福特納灣樓工程可行性實施報告

1、福特納灣樓工程可行性研究報告1項目概況與市場分析1.1項目概況綜述1.1.1項目名稱與承辦單位概況項目名稱：福特納灣樓工程承辦單位概況：單位名稱：某置業(yè)股份有限公司 *分公司（某新青職業(yè)有限公司）單位性質(zhì)：股份有限公司注冊資金：人民幣1.5億元單位住所：金澤大廈東區(qū)15層業(yè)務(wù)圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售建設(shè)單位簡介：某置業(yè)是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合營運商。 公司于2003 年6月19日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼 HK2868,綜合實力 居國領(lǐng)先地位。某置業(yè)以北京為基地，自成立以來在北京地區(qū)累計開發(fā)規(guī)模超過400萬平方米，總投資超過 300億元。2005年以來，公司以系列化、標(biāo)準(zhǔn)化 的產(chǎn)品線不斷進行

2、異地復(fù)制擴，目前已進入全國四大區(qū)域九個城市，土 地儲備規(guī)模超過1000萬平方米，擁有較高的市場知名度和品牌影響力。某置業(yè)以發(fā)展中高檔住宅為主， 高檔商用物業(yè)開發(fā)為輔，多種物業(yè)類 型綜合營運的優(yōu)勢突出。在 低密度人文社區(qū)、多元化復(fù)合社區(qū)和 國際化高檔社區(qū)三條成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線基礎(chǔ)上；某置業(yè)憑借豐富的開發(fā)經(jīng)驗、規(guī)?；慕?jīng)營優(yōu)勢、卓越的資源整合能力，以差異化的競爭策 略，強化公司在新型住宅產(chǎn)業(yè)綜合體方面的開發(fā)能力，不斷推動產(chǎn)品線 更新升級，引領(lǐng)行業(yè)先風(fēng)。隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展， 居民收入的日益增長，城市化進程的不斷 深入，中國的房地產(chǎn)市場將持續(xù)向好，某置業(yè)將抓住行業(yè)未來發(fā)展之宏 機，采取穩(wěn)健靈活的擴

3、策略，以物業(yè)發(fā)展的國際先進水平為標(biāo)準(zhǔn)，力爭 成為中國最具價值的房地產(chǎn)綜合營運商。秉承目標(biāo)一致、遵從規(guī)則、學(xué)習(xí)創(chuàng)新的企業(yè)文化，追求卓越、開放 透明的某置業(yè)，以創(chuàng)新生活，創(chuàng)造價值的開發(fā)理念，為客戶營造優(yōu)質(zhì) 生活空間，為投資者創(chuàng)造穩(wěn)定增長收益，為社會和諧不斷貢獻。某置業(yè)是中國領(lǐng)先的大型房地產(chǎn)綜合營運商。公司控股股東某集團是北京市國資委所屬的特大型國有企業(yè)集團，主要從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 與運營、房地產(chǎn)開發(fā)和金融服務(wù)業(yè)。公司策略性股東為新加坡政府投資 公司（GIC），GIC自2003年起成為公司戰(zhàn)略合作伙伴，堅定看好公司發(fā) 展前景，長期持有公司股份，并與公司合作開發(fā)多個項目，協(xié)助公司業(yè) 務(wù)快速擴。截至2

4、011年12月31日，某置業(yè)在北京、*、萬寧十二 個城市擁有35個項目處于不同的發(fā)展階段，土地儲備總建筑面積 1,009 萬平方米，其中可售樓面面積 874萬平方米。1.1.2投資項目提出的背景房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而 促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國 新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今， 國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn) 經(jīng)濟。某置業(yè)為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)某西青大寺鎮(zhèn) 王村福特納灣樓工程。1.1.

