房地產項目合同管理

1、第一章概述§ 1.1房地產開發(fā)、建設與經營活動中有關各方的相互關系及 其性質一、房地產開發(fā)、建設與經營活動中有關各方的相互關系房地產項目的開發(fā)、建設與經營是一項復雜的、綜合性很強的活動，包括土地開發(fā)、工程 勘察設計、工程施工等等，僅靠房地產開發(fā)商自身的能力不可能完成所有的任務，因此必然需 要其他單位與組織的參與和協作，才能完成整個項目的開發(fā)活動。b5E2RGbCAP從房地產項目的開發(fā)前期、工程建設到經營階段，房地產開發(fā)商所要面對的參與、 協作的單位和組織機構是非常多的，比如政府、咨詢機構、勘察設計單位、施工企業(yè)、監(jiān)理公司、物 業(yè)管理企業(yè)、房地產購買者等等，除此之外，因房地產開發(fā)需要投

2、入大量的資金，因此通常房 地產開發(fā)商還需要向銀行貸款，從而銀行（金融機構）也要介入到房地產項目的開發(fā)建設過程 中去。plEanqFDPw在過去的計劃經濟條件下，工程的投資主體是單一的，即由政府負責投資，其建設也主要靠行政手段執(zhí)行。隨著市場經濟體制的建立，項目投資主體的多元化，項目的建設也逐步由市 場來進行，即由房地產開發(fā)商從市場上選擇滿意的承包商來完成工程建設任務。在這種情況下，為了有效地保障雙方的利益，一般當事人之間要訂立合同，通過合同的法律約束力約束雙方的 行為，從而最終達到各自的目的。因此，在房地產項目開發(fā)過程中，房地產開發(fā)商需要和各個 參與單位簽訂合同，可以說，整個項目的開發(fā)建設就是一

3、個不斷簽訂合同的過程。DXDiTa9E3d圖1.1反映了在房地產項目的開發(fā)過程中（最常見的分散平行發(fā)包模式下），房地產開發(fā)商所注：雙向箭頭表示直接的合同關系、單向箭頭表示間接的合同關系二、房地產開發(fā)、建設與經營活動中有關各方之間的相互關系的性質房地產開發(fā)、建設與經營活動中有關各方之間的相互關系的基本形式是合同關系，包括 直接的合同關系和間接的合同關系，即建立在法律基礎上的權利義務關系（債權債務關系）。 5PCzVD7HxA特別要注意的是監(jiān)理方與咨詢單位、 勘察設計單位、施工方、材料設備供應商不簽訂合同， 不存在直接的合同關系，但作為房地產開發(fā)商授權的工程監(jiān)督管理者有權對這幾方（主要是施工方與材

4、料設備供應單位）進行監(jiān)督管理，我們把它們之間的關系稱為間接的合同關系。這一間接的合同關系是通過兩類合同形成的，一是房地產開發(fā)商與監(jiān)理方簽訂的建設工程委托監(jiān)理合同，在此合同中明確賦予監(jiān)理方監(jiān)督管理的權限；一是房地產開發(fā)商與咨詢單位、勘察設計 單位、施工方、材料設備供應商簽訂的合同，在此類合同中規(guī)定承包方有義務接受監(jiān)理方的監(jiān) 督管理。這兩類合同中監(jiān)理工程師的權利應具一致性，這是監(jiān)理工程師對項目進行有效管理的前提條件。jLBHrnAlLg§ 1.2合同管理在房地產開發(fā)、建設與經營活動中的主要職能由于房地產開發(fā)商在項目的開發(fā)建設過程中需要和眾多的組織機構和單位簽訂合同，因而如何簽訂完善的合同

5、、更好地履行合同，如何處理各個合同之間錯綜復雜的關系，以保障自身 的最大利益，就顯得非常重要。為此，房地產開發(fā)商應設立專門的合同管理部門，組織專業(yè)的 合同管理人員進行有效的合同管理。XHAQX74J0X合同管理的具體職能主要表現在以下幾個方面：1、合同確立了房地產開發(fā)、建設與經營活動中有關各方之間在技術、管理、組織方面的 協作關系，房地產商品生產、土地使用權、房地產商品買賣及服務方面的交易關系，并將這些 關系建立在法律的基礎上。通過合同管理能夠有效地維系這些關系并將其更加堅實地建立在法 律基礎上。LDAYtRyKfE2、合同有助于明確房地產開發(fā)、建設與經營活動中有關各方之間的權利、義務與責任界

