寧波潘火項(xiàng)目前期市場調(diào)研及產(chǎn)品定位建議報(bào)告

1、潘火項(xiàng)目潘火項(xiàng)目前期市場調(diào)研及產(chǎn)品定位建議報(bào)告前期市場調(diào)研及產(chǎn)品定位建議報(bào)告 項(xiàng)目界定產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位客戶目標(biāo)及解析運(yùn)營思路商業(yè)寫字樓酒店式公寓l客戶研究l功能布局l產(chǎn)品定位案例借鑒城市背景區(qū)域背景配套交通項(xiàng)目本體客戶目標(biāo)及解析客戶目標(biāo)及解析u 管委會層面目標(biāo)：滿足未來地塊及周邊人群基本工作、生活需要u 項(xiàng)目層面目標(biāo)：完善商業(yè)、辦公、居住配套設(shè)施，發(fā)揮啟動板塊效應(yīng)，提升周邊土地價(jià)值項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) u項(xiàng)目所處區(qū)域不是城市核心地帶且位于兩個(gè)城市副中心之間u項(xiàng)目周邊相同業(yè)態(tài)競爭激烈且項(xiàng)目啟動落后人氣明顯不足u項(xiàng)目基本屬于“平地起高樓”，向心力較弱u項(xiàng)目位于高速立交旁邊，整個(gè)區(qū)域被割裂限制條件限制條

2、件我們需要解決：我們需要解決：u商業(yè)、寫字樓及酒店式公寓的配比商業(yè)、寫字樓及酒店式公寓的配比u差異化競爭，特色經(jīng)營、定位差異化競爭，特色經(jīng)營、定位u持續(xù)開發(fā)、土地增值的問題持續(xù)開發(fā)、土地增值的問題項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定 城市規(guī)模擴(kuò)張仍然是寧波未來10年發(fā)展的主要方向； 寧波城市兩大發(fā)展方向：東部新城和鄞州新城； 項(xiàng)目即可借勢發(fā)展亦要面對兩大區(qū)域的擠壓；國際航運(yùn)中心國際航運(yùn)中心寧波經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)開發(fā)區(qū)寧波經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)開發(fā)區(qū)人口規(guī)模：人口規(guī)模：4040萬萬石化工業(yè)及加工區(qū)石化工業(yè)及加工區(qū)人口規(guī)模：人口規(guī)模：2020萬萬三江片老城區(qū)三江片老城區(qū)人口規(guī)模：人口規(guī)模：160160萬萬奉化奉化旅游服裝產(chǎn)業(yè)基地旅游服裝產(chǎn)業(yè)

3、基地人口規(guī)模：人口規(guī)模：3030萬萬鄞州中心區(qū)鄞州中心區(qū)人口規(guī)模：人口規(guī)模：2525萬萬東部新城東部新城新行政、商貿(mào)中心新行政、商貿(mào)中心人口規(guī)模：人口規(guī)模：1515萬萬北部中心，接駁杭州灣大橋北部中心，接駁杭州灣大橋人口規(guī)模：人口規(guī)模：5050萬萬東錢湖片區(qū)東錢湖片區(qū)旅游、高尚居住旅游、高尚居住寧波科技園區(qū)寧波科技園區(qū)潘火區(qū)域人口規(guī)模：5萬區(qū)域生存挑戰(zhàn)，人氣聚區(qū)域生存挑戰(zhàn)，人氣聚集、人口導(dǎo)入是關(guān)鍵集、人口導(dǎo)入是關(guān)鍵三江口板塊城南板塊（鄞州中心區(qū)）城東板塊（東部新城板塊）東錢湖板塊本案南部商務(wù)區(qū)高新區(qū)項(xiàng)目位于江東區(qū)、鄞州新城區(qū)、規(guī)劃的東部新城區(qū)交界處，建設(shè)后將成為城市重要節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目應(yīng)與三區(qū)統(tǒng)籌考

4、慮，協(xié)調(diào)發(fā)展，項(xiàng)目應(yīng)借勢與兩大區(qū)域相輔相成避免競爭。東部新城鄞州新城本案區(qū)域內(nèi)擁有多條高速公路、快速公路，是主城區(qū)與外部聯(lián)通的路口，目前還不是交通節(jié)點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)橫向交通發(fā)達(dá)，縱向交通能力不強(qiáng)，在道路功能上“過路式過路式”公路多于“連接式連接式”公路，地塊與市內(nèi)直接交通效果有限。立交橋立交橋的存在一定程度上封閉了區(qū)域內(nèi)部交通，影響了一部分地塊對外連接。未來規(guī)劃軌道軌道4 4、5 5號號線經(jīng)過本區(qū)域，屆時(shí)區(qū)域縱向交通將大幅提升。4號線節(jié)點(diǎn)5號線節(jié)點(diǎn)地塊啟動區(qū)域地塊啟動區(qū)域高速收費(fèi)口高速收費(fèi)口立交橋的存在影響了立交橋的存在影響了部分區(qū)間對外交通部分區(qū)間對外交通建設(shè)一座新城，寧波重要的城市節(jié)點(diǎn)新城中心t

5、 t威脅：威脅：隨著鄞州中心區(qū)和東部新城的快速建設(shè)，商業(yè)等配套逐步完善，如果本區(qū)域沒有及時(shí)形成商業(yè)節(jié)點(diǎn)，外區(qū)域商業(yè)觸角必將向本區(qū)域延伸，進(jìn)而影響本區(qū)域綜合發(fā)展ww劣勢：劣勢：項(xiàng)目被高速分割，內(nèi)部交通不方便，噪音影響大，影響居住品質(zhì)；區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)啟動期，配套及基礎(chǔ)設(shè)施不完善；s s優(yōu)勢：優(yōu)勢：項(xiàng)目位于兩大城市中心之間，處于寧波未來城市發(fā)展的方向上，前景好；項(xiàng)目已有宜家進(jìn)駐，未來人氣聚集和導(dǎo)入有保障；項(xiàng)目規(guī)劃配套較好，將作為寧波城市的重要發(fā)展節(jié)點(diǎn)；對外規(guī)劃交通便利，交通通達(dá)性好；oo機(jī)會：機(jī)會：鄞州中心區(qū)和東部新城建設(shè)步伐加快，對項(xiàng)目區(qū)域有一定抬升作用；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的工業(yè)區(qū)和廠房正在搬離，區(qū)域環(huán)境正

6、在逐步改善；項(xiàng)目較周邊區(qū)域起步較晚，可塑性極強(qiáng)，利于把握目前寧波商業(yè)經(jīng)營的盲點(diǎn)；swotswot分析分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定義定義fabfabf f（features/factfeatures/fact）產(chǎn)品本身的特性/屬性本項(xiàng)目本項(xiàng)目城市未來規(guī)劃發(fā)展核心地帶；周邊居住板塊成熟；位于寧波東南出口；小區(qū)可塑性強(qiáng)a (advantagesa (advantages）相對于競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢本項(xiàng)目本項(xiàng)目周邊近距離內(nèi)目前尚無競爭板塊；未來人口稠密，對商業(yè)需求性強(qiáng)；作為寧波東南門戶，具備形象展示意義b (benefit/valueb (benefit/value）產(chǎn)品帶給用戶的利益/價(jià)值本項(xiàng)目本項(xiàng)目商業(yè)寫

