思源經(jīng)紀成都雙流地塊定位方向建議

1、國奧投資國奧投資 成都雙流地塊定位方向建議成都雙流地塊定位方向建議 本體條件研究本體條件研究項目概況項目概況 本項目為國奧投資計劃進入成都的首個項目，是國奧投資繼在 北京開發(fā)國奧村品牌項目并進而在重慶精耕國奧品牌之后的又一個 品牌型住宅項目。 一、本體理解及限制條件分析一、本體理解及限制條件分析 本體條件研究本體條件研究 地塊位于成都市西南區(qū)域，雙流 縣境內(nèi)，距雙流縣城約五分鐘車程。 地塊所處區(qū)域為新開發(fā)建設區(qū)域， 周圍已建成蛟龍工業(yè)港、武侯工業(yè)園 和成都雙流國際機場 。 地塊四至地塊四至 地塊位置地塊位置 地塊位于雙流商貿(mào)區(qū)內(nèi)，地塊西 側(cè)緊鄰“一桿旗北路”、北側(cè)緊鄰香 榭美鄰住宅小區(qū)、南側(cè)緊

2、鄰城市森林 公園，東側(cè)為規(guī)劃路。 本體條件研究本體條件研究地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 項目及周邊現(xiàn)狀已經(jīng)平整，但尚屬荒涼 地塊規(guī)劃指標地塊規(guī)劃指標 占地面積199畝 其中：住宅162畝 商業(yè)37畝 綜合容積率3 其中：住宅3.5 總建筑面積398002平方米 其中：住宅378865平方米 車庫2851個車位 其中：住宅2660個 商業(yè)191個 注:項目住宅部分泊車比以常規(guī)100平方米每戶為計算單位,泊車比為0.7.商業(yè)為1 地塊容積率較高，無法實現(xiàn)拆分，全部為高層產(chǎn)品 項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境 生態(tài)環(huán)境： 未來將緊鄰森林公園的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境。 商業(yè)環(huán)境：目前雙流蛟龍工業(yè)港區(qū)域建設仍顯單薄。航空港區(qū) 域目前

3、已經(jīng)相對完善，未來將成為最直接的競爭區(qū)域。 交通狀況：市政道路通達性良好，連接市區(qū)及機場區(qū)域極為方 便。 本案規(guī)劃設計要求及限制條件本案規(guī)劃設計要求及限制條件 規(guī)劃占地199畝 住宅部分地上總建筑面積38萬平方米； 公建部分2萬平方米 容積率3.5 有限高要求不超過14層產(chǎn)品 機場噪音 限制條件分析限制條件分析 容積率高；限高、市政道路分割地塊等 森林公園等的規(guī)劃與建設進度； 金融緊縮政策；第二套房貸款政策；等 基于對項目本體、開發(fā)目標、開發(fā)能力及限制條件的認基于對項目本體、開發(fā)目標、開發(fā)能力及限制條件的認 識，小結(jié)識，小結(jié) 一 40萬平米的大盤，在成都新一輪城市化進程中何種角色？最 為耀眼，

4、為城市增色添彩，促進區(qū)域成熟與價值提升。 項目開發(fā)應該面向哪些市場，開發(fā)何種產(chǎn)品才能最大限度提 升項目價值，并且具備市場競爭優(yōu)勢？ 問題一 問題二 一 項目定位如何充分發(fā)掘地塊所在區(qū)域資源價值，并實現(xiàn)價值 最大化，同時有效規(guī)避種種不利與限制條件？ 問題三 一 如何通過合理的定位與營銷策略，發(fā)揮國奧公司的優(yōu)勢，規(guī) 避劣勢，實現(xiàn)項目開發(fā)目標與國奧品牌發(fā)展？ 問題四 本項目開發(fā)定位所需要解決的主要問題本項目開發(fā)定位所需要解決的主要問題 l臨近五星級酒店及臨近五星級酒店及5 5萬平米森林萬平米森林 公園公園 l交通環(huán)境良好，通達便捷交通環(huán)境良好，通達便捷 l臨近機場，通勤便利臨近機場，通勤便利 l奧運

