土地估價(jià)實(shí)務(wù)——土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范要求及問(wèn)題點(diǎn)評(píng)

1、土地估價(jià)實(shí)務(wù)-土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范要求及問(wèn)題點(diǎn)評(píng)前言：加強(qiáng)機(jī)構(gòu)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范、提高報(bào)告質(zhì)量的意義一、中介機(jī)構(gòu)管理的趨勢(shì)要求國(guó)土資源部下發(fā)的國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ▏?guó)土資廳發(fā)201235號(hào)），就是要對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的管理方式作一次創(chuàng)新，要求自2012年月日起，土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)完成的土地估價(jià)報(bào)告一律實(shí)行電子化備案。新的土地估價(jià)報(bào)告管理模式的出現(xiàn)，從某個(gè)角度講，加強(qiáng)了機(jī)構(gòu)對(duì)自身報(bào)告質(zhì)量的建設(shè)。二、有利于行業(yè)的管理。1、土地估價(jià)報(bào)告電子版在系統(tǒng)中備案以后，將進(jìn)一步促進(jìn)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師自覺(jué)形成誠(chéng)信意識(shí)，提高自律水準(zhǔn)，有利于行業(yè)的健康發(fā)展；2、通過(guò)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)，可以對(duì)收集

2、的大量數(shù)據(jù)參數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為形成行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)，為估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)提供服務(wù)。3、通過(guò)備案系統(tǒng)管理將便于行政主管部門的行業(yè)監(jiān)管，也便于通過(guò)備案系統(tǒng)抽查評(píng)審報(bào)告，提高行業(yè)管理工作效率；三、機(jī)構(gòu)生存發(fā)展之必然要求土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告電子化備案這一要求，也相當(dāng)于給咱們機(jī)構(gòu)上了一道緊箍咒，我們土地評(píng)估機(jī)構(gòu)不得不加強(qiáng)自身報(bào)告質(zhì)量管理，加強(qiáng)內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)質(zhì)量建設(shè)，否則一旦出差錯(cuò)，就會(huì)上黑名單，對(duì)自身的發(fā)展不利，嚴(yán)重的話或許被洗盤出局。一、 土地評(píng)估技術(shù)報(bào)告的審查要點(diǎn)行業(yè)質(zhì)量參考：關(guān)于推廣土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的通知（中估協(xié)發(fā)【2008】30號(hào)）土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)分表（附件1）評(píng)估報(bào)告審查要點(diǎn)（附件

3、2）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告是土地估價(jià)工作成果的綜合體現(xiàn)，質(zhì)量差異主要體現(xiàn)在估價(jià)依據(jù)是否充分、價(jià)格定義和特殊事項(xiàng)說(shuō)明是否嚴(yán)謹(jǐn)、對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)及影響因素分析的合理性和深入程度、估價(jià)過(guò)程的完整性和條理化、估價(jià)結(jié)果的合理化等方面。（一）估價(jià)報(bào)告的形式審查要點(diǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、要件齊全性是最基本要求，凡不符合下列要求的視為形式不合格，直接作為不合格報(bào)告不進(jìn)行評(píng)分：(1) 不符合土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式；(2) 土地估價(jià)報(bào)告、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告附件不齊全的；(3) 估價(jià)師沒(méi)有簽字、估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有蓋章的報(bào)告；（二）估價(jià)報(bào)告關(guān)鍵技術(shù)問(wèn)題審查要點(diǎn)：估價(jià)報(bào)告存在下列技術(shù)問(wèn)題直接視為不及格報(bào)告不進(jìn)行評(píng)分:(1) 估

4、價(jià)方法存在嚴(yán)重技術(shù)性錯(cuò)誤的；(2) 地價(jià)定義、土地權(quán)利狀況界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯(cuò)誤的；(3) 采用3年以前的基準(zhǔn)地價(jià)又沒(méi)有進(jìn)行合理期日修正的；(4) 會(huì)審會(huì)認(rèn)為的其他問(wèn)題。如何評(píng)判報(bào)告質(zhì)量呢?綜合來(lái)講：高質(zhì)量的報(bào)告主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：外在形式：格式規(guī)范，內(nèi)容全面，要件齊全，制作美觀。這是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的基本要求。內(nèi)在質(zhì)量：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確，估價(jià)方法的選擇及應(yīng)用合法、合規(guī)、合理，各項(xiàng)參數(shù)選取的依據(jù)或理由充分、合理，針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了深入細(xì)致地分析，資料充實(shí)可靠、時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)特殊問(wèn)題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨(dú)到之處。整個(gè)報(bào)告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，前后不矛盾，沒(méi)有明顯瑕

