淺析國企存量工業(yè)用地盤活途徑.docx

1、淺析國企存量工業(yè)用地盤活途徑根據(jù)XX市主城區(qū)退二進(jìn)三（退出第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)） 的產(chǎn)業(yè)疏解政策要求，原來的工業(yè)、倉儲等產(chǎn)業(yè)將逐步退出，京津冀 協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略提出后，XX市產(chǎn)業(yè)疏解進(jìn)一步加深，隨著雄安新區(qū)宣 布成立、XX市新總規(guī)出臺，在退二進(jìn)三產(chǎn)業(yè)疏解的基礎(chǔ)上，不符合XX城市定位的產(chǎn)業(yè)也將全部向外遷移，XX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型進(jìn)一步向高端聚集疏解騰退出來的國有企業(yè)存量工業(yè)用地往往具有區(qū)位優(yōu)、 而積大、價值量高特點(diǎn)，但是由于XX市新總規(guī)的出臺和分區(qū)規(guī)劃編 制報批，強(qiáng)化資源環(huán)境承載力的剛性約束，堅持框定總量.限定容 量.盤活存量、做優(yōu)增量.提高質(zhì)量乙推動城市規(guī)劃建設(shè)向更加注 重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變。國有企業(yè)存

2、量工業(yè)用地新的城鄉(xiāng)規(guī)劃用途己經(jīng)確定, 而且限制性條件較多，原有的存量工業(yè)用地盤活模式己經(jīng)失效，現(xiàn)在 必須在現(xiàn)有的框架下進(jìn)行操作，筆者多年來一直從事土地開發(fā)的工作, 涉及了大量國有企業(yè)存量工業(yè)用地盤活實例，木文結(jié)合XX市近年相 關(guān)用地開發(fā)政策，對現(xiàn)行政策下可行的盤活途徑和開發(fā)模式進(jìn)行了系 統(tǒng)分析，并提出開發(fā)建議，以供國有企業(yè)在實踐中參考。-、土地現(xiàn)狀用途有償收購?fù)恋貎淠壳?，土地現(xiàn)狀用途有償收購是國有存量工 業(yè)用地盤活的主要途徑，但由于是按現(xiàn)狀用途收購，而不是按照變更 后的城鄉(xiāng)規(guī)劃用途收購，價格偏低，企業(yè)對此較為消極。近幾年，除 部分地塊而積較小，或變更后規(guī)劃用途為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建 設(shè)的

3、工業(yè)用地外，企業(yè)己很少主動要求土地有償收購。1、政策依據(jù)國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員 會20XX年2月印發(fā)了土地儲備管理辦法（國土資規(guī)（20XX年4 月受政F相關(guān)部門委托編制并發(fā)布了XX市企業(yè)國有建設(shè)用地使用 權(quán)收購補(bǔ)償價格評估技術(shù)指引（北估秘【20XX年進(jìn)行了更新，因此 在實踐中，評估方法中必須使用基準(zhǔn)地價修正法，且最后取值占比不 低于30%,這進(jìn)一步導(dǎo)致了土地收購價格的偏低。二、自有用地建設(shè)保障性住房該類開發(fā)模式往往是利用自有用地開發(fā)建設(shè)地方政F保障房、自 住房、棚改等具有社會責(zé)任的建設(shè)項目，政F限價回購，既保證了房 屋的銷售，又可以得到城鄉(xiāng)規(guī)劃用途變更后產(chǎn)生的

4、地價部分增值，構(gòu) 造雙贏局而。2、政策依據(jù)20XX年下半年，為了緩解供地壓力和控制房價，XX市住建委出 臺關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見（京建發(fā) 20XX年1月，市住保辦向市國資委發(fā)出了關(guān)于商請盡快落實20XX 年市屬國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)中心城區(qū)棚戶區(qū)改造定向安置房 的函（京住函20XX年6月中共XX市委XX市人民政F關(guān)于全而深 化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見，再次鼓勵國有企業(yè)利用 自有用地開發(fā)自住型商品住房。2、前提條件根據(jù)政F的相關(guān)政策，企業(yè)利用自有工業(yè)用地建設(shè)保障性住房需 要滿足以下的條件。首先，政F同意地塊建設(shè)保障性住房，原工業(yè)用 地新的城鄉(xiāng)規(guī)劃用途己調(diào)整為住

