案例業(yè)主權(quán)利與義務(wù)糾紛典型案例分析報(bào)告

1、案例業(yè)主權(quán)利與義務(wù)糾紛典型案例分析報(bào)告案例業(yè)主權(quán)利與義務(wù)糾紛典型案例分析2014-08-01物業(yè)管理資訊在物管效勞關(guān)系中，業(yè)主既享有物管法規(guī)挺直規(guī)定的權(quán)利，還可享有物業(yè)效勞合同商定的權(quán)利；既負(fù)有物管法規(guī)挺直規(guī)定的義務(wù)，還負(fù)有物業(yè)效勞合同商定的義務(wù)。典型案例某物業(yè)公司由于在公共電梯間貼廣告卻不公示收益，被業(yè)主起訴至法院。日前，市宣武區(qū)人民法院判決業(yè)主勝訴，責(zé)令物業(yè)公司馬上在其所管理的小區(qū)公告欄公示廣告費(fèi)的收益帳目。原告業(yè)主高女士稱，某物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)進(jìn)展物管效勞期間，不遵守合同商定，擅自由公共電梯間貼廣告，故訴到法院要求該公司停頓侵權(quán)，公開電梯間廣告費(fèi)的帳目。某物業(yè)公司成認(rèn)曾利用電梯和有關(guān)單位合

2、作制作廣告一事，但表示廣告費(fèi)收益用于小區(qū)建立和效勞。同時(shí)，物業(yè)公司提出高女士未按商定交納物業(yè)效勞費(fèi)，現(xiàn)不同意原告知求。宣武區(qū)法院認(rèn)為，高女士作為小區(qū)業(yè)主之一，享有物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)施行物管效勞過程中所發(fā)生資金收支狀況的知情權(quán)。據(jù)此，判決某物業(yè)公司馬上在其管理的小區(qū)公告欄公示在公共電梯間貼廣告費(fèi)的收益帳目。容精要一、業(yè)主的權(quán)利依國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例2007年版以下簡(jiǎn)稱“條例第六條其次款之規(guī)定，業(yè)主享有以下權(quán)利：1.效勞享授權(quán)。業(yè)主享有按物業(yè)效勞合同的商定，承受物業(yè)效勞企業(yè)供應(yīng)的效勞的權(quán)利。依合同商定全面承受物業(yè)效勞企業(yè)供應(yīng)的物業(yè)效勞是業(yè)主在物管活動(dòng)中享有的最根本權(quán)利，該權(quán)利的產(chǎn)生、圍及行使方式取決于物

3、業(yè)效勞合同的詳細(xì)商定。2.建議權(quán)。業(yè)主建議權(quán)包括提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議并就物管有關(guān)事項(xiàng)提出建議及提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章的建議兩項(xiàng)權(quán)利。3.投票權(quán)。業(yè)主投票權(quán)是業(yè)主在物管活動(dòng)中，業(yè)主對(duì)物管區(qū)域公共局部的利用和公共事務(wù)的管理進(jìn)展表決的權(quán)利。4.選舉權(quán)與被選舉權(quán)。業(yè)主享有選舉業(yè)委會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)的權(quán)利。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主須通過行使選舉權(quán)來指明自己的代言人，傳達(dá)自己的意思表示；同時(shí)，業(yè)主通過享有被選舉權(quán)而有可能參與到業(yè)委會(huì)，從而行使更為挺直的管理權(quán)。5.知情權(quán)。物管活動(dòng)中的知情權(quán)主要指物業(yè)企業(yè)有義務(wù)將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地用法等狀況明確告知業(yè)主，物業(yè)

