房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、可行性研究報(bào)告*集團(tuán)有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司*（深圳）有限公司對(duì)東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的意見(jiàn)，供貴司投資決策時(shí)參考。 我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合近十年來(lái)我們的專業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周?chē)嚓P(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的。由于時(shí)間與資料的限制，未必能將項(xiàng)目的實(shí)際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過(guò)我們的努力，為貴公司提供有價(jià)值的建議。 謝謝！*（深圳）有限公司*年6月20日目 錄一、報(bào)告摘要71.1 開(kāi)發(fā)企業(yè)71.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介71.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)71.4 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議8二、項(xiàng)目概況92.1項(xiàng)目綜述92.1.1項(xiàng)目位置92.2項(xiàng)

2、目用地112.2.1用地面積112.2.2地塊形狀112.2.3地塊現(xiàn)狀122.2.4項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)132.3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r132.3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介132.3.2項(xiàng)目法律手續(xù)14三、項(xiàng)目投資環(huán)境153.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析153.1.1全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境153.1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境183.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境213.2.1石龍鎮(zhèn)概況213.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)223.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃25四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析274.1市場(chǎng)總體特征274.2市場(chǎng)供給分析284.2.1住宅供給284.2.2商業(yè)供給324.3市場(chǎng)需求分析354.3.1住宅需求354.3.2商業(yè)需求36五、項(xiàng)目發(fā)展定位375.1項(xiàng)目S

3、WOT分析375.2發(fā)展戰(zhàn)略385.3形象定位385.4產(chǎn)品定位395.5戶型定位405.6客戶定位41六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織實(shí)施計(jì)劃426.1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明426.2 施工進(jìn)度表42七、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃437.1 項(xiàng)目總投資估算437.2 資金籌措計(jì)劃457.3 項(xiàng)目投資計(jì)劃46八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析478.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算478.1.1銷(xiāo)售收入478.1.2銷(xiāo)售回款計(jì)劃488.1.3銷(xiāo)售利潤(rùn)488.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析488.3項(xiàng)目不確定性分析49九、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議51十、附表附表1：施工進(jìn)度表附表2：項(xiàng)目總投資估算表附表3：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表附表4：投資

4、計(jì)劃表附表5：項(xiàng)目銷(xiāo)售回款表附表6：現(xiàn)金流量表附表7：項(xiàng)目損益表附表8：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表9：貸款償還期測(cè)算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、報(bào)告摘要1.1 開(kāi)發(fā)企業(yè)*集團(tuán)有限公司是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投資、商業(yè)經(jīng)營(yíng)，注冊(cè)資本人民幣5,500萬(wàn)元。企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。1.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)項(xiàng)目總投資：211,816,962元項(xiàng)目銷(xiāo)售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷(xiāo)售

5、率：95%；商業(yè)銷(xiāo)售率：100%）稅后利潤(rùn)：54,114,992元成本利潤(rùn)率：25.55%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：34.27%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元?jiǎng)討B(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年1.4 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測(cè)算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。風(fēng)險(xiǎn)及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，且屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；本地塊土地

6、成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。二、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目綜述2.1.1項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。本項(xiàng)目圖2：四至東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至南臨金沙灣花園圖4：四至西臨金沙灣公園圖5：四至北臨金沙灣公園2.2項(xiàng)目用地2.2.1用地面積用地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控

7、制在8層以下。 2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。圖6：地塊紅線圖2.2.3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。東北角現(xiàn)有一臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖8：地塊現(xiàn)狀之二2.2.4項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 項(xiàng) 目規(guī)劃指標(biāo)用地面積（賣(mài)地紅線）54,253.84用地面積（建筑紅線）51,808.85用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70年建筑容積率2.0建筑高度8層建筑覆蓋率綠化率2.3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r2.3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介*集團(tuán)有限公司成立日期：*年12月18日；注冊(cè)號(hào)：4419002012369；編號(hào)：NO 00016

