花園銷售執(zhí)行方案

1、百源花園銷售執(zhí)行方案一、銷售模式選定1、工程概況 032、操作思路提煉 033、工程推盤思路 03二、工程案名及重新定位1、案名建議 042、定位語方案 04三、工程開盤時間策略1、市場啟示 052、工作進度狀況 063、銷售時間節(jié)點確定 06四、銷售目標預計1、住宅戶型銷售統(tǒng)計 062、調(diào)整價格策略與推廣策略后，住宅預計走貨速度 07五、階段策略1、準備期現(xiàn)階段 072、開盤蓄水期 093、工程開盤日及開盤周 134、正常銷售期 17六、 時間策略 1718七、價格策略八、車位銷售策略1、車位目標客戶 192、銷售方式 193、執(zhí)行方式 19九、推廣策略1、賣點提煉 192、各階段媒體一覽

2、223、工程媒體投放明細 22十、合作單位工作及物資列表1、百源地產(chǎn) 232、同策機構(gòu) 24附件：百源花園工作推進時間方案表一、銷售模式選定根據(jù)工程不同的特征， 應該采用不同的營銷模式。 縱觀一系列成功銷售的營銷模式， 大致可以分為以下幾類。?以更高的品質(zhì)取勝；?以較佳的物管效勞取勝；?以較低的價格取勝；?以量身定做或定制取勝；?以不斷的產(chǎn)品改進取勝；?以產(chǎn)品的創(chuàng)新取勝；?以進入高成長市場取勝；以超出顧客期望取勝；1、本工程目前概況: ? 前期業(yè)已開盤銷售，已經(jīng)使用了集中售賣這一噱頭；? 前期推盤形象不明確，工程沒有整體形象；?目前仍然具有30多名前期蓄水客戶，但是幾乎全部打算退卡；? 運用媒

3、體有限，目前僅運用了 短信這一媒體；? 前期銷售房源為120平米戶型，并且已售房源在樓層上的規(guī)律性不強；2、操作思路提煉? 重新提煉工程賣點，深挖工程形象；? 選擇大面，長效媒體，傳播工程信息；? 做價時縮小豎向價差，力保出貨均勻；3、工程推盤思路重新對工程進行市場定位，按照新盤操作方式，集中蓄水集中兌現(xiàn)二、工程案名及重新定位1、案名方案案名建議方案1 :百源聽城案名釋義：? 參加“百源前綴，引入開發(fā)商的品牌資源；?“聽本身具有于寧靜中頤養(yǎng)之意，結(jié)合主打區(qū)位的形象定位語，那么工程的區(qū)位優(yōu)勢及宜居的“鬧中取靜特點呼之欲出；案名建議方案2 :百源善品逸居案名釋義：? 概念且朦朧的案名，從中透露出“

4、安逸的居住氣氛之意，表達品質(zhì)；2、定位語方案 形象定位語方案 1 ：繁華中央，仰望寧靜生活 定位語釋義：突出區(qū)位，以“仰望突出工程高層業(yè)態(tài)，以“寧靜突出工程“鬧中取 靜之意；形象定位語方案 2 ：麒麟路上層生活居所定位語釋義： “麒麟路在曲靖的區(qū)位中不言而喻，那么代表市區(qū)中心的含義； “上層生 活一語雙關(guān)， 既說明了工程高層業(yè)態(tài)， 又表達了本案客戶群體是人群中的上層群體之、八意；三、工程開盤時間策略1、市場啟示關(guān)鍵詞：馨源現(xiàn)代城位于本工程正對面，31層設(shè)計，建筑面積4萬卅左右，300戶，車位1 :。據(jù)日 前了解，該盤銷售價格區(qū)間為 2700元/ m2 4400元/川之間，整盤均價為3100元/