4、效勞企業(yè)是知情權(quán)的義務(wù)主體。6.監(jiān)視權(quán)。監(jiān)視權(quán)容較為廣泛，主要包括：1業(yè)主有監(jiān)視業(yè)委會(huì)工作的權(quán)利；2業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同的狀況享有監(jiān)視的權(quán)利；3業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地用法狀況享有監(jiān)視的權(quán)利；4業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)修理資金的管理和用法享有監(jiān)視權(quán)。7.法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。這是概括性規(guī)定，指業(yè)主除前述權(quán)利外還可依法律、法規(guī)所享有的其他權(quán)利。因物管效勞容和圍隨物業(yè)的快速進(jìn)展和業(yè)主生活程度及其消費(fèi)需求的進(jìn)步而不斷拓展，業(yè)主權(quán)利及其容也會(huì)隨之而不斷得以進(jìn)展和豐富。除上述業(yè)主基于法律、法規(guī)挺直享有的權(quán)利外，業(yè)主還可與物業(yè)效勞企業(yè)通過物業(yè)效勞合同商定業(yè)主享

5、有一些其他的商定權(quán)利。二、業(yè)主的義務(wù)依條例第七條之規(guī)定，業(yè)主在物管活動(dòng)中需履行以下義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章。管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章都是正的確施物管的重要規(guī)章制度。因此，全體業(yè)主都負(fù)有遵守管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章的義務(wù)。2.遵守物管區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的用法、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。這些不僅涉及個(gè)人利益、其他業(yè)主利益和物業(yè)用法人的利益，而且涉及社會(huì)公共利益。因此，全體業(yè)主都負(fù)有遵守此方面規(guī)章制度的義務(wù)。3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在受權(quán)圍做出的打算。業(yè)主大會(huì)的打算代表了全體業(yè)主的意愿和要求，該打算的容對(duì)全體業(yè)主有約束力；而業(yè)主委員會(huì)基于業(yè)主大會(huì)受

6、權(quán)而做出的打算和業(yè)主大會(huì)的打算具有一樣法律效力。為維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益，每一業(yè)主都負(fù)有遵守這些打算的義務(wù)。4.按國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)修理資金。為確保物業(yè)共用局部、公共設(shè)施設(shè)備的正常用法，以及發(fā)生毀損時(shí)可以得到準(zhǔn)時(shí)修理，就必需保證專項(xiàng)修理資金準(zhǔn)時(shí)到位。因此，按規(guī)定交納專項(xiàng)修理資金是業(yè)主的根本義務(wù)之一。5.按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用。物業(yè)效勞費(fèi)用挺直涉及物業(yè)的保養(yǎng)和修理，也影響到物業(yè)效勞企業(yè)的形象和效勞的質(zhì)量。因此，業(yè)主負(fù)有按規(guī)定或商定準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)的義務(wù)。6.法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。除上述義務(wù)外，業(yè)主還應(yīng)承受并服從業(yè)委會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)的管理及其他應(yīng)盡義務(wù)。除上述業(yè)主基于法律、法規(guī)而挺直負(fù)擔(dān)的義務(wù)外

7、，業(yè)主還可能與物業(yè)效勞企業(yè)通過物業(yè)效勞合同商定而負(fù)擔(dān)一些其他的商定義務(wù)。實(shí)務(wù)指南一、理論中就業(yè)主權(quán)利方面應(yīng)留意的一些主要問題1.“效勞享授權(quán)方面應(yīng)留意的事項(xiàng)：1業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間是一種基于物業(yè)效勞合同產(chǎn)生的公平的民事法律關(guān)系。因此，雙方對(duì)該合同均負(fù)有誠信、忠實(shí)履行的義務(wù)，任何一方違約都要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。物業(yè)效勞企業(yè)要以效勞者而非管理者的身份來對(duì)待業(yè)主，業(yè)主也應(yīng)協(xié)作物業(yè)效勞企業(yè)確保正常的物管效勞。2一般而言，民事權(quán)利人可放棄民事權(quán)利，但在物管法律關(guān)系中，業(yè)主承受物管效勞的權(quán)利已不僅是業(yè)主個(gè)人的權(quán)利，而具有了成員權(quán)性質(zhì)，即業(yè)主基于其對(duì)建筑物的區(qū)分全部權(quán)，已成為物業(yè)公共管理中的一員。在此狀況下，由

