《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》學(xué)習(xí)

1、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知 國稅發(fā)200931號(hào) 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局： 為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為， 根據(jù)中華人民共和國企 業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例、中華人民共和國稅收征收管理法及 其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅 處理辦法，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。 二0（九年三月六日 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 學(xué)習(xí)：新31號(hào)文分為六章三十九條，并更名為*辦法，較原31號(hào)

2、 文*的通知更正式。但仍以國稅發(fā)的形式下文，如果是總局令的話， 并同其他辦法統(tǒng)成為一個(gè)企業(yè)所得稅配套體系，就更加完善了。 第一章總則 學(xué)習(xí)：本章共四條 第一條 根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例、 中華人民共和國稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、 行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 學(xué)習(xí)：明確上位法。 第二條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企 業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。 學(xué)習(xí)：本條與原31號(hào)文第11條相對(duì)照： 1、明確了本辦法的適用范圍 2、與原31號(hào)文比較，有擴(kuò)大和減少： 擴(kuò)大：原31號(hào)文只針對(duì)內(nèi)資企業(yè)，新31號(hào)文對(duì)內(nèi)資、外資均有效； 減?。盒?1號(hào)文只針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，原3

3、1號(hào)文房地產(chǎn)企業(yè)和臨時(shí) 從事房地產(chǎn)的企業(yè)（取得房地產(chǎn)臨時(shí)資質(zhì)）和參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)。 第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售 住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除 土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 學(xué)習(xí)：明確了完工條件，比原31號(hào)文第2條第一款比照，具體描述 了各種開發(fā)產(chǎn)品的種類，但是： 1、新31號(hào)明確了除土地開發(fā)以外，更合理。但是土地開發(fā)的完工 條件沒有進(jìn)一步明確。 2、對(duì)于在建工程的轉(zhuǎn)讓沒有明確。 （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

4、 學(xué)習(xí)：基本與原31號(hào)文的三個(gè)條件相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰 早的原則。 對(duì)于已經(jīng)銷售的情況，在符合完工條件后在所得稅上就要確認(rèn)收入結(jié) 轉(zhuǎn)并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本（第九條和第三十五條）。 相對(duì)應(yīng)的，在會(huì)計(jì)處理上，根據(jù)收入準(zhǔn)則 第四條 銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： （一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； （二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì) 已售出的商品實(shí)施有效控制； （三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量； （四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； （五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。 如何盡可能的在會(huì)計(jì)與稅務(wù)中取得一致， 是一個(gè)需要探討的

5、問題，前 一陣子在視野的CPA板塊中對(duì)于萬科的收入確認(rèn)原則也有過很大的 爭議。 第四條 企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五 條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方 式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按中華人民共和國稅收征收管理 法等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的 所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 學(xué)習(xí)： 1、同原31號(hào)文一樣，明確了不得事先核定征收的問題，但是很多 地方執(zhí)行起來有走形。 2、但根據(jù)31條，事后可以核稅； 3、對(duì)原31號(hào)文中的重復(fù)描述征管法35條，予以取消。 第二章收入的稅務(wù)處理 學(xué)習(xí)：本章共六條。 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收

6、入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得 的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部 門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià) 內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā) 產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、 單位開具發(fā)票的，可作為代 收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 學(xué)習(xí)： 1、所得稅中代收費(fèi)用，同營業(yè)稅、土地增值稅的規(guī)定和處理不完全 一致； 2、張偉提出，可以考慮代理業(yè)。 第六條 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售 合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確 認(rèn)： 學(xué)習(xí)：注意這個(gè)新增加的前綴，是否可以考慮本條對(duì)于未簽訂正式銷 售/

7、預(yù)售合同的不適用本條？ （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià) 款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 學(xué)習(xí)：繼續(xù)執(zhí)行原31號(hào)文的實(shí)際原則，但是存在先交房后付款的情 況，這時(shí)候就可能會(huì)晚確認(rèn)收入。 （二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約 定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 付款方提前付款的，在實(shí)際付款 日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 學(xué)習(xí)：繼續(xù)執(zhí)行原31號(hào)文的約定與實(shí)際孰早原則。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約 定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余 款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 學(xué)習(xí)：繼

8、續(xù)執(zhí)行原31號(hào)文的實(shí)際原則。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí) 現(xiàn)： 1采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié) 議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí) 現(xiàn)。 2采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽 訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同 或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格， 則應(yīng)按 銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn) 品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議 中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同 或協(xié)議的，則

9、應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清 單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 3. 采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn) 品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、 購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定 的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于 收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 企業(yè)按規(guī)定支付 受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議 約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開 發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷 售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按