8、15；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號(hào)；法定代表人：彭柏銘；注冊(cè)資本：5,500萬(wàn)元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375萬(wàn)元）；企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營(yíng)范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)（不含國(guó)家專控專營(yíng)項(xiàng)目）；（涉及許可證的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。營(yíng)業(yè)期限：自*年12月18日至2007年12月18日。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略實(shí)施中將起到十分重要性的作用。四方集團(tuán)各股東審時(shí)度勢(shì)，決定走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購(gòu)買(mǎi)大批土地用來(lái)開(kāi)發(fā)社會(huì)所需項(xiàng)目。四方集團(tuán)的土地儲(chǔ)備情況：n 西湖商住用地5269平方米

9、；n 石龍黃洲工業(yè)用地12900平方米；n 石龍黃洲新二中對(duì)面8460平方米；n 茶山橫崗管理區(qū)26100平方米；n 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地60000平方米（其中有12000平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍6000平方米）。2.3.2項(xiàng)目法律手續(xù)根據(jù)委托方提供的資料，目前項(xiàng)目正在辦理石龍新城區(qū)土地有償使用合同書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為*集團(tuán)有限公司，土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000元。其他工程報(bào)建手續(xù)正在辦理中。本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。三、項(xiàng)目投資環(huán)境3.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析3.1.1全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境(1) *年國(guó)民

10、經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，增長(zhǎng)2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，增長(zhǎng)9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，增長(zhǎng)7.3%。(2) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。在*年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。預(yù)計(jì)2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅

11、會(huì)逐漸回落2003年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告指出，2003年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤(pán)整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中

12、西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2003年2月18日，國(guó)土資源部就“清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題”發(fā)出緊急通知。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特

13、別是住宅和寫(xiě)字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。過(guò)量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理2003年6月5日，中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；房地

14、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行

15、。3.1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP及增長(zhǎng)*年?yáng)|莞市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值672.3億元，比上年增長(zhǎng)18.4%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民幣約41,000元（約4,900美元），固定資產(chǎn)投資總額190.1億元，增長(zhǎng)51.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額225億元，增長(zhǎng)14.7%；地方財(cái)政收入55.3億元，增長(zhǎng)42.9%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額1,902.4億元，比年初增長(zhǎng)21.5%，占全國(guó)的1.04%，其中城鄉(xiāng)居民本幣儲(chǔ)蓄存款余額1001.7億元，增長(zhǎng)25.3%，占全國(guó)的1.15%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，增長(zhǎng)3.7%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長(zhǎng) 6.

16、2%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。*年三大產(chǎn)業(yè)比例達(dá)到4.8:55.2:40。房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）東莞商品房施工和竣工面積2001年竣工面積達(dá)到114.8萬(wàn)平方米，主要原因是1999年市場(chǎng)的利好的行情刺激下的結(jié)果；1999年后開(kāi)工面積有所增長(zhǎng)，以后的三年內(nèi)增量會(huì)有所增加。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞市商品房歷年竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，市場(chǎng)潛在的供給還存在相當(dāng)大的數(shù)量。（2）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定投資比例比較表199920002001全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）88.32102.89125.49房地產(chǎn)業(yè)投資（億元）10.4411.2514.85房地產(chǎn)業(yè)投資/社會(huì)固定資產(chǎn)投資0.100.110.12東莞

17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有1個(gè)百分點(diǎn)。東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)，從1998年開(kāi)始，投資增長(zhǎng)率維持在5%以上，其中2001年增長(zhǎng)率達(dá)到32%。預(yù)計(jì)在1-2年內(nèi)，投資增長(zhǎng)率將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。（3）商品房銷(xiāo)售面積和空置面積（2）東莞商品房銷(xiāo)售面積和空置率從房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積來(lái)看，除了在1998年受外銷(xiāo)市場(chǎng)的影響下，其余每年在不斷增長(zhǎng)，2001年達(dá)70萬(wàn)平方米。隨著市政建設(shè)的全面鋪開(kāi)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的需求還會(huì)擴(kuò)大.空置面積在不斷擴(kuò)大，但是銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)大于竣工面積的增長(zhǎng)率，說(shuō)明東莞的消費(fèi)需求增長(zhǎng)速度大于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢(shì)。（4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)東莞市房地產(chǎn)

