前期物業(yè)服務(wù)合1解析

1、前期物業(yè)服務(wù)合同委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、國(guó)務(wù)院第 379號(hào)令物業(yè)管理 條例及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和政策，通過招標(biāo) 在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)航天湘江花苑 實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理特訂立本合同。1.第一條物業(yè)基本情況座落位置：占地面積：6859.96 平方米建筑面積：33472.8平方米,其中住宅建筑面積 12323.36平方米、 商業(yè)裙房建筑面積1072.07平方米、辦公建筑面積14071.5平方米、 地下室建筑面積4927.09平方米;停車位 187 車位、其中地下車庫125 位、地面車位 62 位

2、一期建筑共 3 棟。物業(yè)類型：商住綜合以上數(shù)據(jù)以政府有關(guān)部門最終核定為準(zhǔn)。1 .第二條委托管理事項(xiàng)1、房屋建筑本體共用部位（外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、 屋面、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、 公用照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè) 施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)作服務(wù)；3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行 車棚、停車庫、停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；5、公共環(huán)境（包括公共

3、場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。6、疏導(dǎo)指揮本物業(yè)停車場(chǎng)的車輛行駛及停泊。7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等治安防范工 作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。8、社區(qū)文化娛樂活動(dòng)及物業(yè)管理檔案、資料的管理。9、裝飾、裝修及檔案、資料的管理。10、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。第三條合同期限本合同期限為叁隼，自 2010 年12月25日起至2013年12月24日止。業(yè)主委員會(huì)成立后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，本前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)1 .與物業(yè)公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告, 并有權(quán)對(duì)計(jì)劃落實(shí)情況等

4、實(shí)施年度審查；2 .對(duì)乙方的日常經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考 核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成甲方重大經(jīng)濟(jì)損失或名譽(yù)損失的, 甲方有權(quán)終止合同。3 .委托乙方對(duì)業(yè)主或其他物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及 業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金，對(duì)無故不繳交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取相應(yīng)催繳、催改措施；4 .甲方在本物業(yè)項(xiàng)目一期正式入伙前 30 日內(nèi)向乙方提供物業(yè)管理用房100平方米，如果物業(yè)管理服務(wù)用房達(dá)不到使用要求面積， 雙 方協(xié)商解決。5 .小區(qū)應(yīng)按封閉式管理設(shè)計(jì)，實(shí)行人車分流。甲方應(yīng)確保物業(yè)在入伙前完善小區(qū)的門禁系統(tǒng)、 車輛刷卡及

5、道閘系統(tǒng)，方便小區(qū)人 員及車輛進(jìn)出；6 .甲方按照規(guī)定負(fù)責(zé)收集、整理本物業(yè)所有的檔案資料（工程建設(shè)竣工資料、住用房資料等），并在本物業(yè)正式入伙后一個(gè)月內(nèi)按 照規(guī)定向乙方移交。7、承擔(dān)物業(yè)工程質(zhì)量及保修責(zé)任，本物業(yè)的工程質(zhì)量及保修事項(xiàng)按照國(guó)家建設(shè)部相關(guān)的規(guī)定執(zhí)行；8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；9、法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)1. 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但 不得損害業(yè)主的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。2. 遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)，按物業(yè)管理的

6、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。3. 有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。4. 有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人。 不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。5. 甲方將本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給長(zhǎng)沙睦鄰物業(yè)管理有限公司公司， 依法開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 但甲方仍負(fù)責(zé)履行本合同的所有責(zé)任和義務(wù)。6. 接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。7. 至少每

7、六個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支帳目。8. 對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。9. 建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。10、乙方按物業(yè)服務(wù)合同約定向甲方、業(yè)主及物業(yè)使用人提供安 全防范。除專門合同約定外，不承擔(dān)對(duì)物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及人身保管、 保險(xiǎn)責(zé)任。公安機(jī)關(guān)認(rèn)定乙方有過失責(zé)任給甲方、 業(yè)主及物業(yè)使用人 造成損失的，由乙方按法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。11、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方或業(yè)主委員會(huì)移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、 財(cái)務(wù)等資料，對(duì)本物業(yè)的財(cái)務(wù)管理 狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。12、

8、法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第六條管理服務(wù)費(fèi)用1、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，本項(xiàng)目采取酬金制。入伙后本物業(yè)的管理 服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積按月交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：(1)高層住宅管理費(fèi)按1.50元/月.平方米(建筑面積)執(zhí)行；(2)公寓管理費(fèi)按1.50元/月.平方米(建筑面積)執(zhí)行；(3)辦公寫字樓管理費(fèi)按3.0元/月.平方米(建筑面積)執(zhí)行, 如住宅改變?yōu)檗k公用途的按此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；(4)商業(yè)物業(yè)的管理費(fèi)按3.20元/月.平方米(建筑面積)執(zhí) 行。上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于物業(yè)公司按照比例提取的傭金及以下開支:（ 1） 管理服務(wù)人員的工資、 社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提

9、取的福利費(fèi)等；（ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（ 6）辦公費(fèi)用；（ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（ 9）物業(yè)共用設(shè)備（電梯及公共照明）電費(fèi)及綠化清潔公用水費(fèi)；（ 10）法定稅金；（ 11）其他應(yīng)由管理費(fèi)開支項(xiàng)目。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)全部用于本合同約定的支出項(xiàng)目。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分， 轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用； 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改

