咸寧某地塊商業(yè)計(jì)劃書

1、 咸寧地塊商業(yè)計(jì)劃書商業(yè)計(jì)劃書編制單位： 編制時間： 目 錄一、咸寧概況51、咸寧城市映象51.1歷史文化底蘊(yùn)深厚，民間藝術(shù)特色鮮明51.2自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，打造“綠色咸寧”62、咸寧自然概況62.1地理位置62.2自然氣候72.3轄區(qū)及人口72.4自然資源83、咸寧經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析93.1整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況93.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化情況113.3開發(fā)區(qū)發(fā)展情況123.4居民消費(fèi)能力趨勢134、咸寧城市總體發(fā)展規(guī)劃與構(gòu)想144.1城市區(qū)域定位144.2咸寧市建設(shè)生態(tài)城市的目標(biāo)144.3咸寧市城市發(fā)展方向155、兩型社會建設(shè)、8+1城市圈與咸寧區(qū)位優(yōu)勢155.1生態(tài)優(yōu)勢175.2區(qū)位優(yōu)勢185.3資源優(yōu)勢1

2、96、咸寧城市規(guī)劃206.1、城區(qū)交通規(guī)劃206.2城市中心商務(wù)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃216.3城市人口規(guī)劃23二、咸寧市房地產(chǎn)市場分析241、咸寧市區(qū)各主要區(qū)域概況241.1咸安區(qū)241.2溫泉區(qū)251.3咸寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)252、咸寧市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀262.1咸寧商品房走勢262.2高層逐步成為市場主流272.3戶型面積供應(yīng)情況272.4消費(fèi)群以本地人為主283、咸寧房地產(chǎn)發(fā)展趨勢283.1咸寧未來市場供應(yīng)情況283.2咸寧市場消化力預(yù)判293.3高層建設(shè)量繼續(xù)放大，戶型面積進(jìn)一步緊縮293.4城市房地產(chǎn)發(fā)展水平將不斷提升294、住宅市場研究304.1主要樓盤基本信息314.2典型樓盤研究項(xiàng)目分析324

3、.3住宅分析小結(jié)435、商業(yè)市場研究435.1溫泉路商圈445.2南大街商圈445.3商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析455.4 咸寧市主要在售商業(yè)項(xiàng)目介紹465.5咸寧市建材家居市場分析486、咸寧寫字樓市場分析497、咸寧酒店市場分析508、市場分析結(jié)論518.1住宅市場分析結(jié)論518.2商業(yè)地產(chǎn)市場分析結(jié)論528.3寫字樓市場分析結(jié)論528.4酒店市場分析結(jié)論54三、項(xiàng)目定位551、項(xiàng)目概況551.1項(xiàng)目基本情況551.2項(xiàng)目周邊交通情況561.3項(xiàng)目用地條件562、地塊swot分析572.1地塊優(yōu)勢572.2地塊劣勢572.3地塊機(jī)會572.4地塊威脅583、項(xiàng)目產(chǎn)品定位583.1綜合樓商業(yè)定位593

4、.2綜合樓寫字樓定位673.3綜合樓酒店定位693.4住宅定位713.5物流中心定位73四、投資估算與財(cái)務(wù)分析731、投資估算741.1主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)741.2主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定741.3各類物業(yè)銷售收入估算751.4銷售收入估算表761.5投資開發(fā)成本與費(fèi)用估算761.6各項(xiàng)成本明細(xì)772、資金籌措方案782.1項(xiàng)目資本金及其構(gòu)成782.2項(xiàng)目借款782.3銷售收入再投入782.4投資使用計(jì)劃783、財(cái)務(wù)評價783.1投資開發(fā)成本與費(fèi)用估算783.2利潤與稅金783.3資金平衡能力分析79一、咸寧概況1、咸寧城市映象1.1歷史文化底蘊(yùn)深厚，民間藝術(shù)特色鮮明咸寧有著深厚的歷史文化底蘊(yùn)，以銅鼓為代

5、表的商周青銅文化，以赤壁之戰(zhàn)為代表的三國文化，以北伐戰(zhàn)爭汀泗橋戰(zhàn)役為代表的革命文化，以向陽湖文化名人村為代表的名人文化，以溫泉、九宮山、陸水湖為代表的生態(tài)文化，在全省乃至全國都有著廣泛影響；民間文學(xué)藝術(shù)特色鮮明，民間歌舞、音樂、剪紙、布貼等遠(yuǎn)赴歐洲十幾個國家演出和展覽，嗚嘟、高筒提琴是全國獨(dú)有的民間樂器，提琴戲是全國獨(dú)有的地方劇種，民間機(jī)智人物故事、民間敘事詩在全國民間文學(xué)殿堂占有重要的位置?！鞠虒帨厝俊揪艑m春曉】【高筒提琴】【嗚嘟】1.2自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，打造“綠色咸寧”【楠竹】咸寧，物華天寶。全市森林覆蓋率達(dá)53%，空氣質(zhì)量極好，全年有300天以上空氣質(zhì)量屬于優(yōu)良。木材蓄積量約800萬立

6、方米，被植物學(xué)界譽(yù)為“中國亞熱帶自然生態(tài)平衡之典型”，是聞名全國的“桂花之鄉(xiāng)”、“楠竹之鄉(xiāng)”、“苧麻之鄉(xiāng)”、“茶葉之鄉(xiāng)”?，F(xiàn)有的桂花面積11635畝，居全國第一，年產(chǎn)量15.5萬公斤，居全國第二。2、咸寧自然概況2.1地理位置咸寧市位于湖北省東南部，地跨東經(jīng)113º32114º58，北緯29º0230º19，138公里長江黃金水道依境東流，京廣鐵路、106、107、京珠高速公路貫通南北長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，是南下北上的主要通道，有“湖北南大門”之稱。咸寧市咸寧市咸寧東與黃石市的陽新縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘

7、市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰。咸寧區(qū)位適中，交通便捷，距北京、上海、廣州的空中里程均為1000公里，車程一個半小時即可抵達(dá)武漢天河機(jī)場，是湖北對外開放的南面窗口。2.2自然氣候咸寧市屬亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候。氣候溫和，降水充沛，日照充足，四季分明，無霜期長。冬季盛行偏北風(fēng)，偏冷干燥；夏季盛行偏南風(fēng)，高溫多雨。年平均氣溫16.8，極端最高氣溫41.4，極端最低氣溫為零下15.4。年平均降水量1577.4毫米，年平均日照時間為1754.5小時，年平均無霜期為245258天。主要災(zāi)害性天氣有倒春寒、大暴雨、水災(zāi)、洪澇及夏旱、伏旱。2.3轄區(qū)及人口咸寧市轄嘉魚縣、

