房地產(chǎn)估價(jià)練習(xí)題及其答案

1、房地產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題及答案（一第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)評估1按房地產(chǎn)的（B來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及 特殊房地產(chǎn)等A. 收益性B. 用途C. 市場性D. 地段2. 出租或營業(yè)型房地產(chǎn)的評估可以采用：（A. 比較法B. 收益還原法C. 假設(shè)開發(fā)法D. 成本評估法3. 人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進(jìn)行的損失價(jià)值或損失程度評估；其評估對 象為：（A. 已消失的房地產(chǎn)B. 在建工程C. 房地產(chǎn)的未來狀況D. 房地產(chǎn)過去狀況與現(xiàn)在狀況的差異狀況4. 從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是：（A. 商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住B. 商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)C. 商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)D. 商

2、業(yè)、居住、工業(yè)、辦公5. 娛樂型房地產(chǎn)是按下列哪種方式劃分的：（A. 用途B. 開發(fā)程度C. 是否產(chǎn)生收益D. 經(jīng)營使用方式6. 某土地使用權(quán)的有限期為40年,已使用20年，新建的房屋的耐用年數(shù)為50年,則房屋的所有權(quán)為：A.50年B.無限期C.20年D.40年7. 房地產(chǎn)交易很難采取樣品交易的方式，必須到實(shí)地觀察，房地產(chǎn)評估也要進(jìn)行實(shí)地查勘，這是由房地產(chǎn)的（決定的A. 不可移動(dòng)性B. 相互影響性C. 數(shù)量有限性D. 獨(dú)一無二性8. 房地產(chǎn)的價(jià)值注重:(A. 實(shí)物B. 權(quán)益C. 區(qū)位D. 實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位9典權(quán)制度是中國特有的，下列闡述正確的為:(A. 支付等于買價(jià)的典價(jià)，即可獲得房地產(chǎn)的所有

3、權(quán)，B. 支付典價(jià)后只能獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)C. 支付典價(jià)后房地產(chǎn)的使用者不付租金D. 出典人獲得典價(jià)后即失去房地產(chǎn)的所有權(quán)10.醫(yī)院、學(xué)校是屬于哪一類房地產(chǎn)(A. 商業(yè)B. 辦公C. 特殊用途D. 綜合答案 1 B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地產(chǎn)價(jià)格1 最能說明土地價(jià)格水平高低的價(jià)格是：（A. 土地單價(jià)B. 基準(zhǔn)地價(jià)C. 樓面地價(jià)D. 標(biāo)定地價(jià)2. 決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是（的供求狀況A. 本地區(qū)的房地產(chǎn)B. 全國房地產(chǎn)C. 全國本類房地產(chǎn)D. 本地區(qū)本類房地產(chǎn)3. 套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價(jià)為30萬元,其實(shí)際

4、交易約定在一年后付清（假設(shè)折現(xiàn)率為5%,則：（A. 實(shí)際價(jià)格28.5萬元名義價(jià)格30萬元B. 實(shí)際價(jià)格29.28萬元名義價(jià)格30萬元C. 實(shí)際價(jià)格30萬元，名義價(jià)格不存在D. 實(shí)際價(jià)格28.578萬元，名義價(jià)格30萬元4. 采用比較法求得的價(jià)格通常稱為（A. 路線價(jià)B上匕準(zhǔn)價(jià)格C. 積算價(jià)格D. 收益價(jià)格5. 目前各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房所采用的價(jià)格，應(yīng)屬（A. 市場調(diào)節(jié)價(jià)B. 政府指導(dǎo)價(jià)C. 政府定價(jià)D. 政府規(guī)定的最低限價(jià)6. 在房地產(chǎn)銷售過程中，（是買賣雙方討價(jià)還價(jià)的基礎(chǔ)，成交時(shí)要比此低A. 起價(jià)B標(biāo)價(jià)C. 成交價(jià)D. 均價(jià)7. 下列價(jià)格闡述正確的是:（A. 市場價(jià)格抵押價(jià)值征用價(jià)值 課稅價(jià)值