5、3項目投資環(huán)境與必要性某福特納灣項目是某集團傾力打造的北美草原風(fēng)格的高尚低密居住 區(qū)。同時也是某置業(yè)在津成功開發(fā)的第五個項目。某福特納灣住宅建筑 面積為14.8萬平米，規(guī)劃為5層、6層的花園洋房和聯(lián)排別墅形式的低 密產(chǎn)品。容積率為1.0左右。某福特納灣項目地塊分為南、北兩塊，中 間為現(xiàn)狀的“音樂主題廣場公園”。形成了一個中心開敞式的休閑廣場 配套。其中南側(cè)地塊整體環(huán)湖而建，可以享受愜意的湖邊散步的休閑生 活。湖畔旁設(shè)計了聯(lián)排別墅產(chǎn)品。北側(cè)地塊全部規(guī)劃設(shè)計為洋房產(chǎn)品， 同時還規(guī)劃了 17000平米的商業(yè)配套。某福特納灣地處友誼南路延長線， 交通便利；周邊生活配套齊全。某特納灣地處*西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，

6、大寺鎮(zhèn)是*市外圍八大組團之一，位于 市區(qū)南部，距市政府8公里，距區(qū)政府35公里，東與津南區(qū)毗鄰，南與 王穩(wěn)莊鎮(zhèn)相依，西與南河鎮(zhèn)接壤，北靠外環(huán)線，與七莊街相鄰。大寺鎮(zhèn) 地理位置優(yōu)越，對外聯(lián)系便捷，距 *港30公里，*海關(guān)9公里，*國際 機場15公里。津淄公路、津港公路、港鐵路縱貫?zāi)媳保猸h(huán)線、梨雙路、 蘆北路橫穿東西。1.1.4本項目可行性研究的主要依據(jù)（1）項目建議書及其批復(fù)文件；（2）國家及*市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法；（4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；（5）*市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）；（6）*市的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的

7、工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)、定額；（8）西青區(qū)基準(zhǔn)地價；（9）*市西青區(qū)大寺王村及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書；（11）編制報告的委托合同；（12）其他有關(guān)依據(jù)資料。1.2市場調(diào)查與預(yù)測1.2.1 市場調(diào)查根據(jù)*市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，2009年商品房每平方米均價為 7700 多元，2010年1-8月份每平方米均為8900多元，價格上漲了 13% 一些 具有優(yōu)勢地段的房子價格漲幅明顯。老城區(qū)的一部分新樓盤的價格在 11000元/平方米上下。從市場形態(tài)來看，全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨 勢。目前*市住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在90m以下的占總量的45.8%,

8、住宅面積在90mi以上占總量的54.2%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,90m2以上的 住宅面積目前是*市住宅市場上供應(yīng)的主力，市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我 們這次調(diào)查,*市購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在50萬以下的占33%,承受總價格在51-70萬之間的占30.5%，承受總價格在 71-90萬的占24.50%，承受總價格在91-100萬的占8%,承受總價格在100 萬以上的占4%以上調(diào)查結(jié)果顯示 嚴(yán) 市購房者所能承受的價格在 51-90萬之間，比 例占到總量的54%上 ,可見是主要購買力的承受圍。1.2.2產(chǎn)品需求預(yù)測根據(jù)*市國民經(jīng)濟與社

9、會發(fā)展公報顯示，目前*市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，商品房銷售火爆。2009全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 540.7億元，比上年增長 31.3%，房地產(chǎn)完成投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重 達12.8%，全年房屋施工面積 397.8萬平方米，增長5.5%，其中：住宅 施工面積348.2萬平方米，增長 5.7%;商業(yè)營業(yè)用房施工面積 34.6萬 平方米，增長7.1%。房屋竣工面積142.0萬平方米，下降17.7%，其中 住宅竣工面積119.7萬平方米，下降17.9%商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 15.2 萬平方米，下降20.4%。商品房銷售面積287.2萬平方米，增長102.0%， 其中住宅銷售面積 238.0萬