5、 m20該盤與本案相比擬，在產(chǎn)品上采用了大量“偷面積的做法，很好的提升了工程附 加值，對整盤銷售價格形成了有力的支撐；目前該盤由于種種問題銷售擱淺，但是是對工程會形成強有力競爭的對手； 關(guān)鍵詞:中天嘉園位于麒麟南路，地處真正的市區(qū)中心，周邊商業(yè)集中，整盤商業(yè)價值很大，引起市 場高度關(guān)注；該工程案場銷售人員素質(zhì)較高，工程案場裝修品質(zhì)較強，該工程整盤銷售均價為3100元/ m左右，目前正在出售認籌卡，認籌卡價錢為3萬元/張。此工程投資價值較 高，并且產(chǎn)品面積控制較好，屬于全城競爭工程；預計開盤時間為 08 年 7 月初；關(guān)鍵詞：世紀花城是中天國際開發(fā)的多層樓盤，總建面約8萬平米，面積區(qū)間為91 m

6、2 144 m2,目 前放出的銷售均價為1700元/ m左右，針對有車一族，工程整體品質(zhì)感較高；目前該工程正在售卡，認籌方式為：認購卡 1000元抵用3000元，認購卡5000 元抵用10000元，預計08年6月底開盤銷售。分析結(jié)論：? 麒麟路片區(qū)知名度高，但是工程所在位置關(guān)注度較低；?目前與工程存在同質(zhì)化的樓盤根本為去年遺留樓盤，但是08年下半年預計會出現(xiàn)大規(guī)模供盤；? 工程銷售建議快速消耗，躲避無法預計的未來市場競爭；2、工作進度狀況? 案場重新包裝裝修；? 銷售道具準備；? 工程新形象的設(shè)計與視覺導入；? 工程蓄水時間限制；? 第三季度召開的曲靖秋季房交會；3、銷售時間節(jié)點確定工程新形象

7、最早面世時間：2021年06月25日工程最早蓄水時間：2021年06月28日工程最早開盤時間：2021年08月03日四、銷售目標預計1、住宅戶型銷售統(tǒng)計戶型面積套數(shù)比例總面積比例A戶型m214%m2%B戶型m258%m2%C戶型m17%m2%總計89100%剩余房源中，144卅以上面積占據(jù)絕大體量，剩余戶型面積過大;2、調(diào)整價格策略與推廣策略后，住宅預計走貨速度戶型面積套數(shù)走貨率套數(shù)A戶型m21460%9B戶型m25840%24C戶型m21730%5總計8943%38走貨分析依據(jù)：? 前期銷售，走貨均為小面積產(chǎn)品，總價區(qū)間為 35萬元左右；? 走貨趨勢中，低樓層產(chǎn)品走貨完畢，證明豎向差值設(shè)置過

8、大，走貨不均勻，存在調(diào)整余地；? 預計調(diào)整過后，將存在30%左右房源總價為40萬元左右;五、階段策略1、準備期現(xiàn)階段階段動作與工作內(nèi)容：1 時間安排?08年06月15日完成所有市調(diào)面工作、工程背景的對接工作、工程周邊情況了解工作；?08年06月16日一08年06月20日完成推廣面物資的設(shè)計工作，24日前完成物料制作，26日前完成工程案場重新包裝；?08年06月16日一08年06月21日前完成置業(yè)參謀全面培訓工作，并且考核完畢；?08年06月25日新形象正式出街；2階段動作：階段銷售案場策略封住房源，對到場客戶銷講前期僅是內(nèi)部認購，目前工程沒有正式開盤，預計不久將會正式出售認籌卡；工程資料對接：

9、甲方確定正式銷售前所需資料的到位：? 產(chǎn)品類：于08年06月15日前確定包括工程的全套 CAD圖紙戶型圖，立面圖， 總規(guī)圖，工程鳥瞰圖，建筑透視圖，建筑規(guī)劃說明，測繪報告，交房標準；? 銷講類：確定工程銷售百問，開發(fā)商背景等軟性資料；? 客戶資料類：經(jīng)過初步了解得知，在正式蓄水前，需將一切前期意向客戶資料對接到位；? 工程沙盤與單體模型的美化工作；? 相關(guān)法律文件訂房認購書，購房合同樣本；備注：目前已經(jīng)于6月16日完成對接了局部資料，剩余資料例如測繪報告、已售房源 與客戶資料仍未對接完畢；以上需要開發(fā)商提供的物資，請百源地產(chǎn)務必于06月18日提供應我公司，以免耽誤整體銷售進程;后期所需要物資物