10、規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開 發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 4采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同 的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚 未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方 式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 學(xué)習(xí)：取消了原31號(hào)文中對(duì)于清單的規(guī)定，但前面四種方式仍以清 單為依據(jù)，因此必要的話仍需要準(zhǔn)備清單的相關(guān)資料，有備無患。 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì) 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè) 人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán) 轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利

11、時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 學(xué)習(xí)： 1、 取消了對(duì)于自用視同銷售的規(guī)定，遵循了國稅函 2008828號(hào)的 規(guī)定； 2、注意與24條對(duì)照使用 確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià) 格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得 低于15%具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 學(xué)習(xí)：方法參照了征管法實(shí)施細(xì)則第五十五條的內(nèi)容，同原 31 號(hào)文也保持一致。但在新31號(hào)文預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率較原31號(hào)文下降 五個(gè)百分點(diǎn)的情況下，仍保持15%的成本利潤率，偏高。 第八條 企業(yè)銷售未

12、完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、 直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定 ： 學(xué)習(xí)：還是那個(gè)老問題：毛利率還是利潤率？預(yù)交的時(shí)候是否可扣除 營業(yè)稅？ 按照第九條的計(jì)算過程，個(gè)人認(rèn)為不可以。 （一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所 在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。 （二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 （三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。 學(xué)習(xí)：前三項(xiàng)下調(diào)了五個(gè)百分點(diǎn)，雖然最終確認(rèn)收入的時(shí)候所得稅率 沒有變化，但是畢竟可以緩解開發(fā)單位的資金壓力，利好消息。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。 學(xué)習(xí)：

13、比原31號(hào)文增加了限價(jià)房和危改房兩類，但沒有對(duì)這三類房 屋進(jìn)行定義和限定 第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅 毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā) 產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際 毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì) 入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 學(xué)習(xí)： 1、在完工后計(jì)算差額的時(shí)候，也沒有提出營業(yè)稅金的問題，雖然在 第12條中另行提出，但總沒有在本條中同一順序提出為好； 2、沒有考慮到稅率差異的情況。計(jì)算收入的差額，同計(jì)算預(yù)繳稅和 應(yīng)繳稅的差額，在稅率變化的情況下是兩個(gè)結(jié)

14、果的。 這個(gè)問題在申報(bào) 表已經(jīng)體現(xiàn)出來了。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù) 計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資 料。 學(xué)習(xí)：新31號(hào)文刪除了鑒定報(bào)告的具體要求，但原 31號(hào)文中的內(nèi) 容要求仍有參考意義，因?yàn)楫吘股衔闹杏幸粋€(gè)兜底條款（稅務(wù)需要的 其他資料）。 第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登 記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付 承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 學(xué)習(xí): 1、刪除了原31號(hào)文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定，完全按照 第二條的規(guī)定（畢竟承租方與本辦法沒有直接關(guān)系

15、）； 2、對(duì)于“預(yù)租”，感覺表述并不準(zhǔn)確； 3、注意，租金收入確認(rèn)收入的原則，同會(huì)計(jì)確認(rèn)的原則不一致； 4、刪掉了草稿中的一句話（承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出 進(jìn)行稅前扣除）。 第三章成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 學(xué)習(xí)：本章共十四條。 第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定 區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開 發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 學(xué)習(xí)：雖然同原31號(hào)文相比變換了語言和順序，但是幾個(gè)區(qū)別的本 質(zhì)是一樣的： 1、期間費(fèi)用與開發(fā)成本/開發(fā)產(chǎn)品； 2、開發(fā)會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本； 3、已銷產(chǎn)品和未銷產(chǎn)品計(jì)稅成本； 4、已完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品計(jì)稅成本（張偉增加）

16、第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè) 稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 學(xué)習(xí)：注意幾個(gè)問題： 1、預(yù)交的營業(yè)稅金及附加的扣除期； 2、預(yù)交的土地增值稅的扣除期； 3、土地增值稅有一定的清算期，如果跨期如何執(zhí)行？ 第十三條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處 理。 學(xué)習(xí)：對(duì)于這一條，無話可說。感覺起草人員也是無話可說了。 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售 面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開 發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： 學(xué)習(xí)：這一條有一定的欺騙性。貌似合理，但與 25條和29條對(duì)照， 會(huì)發(fā)現(xiàn)簡單的算術(shù)平

