[房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析]房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題2007年

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫(kù)與答案解析房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題2007年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題2007年一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)問(wèn)題:1. 房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是 房地產(chǎn)的價(jià)值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.隱定答案:B問(wèn)題:2. 不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?。A.掌握的有關(guān)信息不同B.作出的估價(jià)師聲明不同C.估價(jià)對(duì)象狀況不同D.委托人不同答案:A問(wèn)題:3. 下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是 。

2、A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)于2003年11月簽署B(yǎng).內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一答案:C問(wèn)題:4. 某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是 。A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)D.當(dāng)時(shí)該房

3、屋的房改成本價(jià)答案:B問(wèn)題:5. 在使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的公式為：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)= 直接成本利潤(rùn)率。A.后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用B.后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用C.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開(kāi)發(fā)成本D.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)答案:D問(wèn)題:6. 判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn) 。A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入B.過(guò)去是否帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力D.目前的收入是否大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用答案:C問(wèn)題:7. 某套住宅總價(jià)30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積125m2，套內(nèi)墻體面積20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25m2，則該住宅每

4、平方米建筑面積的價(jià)格為 元。A.1765B.2000C.2069D.2400答案:D問(wèn)題:8. 房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于 。A.市場(chǎng)價(jià)值B.清算價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值答案:B問(wèn)題:9. 下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是 。A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值答案:B問(wèn)題:10. 某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為 元/m2。A.3473

5、B.4365C.4500D.4635答案:A問(wèn)題:11. 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是 。A.有租約限制下的價(jià)值B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值C.無(wú)租約限制下的價(jià)值D.承租人權(quán)益的價(jià)值答案:D問(wèn)題:12. 引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是 。A.裝修改造B.需求增加C.通貨膨脹D.改進(jìn)物業(yè)管理答案:B問(wèn)題:13. 下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是 。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)答案:B問(wèn)題:14. 某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)

6、應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則答案:B問(wèn)題:15. 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是 。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格答案:C問(wèn)題:16. 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是 。 A獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B合法原則屬于一般性原則 C最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則 D謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則 答案:D問(wèn)題:17. 以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為 。A.簽訂估

7、價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日答案:C問(wèn)題:18. 甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買(mǎi)甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是 萬(wàn)元。A.050B.5075C.50100D.100150答案:C問(wèn)題:19. 為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2007年1

8、月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為 元/m2。A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.89答案:A問(wèn)題:20. 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買(mǎi)賣(mài)雙方商定，買(mǎi)方付給賣(mài)方30萬(wàn)元，并由買(mǎi)方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為 元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57答案:D問(wèn)題:21. 為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程直接費(fèi)為780元/m2，

9、安裝工程直接費(fèi)為450元/m2(其中人工費(fèi)為50元/m2)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/m2(其中人工費(fèi)為45元/m2)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為3.5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為 元/m2。A.2204.55B.2397.99C.3237.60D.3345.64答案:B問(wèn)題:22. 某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的

10、報(bào)酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為 萬(wàn)元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00答案:B問(wèn)題:23. 某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為 。A.1.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%答案:C問(wèn)題:24. 某宗房地產(chǎn)是于3年前通過(guò)出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來(lái)每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房

11、地產(chǎn)在正常情況下未來(lái)4年的凈收益分別為：31萬(wàn)元、29萬(wàn)元、30.5萬(wàn)元、29.5萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%。用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 萬(wàn)元。A.358.85B.360.49C.362.93D.365.29答案:D問(wèn)題:25. 某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%， 自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為 。A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19%答案:D問(wèn)題:26. 某公司購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得

12、凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%，從第8年開(kāi)始，掙收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為 萬(wàn)元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90答案:B問(wèn)題:27. 某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開(kāi)工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為 萬(wàn)元。A.2281.83B.24

13、74.60C.3798.30D.4119.18答案:C問(wèn)題:28. 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是 。A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)答案:D問(wèn)題:29. 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為 元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5答案:B問(wèn)題:30. 某幢大廈的總建筑面積為10000m

14、2，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250m2，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則王某占有的土地份額為 。A.1.67%B.2.33%C.2.75%D.3.33%答案:A問(wèn)題:31. 設(shè)臨街深度價(jià)格修正率見(jiàn)下表。 臨街深度/m 4 4 1 平均深度修正率/% 130 125 120 110 100 40 另設(shè)，旁街對(duì)街角地的影響深度以4.5m為一級(jí)距，旁街影響加價(jià)率依次為旁街路線價(jià)的40%、20%和10%，則下圖的宗地B的單價(jià)為 元/m2。 A.6400B.6800C.6960D.7600答案:B問(wèn)題:32.