18、發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門(mén)，一直以來(lái)城區(qū)的優(yōu)勢(shì)都不是十分明顯。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門(mén)市場(chǎng)保持原來(lái)水平的同時(shí)，2001年城區(qū)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷(xiāo)售面積的77，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。3.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境3.2.1石龍鎮(zhèn)概況石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積12.8平方公里，其中陸地面積10.36平方公里。處于東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個(gè)部分，呈“工”字形。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝?3.2

19、6萬(wàn)人（戶籍人口與外來(lái)人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺(tái)同胞2萬(wàn)多人分布于世界各地。石龍鎮(zhèn)至莞城車(chē)程約20分鐘；距莞深高速公路約5.7公里，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密3.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)（1）GDP與社會(huì)商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，GDP年增長(zhǎng)率為27.77，社會(huì)商品零售總額年均遞增率為7.61，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力逐步提高。2001年人均GDP約為2192美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟?jì)）。*年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額43億元，人均儲(chǔ)蓄存款約3.2萬(wàn)元。*年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純收入8118元（2）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額2001*年，全社會(huì)固定資產(chǎn)

20、投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。（3）利用外資額利用外資額從2000年開(kāi)始迅速增長(zhǎng)。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平2001年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為150萬(wàn)元、125,658萬(wàn)元、114,529萬(wàn)元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.06：52.3：47.7，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢(shì)，說(shuō)明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務(wù)工、經(jīng)商。（5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)石龍鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠200多家，已初步形成了光學(xué)制品、電子電器、食品飲料、五金機(jī)械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設(shè)備等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技

21、術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。京瓷公司，年產(chǎn)值達(dá)10億港元；日本美能達(dá)生產(chǎn)復(fù)印機(jī)、激光打印機(jī)，年產(chǎn)量達(dá)50萬(wàn)臺(tái)；北大方正，三協(xié)精機(jī)，華南藥業(yè)，龍基電子，津威飲料，康美臣食品，都是規(guī)模較大的企業(yè)。（6）人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?3.26萬(wàn)，外來(lái)人口與戶籍人口的比例接近1：1。外來(lái)人口增長(zhǎng)快，主要分布在勞動(dòng)密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。平均人口密度10065人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平。全鎮(zhèn)將近80的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平

22、和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較經(jīng)濟(jì)指標(biāo)虎門(mén)常平石龍樟木頭石碣茶山石排GDP（萬(wàn)元）36300033017620306113126631038897910082389工業(yè)總產(chǎn)值（萬(wàn)元）704802430412309556213709168569150500135171財(cái)政收入（萬(wàn)元）2686316234173182380077116233社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元）38700016902512571151826408053595046919土地面積（K）17010812.866.63656.6356石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于

23、虎門(mén)、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。3.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團(tuán)老城組團(tuán)占地2.5K，規(guī)劃5.75萬(wàn)人，以日用消費(fèi)型商業(yè)區(qū)為依托新城組團(tuán)占地4.1K，規(guī)劃5.47萬(wàn)人，城市行政、科技、信息、文化中心西湖組團(tuán)占地3.1K，規(guī)劃3.28萬(wàn)人，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團(tuán)占地0.7K，規(guī)劃為物流園四條發(fā)展軸線鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍(lán)帶東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江

24、三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運(yùn)航道和景觀資源圖9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)2000年(實(shí)際)2005年2010年2020年建設(shè)用地規(guī)模（K）7.318.0210.36人均建設(shè)用地（/人）56.66071.5總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）12.913.8213.914.5戶籍人口（萬(wàn)人）6.687.027.638.56 暫住人口（萬(wàn)人）6.226.86.275.94四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4.1市場(chǎng)總體特征發(fā)展歷程在20世紀(jì)90年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚末形成，1993、1994年隨著全國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開(kāi)始大量出讓，眾多的市政工程項(xiàng)目完工并投入使用，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出；90年代

