上實香江路項目前期策劃報告(ppt 228)

1、 a bc d e fg 總用地面積23051 建筑容積率4.0 建筑覆蓋率47% 地面建筑面積92200 其中：商業(yè)37200 住宅55000 地下建筑面積 35500 建筑層數(shù)多高層 機動車位810個 后退用地紅線 其他要求 黃島四中 工業(yè)區(qū) 電子第四十 一研究所 工業(yè)區(qū) 高科技創(chuàng)業(yè) 中心 中達化 纖 輕騎 大廈香江 花園 長江 商廈 吉韓 商廈 吳 家 莊 云海 商城 黃島成人 中專 青島昌隆 文具有限 公司 百盛 金融一 條街 魯澤 大廈 雙鑫園大 酒店 消防大 隊 公安宿舍 供電 大樓 世家花園 世家花園 世家花園 世家花園 物業(yè)類型物業(yè)類型功能分布功能分布面積（面積（m m2 2）

2、合計（合計（m m2 2）租租/ /售建議售建議備注備注 綜合商業(yè)綜合商業(yè) 內(nèi)街商鋪內(nèi)街商鋪1000010000 2660026600 出售出售 綜合超市綜合超市1500015000 以租代售以租代售 家樂福家樂福 美食廣場美食廣場16001600 酒店酒店 餐飲餐飲 麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞500500 42004200 以租代售以租代售 上島咖啡上島咖啡500500 韓國料理韓國料理400400 自留產(chǎn)權(quán)自留產(chǎn)權(quán) 1515個包廂個包廂 日本料理日本料理4004001515個包廂個包廂 中式餐飲中式餐飲240024005050個包廂個包廂 娛樂娛樂 酒吧酒吧600600 61006100自留產(chǎn)權(quán)自留產(chǎn)權(quán)

3、 歌舞歌舞+ +音樂廳音樂廳12001200 ktvktv包廂包廂160016003030個包廂個包廂 洗浴中心洗浴中心18001800 多功能廳多功能廳900900 客房客房 行政套房行政套房600600 81008100 標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)間75007500 公寓公寓 50m50m2 2公寓公寓50005000 225602256080m80m2 2公寓公寓1600016000 260m260m2 2公寓公寓15601560 商住樓商住樓單體附樓單體附樓24000240002400024000 餐飲餐飲/娛樂娛樂/客房客房 超市超市/內(nèi)街內(nèi)街/美食廣場美食廣場 商住商住/公寓公寓 綜合商業(yè)綜合商業(yè)

4、 高級官員高級官員普通官員普通官員 游泳館游泳館 項 目內(nèi) 容 裝修風(fēng)格簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，講求精致感、品質(zhì)感，有特色簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，講求精致感、品質(zhì)感，有特色 裝修檔次高檔高檔 裝修材質(zhì)地面、墻身鋪砌優(yōu)質(zhì)石材地面、墻身鋪砌優(yōu)質(zhì)石材 裝飾品及設(shè)施豪華藝術(shù)吊燈、墻體掛件、沙發(fā)、茶幾、花藝、服務(wù)接待臺豪華藝術(shù)吊燈、墻體掛件、沙發(fā)、茶幾、花藝、服務(wù)接待臺 色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色以明黃為主，輔以銀灰色 光線明亮，燈光與自然光結(jié)合明亮，燈光與自然光結(jié)合 背景音樂輕音樂、鋼琴曲輕音樂、鋼琴曲 功能區(qū)大堂公共區(qū)、休閑休息區(qū)、服務(wù)接待區(qū)大堂公共區(qū)、休閑休息區(qū)、服務(wù)接待區(qū) 項 目內(nèi) 容 電梯 電梯品牌知名品牌，

5、如三菱、奧的斯等知名品牌，如三菱、奧的斯等 電梯數(shù)量每棟塔樓每棟塔樓2-3部部 內(nèi)部設(shè)施閉路監(jiān)控攝像頭、背景音樂閉路監(jiān)控攝像頭、背景音樂 電 梯 間 裝修風(fēng)格簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，品質(zhì)感強簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，品質(zhì)感強 裝修檔次高檔高檔 裝修材質(zhì)地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面 裝飾品及設(shè)施精致吊燈或壁燈，垃圾箱精致吊燈或壁燈，垃圾箱 色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色以明黃為主，輔以銀灰色 光線明亮，燈光與自然光結(jié)合明亮，燈光與自然光結(jié)合 背景音樂輕音樂、鋼琴曲輕音樂、鋼琴曲 項 目內(nèi) 容 裝修材質(zhì)地面：高級地磚；墻身：高級瓷磚飾面；吊頂?shù)孛妫焊呒壍卮u；墻身：高級瓷磚飾面；吊

6、頂 裝飾品及設(shè)施壁燈、花藝、垃圾箱壁燈、花藝、垃圾箱 光線明亮，燈光與自然光結(jié)合明亮，燈光與自然光結(jié)合 項 目地 點面 積（m2）內(nèi) 容經(jīng)營方式 會會 所所 轉(zhuǎn)換層平臺轉(zhuǎn)換層平臺 5500 空中花園空中花園 免費會所免費會所+ 商業(yè)會所商業(yè)會所 休閑區(qū)、運動區(qū)、露天酒吧休閑區(qū)、運動區(qū)、露天酒吧 1000 健身房、游泳池、桌球室、棋健身房、游泳池、桌球室、棋 牌室牌室 1000咖啡廳、酒吧、茶吧咖啡廳、酒吧、茶吧 500美容美發(fā)、纖體中心美容美發(fā)、纖體中心 轉(zhuǎn)換層轉(zhuǎn)換層 空中花園空中花園 業(yè)態(tài)所占比例 服裝服飾25% 餐飲20% 超市30% 其它（通訊、家具等）25% 業(yè)態(tài)所占比例 服裝服飾72