5、疵，這是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)在要求。核心問(wèn)題：估價(jià)結(jié)果客觀、合理，符合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)水平。這是土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量高低的核心問(wèn)題。只要具備了前兩點(diǎn)，估價(jià)結(jié)果不會(huì)有多大問(wèn)題。就上述內(nèi)容而言，這3個(gè)方面的問(wèn)題，歸納為：格式問(wèn)題：格式不規(guī)范，有缺漏項(xiàng)。極個(gè)別報(bào)告存在此類問(wèn)題。一般問(wèn)題：依據(jù)（理由）不充分、內(nèi)容不全面。多數(shù)報(bào)告存在這類問(wèn)題。嚴(yán)重問(wèn)題：對(duì)象界定錯(cuò)誤、前后矛盾、方法選擇和應(yīng)用錯(cuò)誤等。不合格的報(bào)告多數(shù)存在。二、各等級(jí)報(bào)告的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)1、一等報(bào)告(大于等于90分)的質(zhì)量要求 一等報(bào)告不僅要格式規(guī)范，內(nèi)容全面，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確，估價(jià)方法選擇及應(yīng)用合理，各項(xiàng)參數(shù)選取依據(jù)充

6、分、合理，還要針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象進(jìn)行深入細(xì)致地分析，資料充實(shí)、時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)特殊問(wèn)題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨(dú)到之處。整個(gè)報(bào)告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，沒(méi)有明顯瑕疵，估價(jià)結(jié)果可信度高。 2、二等報(bào)告(80一90分)的質(zhì)量要求 二等報(bào)告要求格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確；估價(jià)依據(jù)充分、合理，市場(chǎng)及影響因素分析較全面、合理，能體現(xiàn)政策變化對(duì)土地價(jià)格的影響；估價(jià)方法選擇及應(yīng)用合理，各項(xiàng)參數(shù)選取依據(jù)較充分、合理；整個(gè)報(bào)告分析較嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果有較高的可信度，估價(jià)過(guò)程不存在明顯錯(cuò)誤。 3、三等報(bào)告(70一80分)的質(zhì)量要求報(bào)告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格

7、定義界定較清楚、準(zhǔn)確；估價(jià)依據(jù)較充分、合理，市場(chǎng)及影響因素分析較全面、合理；估價(jià)方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項(xiàng)參數(shù)選取有依據(jù)、理由；報(bào)告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在方法選擇和應(yīng)用錯(cuò)誤。 4、四等報(bào)告(60一70分)的質(zhì)量要求報(bào)告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定基本清楚；估價(jià)依據(jù)較充分、合理，市場(chǎng)及影響因素分析較全面；估價(jià)方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項(xiàng)參數(shù)選取、地價(jià)確定等有依據(jù)，不存在明顯質(zhì)量缺陷。5、對(duì)不合格報(bào)告的判定不合格報(bào)告通常存在明顯的質(zhì)量缺陷，如：(1)報(bào)告格式不規(guī)范，內(nèi)容不全，有明顯缺漏項(xiàng)。如估價(jià)對(duì)象、地價(jià)定義界定不清，缺少土地權(quán)屬狀況說(shuō)明等。(2)估價(jià)結(jié)果

8、內(nèi)涵與地價(jià)定義不一致，或前后矛盾。如設(shè)定土地權(quán)利狀況、土地開(kāi)發(fā)程度、容積率等前后不一致。(3)估價(jià)方法選擇或應(yīng)用明顯不合理。如商業(yè)用地采用成本逼近法評(píng)估，現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目按待開(kāi)發(fā)土地評(píng)估(剩余法)等。(4)修正系數(shù)取值與說(shuō)明不符，或有計(jì)算錯(cuò)誤。造成估價(jià)結(jié)果存在誤差，使可信度降低。(5)估價(jià)過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)略，缺少取值依據(jù)和必要的說(shuō)明。(6)影響因素分析前后矛盾，缺乏邏輯性等。地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素與個(gè)別因素分析，與市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的分析不一致，影響了估價(jià)結(jié)果的可信度。(7)其他問(wèn)題。三、報(bào)告評(píng)分細(xì)則及要求*土地估價(jià)報(bào)告(5分) 第一部分 摘要(1分)審查要點(diǎn)：估價(jià)結(jié)果?？偟貎r(jià)、單位面

9、積地價(jià)、總地價(jià)大寫(xiě)、幣種、估價(jià)結(jié)果一覽表等；估價(jià)師簽字、機(jī)構(gòu)蓋章等。（報(bào)告評(píng)審時(shí)每缺一項(xiàng)或?qū)Ω黜?xiàng)交代不清楚的扣0.5分，扣完為止。） 第二部分 估價(jià)對(duì)象界定(1分) 審查要點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象具體范圍界定及估價(jià)對(duì)象面積、土地使用者、土地用途說(shuō)明等。 第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用 (1分)審查要點(diǎn)：估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件，估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用限制、有效期限等。（該部分4項(xiàng)，每缺漏一項(xiàng)或?qū)Ω黜?xiàng)描述不清楚的扣0.5分，扣完為止） 第四部分 附件 (2分) 審查要點(diǎn)：評(píng)估委托書(shū)、宗地位置示意圖、估價(jià)對(duì)象照片，土地使用證及權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書(shū)及簽字土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件等。（每缺一項(xiàng)扣0.5分，扣完

