法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

1、法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用 四川和盟物業(yè)管理有限公司四川和盟物業(yè)管理有限公司 二零一六年七月二十五日二零一六年七月二十五日 Company Logo 和盟物業(yè)的定義和盟物業(yè)的定義 和盟物業(yè)擁有一級(jí)管理資質(zhì)。 是專業(yè)從事高檔住宅及商業(yè)物 業(yè)管理、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的綜合 性物業(yè)管理企業(yè)。公司始終堅(jiān) 持 “優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造無(wú)限價(jià)值”企 業(yè)宗旨，忠實(shí)秉承“關(guān)愛(ài)相伴， 真情永駐”的服務(wù)理念，高度關(guān) 注客戶需求，持續(xù)改進(jìn)企業(yè)的 管理質(zhì)量和服務(wù)水平，努力與 客戶建立起信任理解雙向雙贏 的和諧關(guān)系?，F(xiàn)實(shí)中如何運(yùn)用 法律法規(guī)處理好與業(yè)主之間的 關(guān)系至關(guān)重要。 Company Logo 相關(guān)法律

2、法規(guī)相關(guān)法律法規(guī) 國(guó)務(wù)國(guó)務(wù) 院令院令 主席主席 令令 建設(shè)建設(shè) 部令部令 物業(yè)管理物業(yè)管理 條例條例2003 年年9月月1日起日起 施行。施行。 中華人中華人 民共和國(guó)民共和國(guó) 物權(quán)法物權(quán)法 2007年年10 月月1日起日起 施行。施行。 住宅室住宅室 內(nèi)裝飾裝內(nèi)裝飾裝 修管理辦修管理辦 法法 2002 年年5月月1日日 起施行。起施行。 Company Logo 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 第七十條第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng) 性用房等性用房等專有部分專有部分享有享有所有權(quán)所有權(quán)，對(duì)專有部，對(duì)專有部 分以外的分以外的共有部分共有部分享有享有共有和共同管理共有和共同

3、管理的的 權(quán)利。權(quán)利。 第七十一條第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享 有有占有、使用、收益占有、使用、收益和和處分處分的權(quán)利。業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主 行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損 害其他業(yè)主的合法權(quán)益。害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第七十二條第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外 的的共有部分共有部分，享有權(quán)利享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)承擔(dān)義務(wù)；不得；不得 以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物 內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享 有的共有和共同管理的

4、權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 Company Logo 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 第七十三條第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路道路，屬于業(yè)主共有，但屬于，屬于業(yè)主共有，但屬于 城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地綠地，屬于業(yè)主共有，屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi) 的其他的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。，屬于業(yè)主共有。 第七十四第七十四條條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放

5、汽車(chē)的車(chē)位、 車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放 汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)出售、附贈(zèng)或者或者出出 租租等方式約定。等方式約定。占用占用業(yè)主業(yè)主共有的道路共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放或者其他場(chǎng)地用于停放 汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有共有。 第七十五條第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。 Company Logo 第七十六條 下列事項(xiàng) 由業(yè)主共 同決定 物業(yè)管理政策法規(guī)匯編 Company Logo 中

6、華人民共和國(guó)物權(quán)法 第七十七條第七十七條 業(yè)主業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將，將 住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅住宅改變改變?yōu)闉榻?jīng)營(yíng)性用房經(jīng)營(yíng)性用房的，的， 除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè) 主同意。主同意。 （住改商住改商） 第七十八條第七十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有 約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法 權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可

7、以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 第七十九第七十九 建筑物及其附屬設(shè)施的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金維修資金，屬，屬 于于業(yè)主共有業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水電梯、水 箱箱等共有部分的等共有部分的維修維修。維修資金的籌集、使用情況。維修資金的籌集、使用情況 應(yīng)當(dāng)公布。應(yīng)當(dāng)公布。 物業(yè)管理政策法規(guī)匯編 Company Logo 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 第八十條第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)傎M(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涫找娣峙涞鹊?事項(xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，事項(xiàng)，有約定的，按照約

8、定；沒(méi)有約定或者約定不明確的， 按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 第八十一條第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可 以以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?；蛘咂渌芾砣斯芾怼?對(duì)對(duì)建設(shè)單位建設(shè)單位聘聘 請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法有權(quán)依法更換。更換。 第八十二條第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托 管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督管理建筑區(qū)劃內(nèi)的