8、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū)，共設(shè)11個鄉(xiāng)、51個鎮(zhèn)、6個辦事處，下轄1271個村民委員會、11585個村民小組。【咸寧市行政區(qū)劃圖】咸寧全市國土面積9861平方千米，主城區(qū)國土面積1502平方千米，全市城市建成區(qū)面積達(dá)到91平方公里，擁有城市人口96萬人，城市化水平達(dá)到37%。市區(qū)規(guī)劃區(qū)面積為317.76平方公里，建成區(qū)面積為25平方公里。2009年末全市總?cè)丝跒?90.63萬人，城市人口58萬人，其中咸寧市區(qū)城市人口28.23萬人。2.4自然資源土地資源：咸寧市土地總面積974983.94公頃，大體為“六山一水兩分田，一分土地為家園”的土地使用格局。其中：耕地面積20

9、9369.44公頃，占21.47；林地417258.84公頃，占42.8；牧草地15.98公頃，占0.0016；居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地34195.67公頃，占12.77；未利用土地1515.55公頃，占15.54。全市人均耕地0.078公頃，低于全省平均水平，人地矛盾比較突出。礦產(chǎn)資源：以非金屬礦產(chǎn)為主，金屬礦產(chǎn)次之，能源、水氣礦產(chǎn)少。已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)37種，其中查明資源儲量的礦產(chǎn)18種，包括能源礦產(chǎn)2種、金屬礦產(chǎn)8種、非金屬礦產(chǎn)7種、礦泉水1種。全市有11種礦產(chǎn)資源的儲量列居全省前五位。其中，居全省第一位的有鎂、銻、獨(dú)居石、鉭、地?zé)岬?種礦產(chǎn)，居第二位的有金、鈮、冶金用白云巖等3種，居第四位的有煤、

10、釩、錳3種。水資源：咸寧市境內(nèi)水面寬闊，河港溝渠縱橫交錯，塘堰河庫星羅棋布，水利資源十分豐富。長江依境東流，境內(nèi)里程126公里。全市有中小河流254條，其中，河長在50公里以上的7條，2049.9公里的有37條，519.9公里的有210條。其中，市內(nèi)有大小湖泊11個，總湖容31.523億立方米。物產(chǎn)資源：農(nóng)作物：稻谷、小麥、大麥、玉米、棉花、油茶、花生、蕎麥、豆類、芝麻、苧麻、甘蔗、烤煙、蔬菜等。動物資源：分為兩大類，一是家養(yǎng)畜禽，主要有豬、牛、羊、雞、鴨、番鴨、鵝、蜜蜂等。二是野生動物，有103種，其中國家、省級保護(hù)珍稀動物52種，主要有華南虎、云豹、巨蜥、穿山甲、赤狐、水鯢、白頸長尾雉、小

11、靈貓、白鷺等。植物資源：全區(qū)森林植物資源共有189種600多屬2100多種。其中木本植物530多種。其中包括用材林樹種、珍稀樹種、竹類、經(jīng)濟(jì)樹種、知名中藥材等。水產(chǎn)資源：全區(qū)有水生生物180種，其中水生動物152種，水生植物18科28種。魚類91種，隸屬19科。主要經(jīng)濟(jì)魚類有青、草、鰱、鯽、鳊、鯰等20多種；名貴魚有春魚、銀魚、鲴魚、鰻麗、鱖魚、團(tuán)魴等。主要經(jīng)濟(jì)水生動物有蟹、蝦、蚌等；主要經(jīng)濟(jì)水生植物有蓮、藕、菱、荸薺、蒲草等。3、咸寧經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析咸寧屬于湖北中等發(fā)展城市，在中部崛起的背景下，咸寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也呈現(xiàn)快速良好的發(fā)展態(tài)勢，武漢“8+1”城市圈規(guī)劃為咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇，作為“后花園”

12、的咸寧市確立了一系列城區(qū)規(guī)劃方案與措施，期望在35年內(nèi)成為湖北省新經(jīng)濟(jì)增長板塊。3.1整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況3.1.1國民生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)從2002年起咸寧市國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入提速增長階段，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長都超過10%，2009年全市生產(chǎn)總值（gdp）405.15億元，提前一年完成了“十一五”計(jì)劃目標(biāo)，完成“十一五”計(jì)劃的123%，比上年增長15.2%，增幅比全省高2個百分點(diǎn)。2009年全市財(cái)政收入18.87億元，增長27.9%。3.1.2固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長2009年全市全社會固定資產(chǎn)投資完成301.58億元,比上年凈增100億元，增長50.1%。其中：城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)

13、投資額249.10億元,增長51.4%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資額52.47億元，增長44.5%。全市城鎮(zhèn)以上一、二、三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資全面增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)6.56億元，增長86.1%；第二產(chǎn)業(yè)95.99億元，增長24.3%；第三產(chǎn)業(yè)146.55億元，增長75.0%。2006年至2009年共完成固定資產(chǎn)投資額743.15億元，完成“十一五”計(jì)劃的143.3%。2009年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資39.55億元，比上年增長56%。當(dāng)年商品房竣工面積121.86萬平方米，增長95.5%；商品房銷售面積105萬平方米，增長21.5%。3.1.3財(cái)政收入情況2009年咸寧全市地方財(cái)政總收入32.09億元,比上年增

14、長21.5%;地方財(cái)政一般預(yù)算收入18.14億元，完成“十一五”計(jì)劃的139.5%，增長27.9%，增幅比全省高13.3個百分點(diǎn)。全市稅收收入10.85億元，比上年增長33.9%，稅收收入占財(cái)政一般預(yù)算收入比重達(dá)59.8%，比上年提高3.2個百分點(diǎn)。其中，營業(yè)稅增長30.8%，企業(yè)所得稅增長48.4%，個人所得稅增長20.4%，城市維護(hù)建設(shè)稅增長21.1%，房產(chǎn)稅增長28.6%，印花稅增長21.3%。3.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化情況全市著力實(shí)施“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略，搶抓國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和武漢城市圈“兩型社會”建設(shè)機(jī)遇，加大招商引資力度，加快武漢城市圈建設(shè)，促進(jìn)工業(yè)快速發(fā)展。2009年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步優(yōu)化

15、。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為21.5：43.2：35.3，第一產(chǎn)業(yè)下降了1.3個百分點(diǎn)，第二、三產(chǎn)業(yè)分別上升了0.4、0.9個百分點(diǎn)。人均gdp達(dá)16101元，比上年增長15%。3.2.1工業(yè)生產(chǎn)快速增長，主導(dǎo)作用明顯全市強(qiáng)力推進(jìn)“工業(yè)興市”戰(zhàn)略，著力發(fā)展新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)，加快工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，工業(yè)生產(chǎn)水平快速提高。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。2009年全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值147.38億元，完成“十一五”計(jì)劃的164.7%，比上年增長27.3%。其中，輕工業(yè)增加值54.23億元，增長21.9%；重工業(yè)增加值93.15億元，增長30.6%。規(guī)模企業(yè)個數(shù)增加。全市規(guī)模企業(yè)達(dá)到726家，比上年底增加99家