10、為止）*土地估價(jià)報(bào)告（技術(shù)報(bào)告）的邏輯性和一致性（3分）-前后描述是否一致、語(yǔ)句是否通順、有無(wú)錯(cuò)別字等*土地估價(jià)報(bào)告（技術(shù)報(bào)告）的制作標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)（2分）-格式是否規(guī)范、制作是否美觀*土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(90分) 第一部分 總述(12分) 審查要點(diǎn)： 一、估價(jià)目的(1分)(1)誰(shuí)委托估價(jià)，為什么估價(jià)；(2)估價(jià)結(jié)果應(yīng)用方向。（基本內(nèi)容：說(shuō)明估價(jià)行為什么而作，包括為誰(shuí)而作、為什么經(jīng)濟(jì)行為而作、發(fā)揮什么具體作用，其中：“誰(shuí)”是指經(jīng)濟(jì)行為主體。比如，被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)、抵押中的銀行等經(jīng)濟(jì)行為，如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等，具體作用，具體指估值在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的效力，如，價(jià)值參考、

11、價(jià)值依據(jù)、價(jià)值鑒證等。注意：估價(jià)目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，例如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等。出現(xiàn)下列錯(cuò)誤者不得分：（1）出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的；（2）估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地，評(píng)估目的卻表述了；（3）估價(jià)目的沒(méi)有表明報(bào)告的應(yīng)用方向?？偸鲞@一部分最容易出錯(cuò)的地方還在“估價(jià)項(xiàng)目名稱”上，項(xiàng)目名稱是估價(jià)報(bào)告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)規(guī)范格式要求，該項(xiàng)描述要簡(jiǎn)要說(shuō)明評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型以及估價(jià)對(duì)象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價(jià)對(duì)象宗數(shù)、用途、位置等。但在報(bào)告評(píng)審時(shí)，估價(jià)項(xiàng)目名稱混亂不清的現(xiàn)象經(jīng)常存在。

12、二、估價(jià)依據(jù)(3分)主要分為4大類依據(jù)：1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)；2、技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價(jià)評(píng)估的文件及規(guī)定；3、委托方提供資料；4、評(píng)估人員調(diào)查收集的資料。要考慮：(1)估價(jià)依據(jù)是否全面；(2)估價(jià)依據(jù)是否考慮了最新政策調(diào)整；(3)估價(jià)依據(jù)是否具有針對(duì)性。（存在的問(wèn)題舉例： 1、評(píng)估中采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，但依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告和政府公布的基準(zhǔn)地文件；2、抵押貸款評(píng)估時(shí)應(yīng)有中華人民共和國(guó)物權(quán)法和中華人民共和國(guó)擔(dān)保法兩個(gè)文件，但報(bào)告中卻沒(méi)有羅列；3、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程是每個(gè)報(bào)告必須選擇的依據(jù)，很多報(bào)告就忽略了。）在選用依據(jù)上，一般容易出現(xiàn)以下問(wèn)題：頭重腳輕，一般性法律政策太

13、多，估價(jià)對(duì)象方面的太少涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期法律及政策調(diào)整后沒(méi)有更新缺乏針對(duì)性 評(píng)分時(shí)每少一項(xiàng)減1分，少3項(xiàng)以上者不得分。 三、地價(jià)定義(4分)(1)土地用途。說(shuō)明證載用途、實(shí)際用途(或規(guī)劃用途)、設(shè)定用途等。(1分) (2)土地使用權(quán)性質(zhì)。分別說(shuō)明現(xiàn)狀和設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)。 是劃撥土地使用權(quán)，還是出讓土地使用權(quán)，或作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)。若為出讓土地使用權(quán)，需說(shuō)明出讓年期、剩余土地使用年期等。(15分) (3)土地開(kāi)發(fā)程度。說(shuō)明宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度和本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度及其理由。(1分)（4）估價(jià)期日。(05分)地價(jià)定義是估價(jià)報(bào)告的核心。也是最

14、容易出問(wèn)題的地方。存在的主要問(wèn)題：(1)多數(shù)報(bào)告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件；(2)設(shè)定的個(gè)別利用條件錯(cuò)誤，如：估價(jià)機(jī)構(gòu)為企業(yè)改制評(píng)估地價(jià)參考依據(jù)時(shí)，其地價(jià)內(nèi)涵本應(yīng)是估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用條件下的法定最高使用年期的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，而該估價(jià)報(bào)告的地價(jià)定義卻是：“指在年月日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)格”。 (3)本來(lái)是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，但卻設(shè)定了使用年期。 (4)有個(gè)抵押評(píng)估報(bào)告，本來(lái)是工業(yè)用地應(yīng)按現(xiàn)狀用途設(shè)定，但為了高評(píng)地價(jià)而依據(jù)最佳利用原則設(shè)定的卻是商業(yè)用途,這是對(duì)最佳利用原則

15、的誤解。（*需要特別說(shuō)明一點(diǎn)：用途和開(kāi)發(fā)程度的假設(shè)，應(yīng)慎重考慮其可行性，應(yīng)與估價(jià)目的相符合并且假設(shè)條件是有可能達(dá)到的，例如：現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測(cè)算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價(jià)，如果該區(qū)域均規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，就不可行。土地用途若土地證上不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時(shí)也需在此敘述。） 四、估價(jià)結(jié)果(1分) 土地單價(jià)、總地價(jià)、總地價(jià)大寫(xiě)、幣種等。(一般而言，報(bào)告中商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、住宅用地，建議標(biāo)明樓面地價(jià)，這樣將有助于評(píng)審專家判斷地價(jià)結(jié)果的合理性。另外注意報(bào)告規(guī)范格式要求一定要有土地估價(jià)結(jié)果一覽表) 五、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)(3分) (1)資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法確認(rèn)資料說(shuō)明；(05分)

