x農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)場(chǎng)招商營(yíng)銷策劃方案9

1、【最新資料，WOR文檔，可編輯】項(xiàng)目招商策劃專注農(nóng)產(chǎn)品 服務(wù)百姓大綱目錄一、招商戰(zhàn)略意義二、招商項(xiàng)目定位三、招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)四、招商整體思路五、招商執(zhí)行方案六、招商規(guī)劃設(shè)計(jì)一、招商戰(zhàn)略意義招商戰(zhàn)略意義對(duì)于本項(xiàng)目，招商的重要性尤其重要，必須提高到開發(fā)戰(zhàn)略的高度來對(duì)待，因?yàn)椋?本項(xiàng)目的招商與否及招商成功與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售、競(jìng)爭(zhēng)、信心等重 大開發(fā)環(huán)節(jié)的成功與否。招商為經(jīng)營(yíng)對(duì)于如此大規(guī)模的項(xiàng)目農(nóng)產(chǎn)品蔬菜批發(fā)市場(chǎng)， 招商可以說是后期經(jīng)營(yíng)的 必要條件，也就是說，沒有招商，無論銷售好壞，都不可能形成后期的經(jīng)營(yíng)。因此，從后期經(jīng)營(yíng)的角度來看，招商是一定的，不管是銷售型招商還是服務(wù) 性招商，不管銷售前招

2、商還是銷售后招商，都要面對(duì)招商的現(xiàn)實(shí)。招商戰(zhàn)略意義商為銷售2招商戰(zhàn)略意義對(duì)于本項(xiàng)目如此大的規(guī)模和如此大的鋪位面積，招商是銷售的前提條件，也就是 說，招商成功了可能銷售不一定成功，但沒有招商的成功，銷售一定成功不了。這是 我們必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，需要引起賽爾集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度認(rèn)可，任何時(shí)候都不能輕 視招商對(duì)銷售產(chǎn)生的戰(zhàn)略意義。招商為競(jìng)爭(zhēng)3招商戰(zhàn)略意義參考目前的合肥周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)以及目前周邊在建的幾個(gè)項(xiàng)目，我們要有 “招商為競(jìng)爭(zhēng)”的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。將本項(xiàng)目整體定位為：集農(nóng)產(chǎn)品展示、交易、零售、氣 調(diào)、保鮮、貯藏、加工、分選、包裝、配送、電子商務(wù)、無公害檢驗(yàn)檢測(cè)等多功能為 一體的新型農(nóng)產(chǎn)品流通平臺(tái)。招

3、商為信心4招商戰(zhàn)略意義從整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣來看，“信心”將是本項(xiàng)目的第一營(yíng)銷戰(zhàn)略。而招商正是建立市場(chǎng)信心的決定性因素，首先是要通過招商建立眾多商家對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的高 度信任度和信心，然后通過招商樹立項(xiàng)目在政府、市民心目中的“責(zé)任開發(fā)”形象， 樹立項(xiàng)目的公眾美譽(yù)度。此外，招商可以為我們的投資者樹立信心，讓他們清楚地看到我們對(duì)項(xiàng)目開發(fā)必 勝付出的努力和自信。二、招商項(xiàng)目定位（一）、項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃用地位于亳州市譙城區(qū)二里鋪，位于京九鐵路以西，市五中以東，湯陵 北路以北，江寧路以南，項(xiàng)目用地符合當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，遠(yuǎn)景目標(biāo)在于建立亳州市農(nóng)產(chǎn)品銷售終端的供應(yīng)母體，并 成為輻射周邊

4、 100 公里的區(qū)域大型農(nóng)產(chǎn)品流通中心。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期以建設(shè)亳州市菜籃 子工程，保障亳州市 40 萬市民農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)為基礎(chǔ)，逐漸提升現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)， 加強(qiáng)本項(xiàng)目的批發(fā)交易市場(chǎng)的規(guī)?；?，并進(jìn)一步拓寬經(jīng)營(yíng)道路。招商項(xiàng)目定位招商項(xiàng)目定位（ 二）、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：安徽亳州農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)；2、項(xiàng)目?jī)?nèi)容：農(nóng)副產(chǎn)品綜合型批發(fā)市場(chǎng)及綜合配套；3、項(xiàng)目主功能：農(nóng)產(chǎn)品展示、檢測(cè)、加工、交易、冷藏、儲(chǔ)存、物流等；4、項(xiàng)目占地面積：共 510畝土地，一期 310畝（110 畝為原有市場(chǎng)、 100畝作為 新建市場(chǎng)用地、 100 畝作為拆遷安置及經(jīng)營(yíng)者之家 ） ；二期約 200畝（100 畝作為新建市 場(chǎng)用

5、地、 100 畝作為拆遷安置及經(jīng)營(yíng)者之家 ） ；5、投資資金：總投入 41.09 億元，一期為 1.86 億元、二期為 2.23 億元（ 二）、項(xiàng)目定位、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目定位以 建設(shè)亳州市菜籃子工程， 保障亳州市 40 萬市民農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)為首要任務(wù)， 繼而形 成以亳州為中心周邊 100 公里區(qū)域內(nèi)，農(nóng)副產(chǎn)品的集散、交易、價(jià)格形成與信息中心。建設(shè)規(guī)模 根據(jù)對(duì)亳州市現(xiàn)有水果、水產(chǎn)等農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合對(duì)亳州農(nóng)產(chǎn)品 消費(fèi)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，并考慮到本地農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)發(fā)展等各種綜合因素，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模擬 定：在原有110畝老市場(chǎng)的基礎(chǔ)上改擴(kuò)建總占地面積 319畝，建筑面積319015川的新 型農(nóng)副產(chǎn)

