平頂山市建業(yè)桂圓 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查執(zhí)行方案

1、平頂山市建業(yè)桂圓房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查執(zhí)行方案一、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：平頂山建業(yè)桂園建設(shè)項(xiàng)目（2）項(xiàng)目地址：平頂山市新城區(qū)滍陽路南側(cè)、育英路西側(cè)、龍翔大道北側(cè)、創(chuàng)新路東側(cè)（3）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（4）項(xiàng)目投資：項(xiàng)目投資總額約為9億元（5）占地面積：73110.8平方米（6）項(xiàng)目內(nèi)容：7棟18層高的住宅樓、7棟33層高的住宅樓、一棟32層高的公寓、一個四班幼兒園及相關(guān)配套設(shè)施，配套設(shè)施包括商鋪和物管用房等。（7） 交通便捷：龍翔大道雙向4車道，66路、67路、16路、26路、28路公交直達(dá)，5分鐘往返行政核心區(qū)。（8） 名校集中區(qū)：步行10分鐘生活圈內(nèi)，建業(yè)小哈佛、黃岡中學(xué)等眾多名校云集，成就一站式

2、名校教育區(qū)。（9） 生態(tài)型居住環(huán)境：臨路數(shù)百畝城市公園綠地、咫尺平西湖。（10） 生活配套集中區(qū)：新城區(qū)人民醫(yī)院、中國銀行、雙匯超市等醫(yī)療、金融、餐飲機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。（11） 城市價值：龍翔大道居住中軸區(qū)與長安大道行政核心相輔相成，居住、行政兩大板塊共鑄新城未來盛世！（12） 投資價值：猶如浦東新區(qū)第二核心龍湖，龍翔大道乃當(dāng)前新城價值洼地，升值潛力無限，城市投資價值高?。?3）項(xiàng)目簡介：總占地109.67 畝，總建筑面積約26.8萬，綠化率42%，容積率3.67，項(xiàng)目分三期開發(fā)，共14棟，一期工程為8棟18層高層住宅，二期為3棟33層高層住宅；三期未定。（14）主要技術(shù)指標(biāo)：占地面積：31580

3、.00平方米(毛地) 總建筑面積：85327.81平方米 建筑密度：38.9% 綠化率：33.7% 總戶數(shù)：541戶 容積率：1.98 車位數(shù)：450個二、平頂山樓市大環(huán)境中國房地產(chǎn)正處于第一個繁榮時代的結(jié)束和第二個繁榮時代的開始，已經(jīng)發(fā)生了一些變化。一方面，第一次繁榮時，房地產(chǎn)瞄準(zhǔn)了城市的富裕階層；而第二輪繁榮，首先是消費(fèi)者將從富裕階層消費(fèi)向大眾階層轉(zhuǎn)移，其次，則是向二線城市、三線城市擴(kuò)張。上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)開發(fā)，已進(jìn)入相對飽合狀態(tài)。曾在上海、深圳等沿海城市掘得第一桶金、或完成原始資本積累的開發(fā)企業(yè)，面臨著競爭越來越激烈、土地市場緊縮、消費(fèi)市場萎縮的發(fā)達(dá)城市，發(fā)展環(huán)境也日益艱險

4、，它們必轉(zhuǎn)向二三線城市。平頂山作為全國72個大中城市之一，省內(nèi)重要的三線城市，各大開發(fā)商在近幾年將會逐鹿鷹城，比如建業(yè)已經(jīng)在平頂山開發(fā)了幾個有影響力的樓盤，再加上平頂山工業(yè)基礎(chǔ)好，消費(fèi)者消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，平頂山的樓市將會在近幾年中加速發(fā)展。 平頂山市房地產(chǎn)樓市在2013年1-10月份的信息如下： 1全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長勢頭。據(jù)初步統(tǒng)計，110月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成90.29億元，同比增長13.1%。其中：市區(qū)投資完成65.91億元，同比增長24.1%；縣域投資完成24.38億元，同比減少8.9%。住宅開發(fā)投資完成69.50億元，同比增長12.9%，投資金額占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的