16、。多數(shù)行業(yè)保持增長態(tài)勢。全市規(guī)模以上32個工業(yè)行業(yè)中，除文教體育用品制造業(yè)、皮革毛皮及其制品業(yè)等2個行業(yè)生產(chǎn)低于上年外，30個行業(yè)生產(chǎn)比上年均有不同程度的增長。其中，20個行業(yè)增幅超過10%；塑料制品業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信設(shè)備及其他電子設(shè)備制造業(yè)、黑色金屬礦采選業(yè)等5個行業(yè)增幅在50%以上。工業(yè)效益整體向好。全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)222%，比上年提高19個百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)利稅36.6億元，增長19%；產(chǎn)成品資金18.1億元，增長15.3%；應(yīng)收賬款23.4億元，增長17.5%。建筑業(yè)快速增長。全年建筑企業(yè)增加值17.62億元，比上年增長30.4%。3.2.2

17、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展2009年全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（按現(xiàn)行價格計(jì)算，下同）達(dá)140.18億元，比去年增長5.7%。農(nóng)牧漁業(yè)產(chǎn)值分別增長4.9%、5.3%、12.3%。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)定。全年糧食總產(chǎn)量112.51萬噸，增長9.5%；油料產(chǎn)量8.26萬噸，增產(chǎn)4.1%；蔬菜產(chǎn)量199.22萬噸，增長3.1%；茶葉產(chǎn)量1.83噸，增長4.0%；園林水果產(chǎn)量4.42萬噸，增長1.0%；生豬出欄188.64萬頭，增長6%；家禽出籠3388.62萬只，增長28.4%；水產(chǎn)品產(chǎn)量19.01萬噸，增長7.7%。木材采伐量21.84萬立方米，楠竹采伐量1625.4萬根。因市場價格回落，棉花產(chǎn)量2658噸，下降4.6%；

18、苧麻產(chǎn)量1.81萬噸，下降20.8%。3.2.3突破發(fā)展旅游業(yè)，確立第三產(chǎn)業(yè)主體地位全市以創(chuàng)建優(yōu)秀旅游城市活動為動力，使旅游景區(qū)服務(wù)水平大大提高。2009年全市接待國內(nèi)外游客達(dá)到716.77萬人次，比上年增長27.8%；實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入34.12億元，增長66.8，占全市g(shù)dp的8.4%；旅游門票收入5212.83萬元，增長59.9%。截至年底，我市已有4a級景區(qū)5家，3a級景區(qū)5家。以“溫泉文化旅游”為主題，成功舉辦了中國咸寧首屆國際溫泉文化旅游節(jié)，達(dá)到了“以節(jié)造勢、以節(jié)聚客、以節(jié)促發(fā)展”的目的。3.2.4消費(fèi)市場趨于活躍2009年全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額165.88萬元，完成“十一五”計(jì)

19、劃的120.2%，比上年增長21.3%，增幅比全省高2.3個百分點(diǎn)。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額139.1萬元，增長19.6%；餐飲業(yè)和住宿業(yè)零售額20.93億元，增長36.4%；其他行業(yè)零售額5.91億元，增長21.3%。全年城市市場社會消費(fèi)品零售總額111.88億元，增長23.7%；農(nóng)村市場社會消費(fèi)品零售總額54億元，增長16.4%。3.3開發(fā)區(qū)發(fā)展情況全市建成8個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園，2009年新增了蒲紡工業(yè)園。推進(jìn)了武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)“中國光谷咸寧工業(yè)園”、武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“咸寧工業(yè)園”等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范園區(qū)建設(shè)，并以“園外園”為載體，建立了企業(yè)和項(xiàng)目在圈域內(nèi)轉(zhuǎn)移的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。2009

20、年，開發(fā)區(qū)實(shí)際開發(fā)面積4455.67公頃，比上年擴(kuò)大1628公頃。進(jìn)園規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)626家，占全市規(guī)模以上工業(yè)的86.2%；規(guī)模以上工業(yè)增加值90.83億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的61.6%，比上年增長32.7%；創(chuàng)稅收13.47億元，比上年增長23.8%；固定資產(chǎn)投資96.98億元，占全市全社會固定資產(chǎn)投資的32.3%，比上年增長27.2%。咸寧搶抓國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和武漢城市圈“兩型社會”、長江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)機(jī)遇，引進(jìn)了武漢富士康、中芯國際等大型項(xiàng)目；引進(jìn)了武漢黃鶴樓酒業(yè)及天然香料研發(fā)、康譽(yù)食品、實(shí)華實(shí)業(yè)、今晨牙刷等食品飲料企業(yè)；引進(jìn)了愛帝服裝、世誠職業(yè)服飾、喬萬尼服飾、佐爾美時裝、元田

21、制衣等武漢服裝企業(yè)；引進(jìn)了武商量販、中百倉儲、中商平價、銀泰百貨、中商百貨、武漢恒信德龍4s店等知名商家。咸安、嘉魚、赤壁三縣市區(qū)納入了武漢新港建設(shè)規(guī)劃?？梢灶A(yù)見，未來的三五年內(nèi)，開發(fā)區(qū)將建成市區(qū)經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，建成咸寧現(xiàn)代制造業(yè)的集中區(qū)、吸引外來投資的集聚區(qū)、體制機(jī)制改革的先導(dǎo)區(qū)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，成為拉動咸寧工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的強(qiáng)大引擎，成為咸寧招商引資、項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大品牌。3.4居民消費(fèi)能力趨勢咸寧城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2005年突破了8000元大關(guān)，近幾年均以10%以上的速度大幅增長。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民可支配收入也維持了較快的增長速度，為房地產(chǎn)市場的快

22、速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。3.4.1人均收入情況2009年，城區(qū)居民人均可支配收入11627元，增加1030元，增長9.7%。其中，工薪收入7800元，增長7%；經(jīng)營性收入1997元，增長10.8%；轉(zhuǎn)移性收入186元，增長2.8%；財(cái)產(chǎn)性收入2355元，增長23.1%。3.4.2、在控制范圍內(nèi)，物價平穩(wěn)上升2009年居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，居住條件改善。全市全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出8430元，比上年增長7.9%。其中，人均食品支出3634元，增長6.9%。居民恩格爾系數(shù)為43.1%，比上年提高1.3個百分點(diǎn)。人均住房使用面積42平方米，增加6.12平方米。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出3459.82元，比上年