5、B. 市場價(jià)格征用價(jià)值抵押價(jià)值 課稅價(jià)值C. 市場價(jià)格課稅價(jià)值征用價(jià)值 抵押價(jià)值D. 市場價(jià)格征用價(jià)值課稅價(jià)值 抵押價(jià)值8. 投資價(jià)值評估時(shí)所采用的折現(xiàn)率為:（A. 根據(jù)市場現(xiàn)狀B. 最低收益率C. 最高收益率D. 社會(huì)一般收益率9. 房地產(chǎn)開發(fā)商有時(shí)留著已建成的房地產(chǎn)不賣，待價(jià)而沽，是因?yàn)椋ˋ. 房地產(chǎn)供大于求B. 房地產(chǎn)求大于供開發(fā)商對未來預(yù)期看好D.消費(fèi)者對未來的預(yù)期看好10. 成本租金不包括下列項(xiàng)目中：（A. 貸款利息B. 折價(jià)費(fèi)C. 管理費(fèi)D. 保險(xiǎn)費(fèi)1. C,2. D,3. D,4. B,5. B,6. B,7. B,8. B,9. C,10D第三章房地產(chǎn)評估原則1. 把行政劃撥的

6、土地當(dāng)做有償出讓的土地來評估，違背了房地產(chǎn)評估的（原則A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用2在同一個(gè)評估機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市，同一評估目的，同一時(shí)期，對不同位置、檔 次 的房地產(chǎn)的評估結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，這符合（原則A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用3. 如果與評估對象有利害關(guān)系，評估人員應(yīng)當(dāng)回避，這是遵循（原則A. 合法B. 公平C. 評估時(shí)點(diǎn)D. 最高最佳使用4. 適合原理可以幫助我們確定房地產(chǎn)的（A. 最佳規(guī)模B. 最佳集約度C. 最佳用途D. 最佳經(jīng)濟(jì)效益5. 當(dāng)評估對象已做了某種使用時(shí)，且現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造

7、新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則該評估前提應(yīng)為（A. 保持現(xiàn)狀B. 裝修改造C. 重新利用D. 轉(zhuǎn)換用途6. 在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對評估結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核評估中，評估時(shí) 點(diǎn)通常為（A.現(xiàn)在B.過去C.未來D.難以把握7. 在評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格時(shí)，通常認(rèn)為（A. 評估時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,評估對象為未來狀況B. 評估時(shí)點(diǎn)為過去，評估對象為未來C. 評估時(shí)點(diǎn)為未來，評估對象為未來D. 評估時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，評估對象為現(xiàn)在8. 城市規(guī)劃規(guī)定某塊土地的用途可為商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)，根據(jù)最高最佳使用原則，該土地的用途為：A. 居住B. 工業(yè)C. 商業(yè)D. 辦公9均衡原理是指房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均

8、衡，它可以幫助我們確定房地產(chǎn)的（A. 最佳集約度和規(guī)模B. 最佳用途和規(guī)模C. 最佳集約度和用途D. 最佳規(guī)模和用途1. A,2. C,3. B,4. B,5. A,6. B,7. A,8. C,9. A第四章市場比較法1. 市場比較法的理論依據(jù)是（A、替代原理B、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C、預(yù)期原理D、均衡原理2. 在市場比較法中，建筑容積率修正屬于（修正A、交易情況B、交易日期C、房地產(chǎn)狀況D、實(shí)物狀況3. 市場比較法的適用條件是（A、存在著發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場B、在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易C、存在著規(guī)范的房地產(chǎn)評估制度D、科學(xué)的房地產(chǎn)評估理論4. 在比較法選取可比實(shí)例的數(shù)量上，一般

9、要求選取（A、一個(gè)即可B、兩個(gè)也行C、三個(gè)D、三個(gè)以上、十個(gè)以下5經(jīng)過交易情況修正后，可比實(shí)例的價(jià)格就變成了（A、評估對象的價(jià)格B、交易時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C、正常價(jià)格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價(jià)格6經(jīng)過交易日期修正后，可比實(shí)例的價(jià)格就變成了（A、評估對象的價(jià)格B、交易時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C、正常價(jià)格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價(jià)格7. 經(jīng)過房地產(chǎn)狀況修正后，可比實(shí)例的價(jià)格就變成了（A、評估對象的價(jià)格B、交易時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C、正常價(jià)格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價(jià)格8. 房地產(chǎn)狀況修正中的直接比較修正評分辦法是以（狀況為基準(zhǔn)（通常設(shè)定100A、可比實(shí)例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)C、交易實(shí)例房地產(chǎn)D、類似房

