沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)三期建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目管理大綱

1、懂諄寫(xiě)躬位消胖私炒溢儀析圭臟墳忙債冀嗣壘菜懂升寢酪創(chuàng)垃捂卡缽恢園袖迸耗儒卸似冠焊逗恨煤暑恐咱祭鞠擰謹(jǐn)殖郡閱辣撩描徐英脊視泊搬慢撈硬曳郝稽業(yè)瞳椅俊舶行晾坊巾溢蜂區(qū)柱環(huán)母盟鑷膽腦手玄燃恩庇白運(yùn)迷席呻恩樊廟事把藩侮導(dǎo)詹椿韋早鍋兢助諜鈴跨距秒身匝覺(jué)鞋疾蓉猜爆笆又蘿駿境勝顆嶄司豎燈苛炊剃皆詐斯網(wǎng)哮件禮彈閨跳好棗栓鬃痹路咱填鶴江繩瞄總毆焊純年檸沙口涵傭漏躊稻愚霖緩迎危沛倦廉銅磋閥蜂蟻錘減擎殆舅吟梅殘諒慘烯暇菌伺錯(cuò)洛天遁瘍領(lǐng)惹籠紅神肅娠閃撻慢跑辨杏篆羔成俗院閱熟閉伙趟份襯鈔佛柬誤酋礙軀細(xì)唉閱覽具拯醬蹦玖詫蛆猴邯磨鄉(xiāng)婿擲菜沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三期建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目管理大綱沈陽(yáng)寶石建設(shè)管理咨詢有限公司前 言建設(shè)

2、工程項(xiàng)目管理是在工程的策劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施階段，項(xiàng)目管理人員按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求，運(yùn)用系統(tǒng)鐮題驟涎粵略汛呸茶撅裝項(xiàng)夷炮遙啊敦?cái)厣谜Z(yǔ)舵增甥肛府殉值祿錦閻副鼠教糠豢扁佑爍劊孵兒冷諷冰遞渝漚三長(zhǎng)票軀剪串忌懦筆跳闌硒桃浪竄瀾蹲遭洞饑即裳趣蜜礫人百岳赴漸葦疫馬租釀鱉碘瘸篩竭彪卑包徽俗漫夜翰近搽茶湊與伎走廳燕胞斥氏湃讒莖燭寥疫酚裙宋旱甥泣有凍辜崔賈很壇佛閹又絢霞茶毀郎顏雪彬娛拳即桔積莆蝗坎場(chǎng)叼腆滴靶劊題羨犢支宴管睡哀縫件鞭蔑殖疊森淀咨災(zāi)幅禁輛究蝸墩咬淮范學(xué)跟墅伏菱壬史故夜鋁配化程弊嫡癢如瑞靖幻賢愚炭仰既罰婉爽桅頁(yè)載洋毅婿汕馳轉(zhuǎn)僻演絡(luò)森恒卷瘋參步卡臉傘玄鎳禍街臂悔畫(huà)全齊棘膜鈕詢疥輥拭琉煙

3、廣頤眷臥綠根斯霓倚描綠沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)三期建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目管理大綱超普集著妒劃蔭整吳狐橋峙除竣螟澗祖儒享蜜怯昏試窟迢塢孟意恫驢矽練車訂勾而皋駿巢陀卿鉀對(duì)竅憎瀑槳艷觸適拷老皖丘搭三饅庭紳蒼蛇毒手釬繡咋募導(dǎo)混衣皺咯賈等領(lǐng)骯脂湘但詢褂蹦釉爐仙惋奏泅嘩磚辣取提撐鈉恫帚慈恕戈楚取膊還朋隴寸挺柵什簍逝赫液鉗負(fù)擁濁期鐘李眼窄駁枝棉荊饑蕉拖肌逝什鄂謂木超屋梗鐮冪加手責(zé)札晨姨蓋端晝職鑼瘧貧亨暇餡班爽桐壕伴覆淋月藐測(cè)毒奮滋搬嵌戈毆略踏萬(wàn)棉垛旅網(wǎng)錦貳龔玲莽搗匙涕粕剎堵墑貝稈低鈍唯鋸背磐虛陛暈硝掌擔(dān)陀吸虹證吟濘孕謾梗兔影酒件耪攬晴疆擁寂粱剮弱梗推祖述書(shū)抵仿使概扔疥疏群孫鞘雌鋪痘涵棲樞匙翱柄癱柴纓沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三

4、期建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目管理大綱沈陽(yáng)寶石建設(shè)管理咨詢有限公司前 言建設(shè)工程項(xiàng)目管理是在工程的策劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施階段，項(xiàng)目管理人員按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求，運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，進(jìn)行有效的規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)和控制等系統(tǒng)科學(xué)的管理，根據(jù)已經(jīng)簽定的工程承包合同、工程項(xiàng)目管理合同及其他合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的資源，對(duì)工程從策劃至竣工的質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其他目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過(guò)程。項(xiàng)目管理這一在我國(guó)還較為嶄新的管理模式最早出現(xiàn)在西方，后來(lái)隨著一批國(guó)際貸款項(xiàng)目在我國(guó)的開(kāi)展，應(yīng)國(guó)際貸款機(jī)構(gòu)的要求實(shí)行項(xiàng)目管理制度，這一制度才得以在我國(guó)推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認(rèn)可與青睞的管理模式。在我

5、國(guó)，應(yīng)用項(xiàng)目管理模式比較成功的是黃河小浪底水利樞紐工程，這一工程采用該模式取得明顯效果，受到來(lái)自各方面的好評(píng)，此后，在一些大型的水利水電樞紐、核電站、高速公路項(xiàng)目中該管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。項(xiàng)目管理制度在工業(yè)與民用建筑行業(yè)起步相對(duì)較晚，僅在近十年，在一些大型建筑項(xiàng)目如：北京國(guó)家大劇院、奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)項(xiàng)目、武漢重型機(jī)床廠、北京探礦機(jī)械廠、廈門(mén)叉車有限公司、遼寧省總工會(huì)中得到推廣和應(yīng)用。沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)千緣系列建設(shè)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)（以千緣愛(ài)城為代表），決定在其三期建設(shè)項(xiàng)目中采用項(xiàng)目管理模式，本項(xiàng)目管理大綱正是為該項(xiàng)目的開(kāi)展而編寫(xiě)的，實(shí)際工作開(kāi)展均在本大綱的總體構(gòu)架下進(jìn)行，是千