16、(2)對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)(地價(jià)指數(shù)、開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定用途等)說(shuō)明；(1分) (3)估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理；(1分)(4)其他需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題。(05分)在報(bào)告評(píng)審中，我們發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題主要表現(xiàn)為：說(shuō)明不全面，太過(guò)簡(jiǎn)單，漏項(xiàng)、與報(bào)告無(wú)關(guān)、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范、錯(cuò)誤。比如：1)說(shuō)明中有錯(cuò)誤，土地面積寫(xiě)成“以規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證上面積為準(zhǔn)”，實(shí)際應(yīng)表述為“以當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局核發(fā)的國(guó)有土地使用證或權(quán)屬證明為準(zhǔn)”。2)報(bào)告有效期過(guò)長(zhǎng)。3)濫用假設(shè)。案例：“估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日登記為劃撥教育用地，委托方準(zhǔn)備轉(zhuǎn)變用途進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并且委托方出具了建設(shè)局批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)

17、計(jì)方案，用于抵押貸款評(píng)估，委托方要求按照商住用地評(píng)估（目的是高評(píng)估價(jià)對(duì)象）。在報(bào)告中設(shè)定估價(jià)對(duì)象為商住用地”，對(duì)于估計(jì)目的為抵押貸款的，必須按土地登記用途進(jìn)行設(shè)定。第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析(14分) 一、估價(jià)對(duì)象描述(6分) 。(1)土地登記狀況(2分)估價(jià)對(duì)象來(lái)源、位置、用途、面積、四至、土地級(jí)別、土地登記證書(shū)號(hào)、國(guó)有土地使用證書(shū)號(hào)等。(具體問(wèn)題具體分析) (2)土地權(quán)利狀況(3分) 權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利(與證載狀況是否一致) 如果存在他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)分析對(duì)地價(jià)的影響。（土地價(jià)格是土地權(quán)利價(jià)格。因此，重點(diǎn)要在該部分詳述估價(jià)對(duì)象的具體權(quán)利狀況。但在評(píng)審報(bào)告我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)描述不全

18、面，少他項(xiàng)權(quán)利、取得時(shí)間、依據(jù)等說(shuō)明。描述不完整或表達(dá)不清晰，減一半分。） (3)土地利用狀況(1分)(針對(duì)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的具體說(shuō)明) 利用現(xiàn)狀：建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說(shuō)明等。 待開(kāi)發(fā)土地：說(shuō)明具體規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)日期等。（重點(diǎn)說(shuō)明地上建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說(shuō)明等，如果是待開(kāi)發(fā)土地，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明評(píng)估中設(shè)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及設(shè)定依據(jù)、提醒土地閑置的時(shí)間及當(dāng)?shù)仃P(guān)于閑置土地的處理政策和實(shí)際執(zhí)行情況等。以上各項(xiàng)如缺項(xiàng)，不得相應(yīng)分；描述不完整或表達(dá)不清晰，減一半分。） 二、地價(jià)影響因素分析(8分) (1)一般因素(2分)有針對(duì)性地分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、

19、稅收政策、金融政策等。主要描述影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素說(shuō)明，包括以下幾點(diǎn)：1、城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等）；3、產(chǎn)業(yè)政策（含稅收、金融政策）；4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)（城市發(fā)展定位、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等）；5、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容）；在報(bào)告撰寫(xiě)過(guò)程中，容易出現(xiàn)的問(wèn)題：1、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有更新，例如估價(jià)基準(zhǔn)日是2012年10月，而報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)確是采用的2010年的資料；2、房地產(chǎn)及土地相關(guān)的政策、制度等更新不夠及時(shí)；3、在描述房地產(chǎn)市場(chǎng)

20、狀況、產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，不同的估價(jià)對(duì)象描述內(nèi)容有所差異，如估價(jià)對(duì)象為商業(yè)、住宅用途，就應(yīng)側(cè)重描述房地產(chǎn)相關(guān)的政策、措施及房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰狀況；若估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，就應(yīng)側(cè)重描述國(guó)家對(duì)工業(yè)發(fā)展相關(guān)的政策、措施。（分析完整、清晰得3分，機(jī)械套用非基準(zhǔn)日的資料或者分析沒(méi)有針對(duì)性者不得分） (2)區(qū)域因素(共4分) 是指待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響，主要包括：1、區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等）；2、交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件等）；3、基礎(chǔ)設(shè)施條件（區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；4、環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和

21、自然環(huán)境）；5、產(chǎn)業(yè)集聚狀況（工業(yè)用地）、商服繁華程度（商業(yè)用地、住宅用地）；6、規(guī)劃限制等。（注意：在評(píng)估過(guò)程中相比較而言，商服繁華程度及交通條件對(duì)商業(yè)用地地價(jià)影響較大；區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件及環(huán)境條件對(duì)住宅用地地價(jià)影響較大；交通條件、產(chǎn)業(yè)集聚狀況及規(guī)劃限制對(duì)工業(yè)用地地價(jià)影響較大）區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否全面恰當(dāng)。(2分)是否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，區(qū)域因素選擇是否恰當(dāng)，對(duì)地價(jià)影響程度分析是否客觀。(2分) (3)個(gè)別因素(2分) 是指估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、宗地基