5、理念指導的產(chǎn)品設計思想奧運理念指導的產(chǎn)品設計思想 l開發(fā)商資金實力開發(fā)商資金實力 ww（劣勢）（劣勢）s s（優(yōu)勢）（優(yōu)勢） l機場噪音機場噪音 l市政設施進展緩慢，森林公園尚在市政設施進展緩慢，森林公園尚在 規(guī)劃中，無法對本案起到借勢體驗規(guī)劃中，無法對本案起到借勢體驗 作用作用 l區(qū)域尚屬荒涼區(qū)域尚屬荒涼 l容積率限制無法拆分，產(chǎn)品勢必單容積率限制無法拆分，產(chǎn)品勢必單 一一 l區(qū)域內(nèi)標識性項目尚未出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)標識性項目尚未出現(xiàn) l區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品尚屬初期階段，特色區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品尚屬初期階段，特色 產(chǎn)品未出現(xiàn)產(chǎn)品未出現(xiàn) l南部新城的整體發(fā)展對本區(qū)域的南部新城的整體發(fā)展對本區(qū)域的 帶動帶動 l南部新城項目已

6、樹立較高的價格南部新城項目已樹立較高的價格 標準，使本案價格預期空間增大標準，使本案價格預期空間增大 l區(qū)域市場價格尚未對本項目價格形區(qū)域市場價格尚未對本項目價格形 成支持成支持 l市場熱度降低，對投資的抑制等導市場熱度降低，對投資的抑制等導 致的市場環(huán)境疲軟致的市場環(huán)境疲軟 l區(qū)域內(nèi)客戶群基數(shù)小，區(qū)域?qū)ν庖齾^(qū)域內(nèi)客戶群基數(shù)小，區(qū)域?qū)ν庖?力不足力不足 oo（機會）（機會）t t（威脅）（威脅） swot分析分析 、站在城市經(jīng)營的角度看成都房地產(chǎn)的發(fā)展、站在城市經(jīng)營的角度看成都房地產(chǎn)的發(fā)展 “ “成都，是天府，是皇家的倉庫，是富庶，安逸，享福的地方成都，是天府，是皇家的倉庫，是富庶，安逸，享福

7、的地方。” 易中天 讀城記 承岷江磅礴水系滋養(yǎng)，享平原之 平坦地勢，得風調(diào)雨順，生活富足、衣食 無憂的成都人更會享受生活。無論是過往 的農(nóng)耕時代還是今日的繁華時尚之都， 3000年淬練的文明，都是對人性的尊重， 給人性快樂釋放創(chuàng)造更廣闊的空間，成為 一座“來了就不想離開的城市來了就不想離開的城市”。 二、區(qū)域環(huán)境定性研究二、區(qū)域環(huán)境定性研究 城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的成立，在加速城鄉(xiāng)一體化進程的同時，也促進了城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的成立，在加速城鄉(xiāng)一體化進程的同時，也促進了 城市的規(guī)模擴張、基礎設施完善及功能提升。城市的規(guī)模擴張、基礎設施完善及功能提升。 帶來了城市綜合競爭力的提升，繼而引起了國

8、內(nèi)外眾多財團的關注截至2008年2 月23日，已有世界500強中124家入駐成都，尤其以房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)更突出。 例如2007年月日，香港九龍倉以8800萬元/畝的天價競得“成百”地塊，總價 款高達72億元。成都房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)達到了前所未有的高潮。 思源分析：前所未有的資金流和人才流匯集成都，勢必將成都房地產(chǎn)市場推向思源分析：前所未有的資金流和人才流匯集成都，勢必將成都房地產(chǎn)市場推向 一個新的高度一個新的高度 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)（簡稱統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)（簡稱“新特區(qū)新特區(qū)”） 成渝經(jīng)濟帶成渝經(jīng)濟帶 成都成都 南延線走廊南延線走廊 高新區(qū)高新區(qū) 雙流-航空港 新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，市區(qū)城市功 能