10、地產(chǎn)9.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法是以（100 的（狀況為基準(zhǔn)（通常設(shè)定A、可比實(shí)例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)C、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D、類似房地產(chǎn)10某城市房地產(chǎn)交易中，買、賣雙雙應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)交易中買方支付給賣方2500元/平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1. A2. C3. B4. D5. C6. B7. D8. B9. C10.D第五章成本法1 成本法中的開發(fā)利潤”是指（A、開發(fā)商所期望獲得的利潤B、開發(fā)商最終獲得的利潤C(jī)、開發(fā)

11、商所能獲得的平均利潤D、評估人員任意給定的利潤2數(shù)乘以相應(yīng)的平均利潤率來計(jì)算的A、土地取得成本+開發(fā)成本B、土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C、土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值投資利潤是按一定基,這里的基數(shù)”是（3.開發(fā)利潤”與土地取得成本+開發(fā)成本”的比值稱為（A、直接成本利潤率B、投資利潤率C、成本利潤率D、銷售利潤率4. 利用成本法所得到的評評估格稱為（A、比準(zhǔn)價(jià)格B、積算價(jià)格C、收益價(jià)格D、實(shí)際上是成本5重新購建價(jià)格是假設(shè)在（重新取得或重新開發(fā)、重新建造 全 新狀態(tài)的評估對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和A、評估對象在建造時(shí)B、現(xiàn)在

12、某一時(shí)刻C、將來某一時(shí)刻D、評估時(shí)點(diǎn)6. 通常情況下，對于同一舊有建筑物重建價(jià)格與重置價(jià)格相比（A、前者較低B、前者較高C、兩者相等D、兩者不可比7. 成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為（A、自然壽命B、經(jīng)濟(jì)壽命C、實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D、有效經(jīng)過年數(shù)8. 直線法中的殘值率是建筑物的凈殘值與其（的比率A、原始價(jià)格B、市場價(jià)格C、評評估格D、重新購建價(jià)格9某住宅，在取得土地使用權(quán)（70年的當(dāng)年開始建造，建造期2年，建筑物經(jīng)濟(jì) 壽命60年，則該住宅建筑物的折舊年限是（A、70 年B、62 年C、60 年D、68 年10. 某辦公樓建造期3年,在建成10年后改變了用途，同時(shí)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓（年限50年,建

13、筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則該建筑物的折舊年限是（A、35 年B、45 年C、48 年D、50 年11某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得土地使用權(quán)（40年的當(dāng)年開始建造，建造期3年,建筑物 經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該住宅建筑物的折舊年限是（A、40 年B、60 年C、63 年D、37 年12某辦公樓,在建成3年后改變商業(yè)用房，同時(shí)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓（年限40年, 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則該建筑物的折舊年限是（A、40 年B、43 年C、47 年D、50 年13. 經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)可分為（A、3類6等B、4類6等C、4類7等D、5類7等14. 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好

14、、損壞程度來劃分的，可分為（A、3類B、4類C、5類D、6類15. 根據(jù)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，一般損壞房的成新度為（A、六、五成B、五、四成C、五成D、四成1. C2. B3. A4. B5. D6. B7. B8. D9. C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法1從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是未來（的現(xiàn)值之和A. 潛在毛收入B. 有效毛收入C. 凈收益D. 銷售收入2收益法適用于（房地產(chǎn)的評估。A. 學(xué)校B. 商業(yè)C. 公園D. 政府辦公樓3有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房地產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算 可采用（oA. 類似寫字樓的客觀收益B. 該寫字樓的實(shí)際收

