淮安市弘輝建設(shè)項(xiàng)目定位發(fā)展之市場(chǎng)篇

1、弘輝建設(shè)項(xiàng)目定位發(fā)展之市場(chǎng)篇淮安市場(chǎng)發(fā)展綜述市場(chǎng)分析淮安市場(chǎng)從2003年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段，迄今為止，可以細(xì)分為以下幾個(gè)階段?；窗彩袌?chǎng)發(fā)展綜述20032003年之前年之前u社區(qū)規(guī)模普遍較小，除個(gè)別政府背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)外，鮮有大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)，以本地開(kāi)發(fā)企業(yè)為主；u項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)單，購(gòu)房者基本只考慮地段和價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)；u戶型設(shè)計(jì)單一且較為落后；u價(jià)格水平線較低。市場(chǎng)分析淮安市場(chǎng)發(fā)展綜述2003200520032005年年u市場(chǎng)經(jīng)歷了第一波快速發(fā)展期，外地開(kāi)發(fā)企業(yè)和代理公司開(kāi)始進(jìn)入淮安，在住宅開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷上帶來(lái)一些新的理念；u規(guī)模大盤(pán)仍然不多，更多社區(qū)以“精品小區(qū)”的概念出現(xiàn)，但是在項(xiàng)目整體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)

2、上有了質(zhì)的提升；u本階段價(jià)格漲幅不大，購(gòu)房者在心理上仍然以地段最為第一考慮要素；u小高層高層產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)，但市場(chǎng)接受度很低。市場(chǎng)分析淮安市場(chǎng)發(fā)展綜述市場(chǎng)分析2005200720052007年年u經(jīng)歷了第一次政策調(diào)控后的市場(chǎng)逐漸成熟起來(lái)，越來(lái)越多的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，隨之而來(lái)的是差異化產(chǎn)品的出現(xiàn)；從別墅到單身公寓，市場(chǎng)上產(chǎn)品越來(lái)越豐富；u數(shù)十萬(wàn)方乃至上百萬(wàn)方的項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)，項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)對(duì)購(gòu)房者的吸引力初步顯現(xiàn)；u房?jī)r(jià)經(jīng)歷了第一波較大漲幅，本地購(gòu)房者開(kāi)始意識(shí)到買(mǎi)房投資的概念；u從小區(qū)規(guī)劃到戶型設(shè)計(jì)，更多一二線城市的理念和產(chǎn)品被開(kāi)發(fā)商推廣到淮安市場(chǎng)；u小高層高層產(chǎn)品大量出現(xiàn)，市場(chǎng)接受度逐步提高?；窗?/p>

3、市場(chǎng)發(fā)展綜述市場(chǎng)分析2007200920072009年年u第二次房地產(chǎn)政策的調(diào)控帶給購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)是房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，這個(gè)階段是淮安樓市價(jià)格漲幅最大的一個(gè)階段；u全國(guó)一、二線開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入淮安，大規(guī)模大手筆的廣告投放和宣傳起到了不錯(cuò)的效果；u隨著市中心土地資源的緊缺，住宅開(kāi)始向中心區(qū)外延伸，板塊概念和規(guī)模逐漸形成；u更多主打品質(zhì)概念的項(xiàng)目出現(xiàn)，部分非主流產(chǎn)品也紛紛涌現(xiàn)，產(chǎn)品層次更加豐富；u客戶對(duì)高層的接受度進(jìn)一步提高，但是對(duì)多層的情有獨(dú)鐘卻是難以改變。淮安市場(chǎng)發(fā)展綜述市場(chǎng)分析20102010年年u史上最嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策帶給市場(chǎng)的影響仍在觀察之中，但可以肯定的一點(diǎn)是，必將改變市場(chǎng)原本的格局；u隨著