10、品設(shè)計、制作：確定相關(guān)合作單位廣告部，模型制作公司，裝修公 司? 確定工程主形象、LOGO及定位語確定；? 宣傳資料工程海報、物管手冊、戶型單頁設(shè)計與制作；? 銷售案場包裝、VI全套的設(shè)計與制作；備注：以上物資完成準備的時間節(jié)點，按照方案中細化的時間策略節(jié)點執(zhí)行;銷售案場重新包裝指向：2、開盤蓄水期蓄水重要問題回憶：前期交納 3萬元的蓄水客戶，在蓄水過程中須考慮將其與新的市洽談區(qū) 場客戶融合在一起；模型區(qū)1曲靖展示盤采用過的蓄水方式關(guān)鍵詞：廣電花園接待前臺位于曲靖廣電大樓背后，業(yè)態(tài)為小高層與多層洋房，當初入市之初墻價較競爭對手 較高；最終選擇出售認籌卡進行蓄水，蓄水過后運用“擠壓式賣場集中成交

11、，開盤當天 成交率90% ；認籌方式：1000元購置認籌卡，認籌后每日遞增100元購房優(yōu)惠，直至開怕不能當天成交，最大優(yōu)惠為4000元/套房屋；關(guān)鍵詞：中天嘉園中天國際的公寓，目前采取的3萬元一張認籌卡，開盤當天給到 3%的購房優(yōu)惠。目前客戶關(guān)注度較高，預計開盤效果將會較好;結(jié)論：片區(qū)吸引客戶的優(yōu)惠方式甚多，本工程不可免去優(yōu)惠設(shè)置，且優(yōu)惠設(shè)置必須結(jié)合實際，走出一條自己的路。2蓄水方式正式蓄水當天開始，凡到達售樓部的客戶，出示本人身份證原件，并且交納認籌金 后，就可以獲得工程認籌卡一張，自購卡之日起至工程正式開盤，每天可以獲得相應購 房優(yōu)惠，開盤時將全部優(yōu)惠金額累加后直接打入到總房款；優(yōu)惠方式：

12、認籌卡名優(yōu)惠方式認籌金額購房優(yōu)惠金額VIP鉑金卡日進百金2千兀最高4200元整/套購房資格卡卡面無優(yōu)惠5百元無優(yōu)惠設(shè)置兩種卡，放低門檻，并且進行兩種卡之間的相互擠壓，將客戶擠壓至VIP鉑金卡內(nèi)。認籌卡申請須知及權(quán)益：VIP鉑金卡? 申請方式：出示本人身份證原件單位、公司需出示營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證和稅務登記原 件；填寫?百源聽城VIP鉑金卡申請表?；交納百源聽城VIP鉑金卡認購金2000元整；? 持有本卡可享有如下購房權(quán)益：本卡作為當日活動的唯一資格憑證；購置本卡的客戶，于購卡當日開始享受每天贈送人民幣壹佰元的購房優(yōu)惠，直至當日活動當天截至;優(yōu)先獲取關(guān)于當日活動的咨詢；購房資格卡? 申請方式

13、：出示本人身份證原件單位、公司需出示營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證和稅務登記原件；填寫?百源聽城VIP鉑金卡申請表?；交納百源聽城VIP鉑金卡認購金2000元整；? 持有本卡可享有如下購房權(quán)益：本卡作為當日活動的唯一資格憑證；優(yōu)先獲取關(guān)于當日活動的咨詢；3 優(yōu)惠設(shè)置優(yōu)惠設(shè)置對象A、前期蓄水老客戶；B、購置認籌卡客戶；優(yōu)惠設(shè)置種類存在兩個優(yōu)惠層面，第一是不同的客戶身份層面比方認籌的差異性，第二是為 了促使客戶在開盤當天前來交易，設(shè)置在開盤當天的優(yōu)惠措施，擠壓客戶成交客戶類對象種類條件特權(quán)前期畜水客戶3%房款總價/套+4200元/套參加選房成功優(yōu)先選房認籌客戶最高4200元/套購卡并參加選房成功按順序選