6、品綜合批發(fā)市場(chǎng)。招商項(xiàng)目定位建設(shè)內(nèi)容1. 交易區(qū)蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉類、冷凍品、糧油、農(nóng)資、副食干貨、花卉、綜合交易大廳，建筑面積117000 m202. 物流區(qū)包括大型冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)加工配送區(qū)、物流區(qū)、大小停車場(chǎng)，建筑面積32000 m2,其中停車場(chǎng)面積15000 m。3. 配套區(qū) 包括金融、通信、餐飲、住宿、購(gòu)物及其他沿街商業(yè)房，建筑面積 151775m。4. 公共設(shè)施包括辦公行政綜合樓（含辦公、安全監(jiān)控、檢驗(yàn)檢測(cè)、電子結(jié)算等）、垃圾 處理中心、公共廁所，建筑面積 18240m。招商項(xiàng)目定位（三）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析1 、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略1）市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)任務(wù)A、“產(chǎn)地市場(chǎng)”。依托亳州當(dāng)?shù)丶Z食、蔬菜、畜牧三大農(nóng)

7、業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和中華藥都 香調(diào)料集散地優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮市場(chǎng)功能，促使生產(chǎn)與流通相互推動(dòng)、良好發(fā)展格局的 形成；促使當(dāng)?shù)丶Z食、蔬菜、畜牧三大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步深化發(fā)展；促使當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)增效、 農(nóng)民增收。B、作為亳州市及周邊四省區(qū)域“菜籃子工程”，形成“銷地市場(chǎng)”，并同時(shí)保障亳州百姓吃上“安全、新鮮、豐富、便利”的農(nóng)副產(chǎn)品。2、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)到 2012 年底建成功能完善、 設(shè)施先進(jìn)、 管理科學(xué)的現(xiàn)代化大型產(chǎn)銷結(jié)合型的農(nóng)產(chǎn) 品綜合批發(fā)市場(chǎng)。到 2013 年，擁有固定商戶 1500戶，實(shí)現(xiàn)交易量 295多萬噸，交易 額 70 億元。招商項(xiàng)目定位3、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)施1 ）市場(chǎng)舉辦主體升級(jí)首先完成現(xiàn)有市場(chǎng)主體升級(jí)， 通過亳

8、州新農(nóng)市場(chǎng)置業(yè)有限公司收購(gòu)亳州蔬 菜批發(fā)市場(chǎng)，建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代化新型企業(yè)制度， 真正建立企業(yè)法人制度、企業(yè)自負(fù)盈虧制度、出資者有限責(zé)任制度、組織管理制度和 科學(xué)領(lǐng)導(dǎo)體制的亳州農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)主體。2）市場(chǎng)硬件升級(jí)作為首批“農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)”的亳州蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，于 1997年建立，占地 8 萬平 方米，蔬菜為主打經(jīng)營(yíng)品種。在保障城市菜籃子供應(yīng)、推動(dòng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增加農(nóng)民 收入等方面作出了重要貢獻(xiàn)。由于市場(chǎng)建立時(shí)間較早，現(xiàn)有場(chǎng)地與相關(guān)配套硬件設(shè)施 都已嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，硬件等設(shè)施亟待改造升級(jí)。在新型企業(yè)制度下，我 公司將投資 4.09 億元，用于老市場(chǎng)向東邊及北

9、邊進(jìn)行擴(kuò)建，全力打造占地 510 畝，上 規(guī)模、上檔次的現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)，從而完成市場(chǎng)硬件上的改造提升，進(jìn) 而為農(nóng)副產(chǎn)品提供展示、檢測(cè)、加工、交易、冷藏、儲(chǔ)存、物流等專業(yè)、系統(tǒng)的服務(wù)。3）市場(chǎng)業(yè)態(tài)升級(jí)在硬件升級(jí)的基礎(chǔ)上，將原市場(chǎng)單一的經(jīng)營(yíng)模式，擴(kuò)充為集蔬菜、水果、 水產(chǎn)、花卉、糧油、副食品、調(diào)味品、干貨、農(nóng)資等綜合性農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，配有 萬噸冷庫(kù)等相關(guān)配套設(shè)施的現(xiàn)代化農(nóng)批市場(chǎng)。發(fā)展電子商務(wù)、拍賣、期貨等多元化交 易模式。在依托當(dāng)?shù)厥卟恕⑿竽痢⑾阏{(diào)料三大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，做好產(chǎn)地市場(chǎng)的同時(shí)，積 極形成全國(guó)性的銷地市場(chǎng)的大流通格局。招商項(xiàng)目定位招商項(xiàng)目定位本項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)后發(fā)優(yōu)勢(shì)。首先，

10、本項(xiàng)目面臨的不再是一個(gè)未開發(fā)的領(lǐng)域， 具備了在許多方面借鑒先行者的可能性；其次，本項(xiàng)目將跳躍過農(nóng)產(chǎn)品批零市場(chǎng)發(fā)展 過程中混亂無序階段； 市場(chǎng)后發(fā)帶來的最大的機(jī)會(huì)是本項(xiàng)目可以站在行業(yè)業(yè)態(tài)的前沿， 利用大量先進(jìn)的技術(shù)和管理技能，使農(nóng)產(chǎn)品交易流通市場(chǎng)的功能更完備多樣：如采取 電子商務(wù)和現(xiàn)代管理實(shí)現(xiàn)商品標(biāo)準(zhǔn)化、代理儲(chǔ)運(yùn)、價(jià)格維護(hù)、信譽(yù)擔(dān)保、結(jié)算服務(wù)、 無公害檢測(cè)等功能；同時(shí)采用先進(jìn)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，例如發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)、展 會(huì)經(jīng)營(yíng)等，并開辟超市型零售專區(qū)及配套特色餐飲，這些都將變成一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 從而挑戰(zhàn)老牌市場(chǎng)的市場(chǎng)地位。三、招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 從以上分析來看，招商是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成功與否的

