yè)環(huán)境，除現(xiàn)在 經(jīng)營(yíng)的店鋪外，還

57、有一處自己購(gòu)買(mǎi)的商鋪。 置業(yè)目的：改善住房 劉先生夫婦劉先生夫婦小商品城業(yè)主小商品城業(yè)主 在小商品城經(jīng)營(yíng)電器，即墨本地人，店鋪14層是自己購(gòu)買(mǎi)的，看好了政府的規(guī)劃和小商 品城所在區(qū)域的發(fā)展。去看過(guò)四季花城的房子，環(huán)境不錯(cuò)，但周邊目前缺乏配套。 關(guān)注配套和周邊設(shè)施，比如說(shuō)飯店、娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療等。 承受總價(jià)：40萬(wàn)左右 置業(yè)目的：投資 王先生王先生廚具市場(chǎng)業(yè)主廚具市場(chǎng)業(yè)主 王先生在廚具城經(jīng)營(yíng)涼席生意，共租了兩處店鋪，另一處店鋪由其侄子代為經(jīng)營(yíng)，由于涼 席生意受季節(jié)限制較大，經(jīng)營(yíng)狀況一般。王先生目前在即墨是租房居住，租來(lái)的網(wǎng)點(diǎn)房是 上下兩層，住在二層。對(duì)于租房能夠承受的租金在1-1.5萬(wàn)/年。 客戶

58、訪談客戶訪談 李女士李女士裝飾材料城業(yè)主裝飾材料城業(yè)主 經(jīng)營(yíng)地板磚業(yè)務(wù)，目前店鋪1、2層為自己購(gòu)買(mǎi)的，1層經(jīng)營(yíng)、2層自住。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。 有更換住房的打算，希望在材料城周邊，距離近方便打理店鋪。 于先生于先生服裝市場(chǎng)業(yè)主服裝市場(chǎng)業(yè)主 經(jīng)營(yíng)服裝業(yè)務(wù)，來(lái)自義烏，目前一家三口租房住，孩子在上小學(xué)。在即墨經(jīng)商多年，對(duì)當(dāng) 地的氣候、飲食、習(xí)俗、人文等已經(jīng)很熟悉，考慮在即墨購(gòu)置一套住房，希望離學(xué)校和服 裝市場(chǎng)近些，既方便孩子上學(xué)，又方便自己上班。能承受的總價(jià)在40萬(wàn)左右。 趙女士趙女士裝飾材料城業(yè)主裝飾材料城業(yè)主 經(jīng)營(yíng)名牌衛(wèi)浴，租店鋪13層，面積260平米，1層用來(lái)經(jīng)營(yíng)，2、3層全家自住。目前經(jīng)營(yíng) 狀

59、況良好。孩子已成家，老兩口想買(mǎi)套房子，承受總價(jià)在20萬(wàn)左右。 客戶訪談客戶訪談 客戶訪談小結(jié)客戶訪談小結(jié) n專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客戶主要來(lái)自即墨本地和溫州、義烏等地；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客戶主要來(lái)自即墨本地和溫州、義烏等地； n即墨本地人住房條件較為寬裕，都有即墨本地人住房條件較為寬裕，都有1套以上的房子，未來(lái)購(gòu)房主要套以上的房子，未來(lái)購(gòu)房主要 是考慮改善住房條件或投資；是考慮改善住房條件或投資； n外地人在即墨經(jīng)商多年，在即墨擁有自己的房產(chǎn)，有投資意向，但投外地人在即墨經(jīng)商多年，在即墨擁有自己的房產(chǎn)，有投資意向，但投 資總額不高，限制在資總額不高，限制在20-30萬(wàn)。萬(wàn)。 n被訪者絕大部分希望在自己所在市場(chǎng)附近投資

60、，對(duì)配合和投資回報(bào)率被訪者絕大部分希望在自己所在市場(chǎng)附近投資，對(duì)配合和投資回報(bào)率 最為關(guān)注。最為關(guān)注。 1 1 2 2 3 3 4 4 目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀 項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀 核心問(wèn)題提出核心問(wèn)題提出 突破方向突破方向 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 基于基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)的項(xiàng) 目目標(biāo)解析目目標(biāo)解析 本體本體解讀解讀/背景背景解讀解讀/客群客群分析分析 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的核核 心問(wèn)題提煉心問(wèn)題提煉 項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位/營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣/銷(xiāo)售銷(xiāo)售 組織組織 項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)的關(guān)系導(dǎo)圖項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)的關(guān)系導(dǎo)圖 市場(chǎng)認(rèn)可市場(chǎng)認(rèn)可 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)密集專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)密集 市場(chǎng)空白產(chǎn)品市場(chǎng)空白產(chǎn)