25、中后期隨著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低彌，在此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。2001年，隨著正龍豪園、聚龍灣項(xiàng)目的推出，石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)突然升溫。發(fā)展階段由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年石龍經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。*年石龍鎮(zhèn)人均GDP為2192美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。圖1：國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖 單位:美元發(fā)展時(shí)期啟動(dòng)期平穩(wěn)發(fā)展期快速增長(zhǎng)期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均GDP1000300030004000400080008000以上總體特征n 石龍

26、鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設(shè)用地，土地市場(chǎng)化程度低。n 開(kāi)發(fā)主體以本地開(kāi)發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占有壟斷地位。n 本地房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進(jìn)行二手樓租售業(yè)務(wù)；二級(jí)市場(chǎng)一般是開(kāi)發(fā)商自售，外地品牌中介已進(jìn)入本地市場(chǎng)（香港怡高、深圳愛(ài)地時(shí)代）。n 老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)主要集中在新城區(qū)。n 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費(fèi)型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷(xiāo)售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。n 寫(xiě)字樓市場(chǎng)以自建自用為主，市場(chǎng)需求

27、不旺4.2市場(chǎng)供給分析4.2.1住宅供給（1）區(qū)域分布與價(jià)格區(qū)間老城區(qū)主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價(jià)格區(qū)間1000-1800元/西湖區(qū)主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無(wú)新項(xiàng)目，價(jià)格1000-1600元/新城區(qū)近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。價(jià)格區(qū)間：普通住宅1200-2700元/，別墅3000-10558元/（2）主要住宅樓盤(pán)項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型面積（）銷(xiāo)售價(jià)格(元/)銷(xiāo)售率正龍豪園占地10.5萬(wàn)，建筑面積4.78萬(wàn)，一期31棟獨(dú)立別墅，二期135棟獨(dú)立別墅和疊加別墅1期:3465872期:獨(dú)立別墅301568疊加別墅166、3081期:803397862期:300010

28、5581期:55%2期:45%聚龍灣1、2、3期總建筑面積18.76萬(wàn)，1期5棟多層，2期11棟12層小高層，3期3棟高層 2房:87.5298.613房:111.40185.224房:215.48221.86復(fù)式:160.69271.481期均價(jià):24002期均價(jià):25003期均價(jià):27001期約90套，銷(xiāo)售100%2期約434套，銷(xiāo)售90%3期約510套，銷(xiāo)售50%龍升市場(chǎng)總建筑面積7.9萬(wàn)，340戶,17棟7層住宅3房:96.02112.28復(fù)式:146.83169.011596224150%金沙灣花園占地約8.2萬(wàn)，目前規(guī)劃147個(gè)地塊,以賣(mài)地自建方式開(kāi)發(fā)(獨(dú)立別墅)350500地塊價(jià)

29、格170200萬(wàn)元(每個(gè)地塊面積約280300) 新世紀(jì)麗江豪園(茶山鎮(zhèn))占地670畝，總建筑面積40萬(wàn)，產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主洋房:97.1148復(fù)式:246259別墅:318561洋房均價(jià):3000別墅均價(jià):5000洋房:1期100%別墅:1期50套100%2期100套70%華毅花園新城區(qū)多層7090均價(jià):1500100%偉安花園新城區(qū)舊式多層80110均價(jià):1200100%信諾新村新城區(qū)舊式多層100均價(jià):1500100%永和新村新城區(qū)舊式多層80120均價(jià):1200100%聯(lián)合廣場(chǎng)新城區(qū)舊式多層70120均價(jià):1200100%華南花園老城區(qū)高層113130均價(jià):170060%君清居