6、面。如：政府、土地所有者、土地使用權所有者、房地產投資者/開發(fā)商、房地產商品購買/租賃方、房地產商品銷售代理商、銀行/其它金融機構、專業(yè)物業(yè)管理、工程監(jiān)理、工程建設（勘察、設計、施工）等各方之間的權利、義務與責任界面。Zzz6ZB2Ltk3、合同管理有助于有效地處理房地產開發(fā)、建設與經營活動過程中有關各方所發(fā)生的糾紛，特別是房地產商品銷售、租賃及物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。dvzfvkwMI1第二章房地產項目所涉及的主要合同類型及其特點§ 2.1房地產開發(fā)項目所涉及的主要合同類型房地產開發(fā)、建設與經營過程中涉及到的合同是非常多的，根據各個合同的性質大致可以 分為四種類型：地產類合同、

7、建設工程類合同、房產類合同、物業(yè)管理類合同。rqyn14ZNXI一、地產類合同地產類合同是指因土地的出讓、轉讓、租賃、抵押等行為而簽訂的合同。主要包括以下幾種合同：1、國有土地使用權出讓合同2、國有土地使用權轉讓合同3、國有土地使用權租賃合同此外，地產類合同還包括國有土地使用權抵押合同、國有土地使用權贈與合同、集體土地征用安置補償協議等等。二、建設工程類合同建設工程類合同在工程項目的設計與實施階段訂立，主要包括下列3種合同：1、建設工程勘察、設計合同2、建設工程施工合同3、建設工程委托監(jiān)理合同此外，建設工程類合同還包括建設工程裝修合同。三、房產類合同房產類合同主要在項目建設完成后簽訂， 房屋拆

8、遷安置補償合同雖然是在項目的土地開發(fā) 階段訂立的，但由于其具有和其它房產類合同相似的性質，因而也將其歸為一類。房產類合同 主要包括以下4種合同：EmxvxOtOco1、商品房預售合同2、商品房買賣合同3、房屋租賃合同4、房屋拆遷安置補償合同房產類合同還包括房屋抵押合同、房屋贈與合同、房屋保險合同、房屋修繕合同等等。四、物業(yè)管理類合同物業(yè)管理類合同是在房地產經營階段簽訂的，主要包括以下3種合同：1、物業(yè)管理委托合同2、業(yè)主公約3、業(yè)主委員會章程以上為房地產開發(fā)商在項目的開發(fā)、建設與經營過程中所涉及到的主要合同類型，除此之外房地產開發(fā)商還可能會簽訂其他合同，如房地產項目合作開發(fā)合同、房地產項目轉讓

9、合同、 房地產估價合同、房地產代理銷售合同、房地產開發(fā)物資購銷合同、房地產項目借款合同等等， 由于這些合同很難歸為以上四種合同類型中，因此統稱為綜合性合同。SixE2yXPq5房地產開發(fā)項目所涉及的地產類合同的特點一、國有土地使用權出讓合同（一）概念國有土地使用權出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者之間就 出讓城市國有土地使用權所達成的確立（變更、終止）雙方權利義務關系的協議。6ewMyirQFL國有土地使用權出讓合同具體分為三種類型：國有土地使用權（宗地）出讓合同，國有土地使用權（成片開發(fā)土地）出讓合同和劃撥土地使用權補辦出讓合同。kavU42VRUs（二）特點1、國有

10、土地使用權出讓合同的出讓方是地方人民政府，具體由人民政府的土地管理部門作為 合同的出讓方。2、 地方人民政府通過國有土地使用權出讓合同出讓的只是城市國有土地使用權。通過該合同 出讓的城市國有土地的地下資源、埋藏物、隱藏物及市政共用設施均不包括在出讓范圍內。y6v3ALoS893、土地使用權出讓合同的 標的是城市國有土地。農民集體所有的十地必須依法征用為國有十 地后，才能出讓。4、 通過國有土地使用權出讓合同出讓的一般是未進行開發(fā)和未進行基礎設施建設，不能直接 作為建設用地的城市國有土地。M2ub6vSTnP5、 國有土地使用權出讓合同中對土地使用者的限制條件為強制性法律規(guī)范，土地使用者對這 些