7、% 餐飲2% 超市12% 其它（通訊、家具等）14% 項目名稱項目名稱天泰天泰. .陽光海岸陽光海岸 千禧龍家園千禧龍家園 （二期）（二期） 星杰座星杰座 （敖海星城）（敖海星城） 澳龍花園澳龍花園東方花園東方花園 位置位置 長江路以北，太長江路以北，太 行山路以東行山路以東 武夷山路與珠江武夷山路與珠江 路交匯處路交匯處 長江路與珠江路交長江路與珠江路交 匯處匯處 香江路以北，香江路以北， 利群商廈對過利群商廈對過 阿里山路與長阿里山路與長 江路交匯處江路交匯處 均價均價4300430056005600400040003800380045004500 戶型范圍（平戶型范圍（平 方米）方米）

8、88-17488-17465-16665-16680-15080-15070-22070-22070-18070-180 主力戶型主力戶型 （平方米）（平方米） 130-140130-140103-120103-120120-130120-130118-140118-140179179 所占比例所占比例60%60%80%80%50%50%73%73%50%50% 主力戶型總價主力戶型總價30-4030-40萬萬50-6050-60萬萬50-5550-55萬萬45-5545-55萬萬75-8575-85萬萬 熱銷戶型熱銷戶型 （平方米）（平方米） 9090（小三室）（小三室） 103103（三室

9、）（三室） 120120（三室）（三室） 120120（三室）（三室） 7070（二室）（二室） 120120（三室）（三室） 7070（二室）（二室） 120120（三室）（三室） 銷售率銷售率60%60%40%40%80%80%80%80%95%95% 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)全裝修全裝修廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)裝修廚衛(wèi)裝修 開盤時間開盤時間0404年年初年年初0404年年5 5月月0303年年8 8月月/04/04年元旦年元旦20042004年年5 5月月1 1日日0202年底年底 銷售時間銷售時間8 8個月個月4 4個月個月1 1年年4 4個月個月1 1年零年零1010個月個月 4

10、040 136786612 120112 14916.97854.9 1813.42243.5 推廣理念 創(chuàng)造商業(yè)空間 休閑機能 內(nèi)部商業(yè)街鋪化 推動商圈人群 文化交流 提升社區(qū) 生活品味 引進品牌商業(yè) 提供黃島最受 追捧的街鋪 建立獨特商業(yè) 管理體系 今日黃島，十年前的浦東今日黃島，十年前的浦東 今日浦東，明日黃島的未來今日浦東，明日黃島的未來 昨日上海浦東的建設(shè)者昨日上海浦東的建設(shè)者 今日今日“第二浦東第二浦東”的開發(fā)者的開發(fā)者 餐飲、商業(yè)、娛樂、文化聚集地餐飲、商業(yè)、娛樂、文化聚集地 黃島的黃島的徐家匯商圈徐家匯商圈 城市中心、市級商業(yè)中心、商務(wù)中心和公共活動中心城市中心、市級商業(yè)中心、

11、商務(wù)中心和公共活動中心 黃島第一家面向個人經(jīng)營的時權(quán)酒店黃島第一家面向個人經(jīng)營的時權(quán)酒店 年齡年齡15-2015-20歲歲21-3521-35歲歲35-4035-40歲歲其他年齡段其他年齡段 百分比百分比10%10%60%60%20%20%10%10% 職業(yè)職業(yè)學(xué)生學(xué)生打工一族打工一族政府職員政府職員外籍人士外籍人士產(chǎn)業(yè)工人產(chǎn)業(yè)工人 百分比百分比30%30%30%30%20%20%10%10%10%10% 客戶分類客戶分類投資客戶投資客戶自用客戶自用客戶 百分比百分比60%60%40%40% 10% 30% 20% 40% 外籍人士山東以外地區(qū)青島以外的山東地區(qū)青島市 職業(yè)職業(yè)政府官員政府官員

12、小業(yè)主小業(yè)主白領(lǐng)階層白領(lǐng)階層成功人士成功人士產(chǎn)業(yè)工人產(chǎn)業(yè)工人 百分比百分比30%30%30%30%20%20%10%10%10%10% 年齡年齡30-4030-40歲歲40-4540-45歲歲45-5045-50歲歲其他年齡段其他年齡段 百分比百分比25%25%60%60%10%10%5%5% 土地面積土地面積22670 m m2 2裙樓面積裙樓面積36900 m m2 2 銷售收入面積（平方米）售價（元/平方米）總額（萬元） 一層商業(yè)7380130009594 二層商業(yè)738090006642 三層商業(yè)738070005166 四層商業(yè)738050003690 五層商業(yè)738000 公寓22

13、560580013084.8 酒店810066005346 商住24000500012000 地下車位96100 銷售總額銷售總額55522.8 a、土地費用、土地費用2121.91 土地出讓費及稅費 b、直接成本、直接成本 32270.73建安費及配套費 c、間接成本、間接成本7718.29 行政費用及審核費用 d、不可預(yù)見費、不可預(yù)見費1199.67 e、管理費、管理費1999.45 管理費、廣告費 f、財務(wù)費用、財務(wù)費用貸款利息（復(fù)利利息） 6% 開發(fā)成本合計開發(fā)成本合計45310.06 費用項目費用項目 金額金額備注備注 收入收入支出支出 國貿(mào)中心工程國貿(mào)中心工程 熱力工程熱力工程 水資源工程水資源工程 城市骨干交通工程城市骨干交通工程 行政中心景觀軸線