9、外擴的重要載體 成都城市副中心， 經(jīng)濟增長極 中國經(jīng)濟第四極 西部經(jīng)濟中心， 已經(jīng)進入城市 功能外擴階段 在城市功能體系中分析雙流、航空港區(qū)域可能承載的外向型城市功能 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 人口居?。耗细咝聟^(qū)高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人群的居住升級需求 區(qū)域人口就業(yè)：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟升級后形成外來人口進入與原有區(qū)域 人口的就業(yè)需求 配套商業(yè)的完善：高素質(zhì)群體的進入帶來的高品位、休閑娛樂等消費 的需求 生態(tài)文化旅游價值的挖掘：對區(qū)域文化生態(tài)旅游價值的挖掘吸引更多 的外來投資 成都城市功能外擴的重要載體 雙流片區(qū)是承接成都市城市功能外擴的重要載體，依托航空產(chǎn)業(yè)資源，將成為 以臨空產(chǎn)業(yè) 為核心產(chǎn)業(yè)

10、的產(chǎn)業(yè)功能組團 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 雙流充分利用自身航空港優(yōu)勢為成都南走廊（成都高新南區(qū)大源 組團）區(qū)域提供產(chǎn)業(yè)配套服務和城市功能服務 雙流 發(fā)展優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢: 南延線輻射 交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢: 市政路網(wǎng) 資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢: 機場 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢: 臨空產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)配套服務 便捷居住配套 雙流片區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 雙流應具備的外向型城市功能主要服務于成都市區(qū)城市功能外擴、南延線 板塊的橫向輻射 成渝經(jīng)濟一體化 外地來蓉人口居住功能 南延線板塊橫擴 產(chǎn)業(yè)配套功能 成都城市功能外擴 市區(qū)外溢人口居住功能 郊區(qū)化辦公功能 商業(yè)配套功能

11、 臨空產(chǎn)業(yè)功能 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 基于城市區(qū)位環(huán)境，雙流要做的產(chǎn)品基于城市區(qū)位環(huán)境，雙流要做的產(chǎn)品 綜合功能核綜合功能核 產(chǎn)業(yè)服務型產(chǎn)業(yè)服務型hopsca 商業(yè)商業(yè) 辦公辦公 酒店酒店 居住居住 內(nèi)聚式特色商業(yè)，輔以社區(qū)配套商業(yè)內(nèi)聚式特色商業(yè)，輔以社區(qū)配套商業(yè) 以總部辦公為特色，結(jié)合集合式辦公以總部辦公為特色，結(jié)合集合式辦公 為周邊產(chǎn)業(yè)帶配套的會議型商務酒店為周邊產(chǎn)業(yè)帶配套的會議型商務酒店 富有地方風情和城市氣息的城市公寓及休富有地方風情和城市氣息的城市公寓及休 閑居住物業(yè)閑居住物業(yè) 雙流區(qū)域城市功能研究雙流區(qū)域城市功能研究 雙流片區(qū)的總體開發(fā)策略雙流片區(qū)的總體開發(fā)策略

12、 首先啟動首先啟動“便捷居住核（城市公寓、休閑住宅）便捷居住核（城市公寓、休閑住宅）”，吸引產(chǎn)業(yè)人，吸引產(chǎn)業(yè)人 口和外來人口的聚集口和外來人口的聚集 啟動啟動“產(chǎn)業(yè)配套核產(chǎn)業(yè)配套核” ，繼續(xù)完善居住核；，繼續(xù)完善居住核； 隨著區(qū)域的逐步成熟，進一步開發(fā)生態(tài)辦公及其配套設施，隨著區(qū)域的逐步成熟，進一步開發(fā)生態(tài)辦公及其配套設施， 完善產(chǎn)業(yè)功能和城市功能；完善產(chǎn)業(yè)功能和城市功能； 最后開發(fā)未來價值最大的最后開發(fā)未來價值最大的“商務服務核商務服務核”，實現(xiàn)高價值；，實現(xiàn)高價值； .、2007年成都土地市場概況 2007年成都主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌土地112 宗，總供地面積合計

13、5,863.89畝； 其中成交108宗，成交凈用地面積5,691.21畝，成交均價916.91萬元/畝，成 交總金額為2,527,341.11萬元。 思源分析： 預計2008年土地成交量將會在2007年的基礎上繼續(xù)保持比較平穩(wěn)的上升 狀態(tài)，而土地價格在經(jīng)歷了2007年急速增長之后，預計2008年漲幅會相對縮 小，但仍然保持上漲的趨勢。 、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展定性分析、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展定性分析 三環(huán)內(nèi)土地資源已非常稀缺 從環(huán)域上分析： 一環(huán)內(nèi)及一二環(huán)成交土地宗數(shù)少，總面積很小。 二三環(huán)成交土地面積（1928.5777畝）占到了整 個主城區(qū)的33.89。 三環(huán)外是土地交易的主戰(zhàn)場，成交土地宗數(shù)（4

