箱包皮具城三年擴(kuò)張方案

1、潤廣箱包皮具城三年擴(kuò)張方案（第一版）2010-4-16第一部分 商業(yè)發(fā)展方向及箱包屬性分析一.、商業(yè)的發(fā)展方向商業(yè)將來的發(fā)展將分為兩個(gè)方向“大而全”與“小而精”。大而全的代表為綜合商場(chǎng)與shopping mall，小而精的代表則為一些專業(yè)的商場(chǎng)或市場(chǎng)，如箱包專業(yè)商場(chǎng)、鞋類專業(yè)商場(chǎng)等。城市規(guī)模的不同，對(duì)二者的需求也就不同，城市越大，對(duì)小而精的專業(yè)商場(chǎng)需求越大，因?yàn)榇蟪鞘械娜藗兤毡槿鄙贂r(shí)間且大都購買目的性很強(qiáng)。而度規(guī)模較小的城市，小而精的商場(chǎng)需求就越弱。即使是大城市，專業(yè)商場(chǎng)也必須依托成熟的商圈，如脫離商圈，將浪費(fèi)消費(fèi)者購物的時(shí)間，且很難形成消費(fèi)氛圍，不利于消費(fèi)者的“一站式”購物，大大增加開店的風(fēng)

2、險(xiǎn)。二、箱包產(chǎn)品的屬性與特點(diǎn)1、 箱包屬性的變遷箱包的產(chǎn)品屬性是逐步遞進(jìn)的，從最初的實(shí)用性，慢慢過渡到裝飾性，最終一些頂級(jí)的品牌成為一種身份與審美情趣的象征。從最初的一年四季一個(gè)包，慢慢變?yōu)橐粋€(gè)季節(jié)一個(gè)包，后來變?yōu)殡S著衣著的顏色與感覺的不同搭配不同的包，使箱包成為像首飾一樣的裝飾品，在保證實(shí)用功能的前提下，裝飾功能逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。2、箱包的特點(diǎn)l 女人不可或缺 男人次之l 產(chǎn)品因產(chǎn)地、材質(zhì)不同價(jià)格差異較大l 單品利潤率較高l 庫存壓力較服裝小l 消費(fèi)層級(jí)區(qū)分明顯l 易形成穩(wěn)定的消費(fèi)人群第二部分 目標(biāo)城市的宏觀數(shù)據(jù)分析一、哈市及目標(biāo)城市宏觀數(shù)據(jù)分析目前東北三省除遼寧白溝的箱包批發(fā)集散地外，只有

3、哈爾濱振龍箱包皮具城為最成形，也是最成功的箱包專業(yè)商場(chǎng)。振龍箱包面積15000，地上三層，地下一層，有商戶300余家。振龍之所以能在哈爾濱經(jīng)營的順風(fēng)順?biāo)?，除了哈市能夠輻射很多周邊市縣進(jìn)行批發(fā)以外，必然還存在著其他的宏觀因素。現(xiàn)以哈爾濱為例，來對(duì)比分析箱包商場(chǎng)可以運(yùn)營的宏觀因素。哈市及目標(biāo)城市宏觀數(shù)據(jù)序號(hào)城市人口數(shù)量gdp人均收入人均消費(fèi)人均消費(fèi)收入比商品銷售總額1沈陽720.4萬4167億1.856萬元1.6447萬0.88621781.7.億2長春718.2萬2919億1.6萬1.3萬0.81251095.3億3大慶277.2萬2120.4億1.8萬無確切數(shù)據(jù)502億4齊齊哈爾569.2萬6

4、65.9億1.1萬0.9314萬0.8467257.3億5佳木斯244.7萬432.7億1.1021萬1.0108萬0.9987178.1億6牡丹江270.9萬417億1.07萬0.5953萬0.5564168.7億7哈爾濱474.7萬（市區(qū)）3258.1億1.5887萬1.2358萬0.77791507.9億 注：網(wǎng)上只是說明大慶人均消費(fèi)黑龍江省第二，無法查到確切數(shù)據(jù) 涂色指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：高于哈市指標(biāo)，或低于哈市指標(biāo)在20%的幅度以內(nèi)從上表可以看出，沈陽與長春都符合標(biāo)準(zhǔn)，省內(nèi)城市只有大慶和齊齊哈爾有三項(xiàng)指標(biāo)符合，佳木斯、牡丹江則一項(xiàng)符合指標(biāo)都沒有。二、依據(jù)數(shù)據(jù)，各目標(biāo)城市理論商場(chǎng)規(guī)模及類型根據(jù)以上