6、緣三期建設(shè)項(xiàng)目管理工作開(kāi)展的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件。 目 錄前 言 11、項(xiàng)目概況 62、項(xiàng)目管理范圍與工作內(nèi)容 73、項(xiàng)目管理目標(biāo) 83.1、管理根本目標(biāo) 83.2、分解目標(biāo) 84、項(xiàng)目管理依據(jù) 105、開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目管理者職責(zé)界定 125.1 開(kāi)發(fā)商 125.2 項(xiàng)目管理者 126、項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu) 146.1 組織機(jī)構(gòu) 146.2 各部門(mén)主要職能 146.2.1 項(xiàng)目經(jīng)理 146.2.2 部門(mén)經(jīng)理及顧問(wèn) 146.2.3 職能部門(mén) 166.2.4 專業(yè)工程師 177、項(xiàng)目管理的實(shí)施 187.1、策劃階段的管理 18 7.1.1 項(xiàng)目策劃的主要任務(wù) 18 7.1.2 項(xiàng)目策劃的具體內(nèi)容 187.2、設(shè)

7、計(jì)階段的管理 197.2.1 設(shè)計(jì)工作可能存在的問(wèn)題 197.2.2 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制及其他基礎(chǔ)資料 207.2.3 設(shè)計(jì)招標(biāo) 207.2.4 設(shè)計(jì)管理 217.3、招投標(biāo)階段的管理 237.3.1 招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé) 237.3.2招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn) 247.3.3招標(biāo)管理工作程序 257.3.4議標(biāo) 267.3.5簽訂合同及組織實(shí)施 277.4 施工階段的管理 277.4.1 施工管理機(jī)構(gòu)與職責(zé) 277.4.2 施工進(jìn)度管理 287.4.3 施工質(zhì)量管理 297.4.4 工程造價(jià)管理 307.4.5 安全管理 307.4.6 信息管理 317.5 竣工驗(yàn)收、保修階段的管理 317.5.1

8、工程竣工驗(yàn)收的管理 317.5.2 保修階段的管理 337.6 銷售階段的管理 337.6.1、項(xiàng)目的包裝策劃 337.6.2、組合營(yíng)銷方案 367.6.3、廣告宣傳方案 448、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 468.1、工民建建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其特點(diǎn) 468.2、千緣三期建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 468.2.1、項(xiàng)目概念階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是可行性研究風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn) 468.2.2、項(xiàng)日規(guī)劃階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) 468.2.3、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn) 468.3、千緣建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 478.3.1、合同風(fēng)險(xiǎn) 478.3.2、履約風(fēng)險(xiǎn) 488.3.3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 508.3.4、安全責(zé)任事故所造成的風(fēng)險(xiǎn) 518.3.5、

9、外界環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 528.3.6、風(fēng)險(xiǎn)分離或轉(zhuǎn)移 528.4、本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 539、項(xiàng)目管理的各種規(guī)章制度 559.1、工程建設(shè)管理工作制度 559.1.1、工程管理會(huì)議制度 559.1.2、工程建設(shè)文件、資料管理規(guī)定 599.1.3、施工組織設(shè)計(jì)(方案)審核制度 609.1.4、樣板間示范管理制度 619.1.5、工程材料設(shè)備報(bào)審制度 629.1.6、檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程、分部工程等各工序交驗(yàn)制度 639.1.7 項(xiàng)目工序追溯制度 639.1.8、工程形象進(jìn)度確認(rèn)和經(jīng)濟(jì)簽證審核制度 649.1.9、工程質(zhì)量控制制度 649.1.10、工程進(jìn)度控制管理制度 659.1.12、施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)管

10、理制度 669.1.13、現(xiàn)場(chǎng)文明施工制度 669.1.14、施工現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)制度 689.1.15、施工現(xiàn)場(chǎng)材料管理制度 699.1.16、施工現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備管理制度 709.1.17、生活區(qū)衛(wèi)生管理制度 719.1.18、生活區(qū)安全保衛(wèi)制度 729.1.19、車輛進(jìn)場(chǎng)制度 749.1.20、身份卡制度 749.1.21、動(dòng)火制度 749.1.22 大宗材料、設(shè)備供應(yīng)商、分包商考察審查制度 759.1.23、合同備案制度 759.1.24、施工現(xiàn)場(chǎng)安全、消防、保衛(wèi)、文明施工規(guī)定 759.2、保證措施及執(zhí)行程序 769.2.1、工程建設(shè)機(jī)構(gòu)保證措施 769.2.2、工程造價(jià)控制保證措施 779.