22、礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說(shuō)明。宗地自身?xiàng)l件(面積、形狀、水文地質(zhì)條件等)、個(gè)別開(kāi)發(fā)程度等。(1分)是否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，個(gè)別因素選擇是否恰當(dāng)，對(duì)地價(jià)影響程度分析是否客觀。(1分) 這一部分的主要問(wèn)題：在多數(shù)評(píng)審報(bào)告中，該項(xiàng)描述機(jī)械、模糊或不全面。所有評(píng)審技術(shù)報(bào)告只有影響因素羅列，沒(méi)有影響因素分析，就是說(shuō)都未對(duì)影響因素的優(yōu)劣程度及對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響趨勢(shì)或影響程度進(jìn)行分析，而是簡(jiǎn)單羅列一些影響因素的基本情況。1、有的評(píng)審報(bào)告對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的一般因素，只簡(jiǎn)單描述了估價(jià)對(duì)象所在地的資源狀況，未說(shuō)明影響估價(jià)對(duì)象的主要因素；。2、有的對(duì)區(qū)域因素的區(qū)域范圍界定的不太合

23、理；3、個(gè)別因素描述，只羅列因素，無(wú)因素分析說(shuō)明；4、有的估價(jià)報(bào)告，區(qū)域因素和個(gè)別因素混述，如估價(jià)對(duì)象距某一點(diǎn)的距離應(yīng)該是個(gè)別因素，但卻在區(qū)域因素中描述等；5、區(qū)域因素和個(gè)別因素所描述前后不一致。第三部分 土地估價(jià)(64分) 一、估價(jià)原則(2分) 主要考慮與估價(jià)目的及方法聯(lián)系選擇是否得當(dāng)、全面，描述是否規(guī)范正確。（一）替代原則市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法都是以替代原則為基礎(chǔ)。運(yùn)用以上方法的時(shí)候，要選用該原則。（二）預(yù)期收益原則剩余法、收益還原法估價(jià)中土地收益的確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。運(yùn)用以上方法的時(shí)候，要選用該原則。（三）報(bào)酬遞增遞減原則（該項(xiàng)問(wèn)題不多。遵循的估價(jià)原則要

24、根據(jù)估價(jià)方法和規(guī)程要求來(lái)確定。但個(gè)別估價(jià)報(bào)告無(wú)論選擇的是何種估價(jià)方法，把“估價(jià)規(guī)程”中的“估價(jià)原則”全都羅列進(jìn)去。如在估價(jià)時(shí)未選用收益還原法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法(剩余法)，在估價(jià)原則中卻出現(xiàn)了“預(yù)期收益原則”，估價(jià)原則與選用的估價(jià)方法不搭調(diào)，在選用原則上，要結(jié)合報(bào)告采用的估價(jià)方法，與之相結(jié)合。） 二、地價(jià)確定(2分) 評(píng)估結(jié)果可信度分析、最終地價(jià)確定依據(jù)與方法。 三、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程(60分) 用兩種方法進(jìn)行評(píng)估的，估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程評(píng)分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，兩種方法不分主次則各占50，使用三種方法進(jìn)行評(píng)估的，各占三分之一。（該部分是土地估價(jià)報(bào)告的關(guān)鍵，也是反映土地估價(jià)方法

25、是否科學(xué)正確，估價(jià)依據(jù)是否充分，估價(jià)結(jié)果是否客觀合理的關(guān)鍵所在。也就是說(shuō)，選擇科學(xué)正確的估價(jià)方法以及正確運(yùn)用所選用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)致關(guān)重要，直接影響估價(jià)結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)規(guī)范格式要求： 一是在選擇估價(jià)方法時(shí)，要根據(jù)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)項(xiàng)目的實(shí)際情況正確選擇合適的估價(jià)方法，并說(shuō)明選擇估價(jià)方法的依據(jù)或理由； 二是在估價(jià)過(guò)程中除選擇正確估價(jià)方法外，同時(shí)要按符合規(guī)范格式所選估價(jià)方法的相應(yīng)具體要求，重要的是要說(shuō)明各項(xiàng)參數(shù)取值依據(jù)或理由； 三是要正確選擇確定最終估價(jià)結(jié)果的方法并說(shuō)明依據(jù)或理由，若所選估價(jià)方法其中采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果。）規(guī)程

26、要求兩種以上評(píng)估方法，對(duì)采用一種方法評(píng)估者不予評(píng)分。有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法；對(duì)收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益還原法；具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用剩余法；在市場(chǎng)依據(jù)不充分且不宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。按估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的劃分，估價(jià)方法的選用一般情況下，遵照如下標(biāo)準(zhǔn)：用地類型適宜的估價(jià)方法住宅l、一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔；2、對(duì)缺乏可售或可租的比較實(shí)例的舊有居住房地產(chǎn)可采用成本法或者基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為主要的估價(jià)方法。商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）1、 有

