南昌房地產(chǎn)業(yè)

1、叮叮小文庫 9 1111 1 學(xué)國學(xué)園江西南昌浙江大家大科技 項產(chǎn)報配套公寓目品定位告 繹凱產(chǎn)上海博才房地代理有限公司 二零零五年七月五日 2222 2 第一部分 市場篇 第一章 政策對南昌市場的影響 一、近期國家和南昌出臺重要政策介紹 隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，面對越來越大的市場風(fēng)險，從 2004 年開始，政府部門開始重 點調(diào)控房地產(chǎn)市場，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年 3 月份以來，相關(guān)政策 連 續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動，其相關(guān)政策表述如下： . 2005 年3 月16 日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利 率水平，基準利率調(diào)整為 6.12% ，同時實行下限

2、管理。 . 2005 年3 月26 日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 。一、高度重視 穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府 負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責任人責任； 三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供 應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引 導(dǎo)居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的 各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 . 2005 年4 月27 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)

3、會議，分析當前房地產(chǎn)市 場形勢，提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場（簡稱“新 8 條”）。一是強化規(guī)劃調(diào)控， 改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。三是加強對普通商品 3333 七是 3 住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完 善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào) 控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。 切實整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 ，主要內(nèi)容 對個人購 . 2005 年4 月30 日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見 包括：規(guī)

4、定自 2005 年 6 月 1 日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策， 買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買 1.0以上、單套建筑面積 1.2倍以下。為便于操 3600 元、3000 元、2500 元、 普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住 宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后 的差額征收營業(yè)稅。按照建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的要求， 南昌市擬定了普通住房的具體標準：住宅小區(qū)建筑容積率在 在144平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住宅均價的 作將南昌市區(qū)劃

5、分為 4類：具體價格為每平方米建筑面積 1800元。5月31日，經(jīng)建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局確認備案后對外公布。 .據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場上進行交易的 商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還 比較少，他們將逐步補充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 .據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟適用住房包括城東，城南，城西，城北四個小區(qū)，目前 建成面積達156萬平方米，但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。今后幾年，南昌 準備每年計劃建設(shè) 5060萬平方米的經(jīng)濟適用住房，其比例將占全市當年房地產(chǎn)開發(fā) 總量的15%12%。 4444 4 .6月

6、1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出5宗共7塊土地公開出讓，其中住宅用地就 有600余畝。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地1500余畝，2005年則計劃 出讓住房用地4500畝。這就是說，“國八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年 土地計劃供應(yīng)量的1/7,也相當于去年商品房供地總量的一半。 二、政策性質(zhì)類型和背景分析 1、政策性質(zhì)類型分析 從政策性質(zhì)看，主要分為五個方面的政策類型： 1）土地供給政策。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供 給）， 規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。 2）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。 3）財政稅收政策。

7、包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進行稅收調(diào)控。所得稅屬 于 直接稅，而營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。 4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。增大中低價商品房和經(jīng)濟適用房市場供給，控制高價房市場供給。 5）市場規(guī)范政策。規(guī)范市場交易買賣，增強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。 從已經(jīng)推出的這五個方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場供給調(diào)控政策 類（即限制市場供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限 制 市場需求）。從出臺政策看，政府的需求調(diào)節(jié)政策市場影響力遠遠大于供給調(diào)控政策。 政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機，增

8、加中低價房市場供給比重， 從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。但是從實際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反, 導(dǎo)致房價不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟適用房供給政策，效果并不明顯。 5555 5 需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機需求的過渡膨脹，增加投機成本，提高投機門檻，從而降 低市場投機，化解市場虛高泡沫，穩(wěn)定市場。 從新出臺的政策看，針對投機者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。政府采取的還是 以局部調(diào)控為主。 2、出臺順序分析 政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。從政府出臺政策順序看，政府對房 地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序為： 從出臺政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特點： 1）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳

9、出擊” 在去年，政府重點從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā) 土地政策 金融政策 限制土地供 給，迫使開 發(fā)商囤積土 土地政策 提高房貸利率 金融政策 市場規(guī)范政 土地政策 結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政 市場規(guī)范政 征收營業(yè)稅，調(diào)高 限制開發(fā)信 貸，提高利率 增加中低價房 土地供給 增加中低價房和經(jīng) 濟適用房供給，限 6666 6 商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價，調(diào)控需求。但實際上卻適得其反，它 加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化， 大企業(yè)的市場控制力增強， 進一步增強市場信心。 土地供給則 限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價預(yù)期進一步上漲。 單一的政策調(diào)價在市場極度繁榮的形勢下，力度有限

