淺談鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地證券化

1、淺談鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地證券化 19世紀(jì)70年代，資產(chǎn)證券化交易起源于美國，如今它已逐漸成為一種被世界各國廣泛采用的金融創(chuàng)新工具并得到迅猛發(fā)展。土地證券化的金融創(chuàng)新產(chǎn)品就是在此活躍的資本市場之上應(yīng)運而生的。 一、資產(chǎn)證券化和土地證券化的基本涵義 所謂資產(chǎn)證券化(assetsecuritization)，是指金融機(jī)構(gòu)將非標(biāo)準(zhǔn)化的貸款資產(chǎn)集中起來，組成資產(chǎn)集合，然后再將集合的資產(chǎn)細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)化的可轉(zhuǎn)讓的證券資產(chǎn)。其最突出的特點是將原本缺乏流動性的（或者流動性較差的）資產(chǎn)通過整合或重組轉(zhuǎn)換成為具有相同金額、相同期限和相同收益的金融工具，使其在金融市場上可以自由買賣。 土地是市場經(jīng)濟(jì)中缺乏流動性的稀缺經(jīng)濟(jì)資源，但人

2、們認(rèn)為土地也是適合資產(chǎn)證券化的。日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家野口悠紀(jì)雄在他所著的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)中指出:“土地證券化就是把土地(或者對土地的出租)能夠得到的收益,作為擔(dān)保(抵押品)發(fā)行證券,然后把這些證券賣掉?！痹趪鴥?nèi)，以農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度為前提，有學(xué)者將土地證券化定義為：以土地收益作為擔(dān)保發(fā)行證券,是在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下,利用證券市場的功能,將不可移動、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地轉(zhuǎn)化成可以流動的金融資產(chǎn)；或者解釋為把承包土地的權(quán)利或者承包土地所能夠得到的收益轉(zhuǎn)變成為資本市場上可銷售和可流通的金融產(chǎn)品的過程。 由此可見，土地證券化（LandSecuritization）通常被理解為以證券（或金融市場上可

3、流通的金融產(chǎn)品）形式進(jìn)行融資，具體是指設(shè)計一種滿足資金供需雙方要求的金融工具，使資金需求者及時獲得所需資金，資金供給者藉此獲得合理報酬的資金融通過程。簡言之,就是以土地收益或土地貸款作為擔(dān)保發(fā)行證券的過程。它旨在可以將價值量大的土地資產(chǎn)流動化、細(xì)分化，在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下將其證券化，并利用證券市場的功能使土地資本大眾化和經(jīng)營專業(yè)化。從土地證券化的原理來看,它集中體現(xiàn)了現(xiàn)代理財思想的創(chuàng)新。一般來說,土地證券化有兩個側(cè)面：一是作為資金籌措手段，產(chǎn)生全新的融資方式，它吸收了直接融資與間接融資的優(yōu)點，是一種非負(fù)債型融資；二是作為資產(chǎn)運用手段，克服土地由于單位價值量大、不可移動、不可分割，對于小規(guī)模

4、投資者來說難以購買流動性差的缺點，從而提高土地使用效率。 二、農(nóng)村土地證券化的分類及其基本流程 狹義的資產(chǎn)證券化按照產(chǎn)生現(xiàn)金流的證券化資產(chǎn)的類型不同，將資產(chǎn)證券化分為抵押貸款證券化(Mortgage-BackedSecuritization，簡稱MBS)和資產(chǎn)支持證券化(Asset-BackedSecuritization，簡稱ABS)兩大類。二者的區(qū)別在于，前者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是抵押貸款，而后者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是除抵押貸款以外的其他資產(chǎn)。 因為土地證券化是由資產(chǎn)證券化的原理發(fā)展而來，所以土地證券化根據(jù)上述分類方法，也可以分為土地抵押貸款債權(quán)證券化和土地資產(chǎn)支持證券化。具體來說，在我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營責(zé)任

5、制的大前提下，土地抵押貸款債權(quán)證券化指金融機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）將特定的土地抵押貸款（農(nóng)地的使用權(quán)作為抵押物）債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，由專門的證券發(fā)行機(jī)構(gòu)加以包裝組合，以金融債權(quán)資產(chǎn)為擔(dān)保，設(shè)計、發(fā)行證券的過程。土地資產(chǎn)支持證券化是指土地開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)或組織（主要是農(nóng)業(yè)企業(yè)的資金需求者）直接將缺乏流動性的項目資產(chǎn)（土地能夠獲得的未來收益）轉(zhuǎn)換為在資本市場上可以出售的有價證券的過程，如常見的發(fā)行土地債券、土地股票等。 概括地講，以農(nóng)民將土地使用權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）或農(nóng)民企業(yè)把土地未來收益整合成項目資產(chǎn)為基礎(chǔ)，就能夠進(jìn)行完整的土地證券化融資。同資產(chǎn)證券化一樣，土地證券化的基本流程是：發(fā)