30、新城區(qū)舊式多層80120均價(jià):160070%富林大廈老城區(qū)高層90120均價(jià):1800100%目前市場(chǎng)上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場(chǎng)三個(gè)新樓盤(pán)，除此之外其它樓盤(pán)均為早期住宅樓，設(shè)計(jì)理念較落后，市場(chǎng)價(jià)格較低。石龍鎮(zhèn)南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的新世紀(jì)麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶群中有較大比例來(lái)自石龍鎮(zhèn)。（3）未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在未來(lái)23年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)以下新的供給：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況正龍豪園三期正在規(guī)劃中，產(chǎn)品預(yù)計(jì)有多層聚龍灣四期占地約3.1萬(wàn)，總建筑面積16萬(wàn)，2003年5月開(kāi)工，產(chǎn)品以高層為主，少量多層 石龍房地產(chǎn)公司項(xiàng)目占地約4.3萬(wàn)，總建筑面積約16萬(wàn)，預(yù)計(jì)2003年7月開(kāi)工，

31、產(chǎn)品以中高層為主新世紀(jì)麗江豪園三、四期花園洋房（小高層）、獨(dú)立別墅（4）市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋要素大面積獨(dú)立別墅中小面積獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅疊拼別墅復(fù)式多層、小高層、高層客戶企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層生意人企事業(yè)中高管理層高級(jí)技術(shù)人員外地人個(gè)體戶總價(jià)300500萬(wàn)元100300萬(wàn)元50100萬(wàn)元4080萬(wàn)元1530萬(wàn)元年均推出量10800（約27套）44460（約117套）6636（28套）14200（約71套）37500（約375套）年均消化量4000（約10套）14820（約39套）6636（28套2個(gè)月）10000（約50套）

32、27300（約273套）消化量/推出量37%33%100%70%73%結(jié)論：4.2.2商業(yè)供給（1）主要商業(yè)街道路名稱物業(yè)類(lèi)型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)品種租金（元/月）出租率綠化路沿街住宅底層街鋪:860服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲通訊、銀行100200100%興龍路沿街住宅底層街鋪:860服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金8020095%裕興路高層住宅裙樓, 沿街住宅底層街鋪:18500便利店、設(shè)計(jì)公司、裝飾材料、五金、車(chē)行3060%（2）主要大型商業(yè)物業(yè)商場(chǎng)名稱位置規(guī)模功能分布租金（元/月）出租率富昇百貨新橋路占地1萬(wàn)建筑面積3.6萬(wàn)1F：化妝品、超市23F：服裝、鞋4F：家電、文化用品3

33、4F（部分）：影劇院56F：倉(cāng)庫(kù)與辦公90%大華廣場(chǎng)紅棉路總高6層建筑面積1.8萬(wàn) 1F：精品店、化妝品、麥當(dāng)勞、肯德基2F：服裝、鞋3F：電子游戲廳4F：美容美發(fā)5F：沐足閣、西餐廳6F：辦公1F：100-15090%金沙灣購(gòu)物廣場(chǎng)西湖三路總高4層建筑面積6萬(wàn) 1F：服裝、鞋類(lèi)、皮具、化妝品、金飾2F：超市、家電3F：品牌電器、燈飾4F：兒童娛樂(lè)城、美食廣場(chǎng)90%龍升市場(chǎng)龍升路1-2F：171931F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場(chǎng)2F：商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)街鋪：15柜臺(tái)：150-200/個(gè)1層售價(jià)：8550元/30%（3）未來(lái)商業(yè)供給商場(chǎng)名稱位置規(guī)模功能分布價(jià)格（元/）租金（元/月）出租率大華名店城紅棉路總高

34、3層1F：服飾、鐘表、眼鏡、皮具、男裝2F：品牌女裝3F：西餐廳、酒吧、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝1F：15000-240001F：150匯聯(lián)商業(yè)步行街新橋路占地1.5萬(wàn) 建筑面積2萬(wàn) 分區(qū)經(jīng)營(yíng)：男裝、女裝、童裝、精品店、鞋、金銀珠寶、音像制品、電器、通訊、書(shū)城、眼鏡、特色食品12F：90（4）本項(xiàng)目周邊商業(yè)供給分析項(xiàng)目位置規(guī)模間隔價(jià)格（元/）租金（元/月）租售情況聚龍灣三期裙樓裕興路裙樓共3層，第3層用于辦公，第1、2層約2萬(wàn)，對(duì)外銷(xiāo)售、招商1層鋪位共約182間，面積12128，以1237為主2層8000整體對(duì)外招商1層街鋪：200001層內(nèi)鋪：15000（未定）*年年中1層推出約80間鋪，已售出60間