11、“引擎”、“發(fā)動(dòng)機(jī)”，也是 “牽一發(fā)而動(dòng)全身”的“一發(fā)”，其重要性不言而喻！招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 從目前的市場(chǎng)來看，專業(yè)的招商公司還很少見，鑒于我們項(xiàng)目的特殊性和招商的 四大戰(zhàn)略意義，在沒有找到合適的招商公司合作之前，我們有必要組建自己的招商部門，可稱為“招商營(yíng)銷中心”，簡(jiǎn)稱“招商中心”。成立招商中心刻不容緩，不容置 疑。詳見招商中心架構(gòu)及職責(zé)制定由于招商的重要性 ,建議首先成立招商營(yíng)銷中心 , 招聘招商項(xiàng)目總監(jiān) , 下設(shè)招商項(xiàng) 目經(jīng)理和招商策劃經(jīng)理 , 由其對(duì)招聘的人員進(jìn)行培訓(xùn)和進(jìn)行招商方案制定及執(zhí)行。兼于本項(xiàng)目的招商僅為銷售服務(wù)，這決定了前期階段招商以主力店、品牌店為主， 由于項(xiàng)目以農(nóng)產(chǎn)品交易批發(fā)

12、為主題 , 也就決定了區(qū)域當(dāng)以亳州當(dāng)?shù)睾椭苓叧鞘袨橹?相 對(duì)其他類型的品牌更具營(yíng)銷影響力 。隨著項(xiàng)目臨近建設(shè) 項(xiàng)目的外立面展現(xiàn)為界 ，招商工作立足亳州本地的商家，以 滿鋪開業(yè)為主。期間招商重點(diǎn)的變化，也必然影響招商部門的工作人員之工作分工、部門架構(gòu)有 一定的變化。招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)架構(gòu)思路1人員配備2招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)本著“既分工又協(xié)作”“有德有才破格重用、有德缺才培養(yǎng)使用、無德有才限制 使用、無德無才堅(jiān)決不用”的用人原則，本方案采取難易搭配，時(shí)間交錯(cuò)，以此分設(shè) 2 個(gè)小組，每組設(shè)主任1名，代表5名。參見以下銷售招商隊(duì)伍架構(gòu)圖：部門架構(gòu)建議3前期階段招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目策劃經(jīng)理租售 1 組司機(jī)、文員租

13、售 2 組主任 1 名代表 5 名主任 1 名代表 5 名項(xiàng)目總監(jiān)1 、向總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2、總領(lǐng)招商的具體工作，包括擬定招商及租賃、合作方案，主持、組織、策劃商 業(yè)招商的開展與執(zhí)行，確保完成招商指標(biāo)；3、協(xié)同銷售部掌握市場(chǎng)行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商策略、計(jì)劃、方案；4、挖掘新的主力店、品牌店、經(jīng)營(yíng)商家來源、跟蹤潛在商家，并對(duì)商家資料進(jìn)行 整理歸檔；5、與新舊商家保持良好關(guān)系，協(xié)助商家解決在招商、銷售過程中的問題；6、負(fù)責(zé)辦理招商過程中的各項(xiàng)手續(xù)，做好配套服務(wù)工作；A、招商部職能5組織相關(guān)職能招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)A、招商部職能7、統(tǒng)籌或主持本部門的人事招聘、培訓(xùn)及考核等工作，提名本部門人員的聘任、 辭退、

14、升職，經(jīng)人事部，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；8、負(fù)責(zé)抓好部門員工的思想動(dòng)態(tài)、精神文明、道德教育及職業(yè)操守工作，穩(wěn)定和 提高本部門員工隊(duì)伍素質(zhì)等企業(yè)文件建設(shè)工作；9、負(fù)責(zé)招商部門的考核、薪酬發(fā)放評(píng)定、部門的財(cái)、物的管理工作；10、監(jiān)控本部門的招商費(fèi)用；11、負(fù)責(zé)召集招商會(huì)議及業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；12、負(fù)責(zé)招商合同的簽定，協(xié)助財(cái)務(wù)部門追收商家的保證金、履約金；13、負(fù)責(zé)招商合同、協(xié)議的管理、歸類、匯編工作；14、配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)B、招商策劃副經(jīng)理職能1、對(duì)招商經(jīng)理、招商副總負(fù)責(zé)；2、根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度招商策劃方案，呈報(bào)招商 經(jīng)理、招商副總；3、負(fù)責(zé)整理、匯編招商主

15、管提交的商家信息，深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況，制訂相應(yīng)的招商策劃方案，配合招商工作開展；4、定期收集各行業(yè)信息，不斷推出各種招商促銷手段和措施；5、根據(jù)公司有關(guān)招商工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施；6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商的公關(guān)活動(dòng)的組織、策劃、實(shí)施工作；7、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)C、招商主管職能1、負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)區(qū)域或行業(yè)的招商業(yè)務(wù)及管理工作；2、負(fù)責(zé)指導(dǎo)本組的招商資料的登記、保管、整理、存檔等管理工作；3、負(fù)責(zé)本組人員的崗位培訓(xùn)，提高招商顧問的營(yíng)銷技巧；4、了解市場(chǎng)及周邊鋪位、商戶信息狀況，獲取最新市場(chǎng)行業(yè)信息，為招商策劃提 供可靠信息和依據(jù)；

16、5、編制本組月、季、年度招商、租賃計(jì)劃和工作總結(jié)，確保完成部門下達(dá)的各項(xiàng) 任務(wù)；6、負(fù)責(zé)主動(dòng)尋求各部門對(duì)招商的配合，并將信息反饋給相關(guān)部門；7、妥善處理客戶投訴；協(xié)助經(jīng)理妥善處理部門內(nèi)外的聯(lián)系與溝通與工作；8、搜集和整理客戶的租售資料，并妥善分類、保管和存檔，每月編寫統(tǒng)計(jì)及分析報(bào)表，呈送有關(guān)部門經(jīng)理和招商策劃經(jīng)理；9、督促本組人員妥善做好檔案資料管理；10、積極完成上司臨時(shí)安排的工作任務(wù)。招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)D招商顧問1、協(xié)助主管做好招商工作，完成上級(jí)交付的招商工作任務(wù)；2、及時(shí)提交工作計(jì)劃及總結(jié)；3、負(fù)責(zé)與客戶溝通聯(lián)系，為客戶解決困難，但不準(zhǔn)有超越權(quán)限的承諾；4、協(xié)助主管、經(jīng)理處理投訴問題的落實(shí)、解