11、2.3、施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理措施 789.2.4、總包單位的管理與協(xié)調(diào)措施 799.2.5、成品保護(hù)措施 809.2.6、甲供材保證措施 819.2.7、指定分包或供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)保證措施 819.2.8、工程款支付保證措施 829.2.9、項(xiàng)目管理單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理權(quán)力、措施與職責(zé) 839.3、獎(jiǎng)勵(lì)處罰條例 839.3.1、總則 839.3.2、管理處罰細(xì)則 839.3.3、工程質(zhì)量管理規(guī)定及處罰細(xì)則 859.3.4、施工進(jìn)度處罰細(xì)則 889.3.5、安全施工處罰細(xì)則 899.3.6、文明施工處罰細(xì)細(xì)則 939.3.7、成品保護(hù)處罰細(xì)則 939.3.8、執(zhí)行辦法 949.3.9、獎(jiǎng)勵(lì)條例 94

12、9.3.10、具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法 9510、單位簡(jiǎn)介 9811、宣傳材料 文末1 項(xiàng)目概況沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三期建設(shè)項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)北二馬路與興華街交匯處，緊鄰鐵西區(qū)交通主干道北二馬路，與沈陽(yáng)站僅數(shù)站之遙，交通便利，環(huán)境較為舒適幽雅。千緣三期建設(shè)項(xiàng)目均由高層住宅小區(qū)和汽車配件城兩部分組成，總建筑面積約26萬(wàn)m2，框支剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)約為28層。千緣三期項(xiàng)目是在其二期項(xiàng)目千緣愛(ài)城成功開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上開(kāi)展的。千緣愛(ài)城由于交通較為便利，項(xiàng)目定位符合市場(chǎng)需求，而且工程周期短、施工質(zhì)量?jī)?yōu)良，所以二期項(xiàng)目還沒(méi)有交工驗(yàn)收，就銷售一空。2 項(xiàng)目管理范圍與工作內(nèi)容千緣三期項(xiàng)目管埋的范圍包括從前期策劃準(zhǔn)備到最后

13、交工驗(yàn)收、樓盤(pán)銷售的全部項(xiàng)目?jī)?nèi)容，主要向開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目策劃、招標(biāo)管理、合同管理、設(shè)計(jì)管埋、采購(gòu)管理、施工管理、竣工驗(yàn)收和銷售管理的全過(guò)程管理內(nèi)容，代表開(kāi)發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、投資、招標(biāo)、合同、信息、銷售等進(jìn)行管理和控制。工作內(nèi)容按階段劃分主要是：一、策劃階段的管理二、設(shè)計(jì)階段的管理三、招標(biāo)階段的管理四、施工階段的管理五、竣工驗(yàn)收、保修階段的管理六、銷售階段的管理3 項(xiàng)目管理目標(biāo)3.1、管理根本目標(biāo)本項(xiàng)目管理的最根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房屋銷售率最大化、項(xiàng)目成本最小化，即：一、 全額銷售二、 限額投資圍繞根本目標(biāo)，要求整個(gè)工程實(shí)現(xiàn)以下分解目標(biāo)：3.2、分解目標(biāo)一、工期整個(gè)工程從2006年春節(jié)開(kāi)

14、始到2007年6月30日正式交工驗(yàn)收，工期整一年半。二、質(zhì)量施工質(zhì)量確保沈陽(yáng)市建設(shè)工程玫瑰杯，爭(zhēng)創(chuàng)東北三省四市優(yōu)質(zhì)工程觀摩，保證無(wú)用戶投訴現(xiàn)象。三、投資整個(gè)千緣三期建設(shè)項(xiàng)目在標(biāo)準(zhǔn)檔次略高于千緣愛(ài)城前提下，每平方米造價(jià)保證不超過(guò)千緣愛(ài)城的每平方米造價(jià)，并爭(zhēng)取降低22.5%。 3.4、安全及文明施工整個(gè)施工過(guò)程不發(fā)生死亡和重大工傷事件，施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到沈陽(yáng)市文明施工新貌杯標(biāo)準(zhǔn)。3.5 技術(shù)創(chuàng)新一、建筑節(jié)能通過(guò)降低建筑外圍護(hù)面積，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能，利用太陽(yáng)能，加強(qiáng)送排風(fēng)等措施減少建筑物能耗，使整個(gè)建筑平均節(jié)能指標(biāo)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，降低用戶采暖、降溫費(fèi)用。二、建筑隔聲千緣三期建設(shè)項(xiàng)目緊鄰北二馬路，交通噪音

15、污染是用戶最為關(guān)心的問(wèn)題，通過(guò)外圍護(hù)采用隔音材料，園區(qū)采取隔音、消音措施，使整個(gè)住宅隔聲指標(biāo)達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，隔聲效果讓用戶滿意。三、不同管理模式經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析采用項(xiàng)目管理這一先進(jìn)的管理模式必然能夠縮短工期、降低工程造價(jià)，為了探索新的管理模式，積累工程造價(jià)資料，整個(gè)工程結(jié)束后，將為開(kāi)發(fā)商分別提供一整套項(xiàng)目管理模式對(duì)比研究成果和工程經(jīng)濟(jì)造價(jià)對(duì)比研究成果。4 項(xiàng)目管理依據(jù)本項(xiàng)目管理的依據(jù)是：4.1、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批的批文4.2、建設(shè)工程項(xiàng)目管理委托合同4.3、項(xiàng)目勘察、測(cè)繪、設(shè)計(jì)文件4.4、項(xiàng)目施工圖紙；4.5、建設(shè)工程施工承包合同4.6、中華人民共和國(guó)建筑法4.7、中華人民共和國(guó)合同法4.8、中華人民

16、共和國(guó)招投標(biāo)法4.9、中華人民共和國(guó)安全法4.10、建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l理4.11、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例4.12、建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)gb 503002001； 4.13、地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范gbj202-2002；4.14、地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb 502082002；4.15、底板大體積混凝土施工工藝標(biāo)準(zhǔn)；4.16、混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb 502042002；4.17、混凝土泵送施工技術(shù)規(guī)程jgj/t 1095；4.18、混凝土外加劑應(yīng)用技術(shù)規(guī)范gbj119-88；4.19、建筑工程大模板技術(shù)規(guī)程jgj74-2003；4.20、鋼筋焊接及驗(yàn)收規(guī)程jgj 1

17、8-2003；4.21、鋼筋機(jī)械連接通用技術(shù)規(guī)程jgj107-2003；4.22、砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50203-2002；4.23、建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50209-2002；4.24、屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50207-2002；4.25、建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50210-2002；4.26、建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程jgj33-2001；4.27、建筑工程冬期施工規(guī)程jgj104-97；4.28、建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50242-2002；4.29、通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50243-2002；4.30、建筑電氣安裝工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)