10、，往往能夠被市場通過各種手段抵 消。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開始從一級、二 級、三級市場同時出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財政、金融雙向結(jié)合。 2）政策力度不斷加大 除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，3月16日的加息，以及后來的首付提高， 導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而4月3 0日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地 震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。由此看來，政府打壓投機 的決心越來越強。 3）調(diào)節(jié)目標越來越明確 早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴格區(qū)分對不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求 者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房

11、和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。為了保社會和經(jīng) 嚴格限制 后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方 隨著調(diào)節(jié)目標的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大 濟穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺的政策看，政府的調(diào) 節(jié)目標開始明晰，針對性大大增強。增加經(jīng)濟適用房和中低價房及其用地的供給， 高價房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對投機者而設(shè)計的。 向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。 增強，效果突出。 三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及影響 7777 7 1房地產(chǎn)投資狀況 23.93億元，較上年同期增長 4.9%，比去年 商品房建設(shè)投資額17.76億元，較上年同期 2005年1-5月份南昌市房地產(chǎn)開

12、發(fā)投資額為 同期增幅相比，下降了57.3個百分點。其中： 增 長2.95%，與去年同期增幅相比，下降幅度較大。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房 地產(chǎn)市場逐漸趨于理性。 2、新建商品房供求狀況 2005年1-5月份南昌市市區(qū)核準商品房上市面積116.57萬M2，較上年同期增長1.8%， 其中商品住宅105.59萬M2，較上年同期增長 13.7% ;完成商品房交易面積101.9萬M2， 較上 年同期下降10.5%，其中商品住宅交易面積91.6萬M2，同比下降8.5%。 表1:新建商品房供應(yīng)狀況 價格 （元 /M2） 供應(yīng)量 （M2） 所占比例 （%） 單套面積 （M2） 供應(yīng)量 （M2） 所占

13、比例 （%） 1500 以下 5.92 5.6 60 以下 3.2 3.0 1500-2000 5.28 5.0 60-80 3.57 3.4 2000-2500 4.06 3.8 80-100 9.3 8.8 2500-3000 39.81 37.7 100-120 20.8 19.7 3000-3400 28.16 26.7 120-150 48.96 46.4 4000-5000 22.36 21.2 150-180 14.91 14.1 5000 以上 0 0 180 以上 4.86 4.6 表2:新建商品房需求狀況 價格 （元 /M2） 預(yù)銷售量 （M2） 所占比例 （%） 單套面積

14、 （M2） 預(yù)銷售量 （M2） 所占比例 （%） 8888 8 1500 以下 10.7 11.7 60 以下 2.99 3.3 1500-2000 6.97 7.6 60-80 1.67 1.8 2000-2500 7.82 8.5 80-100 14.0 15.3 2500-3000 20.2 22.1 100-120 14.6 15.9 3000-3400 34.31 37.5 120-150 33.42 36.5 4000-5000 7.31 8.0 150-180 13.74 15.0 5000 以上 4.28 4.6 180 以上 11.2 12.2 上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場結(jié)構(gòu)

15、性矛盾比較突出。高價位、大戶型住房所占比例較大， 從商品住房供應(yīng)情況看，2005年1-5月單價在每平方米3000元以上的高價房供應(yīng)量占總 量 的47.9%，單套面積在120M2以上的占總量的65.1% ;從預(yù)銷售情況看，2005年1-5月單 價在 每平方米 3000元以上的占總銷量的72.2%，單套建筑面積在120M2以上的占總銷量的 63.7%。 3、商品房價格狀況 2005年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價為2871元/M2，較上年同期上漲 9.1% ； 1-4 月份為3026元/M2，同比上漲 13.14% ； 1-5月份為2996元/M2，同比上漲 13.36%，房價 走勢 基本平穩(wěn)

16、。 房價上漲原因主要有： .供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。市場上大戶型、高價位商品住房居多，中小戶型、中低價位普通商 品住房供應(yīng)量減少。 .高價位住房集中上市。由于受6月1日以后國家取消對非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響， 5月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市區(qū) 共預(yù)銷售商品住房 2512套，面積9.49萬M2，較上年同期相比分別增長了46.47%和67.39%， 9999 9 高價位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價水平。 4、新建商品住房購買對象狀況 2005年1-5月南昌市市區(qū)交易的91.6萬M2商品住宅中，南昌市居民購買的為 67.1萬 M2，