5、的指標(biāo)對(duì)比，在宏觀數(shù)據(jù)上可以得出結(jié)論：l 沈陽與長春可開設(shè)面積在10000左右的商場(chǎng)（因輻射能力問題，所以規(guī)模為振龍的60%）l 大慶、齊齊哈爾可開設(shè)與潤廣箱包體量相當(dāng)?shù)纳虉?chǎng)（5000左右），適當(dāng)補(bǔ)充鞋類和飾品類l 佳木斯、牡丹江開設(shè)商場(chǎng)的體量要小，箱包部分不應(yīng)超過2000，同時(shí)還要以鞋類和飾品類進(jìn)行補(bǔ)充第三部分 商場(chǎng)單店開店成本及利潤一、 單店成本及利潤分析目標(biāo)城市開店成本及利潤分析表成本分析城 市沈陽長春大慶齊齊哈爾牡丹江佳木斯面 積10000100005000500030003000租金單價(jià)2元/天米1.5元/天米1.3元/天米1.1元/天米0.9元/天米0.9元/天米總額730萬550

6、萬240萬200萬99萬99萬裝修單價(jià)1000元/1000元/800元/800元/800元/800元/總額200萬 （5年折舊）200萬 （5年折舊）80萬 （5年折舊）80萬 （5年折舊）48萬 （5年折舊）48萬 （5年折舊）風(fēng)水電氣單價(jià)0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米總額185萬185萬92萬92萬55萬55萬人力成本150萬130萬80萬70萬50萬50萬管理費(fèi)用100萬100萬50萬50萬30萬30萬宣傳費(fèi)用200萬200萬100萬100萬50萬50萬年成本1565萬1365萬642萬592萬332萬332萬利 潤 分 析 可租賃面

7、積7000-80007000-80003500-40003500-40002100-24002100-2400租 金 單 價(jià)240元/月平200元/月平200元/月平170元/月平145元/月平145元/月平年 收 入2016-2304萬1680-1920萬840-960萬714-816萬365-417萬365-417萬稅 前 利 潤 451萬-739萬315-555萬198萬-318萬122-224萬33-8533-85年 利 潤 率29-47%23-41%31-50%21-38%10-26%10-26% 分析說明：l 紅色部分的租金單價(jià)主要為估算，可控性較差l 租金單價(jià)可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)

8、整l 因租金調(diào)整所損失的部分，可在規(guī)劃中盡量提高租賃面積來進(jìn)行彌補(bǔ)l 商場(chǎng)的戶外廣告收入部分因存在很大的不確定性，所以未計(jì)算在內(nèi)l 成本部分的人力、管理成本還可進(jìn)行精細(xì)化管理來進(jìn)行壓縮，壓縮比例可在10-15%左右l 如因招商進(jìn)度加快等問題，可能會(huì)增加人力成本，但因具體情況無法預(yù)測(cè)，所以未列入表內(nèi)l 佳木斯、牡丹江開店風(fēng)險(xiǎn)大，須慎重第四部分 市場(chǎng)擴(kuò)張模式及擴(kuò)張節(jié)奏一、市場(chǎng)擴(kuò)張模式1、 場(chǎng)地獲取模式模 式具 體 方 式特 點(diǎn)合作模式與場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)擁有者進(jìn)行合作，對(duì)方出場(chǎng)地，我方負(fù)責(zé)招商及運(yùn)營，按一定比例利潤分成。裝修費(fèi)用承擔(dān)比例不同，分成比例也將不同初期資金壓力較小，但損失長期利潤。存在對(duì)方合作期后

9、不繼續(xù)合作的風(fēng)險(xiǎn)。租賃模式我方租賃對(duì)方場(chǎng)地，每年定期支付租金，并負(fù)擔(dān)全部的裝修費(fèi)用。初期資金壓力較大，但不損失長期利潤，存在場(chǎng)地不續(xù)租風(fēng)險(xiǎn)。購買模式我方購買場(chǎng)地的全部產(chǎn)權(quán)，然后進(jìn)行箱包商場(chǎng)的運(yùn)營。資金投入大，但不損失長期利潤，且可享受因運(yùn)營成功所帶來的房產(chǎn)增值利潤。 場(chǎng)地獲取模式優(yōu)先級(jí)排序?yàn)?1、合作 2、租賃 3、購買2、 市場(chǎng)擴(kuò)張節(jié)奏因資金、經(jīng)驗(yàn)、人力等因素，初期的擴(kuò)張以穩(wěn)妥為主，即在哈爾濱的商場(chǎng)運(yùn)營取得一定的效果后再向外擴(kuò)張。根據(jù)上面的資料分析、地理因素以及公司人脈等因素，建議第一家連鎖店的選址為大慶，然后是長春，接著是齊齊哈爾，牡丹江與佳木斯市場(chǎng)應(yīng)視上述三家店的運(yùn)營情況再斟酌進(jìn)入。目標(biāo)