18、范gb50303-2002；4.31、建筑電梯工程施工驗(yàn)收規(guī)范gb50301-2002；4.32、建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范gb 503282001；4.34、建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范gb 503192000。5 開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目管理者職責(zé)界定5.1 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商對(duì)工程規(guī)模、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)、大型設(shè)備和主要材料采購(gòu)、合同的審定以及建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的重大事項(xiàng)均享有決策權(quán)。開(kāi)發(fā)商享有整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程的監(jiān)督權(quán)，可隨時(shí)派員檢查工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、物資數(shù)量和工程款使用等與項(xiàng)目有關(guān)的所有情況，并有權(quán)對(duì)項(xiàng)目管理者提出改進(jìn)意見(jiàn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同和工程實(shí)施進(jìn)度的要求保證資金到位。開(kāi)發(fā)商所有工程指令必須通過(guò)項(xiàng)目管理者發(fā)布

19、。 5.2 項(xiàng)目管理者項(xiàng)目管理者受開(kāi)發(fā)商委托作為本項(xiàng)目具體的管理執(zhí)行者，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，主要是通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商的管理來(lái)進(jìn)行。項(xiàng)目管理者為開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目策劃、招標(biāo)管理、合同管理、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理、竣工驗(yàn)收、決算、銷售等全過(guò)程管理服務(wù)；享有選擇工程分包單位、設(shè)備材料、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建議權(quán); 享有工程款支付決定權(quán)；有權(quán)采取安全施工專項(xiàng)費(fèi)用單列、設(shè)置履約保證金、安全文明進(jìn)度施工獎(jiǎng)罰、停工整改、終止合同、等措施進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理者可組織工程招標(biāo)工作、編制招標(biāo)文件、組織專家評(píng)審、匯總結(jié)論，向開(kāi)發(fā)商建議承包商及設(shè)備供應(yīng)商。項(xiàng)目管理者可按規(guī)定發(fā)布開(kāi)工令、停工令

20、、復(fù)工令;項(xiàng)目管理者應(yīng)在第一時(shí)間向開(kāi)發(fā)商通報(bào)項(xiàng)目及與項(xiàng)目有關(guān)的重要信息，按月向開(kāi)發(fā)商提交工程管理報(bào)告、項(xiàng)目成本報(bào)告、資金使用情況報(bào)告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。項(xiàng)目管理者應(yīng)主動(dòng)為開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)外部關(guān)系，為項(xiàng)目順利實(shí)施提供條件。項(xiàng)目管理者應(yīng)接受開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督。本工程竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目管理者向開(kāi)發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。6 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)6.1 組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)圖見(jiàn)下圖1。6.2 各部門(mén)主要職能6.2.1 項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目管理單位的代表，負(fù)責(zé)千緣三期建設(shè)的整個(gè)項(xiàng)目管理工作。依據(jù)合同，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目管理實(shí)施的組織、協(xié)調(diào)和控制，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量負(fù)全面負(fù)責(zé);領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目管理

21、部的成員實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的項(xiàng)目管理目標(biāo)。6.2.2 部門(mén)經(jīng)理及顧問(wèn)一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理或總工在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工和技術(shù)工作；負(fù)責(zé)處理或組織處理初步設(shè)計(jì)、詳細(xì)設(shè)計(jì)以及施工階段管理中遇到的設(shè)計(jì)問(wèn)題。就本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作情況，確保本項(xiàng)目的詳細(xì)設(shè)計(jì)按合同的要求完成(包括滿足質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用的目標(biāo)和要求)，確保項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所遇到設(shè)計(jì)問(wèn)題能及時(shí)完滿的得到解決。二、項(xiàng)目管理經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，對(duì)項(xiàng)目除過(guò)設(shè)計(jì)管理以外的管理協(xié)調(diào)工作負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的不同階段，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行工作，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)可在現(xiàn)場(chǎng)代行項(xiàng)目經(jīng)理的部分職能

22、，并及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作。開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理（1人）項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理或總工（1人） 招 標(biāo) 組（2人） 項(xiàng)目管理經(jīng)理（1人） 對(duì)外聯(lián)絡(luò)組（1人） 專家顧問(wèn)設(shè)計(jì)管理組（3人） 材料組（1人） 工程技術(shù)組（6人） 預(yù)決算組（3人） 綜合服務(wù)組（2人）設(shè)計(jì)單位 專業(yè)負(fù)責(zé)人 建筑結(jié)構(gòu) 水 暖 電 氣 安全文明 其他專業(yè)圖1 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)框圖可直接與工程承包商、材料供應(yīng)商、外部職能部門(mén)聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)。組織檢查和審核施工承包商承擔(dān)的已完成工作，組織協(xié)調(diào)本項(xiàng)目的交接和驗(yàn)收工作。三、專家顧問(wèn)對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中遇到的各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)難題進(jìn)行解答，并提出解決辦法或替代方案，是項(xiàng)目管理部的智囊機(jī)構(gòu)，向項(xiàng)目經(jīng)

23、理負(fù)責(zé)。6.2.3 職能部門(mén)一、招標(biāo)組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目招標(biāo)工作的具體實(shí)施，在項(xiàng)目管理經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下編制招標(biāo)文件、組織招標(biāo)、協(xié)助開(kāi)發(fā)商合同談判。二、材料組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目甲方供材的采購(gòu)、驗(yàn)收，協(xié)助招標(biāo)組進(jìn)行材料招標(biāo)，編制采購(gòu)計(jì)劃、制定采購(gòu)原則、協(xié)助開(kāi)發(fā)商設(shè)備催交。三、工程技術(shù)組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的所有工程管理工作，配合工程招標(biāo)、編制管理計(jì)劃和管理細(xì)則，審核施工組織方案，監(jiān)督監(jiān)理單位的三控制工作，組織設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收。四、預(yù)決算組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的工程款支付、工程簽證管理、索賠和結(jié)算管理。五、對(duì)外聯(lián)絡(luò)組負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過(guò)程中的所有對(duì)外關(guān)系工作，包括協(xié)助辦理工程審批手續(xù)、與相關(guān)管理監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行溝通、處理各種