10、造費(fèi)用，按當(dāng)?shù)卣块T有關(guān)規(guī)定執(zhí)行， 通過物業(yè)維修基金予以列支， 不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。2、業(yè)主應(yīng)于入?。ɑ铮┲掌鸾患{物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)不前來辦理入住的業(yè)主，其入住時(shí)間為開發(fā)建設(shè)單位通知其辦理入住截止期限（即通知之日起后的第 30 日）開始計(jì)算，乙方有權(quán)按該時(shí)間為費(fèi)用計(jì)算起始日向業(yè)主及物業(yè)使用人收取管理服務(wù)費(fèi)， 管理費(fèi)滯納金按照第十二條第 4 款規(guī)定執(zhí)行。3、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)， 其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方按物業(yè)的使用功能和建筑面積，按照第一年75%、第二年90%、第三年100%的比例向乙方交納管理服務(wù)費(fèi)。4、乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

11、、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維護(hù)及其他特約服務(wù)，采用成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。5、針對(duì)項(xiàng)目中的大型商場(chǎng)及酒店的物業(yè)管理服務(wù)收取標(biāo)準(zhǔn)，雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成以下原則： 即大型商場(chǎng)及酒店明確以招商為中心， 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以三方（甲方、乙方、承租方 / 業(yè)主）協(xié)商價(jià)格為準(zhǔn)。第七條物業(yè)維修基金管理1、根據(jù)建設(shè)部及財(cái)政部的建住房1998213號(hào)住宅共用部位 共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法的通知，以及長(zhǎng)房政發(fā) 2008115 號(hào)長(zhǎng)沙市關(guān)于物業(yè)維修資金交存的若干規(guī)定的通知執(zhí)行。2、物業(yè)維修基金實(shí)行專戶儲(chǔ)存、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、政府 監(jiān)管、按

12、棟建帳、核算到戶的原則，具體由長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局負(fù) 責(zé)維修基金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。第八條 停車場(chǎng)（庫）、經(jīng)營(yíng)與管理1、甲方委托乙方對(duì)停車場(chǎng)（庫）實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理，乙方按收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)向車位使用人或車位業(yè)主收取停車衛(wèi)生管理服務(wù)費(fèi)。2、地下車庫車位所有權(quán)屬于甲方，甲方委托乙方管理。甲方應(yīng) 確保本小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先租用權(quán)。在運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生的硬 件設(shè)施大、中修及更新費(fèi)用由物業(yè)維修基金支付 （如車位產(chǎn)權(quán)人未交 納物業(yè)維修基金的，則由其承擔(dān)）。乙方負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)設(shè)施的日常保 養(yǎng)維護(hù)。3、對(duì)車位所有權(quán)或使用權(quán)已被業(yè)主購(gòu)置的地下停車位，車位使 用人按車位50/個(gè).月標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車衛(wèi)生管理服務(wù)費(fèi)，該費(fèi) 用歸物

13、業(yè)公司。4、對(duì)空置的車位的衛(wèi)生管理服務(wù)費(fèi)，已經(jīng)出售的，由產(chǎn)權(quán)人交 納，未出售的，由甲方交納，從 2012年1月12日起開始收取5、地面停車位乙方按照車位 300元/個(gè).月標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收 取停車管理服務(wù)費(fèi)。6、對(duì)于臨時(shí)停車，乙方按照長(zhǎng)沙市住宅區(qū)停車場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取車位使用費(fèi)。7、對(duì)非機(jī)動(dòng)車及電瓶車，乙方按照30元/個(gè).月（不含充電，需 要充電的按照60元每月收?。?biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取停放管理服務(wù) 收費(fèi)。8、合同期滿后，如雙方繼續(xù)合作，則地庫車位使用費(fèi)經(jīng)營(yíng)收益 分配由雙方另行協(xié)商確定。9、車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行長(zhǎng)沙市物價(jià)部門規(guī)定，并在現(xiàn)場(chǎng)公示收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)。第九條前期介入期間管理服務(wù)費(fèi)用甲方同意向乙方

14、支付物業(yè)管理開辦費(fèi)用人民幣：10萬元整，用于乙方開辦需要的管理設(shè)備設(shè)施的購(gòu)置。支付方式為：甲方在項(xiàng)目一期正式入伙前 30日向乙方一次性支 付。第十條 違約責(zé)任1、 如因甲方的原因， 造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方不得追究乙方的相關(guān)責(zé)任。2、如因乙方原因，造成管理目標(biāo)不能完成或直接造成甲方或業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)賠償由此給甲方及業(yè)主造成的損失。3、因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的， 由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。 因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻闹卮笫鹿实模?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理 （上述事故原因以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。4、甲方違反本合

15、同第七條約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用的，甲方應(yīng)按每日0.5 %。的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付滯納金。5、乙方違反本合同第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。如遇國(guó)家調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)，乙方可根據(jù)國(guó)家相關(guān)條令，相應(yīng)提高物業(yè)管理費(fèi)。6、甲方違反本合同第四條第7 款的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、 物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。7、以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；、 乙方已履行本合同約定義務(wù)， 但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的

16、；、 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；第十一條 其他事項(xiàng)1、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，在合同期滿前三個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?在本合同期限內(nèi)， 如業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)， 本合同自動(dòng)終止。2、 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同， 應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容； 物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同， 即為對(duì)接受本合同內(nèi)容的承諾。3、 本合同終止時(shí)， 乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)； 業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給甲方或政府相關(guān)主管部門代管。4、本合同執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行時(shí)， 雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定