14、8 宗）和面積（3122.3894畝）都占到了整個主城區(qū) 的一半左右。 思源解讀：思源解讀： 因一環(huán)內(nèi)及一、二環(huán)間可供開發(fā)土地資源非常稀缺， 二 三環(huán)的項目將愈發(fā)受到關注。 思源預測：思源預測： 結(jié)合成都2008年1-3月的土地拍賣情況，未來一段 時間內(nèi)，土地的成交價格呈現(xiàn)的態(tài)勢是穩(wěn)中有升。 .、2007年成都房地產(chǎn)市場概況 根據(jù)房管局公眾信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)， 2007年成都主城區(qū)商品房銷售約 13.4萬套,共計面積約1265.5萬平方米,銷售面積較06年增加約25.4%。 全年主城區(qū)商品房供應總套數(shù)約16.9萬套；供應面積約為1535.69萬平 米，同比增長28%，市場供應十分旺盛。 思源解讀

15、：思源解讀： 從07年成都房地產(chǎn)市場情況來看：一方面，商品房供需較06年均 有較大幅度的增長，市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢；另一方面，市場供應面 積比實際銷售面積高出21.35%，存在一定的供給過?，F(xiàn)象。 從右圖我們可以看出： 從近6年住宅的銷售面積來看，02年至07 年住宅成交面積呈逐年穩(wěn)步上升趨勢。07 年主城區(qū)的住宅銷售量突破1198萬平米， 同比增長39%。 從近6年住宅的銷售均價來看，02年至06 年價格的漲幅相對穩(wěn)定，進入07年后，成 都住宅市場的成交價格發(fā)生較大 波動，在 06年成交價格的基礎上再度上漲29.05%。 2006年住宅銷售供銷比1.05，2007年住宅 銷售供銷比1.13

16、，市場整體基本平衡， 但、 供大于求的趨勢開始出現(xiàn)。 20072007年開始出現(xiàn)供大于求的趨勢年開始出現(xiàn)供大于求的趨勢 . .、20082008年成都房地產(chǎn)市場情況預測年成都房地產(chǎn)市場情況預測 （1）市場價格走勢預測 根據(jù)2007年中心城區(qū)公開“招拍掛”住宅類用地的統(tǒng)計，其平均樓面地價為2783元/平方米，若再加上 開發(fā)商后期開發(fā)成本以及合理利潤值， 思源分析：2008年成都住宅整體均價趨于平穩(wěn)，穩(wěn)步上揚。 （2）土地市場供求走勢預測 根據(jù)07年成都市主城區(qū)商品房成交情況來看, 市場供需基本平衡。根據(jù)06及07年成交土地的控規(guī)指標和 宗地規(guī)模綜合計算， 思源分析：08年成都土地放量將超過07年

17、，但成交不會同步成長，整體呈現(xiàn)供應放大趨勢、需求緊縮 趨勢。 （3）產(chǎn)品需求走勢預測 2007年的房地產(chǎn)市場經(jīng)過06年和07年的政策調(diào)控，市場對產(chǎn)品的需求發(fā)生了轉(zhuǎn)變。 思源分析：a、自住需求仍在不斷增加。 b、從駐足觀望到真實需求集中釋放的時間不會太久。 c、購房決策趨于理性，對預期判斷更加謹慎。 d、住房需求面積進一步轉(zhuǎn)向緊湊、精致、適用的中小戶型，性價比優(yōu)勢是今年的競爭重點。 . .、20082008年成都城南區(qū)域市場情況預測年成都城南區(qū)域市場情況預測 市場走勢分析市場走勢分析 0707年城南房地產(chǎn)市場供需情況如下：年城南房地產(chǎn)市場供需情況如下： 方位供應面積 （單位：） 供應占比成交面積

