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文檔簡介
1、商品房買賣合同填寫范本 商品房買賣合同填寫范本 一、填寫范本合同,一定要認(rèn)真閱讀范本說明,按照說明要求的格式、圖例填寫; 二、合同內(nèi)容填寫指導(dǎo)內(nèi)容: (一)合同雙方當(dāng)事人: 出賣人: 按照合同法的有關(guān)規(guī)定,原則上該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是符合下列條件的法人: 具有合法的營業(yè)資格和資質(zhì); 是項目的所有人,持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證,國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、持有商品房銷售許可證和建設(shè)工程施工許可證; 具有固定的營業(yè)場所或者住所; 電話、郵政編碼、法定代表人的情況真實、可靠; 一定要填寫全稱,不得使用間寫內(nèi)容,商品房買賣合同范本填寫。 在填寫該出賣人必須注意以下幾個方面: 1、區(qū)別開發(fā)商和投資商或者發(fā)
2、展商:在投資房地產(chǎn)開發(fā)過程中,按照契約關(guān)系可以把參與房地產(chǎn)開發(fā)的法人企業(yè)區(qū)別為開發(fā)商、投資商、代理商或者聯(lián)建方,但是只有符合出賣人條件的當(dāng)事人才能在本條出賣人一覽中署名; 2、代理商即使具備包銷資格,也不能作為出賣人在本覽中署名,只能在代理機構(gòu)一欄中署名;關(guān)于包銷問題涉及開發(fā)商和包銷商之間的,對于商品房買受人不具備任何約束力。 3、代理商必須具備代理資格和資質(zhì);曾經(jīng)有代理商在鄭州市房地產(chǎn)管理局沒有辦理異地執(zhí)業(yè)手續(xù)和備案,鄭州市房管局為此停止了該代理機構(gòu)的所有代理業(yè)務(wù),還連累了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),甚至因此處罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我們姑且不問鄭州市房管局的行政行為是否合法,但是這樣做客觀上影響了開發(fā)企業(yè)的
3、形象和銷售。 買受人: 可以是法人,也可以是自然人。如果是法人,應(yīng)當(dāng)按照法人單位的稱謂填寫全稱,地址,法定代表人以及其他聯(lián)系方式。另應(yīng)當(dāng)填寫委托代理人的情況。無論是買受人的法定代表人或者是代理人,均應(yīng)當(dāng)填寫詳細(xì)的資料,地址和郵政編碼應(yīng)當(dāng)填寫,不得空缺。代理人和自然人買受人應(yīng)當(dāng)填寫真實的住址,身份證與實際住址不一致,應(yīng)當(dāng)在征得當(dāng)事人同意后填寫實際住址。提供實際住址的責(zé)任在于買受人和代理人,該當(dāng)事人和代理人提供上述住址時,應(yīng)當(dāng)讓其親自填寫,不能有銷售人員代位填寫。如果由銷售人員代位填寫時,應(yīng)當(dāng)讓代理人和買受人提供手寫的關(guān)于其實際住址的資料留在銷售檔案中。 自然人應(yīng)當(dāng)詳細(xì)填寫該自然人的情況;如果屬于
4、未成年人購房,應(yīng)當(dāng)堅持要求其填寫監(jiān)護人,由于格式版本沒有提供監(jiān)護人的內(nèi)容,可以要求監(jiān)護人在共有人一覽中署名。需要說明的事,買受人一欄中可以填寫該未成年人,但是在合同后面簽字頁的簽字行為不能由該未成年人親自簽訂,該簽字行為是當(dāng)事人民事行為能力的表示,未成年人不能親自行使。所以,未成年人購房必須提供法定監(jiān)護人的情況并由法定監(jiān)護人代理。 如何確認(rèn)法定監(jiān)護人的身份證明?可以從以下幾個方面考察: 該未成年人與法定監(jiān)護人的戶口證明; 未成年人的父母離婚時,應(yīng)當(dāng)察看其父母離婚的協(xié)議或者判決書,該協(xié)議或者判決書有關(guān)于未成年人監(jiān)護的內(nèi)容; 未成年人與其父母為在一起居住生活時,由指定監(jiān)護人承擔(dān)法定監(jiān)護人的責(zé)任。這
5、種指定監(jiān)護可能是生父母授權(quán),也可能是法院或者未成年人保護機關(guān)的指定; 未成年人的父母去世后,其祖父母或者外祖父母可以承擔(dān)監(jiān)護人的責(zé)任,也可以由未成年人的兄姊擔(dān)任,這種情況下應(yīng)當(dāng)由公證機關(guān)或者民政機關(guān)的證明。 自然人購房,如果本人不能親自辦理購房事宜,應(yīng)當(dāng)要求辦理該等事務(wù)的當(dāng)事人提供委托手續(xù),按照合同法的規(guī)定,當(dāng)事人之間的委托可以是特別委托一項或者數(shù)項事務(wù),也可以概括委托受托處理一切事項。關(guān)鍵是如何審查這類委托手續(xù)的真實內(nèi)容,如何區(qū)別是一攬子委托還是單項委托,這就比較麻煩。不要說不是法律專業(yè)的銷售人員,就是律師有時候也不能準(zhǔn)確辨別其委托的性質(zhì)。尤其是有的委托書僅僅寫明“委托某某代為辦理購房事宜”