17、比重達73%;外地居民購買的為 24.5萬M2，比重為27%。 近年來，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善， 作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來購房 置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升。 從購房目的來看，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。置業(yè)投資的比重的增大， 一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌 市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負面影響。 5、商品房空置情況 9.22萬M2，較上年同期下降 19.81%，其中商品住 從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施 2005年1-

18、5月南昌市商品房空置面積 宅空置5.44萬M2，較上年同期下降 20.6%。 不 全、設(shè)計落后等。 6、存量房交易狀況 8707套，同比增長24.85%，面積75.08萬 8014套，面積64.10萬M2，分別較上年增 26.74萬M2，較上年同期分別增長20.78%和 2005年1-5月南昌市市區(qū)共完成存量房交易 M2，較上年同期增長 11.41%，其中存量住房 長 19.50% 和20.44%，房改房上市交易 3917套，面積 19.21%。 10101010 者所 有） 10 受6月1日起2年以內(nèi)二手房交易征收全額營業(yè)稅政策的影響，5月份存量住房交易大 幅增長，市區(qū)共成交 2283套，較

19、上年同月增長 67.99%，交易面積19.66萬M2，較上年同 月 增長 61.63%。 四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場總結(jié)及趨勢預(yù)判 1、市場總結(jié) .市場總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。新建商品房供求基本保持平衡，價格較2004 年同期穩(wěn)定上漲。 .新建商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟型住房比例還有待提升。 .存量房市場近期表現(xiàn)強勁，成交量迅速激增。 .購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范圍。 2、趨勢預(yù)判 .政策影響性將逐漸顯現(xiàn)，隨著6.1征收營業(yè)稅政策的實施，二手房交易量會有所下降。 .新建商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟型住宅上市量將有所上升。房型面積適當

20、下降， 銷售價格上漲幅度減小。 .在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場青睞。 .宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場，對普通商品房，特別是低價住宅會采取政策性鼓勵。 11111111 者所 有） 11 第二章南昌房地產(chǎn)市場分析 一、南昌房地產(chǎn)市場運行基礎(chǔ)分析 1、南昌總體經(jīng)濟環(huán)境 13.80% 15.50% 16.50% 16% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 16.00% 17.00% 2002 年 2003 年 2004 年 2005年一季度 南昌2002年一一2005年經(jīng)濟狀況 南昌經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展，2003年全國“

21、非典”肆虐之時，南 昌經(jīng)濟仍勢不可擋，并以16.5%增長幅度達到歷史最高點。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出 臺猶如一張溫床，滋潤著南昌各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2004年，南昌經(jīng)濟以16.5%的增長幅度, 高 居全國27個省會城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時日益高漲的經(jīng)濟發(fā)展 給 根據(jù)國內(nèi) 南昌的城市建設(shè)帶來勃勃生機。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。 12121212 者所 有） 12 外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城市經(jīng)濟發(fā)展的波動 而波動，且呈現(xiàn)出相當明顯的1 2年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展 基 礎(chǔ)牢靠，未來前景看好。 2、

22、居民收入分析 2002年一2005年南昌市居民人均可支配收入表 表2 2 指標 年份 人均可支配收入 （元） 收入漲幅 7021 13.1% 2002 年 7793 11% 8744 12.2% 2003 年 2004 年 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 人均可支配收入水平的高低，決定著購買力的大小和支付能力的增強。對于房地產(chǎn)投資 來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。南昌居民 人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強有力的保障。 3、人口狀況分析 城市的人口，決定著一個城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場需求總額。根據(jù)南昌統(tǒng) 計局統(tǒng)計資料，

23、2003年底，南昌市戶籍總?cè)丝诩s為450.77萬人，到2004年底再次統(tǒng)計時， 戶籍人口增加10萬，若按2003年人均住房面積18 rf的標準計算，人口增長對住房市場 將直 13131313 者所 有） 13 接產(chǎn)生近180萬rf的潛在需求。同時人口的增長也意味著城市化，南昌城市化進程腳步的 加 快，將有力拉動房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 結(jié)論： 南昌經(jīng)濟持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持 續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動力；人民生活水平的日益提高，城市化進程腳步加快將使南昌房地產(chǎn) 市場需求總量不斷增加， 也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、 有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房 地產(chǎn)運行基礎(chǔ)牢

24、靠。 二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟中的地位 南昌國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對比 表2 1 指標 年份 生產(chǎn)總值 （億元） 比上年增長 其中房地產(chǎn)業(yè)的 生產(chǎn)總值（億元） 房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 占生產(chǎn)總值的比例 2002 552.37 13.8% 13.01 2.3% 2003 636 15.1% 27 4.2% 2004 770.46 16.5% 42 5.4% 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個經(jīng)濟中的地位日益凸顯，對經(jīng)濟的貢獻值已經(jīng)越來 越大，政府出臺的2004年南昌房地產(chǎn)分析報告表明南昌房地產(chǎn)業(yè)正成為南昌支柱產(chǎn)業(yè) 之 一，并受到政府的強烈關(guān)注。地位決定