7、字樓酒店式公寓確立寧波城市節(jié)點(diǎn)地確立寧波城市節(jié)點(diǎn)地位，炒作中心區(qū)域概位，炒作中心區(qū)域概念，促使潘火成為念，促使潘火成為寧波的東南門戶寧波的東南門戶運(yùn)營思路運(yùn)營思路寧波商業(yè)爆炸式增長尋找機(jī)會點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，突出特色，差異化經(jīng)營尋找機(jī)會點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，突出特色，差異化經(jīng)營寧波寫字樓嚴(yán)重供過求規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化，配套、服務(wù)是決勝關(guān)鍵規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化，配套、服務(wù)是決勝關(guān)鍵寧波小戶型供應(yīng)量增長迅速創(chuàng)新產(chǎn)品，避免競爭，直擊消費(fèi)者需求創(chuàng)新產(chǎn)品，避免競爭，直擊消費(fèi)者需求基礎(chǔ)要求提升要求形象要求完善地塊內(nèi)及周邊商務(wù)、居住配套在寧波主題商圈中占有一席之地確立本案寧波東南門戶形象意義提升區(qū)位品質(zhì)，提高地塊價(jià)值第一階段第一階段

8、 傳統(tǒng)商業(yè)時(shí)代傳統(tǒng)商業(yè)時(shí)代 20世紀(jì)80-90年代，寧波商業(yè)整體上較為落后，發(fā)展相對緩慢；中心區(qū)商業(yè)基本以傳統(tǒng)百貨類為主，社區(qū)商業(yè)也不發(fā)達(dá)。第二階段第二階段 中心商業(yè)時(shí)代中心商業(yè)時(shí)代 20世紀(jì)90年代中后期，寧波商業(yè)開始啟動，此時(shí)的商業(yè)主要以興建寧波三江口區(qū)塊商業(yè)為主要目標(biāo)，代表作是2002年?duì)I業(yè)的天一廣場，此時(shí)寧波的商業(yè)的中心極化效應(yīng)很強(qiáng)。同時(shí)寧波商業(yè)發(fā)展的另一趨勢是在各個(gè)居住區(qū)興建以大型超市為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)。目前寧波的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局基本是在該時(shí)間段形成。第三階段第三階段 多元商業(yè)體系多元商業(yè)體系 20052005年以后年以后 進(jìn)入2005年之后，寧波市通過了寧波市中心區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃綱要，

9、計(jì)劃將寧波建成長三角南翼中心城市，在寧波形成一主八輔的商業(yè)格局，城市的商業(yè)體系開始多元化，并且隨著人口的導(dǎo)出方向由中心區(qū)向外擴(kuò)張。u結(jié)束單極，趨向多極結(jié)束單極，趨向多極寧波不再只有天一，還有萬達(dá)、世紀(jì)東方、中信泰富、聯(lián)盛廣場；u結(jié)束單一化，趨向多樣化結(jié)束單一化，趨向多樣化天一休閑廣場、萬達(dá)購物廣場、聯(lián)盛商業(yè)廣場，定位有大眾的、精品的、奢華的，主題多樣化，檔次亦開始出現(xiàn)分化；u結(jié)束核心，趨向中心結(jié)束核心，趨向中心天一核心最弱化，城市副中心、區(qū)域中心開始出現(xiàn)，寧波城市被劃分；“百花爭艷百花爭艷”，是機(jī)遇，亦是競爭，是機(jī)遇，亦是競爭，避免與副中心商業(yè)競爭，確立區(qū)域商業(yè)中心，否決商業(yè)配套化避免與副中心

10、商業(yè)競爭，確立區(qū)域商業(yè)中心，否決商業(yè)配套化一個(gè)市級核心商圈兩個(gè)副市級中心商圈多個(gè)區(qū)域中心商圈少量特色休閑商業(yè)街多個(gè)專業(yè)性市場低層次社區(qū)商鋪形態(tài)天一廣場天一廣場長發(fā)商廈長發(fā)商廈華聯(lián)商廈華聯(lián)商廈新世界百貨新世界百貨寧波二百寧波二百銀泰百貨銀泰百貨新世界新世界一個(gè)市級核心商圈一個(gè)市級核心商圈它的商業(yè)業(yè)態(tài)是我們項(xiàng)目它的商業(yè)業(yè)態(tài)是我們項(xiàng)目可以重點(diǎn)借鑒的可以重點(diǎn)借鑒的，引進(jìn)核心商圈商家，不僅可以帶來商氣，最重要的是可以帶來人氣，因?yàn)楹诵纳倘Φ纳碳叶际峭ㄟ^市場驗(yàn)證的，為消費(fèi)者所接受。u 樂購邊上水晶街部分租金這兩年有很大提升，目前1f：1520元/平方米/天，2f的價(jià)格為1f的1/2到1/3；u目前一樓全部

11、租滿了，二樓租了70左右，三樓租了50左右。u2002年投入使用，2007年租金收入2.32億元，2008年預(yù)計(jì)2.6-2.8億元，廣場現(xiàn)在市價(jià)60余億元，投資回報(bào)率才3-4%.天一廣場絕大部分為中檔消費(fèi)，天一廣場絕大部分為中檔消費(fèi)，主要承擔(dān)城市生活機(jī)能，為廣大主要承擔(dān)城市生活機(jī)能，為廣大市民服務(wù)。市民服務(wù)。兩個(gè)副市級中心商圈兩個(gè)副市級中心商圈鄞州新城和東部新城，一個(gè)已處于建設(shè)中期，一個(gè)處于建設(shè)初期，商業(yè)體量巨大，業(yè)態(tài)集全，他們可以覆蓋全市，因我們項(xiàng)目離處于兩者之間且距離較近，所以項(xiàng)目應(yīng)避免與它避免與它們直接競爭，借商氣、人們直接競爭，借商氣、人氣、成為它們的補(bǔ)充氣、成為它們的補(bǔ)充。東部新城鄞

12、州新城聯(lián)盛廣場：建設(shè)初期萬達(dá)廣場：發(fā)展中期以家樂福、天倫廣場等為主形成的商業(yè)節(jié)點(diǎn)以歐尚等為主形成的商業(yè)節(jié)點(diǎn)圍繞波特曼酒店而形成的商業(yè)節(jié)點(diǎn)東部新城東部新城以新世界百貨等商場為主形成的商業(yè)節(jié)點(diǎn)好陽光項(xiàng)目好陽光項(xiàng)目天一廣場 歐尚、家樂福 好陽光 東部新城商業(yè)街軸：東部新城現(xiàn)屬于建設(shè)初期，東部新城核心商業(yè)現(xiàn)尚無具體規(guī)劃，現(xiàn)在唯一有動作的是好陽光的七里墊項(xiàng)目。歐尚超市商圈歐尚超市商圈環(huán)城西路商圈環(huán)城西路商圈家樂福商圈家樂福商圈百丈路歐尚商圈百丈路歐尚商圈多個(gè)區(qū)域中心商圈多個(gè)區(qū)域中心商圈規(guī)模中等，主要作為區(qū)域內(nèi)配套，兼有輻射全市的特色業(yè)態(tài)。項(xiàng)目主要考慮方向項(xiàng)目主要考慮方向立足區(qū)域立足區(qū)域，輻射全市，輻射全

13、市城隍廟特色商業(yè)街城隍廟特色商業(yè)街鼓樓商業(yè)步行街鼓樓商業(yè)步行街 少量特色商業(yè)街少量特色商業(yè)街目前寧波真正意義上的特色商業(yè)街只有兩條，城隍廟特色商業(yè)街和鼓樓商業(yè)步行街，外觀形式上均以古代民居建筑為主。近期寧波開始新一輪特色商業(yè)建設(shè)：高新區(qū)的維多利亞廣場，鄞州新城區(qū)的旺角等，特色商業(yè)街在寧波生存空間正逐步放大。項(xiàng)目主要考慮方向項(xiàng)目主要考慮方向立足區(qū)域，立足區(qū)域，輻射全市輻射全市多個(gè)專業(yè)市場多個(gè)專業(yè)市場寧波專業(yè)性市場較多：市區(qū)有二號橋、三號橋、望湖市場等；郊區(qū)有輕防城等；專業(yè)市場有現(xiàn)代市場、國際汽車城等；寧波并不缺乏專業(yè)性市場，且專業(yè)性市場往往屬于中低檔次，項(xiàng)目絕不能淪為一個(gè)二流專業(yè)性市場，這是對區(qū)