6、,就很難判斷是單項委托者這是一攬子委托。嚴(yán)格審查委托權(quán)限的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括合同簽訂、履行中款項支付、辦理銀行按揭手續(xù)、辦理房屋接收以及與此有關(guān)的合同撤銷、變更、合同權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)和主張等事項。同時應(yīng)當(dāng)預(yù)留委托人(購房者)和受托人的全部身份和委托文件,納入購房合同檔案。 應(yīng)當(dāng)注意:有些事項無法通過委托行為實施,比如貸款銀行要求貸款當(dāng)事人親自簽訂貸款合同或者保證合同的,這類合同不能由委托人代理。未成年人除其法定監(jiān)護人或者指定監(jiān)護人之外,其他當(dāng)事人不能作為委托人出現(xiàn),道理很簡單,由于其無民事行為能力,當(dāng)然也就不可能產(chǎn)生合法有效的委托行為。 對于委托書的審查會涉及另一個更加專業(yè)的問題即具名代理和匿名代理的
7、問題。在合同法上有兩種委托代理關(guān)系。一般而論,受托人代理委托人辦理委托事項應(yīng)當(dāng)以委托人的名義進行,在代理權(quán)限范圍內(nèi)的代理行為直接約束委托人和第三人,所以民法通則第63條規(guī)定:代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi),以被代理人名義實施民事法律行為,被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。我們稱這種代理行為為具名代理。如果代理人不是以被代理人的名義實施代理行為,而是以自己的名義實施民事法律行為,這種情況如何處理?合同法在第402條有如下規(guī)定:受托人以自己名義,在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的,該合同直接約束委托人和第三人,但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托
8、人和第三人的除外。(天成公司與某購房人之間的合同關(guān)系,實際是合法有效的,檢察機關(guān)的處理是否合法值得商榷) 第一條:項目建設(shè)依據(jù):注意以下內(nèi)容: 1、屬于分期規(guī)劃,尤其是沒有取得土地使用權(quán)手續(xù)的規(guī)劃,不要納入本條填寫內(nèi)容。因此該條第二款的“地塊”面積應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)證記載宗地出讓面積一致。 “規(guī)劃用途”按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證上的記載為準(zhǔn)。如果土地使用證上的記載與建設(shè)用地規(guī)劃許可證上記載不完全一致,應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證記載為準(zhǔn)。按照我國土地管理法的規(guī)定,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃的要求,因此城市規(guī)劃法相對于土地管理法來說屬于特別法。特別法優(yōu)于普通法。按照國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)
9、讓暫行條例第十二條的規(guī)定,土地規(guī)劃用途按照下列用途進行規(guī)劃:住宅、商業(yè)、旅游、娛樂用地;教、科、文、衛(wèi)、體育用地;工業(yè)用地;綜合或者其他用地。 關(guān)于土地使用年限規(guī)定:應(yīng)當(dāng)按照土地使用證上記載的年限(年月日填寫)沒有土地使用證或者尚未取得使用證時,在填寫時一定要注意按照有關(guān)批準(zhǔn)文家內(nèi)容填寫。比如沒有土地證,只有土地出讓合同,在填寫時就應(yīng)當(dāng)注意從簽訂出讓合同到區(qū)的土地證這一段期間的時間問題。 2、關(guān)于“商品房”的概念:雖然有關(guān)商品房的司法解釋可以涵蓋幾乎所有的開發(fā)商出售的房屋建筑,但是我們建議對于本條第三款的內(nèi)容,還是應(yīng)當(dāng)給予必要的區(qū)別。把商品房定位在“商品住宅”比較合適,對于不屬于商品住宅的其他