35、，2003年年中計(jì)劃推出1層其它內(nèi)鋪，目前尚未經(jīng)營(yíng)聚龍灣一期裙樓裕興路共28間街鋪，約3920開(kāi)間7m進(jìn)深20m1000030已全部售完，80%在經(jīng)營(yíng)（裝飾、設(shè)計(jì)、餐飲、美容等），有少量鋪位轉(zhuǎn)租金沙灣花園街鋪裕興路沿裕興路共79間街鋪，約3550開(kāi)間3m進(jìn)深15m90001000030已全部售完，60%在經(jīng)營(yíng)（裝飾材料、施行社、建材、售樓處、地產(chǎn)中介、食雜店），鋪面有較多的二手轉(zhuǎn)讓華毅花園街鋪裕興路共7間街鋪，約3885開(kāi)間15m進(jìn)深37m早期:5000后期:90001000030早期低價(jià)已全部售完，因面積較大、進(jìn)深大，后期二手轉(zhuǎn)讓困難，經(jīng)營(yíng)不理想結(jié)論：n 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生

36、活消費(fèi)，住宅底層街鋪大量存在，同時(shí)，近年出現(xiàn)大華廣場(chǎng)、富昇百貨等大型商業(yè)。n 西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場(chǎng)、五金電子批發(fā)市場(chǎng)以及金沙灣購(gòu)物廣場(chǎng)等。n 新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷(xiāo)售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場(chǎng)、龍城路等生意清淡。n 主要購(gòu)物行為在本地完成，區(qū)域外購(gòu)物比例較低。n 餐飲業(yè)不發(fā)達(dá)，餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所較少。n 在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識(shí)強(qiáng)。n 集中購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的綜合性商場(chǎng)易被消費(fèi)者認(rèn)同n 。4.3市場(chǎng)需求分析4.3.1住宅需求n 客戶本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高

37、層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶n 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素居住環(huán)境、價(jià)格、配套設(shè)施、物業(yè)管理n 戶型面積要求以3房、4房（110150）為主，2房：8090 ，復(fù)式：160220 （3房、4房），疊拼：160300 n 可承受價(jià)位單價(jià)：2500元/以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受2000元/以下； 總價(jià)：平面住宅35萬(wàn)元以下 復(fù)式3050萬(wàn)元 疊拼50100萬(wàn)元 獨(dú)立別墅300萬(wàn)元以下n 喜歡的樓盤(pán)規(guī)模中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理n 小區(qū)配套需求會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教育、商業(yè)n 距工作地的時(shí)間30分鐘以內(nèi)4.3.2商業(yè)需求n 購(gòu)買(mǎi)商鋪對(duì)外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者n 購(gòu)買(mǎi)或求租商鋪用于自營(yíng)的個(gè)體商戶n 購(gòu)買(mǎi)或

38、求租大面積商鋪用于經(jīng)營(yíng)的大型商家 五、項(xiàng)目發(fā)展定位5.1項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）：l 項(xiàng)目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開(kāi)發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)，具區(qū)位優(yōu)勢(shì)l 地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢(shì)突出l 裕興路連接?xùn)|橋及南二橋，交通便捷W（劣勢(shì)）：l 項(xiàng)目土地成本較高l 項(xiàng)目地塊容積率不大于2，規(guī)劃限制l 目前周邊生活配套設(shè)施不足O（機(jī)會(huì)）：l 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速l 石龍鎮(zhèn)人均存款3.2萬(wàn)元，市場(chǎng)需求具備增長(zhǎng)條件l 新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展前景看好l 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷(xiāo)售快T（威脅）：l 石龍鎮(zhèn)人均GDP低，有效購(gòu)買(mǎi)不足l 石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)是屬封閉型，需

