商住用地分別評(píng)價(jià)商業(yè)和住宅用地價(jià)格的估價(jià)思路探討

1、商住用地分別評(píng)估商業(yè)和住宅用地價(jià)格的估價(jià)思路探 討2015-12-10摘要：現(xiàn)有的土地估價(jià)理論中，土地估價(jià)基本估價(jià)方法有收益還原法、 市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等五大方法； 但在實(shí)踐工作中經(jīng)常會(huì)因?yàn)橐恍┨厥獾脑u(píng)估要求，比如商住用地評(píng)估 中，一些政府儲(chǔ)備用地出讓底價(jià)評(píng)估項(xiàng)目要求分別單獨(dú)評(píng)估統(tǒng)一規(guī)劃的 商業(yè)和住宅用地的價(jià)格，如何在現(xiàn)有方法體系下實(shí)現(xiàn)這樣的需求，對(duì)評(píng)估實(shí)踐活動(dòng)具有指導(dǎo)意義。本文探討在此類(lèi)需求下新的估價(jià)思路。關(guān)鍵詞：商住用地分別評(píng)估估價(jià)思路1探討背景土地估價(jià)行業(yè)是伴隨土地使用制度改革而產(chǎn)生，到現(xiàn)在已有近二十年的歷史。在這段歷程中，土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展穩(wěn)步前進(jìn)，取得

2、了較大的成 果。同時(shí)，土地估價(jià)理論方法也建立了較為完善的估價(jià)方法體系?，F(xiàn)有 的土地估價(jià)理論中，基本估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼 近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等五大方法。實(shí)際土地估價(jià)中，我們一般需要根據(jù)具體估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況與我們所 收集和掌握的信息資料等，選擇兩種甚至兩種以上的適宜估價(jià)方法對(duì)土 地進(jìn)行評(píng)估。雖然現(xiàn)在的估價(jià)方法體系已較為完善，但由于我們?cè)谄匠?實(shí)踐工作中經(jīng)常會(huì)因?yàn)橐恍┨厥獾脑u(píng)估要求碰到一些罕見(jiàn)的問(wèn)題。在面對(duì)這些問(wèn)題時(shí)，我們現(xiàn)有的估價(jià)理論方法體系總是會(huì)出現(xiàn)捉襟見(jiàn)肘的尷 尬局面。所以我們估價(jià)人員在操作一些較為復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目中面對(duì)那些 罕見(jiàn)的問(wèn)題時(shí)需要自己想出合理的辦法

3、予以解決。在現(xiàn)在這種估價(jià)體系尚未完全健全的實(shí)際情況下， 為解決這些的問(wèn)題，我們所有土地估價(jià)行 業(yè)的同仁們需要相互探討，想出科學(xué)的、合理的、可行的方法來(lái)將他們 予以解決。2探討對(duì)象及展開(kāi)范圍例如在商住用地評(píng)估中，一般的評(píng)估要求只需要評(píng)估出待估宗地的綜合 價(jià)格，而在一些政府儲(chǔ)備用地出讓底價(jià)評(píng)估中會(huì)要求分別評(píng)估其中的商 業(yè)用地和住宅用地的價(jià)格。此種評(píng)估要求與我們?nèi)粘Ｔu(píng)估的評(píng)估要求所 有不同，日常評(píng)估只需評(píng)估其綜合價(jià)格， 并不要求區(qū)分商業(yè)用地價(jià)格和 住宅用地價(jià)格。然而該評(píng)估要求往往會(huì)因?yàn)楦鞣N實(shí)際條件的限制而導(dǎo)致 運(yùn)用平常的估價(jià)思路無(wú)法解決。為此，我們則需要探討新的估價(jià)思路。 本文為解決此問(wèn)題提出筆者的

4、個(gè)人意見(jiàn)，以供各位同仁探討。實(shí)際工作中，一般政府在評(píng)估待出讓地塊時(shí)會(huì)提供宗地的用地規(guī)劃指 標(biāo)，同時(shí)商住用地具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值，所以可以采用剩余法。同時(shí)在 如今房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的情況下，很多城市商業(yè)或住宅用地的交易市 場(chǎng)發(fā)達(dá)，可比案例充分且比較容易尋找，可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。對(duì) 于收益還原法，一般單純土地出租案例較少，可以通過(guò)房地總收益剝離房屋收益的方式求取地價(jià)，但由于此方法一般適用于建成區(qū)，對(duì)于未建成區(qū)，特別是對(duì)未來(lái)建筑形式無(wú)法確定的情況會(huì)導(dǎo)致收益無(wú)法確定，一 般情況不予采用。成本法主要適用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)地區(qū)， 在發(fā)達(dá)地區(qū)， 土地取得成本差異較大，同時(shí)也因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)達(dá)，人們習(xí)慣于直接用市場(chǎng)