5、77.0%；商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資完成8.90億元，同比增長5.7%，僅占投資總額的9.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資仍以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓開發(fā)投資所占比例較小。2全市商品房開工面積與同期基本持平，竣工面積大幅增長。據(jù)初步統(tǒng)計，110月份，全市商品房開工面積385.48萬平方米，同比減少0.4%?？⒐っ娣e130.95萬平方米，同比增長157.8%。3全市保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。110月份，全市保障性住房完成投資27.9億元，新開工123.9萬平方米。4全市土地成交價款降幅明顯。據(jù)初步統(tǒng)計，110月份，全市房地產(chǎn)土地購置面積45.82萬平方米，同比減少29.9%；土地成交價款6.88億元

6、，同比減少17.2%；土地交易契稅0.11億元，同比減少42.3%。5. 全市商品房市場上市量、銷售量增長明顯。110月份，全市商品房上市22158套、233.29萬平方米，同比分別增加20.1%和7.9%。其中：市區(qū)商品房上市12002套、118.33萬平方米，同比分別增加26.3%和16.9%；縣域商品房上市10156套、114.96萬平方米，同比分別增長13.5%和-0.1%。全市商品房銷售13727套、150.66萬平方米、52.52億元，同比分別增長10.2%、12.9%和25.5%。其中：市區(qū)銷售8393套、84.24萬平方米、33.72億元，同比分別增長9.0%、9.1%和23.

7、9%；縣域銷售5334套、66.42萬平方米、18.8億元，同比分別增長12.1%、18.0%和28.3%。截止到10月底，我市商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）累計可售面積175.66萬平方米、15954套，環(huán)比分別增長11.2%和13.0%。6. 市區(qū)商品住房市場銷售以中小套型為主。110月份，從市區(qū)商品住房銷售構(gòu)成來看，以120平方米以下的中小戶型為主體，占住房總銷量的73.8%；購房人群以2545歲之間的青壯年人群為主，購買量達(dá)總量的69.1%；居住視野開闊、上下方便的高層住房銷量較多，占總量的88.1%。7. 全市住宅價格指數(shù)有所上漲。國家統(tǒng)計局公布的10月份全國70個大中城市新建商品住宅價格

8、指數(shù)顯示，本月我市商品住宅價格指數(shù)為113.6點(diǎn)，同比上漲8.6%，二手住宅價格指數(shù)為109.8點(diǎn)，同比上漲4.2%。8. 市區(qū)商品住房市場受外地人購房影響較小。從市區(qū)商品住房購買對象分布來看，本市居民購買7210套、72.33萬平方米，購買套數(shù)占總量的88.6%，居主體地位。外地人購買932套、9.39萬平方米，購買套數(shù)僅占總量的11.4%。9. 全市二手房成交量大幅增加。110月份，全市二手房成交6515套、61.61萬平方米，同比增長105.7%和100.7%。其中：市區(qū)成交4775套、41.49萬平方米，同比增長96.3%和95.5%；縣域成交1740套、20.12萬平方米，同比增長1

9、36.4%和112.5%。10. 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收同比快速增長。隨著房地市場交易量的增加，110月份，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅完成14744.89萬元。其中：契稅完成11586.41萬元，同比增長43.2%；個人所得稅完成942.24萬元，同比增長91.4%；營業(yè)稅完成1751.78萬元，同比增長108.1%；土地增值稅完成464.46萬元，同比增長85.6%。三、房地產(chǎn)需求市場分析 隨著平頂山經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的快速增長，使得平頂山社會經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行良好。據(jù)統(tǒng)計從2005年平頂山市財政收入逐年增加，到2007年增速加快，這與平頂山大型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益刺激有關(guān)。在整體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)上，居民收入消費(fèi)支出也順應(yīng)了