11、限制條件沒有討價還價的余地，必須遵守。OYujCfmUCw&國有土地使用權出讓合同必須采用書面形式。二、國有土地使用權轉讓合同（一）概念國有土地使用權轉讓合同是土地使用者與國有土地使用權受讓人就國有土地使用權的轉 移（含出售、交換和贈與等）所達成的確立（變更、終止）雙方權利義務關系的協議。eUts8ZQVRd根據國有土地使用權轉讓的形式不同，國有土地使用權轉讓合同具體可以分為：國有土地使用權出售合同、國有土地使用權交換合同和國有土地使用權贈與合同。sQsAEJkW5T（二）特點1、國有土地使用權轉讓合同所確立的是平等主體之間的民事法律關系。2、國有土地使用權轉讓合同的訂立必須以同一國有

12、土地的出讓合同的有效成立為前提。3、通過國有土地使用權轉讓合同進行土地使用權轉讓時，原土地使用權者與國家訂立的 國有土地使用權出讓合同及附件中所確立的權利義務關系將全部轉移給新的國有土地受讓人。 GMslasNXkA4、 國有土地使用者通過國有土地使用權轉讓合同進行土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其它附著物所有權隨之轉讓。國有土地使用者轉讓地上建設物、附著物所有權時，國有土地使 用權也隨之轉讓。國有土地使用者將該國有土地上的建筑物分層、分套轉讓所有權時，該建筑 物占用范圍內的國有土地使用權整體不可分割，而房地產受讓人則以分層、分套建筑物的建筑面積取得相應比例的土地使用權。因此，通過國有土地使用

13、權轉讓合同轉讓國有土地使用權，具體可分為國有土地使用權單獨轉讓和連帶轉讓。TlrRGchYzg【根據物權法定原則，物權的設定、內容、轉讓方式等應根據法律規(guī)定進行，根據物權法第一百四十六條規(guī)定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。根據中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和 轉讓暫行條例（國務院令第55號）第二十三條：土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。當事人違背物權法定原則及上述規(guī)定，自行約定單獨轉讓土地使用權 的，該約定無效，實踐中，也無法在土地管理部門辦理過戶登記?！?EqZcWLZNX5、國有土地使用權轉讓合同

14、的期限受法律嚴格約束。6、國有土地使用權出讓合同必須采用書面形式。三、國有土地使用權租賃合同（一）概念國有土地使用權租賃合同是國有土地使用權人與國有土地使用權承租人就國有土地使用 權隨同地上建筑物、其它附著物在特定期限內使用、收益、租金支付等事宜所達成的確立（變 更、終止）雙方權利義務關系的協議。lzq7IGfO2E（二）特點1、國有土地使用權租賃合同所確立的是平等主體之間的民事法律關系。2、國有土地使用權租賃合同的訂立 必須以同一國有土地的出讓合同的有效成立為前提3、國有土地使用權租賃合同所確立的合同關系，并不導致出租人（國有土地使用權人） 國有土地使用權的轉移。國有土地使用權出租期間，出租

15、人仍必須履行國有土地使用權出讓合 同中規(guī)定的出租人的義務。通過國有土地使用權租賃合同出租其使用權的國有土地一般僅限于 通過有償方式獲得的。通過非有償方式（如：劃撥）獲得其使用權的國有土地如果需要出租，則需要辦理相關的手續(xù)（經國家土地管理部門批準或向其繳納土地出讓金）。zvpgeqJ1hk4、通過國有土地使用權租賃合同出租國有土地必須滿足一定的條件，如合同應采用書面形式，不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。NrpoJac3v1222房地產開發(fā)項目所涉及的建設工程類合同的特點一、建設工程勘察、設計合同（一）概念建設工程勘察、設計合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設計人）為完成特定的勘察、

16、設計 任務而確立（變更、終止）雙方之間權利義務關系的協議，屬于工作性合同，標的是具有知識產權性質的智力勞動成果。1nowfTG4KI（二）特點1、建設工程勘察、設計合同的承包人必須是具有國家有關部門頒發(fā)的工程勘察證書、工程設計證書以及與擬承攬其勘察、設計任務相適應的資質等級的勘察設計單位。fjnFLDa5Z。2、建設工程勘察、設計合同的承包人擬承攬的勘察、設計任務所涉及的專業(yè)領域、性質必須與其工程勘察證書、工程設計證書中規(guī)定的承攬工程勘察、設計任務的專業(yè)范圍、 性質領域相適應。我國建設工程按專業(yè)性質、領域不同，分為：石油、鋼鐵、建材、機械等 23類。 tfnNhnE6e53、建設工程勘察、設計