39、求以本地人為主l 石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長(zhǎng)慢，市場(chǎng)難以產(chǎn)生突變l 周邊延續(xù)開(kāi)發(fā)中大規(guī)模樓盤(pán)，中高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈l 單一產(chǎn)品的年消化量較低l 毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶l 新城區(qū)商業(yè)面積供給較多5.2發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略差異化產(chǎn)品、泛客戶定位分戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1最大限度利用公園和東江景觀，以項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)形成本地頂級(jí)江景園林社區(qū)戰(zhàn)略2走差異化競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢(shì)，提高素質(zhì)以提高性價(jià)比戰(zhàn)略3控制單一產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量,通過(guò)豐富產(chǎn)品類(lèi)型降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制商業(yè)供給,以街鋪形式開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略4本地中高檔客戶的泛定位5.3形象定位項(xiàng)目形象定位代表城鎮(zhèn)發(fā)展和區(qū)域形象的頂級(jí)低密度江景園林社區(qū)5.4產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)分析和

40、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以產(chǎn)品組合方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)不僅可以避免開(kāi)發(fā)單一產(chǎn)品市場(chǎng)容量有限和量大銷(xiāo)售周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且可實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)和利潤(rùn)率。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目建筑面積（）銷(xiāo)售均價(jià)（元/）聯(lián)排別墅6,3268,000疊拼別墅15,0004,500多層住宅40,0003,200商 業(yè)6,300 其中：沿公園3,75010,000 沿裕興路2,55015,000會(huì) 所2,000總建筑面積69,626項(xiàng)目建筑紅線用地面積51808.85綜合容積率1.34商業(yè)街鋪多層疊拼層聯(lián)排會(huì)所圖10：開(kāi)發(fā)方案規(guī)劃示意圖規(guī)劃布局n 聯(lián)排別墅沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向）n 疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀

41、n 沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪5.5戶型定位結(jié)合市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項(xiàng)目的戶型面積如下：住宅總計(jì)有398套，多層以3房2廳、4房2廳為主，輔以少量復(fù)式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價(jià)值和景觀資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場(chǎng)需求；商業(yè)以街鋪形式開(kāi)發(fā)，進(jìn)深15米，臨街面寬初步確定為36米，適合投資經(jīng)營(yíng)。物業(yè)類(lèi)型戶型面積（m2）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例聯(lián)排別墅250300225.5%疊拼別墅1603006817.1%復(fù)式180200307.5%4房27%3房2廳11013016842.2%小 計(jì)398100%商業(yè)街鋪315、615

42、5.6客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶聯(lián)排、疊拼多層外地人外地人聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企事業(yè)單位高層高級(jí)技術(shù)人員本地經(jīng)營(yíng)者聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企業(yè)主生意人政府高層生意人企事業(yè)中高管理層本地投資者六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織實(shí)施計(jì)劃6.1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明建設(shè)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間以同類(lèi)建筑工程平均合理開(kāi)發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況。本項(xiàng)目總建筑面積69626平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為：前期6個(gè)月，施工期18個(gè)月，建設(shè)期共2年。建設(shè)期的安排根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。確定建設(shè)期為：前期工作從2003年7月至2003年12月，工程施工從2004年1月開(kāi)始，至2005年6月工程全

43、部竣工。銷(xiāo)售期根據(jù)同類(lèi)項(xiàng)目的一般銷(xiāo)售期確定，本項(xiàng)目銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)為1.5年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達(dá)到預(yù)售條件（封頂）后即從2004年7月初開(kāi)始，至2005年12月底結(jié)束。6.2 施工進(jìn)度表詳見(jiàn)附表1：施工進(jìn)度表。七、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃7.1 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（元）比例1土地成本90,000,00042.49%2前期工程費(fèi)5,570,0412.63%3建安工程費(fèi)91,728,14443.31%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4,864,9092.30%5管理費(fèi)2,918,9461.38%6銷(xiāo)售費(fèi)用4,643,2332.19%7財(cái)務(wù)費(fèi)用6,588,0003.11%8其