23、增長3.5%。其中，人均食品支出1589元，下降7.7%。居民恩格爾系數(shù)為45.8%，比上年下降4個百分點(diǎn)。農(nóng)村人均住房使用面積41平方米，增加0.65平方米。4、咸寧城市總體發(fā)展規(guī)劃與構(gòu)想4.1城市區(qū)域定位咸寧離武漢市僅近90公里的空間距離，1小時左右的時間距離，是武漢城市圈三級節(jié)點(diǎn)城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ闹械壬鷳B(tài)城市。咸寧自然環(huán)境優(yōu)美，湖泊眾多、淦河環(huán)繞，森林覆蓋率高，主要物產(chǎn)、文化氛圍與武漢市有較大差異，有作為優(yōu)質(zhì)后花園的資源秉賦，是武漢城市圈的生態(tài)大花園和休閑度假養(yǎng)生及生態(tài)旅游名城。溫泉位于城市中心，被國家國土資源部命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”。是武漢市民良好的休閑、養(yǎng)生之地。咸寧是鄂南門戶和湘

24、鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，以發(fā)展高效清潔能源、輕工和生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主的鄂南綜合性中心城市。4.2咸寧市建設(shè)生態(tài)城市的目標(biāo)咸寧生態(tài)城市的總體發(fā)展定位:全國生態(tài)人居名城（市），武漢城市圈重要的生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)，武漢市的“大花園”和生態(tài)旅游休閑勝地。指導(dǎo)思想：建設(shè)咸寧生態(tài)城市，維護(hù)城市合理的空間布局，確保城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為城市的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造空間與環(huán)境條件。逐步實(shí)現(xiàn)綠化建設(shè)與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)建設(shè)與城市發(fā)展的聯(lián)動，發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、社會、經(jīng)濟(jì)的綜合效益?？傮w戰(zhàn)略：強(qiáng)力打造“生態(tài)城市”建設(shè)主骨架，實(shí)行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強(qiáng)市，

25、生態(tài)旅游活市、生態(tài)家園富民”的“生態(tài)市”建設(shè)總體戰(zhàn)略，主動掛靠，發(fā)展配角經(jīng)濟(jì)。4.3咸寧市城市發(fā)展方向咸寧城市總體布局形態(tài)由“啞鈴”型城市轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖M團(tuán)式”城市，各組團(tuán)之間用生態(tài)綠帶相隔，用交通主干道相連，形成分散組團(tuán)生態(tài)城市的基本框架。（1）南北兩區(qū)繼續(xù)相向發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)對接，進(jìn)一步強(qiáng)化緊湊度和集聚度。（2）拓展新方向，主體向東北方向拓展，通過武廣客運(yùn)專線火車站的建設(shè)和銀泉大道以東市工業(yè)區(qū)發(fā)展，進(jìn)一步強(qiáng)化南北兩區(qū)的集聚度，促進(jìn)組團(tuán)城市的形成。咸寧“生態(tài)旅游名城”和“現(xiàn)代型商貿(mào)物流中心的綜合型城市”的城市性質(zhì)定位，準(zhǔn)確抓住了咸寧所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢，隨著城市產(chǎn)業(yè)分工的明確

26、，咸寧做為區(qū)域生態(tài)型的商貿(mào)物流中心地位將越來越明顯，國民經(jīng)濟(jì)增長水平有望進(jìn)入增長的快車道，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展前景良好。溫泉、咸安南北兩區(qū)相向發(fā)展的城市發(fā)展規(guī)劃，將加快咸寧市區(qū)一體化的進(jìn)程，隨著南北兩區(qū)集聚度的提高，區(qū)域商業(yè)互動性增強(qiáng)，將大大凸顯咸寧中心城區(qū)的商業(yè)地位與競爭力，有效提升城市商業(yè)的輔射力，批發(fā)、零售型商業(yè)市場將更為活躍。5、兩型社會建設(shè)、8+1城市圈與咸寧區(qū)位優(yōu)勢在中部崛起的背景下，咸寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也呈現(xiàn)快速良好的發(fā)展態(tài)勢，兩型社會、武漢“8+1”城市圈規(guī)劃為咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇，作為“后花園”的咸寧市確立了一系列城區(qū)規(guī)劃方案與措施，期望在35年內(nèi)成為湖北省新經(jīng)濟(jì)增長板塊。2007年12

27、月7日，武漢城市圈和長株潭城市群同時獲批國家“兩型”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。這是中央支持中部崛起戰(zhàn)略的重大決策。作為武漢城市圈的重要成員，咸寧北接武漢，南連長沙，盡得天時地利，面臨著重大發(fā)展機(jī)遇。武漢城市圈城鎮(zhèn)布局規(guī)劃將咸寧定位為工業(yè)貿(mào)易、旅游城市。它在武漢城市圈中既是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展的有機(jī)組成部分，又是唯一以生態(tài)城市建設(shè)為主導(dǎo)的生態(tài)花園?！?+1城市圈】“8+1”城市圈2002年6月，省委、省政府審時度勢，在省八次黨代會上明確提出了一項(xiàng)重大戰(zhàn)略部署：建設(shè)武漢城市圈，即以武漢為核心，包括周邊100公里以內(nèi)的黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江8市，形成湖北乃至長江中游最大、最密集的城

28、市群，逐步將其發(fā)展成內(nèi)陸地區(qū)最重要的經(jīng)濟(jì)增長極之一。咸寧是武漢城市圈三級節(jié)點(diǎn)城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鷳B(tài)城市。咸寧處在武漢城市圈“南大門”的戰(zhàn)略位置，是武漢城市圈南部綜合性中心城市和湘鄂贛交界處區(qū)域性中心城市。咸寧不僅是城市圈的“大花園”，也是城市圈的“生態(tài)前屏”。2004年4月，為推動“武漢城市圈”戰(zhàn)略的實(shí)施，我省啟動7條從武漢出城的高速公路項(xiàng)目建設(shè)，即武麻、漢英、漢孝、和左、青鄭、漢蔡和漢洪。2006年5月，武漢關(guān)山至葛店的關(guān)葛一級公路開工，使武漢城市出口路增加到8條，使武漢與其城市圈內(nèi)的8個城市形成“1小時經(jīng)濟(jì)圈”。2008年咸寧率先在武漢城市圈“兩型”社會建設(shè)重點(diǎn)改革領(lǐng)域取得突破，推進(jìn)了產(chǎn)