25、未來，類似南昌這種經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，財政收入低微、 產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會輕易放棄房地產(chǎn)這個新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住 此次契機，不斷加強監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來維護和促進房地產(chǎn)市場的健康長 14141414 者所 有） 14 遠發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟的重要支撐，有了政府導(dǎo)向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展 將更有保障。 三、南昌房地產(chǎn)市場總體回顧 內(nèi)容供應(yīng)量成交量供求比 年 110 萬 122 萬 1: 1.09 年 250 萬 203 萬 1 : 0.8 年 211 萬 244.82 萬 1 : 1.16 數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。 1、房地產(chǎn)市場供求分析 年數(shù) 200

26、2 2003 2004 說明： 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌市總體供大于求，2003年市場供過于求的原因有三點，一是在 2001年、2002年南 昌房地產(chǎn)市場回暖跡象面前，特別是2002年的市場形勢證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開 發(fā) 2003年市場供應(yīng)的空前 企業(yè)紛紛擴大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致 增 供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需 縮短了 市場出 “121”號 長；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項目定位高， 求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個“ 5.T房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯過， 全年的房地產(chǎn)銷售時間。 在市場供應(yīng)不斷增加， 實際需求又日益縮

27、小的不利條件下， 新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場席卷全國的（國務(wù)院“18 ”號文件， 叮叮小文庫 文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺， 猶如一場及時雨，市場很快平靜下來， 很大程度上確保了南 昌2004年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場需求再上新臺階。 15151515 者所 有） 15 2、房地產(chǎn)價格分析 中部五省會城市2004年收入房價對比表 城市 內(nèi)容 南昌武漢長沙合肥鄭州 可支配收 入 8744 元 9564 元 11021 元 8610 元 9667 元 商品住 宅 均價 2321 方米 2836 方米 2391 方米 2577 方米 2327 方米 房價收入 比 1: 0.26 1 : 0.

28、29 1 : 0.22 1 : 0.29 1 : 0.24 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 類比中部五省會城市，南昌房價、收入比處于比較中間的位置，說明根據(jù)南昌現(xiàn)有 的居民收入情況，商品住宅價格還是比較合理的。 3、未來市場增量分析 2004年，南昌市房地產(chǎn)投資完成85.2億元，占全省房地產(chǎn)投資 1/3 （全省房地 產(chǎn)投資完成242.84億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達26.4%;南昌市商品房新開 工面積達379萬平方米，加上跨年度施工的項目，2004年南昌市商品房施工面積首次突 破1000萬平方米，達1067萬平方米，較上年增長 61.7%，其中商品住宅施工面積達 萬平方米，較

29、上年增長43.8 %。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場即將進入全面 16161616 者所 有） 791 11 叮叮小文庫 16 爆發(fā)時期，同時伴隨而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的激烈競爭將不可避免。 4、市場購買客戶群分析 表4 1 年數(shù) 內(nèi)容 2003 年 2004 年 南昌人購買商品房比 例 78% 73% 外地人購買商品房比 例 22% 27% 外地人購買住宅比例 24% 26% 說明：外地人購買住宅比例是指外地人累計購買總量占南昌當年住宅銷售總量的比 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌購房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢雙重作用的結(jié)果， 同時也受到外

30、地品牌開發(fā)企業(yè)連動開發(fā)效應(yīng)所帶來的部分外地追隨客戶影響。消費人群 的擴融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個行業(yè)的發(fā) 展水平；另一方面外來人所帶來的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當?shù)鼐用?，提?居民生活品質(zhì)和對新事物的接受能力；三是外地購房人群的加入，適當?shù)耐鈦硐M需求 有利于促進房地產(chǎn)市場繁榮，激活了市場熱度。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住 宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場。 5、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 2004年南昌市區(qū)合計預(yù)銷售商品住宅216萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商 品房），其中均價在2000元/平方米以下的只有 31.85

31、萬平方米，占總量的14.7%，全 17171717 者所 有） 17 部分布在離城區(qū)遠的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，單套建筑面積在95平方米以下的27.80萬平 方米，占總量的12.9% ;均價在3000元/平方米以上的面積達到81.52萬平方米，占總 量的37.7%，單套建筑面積在 150平方米以上的66.75萬平方米，占總量的30.9%。統(tǒng)計 數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南昌房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。每個城市中，購房人群就 如同社會階層一樣，呈現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購買客戶處在底層，是最多的，越向上， 高端客戶群就越少，正常的市場情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場上 普通住宅和中高檔住宅出