44、他費(fèi)用5,503,6892.60%9合 計(jì)211,816,962100%1、土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項(xiàng)目土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000元。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，經(jīng)估算為人民幣5,570,041元。3、建筑安裝工程費(fèi)參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。詳見(jiàn)附表3：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表。4、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按第2、3項(xiàng)之和的5%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣4,864,909元。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)

45、用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，管理費(fèi)按第2、3項(xiàng)之和的3%計(jì)取，經(jīng)估算為人民幣2,918,946元。6、銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的1.5%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。7、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息。假設(shè)本項(xiàng)目向貸款8000萬(wàn)元，期限為2年，貸款年利率按5.49%計(jì)，利息經(jīng)估算為人民幣6,588,000元（具體分析詳見(jiàn)7.2資金籌措計(jì)劃以及附表9：貸款償

46、還期測(cè)算表）。8、其他費(fèi)用主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建安造價(jià)的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（0.2%）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（0.6%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（0.2%）等在建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。9、項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為人民幣211,816,962元。7.2 資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷(xiāo)售回款。根據(jù)2003年6月5日中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30。本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為人民幣2.1億元，因此，按企業(yè)自有資

47、金為6,500萬(wàn)元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資源來(lái)源與運(yùn)用分析（詳見(jiàn)附表8：資金來(lái)源與運(yùn)用表），本項(xiàng)目可申請(qǐng)8,000萬(wàn)元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬(wàn)元，貸款期為1.5年（2003年7月2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬(wàn)元，貸款期為1.5年（2004年1月2005年6月）。1、自有資金：6,500萬(wàn)元。2、銀行融資：8,000萬(wàn)元。3、本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期內(nèi)（1.5年）的銷(xiāo)售回款：2004年第3、4季度：1.52億元；2005年：1.51億元；2006年：640萬(wàn)元。7.3 項(xiàng)目投資計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表4：投資計(jì)劃表。

48、八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析8.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算8.1.1銷(xiāo)售收入住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷(xiāo)售價(jià)格按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案確定。根據(jù)市場(chǎng)分析和銷(xiāo)售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷(xiāo)售期（1.5年）內(nèi)銷(xiāo)售率可達(dá)到95%；多層住宅的銷(xiāo)售率可達(dá)到95%。 商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開(kāi)發(fā)，建筑面積和銷(xiāo)售價(jià)格按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案確定。根據(jù)市場(chǎng)分析和銷(xiāo)售反饋，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)街鋪在銷(xiāo)售期（1.5年）內(nèi)銷(xiāo)售率可達(dá)到100%。銷(xiāo)售收入根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目可售建筑面積的市場(chǎng)價(jià)值為321,854,091元，按住宅銷(xiāo)售率為95%，商業(yè)銷(xiāo)售率為100%計(jì)，項(xiàng)目在銷(xiāo)售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入為309,548,886

49、元。其余未售部分及不可售的會(huì)所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。8.1.2銷(xiāo)售回款計(jì)劃根據(jù)擬定的銷(xiāo)售期和銷(xiāo)售率測(cè)算銷(xiāo)售回款額。詳見(jiàn)附表5：項(xiàng)目銷(xiāo)售回款表。8.1.3銷(xiāo)售利潤(rùn)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的測(cè)算分析，項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)為54,114,992元，成本利潤(rùn)率為25.55%。詳見(jiàn)附表7：項(xiàng)目損益表。8.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由前表計(jì)算可得，該項(xiàng)目在設(shè)定條件下內(nèi)部收益率為：34.27%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定得貼現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的累計(jì)凈現(xiàn)值：45,560,272元。動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期：1.87年。詳見(jiàn)附表6：現(xiàn)金流量表。貸款償還期根據(jù)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用分析以及資金籌措計(jì)劃，假設(shè)本項(xiàng)目申請(qǐng)8,000萬(wàn)元貸款額度，貸款償還期限為