17、均法計(jì)算成本是不完全正確的。 正確的理解是，先確定成本對(duì)象，然后才能在某一成本對(duì)象內(nèi)進(jìn)行分 攤。千萬不要理解成在所有的總成本中進(jìn)行算術(shù)分?jǐn)偂?可售面積單位工程成本二成本對(duì)象總成本戒本對(duì)象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本二已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 X售面積單 位工程成本 學(xué)習(xí)：勇于造詞精神又一次得到體現(xiàn)，工程成本、總可售面積，已實(shí) 現(xiàn)銷售的可售面積，用詞不規(guī)范。 第十五條企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、 法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行 日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。 學(xué)習(xí)：注意維修的責(zé)任問題，注意應(yīng)由乙方承擔(dān)的維修或者質(zhì)

18、保期內(nèi) 的責(zé)任或者由保險(xiǎn)公司承擔(dān)的責(zé)任劃分問題。 第十六條 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維 修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 學(xué)習(xí)：去掉了原31號(hào)文和草稿中都有的一句話（代收代繳的維修基 金和預(yù)提的維修基金不得扣除），與第5條和第31條第3款相對(duì)應(yīng)。 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、 熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 學(xué)習(xí)：引用張偉的分類方法： 對(duì)于公建配套設(shè)施，大體上分為三類內(nèi)容： 1、作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本。 2、作為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨(dú)的成本對(duì)象，要同銷售收入相配比，未 銷售前不得扣除

19、成本。 3、自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對(duì)象前扣除。 但這這三種分類本身不矛盾，也可以相互轉(zhuǎn)換。 （一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政 府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共 配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 學(xué)習(xí)：同原31號(hào)文一樣，存在一定的法律上的障礙，即如何確定產(chǎn) 權(quán)屬于全體業(yè)主（目前業(yè)主委員會(huì)并不是一個(gè)法律主體），取得不了 產(chǎn)權(quán)證。 （二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的， 或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算 其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外， 其他一律按建造 開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 學(xué)習(xí)：

20、本條指示規(guī)定了單獨(dú)核算的問題，對(duì)于是否可以和如何進(jìn)入成 本，依然沒有明確。 此外，在計(jì)算成本的時(shí)候，除了本身的建安成本以外，土地等成本是 否也要相應(yīng)的分?jǐn)偅?第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng) 單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建 設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ) 償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所 得額。 學(xué)習(xí)：這里注意兩個(gè)問題： 1、成本：建造成本，這個(gè)詞挺通俗，但是同在這里容易引起混淆 2、當(dāng)期：這個(gè)給了一定的選擇性，可能同所得稅匯算期相同，也可 能不同。 第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售

21、開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè) 為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保 證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣 除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 學(xué)習(xí)：直接引用張偉的資料： 1、業(yè)主斷供在會(huì)計(jì)上是一種或有事項(xiàng)，而稅收遵循確定性原則，因 此按揭保證金不能在所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債在稅前扣除。 2、根據(jù)相關(guān)性原則的要求，企業(yè)向其它企業(yè)提供同其經(jīng)營無關(guān)的擔(dān) 保損失不允許在所得稅前扣除，但是開發(fā)企業(yè)為購買方提供的按揭擔(dān) 保，屬于同企業(yè)有關(guān)的擔(dān)保，允許在所得稅前扣除。 第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu) 的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入

22、10%的部分，準(zhǔn)予 據(jù)實(shí)扣除。 學(xué)習(xí)：延續(xù)原外資房地產(chǎn)中的規(guī)定，國稅發(fā)【2001 242號(hào)文件第 八條和國稅發(fā)【1999】第242號(hào)第二條，但注意可能存在的相對(duì)應(yīng) 的資料要求。 同時(shí)，注意相對(duì)應(yīng)代扣代繳的營業(yè)稅和所得稅問題。 第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借 款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi) 用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 學(xué)習(xí)：較原31號(hào)文的說法有一定的變化，本條突出了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重 要性。 （二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部 其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)

23、構(gòu)取得借款的證明文 件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ，使用借款的企業(yè) 分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 學(xué)習(xí)：較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國稅函2002837號(hào)更寬松一些，沒有限制在企 業(yè)集團(tuán)或核心企業(yè)，放松至成員企業(yè)即可。 原31號(hào)文中第八條第二款第11小條中的內(nèi)容，由于新所得稅法及1 21號(hào)文的實(shí)施，予以刪除。 第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失， 可 作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 學(xué)習(xí)： 1、刪除了原31號(hào)文中關(guān)于土地閑置費(fèi)的問題。但參照第 27條第1 款，仍可在土地征用及拆遷中核算。 2、只規(guī)定了無償，對(duì)于低價(jià)收回的情況，以及土地上有建筑物的情 況，沒有規(guī)定。 第二