32、現(xiàn)倒掛，實屬不正常。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性， 南昌2004年的房地產(chǎn)項目中 70%的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開 發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追求價值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的 價格自然就只能針對市場高端客戶群。 在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政 策影響不可避免。同時相對有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場消化，高檔產(chǎn)品競 爭已經(jīng)白熱化，未來市場再做高端產(chǎn)品似乎應(yīng)謹慎行事。受到市場抑制的中檔住宅產(chǎn)品, 特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價位住宅開發(fā)適逢其實，普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)展前景看 好。 6、南昌房地產(chǎn)銷售周期特征

33、分析 18181818 者所 有） 18 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 每一個城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們試圖通過南昌20032004年每個月 月份，其次是12月份，銷售最為暗淡的時期在 4月、8月、 成交量的狀況，來尋找市場銷售規(guī)律，從而為本項目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。南昌全 年的銷售黃金周期應(yīng)該是 6 9月三個月。 四、南昌二手房市場分析 南昌二手房市場成交量對比表 年數(shù) 內(nèi)容 萬179.6萬 244.82 萬 2002 年 2003 年 2004 年 二手房成交量 54萬99.81 新房成交量 122萬203萬 說明：以上數(shù)據(jù)針對的是純商品住宅類型 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱

34、博才房地產(chǎn)代理有限公司 19191919 者所 有） 19 房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)一、二級市場之間是相互發(fā)展，相互促進的，南昌房地產(chǎn)二 級市場的告訴發(fā)展正給一級市場的帶來了良好的發(fā)展機遇。南昌二級市場成交數(shù)據(jù)，說 明兩點，一是南昌人購房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣 舊買新、賣小買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。二是在當前市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下， 很多人不得不通過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級市場的發(fā)展， 對房地產(chǎn)一級市場也是不利的，未來南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進二級市場的快速發(fā) 展。 五、南昌土地市場分析 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定

35、了未來商品房市場的供應(yīng)量，研 究了土地市場，也就研究了未來市場的競爭。土地市場的供應(yīng)分析分為存量土地和增量 土地兩部分。 1、存量土地分析 根據(jù)南昌市國土部門調(diào)查統(tǒng)計，截止2004年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入 開發(fā)建設(shè)的土地共 4000余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷 受阻造成不能按土地出讓合同約定的時限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政 府出面協(xié)調(diào)盤活，并盡快交于開發(fā)商開發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在2.0 （參照 2003、2004年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場供應(yīng)總量將在530萬平方 米左右，超過南昌 2004年的市場成交總量，如果這

36、部分土地同時開發(fā)，再加上市中心現(xiàn) 有在開發(fā)項目的后期推出量，未來南昌市中心房地產(chǎn)市場競爭將相當激烈。 2、增量土地分析（國有建設(shè)用地） 增量土地主要是政府通過招、拍、掛的方式公開向社會出售土地。在現(xiàn)有國家土地 政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費用，兩年就要無償收回， 因此開發(fā)商一般都會在一年左右的時間進行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交 20202020 者所 有） 20 量就可以初步判定未來市場上新增商品房項目的總量。 .2004年南昌土地成交量 2004年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地24宗土地，出讓商品房開發(fā)土地面積 1573.51畝，土地成交金額 25.89

37、9億元，出讓的土地總建筑面積約202.8萬平米，預(yù)示 著2005年將有202.8萬平米的增量房推進市場，從出讓的土地用途來分析；純住宅用地 只占17.22%，商住綜合用地占了近83%，未來兩年的商業(yè)將有增加。從成交的區(qū)域分布 來看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。其中老城區(qū)最多，共成交11宗，面積 達881.96畝，其次為城南片區(qū)，共成交 5宗，總面積318.05畝，紅谷灘和高心開發(fā)區(qū) 今年尚無一宗地出讓。通過土地出讓可預(yù)見，未來兩年的房地產(chǎn)增量市場將在市中心和 城南，地價繼續(xù)攀升，將會導(dǎo)致商品房價格的持續(xù)上揚。2004年土地成交的樓面地價， 延續(xù)了 2003年土地供應(yīng)成交的樓面地價走高