10、商品房屋,應(yīng)當(dāng)分別給予明確,分別填寫:比如:綜合辦公、物流商業(yè)鋪面、工業(yè)廠房等。 3、建議在本條空白部位補充填寫以下內(nèi)容:該土地使用權(quán)范圍內(nèi)的具體的修建性規(guī)劃按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的具體規(guī)劃文件執(zhí)行。本條關(guān)于土地使用權(quán)規(guī)劃用途的約定與本合同第三條商品房用途不一致的,按照合同第三條規(guī)定執(zhí)行。 第二條:如果出售商品房的審批機關(guān),不是鄭州市房管局,應(yīng)當(dāng)填寫清楚其他審批機關(guān)。 第三條:本條填寫內(nèi)容注意以下幾點: 1、戶型設(shè)計比較復(fù)雜的商品房,應(yīng)當(dāng)在補充內(nèi)容填寫清楚:比如,有躍層的房屋應(yīng)當(dāng)分別填寫清楚,有沉降設(shè)計的部分,也要填寫清楚;屬于內(nèi)置樓梯的復(fù)式結(jié)構(gòu)要與面積結(jié)合起來填寫;有飄窗結(jié)構(gòu)或者頂層有老虎窗結(jié)
11、構(gòu)的房屋,應(yīng)當(dāng)給予注明是否計算面積,以及如何計算面積;如果有連廊結(jié)構(gòu)的房屋也應(yīng)當(dāng)注明是否計算面積以及面積計算辦法; 2、對于層高內(nèi)容應(yīng)當(dāng)給予解釋或者說明:所謂層高應(yīng)當(dāng)是指商品房主體結(jié)構(gòu)層高,并非所有買受人購買的面積層高全部為某一個數(shù)據(jù),特殊面積應(yīng)當(dāng)說明,包括坡屋面結(jié)構(gòu),飄窗結(jié)構(gòu)、沉降結(jié)構(gòu)部分的房屋面積所對應(yīng)的層高不屬于一個數(shù)據(jù)的,應(yīng)當(dāng)分別注明。 3、商品房的結(jié)構(gòu)形式:應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計說明部分要求填寫:一般情況下的商品房屋結(jié)構(gòu)形式有土木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框混結(jié)構(gòu)、全部框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)?,F(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)形式變化多樣,但是按照設(shè)計圖紙?zhí)顚?,一般不會出錯。 4、本條關(guān)于商品房的用途的填寫,與
12、第一條中土地使用權(quán)的規(guī)劃用途不完全一致。但是在該條關(guān)于商品房的用途應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體出售的房屋實際用途填寫,在規(guī)劃為住宅的土地使用權(quán)范圍內(nèi),仍然有個別樓棟或者個別面積屬于商業(yè)鋪面或者其他服務(wù)行業(yè)用房。 第四條 關(guān)于計價方式和價款: 按照商品房銷售的規(guī)定,建筑面積是計算價款比較符合現(xiàn)實的辦法。按套銷售或者按照套內(nèi)面積計算,目前都存在困難。不管是管理機關(guān)或者我們的測量規(guī)范,都存在不太可行的問題。因此按照建筑面積計算價格是必然選擇,實踐證明,按照其他銷售辦法銷售的結(jié)果,仍然不能排除消費者的心理誤區(qū)。 如果計價面積中的單價有不一致的地方,應(yīng)當(dāng)分別填寫單價和總價之間的關(guān)系。計價方式中的價格內(nèi)涵也是一個比較重要
13、的問題: (1)房地產(chǎn)單價成本核算問題內(nèi)容,這個問題比較敏感,涉及成本組成,分?jǐn)偯娣e和社區(qū)配套、共建面積等內(nèi)容;由于房地產(chǎn)成本核算標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),更沒有統(tǒng)一執(zhí)行要求,現(xiàn)行價格政策是備案制度,而不是審批制度,開發(fā)企業(yè)執(zhí)行自己的成本核算制度,這樣開發(fā)商在核算過程為了抬高價格可能把所有社區(qū)投資成本都納入成本中并且在價格備案機關(guān)留下書面核算文件,而在銷售過程中不可能把諸如小學(xué)、幼兒園、中學(xué)、會所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)等公建面積分?jǐn)備N售,這樣一旦政策變化,會產(chǎn)生對房地產(chǎn)企業(yè)毀滅性的后果 (2)市政配套機關(guān)或者壟斷性公司收費問題既然其集資費用、暖氣集資費等; (3)涉及向國家和地方人民政府交納的稅金等。 (4