29、業(yè)發(fā)展、金融體制改革、空間發(fā)展、交通建設(shè)、社會事業(yè)發(fā)展、旅游事業(yè)發(fā)展等方面的“兩型”社會綜合配套改革工作。目前已簽約的有武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)“中國光谷咸寧工業(yè)園”、武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“咸寧工業(yè)園”?！昂贸岳小彪u湯、黃鶴樓酒業(yè)、武漢元田制衣、世誠服飾、愛帝服裝、佐爾美服裝等知名企業(yè)落戶咸寧。此外，咸寧與武漢城市圈其他8城市簽訂了旅游合作框架協(xié)議，推出了咸寧一日游、二日游、三日游精品線路，重點(diǎn)推介咸寧溫泉養(yǎng)生之旅、九宮山避暑之旅。5.1生態(tài)優(yōu)勢咸寧最大的潛力和優(yōu)勢在于“生態(tài)”，有不可比擬性，旅游開發(fā)是其發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目。咸寧在武漢城市圈中的位置是“既是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展的有機(jī)組成部分，又是唯一以生態(tài)

30、城市建設(shè)為主導(dǎo)的生態(tài)花園”。旅游開發(fā)是咸寧發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目。咸寧市是一座具有山水園林特色的中等城市，城市旅游資源豐富，境內(nèi)擁有眾多旅游亮點(diǎn)和精品線路。自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、竹翠為主要特色，有聞名遐邇的地?zé)崴Y源溫泉；秀麗飄逸、景色迷人的省級風(fēng)景名勝區(qū)星星竹海；聞名全國、獨(dú)樹一幟的桂花之鄉(xiāng)；鬼斧神工、分布廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級風(fēng)景名勝區(qū)陸水湖。人文旅游資源以革命歷史紀(jì)念地、古文化遺址而著名，主要有具有考古價值的新石器時代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風(fēng)千古的三國古戰(zhàn)場赤壁；情懷悲壯、感天動地的闖王陵；聞名中外的北伐戰(zhàn)爭遺址汀泗橋；神秘宏偉的“131”地下工程以

31、及中國向陽湖文化村等等。目前，咸寧已基本形成了以溫泉為中心，以赤壁、通山為重點(diǎn)，以溫泉商務(wù)療養(yǎng)旅游區(qū)、陸水湖度假休閑旅游區(qū)、赤壁文物古跡旅游區(qū)、九宮山避暑旅游區(qū)、嘉魚現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)和青山水庫體育健身旅游區(qū)為框架的“一個中心，兩個重點(diǎn)，六大旅游區(qū)”的旅游格局。咸寧市區(qū)擁有華中第一泉的溫泉，現(xiàn)有中心城區(qū)周邊的星星竹海、太乙洞、金桂湖、溫泉谷等多個旅游景點(diǎn)有機(jī)串聯(lián)起來，形成白天游周邊，晚上住溫泉的旅游經(jīng)濟(jì)鏈。5.2區(qū)位優(yōu)勢咸寧離武漢市的距離只有60多公里，武廣高速鐵路客運(yùn)專線已建成開通，咸寧到武漢只需要20分鐘車程。咸寧區(qū)位交通的先天優(yōu)勢，促使其成為武漢市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的協(xié)作配套的基地。武漢市正處在一個產(chǎn)

32、業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化升級的過程中，有大批產(chǎn)業(yè)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)移，這對咸寧而言是巨大的機(jī)遇。咸寧人少地廣、空間充足且用工成本較低，可將其打造為武漢市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個承接首選地。從地理區(qū)位上分析，咸寧市處在中國“中部之中“的經(jīng)濟(jì)腹地，處在國家“十”字型一級發(fā)展軸線長江經(jīng)濟(jì)帶和京廣經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，是南下北上的主要通道，是東西部產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移橋梁和紐帶上的一個重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)位戰(zhàn)略地位突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢?？梢灶A(yù)見隨著咸寧區(qū)域交通中心地位的進(jìn)一步確立，其在長江經(jīng)濟(jì)帶與京廣經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北，東西交互作用的逐漸體現(xiàn)，咸寧的商貿(mào)流通業(yè)必將進(jìn)入一個新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。從武漢城市圈的發(fā)展分析，以武漢為中心，1

33、00公里為半徑的“8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃，必將使武漢與咸寧形成產(chǎn)業(yè)資源上的有效對接，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的良性互動，推動咸寧經(jīng)濟(jì)上新的臺階。咸寧城市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將催生消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的熱潮，從而帶動商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展。5.3資源優(yōu)勢咸寧具備建設(shè)能源大市的良好條件：第一，咸寧地處湖北乃至華中電網(wǎng)的負(fù)荷中心地帶，與武漢、黃石、鄂州等市距離不過100公里，供電半徑合理；其二，能源類型比較齊全，可與需要調(diào)節(jié)的三峽等水電廠配套；其三，建設(shè)核電、風(fēng)電等新型電廠，可緩解湖北這個貧煤省的缺煤之急。目前，咸寧通山核電站進(jìn)展順利。通山縣大畈鎮(zhèn)高坑村位于富水水庫中段北岸，具有地質(zhì)地形穩(wěn)定、交通便利等優(yōu)勢條件，是建設(shè)核電站的最佳廠

34、址。5.3.1促進(jìn)城市居住需求內(nèi)陸首座核電站湖北咸寧大畈核電站高收入、高素質(zhì)以及高消費(fèi)需求的“三高”核電從業(yè)人員將被安置在咸寧市政府所在城區(qū)溫泉，使該城區(qū)增加3000戶家庭的商住規(guī)模。5.3.2完善城市交通格局通山大畈核電站的落實(shí)將進(jìn)一步明確咸寧在整個城市圈中的能源城市定位。“核電站延伸出的道路將對接京珠、大廣、杭瑞、107等幾大公路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)的潘家灣則規(guī)劃為大件運(yùn)輸碼頭。實(shí)現(xiàn)咸寧境內(nèi)公路、水路互縱連橫，將極大改善整個咸寧市的交通條件。u 推動武漢城市圈實(shí)質(zhì)性起步通山大畈核電站的落實(shí)將進(jìn)一步明確咸寧在整個城市圈中的能源城市定位。u 核電站的建成對于當(dāng)?shù)氐穆糜闻c房地產(chǎn)行業(yè)也有影響中國第一座自行設(shè)計(jì)

35、建造的秦山核電站所在的海鹽縣城武原鎮(zhèn)東8公里的秦山鎮(zhèn)杭州灣畔，原本也只是一個小漁村，但如今已經(jīng)發(fā)展成4a級旅游景區(qū)。“核電站帶動的旅游設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)生活設(shè)施建設(shè)能直接讓區(qū)內(nèi)居民受益。讓核電站能夠更好地服務(wù)于城市?！痹谥胁酷绕鸬谋尘跋?，咸寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也呈現(xiàn)快速良好的發(fā)展態(tài)勢，武漢“8+1”城市圈規(guī)劃為咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇，作為“后花園”的咸寧市確立了一系列城區(qū)規(guī)劃方案與措施，期望在35年內(nèi)成為湖北省新經(jīng)濟(jì)增長板塊。6、咸寧城市規(guī)劃6.1、城區(qū)交通規(guī)劃6.1.1城區(qū)內(nèi)部交通及公共設(shè)施建設(shè)規(guī)劃根據(jù)咸寧十一五規(guī)劃，改造和擴(kuò)建青盤路、金桂路、雙峰路、車站路。完成淦河防洪、城區(qū)污水和垃圾處理工程，建成淦河