27、條件選用市場(chǎng)比較法的，以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔；2、 可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地l、對(duì)具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場(chǎng)比較法或收益還原法進(jìn)行評(píng)估。2、在市場(chǎng)依據(jù)不充分時(shí)，可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為輔。公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（基準(zhǔn)地價(jià)可參照工業(yè)用地）為輔，或在有潛在收益的情況采用收益還原法。耕地、園地、林地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法（含系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法），未利用地

28、的評(píng)估的評(píng)估要根據(jù)開(kāi)發(fā)后的用途選用不同的方法。涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區(qū)片價(jià)系數(shù)修正法三種方法，綜合法所評(píng)估的農(nóng)用地征用價(jià)格等于農(nóng)用地價(jià)格、地上附屬物價(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格之和。（參考：廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)）問(wèn)題：方法選擇不得當(dāng)（與估價(jià)目的或估價(jià)對(duì)象情況不符、不采用最適當(dāng)方法、采用過(guò)期的基準(zhǔn)地價(jià)等）選擇依據(jù)闡述不充分看不到估價(jià)的整體思路（特別是多宗地的時(shí)候） 1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(以下分值為比例值) (1)基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)介(20) 地價(jià)內(nèi)涵：說(shuō)明制定時(shí)間、估價(jià)期日、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度、容積率等。(10)基準(zhǔn)地價(jià)表及修正體系：至少說(shuō)明宗地所在級(jí)別某用途下的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。(1

29、0) (2)宗地級(jí)別的確定。(10) 說(shuō)明宗地位置所對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別及價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)以幅度價(jià)形式表示的，應(yīng)取均值。 (3)基準(zhǔn)地價(jià)修正。(60)編制待估宗地因素條件說(shuō)明表。與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表所列項(xiàng)目一致，與區(qū)域因素、個(gè)別因素條件說(shuō)明一致(30) 編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件說(shuō)明相吻合(20)其他因素修正。包括開(kāi)發(fā)程度、交易期日、容積率修正等(10) (4)地價(jià)計(jì)算。(10) (5)方法運(yùn)用完整性系數(shù)。(85100) 除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)整。 以(1)一(4)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為

30、該方法得分。按估價(jià)規(guī)程要求，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確以下內(nèi)容：一是要具體說(shuō)明采用的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵及其批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、公布或制定時(shí)間等。二是要具體說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念。三是要確定并具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地級(jí)別及其基準(zhǔn)地價(jià)以及對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表及因素條件說(shuō)明表，并說(shuō)明來(lái)源及依據(jù)。四是要具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)具體條件及其優(yōu)劣程度，并對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表確定各項(xiàng)修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)及綜合修正系數(shù)。 五是要對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的其他因素條件如年期、期日、開(kāi)發(fā)程度及容積率或其他情況進(jìn)行修正并說(shuō)明修正理由?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估中容易出現(xiàn)的問(wèn)題：1、采用了超過(guò)3年的基準(zhǔn)地價(jià)成果

31、（特別注意）2、漏項(xiàng)，缺少地價(jià)內(nèi)涵介紹等；地價(jià)內(nèi)涵介紹不完善（缺少估價(jià)期日、容積率、開(kāi)發(fā)程度、計(jì)算公式等）。3、 因素描述及修正與市場(chǎng)比較法及地價(jià)影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化。4、 未列出待估宗地的因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣程度判定表。5、 某項(xiàng)因素修正錯(cuò)誤，某項(xiàng)修正前后不一致或缺少某項(xiàng)因素的修正。6、 計(jì)算過(guò)程漏項(xiàng)、計(jì)算公式前后不一致或計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤。 2、剩余法 (1)最佳開(kāi)發(fā)利用方式(10) 說(shuō)明土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，是否考慮了市場(chǎng)供求狀況等。 如果估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，評(píng)估其現(xiàn)狀利用條件下價(jià)值，則不考慮最佳利用問(wèn)題。 (2)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算(20) 估算方法

32、選擇及應(yīng)用的合理性，估算依據(jù)的充分程度。 (3)開(kāi)發(fā)成本估算(30) 估算成本全面、客觀、合理，依據(jù)的充分性。(4)利息計(jì)算(10) 開(kāi)發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期及其計(jì)算公式。 (5)利潤(rùn)計(jì)算(10) 利潤(rùn)率選取依據(jù)及其合理性。 (6)稅金及其銷售稅費(fèi)估算(10) 選取全面、正確，依據(jù)合理。 (7)地價(jià)計(jì)算(10) 公式及計(jì)算過(guò)程的正確性。 (8)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85l 00) 除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)整。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目按待開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估思路錯(cuò)誤等。 以(1)(7)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該

33、方法得分。按估價(jià)規(guī)程要求，采用剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確說(shuō)明以下內(nèi)容：一是要分析或依據(jù)規(guī)劃確定土地的最佳利用方式，包括用途、建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度、建筑密度等項(xiàng)內(nèi)容。二是要具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的利用方式(買賣或出租等)及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說(shuō)明估算方法和依據(jù)。在估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)在同一或類似供需圈或近鄰區(qū)域內(nèi)至少要選擇三個(gè)市場(chǎng)案例，采用市場(chǎng)比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。三是要具體說(shuō)明開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用所含項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)的確定方法和依據(jù)；并說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、計(jì)算開(kāi)發(fā)資本利息的利率、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率等的選取依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

