青島百通香溪院沿街商業(yè)招商建議

1、談笑有鴻儒談笑有鴻儒 往來無白丁往來無白丁百通香溪庭院沿街商業(yè)招商建議前 言 本案的商業(yè)雖然就目前而言并非利潤實現(xiàn)點，但其當(dāng)前的本案的商業(yè)雖然就目前而言并非利潤實現(xiàn)點，但其當(dāng)前的良好運作對于項目的全面品質(zhì)實現(xiàn)以及后期價值實現(xiàn)均具有重良好運作對于項目的全面品質(zhì)實現(xiàn)以及后期價值實現(xiàn)均具有重要意義。要意義。 然而然而 我們的優(yōu)勢在哪里？我們的優(yōu)勢在哪里？ 我們的劣勢在哪里？我們的劣勢在哪里？ 我們的出路在哪里？我們的出路在哪里？ 在紛繁的行業(yè)當(dāng)中，我們適合做什么？在紛繁的行業(yè)當(dāng)中，我們適合做什么？ 我們應(yīng)該怎么做？我們應(yīng)該怎么做？ 帶著這些疑問，我們展開下面的思考。帶著這些疑問，我們展開下面的思考。

2、目目 錄錄第一部分：商業(yè)環(huán)境概述第一部分：商業(yè)環(huán)境概述第二部分：戰(zhàn)略分析（第二部分：戰(zhàn)略分析（swot）第三部分：商業(yè)定位第三部分：商業(yè)定位第四部分：招商策略第四部分：招商策略第五部分：現(xiàn)場配合第五部分：現(xiàn)場配合第一部分：市場環(huán)境概述第一部分：市場環(huán)境概述一、店面概述：店面概述：1、內(nèi)部環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境（1）、店面層高在5米7.1米之間，兩間復(fù)式的層高為5米，在二層的層高為3.1米，（2）、店面共有四間為復(fù)式（176、162-101、162-162、180-101），現(xiàn)兩間已用（176、180-101），剩余兩間（3）、其中166-101、166-102兩間電力為20kw-380v，168-10

3、1、168-102兩間為內(nèi)街結(jié)構(gòu)；186-101、186-102、186-103三間無下水設(shè)施；（4）、由于項目地勢東高西低，導(dǎo)致同一店面走道與店面的高度差不等（5）、整個商鋪店面基本上無商業(yè)入住，現(xiàn)只有香溪食府和物業(yè)、居委會等百通自營或配套設(shè)施的三家經(jīng)營。2、外部環(huán)境、外部環(huán)境（1）、百通香溪庭院所處嶗山水庫西岸地段，往東嶗山水庫，往南、北、西三邊皆為經(jīng)濟作物用地和農(nóng)村住宅用地，無商業(yè)行為，無任何商業(yè)氣氛。項目現(xiàn)處孤立經(jīng)營狀態(tài)。（2）、到目前為止，項目周邊尚無重要規(guī)劃和建設(shè)，項目周邊在近幾年，很難成為規(guī)模居住與商業(yè)的新板塊。3、商業(yè)體量、商業(yè)體量 整個商業(yè)部分分為四棟沿街網(wǎng)點，總面積為389

4、1平米，面積從50-345不等，面積區(qū)間（平方米）40-50 60-7090-100100-150150-200200-250300以上戶容量12711211（345）二、消費者狀況：二、消費者狀況： 就目前而言，本案入住者甚少，而項目外圍由于所處位置位于近郊區(qū)，且不在交通主干道，外來人員很少，消費群體不大，因此，對于常規(guī)招商是很難成功的，其中最關(guān)鍵的因素在于商家對于區(qū)域內(nèi)的消費力信心不夠強，從而致使商家對項目的興趣不大。 隨著項目的后期展開及小區(qū)一期業(yè)主的不斷入住， 加上周邊區(qū)域高端項目未來幾年的紛紛開發(fā)，區(qū)域內(nèi)未來的高品質(zhì)消費潛能將逐步展現(xiàn)。第二部分：戰(zhàn)略分析（第二部分：戰(zhàn)略分析（swot