10、市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)間表內(nèi) 容2010年2011年2012年2013年891011121234567891011121234567891011121234567哈爾濱商場(chǎng)運(yùn)營大慶市場(chǎng)擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運(yùn)營長春市場(chǎng)擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運(yùn)營齊齊哈爾市場(chǎng)擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運(yùn)營沈陽市場(chǎng)擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運(yùn)營牡丹江及佳木斯市場(chǎng)調(diào)研 黑龍江江市場(chǎng)及長春市場(chǎng)開拓完畢后，公司將在整個(gè)市場(chǎng)開拓的過程中積累了大量的選址、招商和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也培養(yǎng)了一定數(shù)量的人才，積累了大量的箱包品牌業(yè)戶，這時(shí)可開始著手進(jìn)行全國市場(chǎng)的擴(kuò)張，全國市場(chǎng)擴(kuò)張主要以一、二級(jí)城市為主，三級(jí)市場(chǎng)先不予考慮。最終的目標(biāo)是建立一個(gè)覆蓋全國一二

11、級(jí)城市的箱包連鎖機(jī)構(gòu)，整合箱包的銷售渠道，使其成為各個(gè)城市消費(fèi)者購包的首選，同時(shí)也是各個(gè)箱包品牌將產(chǎn)品快速推向市場(chǎng)及大量出貨的最主要的渠道，做箱包市場(chǎng)的國美與蘇寧。第五部分 商場(chǎng)運(yùn)營模式及選址標(biāo)準(zhǔn)一、商場(chǎng)的運(yùn)營模式序號(hào)模式名稱具 體 方 式特 點(diǎn)備 注1出租業(yè)戶租賃店鋪，支付租金，按照商場(chǎng)的管理規(guī)定，自己獨(dú)立運(yùn)營店鋪。初始資金回流快，但利潤的增加只能靠每年租金的增長，業(yè)戶的業(yè)績提高與商場(chǎng)收入沒有關(guān)聯(lián)。擴(kuò)張初期及二級(jí)城市將采用此種方式。2扣點(diǎn)商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，業(yè)戶不用預(yù)先支付租金，商場(chǎng)每月按業(yè)戶營業(yè)的比例進(jìn)行扣點(diǎn)，一般都設(shè)保底金額。初始資金回流慢，但隨著運(yùn)營逐步走上正軌，商場(chǎng)的收入將隨著業(yè)戶營業(yè)額的

12、增長而增長商場(chǎng)的知名度與口碑形成后，將采用此種方式3自運(yùn)營商場(chǎng)完全獨(dú)立運(yùn)營，負(fù)責(zé)進(jìn)銷存及導(dǎo)購員的管理，需要投入資金及人力，完全由商場(chǎng)自身來承擔(dān)育運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，但利潤也是最高。在商場(chǎng)的部分區(qū)域可進(jìn)行自運(yùn)營，以此來提高商場(chǎng)檔次和降低招商難度。同時(shí)自運(yùn)營也將使公司能夠更加深刻的了解箱包行業(yè)和市場(chǎng)，便于后續(xù)的管理和市場(chǎng)開發(fā)三種方式各有優(yōu)缺點(diǎn)，只是在不同的時(shí)期和不同條件下的靈活使用和組合。出租模式在哈市作為試點(diǎn)的時(shí)候作為重點(diǎn)，扣點(diǎn)將是我們希望普遍采用的模式，自運(yùn)營模式主要是在需要樣板示范及招商難度較大的市場(chǎng)。將來也視城市特點(diǎn)在某個(gè)城市至開設(shè)直營店，因?yàn)橹睜I店對(duì)渠道的掌控能力更強(qiáng)。二、 商場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)1、 商場(chǎng)

13、選址的基本要求：l 必須在城市的主流商圈以內(nèi)l 格局必須為可運(yùn)營商場(chǎng)的格局，寬度在20米以上，舉架在3.7米以上l 有基本給水及消防設(shè)施l 必須緊鄰正街，且相鄰街道人流的主要通道l 緊鄰正街的樓體面積要大，便于打形象l 10000米商場(chǎng)樓層數(shù)量不超過三層l 5000米及以下商場(chǎng)樓層數(shù)量不超過兩層l 商場(chǎng)入口空間要大，大門寬度不能小于四米l 所承租物業(yè)不能有任何的產(chǎn)權(quán)糾紛2、 目標(biāo)城市商圈統(tǒng)計(jì)表目標(biāo)城市商圈統(tǒng)計(jì)表城市名稱商圈名稱商 圈 簡 介沈陽太原街商圈商圈內(nèi)有像新世界，伊勢(shì)丹，中興，美美百貨這樣的高檔商場(chǎng)，也有想百盛，華聯(lián)，聯(lián)營這樣的中檔的，還有太原街地下商場(chǎng)這樣適合年輕人的逛街場(chǎng)所，各種檔