4、越來(lái)越多國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商的入駐，淮安市場(chǎng)全面進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代；u眾多大盤(pán)未來(lái)3-5年內(nèi)的集中推盤(pán)將給市場(chǎng)帶來(lái)供應(yīng)量和價(jià)格上的雙重壓力，客源爭(zhēng)奪日益激烈，客戶細(xì)分和產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確度將決定項(xiàng)目的成敗。小結(jié)淮安市場(chǎng)發(fā)展綜述市場(chǎng)分析u作為三線城市，淮安的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體較為平穩(wěn)，未出現(xiàn)過(guò)太大波動(dòng)，即便在05年對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控和08年金融危機(jī)的時(shí)候，房?jī)r(jià)下跌幅度也基本未超過(guò)10%；u淮安本地購(gòu)房者多數(shù)表現(xiàn)的比較理性，炒房、炒樓花的現(xiàn)象在當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)不多；u本地購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌較為關(guān)注，對(duì)知名企業(yè)的認(rèn)可度較高；u淮安的客戶群體細(xì)分程度不高，對(duì)產(chǎn)品差異化定位有一定困難。各區(qū)域板塊綜述板塊分析淮安住宅市場(chǎng)主要板塊u中

5、心城區(qū)板塊u開(kāi)發(fā)區(qū)板塊u城南板塊u缽池山公園（水渡口）板塊u古黃河沿線板塊各區(qū)域板塊綜述板塊分析中心城區(qū)板塊主要指清河、清浦兩中心城區(qū)，有以下特點(diǎn)：各區(qū)域板塊綜述板塊分析中心城區(qū)板塊u城市中心區(qū)域，地段好，價(jià)格高，目前均價(jià)在5000元/平方米左右；u除早期項(xiàng)目外，隨著市中心土地可開(kāi)發(fā)量逐漸減少，規(guī)模普遍不大，一般以10萬(wàn)方左右的體量為主；u戶型設(shè)計(jì)一般要大于市場(chǎng)平均面積，以改善或者享受型消費(fèi)者為主要目標(biāo)客戶群，受此次調(diào)控影響較大；代表個(gè)案：代表個(gè)案：淮海第一城；康城明珠；中天虹橋花園；清江華府等。各區(qū)域板塊綜述板塊分析開(kāi)發(fā)區(qū)板塊淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)自03年開(kāi)始上市項(xiàng)目逐年增多，隨著近期退二進(jìn)三地塊的

6、出讓，區(qū)內(nèi)未來(lái)供應(yīng)量仍有不小。主要特點(diǎn)：各區(qū)域板塊綜述板塊分析開(kāi)發(fā)區(qū)板塊u城市新興住宅集中區(qū)域，因距離中心城區(qū)有一定距離，主要以價(jià)格取勝；普通公寓目前區(qū)域價(jià)格在3500-4000元/平方米左右；u因?qū)儆谛乱?guī)劃區(qū)域，平均規(guī)模較中心城區(qū)項(xiàng)目大；u針對(duì)目標(biāo)客戶群體為首次置業(yè)者，產(chǎn)品多以中小戶型為主；u區(qū)域內(nèi)有韓泰輪胎、清江制藥廠等工廠，環(huán)境不理想，同時(shí)作為新興區(qū)域，交通、醫(yī)療、教育等配套不齊全；代表個(gè)案：代表個(gè)案：大湖城邦，世襲雅園，羅馬假日，凱旋城，旺旺家園等。各區(qū)域板塊綜述板塊分析城南板塊城南板塊在區(qū)域上也是跨區(qū)劃分的，包括清浦區(qū)城南和開(kāi)發(fā)區(qū)大學(xué)城周邊的項(xiàng)目。大學(xué)城附近項(xiàng)目起步較早，而隨著市區(qū)可