18、 （單位：） 成交占比均價（元/）供銷比 南 3,353,34924.8% 3,614,45930.1%53690.9 思源分析：思源分析： 城南將成為城南將成為0808年房價領跑者，預計三環(huán)外均價將率先突破年房價領跑者，預計三環(huán)外均價將率先突破70007000，從而刺激整體，從而刺激整體 價格上揚。價格上揚。 區(qū)域熱點板塊：空港新區(qū)區(qū)域熱點板塊：空港新區(qū) 在過去的4年的時間里，當紫荊、神仙樹從4500元/平方米的均價到如今逐漸達到 近9000元/平方米的增長幅度時，空港片區(qū)才從最初區(qū)域1800元/平方米均價逐漸達到 近期4500元/平方米左右的均價。開車從紫荊、神仙樹到空港片區(qū)只有5分鐘時間

19、，但 房價相差近一倍，距離之近與房價價差之大形成強烈反差。 區(qū)域供應量：據(jù)不完全統(tǒng)計，目前空港片區(qū)在開發(fā)和已開發(fā)的規(guī)模已經(jīng)突破千畝，開 發(fā)住宅面積也將超過百萬平方米，開發(fā)的總戶數(shù)也約在2萬余戶左右。從區(qū)域來說，空 港區(qū)域的住宅開發(fā)規(guī)模已經(jīng)成形，今后將成為一個由數(shù)個開發(fā)小區(qū)聚集而成、新興的 空港居住區(qū)。如今的空港新區(qū)的土地價值與人居價值正處在一個快速增值的前夜，在 這樣的類比下，空港板塊以更高的區(qū)域發(fā)展起點和品質(zhì)產(chǎn)品的優(yōu)勢，將會通過區(qū)域居 住的高性價比帶動區(qū)域一個明顯補漲的過程。 2008年，機場路改造的完成無疑將會讓空港實現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，成為名副其實的“國 際城南之門”。 區(qū)域主力開發(fā)商：藍光地產(chǎn)

20、、森宇實業(yè)、四川溫資房產(chǎn)、華西希望美好房屋、誠裕房 產(chǎn)、和貴實業(yè)、中盛房產(chǎn)、富豪房產(chǎn)、潤揚房產(chǎn)。 區(qū)域主要物業(yè)類型：根據(jù)世家機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，空港新區(qū)建筑產(chǎn)品中高層和小高層占 50，多層占25，別墅和類別墅占25. 20082008年成都城南區(qū)域市場情況預測年成都城南區(qū)域市場情況預測 .、區(qū)域住宅消費者研究定性、區(qū)域住宅消費者研究定性 度假養(yǎng)老客群定位度假養(yǎng)老客群定位 成都的企業(yè)高管或法人 區(qū)域事業(yè)機關單位公務員 省內(nèi)二、三級區(qū)域客群； 泛成都區(qū)域內(nèi)崇尚度假生 活的客戶 居住型客群定位居住型客群定位 高新區(qū)企事業(yè)單位員工 其他城市在此上班的客群 區(qū)域內(nèi)改善居住環(huán)境的客群 投資客群定位投資客群定位

21、 專業(yè)房地產(chǎn)投資團體 泛成都區(qū)域內(nèi)投資客戶 雙六區(qū)域內(nèi)住宅客群細分為三大類：居住型客群、度假養(yǎng)老客群、投資客群雙六區(qū)域內(nèi)住宅客群細分為三大類：居住型客群、度假養(yǎng)老客群、投資客群 度假養(yǎng)老客群特征分析度假養(yǎng)老客群特征分析 消費頻消費頻 率率 消費能力消費能力消費特性消費特性消費偏好消費偏好 周邊企業(yè)單位 高管與法 人 最高最強體現(xiàn)社會地位與 身份，度假； 多次置業(yè) 以獨棟、雙拼別墅為主 事業(yè)機關單位 公務員 高強是權(quán)利的代表、 休閑度假； 多次置業(yè) 以雙拼為主，輔以獨棟別墅、洋 房、公寓 崇尚度假生活 的客群 較高較強親近自身文化、 生活的追求； 二次置業(yè) 以聯(lián)排、洋房為主要 二、三級城市 有錢