8、于物管效勞具有集體公益性，業(yè)主不能通過放棄自己對(duì)公益的享有而不履行肯定的公益義務(wù)。如在物管區(qū)域，業(yè)主不能以自己不享受物管效勞為由而拒交物業(yè)效勞費(fèi)。3物業(yè)效勞企業(yè)的物管效勞行為，常常是由其下屬職員完成。假設(shè)業(yè)主對(duì)某職員工作不滿，應(yīng)向物業(yè)效勞企業(yè)提出，而不得對(duì)該職員進(jìn)展人身羞辱或懲戒。涉及一些重大、公共利益事項(xiàng)時(shí)，業(yè)主應(yīng)向業(yè)委會(huì)提出，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)交涉，以便更好地維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。2.“建議權(quán)方面應(yīng)留意的事項(xiàng)：1業(yè)主是否有權(quán)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。據(jù)條例第十三條、建立部公布施行的業(yè)主大會(huì)規(guī)程第十二條規(guī)定，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可要求業(yè)委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，以選舉產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)成員；假設(shè)業(yè)

9、委會(huì)回絕組織召開，業(yè)主可向小區(qū)所在地房地產(chǎn)行政主管部門反映。但上述規(guī)定未規(guī)定20%以上的業(yè)主在業(yè)委會(huì)回絕召開業(yè)主大會(huì)情形下是否可以挺直組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)委員。2業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理提出合理建議。盡管物業(yè)效勞企業(yè)供應(yīng)哪些物管效勞一般都已在物業(yè)效勞合同中明確商定，但假設(shè)該商定條款有損業(yè)主合法權(quán)益，或商定不明，或一些業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的必要的物管效勞容沒有商定，業(yè)主有權(quán)建議物業(yè)效勞企業(yè)改良效勞或增加相應(yīng)效勞。3.“投票權(quán)方面應(yīng)留意的事項(xiàng)：由于國各地物管理論不盡一樣、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展程度參差不齊，各地在確定業(yè)主投票權(quán)時(shí)所采標(biāo)準(zhǔn)不一，相應(yīng)制度也千差萬別。2003年版的物業(yè)管理?xiàng)l例曾規(guī)定投票權(quán)確實(shí)

10、定方式由業(yè)主在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章中規(guī)定，并就業(yè)主初始投票權(quán)問題作了原那么規(guī)定，即依業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積和住宅套數(shù)等因素確定。條例刪除了投票權(quán)確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章中確立及有關(guān)業(yè)主初始投票權(quán)的原那么規(guī)定，并挺直明確地規(guī)定了業(yè)主投票權(quán)按專有局部建筑面積和業(yè)主人數(shù)雙重標(biāo)精確定，并對(duì)詳細(xì)表決事項(xiàng)的投票表決規(guī)章也做出明確界定。但在此方面今后仍存在諸如“專有局部建筑面積與“建筑物總面積如何定，業(yè)主人數(shù)如何認(rèn)定，尤其是“共有的專有局部物業(yè)業(yè)主人數(shù)如何認(rèn)定等詳細(xì)問題，須在實(shí)務(wù)中進(jìn)一步明確。4.“知情權(quán)和監(jiān)視權(quán)方面應(yīng)留意的事項(xiàng)：1業(yè)主監(jiān)視業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利并非每個(gè)業(yè)主單獨(dú)行使，而應(yīng)通過召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，

11、通過詳細(xì)決議來監(jiān)視業(yè)委會(huì)工作，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議而非個(gè)別業(yè)主的打算，條例第十一條為此又進(jìn)一步規(guī)定業(yè)主大會(huì)有權(quán)監(jiān)視業(yè)委會(huì)的工作。2業(yè)主有權(quán)向業(yè)委會(huì)理解物管效勞事項(xiàng)的執(zhí)行狀況，假設(shè)物管效勞質(zhì)量不到位，業(yè)主可要求業(yè)委會(huì)監(jiān)視物業(yè)公司的物管活動(dòng)；也可挺直向物業(yè)公司理解物管效勞事項(xiàng)并加以監(jiān)視，業(yè)主對(duì)物管效勞事項(xiàng)有疑問時(shí)，可質(zhì)詢物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)予明確說明。3業(yè)主有權(quán)挺直監(jiān)視修理資金的用法、籌集和管理。這種監(jiān)視權(quán)的實(shí)現(xiàn)以知情權(quán)為前提，即業(yè)主只有在理解物業(yè)修理資金的狀況下才有可能行使監(jiān)視權(quán)，為此，監(jiān)視權(quán)和知情權(quán)是不行分別的。業(yè)主有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)向其公布修理資金帳目，并有權(quán)質(zhì)詢業(yè)委會(huì)有關(guān)狀況，