24、十三條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或 毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 學(xué)習(xí)： 1、明確了整體報(bào)廢，那部分報(bào)廢的情況呢？ 2、明確了需要審核； 3、是否可以用此條來操作售樓處和樣板房？ 第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未 超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 學(xué)習(xí)：本條的用意是避免企業(yè)轉(zhuǎn)為自用，提折舊人為調(diào)節(jié)利潤。 但12個(gè)月經(jīng)常容易跨期，所以本條的實(shí)際操作性有限。如果不跨期 的話，折舊與否又沒有實(shí)際意義（成本 +費(fèi)用的總額是一樣的）。 此外，本條只明確了自用的折舊問題，但對(duì)于出租的折舊問題沒有明 確，第10條也只是說了確認(rèn)收入

25、的問題。 第四章計(jì)稅成本的核算 學(xué)習(xí)：本章共十一條。 第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固 定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸 入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 學(xué)習(xí)： 1、看來要突出計(jì)稅成本的概念； 2、由于所得稅的特點(diǎn)，計(jì)稅成本包括當(dāng)期全部計(jì)入銷售成本進(jìn)行抵 扣的，也包括在開發(fā)成本/開發(fā)產(chǎn)品核算在以后各期抵扣的，還包括 固定資產(chǎn)通過折舊逐期抵扣的，共三種情況。 3、但對(duì)于所得稅來說，以上三種情況的影響程度和相應(yīng)的處罰是不 一致的。 第二十六條成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過 程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如

26、下： 學(xué)習(xí)：確定成本對(duì)象的六項(xiàng)原則。 只有確定了成本對(duì)象，才能按照第 14條在某一成本對(duì)象內(nèi)進(jìn)行算術(shù) 平均分?jǐn)偅彩怯绊懏?dāng)期和今后各期成本/利潤的關(guān)鍵點(diǎn)。 所以，于無聲處聽驚雷，這一條看起來理論性很強(qiáng)，但是很關(guān)鍵！ （一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立 的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡 性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的 成本對(duì)象。 （二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核 算。 （三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同 使

27、用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致 其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其 建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā) 的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 學(xué)習(xí)：銷售、分類、功能、定價(jià)、成本、權(quán)益，這六項(xiàng)原則，可以單 獨(dú)使用，也可以幾項(xiàng)綜合使用，慢慢摸索吧。 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象

28、 的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 學(xué)習(xí)：為了防止在數(shù)據(jù)出來以后在人為的調(diào)節(jié)成本， 所以要求在開工 前就約定下來，更考驗(yàn)企業(yè)的功力。 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： 學(xué)習(xí)：規(guī)范了開發(fā)成本六項(xiàng)的內(nèi)容。 （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā) 權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、 契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面 積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房 建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 學(xué)習(xí)： 1、包含了土地閑置費(fèi)，即原31號(hào)文第12條的內(nèi)容； 2、大配套費(fèi)也硬性規(guī)定在土地費(fèi)用當(dāng)中，按

29、奧土地增值稅大部分參 照所得稅的分類思路，此進(jìn)行申報(bào)土地增值稅有利一些（可以降低其 他四項(xiàng)的數(shù)值，相對(duì)于各地規(guī)定的四項(xiàng)成本單價(jià)不顯眼一些）。 （二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。 學(xué)習(xí)：通常把前期，包括后期的一些規(guī)費(fèi)都統(tǒng)一放在這里。注意不能 包含保證金性質(zhì)的款項(xiàng)。 （三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安 裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基 礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊、照明等

30、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán) 境工程費(fèi)。 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性 的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單 位的公共配套設(shè)施支出。 （六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的， 且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人 員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù) 費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 學(xué)習(xí)：項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)用？應(yīng)當(dāng)說的是售樓處、樣板房，這樣子 就不是期間費(fèi)用了，而是進(jìn)入到開發(fā)成本當(dāng)中了。 第二十八條企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下: 學(xué)習(xí)：參

31、照張偉的核算七步驟： 1、確定成本對(duì)象；2、歸集開發(fā)成本；3、分配共同成本；4、分配 已完工與未完工；5、分?jǐn)倖挝怀杀荆?、計(jì)算銷售成本；7、后續(xù)二 次調(diào)整。 （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的 地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本 和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用 和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。 （二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用 等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理 的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。 （三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已

32、銷開發(fā)產(chǎn)品、 未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部 分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待 其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 （四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其 計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位 工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成 本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn) 品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 （五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用, 應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本