17、決；5、及時(shí)匯報(bào)工作的實(shí)際執(zhí)行情況；6、及時(shí)向上級(jí)反映商家、行業(yè)、區(qū)域、經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)信息；7、做好對(duì)外公關(guān)工作；8、積極完成上級(jí)臨時(shí)安排的工作。招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)三、招商整體思路（一）前期階段 前期招商部門架構(gòu)和職能需明晰、招商人員必須熟悉項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)、熟悉本地 市場(chǎng)的業(yè)種業(yè)態(tài)特征、數(shù)量、租金、分布狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，以及消費(fèi)者特征等基礎(chǔ)。前期的招商以落實(shí)前期的主力店為主 , 拓展小主力店和品牌店為輔。 前期招商核心主力店簽訂協(xié)議書為主，確定租金、位置、面積等，中小主力 店簽訂意向書為主，不確定租金、位置、面積等。（注：此階段可按照主力店要求確 定自留物業(yè)部分）前期的招商以聯(lián)合銷售共同拓展市場(chǎng)為主，單獨(dú)

18、的招商次之。 前期的招商以亳州本地商家為主，其他區(qū)域次之。招商整體思路（一）前期階段 前期的異地招商以政府關(guān)系行業(yè)協(xié)會(huì)招商為主，本地招商以登門拜訪舉辦座談會(huì) 為主。前期的招商以蔬菜、水果、糧油商鋪主題業(yè)態(tài)為主，其他花卉、糧油、副食品、 調(diào)味品、干貨商鋪為輔，并兼顧餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)：餐飲業(yè)態(tài)（高級(jí)酒店、特色餐館、 茶館、咖啡吧）、休閑業(yè)態(tài)（洗浴、按摩、美容美發(fā)、SPA健身美體）、娛樂業(yè)態(tài)（KTV 量販、迪士高、演藝吧），盡量保證有一些不同業(yè)態(tài)的品牌進(jìn)駐。本階段的招商以引導(dǎo)商家進(jìn)駐項(xiàng)目建成東邊片區(qū)為主，面積愈大愈佳，北邊未建 部分作為儲(chǔ)備區(qū)，招而不進(jìn)。本階段的招商以招商對(duì)象的質(zhì)量為主。本階段招商的

19、商家數(shù)量以確定主力商家 2030 家、次主力商家 3050 家為宜， 不確定商家 200 家為宜。招商整體思路 由于本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模較大，客戶對(duì)各片區(qū)的認(rèn)同感較為懸殊，這必然導(dǎo)致弱 勢(shì)片區(qū)的銷售需要借助主力店或類主力店的影響力。作為領(lǐng)軍行業(yè)的主力店的租金遠(yuǎn) 遠(yuǎn)低于物業(yè)正常的回報(bào)率，若以項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為出發(fā)點(diǎn)，必然導(dǎo)致盡量減少 主力店的面積、且主力店的位置盡量安排在一、二層，盡量在不同的區(qū)域都有涉及。 然而，主力店在各自的行業(yè)中往往是強(qiáng)勢(shì)方，對(duì)城市的介入、具體位置、租金水平、 優(yōu)惠措施、技術(shù)對(duì)接要求也往往較高；這已決定了主力店的招商難度非常。相對(duì)而言， 小主力店和品牌店則相對(duì)可行性高得多，

20、此外，由于項(xiàng)目返租至今沒有確定，依據(jù)商 業(yè)街商鋪的特點(diǎn)及國(guó)家增值稅政策的落實(shí)，商鋪返租的可能性較小，除非到了萬不得 已的地步，而購(gòu)買商鋪客戶的純投資比例較高 經(jīng)營(yíng)者不投資，投資者不經(jīng)營(yíng) ，為客 戶展開服務(wù)性招商是其中一個(gè)較為有效的方式。但散戶商家的招商真正產(chǎn)生作用的時(shí) 段主要集中在交付前 4 個(gè)月左右，或者說，目前項(xiàng)目的散戶招商只是一個(gè)意向而已， 屆時(shí)的變數(shù)很大。以上已足以說明本階段的招商工作以主力店和品牌店為主，主要是 為銷售服務(wù)。招商整體思路（二）后期階段后期階段（交付前 6 個(gè)月）的招商以亳州為主，周邊地市為輔，其他區(qū)域次之。 后期階段的招商以拓展以市場(chǎng)的散戶商家為主，落實(shí)中小主力店和品

21、牌店為輔。后期階段的招商以報(bào)紙宣傳和投資說明會(huì)招商為主，結(jié)合掃街式小散戶，DM宣傳、 訪問式次之。后期階段的招商以分次舉行單行業(yè)招商為宜，如按餐飲行業(yè)、娛樂行業(yè)、休閑行 業(yè)等配套性行業(yè)等，是一個(gè)由招商容易、商家數(shù)量多的行業(yè)向招商難度大的過程。后期階段的招商以引導(dǎo)商家進(jìn)駐項(xiàng)目門面位置為先，非門面和二層以上的位置次 之。后期階段的招商以租金增加彈性和租金折扣，以保證滿鋪經(jīng)營(yíng)為主。 后期階段的招商以招商對(duì)象的數(shù)量為主，開業(yè)滿鋪經(jīng)營(yíng)為主。招商整體思路四、招商執(zhí)行方案招商執(zhí)行方案現(xiàn)代步行街區(qū)和購(gòu)物中心管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi) 形態(tài)，集中到一個(gè)相對(duì)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。即“