10、該趨勢平穩(wěn)增長，預(yù)計2011年城鎮(zhèn)居民人均收入支出將突破30000元。在居民消費(fèi)總量較大幅度增長的同時，總體通貨膨脹率增加的情況下，貨幣貶值較嚴(yán)重，人們把投資目標(biāo)大部分都投入到不容易貶值的房地產(chǎn)行業(yè)，也預(yù)示著居民對房地產(chǎn)購買力的增加。 隨著平頂山國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不斷增長，居民的支出水平不斷增加，表現(xiàn)在衣食住行的消費(fèi)尤為強(qiáng)烈。根據(jù)2009年平頂山市居民消費(fèi)支出類的比重，居住為市民的大宗消費(fèi)，位居消費(fèi)支出的第一位，這也說明隨著平頂山市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增加的同時，改善居住條件的愿望也變得十分強(qiáng)烈，以不動產(chǎn)作為投資方式也日益劇增，使得房地產(chǎn)需求量不斷增加。 近年來平頂山市在強(qiáng)力經(jīng)濟(jì)的推動下，城市化進(jìn)程不

11、斷的加快。特別是平頂山政府提出的“西擴(kuò)東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略和新城區(qū)開發(fā)城市發(fā)展戰(zhàn)略，使城市格局不斷擴(kuò)大。 新城區(qū)位于城市西部，遠(yuǎn)期框架100平方公里，一期25平方公里，二期50平方公里。與老城區(qū)距離10公里。平頂山市城市建設(shè)的重點(diǎn)，也是平頂山城市發(fā)展的方向。毫無疑問，該區(qū)將成為平頂山塵世空間發(fā)展的方向和重點(diǎn)。 隨著平頂山城市框架格局的變化，在日益競爭激烈的房地產(chǎn)市業(yè)也必會隨著城市化的加快而加快，所以在未來時間內(nèi)平頂山房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)百家爭鳴欣欣向榮的景象。四、市場競爭環(huán)境分析因?yàn)榻I(yè)桂園位于新城區(qū)，環(huán)境和規(guī)模是重要賣點(diǎn)，所以我們將重點(diǎn)對本案附近的同質(zhì)樓盤進(jìn)行針對性分析。項(xiàng)目一：藍(lán)灣新城藍(lán)灣新城項(xiàng)目

12、位于平頂山新城區(qū)東側(cè)的門戶地位。藍(lán)灣新城北臨長安大道，離主干道很近，但與主干道之間又有城市景觀公園相隔，南臨白龜山水庫，東為黃河外國語學(xué)校，西邊與市國稅局的翠林藍(lán)灣小區(qū)有著一渠之隔，就是西干渠，修建好的西干渠渠面寬30米。26、28、66、68、88、35路公交車直達(dá)占地200多畝建筑面積42萬容積率3.32綠化率41%物業(yè)類型高層樓盤戶型一房：40平米左右，約占5% 兩房：70100 約占35% 三房：120134 約占55% 四房：160180 約占5%樓盤均價3800元/m2項(xiàng)目二：君臨天下位于平頂山市新城區(qū)經(jīng)二路北段占地不詳建筑面積10萬平米容積率不詳綠化率30.3%物業(yè)類型高層樓盤戶

13、型二室二廳, 三室二廳, 四室二廳, 其他樓盤均價4200元/m2項(xiàng)目三：常綠九天莊園九鼎位于平頂山市新城區(qū)祥云路與崇文路交匯處東北角，常綠九鼎具有鮮明的新中式風(fēng)格園林景觀，共享九天莊園四大景觀廣場、102畝園林風(fēng)光、各主題花園，層次錯落的四季景觀，營造出遞進(jìn)式的園林布局。占地258畝建筑面積27萬平方米容積率1.6綠化率45%物業(yè)類型高層樓盤戶型二室二廳, 三室二廳, 其他樓盤均價4300元/m2項(xiàng)目四：常綠大悅城常綠大悅城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學(xué)府路交匯處（河南城建學(xué)院對面），步行十分鐘即可達(dá)到白龜山水庫，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項(xiàng)目周邊；在小區(qū)的周邊，平頂山衛(wèi)