22、人 高強向往成都休閑度 假生活；多 次置業(yè) 多選擇雙拼、聯(lián)排類別墅 居住型客群特征分析居住型客群特征分析 消費頻消費頻 率率 消費能力消費能力消費特性消費特性消費偏好消費偏好 區(qū)域內(nèi)改善居 住環(huán)境的 客群 高最強改善居住環(huán)境多層、小高層、高層、別墅 高新西區(qū)企事 業(yè)單位員 工 最高較強工作就近與第一 次置業(yè) 以小高、高層為主，輔以一定 的別墅與多層 二、三級城市 打算在此 定居客居 高較強向往成都生活與 在成都第一 次置業(yè)。工 作就近 多選擇小高層與高層 投資型客群特征分析投資型客群特征分析 消費頻消費頻 率率 消費能力消費能力消費特性消費特性消費偏好消費偏好 專業(yè)炒房團最高最強注重投資收益，

23、 多選擇小戶 型 小高層、高層 泛成都區(qū)域內(nèi) 的投資客 高較強看中區(qū)域投資潛 力 以小高、高層為主 運用三個緯度模型對定位進行分析運用三個緯度模型對定位進行分析 價值最大化價值最大化 優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件 根據(jù)項目可能的發(fā)展方向，根據(jù)項目可能的發(fā)展方向， 通過一系列的提升價值手段，通過一系列的提升價值手段， 提升項目定位價值，找到能夠提升項目定位價值，找到能夠 實現(xiàn)最大化價值的有限個定位實現(xiàn)最大化價值的有限個定位 方向；方向； 通過對于不同發(fā)展方向的有通過對于不同發(fā)展方向的有 效的產(chǎn)品組合，運用成本差異及效的產(chǎn)品組合，運用成本差異及 集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)勢；集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)

24、勢； 結(jié)合項目自身限制條件篩選結(jié)合項目自身限制條件篩選 出最優(yōu)方案出最優(yōu)方案 塑造競爭優(yōu)勢塑造競爭優(yōu)勢 三、項目定位體系研究及優(yōu)化三、項目定位體系研究及優(yōu)化 周邊現(xiàn)有及未來的產(chǎn)業(yè)人群周邊現(xiàn)有及未來的產(chǎn)業(yè)人群 周邊未來的政府等事業(yè)單位人群周邊未來的政府等事業(yè)單位人群 國際城南未來的主要媒體人群國際城南未來的主要媒體人群 區(qū)域內(nèi)的改善居住家庭區(qū)域內(nèi)的改善居住家庭 區(qū)域外的投資人群區(qū)域外的投資人群 外阜投資人群外阜投資人群 廣泛性基礎客群廣泛性基礎客群 待進入國際城南的高新技術(shù)品牌企業(yè)中高待進入國際城南的高新技術(shù)品牌企業(yè)中高 層領導，主要技術(shù)人員層領導，主要技術(shù)人員 空港區(qū)域內(nèi)政府職能部門和辦事機構(gòu)

25、的高空港區(qū)域內(nèi)政府職能部門和辦事機構(gòu)的高 層領導，城市建設的領軍者層領導，城市建設的領軍者 待進入?yún)^(qū)域的市級主流媒體高層領導待進入?yún)^(qū)域的市級主流媒體高層領導 區(qū)域內(nèi)的高收入改善升級型家庭，二次以區(qū)域內(nèi)的高收入改善升級型家庭，二次以 上置業(yè)上置業(yè) 有敏銳投資眼光的區(qū)域外投資人群有敏銳投資眼光的區(qū)域外投資人群 長期從事商務活動的通勤人群長期從事商務活動的通勤人群 找其中有一定購買力的找其中有一定購買力的 品牌和產(chǎn)品品質(zhì)吸引的外阜投資客品牌和產(chǎn)品品質(zhì)吸引的外阜投資客 客戶升級客戶升級 提升價值手段提升價值手段1 定位于更具有購買力的客群（尋找有錢人），并滿足其價值提升要素定位于更具有購買力的客群（尋

26、找有錢人），并滿足其價值提升要素 具一定購買力的客群關注的核心價值點具一定購買力的客群關注的核心價值點 產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì) 安全的需要 滿足生理需要 歸屬的需要 贏得認同尊重 自我 價值實現(xiàn) 中產(chǎn)階層高端低端 物業(yè)管理物業(yè)管理 生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境 品牌號召品牌號召 保值增值保值增值 社會認同社會認同 提升價值手段提升價值手段2 鑄造精品，實現(xiàn)國奧品牌溢價鑄造精品，實現(xiàn)國奧品牌溢價 如果某個特定成本的品牌 產(chǎn)品，由于在顧客方形成 了很高的期望價值，從而 使客戶能夠按照更高的價 格進行購買，我們就認為 這個品牌具備了很強的產(chǎn) 品溢價能力。 text text 質(zhì)量、配套服務 等 情感 價值 技術(shù)應用、