22、統(tǒng)一管理 , 分散經(jīng)營(yíng)”的 管理模式。其中“招商管理”又是統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了 發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期步行街區(qū)和購(gòu)物中心的營(yíng)銷、商業(yè)運(yùn)營(yíng) 能否成功。按照本項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目招商有以下幾部分組成：招商策略，招商渠道、租金設(shè) 定，招商推廣等。（一）、招商策略招商執(zhí)行方案1、先形象，后拓展在招商工作的籌備階段，應(yīng)著重于本項(xiàng)目整體形象的宣傳使商家及目標(biāo)市場(chǎng)市民 對(duì)農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)的形象有一個(gè)清晰而深刻的印象，在公開招商工作進(jìn)行時(shí)，重 點(diǎn)向商家宣傳項(xiàng)目所在的城市亳州的發(fā)展前景、城市地位、功能規(guī)劃，使商家認(rèn)同 本項(xiàng)目的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)為主題定位，奠定項(xiàng)目在商家心目

23、中“一站式、壟斷性、唯一性、 超前性”的“農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷結(jié)合”的形象與其發(fā)展前景。2、先主力 / 核心，后散戶招商執(zhí)行方案核心租戶f品牌租戶f商業(yè)租戶f散戶在各版塊的功能依據(jù)“群概念 / 組團(tuán)概念”的功能劃分后，應(yīng)先將各目標(biāo)行業(yè)具 有號(hào)召力的品牌商戶核心，商戶引入本項(xiàng)目，將核心租戶和品牌分散安排在銷售區(qū)的 端點(diǎn)，商業(yè)租戶放在專設(shè)位置，散戶租戶放在兩端點(diǎn)區(qū)的中端，對(duì)非散戶部分商戶盡 量將租金放寬，讓其落實(shí)進(jìn)場(chǎng)意向，從而逐漸使本項(xiàng)目最終得到旺場(chǎng)。按照本項(xiàng)目的 定位，主力核心商家就是蔬菜水果各大省級(jí)經(jīng)銷商。3、先收緊，后放松招商執(zhí)行方案 在遵循“高品位，低門檻”等的前提下，對(duì)商家的入場(chǎng)條件適當(dāng)抓緊，但對(duì)

24、核心 店適當(dāng)放松，而到了開業(yè)前則應(yīng)當(dāng)對(duì)所有商戶適當(dāng)放松，力求在開業(yè)能達(dá)到商戶滿場(chǎng) 的效果，開業(yè)一段時(shí)間后逐步淘汰不大適合在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的商戶。4、先需要，后保證在招商過程中，有必要對(duì)每一個(gè)承租戶進(jìn)行評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)它們 的經(jīng)營(yíng)前景，作為店面出租的指導(dǎo)。招商執(zhí)行方案5、先打壓，后拉攏招商執(zhí)行方案 由于項(xiàng)目的特殊性，必須用“一站式、壟斷性、唯一性、超前性”來打壓目前的 正在經(jīng)營(yíng)的商家和正在出售的商業(yè)項(xiàng)目， 首先做到主題消費(fèi)的N01,然后做到主題消 費(fèi) Only 1 o6、先“暗”，后“明”招商執(zhí)行方案招商執(zhí)行方案 由于項(xiàng)目前期的宣傳重點(diǎn)是整體形象的傳遞和銷售，并且此時(shí)的招商主要是主力 店招商，因此，前階段的

25、招商不易明目張膽，要以人海戰(zhàn)術(shù)為策略，通過各種關(guān)系渠 道而招商，而到了后期，快開業(yè)的階段，銷售接近尾聲，為了滿場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，需要廣告公 關(guān)促銷等整合營(yíng)銷的大力招商。（二）招商渠道招商執(zhí)行方案 亳州境外招商不同于在境內(nèi)舉辦的各種招商活動(dòng)，它是一種跨地域、跨經(jīng)濟(jì)形態(tài)、 跨文化的傳播和溝通，涉及經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域，前往地區(qū)的對(duì)外投資條例、投資習(xí)性、 營(yíng)商習(xí)慣乃至地區(qū)商會(huì)的支持程度都將對(duì)舉辦招商活動(dòng)產(chǎn)生直接的影響。本項(xiàng)目的招 商要根據(jù)項(xiàng)目擬引進(jìn)的商家（主力店、次主力店、普通散戶商家）情況，選擇恰當(dāng)?shù)?招商渠道。根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模和鋪型特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目的招商渠道可從以下方面入手： 主力店：項(xiàng)目洽談會(huì) 招商發(fā)布會(huì) 連

26、鎖加盟見面會(huì) 行業(yè)協(xié)會(huì)推薦 次主力店：發(fā)布會(huì) 技術(shù)合作交流會(huì) 招商說明會(huì) 經(jīng)營(yíng)研討會(huì) 散戶商家：招商說明會(huì) 投資研討會(huì) 招商座談會(huì) 媒體廣告 登門拜訪（三）、對(duì)主力 / 品牌店的招商步驟和技巧招商執(zhí)行方案招商執(zhí)行方案A: 對(duì)主力店的招商步驟和技巧第一步：按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過相關(guān)網(wǎng)站、招 商會(huì)、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新 店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三大區(qū)域目標(biāo)群。第一區(qū)域： 2X 家 ；第二區(qū)域： 3X 家 ；第三區(qū)域： 2X 家X表示擬招主力店的個(gè)數(shù)，不同業(yè)態(tài)要分開。第二步：召開主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)

27、前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加， 懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議， 而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣?關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加， 并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度 當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。第三步：視招商懇談會(huì)的情況，會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況 及合作條件，采用每隔一周溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一層目 標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。招商執(zhí)行方案招商執(zhí)行方案B、對(duì)品牌店的招商技巧：品牌店本質(zhì)是對(duì)主力店的強(qiáng)化和補(bǔ)