17、合同的訂立必須遵守國家規(guī)定的建設程序。如中華人民共和國合同法規(guī)定：國家重大建設項目的建設工程合同（包括工程勘察設計合同），應當按照國家 規(guī)定的程序（建設程序）和國家批準的投資計劃、可行性研究報告等文件訂立。HbmVN777sL4、 建設工程勘查、設計合同的承包商將承擔較大的質量風險責任。根據中華人民共和 國合同法、建設工程質量管理條例的有關規(guī)定，工程勘察、設計合同的承包人對工程勘 察、設計質量不符合要求，造成發(fā)包人損失的，承包人（勘察人、設計人）除繼續(xù)完成勘察、 設計，減收或免收勘察、設計費用外，必須賠償發(fā)包人的損失。V7l4jRB8Hs 二、建設工程施工合同（一）概念建設工程施工合同是發(fā)包人

18、與承包人（施工人）為完成特定的建設項目的建造任務確立（變 更、終止）雙方之間權利義務關系的協議，屬于工作性合同。83ICPA59W9（二）特點1、建設工程施工合同的承包人必須是具有與擬承攬其工程建造任務相適應的資質等級 證書和安全生產能力。2、建設工程施工合同的承包人擬承攬的工程建造任務所涉及的專業(yè)領域、性質必須與其 法人營業(yè)執(zhí)照、資質等級證書中規(guī)定的承攬工程建造任務的專業(yè)范圍、性質領域相適應。mZkklkzaaP3、 由于建設項目建設工程的特點，導致建設工程施工合同結構和雙方權利義務關系復雜， 條款多，確立雙方權利義務關系的相關文件多，因此一般采用合同文件式合同。AVktR43bpw4、建設

19、工程施工合同糾紛多采用較為溫和的糾紛解決方法（ ADR Alternative disputeresolution ）進行處理，以期在項目建設期間有效維系合同關系的穩(wěn)定。oRjBnOwcEd5、建設工程施工合同有效期長、風險大、工程變更多，導致合同履行過程中合同爭議多， 工程索賠多，價款支付、結算工作繁雜。2MiJTy0dTT6、建設工程施工合同的承包商將承擔較大的質量風險責任。三、建設工程委托監(jiān)理合同（一）概念建設工程委托監(jiān)理合同是發(fā)包人與承包人（監(jiān)理人）為完成特定的建設項目的監(jiān)理任務確 立（變更、終止）雙方之間權利義務關系的協議，屬于勞務性合同（服務性合同）。gIiSpiue7A（二）特點

20、1、建設工程委托監(jiān)理合同的標的是監(jiān)理單位根據合同要求提供的工程建設管理服務。2、建設工程委托監(jiān)理合同的承包人（監(jiān)理人）必須具有法人營業(yè)執(zhí)照和與其擬監(jiān)理的工程建設項目相適應的工程建設監(jiān)理資質等級證書。uEhOUlYfmh3、建設工程委托監(jiān)理合同的承包人與被監(jiān)理的建設工程合同的承包人之間不存在直接的合同關系。為確保建設工程委托監(jiān)理合同的有效履行，建設工程委托監(jiān)理合同的發(fā)包人在該合同中授予承包人的監(jiān)理權力、權限、責任范圍和內容，必須在被監(jiān)理的建設工程合同中以承包人義務的形式確立下來。IAg9qLsgBX房地產開發(fā)項目所涉及的房產類合同的特點一、商品房預售合同（一）概念商品房預售合同是指房地產開發(fā)經營

21、企業(yè)與商品房購買者就正在建設中的商品房的預先 出售事宜所達成的確立（變更、終止）雙方權利義務關系的協議。WwghWvVhPE（二）特點1、作為商品房預售合同當事人一方的賣方，其合同締約資格受到嚴格限制。賣方必須具 備法人營業(yè)執(zhí)照、房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書、國有土地使用權證、建設用 地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證和商品房預售許可證 等法律文件。上述文件決定了賣方是否擁有國有土地使用權、期房所有權和合法的商品房期貨 交易資格。asfpsfpi4k2、商品房預售合同的標的具有特殊性。商品房預售合同的標的必須達到特定的財產狀態(tài)要求（房地產開發(fā)企業(yè)投入開發(fā)建設的資金必須達到工程建