14、域不負(fù)責(zé)，對項(xiàng)目資源的浪費(fèi)。高端的專業(yè)市場如宜家、百安居引進(jìn)難度較大且不能提供生活配套。低層次社區(qū)配套商鋪低層次社區(qū)配套商鋪 寧波的社區(qū)商鋪總體層次較低，在建筑形態(tài)基本以底商為主，往往對于住宅形成較大的影響；建筑風(fēng)貌上也較為落后，視覺上缺乏震撼力。 社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)也較為傳統(tǒng)，在傳統(tǒng)的個(gè)體經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，連鎖社區(qū)店的引入相對不足。 社區(qū)商鋪基本以銷售為主，較少由開發(fā)商物業(yè)持有開發(fā)，或者與周邊社區(qū)商業(yè)形成互動，社區(qū)商鋪基本處于自我調(diào)節(jié)狀態(tài)，缺乏整體規(guī)劃。 面積千篇一律，缺乏業(yè)態(tài)分工。 注重短期銷售，過于急功近利。社區(qū)商鋪缺乏有效管理和運(yùn)營。社區(qū)配套商鋪，完全不符合要求社區(qū)配套商鋪，完全不符合要求區(qū)域

15、商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心大型綜合超市特色商業(yè)街其它商業(yè)其它商業(yè)宜家商業(yè)廣場宜家商業(yè)廣場3030萬平米萬平米競爭已再所難免，搶占戰(zhàn)略制高點(diǎn)，從高度上打敗“敵人”。宜家：從事家俱及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性廣場，它主要是針對目的性消費(fèi)客源。我們：主要針對潘火區(qū)域內(nèi)居住、辦公、經(jīng)商的客戶，為他們提供生活配套，兼有輻射周邊區(qū)域乃至全市的商業(yè)步行街。宜家：宜家：寧波的高端專業(yè)性市場寧波的高端專業(yè)性市場我們：我們：潘火商業(yè)中心，生活之都潘火商業(yè)中心，生活之都寧波的區(qū)域商業(yè)中心，潘火的生活之都大型綜合超市大型綜合超市交通影響價(jià)格配套人氣地段家樂福江東店家樂福江東店物業(yè)地址：江東區(qū)中興路246-248號經(jīng)營面積：10000

16、平方米業(yè)態(tài)定位：家電、紡織、生鮮、百貨業(yè)態(tài)面積分布：1：1：1：1針對客戶：附近小區(qū)居民 全市范圍（假日）輻射區(qū)域：江東區(qū)及近郊農(nóng)村人氣：人氣：200200余人（上午余人（上午9 9點(diǎn)點(diǎn)30-930-9點(diǎn)點(diǎn)3535）公交直達(dá)：8路、9路、353路、809路、529路、2路等備注評語：周邊人口密集、交通便利，人氣極旺；周邊配套齊全店面租金：按照位置在3000-10000元/平米交通影響價(jià)格配套人氣地段歐尚江東店歐尚江東店物業(yè)地址：百丈東路1188號占地面積：10251平方米總建面積：42029平方米業(yè)態(tài)定位： 一樓專賣店，二樓生鮮，三樓家電、百貨、紡織業(yè)態(tài)面積分布：家電、百貨、紡織 1：1：1針

17、對客戶：附近小區(qū)居民輻射區(qū)域：江東區(qū)人氣：5050余人（上午余人（上午9 9點(diǎn)點(diǎn)40-940-9點(diǎn)點(diǎn)4545）公交直達(dá)：3路、357路、106路等備注評語：周邊居住人口高檔小區(qū)和城郊區(qū)域結(jié)合，人流量不強(qiáng)店面租金：按照位置在2000-4000元/平米交通影響價(jià)格配套人氣地段物業(yè)地址：海曙區(qū)鼓樓步行街占地面積：5000平方米總建面積：10000平方米業(yè)態(tài)定位： 一層品牌專賣店及菜場；二層綜合性超市業(yè)態(tài)面積分布：品牌店：菜場：超市 2:1:3針對客戶：周邊小區(qū)為主，寧波其他范圍為輔輻射區(qū)域：鼓樓附近區(qū)域及周邊人氣：500500人（上午人（上午9 9點(diǎn)點(diǎn)40-940-9點(diǎn)點(diǎn)4545），晚間人流較），晚

18、間人流較多多公交直達(dá)：較多備注評語：定位專業(yè)性較強(qiáng)，客戶群體固定店面租金：樓內(nèi)1層6500元/月；二層8000元/月 地下周圍商鋪4000元/月 周邊店鋪2000元/月新一佳新一佳鼓樓店鼓樓店交通影響價(jià)格配套人氣地段物業(yè)地址：環(huán)城西路南段262號業(yè)態(tài)定位： 一層品牌專賣店及菜場；二層綜合性超市業(yè)態(tài)面積分布：服飾 家電 百貨 果蔬 冷凍食品 熟食 2：1：3：1：2：1針對客戶：周邊小區(qū)居民輻射區(qū)域：海曙西區(qū)人氣：3030人（上午人（上午9 9點(diǎn)點(diǎn)40-940-9點(diǎn)點(diǎn)4545），晚間人流較多），晚間人流較多公交直達(dá)：19路、302路、523路、816路、817路備注評語：好又多及周邊（尚街）場形

19、成一個(gè)購物休閑中心，購物部分滿足周邊需要，休閑區(qū)域面向其他區(qū)域店面租金：尚街 50000元/月（700平米以上） 周圍商鋪14000元/月（100平米） 環(huán)城西路好又多環(huán)城西路好又多交通影響價(jià)格配套人氣地段物業(yè)地址：寧波市鄞州區(qū)萬達(dá)廣場內(nèi)業(yè)態(tài)定位： 日用百貨業(yè)態(tài)面積分布：各項(xiàng)業(yè)態(tài)較平均針對客戶：鄞州區(qū)居民 假日服務(wù)于全市范圍輻射區(qū)域：寧波及周邊縣市人氣：時(shí)段性人流明顯，早上中午人流稀疏，晚上人時(shí)段性人流明顯，早上中午人流稀疏，晚上人流極多流極多公交直達(dá)：白天線路較多，晚間公交運(yùn)力嚴(yán)重不足備注評語：沃爾瑪以低價(jià)吸引購物人群，其周邊號稱“5 5公里死亡圈公里死亡圈”，價(jià)格優(yōu)勢相當(dāng)明顯 沃爾瑪萬達(dá)店

20、沃爾瑪萬達(dá)店交通影響價(jià)格配套人氣地段物業(yè)地址：翠柏路160號營業(yè)面積：9000平米業(yè)態(tài)定位： 一樓電器、服飾各占50%；二樓經(jīng)營類型較雜亂；三樓為綜合性超市針對客戶：鄞州區(qū)居民 假日服務(wù)于全市范圍輻射區(qū)域：海曙區(qū)域?yàn)橹?，其他區(qū)域?yàn)檩o，與天一樂購商圈接壤人氣：6666人人 1111點(diǎn)點(diǎn)-11-11點(diǎn)點(diǎn)5 5分分 晚間及假日人流量提升明顯晚間及假日人流量提升明顯公交直達(dá)：16路、5路、15路、359路備注評語：歐尚對周邊居住板塊帶動作用明顯。該超市400余個(gè)免費(fèi)停車位在當(dāng)前寧波“停車難”的現(xiàn)狀下更是吸引了來自周邊區(qū)域的購物人群。租金：隨樓層遞減。一樓20000元/月；二樓15000元/月；一樓12