38、的趨勢，從土地供應(yīng)區(qū)域來看，未來住宅的 中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將 促進南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 .2005年南昌土地成交量 2005年南昌市計劃出讓商品房用地4500畝，其中企業(yè)改制用地將不會受到南昌市年度 土地供應(yīng)計劃的限制，住宅用地分布在各個板塊，象湖圈140畝，青山湖460畝，紅谷 灘紅角洲地區(qū)1000畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng) 500畝，新建縣長堎地區(qū) 300畝，南昌縣蓮塘地 區(qū)供應(yīng)300畝，灣里300畝，昌北200畝，高新200畝，同時經(jīng)濟適用房的供應(yīng)將達到 500畝等。今年一季度實際成交土地1321.26畝，主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi)還

39、 將有3178.74畝土地出讓，如果這一指標完成，今年的土地供應(yīng)將是2004年的3倍，土 地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯放量的趨勢，整個投資規(guī)模也將再次增大，對整個房價快速上漲有很大 的促進作用，同時是從整個土地供應(yīng)區(qū)位看，2500畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向 的轉(zhuǎn)移，對調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。 21212121 者所 有） 21 六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析 1、各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 從2004年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購房區(qū)域主要集中在紅谷灘新 區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個中心城區(qū)，占有整個市場銷量的77%，周邊各行政區(qū)銷量相對 分散，

40、市場占有率低。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng) 量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對 滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城 里住慣的人不愿離開，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅守“城市夢”的傳統(tǒng) 束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。但是隨著市中心房價的日益高漲，市場供應(yīng) 的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢”觀念在經(jīng)濟支撐的現(xiàn)實 條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。 2、各區(qū)域預(yù)、銷售價格分析 22222222 者所 有） 22 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公

41、司 2004年南昌住宅交易價格表明，市中心房價已經(jīng)超過3000元/平方米，其中屬清山 湖的房價最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。臨近周邊的幾個開發(fā)區(qū)中， 高新區(qū)售價最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強，另一方面它緊靠清山 湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進入，提升了整個區(qū)域的樓盤檔 次和區(qū)域形象。但是受到新近開發(fā)項目品質(zhì)較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的影響， 區(qū)域房價上升的可能性已經(jīng)不是很大。 七、南昌房地產(chǎn)市場營銷方式分析 南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場雖然起步較晚，但在中國房地產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中，特別是外 地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的

42、發(fā)展水平，新的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，新的營銷活動、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達到極至，營銷方式上除了針 對傳統(tǒng)的個人購房外，還針對了市場上比較特殊的企業(yè)團購群，這里通過對南昌團購房 地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來歸納客戶的購買取向。 1、南昌居住主題公園 樓盤名稱南昌居住主題公園 售樓電 話 5999999 5989898 23232323 者所 有） 23 項目地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大 道 售樓地 址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大 道 投資商利嘉上海股份公司開發(fā)商 南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 代理商 江西新德安房地產(chǎn)顧問有限 公司 物管公 司 居住主題公園物業(yè)公司 占地面積1400畝 建筑面 積 1000

43、0 戶 框架容積率1.26 歐陸風(fēng)格 物管費多層0.7元/月/ m： 130萬平方米 建筑類別 多層、小高層、花園洋房、別 墅 總戶數(shù)約 建筑結(jié)構(gòu) 建筑風(fēng)格 綠化率41.6 % 交通狀 況 乘25路長班到終點站下 停車位3600個 配套設(shè) 施 中央景觀花園、室外游泳池、 人工沙灘、植被、商業(yè)街、 燒烤區(qū)、網(wǎng)球場、兒童游樂 場、滑板公園、高爾夫練習(xí) 場等 主力戶型 二房(83.72-91.12 m) 三房(107.79-116.56 m) 價格 多層均價2350元/ m 31 別墅均價3300元/ rf 年開工 推出時間 2004 開盤時 間 2005年5月1 交付時間 2006 工程現(xiàn) 狀 全

44、面開工建設(shè) 銷售情況一期約3000套銷售已過95% 客戶個人購買、東航等單位團購 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 2、正榮大湖之都 24242424 者所 有） 24 樓盤名稱正榮大湖之都 售樓電 話6612666 項目地址 南昌縣南蓮路“墨山立交” 以西 售樓地 址 站前西路437號（海關(guān)對面） 投資商正榮集團開發(fā)商 南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限 公司 代理商天睿不動產(chǎn)策略機構(gòu) 物管公 司 深圳市恒基物業(yè)管理有限公司 占地面積 建筑面 積 1600 畝 110 萬rf 建筑類別 建筑密度 建筑結(jié)構(gòu) 建筑風(fēng)格 多層、小高層、高層、別墅總戶數(shù)6800 21%綠