14、房時間類僅限開盤當天享受時間優(yōu)惠備注開盤當天1%房價總款/套前期畜水客戶不享受開盤后取消優(yōu)惠優(yōu)惠設(shè)置說明? 認籌客戶在開盤當天可以享受的最大優(yōu)惠額度為4200元+1%購房優(yōu)惠;4工作量推算結(jié)合開盤預計銷售結(jié)果，采用倒推的方式，計算在開盤蓄水期的整體工作量以及 開盤至少應該保證的客戶數(shù)量。按照目前工程房源總數(shù)量為 89套左右，開盤當周假設(shè)實現(xiàn)不少于 43%的銷售率，那么預計銷售套數(shù)為38套左右；1倒推直至開盤當周對工程有購置欲望和購置能力的有效客戶數(shù)量N經(jīng)驗公式：N住宅X策略銷售吸引成功率70% X到訪率80% X成交率60% 二開盤預計成 交量住宅：N=開盤預計成交量/%=38/%=113 批

15、2倒推開盤蓄水期到訪客戶量經(jīng)驗公式：P住宅=開盤有效客戶數(shù)量N/現(xiàn)場抓定率60% P 住宅=113/60%=188所以假設(shè)開盤銷售當周實現(xiàn)預計銷售量，那么需要的認籌客戶為113批，蓄水期限為42天，那么售樓部每天需要的認籌數(shù)量為 2批，那么每天接待客戶數(shù)量為10批最少。3、工程開盤日及開盤周1 開盤前選號方式及細那么 選號方式：方案一：在開盤前3天，采用“排隊的方式去定交易順序號碼；排號條件：蓄水客戶數(shù)量較多，排號的同時進行客戶提純；執(zhí)行方式：排號時考慮到前期可能會有局部前期老客戶前來成交，同時按照老客戶和新客戶的性質(zhì)不同分開排號；方案二：開盤當天，根據(jù)到場先后確定交易順序；排號條件：蓄水客戶

16、數(shù)量較少，假設(shè)提前排號那么過濾客戶太多，人氣缺乏；執(zhí)行方式：開盤當天根據(jù)客戶簽到順序，發(fā)放給客戶交易順序號牌，客戶根據(jù)號牌順序 進入內(nèi)場進行交易；因方案二操作較為簡單，故僅對方案一進行詳述：為確定客戶在開盤當天的交易順序，定于從排號當日開始請所有購置了VIP卡或優(yōu)惠卡的客戶參加“自主式選號。排號號碼按不同的優(yōu)惠條件分號段排列， 讓客戶自由選擇，一卡限選一號，選號成 功的客戶交納10000元誠意金。號段分布及對應優(yōu)惠號碼段補償條件暫定1 50 號沒有補償51 100 號每套房可享受3個月物管費101 150 號每套房可享受6個月物管費151 200 號每套房可享受9個月物管費201 250 號每

17、套房可享受12個月物管費選號流程客戶回訪細那么：公布價格信息通知選號時間和相關(guān)事宜客戶到場在選號時充分考慮到老客戶，并且為了防止客戶對于房源較少而排號數(shù)量較多出現(xiàn) 抗性，那么在排號時對交易客戶進行分開處理；2 開盤方式結(jié)合蓄水客戶的數(shù)量及情況，開盤當天采用“擠壓式賣場集中兌現(xiàn)；集中兌現(xiàn)操作細節(jié)：? 現(xiàn)場保溫為了維持現(xiàn)場的熱銷氣氛，持續(xù)擠壓效果，讓成交的客戶能繼續(xù)留在現(xiàn)場，同時消 除后面等待交易的客戶孤獨感，特在外場設(shè)立優(yōu)惠條件確認席，讓成交的客戶留下來進 行優(yōu)惠條件確實認，確認方式為填寫?補償條件認證書?并且簽名，一式兩份。? 現(xiàn)場設(shè)置小型抽獎活動成交客戶可以憑借所持的認購書在離開交易內(nèi)場時領(lǐng)