10、平方米，增長83.1%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面 積38.4萬平方米，增長412.0%。商品房銷售額14.5億元，增長383.3%。 商品房空置面積27.2萬平方米，下降69.4%，其中：住宅空置面積 9.8 萬平方米，下降 79.7%;商業(yè)營業(yè)用房空置面積 13.0萬平方米，下降 61.5%。截止到2010年7月底，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：*市在西青區(qū)房地產(chǎn)市場中,不論是投資還是經(jīng)營都占據(jù)六成多。2010年前7個月，西青區(qū)房地產(chǎn)完成投資11.0億元，房屋施工面積 281.2平方米，房屋竣工面積 20.6萬 平方米，商品房銷售面積 57.1萬平方米。另外國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居

11、民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場 需求，銷售前景良好。1.2.3價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年*市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水 平與2009年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將 會再上一個檔次，從而拉動*市價繼續(xù)走高。另外據(jù)了解，*市是海濱城市，且與首都北京近在咫尺，房價仍然 有上升的空間。近年*市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展，為*市商品房的銷售 提供了契機，這將導(dǎo)致*市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。從原因上看，主 要有四：(1) 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。(2) 需求

12、量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因 貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已 經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期釋放出來。(3) 購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的 增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀 行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居 民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評 判選擇

13、住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致 價格上揚。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)房屋 銷售大約起價：9200元/ m2，均價：10700元/ m2o1.3市場競爭力與風(fēng)險分析1.3.1競爭力分析多方企業(yè)紛紛進入*市。由于*市人口逐年增多，消費市場擴大， 加上本市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量開發(fā)企業(yè)紛紛入駐*市以爭奪市場。天馬、鵬程、凌云等大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的注入，使*市市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住 宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前 在*市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的

14、參考因素。無論是 開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受 到了購房消費者的青睞。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托 本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求， 推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于市區(qū)南部，距市政府8公里，距區(qū)政府35公里，東與津南區(qū)毗鄰，南與王穩(wěn)莊鎮(zhèn)相依，西與南河鎮(zhèn)接壤，北靠外環(huán) 線，與七莊街相鄰。大寺鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，對外聯(lián)系便捷，距*港30公里，*海關(guān)9公里，*國際機場15公里。津淄公路、津港公路、港鐵路 縱貫?zāi)媳?，外環(huán)線、梨雙路、蘆北路橫穿東西。所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。

15、據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。1.3.2市場風(fēng)險分析1. 某福特納灣主要居住對象為在 *市的核心地帶工作的白領(lǐng)階層， 周邊高校院所的知識分子，入駐移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊 運營商的從業(yè)人員，以及其他知識層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。 由于他們：（1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來，教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定， 同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置， 隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。（2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。*市的核心 地帶工作的白領(lǐng)階層，入駐移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運營 商的從業(yè)人員，他們都屬

16、于高收入階層。（3） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以 外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，對小區(qū)環(huán)境的要求， 對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資 本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大 .2. 通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長 期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力， 這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目 的投資減輕了風(fēng)險。3. 房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，

17、同樣受銀行利率影響，依照目 前政府政策，風(fēng)險較小。2建設(shè)規(guī)模條件、產(chǎn)品方案與廠址選擇2.1建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），某福特納灣總用地10萬平方 米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平 方米?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29，綠 化覆蓋率45%表3-1擬建項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表Table 3-1 Aiming project main technical and economic indexes table項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面

18、積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層5.53地下車庫面積平方米4820停車位個2402.2項目建設(shè)條件221項目氣象、水文、地質(zhì)、地形條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進 行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，地基強度好，適用于鋼筋混凝土基 礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下 工程排水。2.2.2項目周圍環(huán)境與社會經(jīng)濟現(xiàn)狀小區(qū)擬建于西青區(qū)*市西青區(qū)大寺王村音樂噴泉廣場金峰路附近，總占地