27、產(chǎn)品體驗、精裝 功能功能 價值價值 附加附加 價值價值 精神精神 價值價值 品牌價值模型品牌價值模型 提升價值手段提升價值手段3 高品質(zhì)物業(yè)管理高品質(zhì)物業(yè)管理讓科技、綠色歸于生活！讓科技、綠色歸于生活！ 城市公寓的家具智能化系統(tǒng)示意 采用低輻射絕熱玻璃； 新風系統(tǒng)春秋季節(jié)采用自然通風，夏冬季節(jié)采用大風量低風 速的空調(diào)通風和全熱回收裝置 照明系統(tǒng)采用高效節(jié)能燈具加熱敏、光敏控制的智能化照明； 電梯采用智能控制和按乘載量調(diào)節(jié)的變頻系統(tǒng)； 供水采用變頻系統(tǒng)。 在前期聘請第一太平洋做物管顧問，提升項目 品質(zhì)與形成價值 運用三個緯度模型對定位進行分析運用三個緯度模型對定位進行分析 價值最大化價值最大化

28、優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件 根據(jù)項目可能的發(fā)展方向，根據(jù)項目可能的發(fā)展方向， 通過一系列的提升價值手段，通過一系列的提升價值手段， 提升項目定位價值，找到能夠提升項目定位價值，找到能夠 實現(xiàn)最大化價值的有限個定位實現(xiàn)最大化價值的有限個定位 方向方向 通過對于不同發(fā)展方向的有通過對于不同發(fā)展方向的有 效的產(chǎn)品組合，運用成本差異及效的產(chǎn)品組合，運用成本差異及 集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)勢集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)勢 結(jié)合項目自身限制條件篩選結(jié)合項目自身限制條件篩選 出最優(yōu)方案出最優(yōu)方案 塑造競爭優(yōu)勢塑造競爭優(yōu)勢 尋找本項目的核心競爭力尋找本項目的核心競爭力 成本領先成本領先差異化差異化集中化集中化項

29、目組合項目組合附加值附加值時間壟斷時間壟斷 競爭優(yōu)勢的形成競爭優(yōu)勢的形成 差差 異異 化化 競競 爭爭 優(yōu)優(yōu) 勢勢 差異化競爭優(yōu)勢的形成差異化競爭優(yōu)勢的形成 項目借助開放式設計項目借助開放式設計 完成項目與周邊星完成項目與周邊星 級酒店、森林公園的級酒店、森林公園的 城市共生性城市共生性 細分市場、差異競爭細分市場、差異競爭 國奧品牌打造國奧品牌打造 我們最大的優(yōu)勢 開放式設計，形成開放式設計，形成 形象差異形象差異 融入國奧理念，產(chǎn)品設計精細化、品牌化融入國奧理念，產(chǎn)品設計精細化、品牌化 充分尊重本地塊的地形地貌，結(jié)合地形與環(huán)境的差異形成不同概念主題的產(chǎn)品，兼顧其景觀風 格的差異形成產(chǎn)品的細

30、部設計滿足，以實現(xiàn)步移景異，大處著眼、小處入手。 設計效果。注重概念元素在設計中的針對性運用。（設計出發(fā)點為能夠使客戶形成直觀注意和 型號傳播）。 開放式規(guī)劃設計，提升城市參與性與共生性開放式規(guī)劃設計，提升城市參與性與共生性 對項目采用開放式規(guī)劃設計手法，使其在城市功能上，將左邊的五星級酒 店與背后5萬平方米的森林公園，納入項目生活范圍，力求擴大項目綠化 率與提高項目的國際生活品質(zhì) 開放式規(guī)劃設計，營造社區(qū)內(nèi)部營造公共活動與 交流空間，提升社區(qū)活力 產(chǎn)品設計差異，形成差異化競爭優(yōu)勢產(chǎn)品設計差異，形成差異化競爭優(yōu)勢 提高項目得房率，讓高層“多層”起來 在產(chǎn)品規(guī)劃設計過程中，注重得房率的提高，增加