21、000元/月，每間店200平米左右。歐尚海曙店歐尚海曙店u物業(yè)類別：商鋪、商務(wù)酒店u物業(yè)地址：世紀(jì)大道與江南路交叉西北角u開發(fā)商：寧波市維多利亞投資開發(fā)有限公司u容積率：2.20u綠化率：25%u占地面積：35333u總建筑面積：114000u其中：酒店4萬余平米，商業(yè)6萬余平米u(yù)代理商：寧波高源房地產(chǎn)u建筑設(shè)計(jì)：德國sti建筑與城市設(shè)計(jì)事務(wù)所 目前項(xiàng)目已經(jīng)開始招商，只租不售維多利亞廣場打造一個(gè)較有特色的美食娛樂文化商業(yè)中心內(nèi)外鋪，外鋪進(jìn)深13m，內(nèi)鋪進(jìn)深9m，約80平米，挑高4.95m進(jìn)深13m，約100平米，挑高4.95m一層是4.95米，二三層3.3米，銷售大部分是一通二，少部分一通三的

22、形式。主力面積100平米左右（2層），大面積的約800多平米；基本面寬3.6米旺角高新區(qū)高新區(qū)鄞州商務(wù)區(qū)鄞州商務(wù)區(qū)海曙西海曙西中央中央商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)區(qū)域較為成熟、性價(jià)比較高典型項(xiàng)目：金都國際、泛亞國際、價(jià)格：8000-11000元/客戶：海曙，望春工業(yè)區(qū)，鄞州依托高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政策優(yōu)勢典型項(xiàng)目：高新科技廣場、95國際廣場、萬特商務(wù)中心價(jià)格：8000-11000元/客戶：江東，鄞州，南三縣區(qū)域非常成熟、地段認(rèn)可度很高典型項(xiàng)目：威斯汀中心、銀泰國際、華聯(lián)帝景、恒隆中心價(jià)格：20000-3000元/客戶：海曙，江東、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖新興區(qū)域、尚處于發(fā)展初期典型項(xiàng)目：麒麟大廈、廣博國際商務(wù)中心、新洲銀

23、座價(jià)格：8000-11000元/客戶：江東，鄞州，南三縣東部新城東部新城區(qū)域區(qū)域區(qū)域未來潛力較大典型項(xiàng)目：新天地、東城國際、銀晨國際、價(jià)格：8000-11000元/客戶：江東，鄞州，南三縣目前寧波寫字樓市場處于一個(gè)新老交替的階段當(dāng)中： 成熟板塊中可供開發(fā)資源有限，目前開發(fā)項(xiàng)目多數(shù)走高檔豪裝路線。 新版塊之間為成為下一階段寧波新的商務(wù)辦公中心競爭激烈競爭激烈。競爭可能是寧競爭可能是寧波寫字樓市場波寫字樓市場的唯一代言詞的唯一代言詞科技園區(qū)建設(shè)中南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃中東部新城中央成熟商務(wù)區(qū)目前寫字樓市場受市中心土地資源限制以及城市擴(kuò)張影響，正逐漸由三江口向新城區(qū)擴(kuò)散，當(dāng)前科技園區(qū)已經(jīng)初步形成規(guī)模，營造出

24、一定的商務(wù)辦公環(huán)境，下一階段南部商務(wù)區(qū)和東部新城都將開發(fā)一批寫字樓項(xiàng)目分階段投入市場，形成新的商務(wù)辦公中心。夾縫中的我們，處于未來夾縫中的我們，處于未來寫字樓競爭的風(fēng)口浪尖上寫字樓競爭的風(fēng)口浪尖上 東部新城區(qū)位于世紀(jì)大道以東、高速公路以北、通途路以南、科技園區(qū)2號路以西，占地約7平方公里。規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，創(chuàng)造“h”型號的城市軸線，圍繞軸線組織城市空間。沿東西向商業(yè)文化軸的兩側(cè)集中高層商務(wù)帶，中間結(jié)合綠地、水系，布置科技館、圖書館、音樂廳、博物館、群藝館等文化設(shè)施，使之成為聯(lián)系歷史和未來發(fā)展的紐帶；西側(cè)沿世紀(jì)大道開辟生態(tài)景觀軸，東側(cè)開辟景觀文化軸，形成新城連接甬江和東錢湖地區(qū)開放的城市景觀廊道。 行

25、政中心布置在商業(yè)文化軸的北側(cè)，北面布置高尚的行政商務(wù)樓，南面為寬敞的水面和綠地廣場。行政中心建筑以多層為主，造型簡潔，體現(xiàn)政府機(jī)關(guān)莊重、公正的形象。東部新城板塊東部新城板塊 在商務(wù)區(qū)整體開發(fā)量達(dá)到110萬平方米。且區(qū)政府規(guī)定今年必須開工，兩年之內(nèi)必須建成，因此在-年內(nèi)整體推出量將非常龐大。 雖然當(dāng)初的定位是針對工貿(mào)企業(yè)，但隨著而來的一系列問題依然存在。這些企業(yè)在完成本企業(yè)的總部用房以后，必然將大批的辦公用房用來出租或出售，這必然將對市場形成巨大的沖擊，而這種沖擊在后年必然陸陸續(xù)續(xù)的顯現(xiàn)。如本項(xiàng)目定位于寫字樓并且進(jìn)展緩慢的話，將有較大的壓力。 用地功能定位為商務(wù)辦公區(qū)，是鄞州區(qū)未來的商務(wù)活動和交

26、流中心。具體的建筑功能應(yīng)該以總部辦公為主，同時(shí)兼容文化交流、商業(yè)服務(wù)等配套功能。南部商務(wù)區(qū)板塊南部商務(wù)區(qū)板塊在城市建設(shè)過程中，老城區(qū)開發(fā)潛力日益枯竭，城市擴(kuò)張勢在必行城市未來開發(fā)核心的爭奪將在東部新城板塊與鄞州南部新城板塊之間展開。建設(shè)中南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃中東部新城未來寧波即將興起的兩大集聚辦公區(qū)，誰將升級為新的未來寧波即將興起的兩大集聚辦公區(qū)，誰將升級為新的市級商務(wù)辦公核心？市級商務(wù)辦公核心？ 商務(wù)功能以行政辦公為主，同時(shí)兼顧研發(fā)機(jī)構(gòu)的辦公需求，政策導(dǎo)向性非常明顯商務(wù)辦公集中區(qū)住宅集中集中區(qū)判斷指標(biāo)判斷指標(biāo)項(xiàng)目描述項(xiàng)目描述核心引擎核心引擎行政辦公誘發(fā)因素誘發(fā)因素政策導(dǎo)向發(fā)展次序發(fā)展次序行政配套優(yōu)

27、先，商務(wù)功能其次，居住功能最后核心功能核心功能行政管理、金融商務(wù)、會議展覽、公共文化周邊功能周邊功能高新區(qū)技術(shù)研發(fā)江東核心居住行政辦公區(qū)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展模式：新東部板塊以行政辦公為核心發(fā)展引擎，打造發(fā)展模式：新東部板塊以行政辦公為核心發(fā)展引擎，打造多功能新城區(qū)。多功能新城區(qū)。 南部商務(wù)區(qū)作為南部新城的重要組成部分，借勢鄞州城市功能發(fā)展的完善，依托鄞州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同周邊的城市功能聯(lián)動性更強(qiáng)。判斷指標(biāo)判斷指標(biāo)項(xiàng)目描述項(xiàng)目描述核心引擎核心引擎城市擴(kuò)張誘發(fā)因素誘發(fā)因素市場導(dǎo)向發(fā)展次序發(fā)展次序商業(yè)辦公、城市居住、其它核心功能核心功能純商務(wù)辦公區(qū)周邊功能周邊功能城市商業(yè)、區(qū)域行政、教育行政區(qū)行政區(qū)高教園區(qū)高