22、設總投資的25沖上）。ooeyYZTjj13、商品房預售合同的標的具有特定性。指在合同中必須明確商品房的具體位置、棟數、幾樓幾號等等，因為任何商品房都是唯一的，具有不可替代性。BkeGuInkxI4、商品房預售合同的形式具有較為嚴格的限定性，一般要求采用示范性合同文本。二、商品房買賣合同（一）概念商品房買賣合同是指房地產開發(fā)經營企業(yè)與商品房購買者就已經通過竣工驗收的商品房 的買賣事宜所達成的確立（變更、終止）雙方權利義務關系的協議。PgdOOsRIMo（二）特點1、商品房買賣合同的內容 除涉及商品房的買賣交易事宜，還涉及商品房權屬登記（作為 標的物的商品房物權合法轉移）和物業(yè)管理（商品房使用階

23、段必不可少的附隨性服務）事宜 。 3cdXwckm152、商品房買賣合同的標的有特殊要求。商品房買賣合同的標的必須符合下列條件：（1）銷售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè) 資質證書；（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已經通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經落實；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付條件或者已經確定施工進度和交付日期；h8c52WOngM（7）物業(yè)管理方案已經落實。三、房屋租賃合同（一）概念房屋租賃合同是指房屋所有人作為出租人與房

24、屋承租人就房屋租賃事宜所達成的確立（變更、終止）雙方權利義務關系的協議。v4bdyGious（二）特點1、 房屋租賃合同中的出租人必須是擁有土地使用權和房屋所有權的當事人。2、 房屋租賃合同遵循“買賣不破租賃原則”【房屋在產權人賣給他人后，原有的租賃合同繼續(xù)有效】。即房屋租賃合同一經成立，房屋承租人對房屋的占有權、使用權和其它物權便具有絕 對性、任何人不得侵犯。同時，該房屋租賃合同的效力溯及至該房屋的新業(yè)主。J0bm4qMpJ9【買賣不破租賃并不限于出租人出售租賃物的行為，還應包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至 將租賃物作為合伙投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權變動問題。適用買賣不

25、破租賃的條件是：第一，租賃合同已成立并生效；第二，租賃物已交付承租人；第三，所有權 發(fā)生變動是在租賃期間；第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。具備上述條件， 即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關系仍然能夠對抗該買受人。本條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這里所說的不影響租賃合同的 效力是指，租賃物的所有權發(fā)生變動后，其設定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之 間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時就與承租人產生了租賃合同關系，成為一個 新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，受讓人要受該租賃合同的約束?！縓Vau

26、A9grYP3、一般情況下，房屋租賃合同中的房屋和土地具有不可分割性，即地上建筑物和其它附著物出租時，其使用范圍內的土地使用權也隨之出租，反之亦然。bR9C6TJscw4、房屋租賃合同的標的具有特定性。作為房屋租賃合同標的的房屋必須是確定而具體的房屋，應具體明確房屋的地理位置、門牌號碼及具體的哪一間或者哪幾間等。pN9LBDdtrd四、房屋拆遷安置補償合同（一）概念房屋拆遷安置補償合同是指房屋拆遷人和被拆遷房屋的所有人、使用人，就房屋拆遷和補償安置事宜所達成的確立（變更、終止）雙方權利義務關系的協議。DJ8T7nHuGT（二）特點1、房屋拆遷安置補償合同所確立的房屋拆遷安置補償法律關系具有行政

27、法律關系與民事法律關系的雙重屬性。拆遷人與被拆遷房屋的所有人、使用人在房屋拆遷行為過程中形成行政 法律關系，拆遷人與被拆遷房屋的所有人、使用人在自愿有償、平等協商一致的基礎上達成房 屋拆遷安置補償合同，形成民事法律關系。QF81D7bvUA2、房屋拆遷安置合同受地方相關法律、法規(guī)的約束較大，在安置、補償方式、方法和補償數量方面具有較大的地域性差異。女如:上海市采用的貨幣化拆遷房屋安置、補償方式便具有 明顯的受制于地方經濟和社會發(fā)展水平的特點。4B7a9QFw9h建設部頒布的房屋拆適安置補償合同范本。房地產開發(fā)項目所涉及的物業(yè)管理類合同的特點一、物業(yè)管理委托合同（一）概念物業(yè)管理委托合同是由物業(yè)