5、宅用地。其次，地塊已納入XX市保 障房整體計劃及年度建設(shè)計劃。最后，原土地使用權(quán)人具有開發(fā)資質(zhì) 及建設(shè)資金來源。3、收益來源企業(yè)利用自有工業(yè)用地建設(shè)保障性住房，是XX市政F探索盤活 存量用地一種嘗試，這些存量工業(yè)用地原來都是通過劃撥方式獲取的, 用來開發(fā)保障房和自住房，雖然價格與商品房存在一定差距，但土地 成木很低，企業(yè)不會直接獲得土地收益。但盤活土地資源后，可以從 保障房配建的車庫、商業(yè)配套等項目中獲取收益，收益要高于政F收 購補(bǔ)償價格，這既符合政F保障低收入群體住房需求思路，也符合企 業(yè)的利益。三、一二級聯(lián)動-帶動周邊地塊整體開發(fā)國企利用自有土地進(jìn)行一二級聯(lián)動，與其他類型的開發(fā)公司進(jìn)行 的

6、一二級聯(lián)動有著本質(zhì)的不同，主要以承擔(dān)社會責(zé)任為先，利益放在 最后，利用一二級聯(lián)動進(jìn)行包括自身地塊在內(nèi)的整體街區(qū)開發(fā)，主要 解決當(dāng)?shù)鼐用竦陌仓煤屯晟飘?dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 推進(jìn)平安和諧社區(qū)的建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。 這種方式對原土地使用權(quán)人的綜合要求極高，不但要求自身有成熟的 一級開發(fā)經(jīng)驗、完善的成本控制機(jī)制、高效的運(yùn)營團(tuán)隊和充沛的自有 開發(fā)資金，而且還要滿足以下幾個條件。1、規(guī)劃指標(biāo)可行自有用地首先應(yīng)具備穩(wěn)定的街區(qū)控規(guī)并有條件編制地塊控規(guī)，有 較為明確的規(guī)劃指標(biāo)，且該指標(biāo)可實現(xiàn)開發(fā)資金平衡。如需調(diào)整規(guī)劃, 應(yīng)具備上位規(guī)劃支持，同時應(yīng)屬于法定確需變更規(guī)劃的情形

7、。2、整體資金平衡隨著項目的實施，可以集中整理出優(yōu)質(zhì)的土地資源，進(jìn)行掛牌出 讓，實現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，彌補(bǔ)或平衡資金缺口。一二級聯(lián)動的程序 比較復(fù)雜，受篇幅所限，不展開進(jìn)行論述，將在相關(guān)文章中予以詳細(xì) 闡述。四、交土地出讓金后公開市場競價-試點(diǎn)政策以上三種模式，均存在一定的缺陷，要 么土地收益較低，要么土地收益變現(xiàn)時間較長，甚至需要前期投入大 量資金并承擔(dān)市場風(fēng)險，這些缺陷，導(dǎo)致部分產(chǎn)權(quán)單位對盤活土地的 意愿并不強(qiáng)烈，甚至消極等待，不利于促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié) 約集約利用。為解決這個問題，20XX年1月，國土資源部印發(fā)了關(guān) 于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、岀租、抵押二級市場的試點(diǎn)方案（國 土資發(fā)（

8、20XX年8月，經(jīng)國土資源部和XX市政F批復(fù)同意，XX市規(guī) 劃和國土資源管理委員會和XX市房山區(qū)人民政F聯(lián)合印發(fā)了XX市 房山區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場暫行管理辦法 （市規(guī)劃國土發(fā)（20XX年-2035年）沢優(yōu)化區(qū)域功能布局提供了重要 平臺抓手和政策支撐。結(jié)論現(xiàn)階段，XX市國有企業(yè)存量工業(yè)用地城鄉(xiāng)規(guī)劃用途變更后的盤 活途徑主要為以上四種，各有利弊。第一種途徑是法定途徑，不占用 城鄉(xiāng)建設(shè)指標(biāo)，收購程序清晰，利于操作，但因收購價格偏低，原土 地使用者積極性較低，目前已基本處于停滯狀態(tài)。第二、三種途徑, 本質(zhì)上都是一二級聯(lián)動，但開發(fā)范圍不同，第二種僅開發(fā)自有土地, 第三種則是包括自有地塊在內(nèi)整個街區(qū)的開發(fā)，這兩種途徑對原土地 使用者自身開發(fā)能力和融資能力要求較高，而且具體操作程序復(fù)朵, 除部分大型綜合性國企外，大部分國有企業(yè)