28、教園區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)發(fā)展模式：鄞州板塊形成是以區(qū)域內(nèi)著名企業(yè)總部為核心推動力，在市場引導(dǎo)下，發(fā)展模式：鄞州板塊形成是以區(qū)域內(nèi)著名企業(yè)總部為核心推動力，在市場引導(dǎo)下，營造純商務(wù)辦公核心。營造純商務(wù)辦公核心。鄞州板塊新東部板塊 以行政導(dǎo)向?yàn)榘l(fā)展主因素，主要用于補(bǔ)充和完善城市功能體系。 居住和商業(yè)發(fā)展較弱，區(qū)域購買力形成和商務(wù)區(qū)形成需要較長培育時(shí)間。 以總部式辦公為依托，營造商業(yè)氣氛。 區(qū)域商業(yè)，居住等城市功能在前期已經(jīng)初步形成規(guī)模，對商務(wù)區(qū)有積極促進(jìn)作用。模式對比：綜合性城區(qū)模式對比：綜合性城區(qū)vsvs純商務(wù)辦公區(qū)。純商務(wù)辦公區(qū)。我們即沒有行政導(dǎo)向，亦沒有總部商務(wù)辦公的定位高度，我們的優(yōu)勢在哪里？它

29、們?nèi)狈κ裁矗覀兲峁┦裁?；他們做總部基地，我們就做產(chǎn)業(yè)孵化園，他們做大企業(yè)，我們就做創(chuàng)業(yè)中心，與其他們做總部基地，我們就做產(chǎn)業(yè)孵化園，他們做大企業(yè)，我們就做創(chuàng)業(yè)中心，與其說是爭鋒相對，不如說是優(yōu)勢互補(bǔ)。說是爭鋒相對，不如說是優(yōu)勢互補(bǔ)。中型企業(yè)總部基地產(chǎn)業(yè)孵化園創(chuàng)業(yè)中心u2005、2006、2007年寧波寫字樓市場供應(yīng)量、去化量、存量都呈增長趨勢。u2006年-2007年增長幅度放緩，去化速度保持微量增長，市場存量保持在40萬平米左右。u目前寫字樓市場供應(yīng)量與去化量基本保持良性增長，市場基本穩(wěn)定。市區(qū)零散寫字樓供應(yīng)南部商務(wù)區(qū)集中供應(yīng)量東部新城集中供應(yīng)量今年年底至明年，市場正常供應(yīng)量保持不變的情況

30、下，隨著南部商務(wù)區(qū)的集中供應(yīng)以及東部新城的逐步開發(fā)，寧波寫字樓市場將出現(xiàn)供遠(yuǎn)供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的形勢遠(yuǎn)大于求的形勢，寫字樓市場競爭將日趨激烈化，一部分高檔、專業(yè)的現(xiàn)代化寫字樓將脫穎而出，在未來寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中分的一杯羹；而少數(shù)寫字樓將在激烈的市場競爭中被淘汰，成為本次寫字樓市場供應(yīng)量大爆發(fā)期的犧牲品。寫字樓供應(yīng)量大爆發(fā)u估2008年寧波寫字樓需求量應(yīng)該在60-70萬平米，不會有較大需求量提升。u未來市場競爭日趨激烈誰將在競爭中找準(zhǔn)自身定位，滿足市場需求，成為市場博弈未來市場競爭日趨激烈誰將在競爭中找準(zhǔn)自身定位，滿足市場需求，成為市場博弈中的最終勝利者。中的最終勝利者。供大于求供大于求預(yù)計(jì)2008年

31、市場供應(yīng)總量約170萬平米預(yù)計(jì)2008年市場去化量約70-80萬平米u(yù)增加區(qū)域內(nèi)企業(yè)自用供給量，盡量吸引周邊企業(yè)入駐，少寫字樓推量；u寫字樓產(chǎn)品多樣化，規(guī)避競爭，減小銷售風(fēng)險(xiǎn)；u將項(xiàng)目定位到城市門戶標(biāo)志，提高項(xiàng)目“含金量”；u提供特色服務(wù)，為中小企業(yè)提供政策和產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)惠施；物業(yè)類型：物業(yè)類型：寫字樓（1-2樓商鋪，3-16樓辦公）裝修狀況：裝修狀況：精裝修物物 業(yè)業(yè) 費(fèi)費(fèi)：5元/平米/月開開 發(fā)發(fā) 商商：銀億房產(chǎn)開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2007.6.12入住時(shí)間：入住時(shí)間：2009-6容容 積積 率：率：2.5占地面積：占地面積：15130平米總建面積：總建面積：62160平米車車 位：位：5

32、00個(gè)面面 積：積：寫字樓90-700平米，自由分割價(jià)價(jià) 格：格：寫字樓：14000-16000元/平米，商鋪：69000元/平米，簽約率87%，銷售率90%以上賣點(diǎn)配套：賣點(diǎn)配套：7部進(jìn)口喬治電梯；層高3.5米南北通透雙采光；vra空調(diào)（目前品牌正在招商中）外立面效果圖外立面效果圖海曙區(qū)海曙區(qū)銀億時(shí)代廣場銀億時(shí)代廣場物業(yè)類別：物業(yè)類別：寫字樓 購物休閑中心 商鋪裝修部分：裝修部分：公共部分精裝修物業(yè)地址：物業(yè)地址：海曙區(qū)三江口 毗鄰樂購超市和天一廣場開開 發(fā)發(fā) 商：商：銀億房產(chǎn)開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2007.12入住時(shí)間：入住時(shí)間：2009.12容容 積積 率：率：8.2樓層狀況：樓層狀況：2

33、3層、 27層、 40層車車 位：位：機(jī)動車位705個(gè)（其中非機(jī)動車位3698個(gè)）用地面積：用地面積：17014平米總建面積：總建面積：170000平米單層面積：單層面積：標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平米景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)：德國gmp美國hba銷售代理：銷售代理：銀泰銷代價(jià)價(jià) 格：格：23000-28000配套賣點(diǎn)：配套賣點(diǎn)：vra式樣中央空調(diào)，品牌電梯（均為公開品牌）外立面效果圖外立面效果圖海曙區(qū)海曙區(qū)環(huán)球中心環(huán)球中心開開 發(fā)發(fā) 商：商：寧波華聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：1層商鋪，2-4層商場，5-20層寫字樓項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：海曙天一廣場樂購正對面價(jià)價(jià) 格：格：20000-30000元/平米物物 業(yè)

34、業(yè) 費(fèi)：費(fèi)：1.5元/平米/月開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2008年05月交付時(shí)間：交付時(shí)間：2009年總建面積：總建面積：3.2萬平米車位數(shù)量：車位數(shù)量：200個(gè) 賣點(diǎn)配套：賣點(diǎn)配套：外立面采取高檔中空玻璃幕墻與石材相結(jié)合；大堂、洗手間四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修；2-4層配備觀光電梯，其他電梯、空調(diào)按照國際化標(biāo)準(zhǔn)配備模型圖模型圖海曙區(qū)海曙區(qū)銀泰國際銀泰國際占地面積：占地面積：3.7萬平米建筑面積：建筑面積：13萬多平方米（4幢15f辦公、其余商業(yè)）單層面積：單層面積：1000左右開開 發(fā)發(fā) 商：商：寧波矮柳銷售代理：銷售代理：銀泰銷代容容 積積 率：率：3.0建筑密度：建筑密度：38.8%價(jià)價(jià) 格：格：現(xiàn)房78