36、永安游憩帶。保護(hù)好東門山城區(qū)中心綠地，推進(jìn)雙龍山城市公園的建設(shè)，新建長安大道文化休閑廣場。改造城區(qū)排水系統(tǒng)，延伸城市公交線路，加強(qiáng)城區(qū)公廁、停車場建設(shè)和綠化工程施工，新建一座消防站。青盤路車站路雙峰路金桂路十六潭路6.1.2城市外部交通規(guī)劃武廣高速鐵路加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐武廣高速鐵路是我國線路最長、投資最大的客運(yùn)專線,設(shè)25個車站，與京廣鐵路基本平行，鐵路北起武漢新火車站，途經(jīng)江夏、咸寧、岳陽、長沙、株洲。武廣高速的開通，城際高速鐵路的開建，使處于武漢城市圈與長株潭城市群連接地帶的咸寧，在“雙高”“催化”作用下，加強(qiáng)了咸寧與武漢各地的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系與往來，加快咸寧城市化進(jìn)程，對促進(jìn)咸寧的發(fā)展起著舉足輕重

37、的作用。咸寧【武廣高速鐵路】建設(shè)杭瑞高速公路，將加強(qiáng)咸寧與長江三角洲聯(lián)系杭瑞國家級高速公路是國家十一五重點(diǎn)工程，全長3405公里，起自浙江杭州市(接上海至杭州高速公路)，經(jīng)黃山、景德鎮(zhèn)、九江、咸寧、岳陽、吉首、銅仁、遵義、畢節(jié)、六盤水、曲靖、昆明、大理，止于云南省瑞麗，是改善我國公路網(wǎng)絡(luò)布局的一條重要大通道，是連接貴州與長江三角洲的高速通道。沿途經(jīng)過湖北省黃石市陽新縣及咸寧市通山縣、崇陽縣、通城縣。杭瑞高速公路湖北省陽新至通城段公路，計(jì)劃2011年建成通車。多條高速公路的建成通車，將加強(qiáng)咸寧與外部經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，提供很好的發(fā)展機(jī)遇。6.2城市中心商務(wù)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃6.2.1城區(qū)中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃中心商務(wù)區(qū)

38、基地位于咸寧市偏東南部，北為城市廣場及十六潭公園，緊靠行政辦公區(qū)，南連溫泉谷、潛山風(fēng)景區(qū)，區(qū)域環(huán)境良好，是進(jìn)入溫泉谷的門戶區(qū)。商務(wù)中心在充分尊重城市特色和自然資源的基礎(chǔ)上，功能定位旨在建立旅游和商業(yè)相結(jié)合的新型消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)形態(tài)。規(guī)劃的功能是旅游商業(yè)，餐飲業(yè)、娛樂以及突出反映城市品質(zhì)的文化和展示功能。市委市人大淦河大道咸寧大道市政府中心商務(wù)區(qū)建設(shè)用地濱河西街3.2、城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃2006年至2015年，咸寧市政府將在咸安城區(qū)和溫泉城區(qū)規(guī)劃建設(shè)城區(qū)商業(yè)體系和城區(qū)各商業(yè)業(yè)態(tài)布局，具體包括各類零售網(wǎng)點(diǎn)、各類市場、超市、賓館、酒店、特色商業(yè)步行街等?，F(xiàn)狀市級商業(yè)中心現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃市級商業(yè)中心規(guī)

39、劃區(qū)域商業(yè)中心懷德路南大街長安大道文筆大道學(xué)苑路十六潭路咸寧大道潛山路溫泉路馬柏大道根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，城區(qū)規(guī)劃設(shè)置市級（一級）商業(yè)中心5處，即咸寧大道商業(yè)中心、淦河大道及溫泉路商業(yè)中心、學(xué)苑路與十六潭路交匯處以南商業(yè)中心、文筆大道與長安大道交匯處商業(yè)中心、懷德路及南大街片區(qū)商業(yè)中心；區(qū)域（二級）商業(yè)中心6處，即岔路口商貿(mào)區(qū)、銀泉大道中部商貿(mào)區(qū)、馬柏路口商貿(mào)區(qū)、明珠廣場商貿(mào)區(qū)、咸寶路西端商貿(mào)區(qū)、雙峰路南端商貿(mào)區(qū)；特色街（道、區(qū)）12處，其中咸安區(qū)5處，溫泉區(qū)7處。6.3城市人口規(guī)劃目前人口集中區(qū)域還在在老城區(qū)咸安，和新城區(qū)溫泉；政府下一步規(guī)劃發(fā)展人口集中居住區(qū)沿銀泉大道西面；預(yù)計(jì)未來人口居住發(fā)展方向

40、逐漸由兩邊向中間移動，即向銀泉大道與長安大道沿線。14萬8萬11萬主要發(fā)展人口居住區(qū)主要現(xiàn)狀人口居住區(qū)長安大道銀泉大道咸 安溫 泉小結(jié)：u 咸寧歷史文化悠久，是湖北省對外開放的“南大門”，是武漢向東南方輻射的重要接力站和中轉(zhuǎn)站，戰(zhàn)略地位日益突出；u 咸寧宏觀經(jīng)濟(jì)呈快速良好發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)有所突破，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升；u 咸寧的交通日益完善便捷，不僅使咸寧與武漢及周邊城市聯(lián)系更加緊密，而且使內(nèi)部的通達(dá)性與內(nèi)部環(huán)境更加優(yōu)化，整個城市的環(huán)境面貌提升；u 咸寧在優(yōu)惠的招商引資政策下，大力發(fā)展工業(yè)和旅游業(yè)，未來城市經(jīng)濟(jì)增長速度將日益加快；u 隨著眾知名企業(yè)的進(jìn)駐，城市建設(shè)力度的加大，城市人口也將逐漸增加

41、；由于土地的稀缺性，未來城市人口居住區(qū)將由咸安和溫泉兩個區(qū)域逐漸向中間長安大道與銀泉大道沿線聚集；u 武漢“8+1”城市圈規(guī)劃為咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了機(jī)遇，作為“后花園”的咸寧市緊抓市內(nèi)交通環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的建設(shè)，為招商引資，大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、改善城市面貌提供有力支持。二、咸寧市房地產(chǎn)市場分析2005年咸寧城市建成區(qū)面積為25平方公里，城市人口26萬人。市區(qū)由咸安區(qū)的永安街道、浮山街道、溫泉街道3個街道組成，永安街道人口11萬人、浮山街道3.8萬人、溫泉街道12余萬人?，F(xiàn)已形成咸安、溫泉兩個相對獨(dú)立的老城區(qū)。咸 安溫 泉【咸寧市轄區(qū)地圖】1、咸寧市區(qū)各主要區(qū)域概況1.1咸安區(qū)咸安區(qū)原名咸寧市（縣級）