9、建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督 。 第八十三條第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 物業(yè)管理政策法規(guī)匯編 法律與物業(yè)息息相法律與物業(yè)息息相 關(guān)！我們來(lái)關(guān)注一關(guān)！我們來(lái)關(guān)注一 下下面幾個(gè)話題：下下面幾個(gè)話題： 拒交物業(yè)費(fèi)怎么辦？ 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定： 業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行 義務(wù)。業(yè)主必須在享受物業(yè)服務(wù)的同 時(shí)，必須按時(shí)繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。 從法律中可以看出，無(wú)論是否入住/使用 ，物業(yè)只要已經(jīng)交付，則物業(yè)費(fèi)須由業(yè)主承擔(dān) ，按時(shí)繳納。如使用人拒交，物業(yè)公司可通過(guò) 法律途徑，維護(hù)自身利益。 結(jié)論：結(jié)論： 電梯壞了怎么辦？ 物業(yè)管理?xiàng)l例中第

10、六十四條規(guī)定： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主 委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種 設(shè)備有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)特種設(shè)備使用 單位職責(zé)。 電梯等專用設(shè)施設(shè)備發(fā)生 故障，物業(yè)公司不能自行修理 ，應(yīng)由專業(yè)的，取得國(guó)家相應(yīng) 資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行處理。物業(yè)公 司應(yīng)向業(yè)主做好解釋說(shuō)明工作 。 結(jié)論：結(jié)論： 16 頻發(fā)高空墜物怎么辦？頻發(fā)高空墜物怎么辦？ 中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法八 十七條規(guī)定： 從建筑物中拋擲物品或者從建筑 物上墜落的物品造成他人損害，難以 確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己 不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑 物使用人給予補(bǔ)償。 物業(yè)公司在盡到自身的責(zé)任后，對(duì)因 高空墜物造成的

11、損失，可以免除法律意 義上的責(zé)任。 結(jié)論：結(jié)論： 我們?cè)賮?lái)看看以 下兩個(gè)案例！ 業(yè)主車(chē)輛被盜業(yè)主車(chē)輛被盜 物業(yè)被判賠償物業(yè)被判賠償 由于物業(yè)公司疏忽，晚上未安排保安巡邏，一夜之間小區(qū)內(nèi)三名業(yè)主的電動(dòng)自行由于物業(yè)公司疏忽，晚上未安排保安巡邏，一夜之間小區(qū)內(nèi)三名業(yè)主的電動(dòng)自行 車(chē)在指定的停車(chē)棚內(nèi)被盜，三名業(yè)主一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭。車(chē)在指定的停車(chē)棚內(nèi)被盜，三名業(yè)主一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭。 法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)住戶簽訂的合同合法有效，三名業(yè)主的電動(dòng)車(chē)法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)住戶簽訂的合同合法有效，三名業(yè)主的電動(dòng)車(chē) 丟失，物業(yè)公司有管理不力的責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)按合同約定賠償三位業(yè)

12、主的損失，丟失，物業(yè)公司有管理不力的責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)按合同約定賠償三位業(yè)主的損失， 根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，法院遂作出以上判決。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，法院遂作出以上判決。 汪某是某小區(qū)業(yè)主，其車(chē)子被盜后，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任并賠償相關(guān)損失。汪某是某小區(qū)業(yè)主，其車(chē)子被盜后，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任并賠償相關(guān)損失。 物業(yè)公司獲悉后，立即調(diào)出了車(chē)庫(kù)的視頻。通過(guò)視頻發(fā)現(xiàn)，事發(fā)當(dāng)天，物業(yè)的保安物業(yè)公司獲悉后，立即調(diào)出了車(chē)庫(kù)的視頻。通過(guò)視頻發(fā)現(xiàn)，事發(fā)當(dāng)天，物業(yè)的保安 人員兩次巡查了地下車(chē)庫(kù)，都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)異常物業(yè)公司認(rèn)為自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。人員兩次巡查了地下車(chē)庫(kù)，都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)異常物業(yè)公司認(rèn)為自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 人民法院經(jīng)審

13、理認(rèn)為，依電子監(jiān)控錄像看，在犯罪嫌疑人出現(xiàn)在監(jiān)控范圍內(nèi)前人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，依電子監(jiān)控錄像看，在犯罪嫌疑人出現(xiàn)在監(jiān)控范圍內(nèi)前 1010分鐘內(nèi)，保安人員兩次對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)行巡查。而且汪某并沒(méi)有租賃地下車(chē)位，應(yīng)依約分鐘內(nèi)，保安人員兩次對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)行巡查。而且汪某并沒(méi)有租賃地下車(chē)位，應(yīng)依約 將車(chē)輛停放在地面停車(chē)位，因此，法院駁回了其的訴訟請(qǐng)求。將車(chē)輛停放在地面停車(chē)位，因此，法院駁回了其的訴訟請(qǐng)求。 業(yè)主車(chē)輛小區(qū)被盜業(yè)主車(chē)輛小區(qū)被盜 法院判定責(zé)任自負(fù)法院判定責(zé)任自負(fù) 為什么一個(gè)公司需要承擔(dān)責(zé)任 一個(gè)公司免責(zé)呢？ 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條的規(guī)定：第四十七條的規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安 全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及 時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救