5、swot）優(yōu)勢和機會點：優(yōu)勢和機會點：1、本案的良好品質(zhì)，以及項目區(qū)域內(nèi)未來幾年會有更多的高端項 目展開，高端商業(yè)配套在區(qū)域內(nèi)可以得到認(rèn)可和發(fā)展；2、網(wǎng)點建筑品質(zhì)好、配套齊全，能夠展現(xiàn)商業(yè)檔次；3、實行零租金政策，可以降低商家的前期成本風(fēng)險；4、在項目后期銷售當(dāng)中，相應(yīng)所作的各類推廣活動，將吸引大量 的客戶到來，帶來一定的商業(yè)機會；5、項目位于近郊區(qū)域，隨著汽車車有量的增加，近郊旅游的人群 不斷增加，對于郊區(qū)消費，帶來極大的便利；6、區(qū)域周邊擁有的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境，為高品質(zhì)商業(yè)提供環(huán)境基礎(chǔ)。問題和威脅點：問題和威脅點：1、地段相對較偏，原有的區(qū)域沒有商業(yè)的氛圍。2、道路、停車位等都需要能夠滿足更大

6、的需求。3、現(xiàn)有入住率不高，周邊消費人員不多。4、店面較小，且基本為沿街單層開間，規(guī)模有限，較難支撐 人氣旺的大型商業(yè)主力店，不利于形成商業(yè)規(guī)模集群。5、商業(yè)并不能只考慮利益問題，其必須襯托我們別墅的優(yōu) 雅，二者必須協(xié)調(diào)；第三部分：項目定位第三部分：項目定位鑒于上述市場分析，經(jīng)綜合研究考慮，得出項目的整體定位如下：鑒于上述市場分析，經(jīng)綜合研究考慮，得出項目的整體定位如下：一、市場定位一、市場定位城市級目標(biāo)性商業(yè)，但部分考慮社區(qū)配套功能城市級目標(biāo)性商業(yè)，但部分考慮社區(qū)配套功能。商業(yè)整體可以劃分為三級：1、社區(qū)級商業(yè)2、區(qū)域級商業(yè)3、城市級商業(yè)（城市級規(guī)模性商業(yè)、城市級目標(biāo)性商業(yè)） 首先，當(dāng)前項目

7、入住率低，且即便后期都入住，總體消費支撐仍然有限，因此純社區(qū)級商業(yè)很難成活。 再者，項目周邊目前居住與商業(yè)氛圍均幾乎沒有，區(qū)域級商業(yè)的業(yè)態(tài)定位對本案也無法成立。 因此，既要支撐項目品質(zhì)，又要保證商業(yè)成活，突破口只能在城市級商業(yè)上做文章，很顯然我們不是規(guī)模性商業(yè)，所以，項目的市場定位第一步確立為城市級目標(biāo)性商業(yè)城市級目標(biāo)性商業(yè)，但是由于該商業(yè)作為項目的配套出現(xiàn)，所以，整個的商業(yè)當(dāng)中適當(dāng)?shù)目紤]社區(qū)服務(wù)配套。二、經(jīng)營定位二、經(jīng)營定位前面，我們確立了商業(yè)定位為城市級目標(biāo)性消費。而作為我們項 目本身的特點，造就了項目經(jīng)營定位的特殊性。 首先，我們應(yīng)鎖定較高層次的消費群體： 一則，該部分群體的消費不受時間

8、、空間限制，便于商業(yè)在本案實施； 二則，其消費追求品質(zhì)化、差異化，而該種特色商業(yè)，也恰恰是與我們項目匹配的； 三則，項目良好的周邊生態(tài)資源環(huán)境也為高端人士頤養(yǎng)身心提供了有力支撐；商家目標(biāo)市場消費群體定位商家目標(biāo)市場消費群體定位 與項目目標(biāo)客戶相匹配，在商家客戶的服務(wù)對象方面，我們擁有共同的消費群體： 企業(yè)老板企業(yè)老板+外資高層外資高層+政府高官政府高官+城市精英城市精英商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位 鑒于項目的市場定位以高端消費群定位，主要滿足城市高端人群私密生活、社交場所消費的需要。整體形象給大眾的感覺要高貴、優(yōu)雅、有身份感。但同時也要保障整個項目的私密性和安全性。 經(jīng)綜合分析，我們建議主力店為高