14、校、湖光小學(xué)、金世紀(jì)中學(xué)、黃岡中學(xué)、平頂山市七中等院校；中國銀行、農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)；豫達(dá)未來大酒店、大河錦江、九天會所等休閑娛樂場所占地11萬平方米建筑面積33萬平方米容積率2.990綠化率42%物業(yè)類型高層樓盤戶型二室二廳, 三室二廳, 其他樓盤均價4300元/m2五、目標(biāo)消費(fèi)者分析1、目標(biāo)消費(fèi)群定位：中產(chǎn)階層理由：環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求價位：海上春天的價位可以為中產(chǎn)階層所接受2、中產(chǎn)階層的生活形態(tài)分析特征：社會地位在社會權(quán)力分布的層次中處于中間位置，大學(xué)以上學(xué)歷，相對其它人群，中產(chǎn)階層當(dāng)中歸國留學(xué)生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高工作態(tài)度：中產(chǎn)階層相對優(yōu)

15、越的生活是以超時間工作為前提，以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價 。需要的話，可以每天只睡3個小時，其余時間用來工作，甚至可以放棄假期 具有危機(jī)感、成就感雙重感受，收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ)，擔(dān)心自己落入較低階層3、中產(chǎn)階層的憂慮和對策憂慮：對衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識上對策：加強(qiáng)個人培訓(xùn)、交際活躍、提高生活質(zhì)素是中產(chǎn)階層為化解生存危機(jī)感而普通采用的方式4、中產(chǎn)階層的主要消費(fèi)趨向：房產(chǎn)、汽車、旅游5商家怎樣影響中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層的種種消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿足生理需求或說純物質(zhì)化的消費(fèi)模式，對中產(chǎn)階層并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力；商家若能將消費(fèi)與精神愉悅聯(lián)

16、系在一起，就能較容易地打動中產(chǎn)階層的消費(fèi)者六、建業(yè)桂園項(xiàng)目swot分析strength（優(yōu)勢）：社區(qū)規(guī)模較大，住宅容積率低，建筑外觀美式風(fēng)格，簡潔明快，屋頂和陽臺的精心處理，更顯陽光、現(xiàn)代之感，符合價格區(qū)間內(nèi)人群的審美情趣。 社區(qū)注重生態(tài)環(huán)保和整治河流，使區(qū)內(nèi)風(fēng)景更加優(yōu)美，湖濱與建筑獨(dú)具匠心的組合，并根據(jù)地勢階梯型規(guī)劃，形成舒適怡人的外部空間環(huán)境。weakness（劣勢）：本案地理位置相對城市中心較偏遠(yuǎn)。本區(qū)自身消化能力有限，必須吸引整個平頂山目標(biāo)消費(fèi)人群。由于有關(guān)部門和政策的某些干預(yù)，本案較難完全整合資源，達(dá)到盡善盡美，opportunity （機(jī)會）：隨著國家住房制度改革的逐步深入，購房融資手段日趨多樣化，市民購房意識正逐步加強(qiáng)，個人購房行為開始穩(wěn)定，形成新的住宅消費(fèi)觀念，且出現(xiàn)升值保值的新投資趨勢。近幾年，平頂山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)強(qiáng)勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高 。日新月異的城市交通和環(huán)境建設(shè)，也將對本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動作用。平頂山新區(qū)效應(yīng)、市政設(shè)施和環(huán)境改善，是房地產(chǎn)市場新的亮點(diǎn)。房地產(chǎn)界的同質(zhì)化現(xiàn)象，缺乏形象占位或不到位，使建業(yè)桂園可以從容把握樓盤差異化定位的先機(jī)。平頂山房地產(chǎn)廣告普遍還停留在表現(xiàn)硬件的