14、次的消費(fèi)都有。中街商圈商圈內(nèi)有像商業(yè)城這樣的老牌商場(chǎng)，還有興隆大家庭這樣的適合各年齡段的，還有想新瑪特，中糧大悅城，0101這樣的時(shí)尚商場(chǎng)，還有高端的卓展百貨。鐵西廣場(chǎng)商圈內(nèi)有鐵西百貨，新瑪特鐵西店，友誼商場(chǎng)等中檔商場(chǎng)北行商圈商圈內(nèi)有千盛百貨，華聯(lián)商廈，包括很古老的北行大廳等中檔商場(chǎng)。長春重慶路商圈長春的商業(yè)重地,商家云集.長春百貨大樓、國貿(mào)中心、卓展時(shí)代廣場(chǎng)、王府井購物中心、沃爾瑪（亞洲第一大超市）、恒客隆超市、崇智商城、亞泰大酒店、圖書城、百信鞋業(yè)、和平大世界登上夜間竹麟次櫛比，打造了濃厚的商業(yè)氣息。桂林路商圈是以桂林路為中心，集購物、娛樂、休閑于一體的大規(guī)模繁華商業(yè)地帶。恒客隆超市、桂林

15、路綜合市場(chǎng)、桂林商廈、燕莎購物中心、太平洋購物中心、逆風(fēng)草服飾專賣、大世界酒店、市圖書館、同仁書店、浩莎健身中心，并于2004年被命名為“韓國商業(yè)一條街”紅旗街商圈是長春市二十世紀(jì)九十年代發(fā)展起來的商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)匯集了歐亞商都、時(shí)代服飾廣場(chǎng)、亞細(xì)亞大廈、紅旗商城、紅旗街鮮花水果批發(fā)市場(chǎng)、陽光超市等大型商業(yè)企業(yè)，成為長春繼重慶路金街之后又一條極具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮蜕虡I(yè)街。 黑水路商圈是由位于黑水路附近的黑水路批發(fā)、遠(yuǎn)東批發(fā)中心等大中型批發(fā)中心與數(shù)十家中小型商鋪共同組成的一條與服裝、鐘表、箱包等批發(fā)零售為主的繁華商業(yè)區(qū)，是長春市乃至全省的一處及規(guī)模與影響于一身的大型綜合性批發(fā)市場(chǎng)大慶市薩爾圖商圈大慶中

16、心商圈客流集中，商家密集，火車站近在咫尺，物流便捷，商圈歷史悠久大眾熟知。讓胡路商圈新增高檔樓盤客層比較高，商圈分散成點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式，位置選擇范圍比較大，缺乏規(guī)模較大中高檔商場(chǎng)或?qū)I(yè)商場(chǎng)，近年來讓胡路區(qū)域規(guī)劃及城建發(fā)展比較快居住人口不斷的增加消費(fèi)能力不斷地增加目前讓胡路的商業(yè)結(jié)構(gòu)已滿足不了消費(fèi)者的需求和城市的發(fā)展速度所以存在巨大商機(jī)。東風(fēng)新村是大慶前些年最早開辟的經(jīng)濟(jì)區(qū)，商圈也比較分散，有中央商城區(qū)域，新馬特區(qū)域兩2大區(qū)，中央商城區(qū)域是老商區(qū)，新馬特剛建5年的商圈但具有現(xiàn)代化百貨業(yè)的風(fēng)格屬于中檔偏高的定位，周邊銀座商場(chǎng)待開業(yè) 。齊齊哈爾人民大街人民大街為齊齊哈爾市商業(yè)氛圍最濃的區(qū)域，商圈內(nèi)有有百花園，新馬特，中環(huán)，新開路，永青，中信（鞋城）等。商圈內(nèi)人流較多，人氣旺盛，客層繁雜，外來客流較大。佳木斯前進(jìn)區(qū)商圈該商圈商業(yè)氛圍濃厚，客層檔次較高，商業(yè)定位中等偏上，是該市的最繁華區(qū)域。商圈內(nèi)有百貨大樓（大商）、嘉樂超市、新世紀(jì)商城、中央同源商城、透瓏等商場(chǎng)。牡丹江太平路步行街商圈商圈處于牡丹江的中心地帶，人氣旺盛，崇尚時(shí)尚的消費(fèi)者比例較大。太平路上有牡丹江百貨大樓、波斯特購物中心、溫馨鳥名店廣場(chǎng)、波斯特購物中心等，步行街上主要為各時(shí)尚品牌專賣店。 注：其中綠色標(biāo)注商圈為主要目標(biāo)商圈。第六部分 人力支撐及開店流程一、 人力支撐作為任何一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)想要擴(kuò)張，人才的儲(chǔ)備與資金的重要性是相同的，