42、，1998年12月咸寧地區(qū)撤消改為地級咸寧市后原縣級咸寧市更名為咸安區(qū)，下轄3個街道辦事處,9個鎮(zhèn),一個鄉(xiāng)。該區(qū)戶籍人口56.57萬。咸安區(qū)城區(qū)是咸寧市市區(qū)的對外交通入口，區(qū)內(nèi)有京廣鐵路火車站、京珠高速公路咸寧入口。武廣高速鐵路的新火車站也在區(qū)內(nèi)。1.2溫泉區(qū)溫泉區(qū)是咸寧市委、市政府所在地。溫泉區(qū)實(shí)際上是一個地理概念，是由于原來咸寧地委設(shè)立在該地而形成的咸寧政治中心區(qū)域，目前該區(qū)域行政隸屬咸安區(qū)溫泉辦事處。區(qū)域戶籍人口和常住人口約15萬人。溫泉區(qū)因?yàn)閰^(qū)內(nèi)有溫泉而名，國家國土資源部根據(jù)該溫泉將咸寧市命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”。區(qū)內(nèi)淦河環(huán)流，山水園林特色鮮明、生態(tài)環(huán)境良好?，F(xiàn)有和在建的溫泉療養(yǎng)場所眾多

43、，旅游資源豐富，是武漢市民的理想休閑地。溫泉城區(qū)是鄂南經(jīng)濟(jì)、政治、文化、信息交流中心，城區(qū)內(nèi)分布著眾多的政府行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，大量的政府工作人員，成為溫泉城區(qū)商業(yè)的主力消費(fèi)群體，因此，溫泉商業(yè)具有強(qiáng)有力消費(fèi)力的支撐。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年咸寧共有普通高等院校3所，在校學(xué)生數(shù)29127人，中等職業(yè)教育學(xué)校17所，在校學(xué)生34753人，中高等院校共有在校學(xué)生63880人，這些學(xué)校大多位于咸寧市溫泉城區(qū)，龐大的學(xué)生消費(fèi)群體，構(gòu)成了溫泉商業(yè)的重要消費(fèi)力量，有力推動了溫泉城區(qū)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。1.3咸寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)湖北咸寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是2006年7月26日在原咸寧溫泉開發(fā)區(qū)和長江產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上組建的

44、新的省級開發(fā)區(qū)，是市委、市政府為了促進(jìn)市區(qū)一體化，加快咸寧經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布第七批通過審核的省級開發(fā)區(qū)名單公告，作出的重大決策?，F(xiàn)轄長江產(chǎn)業(yè)園、溫泉工業(yè)園、鳳凰工業(yè)園。鳳凰工業(yè)園溫泉工業(yè)園長江工業(yè)園2、咸寧市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀咸寧成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)始自2000年。當(dāng)時，該市政府提出建設(shè)最適合居住的工貿(mào)旅游城市，全力打造武漢后花園。從明珠廣場、文筆路小區(qū)開始，一片片低矮破敗的老房被拆除，一個個綠茵如畫的住宅小區(qū)建起來，一批批市民搬進(jìn)了配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)雅的“花園”、“廣場”，居住環(huán)境大為改善。房地產(chǎn)開發(fā)由早期的分散式小規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用型社區(qū)逐步開始發(fā)展為大規(guī)模成片開發(fā)的配套齊全、環(huán)境優(yōu)美

45、的舒適性社區(qū)。2.1咸寧商品房走勢20072009年咸寧商品房成交有了快速增長，但是這三年商品房年成交量基本維持在90萬方上下。從市場發(fā)展來看，在未來幾年里，咸寧市商品房成交量仍將以穩(wěn)定的速度增長。2007年銷售均價為2320元/平方米；2008年銷售均價2260元/平方米；2009年銷售均價為2450元/平方米，目前房價約在2800元/平方米左右。說明了咸寧房地產(chǎn)市場供銷均衡、市場前景較好。2.2高層逐步成為市場主流隨著大盤和品牌開發(fā)商的推出，中央城、福星城、大楚城的推出，咸寧樓盤品質(zhì)穩(wěn)步提升，在建筑質(zhì)量、樓盤小區(qū)綠化、景觀上等有質(zhì)的提高.推售產(chǎn)品基本為高層，且面積和戶型基本集中在三房和大面

46、積兩房。2.3戶型面積供應(yīng)情況1%9%38%26%10%16%20091%8%37%25%13%13%20081%7%36%21%11%18%2007180以上140-180120-140100-12090-10090以下年份據(jù)統(tǒng)計(jì)，咸寧市房地產(chǎn)市場以偏大戶型為主，即三室兩廳、四室兩廳，個別樓盤設(shè)有復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積段多為110130、140160，90120的戶型相對較少，90以下的房型所占比例更小，而90110是房地產(chǎn)市場的需求重點(diǎn)，但實(shí)際供應(yīng)相對缺乏。從近期市場成交產(chǎn)品的面積段來看，主力面積集中在120-140平米，其次為100-120平米，另有小部分的100平米以下面積段產(chǎn)品。2.4消費(fèi)群

47、以本地人為主咸寧市目前購房者主要是市區(qū)居住的居民（占咸寧市購房群體的75），轄區(qū)內(nèi)各縣、市在咸寧市發(fā)展良好的人群（占咸寧市購房群體的19），外地在咸寧工作的人群（占咸寧市購房群體的4）及其他購房者（占咸寧市購房群體的2）。說明咸寧當(dāng)?shù)鼐用袷堑禺a(chǎn)市場的主力支撐。3、咸寧房地產(chǎn)發(fā)展趨勢3.1咸寧未來市場供應(yīng)情況咸寧城三個區(qū)域2008-2012年建房規(guī)劃（規(guī)劃局提供）：溫泉鎮(zhèn)區(qū)域永安鎮(zhèn)區(qū)域（咸安城）浮山鎮(zhèn)區(qū)域總套數(shù)廉租房經(jīng)濟(jì)房總套數(shù)廉租房經(jīng)濟(jì)房總套數(shù)廉租房經(jīng)濟(jì)房5000100200500010020018000550400從圖表中可以看出，咸寧未來住房供應(yīng)量達(dá)到52萬，5600套。而按照市政府規(guī)劃預(yù)