14、)國家和體方人民政府不斷出臺的物業(yè)政策以及法律風(fēng)險問題;比如公共(公建)物業(yè)管理規(guī)定,物權(quán)法等法律法規(guī)頒布后,對小區(qū)物業(yè)以及開發(fā)商的利益極其重要。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須在價格政策、面積分?jǐn)?、產(chǎn)權(quán)約定等方面未雨綢鉚,在銷售合同中明確約定,排除任何產(chǎn)權(quán)不明確的內(nèi)容。 第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理: 1、一般情況下,我們主張選擇按照本條第2款執(zhí)行。但是按照第2款執(zhí)行仍然存在不明晰的地方:主要是因面積增建絕對值超過3%以上部分的面積所產(chǎn)生的契稅、維修基金、燃?xì)饧Y費、暖氣集資費等與面積有關(guān)的稅費承擔(dān)的問題。示范文本僅僅提供了房價款處理的方式,沒有提供與面積差異有關(guān)的稅費處理的方式。因此,為了不發(fā)生爭議
15、或者發(fā)生爭議后減少交易費用,應(yīng)當(dāng)明確補充規(guī)定關(guān)于這部分費稅承擔(dān)問題:“因面積差異產(chǎn)生的契稅、維修基金、暖氣集資費、燃?xì)饧Y費(如果有)等據(jù)實由買受人承擔(dān),多退少補”。 2、如果選擇自行約定,那么約定的內(nèi)容可以如下填寫: 面積誤差絕對值在1%以內(nèi)(含1%)的部分,雙方不在辦理結(jié)算即多不退,少不補; 面積誤差絕對值在1%以上至3%的部分(含3%,其中1%以內(nèi)部分扣除),雙方同意據(jù)實計算即多退少補; 面積誤差絕對值在3%以上至5%以內(nèi)的部分(含5%),屬于面積短少,出賣人退還該部分房款并按照兩倍于該部分短少房款承擔(dān)該約定違約金支付責(zé)任。屬于面積增加的,產(chǎn)權(quán)歸買受人,該部分房款出賣人承擔(dān)。 前述情況下
16、,雙方約定均不主張退房,合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。 面積誤差絕對值在5%以上的(不含5%),買受人有權(quán)提出退房。買受人提出退房的,出賣人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)退還所有已付房款并自付款之日起承擔(dān)該資金同期商業(yè)銀行存款利息,同時承擔(dān)全部購房款5%的違約金;買受人不退房的,面積誤差絕對值在5%以內(nèi)(含5%)的部分按照本條前述規(guī)定處理后,超過5%的部分,雙方協(xié)商處理并簽訂補充協(xié)議。協(xié)商不成按照本款退房處理。 第六條 付款方式及期限 【其他方式】本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款:按照本付款方式的步驟如下: 1)本合同簽訂生效后7日內(nèi),買受人支付首付款計人民幣:(例如)123456元;其他應(yīng)付款人民幣
17、123456 元 ,出賣人提供銀行按揭付款協(xié)助條件,賣受人向按揭銀行申請個人住房抵押借款支付。 2)買受人必須在支付完首付款的同時,提交個人住房抵押借款銀行要求其提交的全部個人法律文件,出賣人給予協(xié)助。需要出賣人提交的法律文件,出賣人按時提交(需要買受人提交的個人資料見附件內(nèi)容) 3)非出賣人原因,買受人自完成首付款之日起不能在30日內(nèi)辦理完畢個人住房抵押借款手續(xù)并將借款匯入出賣人帳戶的,視為買受人付款違約,按照本合同第七條逾期付款約定處理。 4)買受人按照逾期付款承擔(dān)責(zé)任后,買受人可以與出賣人協(xié)商變更付款方式,出賣人同意繼續(xù)履行合同的,雙方簽訂補充協(xié)議,變更合同約定,約定具體付款方式。 第七
18、條 買受人逾期付款的違約責(zé)任: 增加:按照本合同約定的付款方式和期限,買受人付款逾期或者付款的時間在房屋交付期限之后的,出賣人有權(quán)順延交付日期直至買受人付清全部購房款。 付款預(yù)期的違約金,應(yīng)當(dāng)能夠達到懲罰違約的目的。因此,違約金的約定不能太低,逾期在60日內(nèi)(含60日)的,按日計算的違約金應(yīng)當(dāng)保留在日萬分之三(3)之上; 逾期超過60日的,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按照累計應(yīng)付款的( )%向出賣人支付違約金(買受人已經(jīng)支付的房款在扣除違約金后10日內(nèi)退還買受人)(這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進結(jié)果有直接的邏輯關(guān)系) 出賣人要求買受人繼續(xù)履行合同或者買受人要求繼續(xù)履
19、行合同并經(jīng)出賣人同意的,合同繼續(xù)履行。買受人承擔(dān)的違約金應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)付款部分的日萬分之四(4)計算。 本條約定的問題表現(xiàn)在以下幾個方面: (1)解除合同的通知:買受人逾期付款,出賣人通知買受人解除合同,雙方關(guān)系終止,這是徹底終止雙方關(guān)系的辦法。這種法律關(guān)系比較簡單,但是必須通知買受人并且最好是書面通知。如果買受人已經(jīng)產(chǎn)生了部分付款,存在一個核算問題??鄢`約金后,剩余房款存在退還問題,但是示范文本沒有約定退還內(nèi)容,因此需要在合同約定。如果買受人根本沒有交付房款,這種情況下,對于出賣人是沒有任何擔(dān)保的,應(yīng)當(dāng)盡快解除合同,防止損失擴大。 (2)出賣人要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利問題:示范文本沒有約定出賣人