45、化率43 % 全框架/磚混容積率1.26 歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費0.65元/月/rf 層高3米 交通狀 況 203、 230、 218 路 停車位 基本可達到一戶一個車位， 以賣為主，價格未定。 配套設(shè) 施 墨爾本公園、水上高爾夫、1500 米生態(tài)長廊、3300米湖巖線、 水上風(fēng)車、噴泉、哥倫布航模 基地，2所世紀小學(xué)、4所幼兒 園，4所文化中心、5個多功能 會所、商業(yè)大街、水吧、村巴 站 主力戶型 二房二廳（ 三房二廳（ 價格 開盤時均價 80-95 rf) 120-135 rf) 1800 元/rf 均價2030元/ rf 推出時間 2004年6月16日正式開工開盤時 2004年12月12日

46、 25252525 有) 者所 25 間 計劃于2006年下半年竣工 現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過80% 交付時間 工程現(xiàn) 狀 建設(shè)中 銷售情況 客戶個人、清華泰豪等企業(yè)團購 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 3、團購房源特征 .地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。 .項目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。 .小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。 .傾向于小高層，團購價格明顯低于市場售價。 .房型以緊湊的兩房、三房為主。 4、結(jié)論 福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企 業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是

47、一些經(jīng)濟環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不 惜通過分房來達到目標。這部分客戶因購房數(shù)量大，價格需求又相對適中，城郊項目是 他們購買的主要對象，這就給城郊項目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定 抗性項目，一次新的契機，因此只要針對這類客戶群制定合理的營銷方式，就可以吸引 他們，最終取得項目的銷售成功。 八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié) 1、南昌經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴容，給南昌房地產(chǎn) 26262626 者所 有） 26 業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 2、南昌房地產(chǎn)業(yè)對南昌 GDP的貢獻已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支

48、柱產(chǎn)業(yè)之一，以 房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會謹慎、合理的維護房地產(chǎn)的長遠發(fā)展，使南昌房 地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定。 3、在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的 房地產(chǎn)市場的發(fā)展活力，未來兩年將在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場需求將被進一步激 發(fā)。 4、南昌商品住宅價格連年上漲，但漲幅趨緩，對比中部五省會城市的房價收入比，南昌 房價處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 下，整體房價仍將上漲，但漲幅不會太大，估計年漲幅不會高于8%。 5、房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是 20

49、04年，新開工超過1000萬rf,增量之大，預(yù)示 著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競爭將更加激烈，市場細分，差別定位將是規(guī)避競爭的主要手 段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個重要考驗。 6、在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積 適中，價格相對平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年， 大量普通住宅會逐步上市，緩解市場矛盾。 7、 南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月，銷售最為暗淡時期在 4月、8月、9月三 個月。 8、南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強，他 們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟的發(fā)展，

50、這類購房群仍將增多。 9、二手房市場直逼新房市場，這也將刺激新房市場進一步的發(fā)展，同時從側(cè)面反映出， 在現(xiàn)有住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級市場的整體發(fā)展，我們認為，這一不利因 素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級市場將被再次激發(fā)，從而促進一級市場的發(fā)展。 10、南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進入高增量時 期，市場競爭將更加激烈，但可以看到，未來的市場供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未 27272727 者所 有） 27 來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。 11、企業(yè)團購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對象，在購買特征上傾向于城郊價格適中的 項目，未來郊區(qū)項目將逐步重視這類客戶群

51、。 十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項目的建議 中檔、 1、在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益激烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下， 中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項目在檔次定位上向中檔靠近。 2、抓住南昌6、12月份的黃金銷售周期，合理安排項目開發(fā)銷售周期。 3、本項目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項目營銷中若能爭取這些 企 業(yè)團購客戶，將極大促進項目的銷售。 4、未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項目應(yīng)充分認識市場，重點在市場定位上錯開 競 爭。 28282828 者所 有） 28 第三章高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析 一、高新區(qū)區(qū)位分析 高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確

52、切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是 南昌城市化進程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 二、高新區(qū)配套設(shè)施分析 高新區(qū)的城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、 倉儲于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初 教育機構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的 生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。 三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布 29292929 者所 有） 29 居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)， 聚集項目較多，而萬科四季花城因為緊靠艾溪湖自成一個區(qū)域。高