18、取抽獎券，然后到搖獎處參加 搖獎，借此活動最大化保存現(xiàn)場人氣；? 老客戶與新客戶交易設(shè)定考慮到前期蓄水客戶的特殊性，故安排老客戶提前一天兌現(xiàn)成交，即于8月2日組織老客戶兌現(xiàn)。假設(shè)老客戶在8月2日兌現(xiàn)當天沒有到場交易，而是在第二天新客戶兌現(xiàn)交易當 天到場，那么按照無號客戶安排其在最后進場交易;3 開盤流程4、正常銷售期客戶到場根據(jù)開盤之后，工程進入到處銷售期,在此期間將進行合同簽定等一系列的舉措。開盤銷售期的銷售情況對已售房源和未售房源做詳細的分析，給出正常銷售期不同的1 F等待交易工作階段階段時間工作內(nèi)容上市準備期06月15日全面市調(diào)與周邊配套完成06月16日06月20日工程VI、形象、海報、

19、卡、包裝設(shè)計06月16日銷售報告確疋完成，剩余資料交接完畢06月21日06月25日海報、卡、售樓部包裝制作完成06月16日06月20日確定工程媒體06月24日媒體出街06月16日06月21日置業(yè)參謀培訓工作完成06月27日工裝準備完成開盤蓄水期06月16日06月27日已有客戶維護、常規(guī)登記、透露產(chǎn)品概況06月28日公布產(chǎn)品細節(jié)、公布房源，透露均價07月29日公布房源細價，預選房源并開始算置業(yè)方案單07月29日08月01日強勢蓄水期按照既定蓄水策略進行強勢蓄水； 同時啟動工程案場的客戶分流措施；07月29日客戶提純? 對已獲得優(yōu)惠憑證的客戶進行開盤交易順序的發(fā)放，按單兀特性分組發(fā)放；? 交納1萬

20、元發(fā)放交易順序號碼；開盤銷售期08月02日老客戶兌現(xiàn)交易08月03日開盤日?開盤日當天采用集中交易方式；?按交易順序組別進行交易；開盤當天不交定金，憑優(yōu)惠憑證收據(jù)和排號 誠意金收據(jù)即可簽疋疋房協(xié)議；客戶憑簽疋的疋房協(xié)議到指疋位置進行開盤 當天產(chǎn)品類優(yōu)惠確認；08月03日08月10日開盤銷售周該時間內(nèi)成交客戶一次性交納10000元現(xiàn)金可簽P定定房協(xié)議，可以繼續(xù)享受1%優(yōu)惠；同時接受退款退房事宜；正常銷售期08月05日08月12日簽定?商品房購銷合同?08月11日所有優(yōu)惠條件、內(nèi)容取消；根據(jù)銷售進度適當進行價風格整和銷控；七、價格策略1、價格策略調(diào)性:本盤盤量較小，同時針對目標客戶群與常規(guī)住宅有別

21、，因此不能采用低開高走， 最后拉平銷售均價的路線；本工程價格策略為：采用唯一性實價入市的價格體系；2、整盤價格策略調(diào)性實價入市一一隱形提價一一顯性上揚備注：工程價格表見調(diào)整完畢后的執(zhí)行價格表；八、車位銷售策略1、車位目標客戶購置本案，并且有車一族的客戶群；2、銷售方式車位銷售采用與住宅同時蓄水，于住宅開盤一月后銷售的方式；3、執(zhí)行方式車位蓄水：不另行交納蓄水誠意金，住宅蓄水客戶在認籌時報名購置車位，那么獲得一 張5000元的購置車位現(xiàn)金抵用券，須該名客戶購置住房成功后并且購置車位該券方 能生效；備注：利用這種方式，可以較早統(tǒng)計客戶購置車位意向，并且將車位銷售安排至住宅 開盤后一個月，可以與住宅