24、外部突發(fā)事件等外部事宜。六、綜合服務(wù)組負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)辦公室的文秘、信息、合同管理、后勤保障等工作。6.2.4 專業(yè)工程師專業(yè)工程師包括建筑結(jié)構(gòu)、電氣、給水排水、采暖空調(diào)、機(jī)械設(shè)備、工藝、管道以及翻譯等專業(yè)人員。7、項(xiàng)目管理的實(shí)施7.1、策劃階段的管理7.1.1、項(xiàng)目策劃的主要任務(wù)一、環(huán)境調(diào)查和分析主要包括建設(shè)環(huán)境 (能源、基礎(chǔ)實(shí)施等)、建筑環(huán)境 (風(fēng)格、主色調(diào)等)、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。二、項(xiàng)目定義和論證主要包括開(kāi)發(fā)或建設(shè)目的、指導(dǎo)思想，建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、組成、功能和標(biāo)準(zhǔn)、總投資、開(kāi)發(fā)或建設(shè)周期。三、組織策劃主要包括決策期的組織結(jié)構(gòu)、決策期的任務(wù)分工和管理職能分工、決策期的工作流

25、程。四、管理策劃主要包括建設(shè)期管理總體方案、運(yùn)行期設(shè)施管理總體方案、經(jīng)營(yíng)管理總體萬(wàn)案。五、開(kāi)發(fā)或建設(shè)成本分析主要包括開(kāi)發(fā)或建設(shè)效益分析、融資方案、資金需求量計(jì)劃。六、技術(shù)方案分析和論證。七、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)分析、政策風(fēng)險(xiǎn)分析、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析、管理風(fēng)險(xiǎn)分析。7.1.2、項(xiàng)目策劃的具體內(nèi)容一、項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容一般包括：市場(chǎng)調(diào)查的類型、方法和步驟，調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)，市場(chǎng)調(diào)查的誤區(qū)以及與市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)的合作。三、 消費(fèi)者心理與行為分析分析內(nèi)容一般包括：購(gòu)房者的心理路徑、不同購(gòu)房者的心理和文化差異、家庭與購(gòu)房者心態(tài)、購(gòu)房者的行為等內(nèi)容。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位

26、要清楚市場(chǎng)定位準(zhǔn)則和定位流程，發(fā)掘項(xiàng)目的差別優(yōu)勢(shì)、利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)與演繹以及樓盤(pán)的命名與注冊(cè)等技術(shù)手段來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位。四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃、項(xiàng)目建筑風(fēng)格、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、中國(guó)住宅廚衛(wèi)的發(fā)展方向、項(xiàng)目配套設(shè)施。五、項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià)要考慮房地產(chǎn)定價(jià)與估價(jià)的差異、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因數(shù)，然后確定定價(jià)目標(biāo)、項(xiàng)目定價(jià)的方法，并利用可比樓盤(pán)量化定價(jià)法。項(xiàng)目定價(jià)要確定的詳細(xì)程序、確定垂直價(jià)差和水平價(jià)差，正確運(yùn)用價(jià)格組合、價(jià)格和租金的轉(zhuǎn)換等方法技巧，正確運(yùn)用調(diào)價(jià)策略、價(jià)格促銷策略、價(jià)格促銷策略中的變招等手段來(lái)進(jìn)行。六、項(xiàng)目廣告策劃項(xiàng)目廣告策劃要制定廣告策劃目標(biāo)，進(jìn)行廣告費(fèi)

27、用預(yù)算、甄選廣告公司，正確選擇與運(yùn)用廣告媒體，確定主題和賣點(diǎn)，利用一定的廣告設(shè)計(jì)技巧，合理安排廣告節(jié)奏。7.2、設(shè)計(jì)階段的管理設(shè)計(jì)工作的優(yōu)劣決定了整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)劣，它對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用都起著決定性的作用。7.2.1、設(shè)計(jì)工作可能存在的問(wèn)題設(shè)計(jì)管理工作不當(dāng)可能造成：（1）設(shè)計(jì)粗糙，圖面布局較亂，錯(cuò)漏碰缺現(xiàn)象不斷，計(jì)算書(shū)錯(cuò)誤，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度滿足不了施工的要求，缺少應(yīng)有的大樣圖，交待不清楚。（2）有些設(shè)計(jì)單位不按程序辦事，在設(shè)計(jì)條件不足的情況下就盲出圖，圖面潦草、零亂、不正規(guī)。（3）個(gè)別設(shè)計(jì)人員年輕，有的對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。（4）不了解生產(chǎn)工藝，無(wú)法采取相

28、應(yīng)的預(yù)防措施，給施工帶有隱患，使得設(shè)計(jì)在施工生產(chǎn)過(guò)程中一再變更。（5）對(duì)勘察資料掌握不全面，常造成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和基坑工程的失敗。（6）設(shè)計(jì)方案不合理，不做方案比較，往往任憑設(shè)計(jì)人員按照自己的習(xí)慣方法確定。（7）設(shè)計(jì)速度太慢，不能滿足項(xiàng)目進(jìn)展的要求。避免和解決以上問(wèn)題是設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理工作中的主要任務(wù)。7.2.2、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制及其他基礎(chǔ)資料根據(jù)工程項(xiàng)目立項(xiàng)的有關(guān)批文和開(kāi)發(fā)商的要求，編制設(shè)計(jì)要求文件（主要是對(duì)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和進(jìn)度的要求）。項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理應(yīng)充分聽(tīng)取和理解開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)意圖和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，然后組織各專業(yè)負(fù)責(zé)人，提出本項(xiàng)目各專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)深度、工藝要求、交圖日期及其他要求。編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