19、面積100000平方米，位于西青區(qū)大寺板塊，緊靠 *第一迎賓大道 友誼南路延長線。某福特納灣周邊交通配套：公交161、706、832、838、津西2路至洛卡小鎮(zhèn)站，項目周邊地鐵 5號線正在規(guī)劃中。自駕車 出行：開車可沿友誼路延長線，至外環(huán)線，繼續(xù)前行3公里即可到達本項目。綜合來看，目前項目出行仍以自駕車為主，盡管項目周邊設(shè)有幾 條公交線路，地鐵 5號線也正在規(guī)劃中，但公交候車時間稍長，地鐵也 在短時間無法運營。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高薪技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的購房能力，銷 售市場相當(dāng)可觀。2.2.3建設(shè)項目相關(guān)參數(shù)1. 供水本項目上水

20、從附近一條 DN1000m上水管線干線引入。2. 雨、污水排放就進排入王村已建成的污水管線。3. 供熱擬從王村新敷設(shè)的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。目前，本項目 建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。 224項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金 3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預(yù) 售款，共投入總資金14828.67萬元。本項目完成后，預(yù)計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法

21、定 盈余公積金及公益金 857.43萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為 3906.08萬 丿元。2.3產(chǎn)品方案2.3.1戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境 的營造并賦予其濃郁的文化涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技*市高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見 下表：表3-2 戶型分配表Table 3-2 Door type poi nts meter distributi on面積 數(shù)量（套）()3室2廳2衛(wèi)1廚1陽128.52643室2廳2衛(wèi)1廚2陽131.22642室2廳1

22、衛(wèi)1廚1陽90.08803室2廳2衛(wèi)1廚3陽168.44804室2廳3衛(wèi)1廚2陽181.2690臺1書房3室2廳3衛(wèi)1廚2陽165.8290臺1書房3室1廳1衛(wèi)1廚1陽90.792642室1廳1衛(wèi)1廚1陽81.442642.3.2技術(shù)設(shè)備條件（1）室外外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。（2）室墻：廳、房為乳膠漆。廚房咼級瓷磚到頂。頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。窗：戶外窗用彩鋁窗。門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。衛(wèi)生

23、間：公衛(wèi)：墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè) 高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、 玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管 道；地、墻面水泥砂漿拉毛。樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。（3）配套設(shè)備：電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。電視、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可 立即使用。電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。煤氣：煤氣管道安裝到廚房。給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。（4）智能化系統(tǒng)：安全防系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講

24、防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等?！耙豢ㄍā敝悄芟到y(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)停車、消費“一卡通”。信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入In ternet ）、背景音樂、視頻點播等。2.3.3道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組 團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。2.3.4 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共 建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功 能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。

25、兒童活動場地以塑料欄桿為主。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證 比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方 案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。2.4建設(shè)廠址選擇眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園 林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移 民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保 護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：（1）造就建設(shè)規(guī)劃

26、的要求。(2) 適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。(3) 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。(4) 擁有便利的交通條件。(5) 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要?；谏鲜鑫覀冞x定擬建于地區(qū)，地處大寺王村核心地帶，3項目環(huán)境影響評價3.1環(huán)境條件調(diào)查某福特納灣項目是某集團傾力打造的北美草原風(fēng)格的高尚低密居住 區(qū)。同時也是某置業(yè)在津成功開發(fā)的第五個項目。某福特納灣住宅建筑 面積為14.8萬平米，規(guī)劃為5層、6層的花園洋房和聯(lián)排別墅形式的低 密產(chǎn)品。容積率為1.2左右。某福特納灣項目地塊分為南、北兩塊，中 間為現(xiàn)狀的“音樂主題廣場公園”。形成了一個中心開敞式的休閑廣場 配套。其中南側(cè)地塊整體環(huán)湖而建，可以享受

27、愜意的湖邊散步的休閑生 活。湖畔旁設(shè)計了聯(lián)排別墅產(chǎn)品。北側(cè)地塊全部規(guī)劃設(shè)計為洋房產(chǎn)品， 同時還規(guī)劃了 17000平米的商業(yè)配套。某福特納灣地處友誼南路延長線， 交通便利；周邊生活配套齊全。3.2施工期環(huán)境影響分析3.2.1施工期污染源1、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸 的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪 聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲 級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA 段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民