5、 法求取地價(jià)，忽視了對(duì)土地取得以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用的研究，所 以在發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的商住用地的地價(jià)評(píng)估中一般不采用成 本法?；鶞?zhǔn)地價(jià)法要求待估宗地所在城市在近期內(nèi)有制定并公布當(dāng)?shù)鼗?準(zhǔn)地價(jià)及基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，并要求待估宗地位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍 內(nèi)，但在實(shí)際中，很多城市的基準(zhǔn)地價(jià)更新不及時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日 期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間較長(zhǎng)，基準(zhǔn)地價(jià)難以反應(yīng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的宗地價(jià) 格，同時(shí)很多城市也并未公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)修正體系，因此基準(zhǔn)地價(jià) 法也經(jīng)常無(wú)法采用。而土地評(píng)估一般要求采取兩種方法進(jìn)行評(píng)估，所以商住用地的評(píng)估一般采用市場(chǎng)法和剩余法居多，本次探討僅從選擇市場(chǎng)法和剩余法評(píng)估土地價(jià)格的情況進(jìn)

6、行展開(kāi)。3商住用地中分別評(píng)估商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格估價(jià)思路分析面對(duì) 商住用地中分別評(píng)估商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格 ”這一問(wèn)題時(shí)，可以 從兩條思路考慮。思路一是將宗地虛擬成兩宗地， 一宗單純的商業(yè)用地 和一宗單純的住宅用地，分別對(duì)這兩宗虛擬的宗地進(jìn)行評(píng)估； 思路二是 首先按照常用的估價(jià)思路直接求取商住用地的綜合價(jià)格， 然后再按比例將綜合價(jià)格分?jǐn)偟缴虡I(yè)用地和住宅用地上，分別求取商業(yè)用地和住宅用 地價(jià)格。操作思路如下：思路一：將宗地虛擬成兩宗地，一宗單純的商業(yè)用地和一宗單純的住宅 用地，分別對(duì)這兩宗虛擬的宗地進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)將商住用地虛擬成商業(yè)用地和住宅用地后，我們解決問(wèn)題的途徑就瞬間明朗了，只需按照常用

7、的估價(jià)思路分別評(píng)估一宗商業(yè)用地及一宗住 宅用地即可。具體估價(jià)步驟如下：1、采用剩余法分別對(duì)虛擬的商業(yè)用地和住宅用地進(jìn)行評(píng)估對(duì)于有詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的商住用地， 采用剩余法分別求取商業(yè)用地和住宅 用地價(jià)格的情況非常多見(jiàn)，只要根據(jù)待估宗地的用地規(guī)劃指標(biāo)分別區(qū)分 商業(yè)用地和住宅用地的各項(xiàng)建筑規(guī)劃指標(biāo)，測(cè)算各自開(kāi)發(fā)完成后的價(jià) 值，再分別扣除各自開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等 之后即可計(jì)算出虛擬的商業(yè)用地和住宅用地的各自?xún)r(jià)格。2、選取市場(chǎng)法評(píng)估虛擬的商業(yè)用地和住宅用地根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在城市的同一供需圈的土地市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致調(diào)查研究， 積極尋找可比案例。對(duì)于待估宗地所在地區(qū)類(lèi)似商業(yè)用地和住宅用地交 易

8、均較活躍，較易尋找可比案例的情況下，采用市場(chǎng)法分別求取虛擬后 的商業(yè)用地和住宅用地的價(jià)格較為容易，只需按照常用的估價(jià)思路分別 計(jì)算商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格即能將問(wèn)題予以解決。但在我們實(shí)際估價(jià)工作中，有部分城市的住宅用地交易市場(chǎng)非常火熱， 而商業(yè)用地的交易市場(chǎng)則較為平靜，商業(yè)用地交易不活躍，難以尋找可比案例。這種情況下，我們只能通過(guò)市場(chǎng)法求取其中住宅用地的價(jià)格， 對(duì)于商業(yè)用地價(jià)格的求取，我們則需要另辟蹊徑，通過(guò)其他合理方法求取。3、商業(yè)用地交易不活躍的情況下運(yùn)用其他合理方法求取商業(yè)用地價(jià)格 面對(duì)無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法求取虛擬后商業(yè)用地的情況下，我們只能展開(kāi)思路運(yùn)用其他方法來(lái)求取其價(jià)格。雖然政府儲(chǔ)備用地出讓