15、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500 元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià) 萬(wàn)元。A.375B.450C.500D.600答案:D問(wèn)題:33. 暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有 。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)答案:D問(wèn)題:34. 下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是 。A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用

16、途等情況進(jìn)行核對(duì)B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D.估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解答案:B問(wèn)題:35. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和 。A.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件B.價(jià)值類型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函C.價(jià)值類型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估

17、價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制D.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制答案:D二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。)問(wèn)題:1. 與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有 。A.是一種專業(yè)意見(jiàn)B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng) A B C D E答案:ACD問(wèn)題:2. 房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了 。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E.房地產(chǎn)價(jià)值量大 A B C D E答案:ABCD問(wèn)題:3. 根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工

18、程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有 。A.單位比較法B.市場(chǎng)提取法C.分解法D.工料測(cè)量法E.分部分項(xiàng)法 A B C D E答案:ADE問(wèn)題:4. 在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括 。A.劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金B(yǎng).已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用E.估價(jià)費(fèi)用 A B C D E答案:BC問(wèn)題:5. 工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮 。A.臨街狀況B.動(dòng)力是否易于取得C.廢料處理是否方便D.接近大自然E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度 A B C D E答案:BCE問(wèn)題:6. 利用均衡原理判定建筑

19、物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的 。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營(yíng)手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道 A B C D E答案:AC問(wèn)題:7. 城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被拆遷房屋面積的界定可來(lái)自于 。A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書(shū)記載的面積B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C.拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果D.具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋面積的測(cè)量結(jié)果E.房地產(chǎn)管理部門(mén)權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積 A B C D E答案:ACDE問(wèn)題:8. 某估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有 。A.后退道路紅線距離B.土地使用期限C

20、.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.合并的可能性 A B C D E答案:ADE問(wèn)題:9. 征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括 。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用 A B C D E答案:ABCE問(wèn)題:10. 可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有 。A.潛在毛租金收B.有效毛收C.凈運(yùn)營(yíng)收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量 A B C D E答案:CDE問(wèn)題:11. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為 。A.開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期B.開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期C.開(kāi)發(fā)

21、期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期D.開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期-前期-建造期E.前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期 A B C D E答案:ABE問(wèn)題:12. 長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，還可用于 。A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測(cè)B.收益法中未來(lái)租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的預(yù)測(cè)C.成本法中對(duì)先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核D.市場(chǎng)比較法中對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ) A B C D E答案:ABE問(wèn)題:13. 下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有 。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.價(jià)值類型D.估價(jià)方法E.估價(jià)所需材料 A B C D E答案:BC問(wèn)題:14. 評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地

22、價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括 。A.基準(zhǔn)日期B.土地開(kāi)發(fā)程度C.基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D.土地用途E.基準(zhǔn)地價(jià)公布日期 A B C D E答案:ABD問(wèn)題:15. 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是 。A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求 A B C D E答案:CD三、判斷題問(wèn)題:1. 某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成

23、交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。答案:B問(wèn)題:2. 一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。答案:A問(wèn)題:3. 房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。答案:A問(wèn)題:4. 某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬(wàn)元，抵押貸款余額為540萬(wàn)元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬(wàn)元。答案:B問(wèn)題:5. 城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場(chǎng)價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。答案:B問(wèn)題:6.

24、在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平。答案:A問(wèn)題:7. 一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。答案:B問(wèn)題:8. 不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。答案:A問(wèn)題:9. 在估價(jià)中選擇4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清 24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)候千次性付清；丁成交價(jià)格47

25、60元/m2，建筑面積llOm2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率10%，這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)由高到低的排列順序是丙乙甲丁。答案:B問(wèn)題:10. 建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。答案:B問(wèn)題:11. 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。答案:B問(wèn)題:12. 對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。答案:A問(wèn)題

26、:13. 房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢(shì)的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)日前價(jià)格的高低無(wú)關(guān)，價(jià)格較低的房地產(chǎn)其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能更強(qiáng)勁。答案:A問(wèn)題:14. 由于路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做因素修正。答案:B問(wèn)題:15. 某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價(jià)值。答案:A四、計(jì)算題(要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)問(wèn)題:1. 某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過(guò)出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700m2，容積率為1.5，土地取得費(fèi)用為8

27、0萬(wàn)元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動(dòng)工。時(shí)間為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費(fèi)用為建安成本的3%：至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開(kāi)發(fā)成本的55%，剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為13%。 該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時(shí)即投入40萬(wàn)元花一年時(shí)間裝修(假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末)，然后出租營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為60萬(wàn)元，此后每年凈收益以1.5%的比率增長(zhǎng)，為保持這種正常收益增長(zhǎng)，需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費(fèi)用為40萬(wàn)元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類餐館的報(bào)酬率為 15%。 按當(dāng)

28、地有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(包括在建工程)在轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中，買(mǎi)方按售價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的2%和6%。請(qǐng)利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程2007年6月30日的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)。 答案:解： 設(shè)該在建工程的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為P 一、續(xù)建完成后的總價(jià)值 1未來(lái)受益年限 n=40-1-2-1=36年 2未來(lái)年純收益現(xiàn)值之和 3裝修及大修費(fèi)用現(xiàn)值之和 方法一： 方法二： 方法三： 四年的報(bào)酬率r4=(1+15%)4-1=74.9% 4續(xù)建完成后的總價(jià)值 V=(Vl-V2)(1+13)1.5=(439.48-92.79)(1+13%)1.5=288.6

29、2萬(wàn)元 二、續(xù)建總費(fèi)用 三、銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用 288.62(6%+2%)=108.57萬(wàn)元 四、購(gòu)買(mǎi)該在建工程的稅費(fèi)總額 V5=P3% 五、求在建工程價(jià)值P P=288.62-108.57-23.09-p3% P=152.398萬(wàn)元 問(wèn)題:2. 某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積10000m2，土地使用期限40年，建筑總面積為20000m2，并于2007年9月1日完成，該公司申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門(mén)在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司必須對(duì)項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。請(qǐng)根據(jù)下列資料采用成本法評(píng)估該項(xiàng)目于 2007年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。 (1)假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地，土地取得費(fèi)用為1000元/m2。新建一個(gè)與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為2500元/m2，銷售費(fèi)用為