28、樓。2、施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清 理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。3、施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢 水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排 水，以及各種車輛沖洗水。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或 廢棄的各種建筑裝修材料。3.2.2施工期環(huán)境影響分析1、施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 8

29、0dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲。2、施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為 減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到:（1）現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并 采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的燃機械和 車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎 與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高 噪聲作業(yè)

30、及施工車的進出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平 整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；（2）施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行， 吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；（3） 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三 同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；（4） 建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易 屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。表4-1交通運輸車輛聲級Table 4-1 Tran sport vehicle come施工階段運輸容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運大型載重

31、機90底板與結(jié)構(gòu)鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、80-85階段各種裝修材料及主載重車75士裝修階段要設(shè)備輕型載重卡車表4-2各施工階段主要噪聲源狀況Table 4-2 Each con structi on stage main no ise sources con diti on表4-3各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB (A)施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級挖土78-96電鉆100-115機土石方階段沖擊95電錘100-105機空壓75-85手工100-105機裝修、安裝鉆打樁95-105階段無齒105機鋸混凝90-100多功90-100土輸能木送泵工刨底板與結(jié)構(gòu)振搗100-105混凝100

32、-110階段器土攪拌機電據(jù)100-110云石100-110機電焊90-95多角100-115機磨光機空壓75-85機Table 4-3 Each con structi onstage day, ni ght come estimated Un its:dB (A)施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工553.3項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染 源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。3.3.1大氣污染源分析1、地下車庫廢氣某福特

33、納灣建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820平方米， 層高約3.9米。停車場設(shè)有兩個進出口。 車庫的廢氣排放高度為 2.5米， 排氣量約7000立方米/h2、天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。 3.3.2水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口 3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、 沖廁排水和廚房污水。3.4公眾參與環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意 見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影

34、響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方 的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的 環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而 有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為人大常委會的代表以及附近 周圍的居民，項目咨詢專家。3.5勞動安全與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程 方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可 能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防措施。3.5.1 勞動安全衛(wèi)生1. 危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危 害的物品、部位、場所，以及危害圍和程度。(1) 有毒有

35、害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材 料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易 燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類， 以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸 危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能。(2) 危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻 射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、圍以及危害程度，研究提出相 應(yīng)的安全措施方案，主要有:(1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。(2)

36、對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。(3) 對危險場所，按勞動安全規(guī)提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安 全間距。煤炭、冶金等礦井開米項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、 塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。(4) 對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。3.5.2消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi) 隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓?消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1 .火災(zāi)危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包 括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)

37、危 險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。2. 調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場 址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。3. 消防措施和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以 及可能波及的圍，確定應(yīng)采用的消防等級，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消 防設(shè)施配置方案。4投資估算、資金籌措與財務(wù)分析4.1投資估算1、根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表看到本建設(shè)項目總占地面積約 10萬平方米，總 建筑面積接近13萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數(shù)996 戶，地下停車場0.7萬平方米，綠

38、化面積近 4.5萬平方米，容積率1.3。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地圍建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b. 屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米 共計56萬人民幣。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計65.36萬人民幣。（2） 土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、以及供氣方面的配置情 況如下：a. 供水：本項目上水從附近一條 DN1000m上水管線干線

39、引入。b. 雨，污水排放：就進排入 XXX已建成的污水管線。c. 供熱：擬從XXX新敷設(shè)的供熱干線接入。d. 供電：擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。e. 供氣：弓I入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進 行。f. 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團部道路兩極。主干道把小區(qū) 中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。g. 小區(qū)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%2、根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：表5-1總投資估算匯總表Table 5-1 with total in

40、vestme nt of estimat ing summary form序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建筑工程費5361.703安裝工程費2056.484其他投資費2070.865項目管理費124.206不可遇見費.317建設(shè)期利息946.568總投資14828.67表5-2 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表Table 5-2 development project investment in fixed assets estimate table序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建設(shè)工程費7418.18建筑工程費5361.70安裝工程費2056.4