34、四是明確計(jì)算公式、過(guò)程并正確計(jì)算。采用剩余法評(píng)估存在的主要問(wèn)題是：未具體說(shuō)明土地的最佳利用方式、開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)完成后的利用方式。無(wú)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的估算方法和確定依據(jù)，直接給定一個(gè)價(jià)格?？傎M(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目及其各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、方法不明確或不充分，有的未說(shuō)明參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)或理由，而直接應(yīng)用某種數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算；有的未說(shuō)明總費(fèi)用應(yīng)含的項(xiàng)目?jī)?nèi)容；有的甚至缺項(xiàng)或多項(xiàng)。計(jì)算過(guò)程中的錯(cuò)誤，比如利息的計(jì)算。計(jì)息周期不清楚，概念模糊，計(jì)算地價(jià)時(shí)，如評(píng)估開(kāi)發(fā)初期的地價(jià)（開(kāi)發(fā)前），還需要將結(jié)果貼現(xiàn)。確定投資利息時(shí)，利率選擇沒(méi)有與具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相適應(yīng)，如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年的，不可選取一年期貸款利率為計(jì)算參數(shù)。 3

35、、收益還原法(1)總收益確定(30)確定收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過(guò)去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)。*在報(bào)告評(píng)審中，重點(diǎn)審查數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)是否充分，是否有較強(qiáng)說(shuō)服力，是否采用客觀收益，客觀收益的確定方法及詳細(xì)測(cè)算過(guò)程是否準(zhǔn)確，是否考慮了衍生收益。凡客觀收益的測(cè)算過(guò)程沒(méi)有采用市場(chǎng)比較法求證過(guò)程的，扣減10分；凡忽略衍生收益（如租賃過(guò)程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中的副產(chǎn)品銷售收益）且未作原因說(shuō)

36、明者，扣減10分 (2)總費(fèi)用(40)費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，費(fèi)用取值依據(jù)是否充分、客觀合理。說(shuō)明：1、幾種用地方式下對(duì)應(yīng)的土地費(fèi)用為：（1）土地租賃中主要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費(fèi)）、管理費(fèi)（指管理人員的薪水及其他費(fèi)用）、土地維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用（例如給排水及道路的修繕費(fèi)等）。（2）房地出租中主要考慮：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、房屋折舊費(fèi)等。對(duì)房屋折舊費(fèi)的扣除往往存在爭(zhēng)議，扣除此項(xiàng)后土地還原利率取值要對(duì)應(yīng)降低；另因?yàn)槭找媸强陀^收益，所以計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)采用代表此種類型的房屋的平均重置成本價(jià)。（3）經(jīng)營(yíng)性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、

37、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。（4）生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及企業(yè)利潤(rùn)。2、確定費(fèi)用時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均費(fèi)用，且注意與前文中的收益相對(duì)應(yīng)。出租價(jià)格中如果不含應(yīng)上繳的稅費(fèi)就不應(yīng)該扣減稅費(fèi)。3、注意簽署了租賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。*報(bào)告評(píng)審中重點(diǎn)審查的地方是：費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，費(fèi)用取值符合正?？陀^費(fèi)用或政策規(guī)定要求，對(duì)沒(méi)有文件規(guī)定的，每項(xiàng)費(fèi)用的確定過(guò)程要有清晰的說(shuō)明，有詳細(xì)的推算過(guò)程。每項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算依據(jù)不詳細(xì)直接給予結(jié)論者扣減5分，漏計(jì)者扣減10分。 (3)土地純收益確定(10) 土地純收益的剝離方法和

38、依據(jù)(4)土地還原率確定(10)要明確說(shuō)明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。（建議采用估計(jì)對(duì)象所在地基準(zhǔn)地價(jià)中還原利率確定的結(jié)果及依據(jù)）土地還原率確定依據(jù)、合理性等。 (5)地價(jià)計(jì)算(10)公式及計(jì)算過(guò)程的正確性。計(jì)算中，年折舊費(fèi)的計(jì)算容易出問(wèn)題，主要是耐用年限沒(méi)有考慮土地出讓的剩余年限，如土地使用者尚可使用土地的年期小于房屋耐用年限，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個(gè)建筑物重置價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按49年計(jì)。 (6)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85l00) 除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)

39、之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)整。 以(1)一(5)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。收益還原法容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤；收益還原法公式選錯(cuò)或計(jì)算過(guò)程漏步驟。收益為待估宗地的實(shí)際收益不是客觀收益；收益確定依據(jù)不充分；收益確定錯(cuò)誤或不合理。費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；年折舊費(fèi)計(jì)算公式錯(cuò)誤（年限出錯(cuò)，重置價(jià)取值錯(cuò)誤）。建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理。地價(jià)計(jì)算中年限使用錯(cuò)誤。 4、成本逼近法 (1)土地取得(征地)成本(20)技術(shù)報(bào)告中，要詳細(xì)說(shuō)明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及其確定的依據(jù)，同時(shí)要說(shuō)明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號(hào)及文件中