35、00-8000元/平米銷售狀況：銷售狀況：目前銷售率40-50%賣點(diǎn)配套：賣點(diǎn)配套：酒店式挑高大堂；西子奧蒂斯電梯（2008奧運(yùn)會所用品牌）；大堂裝修一般外立面效果圖外立面效果圖總平圖總平圖江東區(qū)江東區(qū)東方商務(wù)中心東方商務(wù)中心建筑面積：建筑面積：95572平方米占地面積：占地面積：29021平方米項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：江東區(qū)江東核心商務(wù)區(qū)，驚架路以南，福明路以東綠綠 化化 率：率：30%容容 積積 率：率：2.5樓層狀況：樓層狀況：由1幢25f高層，1幢9-11f小高層，2幢4-7f多層組成停停 車車 位：位：700個(gè)物業(yè)管理：物業(yè)管理：物管費(fèi)用為4.20元/平方米月賣點(diǎn)配套：賣點(diǎn)配套：獨(dú)創(chuàng)4層

36、觀景電梯，項(xiàng)目共配置22部電梯（自稱知名品牌，具體不詳）；大型中央空調(diào)系統(tǒng)（蒸汽溴華鋰機(jī)組制冷，品牌未知）；國際甲級寫字樓1:1標(biāo)準(zhǔn)配置的停車位；獨(dú)立酒店式大堂；2.7米公共藝術(shù)化走廊；專門餐廳及綜合型商務(wù)會所大堂效果圖大堂效果圖走廊效果圖走廊效果圖江東區(qū)江東區(qū)銀晨國際銀晨國際物業(yè)類型：物業(yè)類型：寫字樓；1-2商鋪；3-16辦公裝修狀況：裝修狀況：精裝修開盤時(shí)間：開盤時(shí)間：2008.05容容 積積 率：率：4.10占地面積：占地面積：5010平米總建面積：總建面積：21000平米車車 位：位：161個(gè)面面 積：積：寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層1000平米，其中4層以上不可自由分割建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：art d

37、eco風(fēng)格價(jià)價(jià) 格：格：寫字樓12000元/平方米賣點(diǎn)配套：賣點(diǎn)配套：電梯：四部奧的斯（otis）2.8米挑高電梯（3臺客梯，1臺消防電梯）；空調(diào)：日立vrv變頻中央空調(diào)；大堂：星級酒店大堂裝修，層高4.5米，旋轉(zhuǎn)式酒店玻璃門，地面以木紋石為主，鑲嵌淺啡網(wǎng)圖紋，配以暖色調(diào)的掛式吊燈與筒燈，大堂內(nèi)置動態(tài)水幕墻和假山綠化布置；走廊：寬2.1米，地面鑲嵌高檔大理石，整體隔墻采用套框門鑲玻璃，進(jìn)戶門采用到頂玻璃門；衛(wèi)生間：toto衛(wèi)生潔具，配備感應(yīng)式四季空調(diào)恒溫系統(tǒng)，空氣凈化新風(fēng)系統(tǒng)；智能化設(shè)施：vrv中央空調(diào)系統(tǒng)、有線電話系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防報(bào)警控制系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)

38、等備備 注：客戶注：客戶30%30%為杭州企業(yè)，其中包括為杭州企業(yè)，其中包括“娃哈哈娃哈哈”，招商以，招商以知名企業(yè)為主。知名企業(yè)為主。大堂效果圖大堂效果圖外立面效果圖外立面效果圖江東區(qū)江東區(qū)俊鴻嘉瑞俊鴻嘉瑞主要案例主要案例發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域典型特征典型特征2003-20052003-2005（起步期）（起步期）好陽光公寓、波特漫中心集中在老三區(qū)熱銷。成熟地段。高品位服務(wù)、高檔次裝修。適合投資2005-20072005-2007（初步發(fā)展期）（初步發(fā)展期）南苑國際、城市之心集中在鄞州中心區(qū)熱銷。地段較好，發(fā)展?jié)摿Υ?，配套豐富。精裝。適合投資。20082008年年- -（快速發(fā)展期）（快速發(fā)展期）

39、海德公館、威斯汀中心、 東外灘花園、聯(lián)盛廣場、明天廣場集中在老三區(qū)、鄞州中心區(qū)地段好，配套豐富。產(chǎn)品多樣化。精裝。投資產(chǎn)品。u 寧波酒店式公寓發(fā)展較晚，目前處于快速發(fā)展期，成熟商務(wù)地段是培育酒店式公寓的基礎(chǔ)。u 老三區(qū)中心區(qū)地段傾向高檔次的頂級酒店式公寓定位，鄞州中心區(qū)產(chǎn)品以及定位相對豐富。u 近期鄞州中心區(qū)為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，競爭和機(jī)遇同在。u 目前已售或在售的酒店式公寓，租賃情況或銷售情況較好，發(fā)展?jié)摿春谩５磥砀偁幖觿?，需抱理性?jǐn)慎態(tài)度。酒店式公寓發(fā)展歷史酒店式公寓發(fā)展歷史0100020003000400050002006年2007年2008年 預(yù) 計(jì)2006年2007年2008年 預(yù) 計(jì)

40、u 07年酒店式公寓/單身公寓大放量，07年供應(yīng)4100套，消化約3200套，乘著樓市大好的背景，整體供銷兩熱。u 受“90/70”政策以及“辦公變臉”影響，08年酒店式公寓/單身公寓量繼續(xù)放量大增，預(yù)計(jì)供應(yīng)在4500套左右，政策從緊以及觀望愈濃影響，消化能力難以大幅上升，總體呈供略大于求態(tài)勢。u 酒店式公寓/單身公寓市場供應(yīng)大增，競爭激烈，供求關(guān)系較為嚴(yán)峻。u 集中分布老三區(qū)中心以及鄞州中心區(qū)等成熟地段，內(nèi)部競爭激烈。同時(shí)，郊區(qū)酒店式公寓/單身公寓先天地段條件差，競爭處于明顯弱勢。u 酒店式公寓更依賴成熟地段、服務(wù)以及配套，是單身公寓中的高級形態(tài)。u 受“90/70”政策影響，酒店式公寓/單

41、身公寓的過渡性居住功用面臨二房、小三房沖擊，更傾向投資性需求，需進(jìn)一步體現(xiàn)投資價(jià)值。其中對普通單身公寓的沖擊要大于酒店式公寓。綜述綜述城市中心及鄞州中心區(qū)城市中心及鄞州中心區(qū)等成熟地段酒店式公寓等成熟地段酒店式公寓/ /單身公寓持續(xù)放量，區(qū)單身公寓持續(xù)放量，區(qū)域內(nèi)競爭激烈，隨著城域內(nèi)競爭激烈，隨著城郊結(jié)合部中低價(jià)單身公郊結(jié)合部中低價(jià)單身公寓供應(yīng)量加大，對市中寓供應(yīng)量加大，對市中心的單身公寓形成一定心的單身公寓形成一定的威脅。的威脅。匯豪天下匯豪天下東外灘花園東外灘花園威斯汀中威斯汀中心心江南江南一品一品聯(lián)盛廣場聯(lián)盛廣場明天廣場明天廣場城市花園單身公城市花園單身公寓寓壹爵壹爵盛世天城二期盛世天城

42、二期奧林奧林8080半島華府酒店半島華府酒店春天彼岸春天彼岸嘉華嘉華sohosoho泛亞國際泛亞國際英郡英郡城市之心城市之心世紀(jì)東苑世紀(jì)東苑聯(lián)盛廣場聯(lián)盛廣場明天廣場明天廣場壹爵壹爵城市之城市之心心南苑國南苑國際際泰豐項(xiàng)目泰豐項(xiàng)目三江口核心區(qū)三江口核心區(qū)鄞州中心區(qū)盛世天城盛世天城本案本案u城市之心城市之心u產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：1幢48層酒店式公寓，共計(jì)1148套。u主力面積：主力面積：45-65、85u精裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/u層高：平層3.2米u(yù)開盤時(shí)間和價(jià)格：開盤時(shí)間和價(jià)格：07年11月開盤，目前均價(jià)1.4-1.5萬元/。u物業(yè)管理：物業(yè)管理：萬達(dá)物業(yè)u內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：共享萬