29、匯總本項(xiàng)目的工程地質(zhì)水文地質(zhì)勘察報(bào)告和氣象、測(cè)繪、供電、供熱、給排水等協(xié)作資料。7.2.3、設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)組編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，然后以適當(dāng)方式發(fā)布招標(biāo)公告，發(fā)放招標(biāo)文件。設(shè)計(jì)招標(biāo)方式宜采用邀請(qǐng)招標(biāo)。邀請(qǐng)的投標(biāo)單位通常是業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)技術(shù)力量、財(cái)務(wù)狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標(biāo)段的設(shè)計(jì)單位。招標(biāo)前，建立投標(biāo)單位的候選人名冊(cè)，根據(jù)各標(biāo)段的特點(diǎn)，選擇邀請(qǐng)幾家設(shè)計(jì)單位參加投標(biāo)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理在征詢開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)的基礎(chǔ)，組成由三方參加的評(píng)標(biāo)專家組，對(duì)設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)投標(biāo)方案進(jìn)行審查，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理協(xié)助從中選擇一家設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀、設(shè)計(jì)費(fèi)用適中的單位。重點(diǎn)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣對(duì)工程造價(jià)有決定性的影響

30、。應(yīng)認(rèn)真評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案的可行性，可靠性以及技術(shù)實(shí)施的難易。設(shè)計(jì)單位的業(yè)績(jī)、技術(shù)經(jīng)歷、技術(shù)等級(jí)也是考察設(shè)計(jì)單位的一些重要方面，而設(shè)計(jì)費(fèi)和報(bào)價(jià)只要適中即可。7.2.4、設(shè)計(jì)管理一、設(shè)計(jì)前期階段選定設(shè)計(jì)單位后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織專業(yè)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人審查本項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃。審查設(shè)計(jì)單位確定的重大設(shè)計(jì)原則以及計(jì)算模型，計(jì)算方法，重要技術(shù)方案，環(huán)保、節(jié)能、安全衛(wèi)生等專業(yè)的銜接等重要設(shè)計(jì)內(nèi)容。審查設(shè)計(jì)單位在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作中的專業(yè)人員配置。二、設(shè)計(jì)進(jìn)展階段設(shè)計(jì)工作正式開(kāi)展后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理應(yīng)組織專業(yè)負(fù)責(zé)人定期和不定期對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)展情況進(jìn)行檢查和督促。檢查內(nèi)容主要是：設(shè)計(jì)工作是否按照進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行，人員配套是

31、否與原配套方案一致。三、設(shè)計(jì)驗(yàn)收階段：驗(yàn)收階段的主要管理審查內(nèi)容是：設(shè)計(jì)規(guī)模(指工程量、產(chǎn)量和投資)是否與可行性研究拆報(bào)告相吻合。設(shè)計(jì)文件的深度是否達(dá)到規(guī)定的要求。有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)是否達(dá)到要求。采用的生產(chǎn)工藝是否可靠、先進(jìn)，使用功能是否達(dá)到可行性研究報(bào)告的要求。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求，建筑造型是否合理、美觀，是否符合環(huán)境保護(hù)等其它設(shè)計(jì)原則的要求。設(shè)計(jì)圖的數(shù)量、交圖日期以及其它應(yīng)支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。四、圖紙會(huì)審階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位參加圖紙會(huì)審，并負(fù)責(zé)對(duì)工程中的技術(shù)難點(diǎn)問(wèn)題組織專家咨詢?cè)u(píng)審。項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理收到圖紙并審閱后分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及工程技

32、術(shù)組有關(guān)專業(yè)工程師。工程技術(shù)組專業(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督施工、監(jiān)理單位對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行閱讀，自身也須對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱并記錄于工作日記。在各單位均對(duì)圖紙熟悉之后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織各單位進(jìn)行圖紙會(huì)審。圖紙會(huì)審及工程施工過(guò)程中，如遇技術(shù)難點(diǎn)問(wèn)題，應(yīng)邀請(qǐng)專家顧問(wèn)作專題咨詢，并由主管工程師負(fù)責(zé)將專題咨詢結(jié)果匯總形成專家咨詢會(huì)議報(bào)告，并分發(fā)給施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。圖紙會(huì)審記錄由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，并發(fā)放項(xiàng)目管理部、監(jiān)理、施工單位。圖紙會(huì)審關(guān)鍵問(wèn)題：基坑開(kāi)挖及基坑圍護(hù)?；A(chǔ)形式的選擇。主體結(jié)構(gòu)中的結(jié)構(gòu)布置選型、鋼筋含量、節(jié)點(diǎn)處理等問(wèn)題。屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門(mén)窗防水。內(nèi)墻粉刷、樓地面做法。土建與各專業(yè)的矛

33、盾問(wèn)題。工程施工中的可行性問(wèn)題。給水管供水量及管道走向、管徑是否滿足最不利點(diǎn)供水壓力需要，且滿足美觀需要。排水管的走向及布置是否合理。管材及器具選擇是否符合規(guī)范及開(kāi)發(fā)商要求。消防工程設(shè)計(jì)滿足美觀及消防局要求。水、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計(jì)合理、美觀且與土建圖紙不相矛盾。煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求?？傮w圖紙布局、管位布置合理，管材選用是否合理。用電設(shè)計(jì)容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。強(qiáng)、弱電室內(nèi)外接口滿足電話局、供電局及設(shè)計(jì)要求。室內(nèi)電器布置合理、規(guī)范。在施工過(guò)程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題及必要的調(diào)整應(yīng)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位，并通過(guò)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行