9、底價(jià)評(píng)估項(xiàng)目一般 為未建的空地評(píng)估，但是對(duì)于建筑規(guī)劃條件明確， 可以確定開(kāi)發(fā)完成后 的商業(yè)部分的建筑形式，能夠詳細(xì)確定開(kāi)發(fā)完成后商業(yè)部分房地總收益 的評(píng)估項(xiàng)目，可以采用投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)剝離出商業(yè)用地收益， 求取商業(yè)用地價(jià)格。具體過(guò)程為，先求取虛擬的商業(yè)用地開(kāi)發(fā)完成后的 房地總收益，通過(guò)房屋現(xiàn)值測(cè)算房屋純收益， 然后從房地總收益中扣除 房屋收益求取土地純收益，再通過(guò)收益還原法求取商業(yè)用地價(jià)格。所以此處求取商業(yè)用地的價(jià)格所運(yùn)用的是剩余法和收益法的原理。4、地價(jià)結(jié)果確定分別分析上述兩種方法求取的結(jié)果的合理性， 采取適當(dāng)?shù)钠骄▽?duì)上述 商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的計(jì)算結(jié)果分別進(jìn)行綜合即可將兩宗虛擬土

10、 地的價(jià)格求取出來(lái)。思路二：求取商住用地的綜合價(jià)格，再按比例將綜合價(jià)格分?jǐn)偟缴虡I(yè)用地和住宅用地上，分別求取商業(yè)用地和住宅用地的價(jià)格。運(yùn)用剩余法求取商住用地綜合價(jià)格時(shí)運(yùn)用的是常用的估價(jià)思路，沒(méi)有什么異常的難點(diǎn)，此文不贅述。難點(diǎn)地方首先在求取商住用地綜合價(jià)格時(shí)， 如何采用市場(chǎng)法求取商業(yè)用地綜合價(jià)格； 其次是在求得商住用地的綜合 價(jià)格之后如何合理的將其分?jǐn)偟缴虡I(yè)用地和住宅用地上。對(duì)此兩次難點(diǎn)解決方法如下：1、求取商住用地綜合價(jià)格時(shí)，如何采用市場(chǎng)法求取商業(yè)用地綜合價(jià)格的解決方法在評(píng)估宗地所在土地市場(chǎng)的商住用地成交案例充足的情況下，我們只需按照平常思路進(jìn)行市場(chǎng)法測(cè)算即可。但是在實(shí)際工作中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一

11、般城市的土地的交易市場(chǎng)上， 商住用地的成交案例并不多見(jiàn)， 成交較為活躍的只是住宅用地。這種情況下，我們會(huì)困惑于找不到案例無(wú)法采用 市場(chǎng)法對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 但是，仔細(xì)分析土地市場(chǎng)上成交的住宅用 地，很多住宅用地的建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)中是含有一定比例配套商業(yè)的，所以對(duì)于這種情況，我們可以選取此類(lèi)住宅用地作為案例求取商住用地價(jià) 格，只需對(duì)其中的商業(yè)配比進(jìn)行合理的修正即可。2、求得商住用地的綜合價(jià)格之后如何合理的將其分?jǐn)偟缴虡I(yè)用地和住 宅用地上的解決方法在現(xiàn)行的估計(jì)方法體系中，沒(méi)有明確的方法介紹商住用地價(jià)格中商業(yè)用 地和住宅用地價(jià)格的分?jǐn)?，所以在采用剩余法和市?chǎng)法求得商住用地綜 合價(jià)格之后，我們要采用何種

12、合理的方法將其分?jǐn)偟狡渲械纳虡I(yè)用地和 住宅用地上，這也是一個(gè)讓我們頭疼的問(wèn)題。對(duì)此問(wèn)題，認(rèn)為可以采用 以下兩種方法解決。（1）、按照開(kāi)發(fā)價(jià)值扣除各自相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本后的剩余價(jià)值的貢獻(xiàn)比 例分?jǐn)傇谑Ｓ喾ㄖ?，我們可以求得開(kāi)發(fā)完成后商業(yè)部分和住宅部分各自的開(kāi)發(fā) 價(jià)值，通過(guò)各自的開(kāi)發(fā)價(jià)值扣除各自的開(kāi)發(fā)成本后計(jì)算的商業(yè)部分和住 宅部分的剩余價(jià)值，按照他們之間的剩余價(jià)值的比例， 我們或許可以將 商住用地的綜合價(jià)格分?jǐn)偟缴虡I(yè)用地和住宅用地上。(2)、通過(guò)研究待估宗地所在城市的地價(jià)水平，根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)用地 和住宅用地的平均價(jià)格比例分?jǐn)?。首先了解待估宗地所在城市的近幾年的商業(yè)用地和住宅用地的交易情 況，分別分析待估宗地所在片區(qū)近幾年的商業(yè)用地和住宅用地的平均成 交價(jià)格，其后計(jì)算該片區(qū)近幾年商業(yè)用地和住宅用地的平均價(jià)格的比例 關(guān)系，再根據(jù)此比例將商住用地綜合價(jià)格分?jǐn)偟缴虡I(yè)用地和住宅用地 上。至此，我們可以將商住用地綜合價(jià)格按上述比例分?jǐn)偟姆绞椒謩e求取商 業(yè)用地和住