43、達(dá)廣場商業(yè)配套u(yù)銷售情況（客戶）：銷售情況（客戶）：截止5月11日，已經(jīng)備案消化876套。客戶以40-50歲的投資客為主，鄞州區(qū)占了85%左右，同時(shí)有小部分的境外人士購買。u目前各面積段的供需情況目前各面積段的供需情況萬達(dá)城市之心萬達(dá)城市之心產(chǎn)品設(shè)計(jì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)：外立面是由澳大利亞pcal設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱。整體設(shè)計(jì)簡潔俊朗。從細(xì)節(jié)上，建筑構(gòu)件采用了現(xiàn)代的金屬、玻璃材料，構(gòu)筑出經(jīng)典的三段式：頂部豐富，中段處理大氣，而底部卻細(xì)膩感性，滿足人尺度構(gòu)件轉(zhuǎn)換。項(xiàng)目配備了10部高速電梯、600平方米的挑空大堂。主力面積40-50u產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：1幢18層單身公寓住宅（70年使用期），共計(jì)256套。u主力面

44、積：主力面積：4552，層高2.9米。u精裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/u開盤時(shí)間和價(jià)格：開盤時(shí)間和價(jià)格：3月低4月初，均價(jià)14000元/。u物業(yè)管理：物業(yè)管理：珠江物業(yè)（酒店式）u內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：soho1-2層為商業(yè)。u銷售情況（客戶）：銷售情況（客戶）：截止5月11日，簽約37套（推128套），簽約率29%，客戶基本以鄞州區(qū)為主，以投資為主；同時(shí)由于住宅性質(zhì)使得生活成本較低，自住型客戶比重較其他soho項(xiàng)目有一定的增加。風(fēng)格城事風(fēng)格城事壹爵壹爵約約5252，7.27.2米大面寬米大面寬主要精裝修品牌主要精裝修品牌約約5151，5.45.4米大面寬米大面寬風(fēng)格城事風(fēng)格城事壹爵壹爵u

45、產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：由5幅地塊組成，將開發(fā)為情景體驗(yàn)購物中心、特色餐飲酒吧街、青少年兒童世界、時(shí)尚文體廣場、高級商務(wù)中心等一體的國際時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)中心。規(guī)劃1幢23層單身公寓，合計(jì)近700套。u主力面積：主力面積：50100。u精裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/平米u(yù)開盤時(shí)間和價(jià)格：開盤時(shí)間和價(jià)格：08年年底09年年初，超過1.5萬元/平米。u備注：備注：定位為寧波市場上最高檔的公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元左右，也將達(dá)到目前市場上最高。公寓分布在“門”兩邊，層高為3.6米。至于21-23層門中間部門將建成層高5.4米的雙層超5星級會所。聯(lián)盛廣場聯(lián)盛廣場u產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃：總建面積約15萬平方米，

46、集星級酒店、酒店式公寓、大型百貨商城、住宅、商業(yè)于一體。規(guī)劃400余套soho。1-4層商業(yè)，5-9層單身公寓。u主力面積：主力面積：40-125平米，主力面積40平米，層高3.5米。目前方案還在修改中。u精裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定u配套：配套：大型shopping mall新江廈購物商廈u開盤時(shí)間和價(jià)格：開盤時(shí)間和價(jià)格：08年年中，預(yù)計(jì)價(jià)格1.2萬/。明天廣場明天廣場u產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃：兩幢高層組成，一幢21層商住兩用樓（soho）共計(jì)368套，一幢15層四星級酒店u主力面積主力面積：3.-55平米，層高u精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修標(biāo)準(zhǔn)：800-900元/u開盤時(shí)間和價(jià)格開盤時(shí)間和價(jià)格：2008年3

47、月 8800元平米 40年產(chǎn)權(quán) 首付20%，一個(gè)月后再付30%，交付后辦理按揭 南北價(jià)差500元/平米u(yù)物業(yè)管理物業(yè)管理：1.6元/平米（單身公寓）u配套：配套：sohu,1-2層為商業(yè)，毗鄰四星級酒店。周邊配套銀行、超市、小學(xué)u銷售情況銷售情況：截止6月11日，簽約138套（推383套），簽約率36%，其中soho簽約135套（推368套）簽約率36.7%。u代理銷售代理銷售：天時(shí)利u開發(fā)商開發(fā)商：寧波樂裕置業(yè)世紀(jì)東苑世紀(jì)東苑樓盤名稱樓盤名稱總體量總體量未售未售體量體量推盤時(shí)間推盤時(shí)間面積段面積段是否是否精裝精裝裝修標(biāo)裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)管理物業(yè)管理銷售銷售價(jià)格價(jià)格去化情況去化情況產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限

48、萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場4848克拉克拉6.5萬平米2萬平米2007.1246-86平米精裝1500元/平米酒店式管理14000簽約率75%商業(yè)40年風(fēng)格城事風(fēng)格城事壹爵壹爵1萬平米7500平米2008.343-63平米精裝2500元/平米普通公寓管理14000簽約率12%住宅70年聯(lián)盛廣場聯(lián)盛廣場2萬平米2萬平米2008年底30-100平米精裝未定未定未定未售商業(yè)40年明天廣場明天廣場2萬平米2萬平米未定40-50平米精裝未定普通公寓管理未定未售商業(yè)40年學(xué)府學(xué)府1 1號號4.5萬平米無2007.329-50平米精裝800元/平米普通公寓管理5700售完商業(yè)40年經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型/舒適型酒店式公寓舒適型

49、酒店式公寓契合商業(yè)定位，符合市場需求契合商業(yè)定位，符合市場需求經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型面積小，功能全，總價(jià)低，首付低，對年輕人有致命的吸引力。舒適型舒適型面積適中，小面積卻享兩房生活，介于中等酒店式公寓和90平米小戶型之間。產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 較強(qiáng)的隨意性和較強(qiáng)的目的性兩極分明； 收入越高，消費(fèi)的隨意性越強(qiáng)；收入越低，購物的計(jì)劃性越強(qiáng)。 家庭年收入5萬以下5-7萬8-10萬11-15萬16-20萬20-25萬26萬以上消費(fèi)形式專程消費(fèi)41%43%36%42%21%20%順道消費(fèi)24%19%7%11%36%無目的消費(fèi)29%33%50%42%43%100%80%其他6%5%7%5%購物的目的性購物的目的性特色休

50、閑步行街特色休閑步行街大型綜合超市大型綜合超市 家庭年收入5萬以下5-7萬8-10萬11-15萬16-20萬20-25萬26萬以上交通方式步行12%自行車6%11%公交車65%81%79%58%57%40%20%購物班車5%自駕車6%10%14%21%29%60%80%其他12%10%7%7% 依靠公交是最主要的交通方式； 購物班車還沒有被普遍接受，說明超市輻射半徑有限，商圈間競爭尚不激烈； 家庭年收入超過20萬，自駕車購物的特征較為明顯；購物的通勤方式購物的通勤方式公共交通急需解決公共交通急需解決車位配比一定要充足車位配比一定要充足 10到15分鐘的時(shí)間是最容易被接受的到達(dá)某特色消費(fèi)場所的心

51、理距離；18分鐘能被一半消費(fèi)者接受到達(dá)特色消費(fèi)場所的可接受時(shí)間50%能接受度：18分鐘購物的通勤時(shí)間購物的通勤時(shí)間項(xiàng)目直線距離可輻射約項(xiàng)目直線距離可輻射約1515萬人，但項(xiàng)目因?yàn)槿f人，但項(xiàng)目因?yàn)楸桓咚俑盍眩糠謪^(qū)域人流通行需要繞道，被高速割裂，部分區(qū)域人流通行需要繞道，所以規(guī)劃中應(yīng)設(shè)計(jì)較多的通道來引領(lǐng)人流所以規(guī)劃中應(yīng)設(shè)計(jì)較多的通道來引領(lǐng)人流 超市、購物中心、步行街和大型百貨是最吸引居民消費(fèi)的購物場所；中小型商場/百貨和便利店等吸引力有限規(guī)模越大，吸引力越大。購物場所偏好購物場所偏好除超市和步行街之外，還應(yīng)引進(jìn)購物中心除超市和步行街之外，還應(yīng)引進(jìn)購物中心（家電、服飾、數(shù)碼等），如條件允許，（家電