28、充。一方面要依托主力店的客源分流，另一方 面也能營(yíng)造自有的客源。數(shù)個(gè)核心主力店適合分散放在經(jīng)營(yíng)軸線的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能 達(dá)到組織人流的效果。品牌店則應(yīng)相對(duì)分散錯(cuò)落在各核心主力店的周圍，形成人流動(dòng) 線的均好性。品牌店的招商與主力店大致相同，但需要在確定主力店后在進(jìn)行為宜。招商執(zhí)行方案（四）租金設(shè)定租金設(shè)定根據(jù)招商的不同階段和業(yè)態(tài)的不同變動(dòng)性很大，一般來說，制定租金政策根據(jù)招商先后階段劃分有以下策略：A、招商先期：主力店：可以簽訂招商協(xié)議書，具備法律效力，內(nèi)容涉及進(jìn)駐范圍、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、 商鋪面積、經(jīng)營(yíng)年限、經(jīng)營(yíng)租金等。一般的大主力店租金在 10年 20 年之間，具體 租金范圍根據(jù)商家

29、和當(dāng)前項(xiàng)目周邊商家經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀推導(dǎo)而定。品牌店：主要是簽訂招商意向協(xié)議書，不具備法律效力，里面主要涉及商家名字、 商家意向面積、經(jīng)營(yíng)范圍等，加蓋公章。此時(shí)的協(xié)議書只是一種客戶資源的搜集而已， 由于沒有租金及招商政策的明確制定，因此不具備實(shí)質(zhì)性意義，未來的變動(dòng)性很大。招商執(zhí)行方案B、招商后期：品牌店：租金高于主力店租金， 略低于散戶的租金。建議租金設(shè)置可采用免租期 長(zhǎng)高租金定價(jià)策略，以突出商鋪的升值價(jià)值。散戶：租金明確制定，建議租金在 30 60元之間平米/月。具體根據(jù)周邊商家 實(shí)際情況及項(xiàng)目的未來發(fā)展優(yōu)勢(shì)加權(quán)制定。招商執(zhí)行方案（五）招商推廣建議1、招商口號(hào)：為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造價(jià)值 為了使我們的招商不偏離

30、方向，必須制定出我們招商的一 個(gè)響亮而且明確的口號(hào)，經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目面對(duì)商家的把握和理 解，建議提出：“為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)理念，也可以 叫做“為商家而戰(zhàn)”。從這一原則出發(fā)，我們的所有的招商推廣都要圍繞“為經(jīng)營(yíng) 者創(chuàng)造價(jià)值”這個(gè)理念而科學(xué)制定，任何有悖于這個(gè)招商理 念的活動(dòng)或廣告都要堅(jiān)決制止，決不多花一分錢冤枉錢。招商執(zhí)行方案2、招商活動(dòng)：活動(dòng)決定廣告發(fā)布 招商執(zhí)行方案可以說，農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)的整個(gè)招商過程就是不斷宣傳、教育、培訓(xùn)、引導(dǎo) 商家的資源過程。為了秉承“為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造價(jià)值”的招商理念，我們通過對(duì)亳州市場(chǎng)的了解和把握， 并結(jié)合成功大型農(nóng)批市場(chǎng)的招商經(jīng)驗(yàn)，建議采用以下招商活動(dòng)作為整個(gè)招商營(yíng)

31、銷的主 線。（1）、為經(jīng)銷商尋找消費(fèi)者 活動(dòng)主題：與各地商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)溝通，獲取商家客戶資源；（2）、為經(jīng)銷商尋找供貨商 活動(dòng)主題：尋找客戶資源提供最佳的供貨平臺(tái)（3）、為經(jīng)銷商提供行業(yè)支持 活動(dòng)主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)成立新聞發(fā)布會(huì)強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和影響力 招商執(zhí)行方案（5）、為經(jīng)銷商尋求政策支持 活動(dòng)主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)管理委員會(huì)成立為商家尋求政府保護(hù)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā) 市場(chǎng)招商政策征求意見見面會(huì)人性化制定政策，不盲目（6）、為經(jīng)銷商尋求品牌加盟 活動(dòng)主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)品牌連鎖加盟供求見面會(huì)建立對(duì)接的橋梁，培養(yǎng)商 家（7）、為經(jīng)銷商進(jìn)行培訓(xùn)教育 活動(dòng)主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)投資報(bào)告會(huì)專

32、家口吻，告知這里的經(jīng)營(yíng)價(jià)值 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)招商簽約說明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)說法，促進(jìn)旁觀商家加速簽約進(jìn)駐招商執(zhí)行方案注：以上活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員、事前宣傳、事后報(bào) 道、媒體選擇等均根據(jù)項(xiàng)目的銷售階段和工程進(jìn)度以及市場(chǎng) 實(shí)際情況而定，具體計(jì)劃待定。招商執(zhí)行方案3、招商道具 小報(bào)折頁手冊(cè) 招商執(zhí)行方案A、招商小報(bào) 報(bào)名：農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)報(bào) 發(fā)行范圍：業(yè)內(nèi)發(fā)行，主要是面對(duì)我們所找的商家進(jìn)行派送 發(fā)放方式：郵局配送、招商人員派送、每次活動(dòng)順便發(fā)放 發(fā)行周期：一月一次 紙張：建議采用雙膠紙，對(duì)開。印制數(shù)量:、一10萬份/每期主要內(nèi)容： 農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展趨勢(shì) 農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)對(duì)亳州城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的