20、不解除合同的情況下如何處理,只約定解除合同內(nèi)容以及買受人要求繼續(xù)履行合同的內(nèi)容。因此,出賣人能否要求買受人繼續(xù)履行合同?回答是肯定的。問題是出賣人要求繼續(xù)履行合同時的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定。買受人要求繼續(xù)履行合同時的違約金在示范合同中有約定,但是出賣人要求繼續(xù)履行合同的違約金沒有約定。 (3)合同解除權(quán)的行使期間問題:合同法和相關(guān)法律沒有規(guī)定解除權(quán)行使的期間。合同法第 95條規(guī)定:法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使行使期限,經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅。最高人民法院在關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法
21、律若干問題的解釋(以下稱高法解釋)意見中的第十五條規(guī)定“ 根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅”。因此,具有解除權(quán)的當(dāng)事人一方,在規(guī)定時間內(nèi)不行使解除權(quán),超出規(guī)定時間就不能提出解除合同的要求。 第八條 交付期限: (一)關(guān)于交付條件: 5.該商品房經(jīng)五方質(zhì)量責(zé)任主體(出賣人、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理)
22、聯(lián)合驗收并簽署了工程合格意見的,本條約定不應(yīng)理解為包含有任何取得備案或者取得合格證之類的意思表示。 (二)關(guān)于不可抗力以及其他特殊原因延期交付: 1、遭遇不可抗力 2、遭遇重大市政工程施工,影響本合同約定工程施工的,出賣人應(yīng)當(dāng)自該事實發(fā)生之日起15日內(nèi)告之買受人,并在此后每經(jīng)過三十日,告之該事實解除或者延續(xù)的情況; 3、持續(xù)大雨、大雪、低溫天氣影響工程施工的。 (三)關(guān)于本條第一款中“依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”:鑒于對于房屋建筑和市政設(shè)施的竣工驗收是一項十分專業(yè)的工作,而且驗收所依據(jù)的國家和地方政府的規(guī)定是龐雜的。出賣人在提請買受人接受房屋時不能一一列舉所有的驗收規(guī)范和規(guī)定。 第九條
23、出賣人逾期交房的違約責(zé)任:(不做修訂,但應(yīng)當(dāng)注意違約金之間的邏輯關(guān)系) 第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定: 增加:買受人接到規(guī)劃、設(shè)計變更書面通知或者買受人逾期接到設(shè)計、規(guī)劃變更通知或者房屋交付期限到來時買受人獲得了設(shè)計、規(guī)劃變更的事實時,買受人均有權(quán)決定退房。買受人提出退房的,出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之書面申請之日起 30 日內(nèi)將買受人已經(jīng)支付的房款退還給買受人并自買受人付款之日起,按照月息5支付資金利息。買受人決定不退房的,雙方應(yīng)當(dāng)自知道規(guī)劃、設(shè)計變更事實之日起30日內(nèi),協(xié)商另行簽訂補充協(xié)議。雙方未在約定時間內(nèi)完成協(xié)商過程,任何一方均未向?qū)Ψ教岢隼^續(xù)協(xié)商的書面要求的,視同雙方同意按照退房處理