22、互動重新形成售樓部人氣;九、推廣策略1、賣點提煉1區(qū)位賣點：? 該工程地處曲靖中心城市麒麟城的中心 ,交通十分便捷 ,多路公交車經(jīng)過 5 路、 11路、17 路、 22 路, 北至火車站，南過南城門，西至西苑小區(qū)，東至婦兒中心，居家生活步行 10 分鐘可達古城農(nóng)貿(mào)市場、龍?zhí)掇r(nóng)貿(mào)市場、前北農(nóng)貿(mào)市場、白牛巷農(nóng)貿(mào)市場,乘車 5 分鐘可以到達曲靖商業(yè)最繁華的市中心 -麒麟花園至珠江源廣場。? 該工程周邊名校林立 ,從幼兒園到中學 曲靖市第二幼兒園、曲靖市第二小學、曲靖市第二中學、曲靖市民族中學、麒麟?yún)^(qū)七中等 。? 超市就在家門口 百源超市 ,農(nóng)貿(mào)市場近在咫尺 , 步行十分鐘即可到達 古城農(nóng)貿(mào)市場、龍?zhí)?/p>

23、農(nóng)貿(mào)市場、前北農(nóng)貿(mào)市場、白牛巷農(nóng)貿(mào)市場。? 就醫(yī)就在家門口 , 曲靖市第二人民醫(yī)院。? 生活本錢低的賣點： 交通費用的降低， 時間本錢的降低， 市政配套解決的其它問題， 都將大大的解決生活本錢。2工程物業(yè)? 配套大型商業(yè) ,開發(fā)公司一二樓都是自留商場 , 由公司自己來經(jīng)營 ,為業(yè)主居家置業(yè) 提供便利 ,同時也為購置者物業(yè)預留了很大的升值空間。? 戶型設(shè)計，本工程自身戶型設(shè)計優(yōu)越，119卅三房,這在所有高層中都是很少見的,144卅的戶型表達了現(xiàn)代居家的潮流，采用錯層設(shè)計,動靜別離干濕分區(qū)。? 公攤系數(shù)低的賣點 ，本工程公攤系數(shù)為 %.但在所有高層中一般公攤在 15-20% 左右， 高得房率讓你買

24、的實在 ,增加你的居住空間。? 開發(fā)公司品牌優(yōu)勢賣點， 公司控股股東為曲靖百源有限責任公司 原曲靖百紡站 ，在曲靖具有較強的影響力3競爭比擬? 價格賣點：此價額并不是說我工程在價格上廉價于對手，而是在產(chǎn)品價格影響上要 優(yōu)于對手。特別是我工程正對面的馨源現(xiàn)代城， 此工程采用偷面積的設(shè)計規(guī)劃方式， 但是由于曲靖土地本錢并不是很高， 所以通過偷面積的方式造成的定價影響就是建 筑本錢決定其贈送面積后的單價要高出我工程 20% 。而當?shù)乜蛻魧浰偷拿娣e并 不認同為增加房價的理由，所以我工程在價格方面具備一定優(yōu)勢。? 自我產(chǎn)品同質(zhì)的賣點：周邊的高層工程在戶型設(shè)計上比擬豐富，有的是小戶型和大 戶型組合，有的

25、是商業(yè)比重過大，有的是商住工程，而我工程的產(chǎn)品業(yè)態(tài)均為大戶 型的舒適型住房，從生活的角度上來看整個工程將來的居住人群將較為同質(zhì)，工程 將來的生活環(huán)境也更有序。? 外鄉(xiāng)性強的賣點：我工程在某些方面的創(chuàng)新不夠，但是從另一個方面去看，這是以 為整個工程打造的前期所有的決策人群都是外鄉(xiāng)人士， 并且是一群沒有過多經(jīng)驗的 外鄉(xiāng)人士。這些產(chǎn)品是以他們多年在曲靖市場的總結(jié)而得出結(jié)論后的產(chǎn)物，一個比 較讓消費者從心里面能接受的工程，符合其中庸的性格的產(chǎn)品。? 效勞性強的賣點：此賣點純屬意外而得。原有的銷售人員由于專業(yè)及技巧上的不 足，使其在前期的銷售過程中在顧客中的形象就是一個樸實的效勞者的形象，再 結(jié)合百源多