40、有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有文件依據(jù)的，若是當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有土地管理部門或有關(guān)政府部門的證明。涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或沒(méi)有規(guī)定的，要在對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際征地案例的基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)逼近法的要求，簡(jiǎn)要分析對(duì)比后確定客觀取得費(fèi)用，并說(shuō)明原因。城鎮(zhèn)國(guó)有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算，主要包括：拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場(chǎng)確定。從市場(chǎng)購(gòu)入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是獲取土地的價(jià)格，需注意價(jià)格內(nèi)涵（如“通一平”，是否含出讓金等），避免與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等重復(fù)計(jì)算。（報(bào)告評(píng)審中，重點(diǎn)審查土地取得費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充

41、分。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，各項(xiàng)扣減5分。） (2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(20)開(kāi)發(fā)狀況及相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)，是否為客觀的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（注意：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按該區(qū)域土地平均開(kāi)發(fā)程度下需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。注意區(qū)分宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)程度與宗地外的開(kāi)發(fā)程度?！巴ㄒ黄健币话闱闆r下是指宗地紅線外“通”，宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用要客觀計(jì)算道路費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)費(fèi)；宗地紅線內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一般有土地平整費(fèi)和小設(shè)施配套費(fèi)。）報(bào)告評(píng)審中，重點(diǎn)審查待估宗地的開(kāi)發(fā)期限、開(kāi)發(fā)狀況和相應(yīng)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否明確，依據(jù)是否充分，是否為客觀的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。計(jì)算正確但無(wú)解釋者，扣減10分。 (3)相關(guān)

42、稅費(fèi)(10) -組成部分是否全面、費(fèi)用的確定依據(jù)是否充分合理。征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有：a、占用耕地時(shí)的耕地占用稅；b、占用耕地時(shí)的耕地開(kāi)墾費(fèi)。c、占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金（菜地與耕地只用其一，詳見(jiàn)地方標(biāo)準(zhǔn)，各地有所不同，按地方實(shí)際情況計(jì)算）；d、征地管理費(fèi)（各省有所不同，大概都是按征地成本的一定百分比計(jì)算的）。e、當(dāng)?shù)卣?guī)定并取得上級(jí)政府批復(fù)同意收取的其他有關(guān)稅費(fèi)。f、新增建設(shè)用地土地有償使用。 (4)利息計(jì)算(10) 利息率選擇、開(kāi)發(fā)周期的設(shè)定、計(jì)息期 (5)利潤(rùn)計(jì)算(10)利潤(rùn)率選擇、依據(jù) (6)土地增值(10) 增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。 (7)相關(guān)

43、修正(10) 年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的確定依據(jù)及其合理性等。 (8)地價(jià)計(jì)算(10) 公式及計(jì)算過(guò)程的正確性。 (9)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85l 00) 除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過(guò)完整性系數(shù)調(diào)整。 以(1)一(8)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。*成本逼近法經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題：a缺少對(duì)待信宗地周邊土地利用類型的描述；取得費(fèi)不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費(fèi)的確定沒(méi)有明確的法律和文件依據(jù)。b開(kāi)發(fā)費(fèi)的確定與地價(jià)定義設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度不一致。開(kāi)發(fā)費(fèi)的取值與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的開(kāi)發(fā)費(fèi)不一致。c利息計(jì)算有誤d未進(jìn)行年期修正或區(qū)位修正

44、e費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)f利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了利息 5、市場(chǎng)比較法 (1)比較實(shí)例選取(20) 案例個(gè)數(shù)、實(shí)際交易案例、時(shí)間限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、選擇特殊案例的說(shuō)明等。按估價(jià)規(guī)程要求，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估至少要選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過(guò)3年、近鄰或類似區(qū)域內(nèi)的3例交易實(shí)例，（注意：所選實(shí)例價(jià)格相差不超過(guò)30%，其修正后比準(zhǔn)地價(jià)同樣不能超過(guò)30%。）并具體說(shuō)明實(shí)例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級(jí)別、土地利用情況、土地開(kāi)發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價(jià)格等。（評(píng)審時(shí)，關(guān)注案例的真實(shí)性是最為關(guān)鍵的，所以依據(jù)非常重要，我們估價(jià)師在收集案例時(shí)，一定要附上案例照片，這也是將來(lái)報(bào)告的必然要求。） (2)比較因素選擇(15)是否包括影響地價(jià)的全部主要因素，因素選擇是否有針對(duì)性、客觀合理，修正系數(shù)確定的理由和標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)域因素：a.基礎(chǔ)設(shè)施狀況； b.商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用距城市市級(jí)或區(qū)級(jí)或街區(qū)級(jí)商業(yè)中心的距離遠(yuǎn)近反映）c.對(duì)外聯(lián)系和方便程度(用距火車站、長(zhǎng)途汽車站、港口碼頭距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)及設(shè)施狀況來(lái)反映)d.道路通達(dá)度（用道路類型、道路級(jí)別、寬度、長(zhǎng)度道路的相對(duì)位置來(lái)反映）e.公交