土增稅扣除項(xiàng)目及稅率

1、土地增值稅扣除項(xiàng)目一、扣除項(xiàng)目的內(nèi)容（一）轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目：地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金（加計(jì)扣除20%，適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)+稅金+費(fèi)用（提示：這里的稅金主要指契稅，印花稅一般都計(jì)入了管理費(fèi)用）【注意】（1）納稅人購(gòu)買(mǎi)土地應(yīng)按照成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，所繳納的契稅計(jì)入取得土地使用權(quán)支付的金額。（2）如果購(gòu)買(mǎi)的土地分期開(kāi)發(fā)的，要進(jìn)行逐次合理的分配：第一次分配：在開(kāi)發(fā)的面積占購(gòu)買(mǎi)的總面積之間分配第二次分配：在已完工和未完工之間分配第三次分配：在已銷(xiāo)售和未銷(xiāo)售之間進(jìn)行分配最后，結(jié)轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售的部分可以抵扣。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

2、目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。開(kāi)發(fā)成本也應(yīng)進(jìn)行合理的分配，一般而言，應(yīng)按照銷(xiāo)售面積占完工面積的比例對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分配?？煽劢ㄔ斐杀鹃_(kāi)發(fā)總成本/可售面積已售面積取得土地使用權(quán)支付的金額和開(kāi)發(fā)成本均據(jù)實(shí)扣除，即按照實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行扣除。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按標(biāo)準(zhǔn)扣除它是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用(1)利息(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)5%以?xún)?nèi)(2) (取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)10%以?xún)?nèi)【注意新增內(nèi)容】全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出，按照以上方法扣除。上述具體

3、適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除?！?.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金企業(yè)狀況可扣除稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加(視同稅金)（兩稅一費(fèi)）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入-買(mǎi)價(jià)）5%（1+城建稅稅率+3%）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加(視同稅金)、印花稅（三稅一費(fèi)）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入-買(mǎi)價(jià)）5%（1+城建稅稅率+3%）印花稅=

4、轉(zhuǎn)讓收入0.5【提示】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅在“管理費(fèi)用”中列支，不單獨(dú)扣除印花稅。特殊說(shuō)明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，可以加計(jì)扣除。加計(jì)扣除費(fèi)用(取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)20%轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目扣除金額新建房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5. 加計(jì)扣除項(xiàng)目(20%)（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）（1+30%）+稅（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）（1+25%）+稅+利息新建房地產(chǎn)(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓

5、房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）（1+10%）+稅（取得土地使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）（1+5%）+稅+利息舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額=評(píng)估價(jià)格+取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款或出讓金和費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率【注意的問(wèn)題】1.未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，扣除項(xiàng)目的金額可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但

6、超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。3.對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。土地增值稅計(jì)算方法 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，對(duì)土地增值稅計(jì)算方法作了詳細(xì)的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定土地增值稅稅率以及土地增值稅計(jì)算公式能推算出土地增值稅稅額。 一、土地增值稅稅率土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對(duì)土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率，再根據(jù)相對(duì)應(yīng)的土地增值稅計(jì)算公式計(jì)算稅額。 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣

7、除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 二、土地增值稅類(lèi)型 土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，“如果有購(gòu)房發(fā)票但無(wú)增值者可免征增值稅”。土地增值稅計(jì)算方法，分為無(wú)購(gòu)房發(fā)票與有發(fā)票兩種。 第一種土地增值稅計(jì)算方法為：“無(wú)購(gòu)房發(fā)票的按照房管局評(píng)估價(jià)總額的3%”。第二種土地增值稅計(jì)算方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過(guò)50%的征收增值額的30%；2.增值額為50%100%的征收增值額的40%；3.增值額為100%200%的征收增值額的50%；4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的征收增值額的60%?！?三、土地增值稅計(jì)算方法 計(jì)算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便土地增值稅計(jì)算方法，土地增值稅計(jì)算公式如下：（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 土地增值稅稅額=增值額30% （二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額40%扣除項(xiàng)目金額5% （三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項(xiàng)目金額15% （四）增值額