41、83其他投資費2070.864項目管理費124.205不可預(yù)見費.316建設(shè)期利息946.567項目投資總額14828.674.2融資方案某福特納灣建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問 題。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格 預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù) 審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程， 帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金， 包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)， 流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費 用等。隨著建設(shè)項目

42、的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已 耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。421資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以 免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信 譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金 3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前 的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。 主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等， 如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2. 用銀行貸款5002.6

43、1萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源， 是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行 證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn) 負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還 可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實 際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信 心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工 程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實 利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)

44、售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成 后在售出；另外一種是預(yù)售，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售 出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達5879.50 萬元。422編制資金流動計劃，確定資金的需求額表5-3資金流動計劃表Table 5-3 Cash flow schedule序號項目建設(shè)期2009201020112012小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.111

45、.3建設(shè)期利106.69265.57287.15287.15946.56息小計14828.672資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收2090.883788.625879.50入4.2.3資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金 也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下 問題：1. 資金本問題主要包括以下幾個方面（1）由于資金的時間價值形成的利息。（2）注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。（3）當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把

46、通 貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。（4）銀行借款的成本率。2. 優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題具體優(yōu)化方法如下：（1）分期分年度辦理銀行保函和保險費。（2） 將工程初期準(zhǔn)備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金 矛盾。（3）根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。（4）材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材 料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。（5）向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3. 及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。（詳見附表10、11、12）表5-4 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表Table 5-4 Risk factors and risk degree an

47、 alysis tables序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度災(zāi)難 性嚴(yán)重 性較大一般1市場風(fēng)險2資源3技術(shù)4工程5資金6政策7外部協(xié)作條件4.3設(shè)項目法人項目財務(wù)評價財務(wù)評價大致可分為3個步驟：第一步，進行財務(wù)基礎(chǔ)資料預(yù)測。編制財務(wù)評價的輔助報表。通過項目的市場調(diào)查預(yù)測分析和技術(shù)與 投資方案分析，確定產(chǎn)品方案和合理的生產(chǎn)規(guī)模，選擇生產(chǎn)工藝方案、 設(shè)備方案、工程技術(shù)方案、建設(shè)地點和投資方案，擬定項目實施進度計 劃等，據(jù)此進行財務(wù)預(yù)測，獲得項目投資、生產(chǎn)成本、營業(yè)收入和利潤 等一系列財務(wù)基礎(chǔ)資料。第二步，編制和評估財務(wù)評價的基本報表。將上述輔助報表中的基礎(chǔ)資料進行匯總，編制出現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、

48、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表和借款還本付息估算 表等5類主要財務(wù)基本報表，并對這些報表進行分析評估。第三步，計算財務(wù)評價的 各項指標(biāo)，分析項目的財務(wù)可行性 。 利用各基本報表可直接計算出一系列財務(wù)評價的指標(biāo)，包括反映項 目的盈利能力、償債能力和財務(wù)生存能力的靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)，將這些指標(biāo)值與國家有關(guān)部門規(guī)定的基準(zhǔn)值進行對比，就可得出項目在財務(wù)上是 否可行的評價結(jié)論。4.3.1銷售收入、銷售稅金及附加估算銷售收入是指企業(yè)在一定時期產(chǎn)品銷售的貨幣收入總額。用公式表示：銷售收入=產(chǎn)品銷售數(shù)量X產(chǎn)品單價。銷售收入的發(fā)生，是以商品 產(chǎn)品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和已提供的勞務(wù)為依據(jù)，其主要標(biāo)志是收到貨款或 取得收取款項