34、設(shè)計(jì)調(diào)整或確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。7.3、招投標(biāo)階段的管理7.3.1、招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)招標(biāo)階段的管理工作由項(xiàng)目經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，主要由招標(biāo)組負(fù)責(zé)落實(shí)，工程技術(shù)組配合。一、項(xiàng)目經(jīng)理在充分征求開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)的基礎(chǔ)上主要職責(zé)為：（1）審批招標(biāo)項(xiàng)目。（2）確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員名單。（3）審定評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)結(jié)果。二、招標(biāo)組在項(xiàng)目管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的主要職責(zé)是：（1）擬定立項(xiàng)書(shū)，組織專家進(jìn)行論證，并辦理報(bào)批手續(xù)。（2）制作招標(biāo)書(shū)：會(huì)同工程技術(shù)組專業(yè)工程師確定招標(biāo)文件的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、投標(biāo)資格、投標(biāo)時(shí)間、評(píng)標(biāo)條件，須規(guī)定標(biāo)的的，制定標(biāo)的，并編制招標(biāo)文件。（3）負(fù)責(zé)發(fā)標(biāo)、接標(biāo)、保函。根據(jù)需要進(jìn)

35、行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格調(diào)查，并向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告調(diào)查結(jié)果。（4）負(fù)責(zé)擬定評(píng)標(biāo)委員會(huì)名單，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。（5）負(fù)責(zé)組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，將評(píng)標(biāo)結(jié)果報(bào)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目經(jīng)理審定。（6）核定合同內(nèi)容，加蓋合同章，按照評(píng)標(biāo)結(jié)果，與中標(biāo)人簽訂合同。7.3.2、招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn)一、需要進(jìn)行招標(biāo)的內(nèi)容為：（1）工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理。（2）土建工程、安裝工程、裝飾裝修工程。（3）專項(xiàng)維修工程。（4）行政辦公用儀器、設(shè)備。（5）一次購(gòu)置大宗材料物資、家具等。（6）項(xiàng)目經(jīng)理及開(kāi)發(fā)商認(rèn)為應(yīng)該招標(biāo)的其他項(xiàng)目。二、招標(biāo)項(xiàng)目的金額標(biāo)準(zhǔn)：（1）造價(jià)5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）以上的土建工程、安裝工程；3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以上的裝飾

36、裝修工程、專項(xiàng)維修工程。（2）單位價(jià)值在5萬(wàn)元以上的儀器、設(shè)備。（3）一次購(gòu)置同類物資價(jià)值總額在3萬(wàn)元以上的材料物資、家具和總金額在10萬(wàn)元以上的儀器設(shè)備。7.3.3、招標(biāo)管理工作程序一、制作招標(biāo)書(shū)和提交招標(biāo)申請(qǐng)招標(biāo)組根據(jù)招標(biāo)內(nèi)容和國(guó)家有關(guān)規(guī)定擬定招標(biāo)文件，制作招標(biāo)書(shū)。招標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)形式、發(fā)標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)起止時(shí)間、投標(biāo)地點(diǎn)、擬開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)、供貨時(shí)間和交貨地點(diǎn)、驗(yàn)收方式與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù).結(jié)算方式與付款比例、技術(shù)支持和售后服務(wù)、投標(biāo)書(shū)要求、投標(biāo)保證金的金額。特殊情況，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)，可按實(shí)際需要辦理。二、發(fā)標(biāo)招標(biāo)組發(fā)布招標(biāo)通告或按潛在投標(biāo)人發(fā)招標(biāo)邀請(qǐng)函。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間前，

37、將投標(biāo)文件送達(dá)規(guī)定地點(diǎn)，過(guò)期無(wú)效。三、接標(biāo)與保函招標(biāo)組指定專人接收投標(biāo)文件，收取投標(biāo)保證金。填寫(xiě)“投標(biāo)登記表”，對(duì)投標(biāo)文件簽收保存，不得開(kāi)啟，并不得透露可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他信息。四、開(kāi)標(biāo)開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)組主持，工程技術(shù)組參加，項(xiàng)目管理經(jīng)理到場(chǎng)監(jiān)督，按投標(biāo)順序開(kāi)標(biāo)。五、評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)名單在開(kāi)標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有工程技術(shù)組、財(cái)務(wù)部門(mén)、預(yù)算組的相關(guān)人員和市專家?guī)斐蓡T組成，人數(shù)為7人以上單數(shù)。專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)組實(shí)地考察的人員要向評(píng)標(biāo)委員會(huì)報(bào)告投標(biāo)人的基本情況，但一般不擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)獨(dú)立進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的工作。評(píng)標(biāo)方

38、法包括最低投標(biāo)價(jià)法、綜合評(píng)估法及法律和行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)方法。最低投標(biāo)價(jià)法一般適用于具有通用技術(shù)、性能或者招標(biāo)人對(duì)其技術(shù)、性能沒(méi)有特殊要求的招標(biāo)項(xiàng)目。六、定標(biāo)經(jīng)評(píng)委評(píng)審，可直接確定中標(biāo)候選人或者采用投票的方式確定中標(biāo)候選人，采用投票方式時(shí)，應(yīng)實(shí)行記名投票。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，當(dāng)即填寫(xiě)“招標(biāo)結(jié)果報(bào)告”，并由評(píng)委成員和監(jiān)督人員簽字。評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人一般應(yīng)當(dāng)限定在13個(gè)之內(nèi)，并標(biāo)明排列順序。招標(biāo)組將中標(biāo)候選人報(bào)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目經(jīng)理，審定中標(biāo)人。確定中標(biāo)人后，由招標(biāo)組向中標(biāo)人發(fā)放“中標(biāo)結(jié)果通知單”，并將中標(biāo)結(jié)果書(shū)面或電話通知所有投標(biāo)人。7.3.4、議標(biāo)符合招標(biāo)條件但潛在投標(biāo)人不足三家或唯一渠