7、供開(kāi)發(fā)的土地量的逐漸減少，清浦城南區(qū)域逐漸成為下一個(gè)新興的住宅集中區(qū)域。主要特點(diǎn)：各區(qū)域板塊綜述板塊分析古黃河沿線板塊（低密度產(chǎn)品板塊）古黃河沿線板塊跨度較大，從淮陰區(qū)一直到清河新區(qū)，區(qū)內(nèi)產(chǎn)品主要以古黃河風(fēng)光帶為賣點(diǎn)，因此眾多低密度產(chǎn)品集中在該區(qū)域。主要特點(diǎn)：各區(qū)域板塊綜述板塊分析古黃河沿線板塊（低密度產(chǎn)品板塊）u以別墅等低密度產(chǎn)品為主，客戶群體為淮安當(dāng)?shù)氐母辉ｋA層，以私營(yíng)企業(yè)主為主。隨著這個(gè)階層對(duì)居住享受的追求，區(qū)域價(jià)格線已從最初的4000元，飆升至8000-10000元以上；u該板塊未來(lái)仍將以低密度產(chǎn)品為主，數(shù)個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃將于今明兩年推向市場(chǎng)。因本次調(diào)控對(duì)第三套房的按揭規(guī)定比較嚴(yán)厲，所以短期

8、內(nèi)此板塊銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀；代表個(gè)案：代表個(gè)案：翠景美墅，益興名人灣，白鷺湖莊園，長(zhǎng)島一墅，藍(lán)庭印象等。各區(qū)域板塊綜述板塊分析缽池山公園（水渡口）板塊缽池山公園在區(qū)域上屬于清河區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)交叉地段，板塊從05年開(kāi)始興起，依托城市最大的公園的優(yōu)勢(shì)，周邊逐漸集中了一批中高端項(xiàng)目。主要特點(diǎn)：各區(qū)域板塊綜述板塊分析缽池山公園（水渡口）板塊u臨近缽池山公園的環(huán)境和景觀優(yōu)勢(shì)是該板塊樓盤(pán)最大的賣點(diǎn)，也因此在產(chǎn)品規(guī)劃上多以中高端定位為主；目前淮安普通住宅產(chǎn)品最高價(jià)就在該板塊內(nèi)；區(qū)域均價(jià)5000-6000元/平方米左右；u板塊內(nèi)集中了淮安目前最多的大盤(pán)項(xiàng)目，總供應(yīng)量近500萬(wàn)方；u產(chǎn)品設(shè)計(jì)以改善型和享受型為主，戶型

9、面積較市場(chǎng)平均偏大；大部分目標(biāo)客戶都屬于第二套以上購(gòu)房，受新政影響很大。代表個(gè)案：代表個(gè)案：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，茂華國(guó)際匯，香格里拉，水韻天城，億力未來(lái)城等。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案u茂華國(guó)際匯u萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)u水韻天城u億力未來(lái)城u香格里拉區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析茂華國(guó)際匯區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析水韻天城區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析億力未來(lái)城區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析香格里拉重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案u融僑華府u恒大名都u維科格蘭花園u白鷺湖莊園u長(zhǎng)島一墅區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析融僑華府開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：融僑集團(tuán) 售樓處電話：售樓處電話：項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置： 和平東路南側(cè)、南京路西、韓泰路東產(chǎn)

10、品類型：產(chǎn)品類型：高層/聯(lián)排策劃代理：策劃代理： 景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)： 建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)： 公開(kāi)日期：公開(kāi)日期： 預(yù)計(jì)2011年初工程進(jìn)度：工程進(jìn)度： 地基交付日期：交付日期： 未定項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模占地： 330804.56總建筑面積：1115027（其中住宅964767）一期規(guī)模一期規(guī)模占地： 108489.02總建筑面積：336682綠化率：30%容積率：2.5住宅面積：250865總車位數(shù)： 1352規(guī)劃戶數(shù)： 1894戶，其中高層1808戶，低層86戶建筑密度：28.5%戶均面積：高層124.2，低層306.2區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析恒大名都區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析維科格蘭花園區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)

11、爭(zhēng)分析白鷺湖莊園區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析長(zhǎng)島一墅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)分析住宅總體量（m2）規(guī)劃住宅總戶數(shù)在售套數(shù)銷售率未來(lái)上市量(套)戶均面積茂華658910 500057262.94%4428131.1萬(wàn)達(dá)304000 2682173290.20%950113.3水韻天成440000 336859077.97%2778130.67（別墅243.8）億力未來(lái)城617690 5134117267.84%3962123.6香格里拉707091 4790112478.47%3666107.82恒大名都920000 2762（一期）002762137.63融僑華府（高層）224535 1806001806124