9、端私人會所，采用經(jīng)綜合分析，我們建議主力店為高端私人會所，采用“高端私人高端私人會所會所+特色純正餐飲特色純正餐飲+休閑理療休閑理療”模式，商業(yè)服務(wù)為主，高端商品輔模式，商業(yè)服務(wù)為主，高端商品輔助助，這與項目的特點是完美匹配的； 經(jīng)營業(yè)態(tài)成份比例劃分為：“四、三、二、一制四、三、二、一制”，即會所占四成，特色餐飲占三成，休閑理療占二成、社區(qū)服務(wù)配套占一成。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位城市高端私人會所城市高端私人會所 制定高端群體圈，采用會員制，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)客人的實際需要定制，提供高貴典雅的環(huán)境和盡善盡美的私人化服務(wù)，作為企業(yè)家和各界精英休閑會客與商務(wù)恰談的理想選擇 。該會所將作為整體商業(yè)的主導(dǎo)。特色餐飲：

10、特色餐飲： 以純正地道的法式、意大利、西班牙等特色餐飲為主，中餐方面考慮口味與材料純正的嶗山地方名吃等。休閑理療：休閑理療： 藝術(shù)中心，女子修身會館，特色理療吧。社區(qū)配套社區(qū)配套 小型百貨便利店、高檔寵物醫(yī)院經(jīng)營特色經(jīng)營特色高端高端+特色特色+時尚時尚+休閑休閑我們把整個商業(yè)顧客消費的特征定義為高端私密會晤及休閑娛樂結(jié)合，特定的、與身份相匹配的的高端私人會所與特色的、時尚的餐飲娛樂項目，強調(diào)商業(yè)品牌與住宅項目高端定位結(jié)合才有可行性。其他意義其他意義 高端會所的入駐，不僅盤活整體商業(yè)，其目高端會所的入駐，不僅盤活整體商業(yè)，其目標(biāo)客群的聚集，對項目的整體銷售將是十分有效標(biāo)客群的聚集，對項目的整體銷

11、售將是十分有效的增益。因此，建議以的增益。因此，建議以3 3年免租優(yōu)惠措施與一線高年免租優(yōu)惠措施與一線高端俱樂部進(jìn)行合作洽談。端俱樂部進(jìn)行合作洽談。項目整體招商策略項目整體招商策略： 結(jié)合百通香溪庭院極具特色與品質(zhì)的建筑外觀、項目本身及周邊項目的高端客戶群體、以及項目優(yōu)越的自然資源等商業(yè)訴求點，重點洽談高端會所進(jìn)駐，并以此為依據(jù)進(jìn)一步吸引其他商家進(jìn)駐項目。第四部分：招商策略第四部分：招商策略設(shè)計招商宣傳手冊設(shè)計招商宣傳手冊 設(shè)計制作內(nèi)容詳實的招商手冊，闡述項目的定位與項目特色，及運營策略，作為項目的宣傳資料。利用信息資源，直接到目標(biāo)商家客戶，進(jìn)行商業(yè)合作洽談利用信息資源，直接到目標(biāo)商家客戶，進(jìn)行商業(yè)合作洽談 采取定人定點的方式，聯(lián)系并拜訪品牌商家，進(jìn)行定向招商。 商業(yè)氛圍營造配合商業(yè)氛圍營造配合 裝飾商業(yè)街門面及商業(yè)前廣場，烘托現(xiàn)場氣氛，樹立起一個全新的形象。即有利于商業(yè)招商，同時對當(dāng)前銷售也起到配套形象支撐作用。時間招商進(jìn)程時間招商進(jìn)程工作內(nèi)容工作內(nèi)容招商第一階段確定招商面積及經(jīng)營品種、業(yè)態(tài)劃分；樓層平面效果圖確定；搜集目標(biāo)商戶信息；設(shè)計制作招商宣傳冊；確定租賃協(xié)議等各類合同條款；點對點進(jìn)行主力會所的招商洽談；招商第二階段發(fā)布招商宣傳，增加市場吸引；各品牌店直招；籌備主力店、品牌店現(xiàn)場簽約儀式； 當(dāng)