33、帶動(dòng) 亳州當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)面臨的機(jī)遇及歷史挑戰(zhàn) 亳州農(nóng)產(chǎn)品的介紹及文化的介紹 亳州城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響 中國(guó)各地美食文化的研究等 每一次招商活動(dòng)的報(bào)道和圖片展示 每一階段近期的招商商家和招商活動(dòng)的公告 項(xiàng)目工程進(jìn)度項(xiàng)目銷售廣告招商執(zhí)行方案招商執(zhí)行方案B、招商折頁印制數(shù)量：3 5萬份印制標(biāo)準(zhǔn)：2 5 0克精品紙，四折頁即可 用途：主要用于招商人員出門拜訪客戶所用，招商見面會(huì)所用，外地巡展所用。 主要內(nèi)容：亳州城市概述項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值優(yōu)勢(shì)管理公司介紹后期 保障措施主力店商家招商范圍電話地址經(jīng)銷商等招商執(zhí)行方案C、招商手冊(cè)印制數(shù)量：3 0 0 0本頁數(shù)：28P紙張：精品紙用途：招商見面會(huì)用

34、，主力商家派送，政府行業(yè)協(xié)會(huì)派送， 各種招商活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)使用 主要內(nèi)容：亳州城市概述項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值優(yōu)勢(shì) 管理公司介紹后期保障措施主力店商家招商范圍項(xiàng) 目規(guī)劃說明項(xiàng)目功能分區(qū)圖項(xiàng)目鋪型圖等。招商執(zhí)行方案招商執(zhí)行方案此外，還可以借助網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視、戶外等形式對(duì) 重要招商活動(dòng)進(jìn)行全方位的宣傳，視具體情況而定。 說明：整個(gè)招商宣傳其實(shí)也是銷售宣傳，因此兩者必須要統(tǒng)籌兼顧，而招商活動(dòng) 的主要目的與其說是為了招商，不如說是為了銷售，因此，千萬不能犯了舍本逐末的 錯(cuò)誤，“招商為銷售”這一戰(zhàn)略意義絕不能動(dòng)搖。（六）招商流程市場(chǎng)調(diào)研地域市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶分析行業(yè)經(jīng)營(yíng)分析 項(xiàng)目熟悉 熟悉項(xiàng)目特征 熟悉項(xiàng)目 SW

35、OT 提煉項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 招商執(zhí)行方案 制定策略 確定招商市場(chǎng)目標(biāo) 招商定位制定市場(chǎng)策略確定招商渠道 編制計(jì)劃 制定招商費(fèi)用預(yù)算 制定年度實(shí)施計(jì)劃 制定月度實(shí)施計(jì)劃 制定周實(shí)施計(jì)劃 招商執(zhí)行方案 招商準(zhǔn)備 賣場(chǎng)包裝 宣傳包裝 氛圍包裝 客戶資料準(zhǔn)備（規(guī)劃設(shè)計(jì)資料、 招商銷講說辭、招商物料、宣傳工具客戶開發(fā)客戶分類 確定重點(diǎn)開發(fā)對(duì)象 主力店，品牌店，散戶 拜訪，接洽，回訪 招商執(zhí)行方案 評(píng)估客戶 客戶資格考察 評(píng)估核準(zhǔn) 確定合作對(duì)象 與客戶溝通、談判 方案修改與認(rèn)同 跟進(jìn)處理 信息歸檔 簽訂意向書 技術(shù)對(duì)接 條款對(duì)接（對(duì)口工程、 對(duì)口銷售部門、對(duì)口業(yè)主） 招商執(zhí)行方案 簽訂協(xié)議 交納定金 進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備

36、 提供租賃面積認(rèn)定書 交納租金 提供租賃許可證 提供裝修方案及電腦效果圖招商執(zhí)行方案開業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)場(chǎng)裝修人員招聘開張營(yíng)業(yè)商家優(yōu)化招商執(zhí)行方案總之，“花香蝶自來”，整個(gè)項(xiàng)目無論從大到小、從粗到細(xì)、從整體到局部的 所有規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須圍繞基本定位進(jìn)行，以確保在本地的最大市場(chǎng)占有率。五、招商規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）、項(xiàng)目平面、外立面、相關(guān)配套設(shè)計(jì)建議1、外立面：選擇流行風(fēng)格，規(guī)劃廣告位并統(tǒng)一報(bào)批及安裝制作廣告燈箱；2、門口廣場(chǎng)：建議設(shè)計(jì)有特色的綠化及設(shè)置休閑設(shè)施；3、劃分車位，制作標(biāo)識(shí)牌；4、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安裝、調(diào)試；5、外街增加特色餐飲及商業(yè)配套區(qū)。招商規(guī)劃設(shè)計(jì)（二）、銷售招商大廳的包裝建議1、銷售招商大廳的裝

37、修： 設(shè)計(jì)時(shí)要求有創(chuàng)意性， 設(shè)有接待廳、總經(jīng)理室、 營(yíng)銷室、財(cái)務(wù)室、簽約室、會(huì)議室，前臺(tái)一張，小工作臺(tái)和辦公設(shè)備等；2、室內(nèi)包裝：效果圖、樓盤模型、銷控表、農(nóng)產(chǎn)品圖片、區(qū)域規(guī)劃圖、地理位置 圖、領(lǐng)導(dǎo)考察照片、奠基儀式照片等。3、具體平面布置詳見附圖三）、銷售策略建議及統(tǒng)籌1 、銷售目標(biāo) 、打造高標(biāo)準(zhǔn)綠色生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品批零市場(chǎng); 、塑造開發(fā)商的成功品牌； 、創(chuàng)造贏利，快速回籠資金； 、實(shí)力優(yōu)先，保證可持續(xù)經(jīng)營(yíng)及旺場(chǎng)。2、銷售策略通過對(duì)目前的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷手段和策略的調(diào)查分析來看，雖然農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)組成部分、一個(gè)新的產(chǎn)品，但是在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)的營(yíng)銷手 段和策略上依然停留在“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”這