33、法進(jìn)行計(jì) 量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠 分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清 負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì) 象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 學(xué)習(xí)：共同成本分配的四種方法，可以選擇其一；比原 31條多了直 接成本法。 （一）占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地 總面積的比例進(jìn)行分配。 學(xué)習(xí)：占地面積，最簡單的概念，但也是一個(gè)沒有明確的概念：啥是 占地成本？對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的占地成本容易取得（土地證），但對(duì)于項(xiàng) 目內(nèi)的某個(gè)單體，或者某一期（幾個(gè)單體），這個(gè)是沒有準(zhǔn)確的定義 和劃分的。那種常規(guī)

34、理解的單體的投影面積就是占地面積的想法，是 不準(zhǔn)確的。 希望企業(yè)有可操作的空間。 1. 一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地 總面積的比例進(jìn)行分配 2分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總 面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成 本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積 減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 學(xué)習(xí)：這個(gè)計(jì)算公式，無話可說，不知道應(yīng)當(dāng)如何操作了。 （二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地 總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 1. 一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面

35、積占全部成本對(duì)象建筑 面積的比例進(jìn)行分配。 2. 分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建 筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本 對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 （三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi) 全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 （四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成 本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配: （一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他 方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 學(xué)習(xí)： 對(duì)于很多地方來說，土地出讓金是按照建筑面積為計(jì)算單位， 以

36、樓面 地價(jià)位單價(jià)計(jì)算得出的。這里卻規(guī)定成按占地面積，明顯不合理。 對(duì)于高層建筑來說，數(shù)值不合理。 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā) 房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體 預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 學(xué)習(xí)：可以按預(yù)算分配，突破“以票控稅”之一。 （二）單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng) 按建筑面積法進(jìn)行分配。 （三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按 預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 （四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下 列規(guī)定確定其成本： （

37、一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè) 的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企 業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本， 待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再 按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià) 值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使 用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的 補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 學(xué)習(xí)： 1、前面的標(biāo)題是規(guī)范投入土地一方的，這里面又講到了接受土地一 方，邏輯有問題，看來主體前提仍需要強(qiáng)調(diào)。 2、接受土地一方可以以換出開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值作為成本，按照土 地增值稅

38、的成本大部分隨同所得稅的思路，對(duì)企業(yè)有利。 3、需要注意加上相關(guān)的土地轉(zhuǎn)移過程中的稅費(fèi)； 4、可以考慮拆遷回建按此處理； 5、注意確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，特別是在有補(bǔ)價(jià)的情況，補(bǔ)價(jià)款可能會(huì)早于或 晚于分出開發(fā)產(chǎn)品。 2. 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企 業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉 及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收 到的補(bǔ)價(jià)款。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受 投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值 和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

39、移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用 權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付 的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 學(xué)習(xí)：注意存在市場公允價(jià)值和投資確認(rèn)價(jià)值不相同的情況。 第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí) 際發(fā)生的成本。 學(xué)習(xí)：重大變化，可以預(yù)提的三種情況，突破“以票控稅”之二。 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料 充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金 額的10%。 學(xué)習(xí)： 1、注意合同總金額，看來今后要提高合同總金額了；那個(gè)，修改合 同后的合同總金額算不算？ 2、證明資料充分，如何操作？ 3、注

40、意只明確了未最終辦理結(jié)算的前提，這句話的意思是未決算， 還是決算了未付款？如果是前一種情況的話，那就需要注意了，決算 了未付款不享受這一條。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù) 提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、 協(xié)議或廣告、 模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造 的條件。 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可 以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基 金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核 算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套

41、設(shè)施進(jìn)行處理。 學(xué)習(xí)：同第17條相對(duì)應(yīng)。 但是，仍然沒有明確利用人防的地下車場的問題 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取 得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)， 再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 學(xué)習(xí)： 1、應(yīng)當(dāng)是除了 30條和32條以外 2、但是，如果出現(xiàn)收入已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)完畢，再計(jì)入計(jì)稅成本的情況？ 3、允許取得合法憑證（無期限的限制），同部分地方對(duì)于未取得發(fā) 票的規(guī)定不完全一致。 第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅 匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日， 不得滯后。凡已完工開 發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或

42、 核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征 收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 學(xué)習(xí)： 1、第四條，不得提前核稅；本條，事后可以核稅； 2、同34條有一定的沖突； 3、選擇確定，似乎用詞不準(zhǔn)確； 4、這里的核稅，對(duì)于跨期確認(rèn)收入的項(xiàng)目來說，是單指針對(duì)本年度， 還是本年及以后年度都核稅？ 第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合 作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列 規(guī)定進(jìn)行處理： 學(xué)習(xí)：合作開發(fā)的一種，相對(duì)規(guī)范的一種。 （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同） 分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì) 稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差 額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額 視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn) 行處理: