硚口區(qū)房地產(chǎn)市場分析

1、硚口區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、區(qū)域概況硚口區(qū)位于漢口的西部、俗稱武漢西大門。它東接江漢區(qū)，西與東西湖區(qū)接壤；南瀕漢水，與漢陽區(qū)隔江相望；北觀新漢口火車站和天河機場。沿河大道、中山大道、京漢大道、解放大道、建設(shè)大道和107國道貫通全區(qū)，區(qū)內(nèi)漢江上四座公路橋，一座鐵路橋連通武漢三鎮(zhèn)。聞名遐邇的漢正街市場位于硚口東部，鑲嵌于漢江與長江交匯處。譽為“中國建材第一市”的西漢正街市場位于硚口西部。全區(qū)面積42平方公里，下轄10個街道辦事處，1個鄉(xiāng)人民政府；有社區(qū)居民委員會128個，村民委員會13個，常住人口68.63萬。    經(jīng)濟快速發(fā)展。2001年完成三次產(chǎn)業(yè)增加值29.01億

2、元，同比增長14.1%；全區(qū)凈財政收入完成5.3億元，同比增長28.64%。    市場大區(qū)基本形成。全區(qū)市場面積達到125萬平方米。漢正街市場開始實施“二次創(chuàng)業(yè)”，形成了占地2.56平方公里的十大專業(yè)市場群，繼續(xù)位居全國十大小商品批發(fā)市場行列。以陶瓷、建材、板材等大宗商品為主體的西漢正街市場快速發(fā)展，被中國建材市場協(xié)會授予“中國建材第一市”的榮譽稱號。以經(jīng)營裝飾系列商品為主體的順道街市場不斷提升檔次，成為華中地區(qū)聞名的裝飾裝潢市場。硚口路食街初具規(guī)模，被市政府命名為“武漢美食街”。勞動力市場、房產(chǎn)交易市場、紙張印刷物資市場、花鳥市場、茶葉市場等一批新型市場相繼建

3、成。    全區(qū)個體經(jīng)營戶達到2.5萬余戶，民營企業(yè)達2800余戶，民營經(jīng)濟總量突破150億元，占全區(qū)經(jīng)濟總量的72.8%，2001年非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)稅收3.1億元，占全口徑財政收入的61%。被省、市政府命名為個體私營經(jīng)濟先進區(qū)。    社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，精神文明建設(shè)成績蜚然。在“治城育人”的基礎(chǔ)上，廣泛開展“四百四十”等群眾性精神文明創(chuàng)建活動?！笆f市民進課堂”活動得到中央文明委的充分肯定。硚口先后走出了11位體育世界冠軍，被譽為“世界冠軍的搖籃”。近幾年，被評為全國科技進步先進城區(qū)、全國群眾體育先進區(qū)、全國殘疾人工作先進區(qū)、多次獲

4、得全國群眾文化先進區(qū)、被教育部確定為全國社區(qū)教育實驗區(qū)。繼續(xù)保持了省級文明城區(qū)、全省雙擁模范區(qū)等榮譽稱號。二、市政規(guī)劃硚口區(qū)未來幾年的開發(fā)力度主要集中在漢江北岸濱水區(qū)，以下是該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃：1. 規(guī)劃目標通過對漢江北岸環(huán)境的建設(shè)和用地功能的調(diào)整，創(chuàng)建以歷史文化和濱水生活為特色的優(yōu)美風景線，激發(fā)漢江沿線的經(jīng)濟活力，將漢江北岸建設(shè)成為一條獨具特色、國際知名的經(jīng)濟生活帶和文化景觀帶，將漢江北岸改造成為集生態(tài)居住、商貿(mào)旅游于一體，體現(xiàn)江城文化特色的現(xiàn)代化城市濱水社區(qū)。2. 規(guī)劃思路漢江北岸濱水地區(qū)規(guī)劃范圍：東至友誼路，南臨沿河大道（含江灘地），西至江漢五橋，北至解放大道（硚口路以西）和中山大道（硚口

5、路以東），岸線長14.5公里，總用地面積1054公頃。在這一規(guī)劃范圍內(nèi)分為三個層次：第一層次：濱水區(qū)。該區(qū)域是漢江開發(fā)的啟動區(qū)。確定臨江向北擴展200米左右的范圍，總面積約為2.36平方公里。為濱水景觀最佳，市民最能親水及享受濱水生活的區(qū)域。第二層次：濱水影響區(qū)。該區(qū)域為濱水區(qū)和腹地聯(lián)系的重要地區(qū)。確定臨江向北擴展至約5001000米（中山大道以南、解放大道以南為界）的范圍為濱水影響區(qū)范圍，總面積約8.18平方公里。該區(qū)域是和濱水區(qū)聯(lián)系便捷，最能享受濱水惠澤的地區(qū)。第三層次：濱水發(fā)展區(qū)。該區(qū)域是規(guī)劃重點研究范圍。綜合考慮交通覆蓋、土地資源、心理承受的因素，確定漢江北岸擴展至王家墩地區(qū)，帶動硚口