24、。 第十一條 交接 填寫:視同出賣人已經(jīng)履行了房屋交付的合同義務(wù),買受人自出賣人通知接房之日起承擔(dān)物業(yè)管理費用并對于房屋維護不及時產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任、無因管理責(zé)任承擔(dān)賠償或者補償責(zé)任。 買受人應(yīng)當(dāng)在交付之前付清購房款而未完成支付義務(wù)的,出賣人將推遲交付直至買受人付清全部房款。出賣人推遲交付不構(gòu)成任何違約,也不承擔(dān)任何責(zé)任。 第十二條 (出賣人對出賣房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任) 增加: 發(fā)生本條前款產(chǎn)權(quán)糾紛或者債權(quán)債務(wù)糾紛的,出賣人應(yīng)當(dāng)盡快與有關(guān)當(dāng)事人協(xié)商解決。如果協(xié)商不成導(dǎo)致買受人在本合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記需出賣人履行產(chǎn)權(quán)登記備案的期間結(jié)束后的180個日歷天內(nèi)或者按照現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定,買受人無法從本
25、質(zhì)上獲得產(chǎn)權(quán)登記的,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。本條欠款約定的“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記”包括本款約定的期間不能和本質(zhì)上不能的情況。 第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定: 增加:雙方同意對本條第一款所謂“規(guī)定期限內(nèi)”定義如下:規(guī)定期限是指180個日歷天;該期限的起始日為雙方約定的出賣人履行備案日期結(jié)束日。 我們將本條約定的“規(guī)定期間”變成了雙方約定期間,是否有效?這點確實容易引起爭議。事實上這種約定有其不合理或者廣義上的不合法之處。因為按照建設(shè)部頒布的城市房屋權(quán)屬登記管理辦法(2001年8月15日修訂)和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定,無論初始登記或者轉(zhuǎn)移登記,上述部門規(guī)章的規(guī)定都是自事實(合同簽訂或者房屋竣工)發(fā)
26、生之日起90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。我們約定180天,而且將該180天的起始日期前增加了出賣人的產(chǎn)權(quán)登記備案時間,確實不妥。但是我們也找到了客觀依據(jù)和法律依據(jù)。 高法解釋第十八條 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任: (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限; (二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)
27、準(zhǔn)計算。 前述司法解釋中,并沒有排除雙方當(dāng)事人特殊約定的效力,也不否定合同約定的內(nèi)容。 在實踐中下列情況屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)的過錯,造成買受人無法按照合同約定取得房屋權(quán)屬登記手續(xù)的情況: (1)沒有依法取得國有土地使用權(quán)證書或者證明文件或者土地使用權(quán)尚未解除抵押; (2)變更城市規(guī)劃或者擅自修改房屋規(guī)劃設(shè)計沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的; (3)沒有辦理房屋竣工手續(xù)或者辦理竣工的手續(xù)不全; (4)房屋抵押或者被法院或者行政機關(guān)依法限制出賣的; (5)預(yù)售商品房沒有取得預(yù)售許可證或者超越預(yù)售范圍銷售商品房的; (6)商品房銷售合同沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的; (7)沒有委托測量并將測量結(jié)果按照正常途徑報發(fā)證單位的; (8)建設(shè)施工手續(xù)不全的; (9)出賣人是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)手續(xù)和開發(fā)資質(zhì)不符合要求; (10)商品房買受人沒有交納維修基金,開發(fā)企業(yè)沒有代收上繳的。 (11)出賣人在房屋竣工后由于自身原因無法向房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。 出現(xiàn)上述情況屬于開發(fā)企業(yè)的責(zé)任和過錯,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 注意:違約金的約定和違約金本質(zhì)意義。 事實上本條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記備案的約定,仍然存在不完善的地方。僅僅著眼于在規(guī)定時間內(nèi)買受人沒有取的房地產(chǎn)權(quán)屬登記證書,并沒有約
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