38、個(gè)顯而易見簡(jiǎn)單性質(zhì)上，未能充分發(fā)掘農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng)這樣的產(chǎn)品的潛在商業(yè)價(jià)值，在營(yíng)銷策略上不夠重視，縮手縮腳的進(jìn)行營(yíng)銷，也就 是說從營(yíng)銷的角度上沒有足夠的投入和重視。因此我們?cè)诒景傅臓I(yíng)銷策略上，要打破固有的思路，我們不能將本案視為僅僅是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，從一個(gè)新的角度來設(shè)計(jì)和開 展本案的營(yíng)銷，將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的營(yíng)銷提升到一個(gè)新的高度。當(dāng)然，鋪位以出讓使用權(quán)的 方式銷售，是決定投資者接受度的關(guān)鍵。本項(xiàng)目采用的營(yíng)銷策略建議為： 進(jìn)行主題式（專業(yè)市場(chǎng)）租售，租售同步。 、租后帶租約發(fā)售； 、售后委托開發(fā)商統(tǒng)一招商（返租三年）； 、對(duì)于投資者：在簽訂買賣合同的同時(shí)需委托開發(fā)商統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)。 、鼓勵(lì)自營(yíng)者購(gòu)買，并給予適當(dāng)優(yōu)惠

39、； 、入市時(shí)機(jī)：開盤前60天作誘導(dǎo)性宣傳，此前30天啟動(dòng)全部媒體進(jìn)行全方位 的宣傳，以產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)。3、創(chuàng)新模式1 ）、恰當(dāng)運(yùn)用銷售“三步曲”，對(duì)盡快回籠資金，品牌帶動(dòng)、減 輕壓力、降低風(fēng)險(xiǎn)特別關(guān)鍵?！叭角奔措A梯式銷售： 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品（約40%的銷售，投資回本； 贏利產(chǎn)品（約40%的銷售，投資回報(bào)及照顧關(guān)系客戶； 阻力產(chǎn)品（約20%的銷售，保本配套。2 、以“低開高走”策略、“大商家入駐”迅速打開市場(chǎng)。3 、以“升級(jí)硬件”為持續(xù)賣點(diǎn)，提高“贏利產(chǎn)品”的價(jià)格，獲取高額投資回報(bào)。4 、以“按時(shí)并隆重試業(yè)”為賣點(diǎn)，促進(jìn)“阻力產(chǎn)品”的銷售。*4、付款方式建議為迅速回籠資金，又能增強(qiáng)投資者的信心，達(dá)到雙

40、贏的目的，本項(xiàng)目應(yīng)選取的 付款方式建議為：A 、一次性付款： 30天內(nèi)付清全款，可優(yōu)惠至九折；B 、按工程進(jìn)度分期付款：首付 50%，交鋪付 50%，可優(yōu)惠至九五折。5、銷售計(jì)劃：（參見廣告推廣建議及租售計(jì)劃*（四 、招商策略建議及統(tǒng)籌1 、招商策略：、實(shí)力商家，品牌優(yōu)先：在高起點(diǎn)的定位下，優(yōu)先考慮大型主力店、高檔品牌 代理商、實(shí)力強(qiáng)的品牌經(jīng)營(yíng)戶，分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一規(guī)劃賣場(chǎng)，科學(xué)合理分區(qū)，使區(qū)內(nèi)商 鋪錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)、相得益彰。為了避免經(jīng)營(yíng)商戶良莠不齊，需全程 跟蹤，統(tǒng)一招商，嚴(yán)格篩選。在推廣上，本項(xiàng)目作為一個(gè)整體對(duì)外進(jìn)行推廣，提高市 場(chǎng)的知名度和吸引力。、規(guī)劃業(yè)態(tài)，做到專而不亂、階梯

41、策略：讓利啟動(dòng)（優(yōu)勢(shì)位置）-大眾招商（二級(jí)位置）-旺場(chǎng)填充（邊 角位置）A、規(guī)模策略：主力商家-中型商家-小型商家B、品牌策略：國(guó)際品牌國(guó)內(nèi)品牌區(qū)域品牌C、地域策略：遠(yuǎn)-近D時(shí)間策略：制定倒計(jì)時(shí)計(jì)劃E、目標(biāo)策略：實(shí)行重點(diǎn)目標(biāo)鎖定，快速完成當(dāng)期目標(biāo)任務(wù)*2、業(yè)態(tài)規(guī)劃：確定招商區(qū)域，規(guī)劃相關(guān)業(yè)態(tài)，參見附件。3、優(yōu)惠方式建議：以面積標(biāo)準(zhǔn)確定優(yōu)惠；以簽約時(shí)間確定優(yōu)惠；以交租時(shí)間確定優(yōu)惠；老帶新優(yōu)惠； 知名品牌的優(yōu)惠。4、招商計(jì)劃：（參見廣告推廣建議及租售計(jì)劃）五）、廣告推廣建議及租售計(jì)劃依照前面的基本定價(jià)，按目前商用物業(yè)的推廣行情，預(yù)計(jì)需投入的宣傳推廣費(fèi)用總額約為：Y 5 00萬元，該費(fèi)用的具體分配及租售計(jì)劃如下表：時(shí)期推廣主題工作重點(diǎn)相關(guān)單位或媒體選擇 預(yù)算費(fèi)用（萬元） 銷售計(jì)劃（萬元）招商計(jì)劃籌備期（共 30天）農(nóng)批巨無霸采購(gòu)一站式巨富源地四海會(huì)聚投放；工地現(xiàn)場(chǎng)的清理、美化； 外發(fā)廣告資料的準(zhǔn)備； 內(nèi)部登記資料的準(zhǔn)備； 銷控表的制作； 商圈規(guī)劃圖、地理位置圖的制作； 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告、戶外廣告的設(shè)計(jì)制作 租售隊(duì)伍現(xiàn)場(chǎng)熟悉培訓(xùn)。廣告公司手機(jī)短信等10咨詢登記咨詢登記誘導(dǎo)期（共3 0天）永久民生 回報(bào)穩(wěn)定 交通要道 商業(yè)旺地 物業(yè)介紹、定位及功能介紹； 公告正式公開發(fā)