6、起人（主要是商業(yè)銀行或農(nóng)業(yè)企業(yè)）將證券化資產(chǎn)出售給一家特殊目的機(jī)構(gòu)(SpecialPurposeVehicle,SPV)或者由SPV主動購買可證券化的資產(chǎn)，然后SPV將這些資產(chǎn)匯集成資產(chǎn)池（AssetsPool），再以該資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐在金融市場上發(fā)行有價證券融資，最后用資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流來清償所發(fā)行的有價證券。 三、農(nóng)村土地證券化的優(yōu)越性分析 土地證券化作為一項創(chuàng)新的農(nóng)村金融制度，其優(yōu)越性顯而易見。它對推進(jìn)我國農(nóng)業(yè)制度改革變遷，加快實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，具有遠(yuǎn)大而現(xiàn)實的意義。 （一）活躍土地市場，優(yōu)化土地資源配置 土地的位置固定性、質(zhì)量差異性和供給有限性決定了合理利用土地資源

7、是人類生存和發(fā)展的客觀需要。當(dāng)前在我國市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過明確土地所有權(quán)主體，建立市場化的土地使用權(quán)體系，構(gòu)建農(nóng)地靈活的流轉(zhuǎn)機(jī)制，已經(jīng)成為多數(shù)人的共識。土地作為一種市場重要的生產(chǎn)要素，實現(xiàn)農(nóng)村土地證券化后，土地資源轉(zhuǎn)化為具有流動性的金融資產(chǎn)，不僅僅活躍了土地市場，還可以在市場調(diào)節(jié)作用下得到優(yōu)化配置。 （二）降低土地經(jīng)營風(fēng)險，拓寬農(nóng)業(yè)融資渠道 農(nóng)村土地證券化關(guān)鍵在于通過證券化金融中介機(jī)構(gòu)，將社會上非農(nóng)經(jīng)營者的大量資金籌集投入到資金匱乏的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上，不僅達(dá)到了拓寬農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的籌資渠道，同時還為社會的投資者設(shè)計了另一獨特投資對象，即農(nóng)村土地證券。還有，土地經(jīng)營者和土地證券投資者的高風(fēng)險借助于資產(chǎn)證券的

8、組合、優(yōu)化，自然得到分散，一方面使土地經(jīng)營者的收入得到了保障，另一方面使土地證券受到更多投資者的青睞。 （三）統(tǒng)籌安排各類農(nóng)業(yè)用地，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理 實現(xiàn)土地證券化過程的前提條件中包括農(nóng)業(yè)企業(yè)的大量出現(xiàn)。農(nóng)業(yè)企業(yè)必然會做農(nóng)業(yè)土地整理工作，要歸并零散地塊、整理中低產(chǎn)田、加強(qiáng)農(nóng)田水利建設(shè)和改良土壤，制定合理的土地利用規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)等，進(jìn)一步實現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，以保證未來收益的獲得。這樣，最終這些工作有計劃地統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域農(nóng)業(yè)用地，不但為土地證券化做好基本準(zhǔn)備工作，而且推進(jìn)了合理耕作和采用先進(jìn)技術(shù)的集約經(jīng)營管理，自然成為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的重要步驟。 （四）提高土地利

9、用率，保護(hù)耕地資源 從我國現(xiàn)實情況看，土地資源零散分布，以家庭為主體的分散承包經(jīng)營，明顯與統(tǒng)一的、規(guī)?；摹⑾冗M(jìn)的科學(xué)技術(shù)管理經(jīng)營無法相比。通過土地證券化發(fā)揮土地規(guī)模經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，改變土地的粗放經(jīng)營方式，使其向適宜的集約經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變，對提高農(nóng)村現(xiàn)有土地資源利用率顯然有巨大的挖掘潛力。農(nóng)業(yè)土地適度規(guī)模經(jīng)營，謀求獲得土地的最佳經(jīng)濟(jì)效益，不僅能彌補(bǔ)國家財政支農(nóng)不足造成的土地資源閑置、浪費的缺陷，而且達(dá)到了保護(hù)耕地資源的目的。 （五）穩(wěn)定農(nóng)民收入，加速新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程 農(nóng)村土地資產(chǎn)證券化通過把農(nóng)民的土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成有固定收益的證券化資產(chǎn),使農(nóng)民從中獲得了有保障的穩(wěn)定資金收入。這一部分固定資金收入避免了農(nóng)民因自然災(zāi)害、農(nóng)產(chǎn)品價格波動等客觀因素帶來的風(fēng)險,也減少了由于經(jīng)營管理方式落后和技術(shù)能力不足等因素帶來的損失。 另外，農(nóng)村土地證券化是不斷推進(jìn)農(nóng)村金融發(fā)展一條捷徑，不但可以