6、地區(qū)城市規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟的騰飛。3. 規(guī)劃功能分區(qū)根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃和濱水北岸現(xiàn)狀，在漢江北岸分別依托漢正街、漢西、古田規(guī)劃為三個功能板塊。漢正旅游商貿(mào)區(qū)段：入江口至月湖橋段，長4.3公里，漢正板塊，規(guī)劃定位為特色商業(yè)文化為主導功能的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)。該區(qū)段是硚口區(qū)的重要商業(yè)地區(qū)，商貿(mào)發(fā)達。為突出漢正街500年的商貿(mào)歷史，弘揚漢味文化，該地區(qū)將開發(fā)建設(shè)“漢正街”。生活休閑區(qū)段：月湖橋至龍陽橋段，長4.4公里，漢西板塊，規(guī)劃定位為現(xiàn)代商務(wù)居住為主導功能的高品質(zhì)的都市商務(wù)區(qū)，該區(qū)段臨近規(guī)劃中的武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)和武漢美食街，區(qū)位品牌優(yōu)勢尤為突出，俯看漢江和月湖，成為硚口區(qū)新

7、地標。 濱水發(fā)展段：龍陽橋至長豐橋，長5.8公里，古田板塊，規(guī)劃定位為新工業(yè)區(qū)和新橋家園區(qū)。該區(qū)段將利用現(xiàn)有自然資源，建成以生態(tài)低層和多層區(qū)為主的新型家園區(qū)和風景獨特的別墅區(qū)。配套修建長豐橋綠化廣場和濱水組雕，再現(xiàn)民間傳統(tǒng)水上活動的情景，突出濃郁的文化氛圍。4. 規(guī)劃用地和景觀規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)可供開發(fā)用地581公頃；可供景觀規(guī)劃用地643.6公頃可供道路及廣場建設(shè)用地面積為119.6公頃；可供市政公用設(shè)施配套用地面積為19.62公頃。漢江北岸濱水區(qū)域開發(fā)控制建設(shè)強度：晴川橋兩側(cè)，月湖橋兩側(cè)為高層區(qū)，建設(shè)高度控制為100150米；漢江一橋、多福橋兩側(cè)為次高區(qū)，建設(shè)高度控制為5080米；區(qū)域為一般高

8、度區(qū)和低區(qū)，形成沿江豐富的輪廓線。沿漢江縱向建筑景觀分不同斷面進行控制，總體確定為由低到高，臺階式上升，遠景為高層城市建設(shè)的景觀界面。三、硚口區(qū)房地產(chǎn)市場特征當前硚口區(qū)全區(qū)大小樓盤將近30個，但大都分布在武勝路、解放大道沿線和古田區(qū)域，而且由于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡（以武勝路為代表的東部發(fā)展較快，以古田為代表的西部相對發(fā)展較慢），導致區(qū)域內(nèi)價格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都有較大差異?？傮w而言存在如下區(qū)域特征：1. 規(guī)模：開發(fā)規(guī)模小，容積率普遍偏大；2. 環(huán)境：小區(qū)綠化率低，自然環(huán)境較差；3. 戶型：勻以3*2和2*2為主，主力戶型面積大都在80110平方米（2*2）、101140平方米（3*2）范圍內(nèi)；4. 建

9、筑風格：以歐式風格居多；5. 建筑形式：武勝路以東以高層、小高層為主；武勝路以西以小高層和多層為主；古田區(qū)域則主要是多層；6. 價格：多層均價一般都在16002100元平方米，價格差別不大；小高層和高層價位則受區(qū)位影響較大，直接表現(xiàn)在價格從東向西明顯下降，武勝路沿線價位為全區(qū)最高，均價最高達3500元平方米，最高單價為4120元平方米；西部最低均價只有1560元平方米。四、重點住宅片區(qū)古田片區(qū)市場分析從市政規(guī)劃角度來看，硚口區(qū)未來住宅市場的規(guī)劃主要集中在濱水發(fā)展段也就是古田片區(qū)，以下就是該片區(qū)的分析：1、區(qū)域概況古田片區(qū)位于硚口區(qū)西部的工業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)聚集了大量規(guī)模不等的工業(yè)企業(yè)。1995年政府