53、新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè) 科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃, 這里也不可能成為住宅項目聚集的區(qū)域。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房 地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進。 四、高新區(qū)在售項目分析 1、高新區(qū)在售樓盤（主要） 30303030 者所 有） 30 表1 1 數(shù)據(jù) 來源： 樓 盤 項目 豐源天域 尚東大道 廬山花園 四季花城 新城國 際商都 開發(fā) 商 豐源房地產(chǎn) 開發(fā) 華龍房地 產(chǎn)開發(fā) 天驥物業(yè)萬科地產(chǎn) 新城建 設(shè) 產(chǎn)品 類型 小咼層、化 園洋房 多層、小咼 層、咼層、 酒店式公寓 多層、小咼 層、酒店式 公寓 多層、花 園洋房、 高層

54、小戶型 公寓 占地 面積 4.9 萬n 4.2 萬n 4 萬n 66 萬n 1.17 萬 nr 建筑 面積 7.44萬rf 9.47萬rf 11.8萬怦65萬怦6萬怦 容積 率 1.5 2.1 2.3 1.1 4.0 綠化 綠 42% 40.53% 42% 53% 34% 房型 面積 花園洋房 (150257 rf)公寓 (95140 rf) 87213 rf 小高層 （111205 rf）酒店式 公寓（50 78） 多層 88 167 rf、花園 洋房135 rf左右、 4350 主力 戶型 兩房、三房 兩房、三 房 小高層（三 房、四房） 二房、三 房 標間 戶數(shù)532戶798戶 160戶

55、（酒店 式公寓） 3411 戶 168 戶 房屋 均價 2700 (公寓) 2800 （花園 洋房） 報價 （2800 300） 小高層2800 酒店式公寓 （3600） 多層 2850、花 園洋房 3300、咼 層 標間 32 40 一一 廳61 tf、二室 一廳83 銷售 情況 60% （花園洋 房）15% （公 寓） 0 小高層 80%，酒店 式公寓 65% 75% （五 期） 已售100 套 備注 配套設(shè)計了 幼兒園、會 所和沿街商 業(yè) 籃球場、會 所、地下及 半地下車 位、商業(yè)風(fēng) 情街 會所，幼兒 園、商業(yè)街 會所、商 業(yè)街 瀚林園 雙語、藍 天學(xué)院、 單 位 房屋均價：元/平方米；

56、戶型面積：平方米 31313131 者所 有） 31 上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 2、在售重點樓盤分析 提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南 昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起 到了推波助瀾的作用。萬科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品 的品質(zhì)上。 1）項目成功的背景 .1000畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當作一個城來對待， 可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng)不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活， 也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明

57、顯。 .地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠 吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。 .緊鄰城市湖泊一一艾溪湖，超過3000米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源， 高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。 .萬科地產(chǎn)多年的大盤運作經(jīng)驗，特別是城郊大盤的運作，其全新營銷手法、內(nèi)部資源都 是其成功的重要因素。 2）產(chǎn)品規(guī)劃特色 .綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺就是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬科以低密 度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。 32323232 者所 有） 32 .萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇

58、色 彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺，該項目的給人的第一感覺就是這里是一個 充滿青春、充滿活力、充滿時尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。 .戶型規(guī)劃上，當市中心項目還在走大戶型，高價格的模式時，萬科城市花園已改變成小 戶型、高價格的模式，在總價上優(yōu)勢明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。 .利用教育優(yōu)勢來開發(fā)樓盤的項目不勝枚舉，屢試不爽，萬科城市花園很精明的前期引進 高新國際學(xué)校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到廣大因孩子教育購房客戶的響應(yīng)。 .巧借市政綠化為己所用。項目東面的市政綠化帶通過簡單的修造，在視覺上并已成為小 區(qū)的組成部分。 .時尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會所給小區(qū)增色

59、的同時，更打消了客戶 對周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。 .在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計上合 理的組團分隔，符合多樣客戶的需求。 .在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個細節(jié)都能感到精雕細鑿。 .小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體現(xiàn)小區(qū)的四季 如春，整個小區(qū)給人的感覺就是綠意昂然。 .物業(yè)管理細致到位，處理事件及時，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。 五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 1、市場客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購買客戶占60%，市區(qū)客戶占30%，另外還有10% 33333333 者所 有） 33 的外地客戶，

60、從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù) 員的比例也不少，購房的區(qū)域性是它的第一大特征。 8090平方米。三房的面積范圍 2、市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在 在 105130平方米之間，市場銷售反映這類房型符合市場客戶的需求，我們認為隨著，住 宅價格的上揚，緊湊房型將是未來開發(fā)趨勢。 3、區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅 和 花園洋房相對受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項目也受到大 量投資客戶的認可。而且只要是超過7萬平方米的項目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過三種，產(chǎn)品的 多樣性是其又一特征。 4、