48、計(jì)到2012年，住宅面積要建成260萬平方米，共計(jì)2.8萬套房。據(jù)市建規(guī)委局預(yù)計(jì)，到2010年咸寧城注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)將達(dá)到100家左右。3.2咸寧市場消化力預(yù)判地區(qū)人口戶數(shù)5年內(nèi)購房率購房套數(shù)備注咸安市58萬人14.5萬戶咸寧城區(qū)28萬人7萬戶10%7000套咸寧城咸寧郊區(qū)農(nóng)村30萬人7.5萬戶20%15000套城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)咸寧五縣222萬人55.5萬戶1%5500套總計(jì)280萬人70萬戶27000套咸寧地區(qū)現(xiàn)有人口290萬人口，而咸寧市人口58萬人，占全市的21%左右；城區(qū)人口28萬，農(nóng)村人口30萬，也就是說咸寧城區(qū)人口占全市人口的10%，是典型的農(nóng)村大、城市小。如果4口人一戶計(jì)算，咸寧市5

49、年內(nèi)購買房戶數(shù)大約如下：3.3高層建設(shè)量繼續(xù)放大，戶型面積進(jìn)一步緊縮隨著城市用地的緊張和國家集約用地政策的落實(shí)，后期出讓土地的容積率將逐步提高，屆時高層產(chǎn)品在市場上的比重將繼續(xù)加大。伴隨城市房產(chǎn)價格的上升，為達(dá)到控制總價的目的，樓盤戶型面積必然進(jìn)一步控制，各樓盤戶型面積區(qū)間將進(jìn)一步縮小。3.4城市房地產(chǎn)發(fā)展水平將不斷提升武漢“8+1”城市圈經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略給咸寧帶來新機(jī)遇，使咸寧房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在未來幾年將保持較快增長，投資及發(fā)展空間較大。福星惠譽(yù)等中大房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐，將帶動和提升整個咸寧市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展。隨著客戶對樓盤綠化環(huán)境、物業(yè)管理重視程度必然不斷上升。同時隨著競爭的加劇，營銷手段的使用也將更

50、加深入。4、住宅市場研究4.1主要樓盤基本信息項(xiàng)目名稱地址開發(fā)商總規(guī)模（萬）容積率綠化率建筑航天花園溫泉區(qū)賀勝路（農(nóng)科所旁）湖北三江旅游地產(chǎn)361.541%多層（6）大楚城溫泉區(qū)茶花路老咸寧醫(yī)學(xué)院湖北新瑞融置業(yè)202.835%高層（18）翰林名都溫泉筆架山路38號(老鄂高)湖北漢寧置業(yè)8.72.235%小高層（11-12層）1+8時代廣場溫泉區(qū)體育中心旁湖北三鼎佳園置業(yè)6.252.537%高層（16、18）御龍花園咸安銀泉大道288號咸寧市佳源置業(yè)301.7745.7%多層（6）、小高層（11、15）福星城咸安長安大道168號(原麻紡廠舊址)湖北福星惠譽(yù)地產(chǎn)732.538%小高層（17）碧桂園

51、咸安區(qū)長安大道西側(cè)盤泗洲1號碧桂園集團(tuán)占地2600畝1.1（一期）36.3%多層（5、6）中央城溫泉區(qū)咸寧大道與濱河西街交接處湖北佳辰投資304.930%高層（26、15）凱悅學(xué)府家園茶園路與書臺街交匯處咸寧凱悅投資8241.2%多層（6）u 從區(qū)域來看，項(xiàng)目主要分布在溫泉片區(qū)，這與咸寧居民的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)，即一般不會跨區(qū)域購房；u 從規(guī)模來看，基本呈“啞鈴”分布，建筑面積在10萬以下及20萬以上的各占一半；u 容積率多集中在2以上；u 綠化率方面，集中在35%左右，僅御龍花園、凱悅學(xué)府家園突破40%；u 建筑形態(tài)，以電梯的小高層/高層為主。項(xiàng)目名稱戶型面積（）均價（元/）客群情況航天花園2房、

52、3房85-1302600主要來自項(xiàng)目周邊大楚城2房、3房、4房98-1383000主要來自項(xiàng)目周邊，其中以生意人居多翰林名都3房、4房108-1392700以周邊原住居民為主1+8時代廣場平層1房-3房；復(fù)式2房-6房平層54-137復(fù)式91-2512700尾盤3800投資客戶、本土及周邊縣市客戶御龍花園2房、3房、4房93-1572600周邊客戶居多，武漢及周邊縣市客戶占10%左右福星城2房、3房、4房92-1533200咸寧高端收入群體碧桂園2房、3房72-1243000以項(xiàng)目附近及咸安區(qū)居民為主，多為改善型需求客戶，投資意識較差中央城1房、2房、3房、4房96-1633800咸寧高端收入

53、群體凱悅學(xué)府家園2房、3房、復(fù)式92-1722600周邊人群u 產(chǎn)品供應(yīng)以120以上的3房和4房為主，2房產(chǎn)品在市場上較為稀缺；u 銷售均價集中在2600-3000元/之間，且均以多種折扣吸引客戶購買；u 從個別項(xiàng)目銷售情況來看，投資型需求及改善型需求的客戶均在逐漸入市。4.2典型樓盤研究項(xiàng)目分析4.2.1御龍花園u 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于咸安區(qū)和溫泉區(qū)交匯處（銀泉大道28號）,東臨城市迎賓大道銀泉大道,南鄰市府出行主干道咸寧大道，緊鄰長江產(chǎn)業(yè)園，項(xiàng)目占地面積280畝,總建筑規(guī)模約30萬平方米，由咸寧市佳源置業(yè)有限公司。項(xiàng)目分四期開發(fā)，目前開發(fā)至第三期.其中一期御苑263套，以多層為主，于2007.7.18交付使用，現(xiàn)入住率約40%；二期龍?jiān)?44套，以多層建筑為主，已于2008年7月28日交付使用，在售的3期尚苑共300套，由4棟6層多層、4棟11層小高層、1棟15層小高層組成。u 項(xiàng)目優(yōu)勢（s）l 咸寧市首個“榜樣社區(qū)”，市場知名度高l 規(guī)模較大，社區(qū)優(yōu)勢比較明顯l 小區(qū)內(nèi)配套較為完善，擁有商業(yè)配套及網(wǎng)球場、商務(wù)會所等l 現(xiàn)房實(shí)景，直接對客戶形成視覺感官沖擊，提升客戶購買信心l 根據(jù)政府規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大l 產(chǎn)品品質(zhì)較好，環(huán)保性較強(qiáng)u 項(xiàng)目劣勢（w）l 位于銀泉大道中段，緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園，外部市政及商業(yè)配套缺乏l 周邊人氣少，居住氛圍缺乏l 部