52、、服飾、數(shù)碼等），如條件允許，甚至可以引進(jìn)百貨中心，規(guī)?？梢赃x擇中甚至可以引進(jìn)百貨中心，規(guī)?？梢赃x擇中等或中等偏上。等或中等偏上。 商場林立的三江口和大型超市家樂福、歐尚、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)集中區(qū)是最主要的購物區(qū)域； 天一廣場是最被認(rèn)可的特色消費(fèi)區(qū)域。經(jīng)常去的消費(fèi)區(qū)域經(jīng)常去的特色商業(yè)購物區(qū)域選擇購物區(qū)域選擇超市品牌應(yīng)選擇在寧波有較高知名度的超超市品牌應(yīng)選擇在寧波有較高知名度的超市，因?yàn)樵趯幉ㄔS多消費(fèi)者會對某一品牌市，因?yàn)樵趯幉ㄔS多消費(fèi)者會對某一品牌超市比較認(rèn)可，在相同距離上會選擇自己超市比較認(rèn)可，在相同距離上會選擇自己較喜歡的超市購物。較喜歡的超市購物。天一廣場聚集了眾多知名商家，引進(jìn)天一天一廣場聚

53、集了眾多知名商家，引進(jìn)天一廣場的知名商家，也能吸引其忠實(shí)客戶前廣場的知名商家，也能吸引其忠實(shí)客戶前來購物。來購物。餐飲消費(fèi)場所餐飲消費(fèi)場所 特色美食街和中型中餐館是最受消費(fèi)者青睞的餐飲地點(diǎn)； 小吃類和快餐類市場占有率較低寧波人較易接受新事物，餐飲寧波人較易接受新事物，餐飲業(yè)很發(fā)達(dá)，特色餐飲能吸引很業(yè)很發(fā)達(dá)，特色餐飲能吸引很多人不遠(yuǎn)萬里前來嘗鮮。多人不遠(yuǎn)萬里前來嘗鮮。 如果在城市外圍區(qū)域出現(xiàn)有特色的集中式餐飲一條街， 65%受訪者表示會選擇去餐飲消費(fèi)，明確表示不會去的只有1成； 預(yù)計(jì)到此地單次消費(fèi)金額均值約55元。餐飲未來消費(fèi)的可能性餐飲未來消費(fèi)的可能性本項(xiàng)目餐飲所占比重可以適當(dāng)本項(xiàng)目餐飲所占比

54、重可以適當(dāng)增加，但檔次應(yīng)控制在中低檔增加，但檔次應(yīng)控制在中低檔，大眾消費(fèi)水平。，大眾消費(fèi)水平。 第一梯隊(duì)：卡拉ok等，大眾化的、消費(fèi)額較少，以參與為目的； 第二梯隊(duì)：游泳館或電影院等，一定消費(fèi)額，以放松為目的； 第三梯隊(duì)：保齡球館和夜總會等，消費(fèi)額較高，以體驗(yàn)為目的。休閑娛樂的場所休閑娛樂的場所大眾娛樂參與型、大眾娛樂休閑型是項(xiàng)目可大眾娛樂參與型、大眾娛樂休閑型是項(xiàng)目可以引進(jìn)的兩大業(yè)態(tài)，對于高檔體驗(yàn)型，本案以引進(jìn)的兩大業(yè)態(tài)，對于高檔體驗(yàn)型，本案受區(qū)位等影響，不宜設(shè)置。受區(qū)位等影響，不宜設(shè)置。 如果在城市外圍區(qū)出現(xiàn)一個(gè)集娛樂、休閑和運(yùn)動于一體的休閑娛樂中心，7成受訪者表示會選擇去消費(fèi)，明確表示不

55、會去的只有不到1成。休閑娛樂未來消費(fèi)的可能性休閑娛樂未來消費(fèi)的可能性寧波還未出現(xiàn)一個(gè)較為集中的娛樂、休閑和寧波還未出現(xiàn)一個(gè)較為集中的娛樂、休閑和運(yùn)動于一體的休閑娛樂中心，從消費(fèi)者的反運(yùn)動于一體的休閑娛樂中心，從消費(fèi)者的反應(yīng)來看，應(yīng)來看，本案設(shè)置休閑娛樂中心完全可行本案設(shè)置休閑娛樂中心完全可行中心軸線中心軸線中心廣場中心廣場a地塊：超市商業(yè)單身公寓b地塊：休閑娛樂中心c地塊：商務(wù)辦公及其配套商業(yè)d地塊：商務(wù)辦公及其配套商業(yè)e地塊：商務(wù)辦公項(xiàng)目總占地項(xiàng)目總占地9061990619平方米，容積率平方米，容積率2.992.99，總建筑面積，總建筑面積271035271035平方米平方米a a地塊地塊中

56、心軸線中心軸線中心廣場中心廣場產(chǎn)品定位建筑形式樓層高度單層面積總建面積產(chǎn)品定位超市商業(yè)多層大板2f1479029580中大型超市1.5萬，精品店1.3萬單身公寓高層20f150027000舒適型單身公寓60-80平米小高層12f137213720經(jīng)濟(jì)型單身公寓25-40平米a a地塊：占地地塊：占地2554825548平方米，容積率平方米，容積率2.752.75，總建筑面積，總建筑面積7030070300平方米平方米其中：超市商業(yè)其中：超市商業(yè)2958029580平米，單身公寓平米，單身公寓4072040720平米平米超市商業(yè)超市商業(yè)超市：超市：歐尚，好又多等中大型超市，面積2萬平方米，其中1

57、f：5210平方米；2f：14790平方米商鋪：商鋪：主要以精品品牌店為主(品牌服飾、肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、裝飾品)，面積9580平方米，全部位于1f超市商業(yè)一層超市商業(yè)一層超市商業(yè)二層超市商業(yè)二層單身公寓單身公寓經(jīng)濟(jì)型：經(jīng)濟(jì)型：主力面積：35平米單層戶型：4梯28戶總 戶 數(shù)：504戶產(chǎn)品特點(diǎn)：面積小、總價(jià)低、功能全目標(biāo)客戶：公司白領(lǐng)、公務(wù)員及公司商務(wù)房和投資客等舒適型：舒適型：產(chǎn)品面積：60-80平米單層戶型：4梯13戶總 戶 數(shù)：130戶產(chǎn)品特點(diǎn)：戶型精致，以相對較低的總價(jià)享受舒適兩房精致生活目標(biāo)客戶：公司金領(lǐng)、高級公務(wù)員、適婚青年等單身公寓（經(jīng)濟(jì)型）單身公寓（經(jīng)濟(jì)型）單身公寓（經(jīng)濟(jì)型）單身公寓（經(jīng)濟(jì)型）單身公寓（舒適型）單身公寓（舒適型）單身公寓（舒適型）單身公寓（舒適型）地下地下1f地下地下2fb b地塊地塊中心軸線中心軸線中心廣場中心廣場產(chǎn)品定位建筑形式樓層高度單層面積總建面積產(chǎn)品定位休閑娛樂中心小高層1-4f12505000中型商場（話機(jī)世界/國美/數(shù)碼廣場/眼鏡超市等），精品店，健身中心，娛樂中心，辦公倉儲中心5-8f12505000多層4f250010000b b地塊：占地地塊：