31、入戶花園、可變空間、 寬景生活陽臺等的設計，并在單一樓層中營造生活公共空間，提升項目生活 的群居性回歸， 運用三個緯度模型對定位進行分析運用三個緯度模型對定位進行分析 價值最大化價值最大化 優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件 根據(jù)項目可能的發(fā)展方向，根據(jù)項目可能的發(fā)展方向， 通過一系列的提升價值手段，通過一系列的提升價值手段， 提升項目定位價值，找到能夠提升項目定位價值，找到能夠 實現(xiàn)最大化價值的有限個定位實現(xiàn)最大化價值的有限個定位 方向；方向； 通過對于不同發(fā)展方向的有通過對于不同發(fā)展方向的有 效的產(chǎn)品組合，運用成本差異及效的產(chǎn)品組合，運用成本差異及 集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)勢；集中化開發(fā)等策略塑造

32、競爭優(yōu)勢； 結(jié)合項目自身限制條件篩選結(jié)合項目自身限制條件篩選 出最優(yōu)方案出最優(yōu)方案 塑造競爭優(yōu)勢塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化項目限制條件優(yōu)化項目限制條件1 1 商業(yè)配套先行、完善區(qū)域生活設施品質(zhì)商業(yè)配套先行、完善區(qū)域生活設施品質(zhì) 于項目商業(yè)部分的經(jīng)濟指標要求，我們建議打造為低密度休閑商業(yè)， 與周邊的五星級酒店與森林公園融為一體，帥先完善區(qū)域生活配套 優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件2-借勢借勢 點式布局、組團圍合布局，于森林公園一并形成項目的高綠化、生態(tài)生活點式布局、組團圍合布局，于森林公園一并形成項目的高綠化、生態(tài)生活 項目采用點式布局、多組團圍合，使其多組團擁有中庭景觀，并以開放式設計 ，使項目聯(lián)動森林公園

33、一并形成項目的高綠化、生態(tài)生活品質(zhì)，形成項目休閑 生活主題 本案總體市場定位方向本案總體市場定位方向 城市多中心發(fā)展里程里，飽含生態(tài)化、國際化城市多中心發(fā)展里程里，飽含生態(tài)化、國際化 的開放式城市生活社區(qū)的開放式城市生活社區(qū) 偉大生活方式在成都的體驗偉大生活方式在成都的體驗 基于對項目三個緯度的分析與提取后，得出項目的最優(yōu)定位方向 開放式城市生活社區(qū)開放式城市生活社區(qū)是是： 城市向多中心發(fā)展后形成的兼容國際化、現(xiàn)代化、生態(tài)化居住的開放式生活區(qū)城市向多中心發(fā)展后形成的兼容國際化、現(xiàn)代化、生態(tài)化居住的開放式生活區(qū) 開放式城市生活社區(qū)開放式城市生活社區(qū)功能定位功能定位： 滿足周邊生活的區(qū)域商業(yè)商務配

34、套需求、滿足區(qū)域置業(yè)需求、滿足區(qū)域投資需求 主要物業(yè)形態(tài)主要物業(yè)形態(tài)： 居住類物業(yè)以城市公寓為主；區(qū)域商業(yè)部分打造為低密度商業(yè)與商務酒店兩部分， 以彰顯項目生活的國際性與開放性 定位解析定位解析 我們對國奧項目的理解： 開放式 現(xiàn)代化 兼容并包 生態(tài)化 定位解析定位解析 項目客戶定位項目客戶定位 結(jié)合對區(qū)域置業(yè)客戶的定性分析，鑒于項目經(jīng)濟指標等因素的綜合考慮， 我司對項目客戶定位于居住型客戶為主，投資型為輔。 居住型為主 投資 型為 輔 目標客戶金字塔分布 特征 主力客戶群： 區(qū)域內(nèi)有剛性需求 的客戶群體 次要客戶群： 看重項目投資潛 力的投資客戶群 居住型客戶特征：居住型客戶特征： 年齡分布：以年齡分布：以25-40歲為主，表現(xiàn)歲為