26、年來都是從事的效勞性行業(yè)，有別與其它工程銷售人員的伶牙俐齒的 形象，我工程效勞性比擬強的形象已經(jīng)優(yōu)于對手。? 小板塊快速活潑的賣點。一條街，并且是黃金地段的一條街。同時出現(xiàn)2 個決然不同的工程，營造了一種小片區(qū)快速開展的形象，并且這種印象有別于城市外圍 的大興土木，是一種更能讓人有信心，更關(guān)注的形象。? 銀行手續(xù)的賣點：目前競爭工程馨源現(xiàn)代城以為某些不知名的原因，客戶辦理銀行按揭手續(xù)復雜，并且通過的幾率很低，我工程在這方面是明顯強于對手，所以 在推廣上多講按揭買房的優(yōu)勢，某種方面不僅是增加了客戶群的體積，也是打壓 對手的一種方式。4 其它賣點? 健康賣點：醫(yī)院周邊，必定是環(huán)境，空氣較好的區(qū)域，

27、假使家里面有老人，小 孩，有個傷風感冒或者其它的急病，不必去黑診所，直接去曲靖市第二人民醫(yī)院 接受專業(yè)的健康治療。? 教育賣點：小學的教育是根底的保證，周邊名校林立，讓小孩能在家的周邊就接 受良好的教育，使家庭教育與學校教育結(jié)合的更緊，同時也保證了孩子的平安及 就學方便性。? 歷史文化賣點：曲靖城內(nèi)的好房子屈指可數(shù)，作為一個曲靖人，難道要住到離曲靖 城很遠很偏的地方嗎？ 一個承載了曲靖多年歷史的區(qū)域，讓人住的更有根的感覺。? 開發(fā)商背景，開發(fā)商作為老牌企業(yè)，在當?shù)乜诒^好，可以形成品牌效應。2、各階段媒體一覽階段媒體概況準備期售樓部、工地圍墻重新包裝，吸引過往客戶；開盤蓄水期路牌、戶外燈桿旗、

28、 短信、電臺等媒體配合使用；公開銷售信息和工程概念和一系列賣點，售樓部現(xiàn)場強銷售氣氛表達；開盤銷售期路牌、戶外燈桿旗、 短信、電臺等媒體配合使用；售樓部現(xiàn)場強交易功能性表達；正常銷售期路牌內(nèi)容的更換， 短信配合，配合現(xiàn)場動作適中選擇最有效的報刊媒體， 售樓部現(xiàn)場形象更換；3、工程媒體投放明細階段媒體形式及媒體數(shù)量大致費用備注上市預熱期售樓部包裝格局、家具及包裝1萬兀左右工地圍墻噴繪畫面12 元 / m2大致300 m開盤蓄水期路牌1塊半年麒麟路16萬一年租用半年戶外燈桿旗麒麟西路半年3500/ 顆20顆半年夾報2批次元/份約10萬份電臺播送1個季度3萬元全天4個時段 短信最少20萬條約元/條約

29、1萬元開盤銷售期路牌1塊麒麟路16萬一年/塊延續(xù)使用，不重復投資戶外燈桿旗麒麟西路延續(xù)費用待定延續(xù)使用，不重復投資電臺播送延續(xù)延續(xù)使用，不重復投資 短信針對性發(fā)送正常銷售期依開盤銷售情況而定費用預計：從以上媒體大致方案與媒體費用情況可以計算得出，在蓄水期至開盤日期內(nèi)，大致需要投入的媒體費用預算總計為：21萬元左右；十、合作單位工作及物資列表1、百源地產(chǎn)以下物資請貴公司務必于 06月23日前提供A、家電類序號名稱數(shù)量備注01電腦1銷售部使用02飲水機2前臺1臺，談判區(qū)1臺03打、復一體機1MINI式，售樓部內(nèi)使用04 機3前臺3部05 機1售樓部使用06碟機1音質(zhì)好，品牌機子07功放1音質(zhì)好，品牌機子08音響2