10、為滿足區(qū)域眾多工廠廣大較多低收入家庭的住房需求，規(guī)劃了一千余畝的經(jīng)濟適用房，由此拉低區(qū)域房地產(chǎn)價格整體水平。按我市城市建設(shè)總體規(guī)劃，2001年11月，硚口區(qū)新的發(fā)展規(guī)劃誕生：東部建設(shè)商貿(mào)旅游區(qū)；中部建設(shè)中央商務(wù)區(qū)；西部（古田片區(qū)）建設(shè)集居住、科技、生產(chǎn)、生活等多功能于一體的古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)；漢江北岸濱水區(qū)（古田片區(qū)一部分）建設(shè)新橋家園區(qū)和東風居住生態(tài)區(qū)，經(jīng)營優(yōu)越的人居環(huán)境。古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)規(guī)劃控制面積共16.81平方公里，范圍為古田四路以西、解放大道以北、張公堤以南；規(guī)劃建成環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、布局合理的開放型新城區(qū)。 環(huán)境調(diào)查人文環(huán)境：此區(qū)域是漢口的老城區(qū)，居民居住較集中而且居住密度很大，區(qū)域內(nèi)有一

11、定的生意人，人員流動性不大。因此，該區(qū)域人員構(gòu)成相對不算復(fù)雜，人文環(huán)境一般。社會環(huán)境 交通：交通較為便利，只是開往武昌和漢陽的公交車較少。并設(shè)有漢口水廠客運站和宗關(guān)客運站。社會配套購物：中百倉儲、麥德隆超市、硚口建材市場、小型商鋪等教育：小學有辛家地小學、長豐小學、古田路小學、韓家墩小學 中學有古田路中學、古南中學、武漢市第四中學、十七中學、四十三中學、七十六中學 其它學校有武漢建筑材料工業(yè)學校、省警官學校、市公安管理干部學校、武漢軍事經(jīng)濟學院醫(yī)院：武漢市十醫(yī)院、硚口一醫(yī)院，其它是社區(qū)內(nèi)的小診所及各大藥房的分店娛樂及餐飲：凱立花園酒店、申盛大酒店、凱旋門酒店、華美娛樂城等金融機構(gòu)：建行、工行、

12、商行、農(nóng)行等企業(yè)：海爾電器公司、東啤二廠、武漢航天城、圣天奴制衣、科銳爾電器公司、妙士生物乳業(yè)有限公司等2、當前市場樓盤行情分析此區(qū)域的地塊目前可分為解放大道以南為漢口老城區(qū)(小面積的開發(fā))和以北為新近的開發(fā)區(qū)(大面積的開發(fā))，而此區(qū)域的開發(fā)重點集中在解放大道以北。由于此區(qū)域位于城郊結(jié)合處，近幾年才得以開發(fā)，所以目前在售的樓盤較少，也較為集中。在售重點樓盤主要情況如下：名稱正康花園（三期）天順園 （十期）精品園 （三期）云鶴園 （三期）安廈花園 （二期）地點古田二路古田四路新墩古田四路新墩古田四路新墩沿河大道366號現(xiàn)開發(fā) 期一期四期三期三期二期占地面 積20萬4.8萬（一期）43.4萬6萬

13、（四期）23.3萬4萬 （三期）20萬3.5萬（三期）230008300（二期）總建面 積32萬7.8萬（一期）62萬8.8萬（四期）63萬9.8萬 （三期）35萬5.6萬（三期）4200016000（二期）總體規(guī)劃22棟多層80棟多層70棟多層60棟多層11棟多層規(guī)劃形態(tài)8棟多層13棟多層9棟多層7棟多層7棟多層均價1650元1600元1660元1560元1800元主銷戶型322322222322322221322222綠化率4834303730銷售率磚混90%框架45%70605096（2棟）銷售 時間2001年起售2002年12月起售2002年3月起售2002年2月起售2003年5月起售

14、工程進度2棟磚混現(xiàn)房1棟框架準期房5棟期房準期房現(xiàn)房準現(xiàn)房二棟現(xiàn)房五棟待定賣點1.綠化率高,容積率低 2.付款方式靈活3.注重內(nèi)部環(huán)境塑造 4.內(nèi)部娛樂休閑配套設(shè)施較為齊全1.發(fā)展商實力雄厚2.價格合理付款方式合理3.戶型設(shè)計合理品質(zhì)不錯4.智能化管理5.小區(qū)內(nèi)整體環(huán)境不錯1.價格合理付款方式靈活2.智能化管理3.形成了一定的人氣值4.小區(qū)內(nèi)整體環(huán)境不錯1.價格合理付款方式靈活2.智能化管理1.價格偏低2.基本上無層差價位3.戶型設(shè)計合理4.臨江，有一定的自然景觀抗性1.周邊環(huán)境較差2.項目整體規(guī)劃建造較為混亂 1.地段較偏交通不便2.周邊配套設(shè)施不齊全1.地段較偏交通不便2.部分房型有所牽強