28、業(yè)主或業(yè)主授權的單位與受委托的物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理 事宜(管理服務和責任范圍、管理服務對象、管理服務方式等)所達成的確立(變更、終止) 雙方權利義務關系的協議。ix6iFA8xoX(二)特點1、物業(yè)管理委托合同的標的是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務；2、物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)的締約資格有特殊要求；3、物業(yè)管理委托合同所確立的物業(yè)管理服務具有專業(yè)化服務特點；4、物業(yè)管理服務的性質和特點要求物業(yè)管理委托合同所確立的當事人雙方的權利義務關 系和責任界面必須明確、具體。wt6qbkCyDE二、其它物業(yè)管理類合同(一)其他合同類型1、前期物業(yè)管理合同指房屋住宅出售后至業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)

29、管理機構之前這一期間的物業(yè)管理。簽訂前期物業(yè)管理合同有兩種模式，一種是由房地產開發(fā)商作為唯一物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽 訂，另一種是各個業(yè)主及每個購房者分別以自己的名義與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。Kp5zH46zRk2、業(yè)主公約指業(yè)主共同簽訂或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關使用、 維護物業(yè)及其管理等方 面權利義務的行為守則。3、業(yè)主委員會章程指業(yè)主大會制定的有關業(yè)主委員會組織及活動的準則。第三章房地產項目合同訂立階段的合同管理本章學習目標1、掌握合同的概念；2、熟悉合同的結構和主要條款；3、熟悉合同訂立應遵循的原則；4、掌握要約、承諾的概念及其生效要件；5、了解招標投標程序；&掌握合同成立

30、的概念及其成立要件；7、掌握締約過失責任的概念及其具體類型；8、掌握合同生效的概念與生效要件；9、熟悉合同擔保的五種形式；10、熟悉格式合同與示范性合同的概念與作用；11、掌握工程分包、轉包、掛靠的含義及其法律后果。本章教學內容1、合同的概念、類型和法律特征2、合同的結構、形式和組成3、合同的訂立(1) 合同訂立的概念、原則與準備工作；(2) 合同訂立的一般程序；(3) 合同訂立的特殊程序；(4) 合同的成立；(5) 合同的生效與合同的效力；(6) 合同的擔保；（ 7）格式合同與示范性合同。4、房地產項目合同訂立時應注意的主要問題（1）建設工程類合同訂立時應注意的主要問題；（2）地產合同與房產

31、合同訂立時應注意的主要問題。本章重點1、要約、承諾的概念及其生效要件；2、合同成立的概念及其成立要件；3、締約過失的概念及其類型；4、合同生效的概念與生效要件。 本章難點1、要約與要約邀請的區(qū)別；2、合同成立與合同生效的區(qū)別；3、締約過失責任的含義。§3.1 合同的概念、類型和法律特征一、合同的概念 合同是平等主體的法人、自然人、其它組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。 法人是相對自然人而言的， 是指擁有獨立支配的財產， 能夠以自己的名義獨立地參加民事活動， 為自己取得民事權利和承擔義務的社會組織。 Yl4HdOAA61法人成立應具備的條件： 必須依法成立；有自主經營的財

32、產； 有明確的組織機構、 名稱和場所； 能夠獨立地承擔民事責任。 ch4PJx4BlI二、合同的類型（一）按合同所確立的交易關系的內容、特點分類 買賣合同，供用電、水、氣、熱力合同，贈與合同，借款合同，租賃合同，融資租賃合同，承 攬合同，建設工程合同，運輸合同，技術合同，保管合同，倉儲合同，委托合同，行紀合同， 居間合同，合伙合同，技術合同。 qd3YfhxCzo（二）按合同所確立的合同法律關系的性質、特點分類1、單務合同與雙務合同（ 1）單務合同一方當事人只享有權利而不盡義務， 另一方當事人則只負義務而不享有權利的合同。如： 贈與 合同。（ 2）雙務合同 當事人雙方都享有權利和義務的合同。實踐中絕大部分合同都是雙務合同。2、有償合同與無償合同（1）有償合同 當事人雙方互為給付，即當事人以接受對方相應的代價為履行義務的條件。如買賣、租賃、借 貸合同。（2）無償合同 當事人一方只取得權利而不償付任何代價的合同。3、有名合同與無名合同（1）有名合同凡法律賦予一定名稱， 并特別作出規(guī)定的合同， 稱為有名合同。 如：建設工程合同、 買賣合同。 （ 2）無名合同 凡是法律上沒有確定的名稱，也未對其特別作出規(guī)范的合