49、的權(quán)利。在采用分期付款銷售的情況下，通常以每期收 到的貨款作為該期實現(xiàn)的銷售收入。對于生產(chǎn)周期較長的商品產(chǎn)品， 通常按生產(chǎn)完工程度，分期確認(rèn)銷售收入。例如，建筑安裝企業(yè)按項 目施工工程進度計算的銷售收入。銷售稅金是根據(jù)商品買賣或勞動服務(wù)的流轉(zhuǎn)額征收的稅金，是屬于 流轉(zhuǎn)稅的疇。銷售稅金及附加包括：增值稅、消費稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、教育費附加。（估算見附表5）4.3.2利潤和利潤分配損益亦稱財務(wù)成果，企業(yè)的利潤或虧損。企業(yè)營業(yè)的損益是指在業(yè) 務(wù)經(jīng)營過程中，以各項財務(wù)收入抵補各項財務(wù)支出后形成的損益。在一 定時期，各項營業(yè)收入抵補各項營業(yè)支出后的差額，就是企業(yè)經(jīng)營的最 終成果。收入超過

50、支出，就是企業(yè)的純益；反之，則是純損。企業(yè)營業(yè) 的損益集中反映其業(yè)務(wù)經(jīng)營活動各方面的效益，是其最終的財務(wù)成果， 是衡量其經(jīng)營管理的重要指標(biāo)。利潤分配，是將企業(yè)實現(xiàn)的凈利潤，按照國家財務(wù)制度規(guī)定的分配 形式和分配順序，在國家、企業(yè)和投資者之間進行的分配。利潤分配的 過程與結(jié)果，是關(guān)系到所有者的合法權(quán)益能否得到保護，企業(yè)能否長期、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題，為此，企業(yè)必須加強利潤分配的管理和核算。企業(yè)利潤分配的主體一般有國家、投資者、企業(yè)和企業(yè)部職工；利潤分配 的對象主要是企業(yè)實現(xiàn)的凈利潤；利潤分配的時間即確認(rèn)利潤分配的時 間是利潤分配義務(wù)發(fā)生的時間和企業(yè)作出決定向向外分配利潤的時間。（詳見附表6）433

51、財務(wù)指標(biāo)1、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV與財務(wù)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表（附表 8），以及損益表及利潤分配表（附表 6）繪制出凈現(xiàn)金流量表。如下表第t期末12345凈 現(xiàn) 金 流量（ 萬 元）-1077.751676-1129.2098-1793.349604272.914722213837.11433累 計 凈 現(xiàn) 金 流量-1077.751676-2206.961476-4000.31108-3727.39635810109.71797建 設(shè) 總 投 資4965.4316765124.306844451.779814287.149814可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值率n財

52、務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV npv ci co t i ic =t 03-1077.75( 1+8%+(-1129.21 )/(1+ 8% 2 +(-1793.35)/(1+ 8% +(272.91)/(1+ 8%)4+(13837.11)/(1+ 8%) 5=-997.92-968.76-1423.63+200.59+9417.48=6227.76萬元nt財務(wù)部收益率(FIRR) 公式： (ci co)t (1+FIRR) =0t 0部收益率的實質(zhì)就是使投資方案在計算期各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計 等于零時的折現(xiàn)率。是一個未知數(shù)，可用“試算法”確定財務(wù)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表可知t值較小，且已經(jīng)計算出財

53、務(wù)凈現(xiàn)值較大。故預(yù)計 部收益率較大。n試選部收益率為30%計算FNPV npv ci CO t 1 ic =t 03-1077.75 ( 1+30% + (-1129.21)/(1+ 30%)2 + (-1793.35)/(1+ 30%) +(272.91) /(1+ 30%)4+13837.11)/(1+ 30%)5二829.04-668.17-816.27+95.56+3726.77=1508.85萬元凈現(xiàn)值仍較大，繼續(xù)增大收益率，試選40%則nNPV CI CO t 1 ic =t 0-1077.75 ( 1+40% + (-1129.21)/(1+ 40%)2 + (-1793.35)/(1+ 40%)3+(272.91) /(1+ 40%)4+13837.11)5/(1+ 40%) =-769.82-576.13-653.55+71.07+2572.91=644.48 萬元凈現(xiàn)值仍較大，繼續(xù)增大收益率，試選50%則nNPV CI CO t 1 ic =t 0-1077.75 (1+50% + (-1129.21)/(1+ 50%)2 + (-1793.35)/