15、3.綠化率較低1. 地段較偏交通不便2.配套設(shè)施不齊全3.綠化率較低1.交通不便利2.周邊環(huán)境較差3.周邊配套較差從以上可看出此區(qū)域樓盤的建筑形式都為多層，均價因地段和周邊環(huán)境不等基本 16002300元/平方米。從物業(yè)形態(tài)來看，因該區(qū)域位于城郊結(jié)合處，有較大的土地資源，所以開發(fā)的項目都是多層中低檔住宅。從產(chǎn)品設(shè)計來看，戶型設(shè)計無多樣化，從2*2*1（116.41）到復(fù)式摟（200多），覆蓋面不大。每個項目的房型設(shè)計各不相同，總體來看，大多數(shù)項目的主力戶型以2*2*2和3*2*2為主，在輔以復(fù)式摟，部分戶型存在一定的缺陷。從銷售情況看，該區(qū)域雖然樓盤不多，但較為集中，各樓盤之間競爭十分激烈，在

16、價位相近的條件下，戶型設(shè)計建筑設(shè)計整體環(huán)境設(shè)計及操作水平?jīng)Q定了銷售成績。從市場需求看，該區(qū)域為漢口居民居住的老城區(qū)，屬于城郊結(jié)合處，房價偏低，但離市中心不遠，交通又便利。很適合一些收入不高但對住宅的品位要求較高的購房者，所以有一定的市場潛在需求量。3、區(qū)域市場供求近年來在硚口西北部建立古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)，由產(chǎn)業(yè)園、科學院、產(chǎn)業(yè)組團、居住及配套服務(wù)設(shè)施組成，區(qū)域價格水平同比明顯上升。由于原有工業(yè)企業(yè)陸續(xù)倒閉、搬遷等原因，區(qū)域土地市場供應(yīng)量放大，近年多宗百畝以上地塊相繼通過土地拍賣會實現(xiàn)交易，開發(fā)項目將向規(guī)?；较虬l(fā)展。近期內(nèi)硚口區(qū)古田片區(qū)土地買賣情況：時間2002.9.132002.9.132003.

17、4.242003.8.6開發(fā)商福星惠譽南京三金房地產(chǎn)有限公司東立置業(yè)公司漢正街市場股份有限公司土地地點古田三路肖家地發(fā)射臺古田四路武柴古田路原內(nèi)燃機廠古田四路武柴對面土地面積213畝110畝地214畝115畝地競拍價格1.217億元7100萬元1.333億元1.653億元樓面地價548元645元595元1200元總建面25萬13萬137660以上項目除福星惠譽項目計劃今年5月一期(總建面6萬)動工，但因故推遲，據(jù)了解今年年低將會動工。其它項目都還未定。近期內(nèi)硚口區(qū)古田片區(qū)已動工的項目：1. 中鄂聯(lián)在古田四路原雙強水泥制品廠的紫薇花園占地75畝的項目（現(xiàn)正清理地面）；2. 廣順集團的天順園（占地

18、43.4萬平方米）五期（占地6萬平方米，總建面約9萬平方米）的開發(fā)直至十期；近期內(nèi)硚口區(qū)古田片區(qū)即將拍賣的土地情況：1. 宗關(guān)至太平洋解放大道至漢江這一即將拆遷的片區(qū)，占地427畝（只保留安廈花園、小肥羊酒店、硚口區(qū)交通管制局）；2. 古田三路的省汽掛廠片，占地221畝（從區(qū)開發(fā)辦得知，因為東立置業(yè)購買的內(nèi)燃機廠的地緊臨該片區(qū)，所以開發(fā)辦現(xiàn)正在游說東立置業(yè)，想讓該公司整體購買，建成大型的社區(qū)。）； 3. 漢西火車站旁的752工廠片區(qū)，占地193畝（由于各種原因，該片區(qū)有可能明年采開始拆遷）；綜合以上數(shù)據(jù)可得知硚口區(qū)對古田片區(qū)計劃今年用于舊城改造而拍賣的土地面積約為80萬，已拍賣的土地面積約為37萬，還未拍賣的土地約為43萬，再加上去年已競標但還未開發(fā)的土地為25萬；其它項目的續(xù)建工程（天順園）開發(fā)的面積約為9萬(總建面)；湖北宇濟房地產(chǎn)有限公司即將推出的紅瓦苑其總建面約2.8萬。由此可推算出,現(xiàn)在售樓盤的存量約為14.5萬，預(yù)計明年將推出的開發(fā)量約為55萬左右。相信,隨著政府對硚口區(qū)舊城改造力度的加大，相應(yīng)的該區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)出大量的拆遷戶,而隨著以上這些項目的開發(fā),勢必會提高該區(qū)域住宅的知名度及周邊的環(huán)