房屋租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、房屋租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營(yíng)用房的租賃。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速 發(fā)展，房屋租賃日益興盛，房屋租賃經(jīng)營(yíng)方式日益普遍。但是，我國(guó)法律規(guī)范 過(guò)于原則，人們法律意識(shí)淡薄，糾紛此起彼伏。本文結(jié)合 2009年 7 月 30 日最 新公布的最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若 干問(wèn)題的解釋，總結(jié)房屋租賃中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，供參考。一、書(shū)面合同的必要性根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形 式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租 賃期限為六個(gè)月以上而沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成 立，只能

2、認(rèn)為不定期租賃。此外，缺少書(shū)面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定， 容易發(fā)生糾紛。因此，無(wú)論租賃期限長(zhǎng)短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書(shū)面的租賃合同， 明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用 途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。二、合同無(wú)效的認(rèn)定在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，實(shí)踐中對(duì)于房屋租賃合同無(wú)效 的認(rèn)定不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性。房屋租賃解釋限定了無(wú) 效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限 的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法 庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效

3、力。此外，即使租賃合同 被認(rèn)定無(wú)效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo) 準(zhǔn)。在違法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照 建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨 時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為建筑物 的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。三、租賃期限的確定根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的， 超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限 自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個(gè)月以

4、上但是未簽訂書(shū)面的租賃 合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解 除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。四、房屋裝飾裝修的處理房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn) 題。在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，如何處理承租人對(duì)房屋的裝飾 裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則。房屋租賃解釋根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出 租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī) 則：1承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng) 求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。2承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝 修物，出租人同

5、意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人 拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修 物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按 照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。3承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事 人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋 毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。4承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾 裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：因出租人違約導(dǎo)致合同解 除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；因承租人違約

6、導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝 飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根 據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值 損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。5承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租 人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。我們注意到，房屋租賃解釋根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效 果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是 指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在

7、合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已 經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入 合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余 “價(jià)值 ”， 這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履 行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 出租人同意，并在租賃合同中對(duì)租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處 理作出明確約定。五、房屋擴(kuò)建的處理房屋租賃解釋在對(duì)待房屋擴(kuò)建問(wèn)題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人 同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則： 1承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建 發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人

8、恢復(fù)原狀或者賠償損失。2承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，按照 下列情形分別處理：辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手 續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。六、同意轉(zhuǎn)租的推定為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，房屋租賃解釋規(guī)定出租人知道 或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意 為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利。七、租金的訴訟時(shí)效實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到

9、出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過(guò)而無(wú)法主張租金。這一方 面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟 時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍 存續(xù)，租金即不存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，這是錯(cuò)誤的。租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算 的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定 不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng) 當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付， 剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告 或者提起訴訟，以免超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護(hù)。八、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使與限制優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題。出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理 期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人能否請(qǐng) 求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，甚至以第三人的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格購(gòu) 買(mǎi)租賃房屋？房屋租賃解釋對(duì)此作了明確規(guī)定，承租人不能因此請(qǐng)求確認(rèn)出租人與 第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，當(dāng)然更不可能以第三人的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)租賃 房屋，而只能向出租人主張賠償損失。同時(shí)，房屋租賃解釋對(duì)承租人的優(yōu)