15、益C. 市場比較法D. 無法估算4.評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選取的資本化率越高，評估出的價(jià)格會(huì)（A. 越低B越高C. 不變D. 符合客觀實(shí)際5. 資本化率=（+投資風(fēng)險(xiǎn)等補(bǔ)償。A. 平均利潤率B. 經(jīng)濟(jì)增長率C. 貸款利率D. 安全利率6. 剩余技術(shù)是依據(jù)（價(jià)格。A. 土地收益求取土地B. 房地收益求取房地C. 建筑物收益求取建筑物D. 房地收益單獨(dú)求取土地或建筑物7. 某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元，年總費(fèi)用40萬元，資本化率12%,出 讓時(shí)的土地使用年限50年，現(xiàn)已使用了 5年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（萬元。A. 833.33B. 830.45C. 828.25D. 827.648.

16、某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10%,購買者自有資本要求的 年收益率12%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為（。A. 10.6B. 11.4C. 11.2D. 10.89某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑物資本化率2%, 上地資本化率10%,則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（萬元。A. 417B. 500C. 460D. 45010. 采用市場提取法求取資本化率時(shí)，應(yīng)至少選?。ㄗ谝陨系念愃品康禺a(chǎn)案例。A. 2B. 3C. 4D. 511有兩宗房地產(chǎn),A房地產(chǎn)使用年限40年,單價(jià)為96元/平方米;B房地產(chǎn)使用年 限70年單價(jià)為100元/平方米，資本化率為8%,則A單價(jià)與B單

17、價(jià)的關(guān)系為（A. A單價(jià)高于B單價(jià)B. A單價(jià)低于B單價(jià)CA單價(jià)等于B單價(jià)D.無法確定1. C2. B3. A4. A5. D6. D7. C8. A9. C10.B11.A第七章假設(shè)開發(fā)法1 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是O A、替代原理B、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C、預(yù)期 原理 D、均衡原理2假設(shè)開發(fā)法中，正常情況下完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是()A、開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的價(jià)值 B、在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的價(jià)值C、開發(fā)期間的 某個(gè)時(shí)間的價(jià)值D、房地產(chǎn)全部租售出去時(shí)的價(jià)值3假設(shè)開發(fā)法中，使用傳統(tǒng)方法時(shí)下列項(xiàng)目一般不需要計(jì)算利息()A、待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B、管理費(fèi)用C、銷售稅費(fèi)D、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)1.

18、C2.A3.C第八章長期趨勢法1 直線趨勢法要求房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)間序列()A、完全在一條直線上B、大 致在一條直線上C、呈某種波動(dòng)式發(fā)展D、任何形式都可2 直線趨勢法中的a b是由（）決定的A、房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料B、房地產(chǎn)未來價(jià)格資料C、房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格資 料D、評估人員預(yù)測3平均增減量法要求房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量（）A、完 全相同B、大致相同C、不必相同D、存在某種規(guī)律4平均發(fā)展速度法要求房地產(chǎn)價(jià)格 時(shí)間序列的逐期上升或下降的幅度（）A、完全相同B、大致相同C、不必相同D、存在某種規(guī)律5直線趨勢法公式丫=a+ bX中，X表示（）A、價(jià)格B、常數(shù)C、價(jià)格變動(dòng)率D、時(shí)間1 .B2.A3.B4.B5.D第九章地價(jià)評估1 在 路線價(jià)評估法中，（）只需深度價(jià)格修正率即可計(jì)算地價(jià)，不必進(jìn)行其 他修正A.面臨 街矩形地B.面臨街三角形地C.一面臨街梯形地D.兩面臨街 矩形地2路線價(jià)法評估的 第三個(gè)步驟是（）o A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B.劃分路線價(jià)區(qū)段C. 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地D.調(diào)查評估路線價(jià)3 路線價(jià)法的特別適用于（）需要在大范圍內(nèi)對大 量土地進(jìn)行的評估。A.土地收益測算B.土地課稅C.土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)D.土地定級4某臨街 深度100英尺的矩形宗地，總價(jià)為100萬元，根據(jù)四三二一法則，該宗地臨街前半部 分的價(jià)格應(yīng)為（）。A.5