12、.2總計(jì)總計(jì)2727690 2727690 2097420974519051902035220352公寓部分供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)分析低密度產(chǎn)品部分住宅總體量（）套數(shù)戶均面積銷售率白鷺湖c組團(tuán)41637 19621463.78%白鷺湖b組團(tuán)27064 99273.482.83%長(zhǎng)島一墅68000 252269.84未售維科格蘭花園44000 238184.87未售融僑華府26330 86306.2未售總計(jì)總計(jì)207031 207031 871871結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)分析u區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外與本案將形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目總體量巨大，未來(lái)5年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，供大于求將成為長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)；u一二線開(kāi)發(fā)商進(jìn)入淮安后普遍將開(kāi)發(fā)方向定

13、位于中高端市場(chǎng)，以目前淮安客戶層次構(gòu)成的情況而言，中高端客戶總量不足，未來(lái)對(duì)于此類客戶的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈；u現(xiàn)存項(xiàng)目及即將推出的項(xiàng)目存在明顯的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象，各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將更多的體現(xiàn)在區(qū)位和價(jià)格層面上；u中高端項(xiàng)目都有意識(shí)的將品質(zhì)塑造放到了重要位置，并大多數(shù)都選擇了通過(guò)小區(qū)內(nèi)外的景觀打造來(lái)體現(xiàn)，尤其是內(nèi)部園林打造上，比拼日益激烈。s優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目swot簡(jiǎn)析u地段水渡口即將成為城市商業(yè)又一個(gè)中心，隨著會(huì)展中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建成，商業(yè)、文化功能日漸完善，地段優(yōu)勢(shì)凸顯；u景觀前有缽池山公園，后有古黃河風(fēng)光帶，與旁邊的香格里拉和茂華相比，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，被公認(rèn)是水渡口區(qū)域最好的地塊；u品質(zhì)無(wú)論從內(nèi)部景觀的打造

14、還是小區(qū)立面的效果，都能明顯感覺(jué)到產(chǎn)品的品質(zhì)感和檔次感；u開(kāi)發(fā)商實(shí)力項(xiàng)目總投資達(dá)40億，由臺(tái)灣知名企業(yè)鼎力打造。w劣勢(shì)項(xiàng)目swot簡(jiǎn)析u戶型面積從一期戶型面積配比情況看，大面積產(chǎn)品體量不少，結(jié)合茂華國(guó)際匯不同面積段產(chǎn)品的去化率來(lái)看，將成為本案銷售過(guò)程中的最大難點(diǎn)；o機(jī)會(huì)項(xiàng)目swot簡(jiǎn)析u區(qū)域規(guī)劃水渡口是政府規(guī)劃中的商業(yè)文化中心，隨著會(huì)展中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建成，越來(lái)越多原來(lái)只鐘情于市中心的客群會(huì)對(duì)本區(qū)域產(chǎn)生興趣；u政府規(guī)劃政府致力將淮安打造成第二個(gè)臺(tái)資高地，隨著臺(tái)資企業(yè)的進(jìn)入，開(kāi)發(fā)商的臺(tái)資企業(yè)背景在吸引這批潛在客戶上將具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)；u政策最近房地產(chǎn)方面的政策調(diào)控有逐漸松動(dòng)的跡象，若下半年政策放寬，近期被抑制的享受型和改善型的住宅需求將得到釋放，對(duì)本案形成利好；t威脅項(xiàng)目swot簡(jiǎn)析u供應(yīng)量區(qū)域內(nèi)外同等或類似品質(zhì)及規(guī)模的項(xiàng)目眾多，較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈。供大于求的局面將使本案未來(lái)在銷售速度和銷售價(jià)格上承受較大壓力；u購(gòu)買(mǎi)力淮安作為三線城市，中高端客戶群體的平均購(gòu)買(mǎi)力相比一二線城市而言差距明顯，若總價(jià)過(guò)高，則會(huì)大大減少潛在客戶群體的數(shù)量；u客戶消費(fèi)心理大