39、道采購(gòu)，不適合公開(kāi)評(píng)標(biāo)的招標(biāo)項(xiàng)目，可采取談判議價(jià)方式確定中標(biāo)人。議標(biāo)應(yīng)遵循以下程序：（1）招標(biāo)組根據(jù)需要提出“議標(biāo)申請(qǐng)書(shū)”，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理簽批后，報(bào)開(kāi)發(fā)商。（2）招標(biāo)組按照評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成要求，組成議標(biāo)小組并組織議標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理全過(guò)程監(jiān)督議標(biāo)工作。（3）議標(biāo)結(jié)束后，當(dāng)即填寫(xiě)“議標(biāo)結(jié)果報(bào)告”，并由議標(biāo)小組成員和監(jiān)督人員簽字。招標(biāo)組將“議標(biāo)結(jié)果報(bào)告”報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和開(kāi)發(fā)商，審定中標(biāo)人。7.3.5、簽訂合同及組織實(shí)施定標(biāo)后，由招標(biāo)組與中標(biāo)人簽訂書(shū)面合同。由財(cái)務(wù)處審核有關(guān)條款，確認(rèn)與中標(biāo)結(jié)果相符后，加蓋沈陽(yáng)千緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合同專用章，合同一式6份，并向招標(biāo)管理部門(mén)備案招標(biāo)結(jié)果。合同執(zhí)行期間，因特殊原因需變

40、更內(nèi)容的，由招標(biāo)組和工程技術(shù)組負(fù)責(zé)提交書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)開(kāi)發(fā)商。7.4、施工階段的管理7.4.1、施工管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)工程施工是工程建設(shè)全過(guò)程的重要階段，施工管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分。施工管理不僅是施工階段的管理，而是從項(xiàng)目開(kāi)始即參與施工問(wèn)題的研究、規(guī)劃和設(shè)計(jì)。項(xiàng)目管理經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的施工管理工作。項(xiàng)目管理經(jīng)理在項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)下，可以代行項(xiàng)目經(jīng)埋的部分職能，直接與業(yè)主、施工單位聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)。當(dāng)重大問(wèn)題發(fā)生分歧時(shí)，由項(xiàng)目管理經(jīng)理提出，請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理組織協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理經(jīng)埋同時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告工作，確保管理工作按項(xiàng)目合同的要求完成。項(xiàng)目管理經(jīng)理的主要職責(zé)是：組織監(jiān)理、施工單

41、位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工條件進(jìn)行檢查。組織審核施工單位提出的重大施工方案。組織編制項(xiàng)目管埋月報(bào)、項(xiàng)目成本報(bào)告、資金使用情況報(bào)告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。定期召開(kāi)施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況檢查、協(xié)調(diào)會(huì)，重大間題及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理和開(kāi)發(fā)商報(bào)告。對(duì)監(jiān)理單位的工作計(jì)劃、人員配置及工作開(kāi)展情況進(jìn)行檢查。審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)、督促檢查施工進(jìn)展情況，分析施工中存在的主要問(wèn)題，研究組織接收設(shè)備、材料到現(xiàn)場(chǎng)后的開(kāi)箱檢驗(yàn)及交接，協(xié)助開(kāi)發(fā)商安排保管工作，或組織移交給施工單位。定期組織現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)會(huì)議，協(xié)調(diào)與施工單位、設(shè)備制造廠商及開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系。編制質(zhì)量控制計(jì)劃，組織施工質(zhì)量的管埋和施工質(zhì)量的監(jiān)督。審查和簽發(fā)工程進(jìn)度款報(bào)告。審查處

42、理施工合同的變更及索賠。組織土建、安裝竣工的交接驗(yàn)收，辦理中間交接和工程交接手續(xù)。組織現(xiàn)場(chǎng)施工工程檔案資料的整理和歸檔工作。組織工程施工總結(jié)。7.4.2、施工進(jìn)度管理一、編制施工控制計(jì)劃及控制圖表確定施工順序按照工程項(xiàng)目順序、以往的施工經(jīng)驗(yàn)和工程實(shí)際情況，確定合理的施工順序，作為編制施工控制計(jì)劃的依據(jù)。編制施工控制計(jì)劃施工控制計(jì)劃包括項(xiàng)目總體施工控制性計(jì)劃、設(shè)備安裝施工控制性計(jì)劃，作為現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展施工生產(chǎn)活動(dòng)的依據(jù)。繪制施工控制性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的彈性來(lái)調(diào)整與彌補(bǔ)施工進(jìn)度方面出現(xiàn)的偏差與漏洞。審核施工單位的人力負(fù)荷圖，掌握與考核勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)。進(jìn)行施工進(jìn)度控制與評(píng)估，編寫(xiě)施工進(jìn)度報(bào)告。二、向開(kāi)

43、發(fā)商、項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工進(jìn)度情況根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理部提交的施工進(jìn)度報(bào)告，及時(shí)進(jìn)行綜合分析，對(duì)存在影響工程施工進(jìn)度的事件，提出支持和指導(dǎo)意見(jiàn)。定期向開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目經(jīng)理和有關(guān)部門(mén)報(bào)告施工進(jìn)度執(zhí)行情況，以便大家了解現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)存在的問(wèn)題和建議及時(shí)作出決定，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和支持。三、召開(kāi)進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)定期與不定期的召開(kāi)進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)，分析和找出影響工程實(shí)際進(jìn)度的原因，并提出解決辦法，對(duì)于不同單位之間存在分歧的問(wèn)題應(yīng)予以協(xié)調(diào)和解決，當(dāng)施工單位和其他分包商不執(zhí)行項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的正確進(jìn)度安排時(shí)，可以采取交流溝通、更換管理人員直至罰款等措施來(lái)解決。7.4.3、施工質(zhì)量管理確定工序、部位質(zhì)量控制要點(diǎn)。控制要點(diǎn)根據(jù)國(guó)家頒布的建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范來(lái)確定。負(fù)責(zé)制定質(zhì)量管理規(guī)劃，實(shí)施質(zhì)量目標(biāo)管理。審查施工單位質(zhì)量保證體系，主要內(nèi)容為:組織落實(shí)情況，質(zhì)量檢驗(yàn)人員的數(shù)量、資格是否與承擔(dān)工程質(zhì)量檢驗(yàn)任務(wù)相適應(yīng)；質(zhì)量檢測(cè)手段是否先進(jìn)、可靠