12、業(yè)委會(huì)必需予以說明。4監(jiān)視權(quán)具有相對(duì)性。作為業(yè)主，可監(jiān)視其他業(yè)主、物業(yè)用法人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)及政府相關(guān)部門；反之，業(yè)主同樣受上述人員和部門的監(jiān)視。二、業(yè)主義務(wù)遵守方面的留意事項(xiàng)1.遵守管理規(guī)約方面的留意事項(xiàng)：1管理規(guī)約是小區(qū)決議通過的物業(yè)區(qū)域最高自治規(guī)，全體小區(qū)業(yè)主、物業(yè)用法人、物業(yè)企業(yè)等相關(guān)人員都須遵守，即使那些在管理規(guī)約決議時(shí)投反對(duì)票的業(yè)主，也須嚴(yán)格遵守。因管理規(guī)約實(shí)行集中制即少數(shù)服從多數(shù)原那么決議通過，一旦通過就成為小區(qū)“憲法。2業(yè)委會(huì)作為小區(qū)業(yè)主團(tuán)體的管理機(jī)構(gòu)，有義務(wù)敦促各業(yè)主執(zhí)行管理規(guī)約。對(duì)違背管理規(guī)約的行為有權(quán)勸阻，有權(quán)責(zé)令改正。這種方式屬私力救濟(jì)。

13、3業(yè)委會(huì)可對(duì)違背管理規(guī)約的行為人提起訴訟。違背管理規(guī)約的業(yè)主回絕改正的，業(yè)委會(huì)可提起訴訟。當(dāng)然，假設(shè)違背管理規(guī)約的行為挺直損害了某些業(yè)主的利益，如影響其休息等，受影響的業(yè)主可基于相鄰關(guān)系提起訴訟。2.遵守物業(yè)小區(qū)規(guī)章制度方面的留意事項(xiàng)：1與管理規(guī)約一樣，規(guī)章制度須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)與會(huì)業(yè)主投票權(quán)1/2以上決議通過，方為有效。2規(guī)章制度和管理規(guī)約都屬小區(qū)自治管理規(guī)，全體業(yè)主、用法人及其他有關(guān)人員均應(yīng)遵守。針對(duì)違背規(guī)章制度的行為，可實(shí)行與違背管理規(guī)約行為同樣的方法處理。3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)打算方面的留意事項(xiàng)：1業(yè)主大會(huì)可以決議的事項(xiàng)圍是管理小區(qū)的公共事務(wù)。因此，一些業(yè)主即使是在自己專有物業(yè)單元套房部

14、施行的行為，假設(shè)該行為屬影響其他業(yè)主正常生活的行為，仍屬業(yè)主大會(huì)公共事項(xiàng)的疇。這樣，業(yè)主大會(huì)所作出的、制止業(yè)主從事此類行為仍有法律根據(jù)，并未損害該業(yè)主的財(cái)產(chǎn)全部權(quán)。2業(yè)主大會(huì)的決議應(yīng)由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)視施行。假如該業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議置假設(shè)罔聞，業(yè)委會(huì)可責(zé)令其停頓影響其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，甚至可挺直向法院起訴。4.交納物業(yè)修理資金方面的留意事項(xiàng)：1建立部和財(cái)政部制定的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金管理方法僅規(guī)定購房者應(yīng)按購房款2%-3%的比例向售房單位交納修理基金，但未規(guī)定開發(fā)商交納修理基金的比例；各地在詳細(xì)操作中一般同時(shí)規(guī)定了開發(fā)商和購房人交納修理基金的詳細(xì)比例，即開發(fā)商和購房人均有交納修理

15、基金的義務(wù)。2交納修理資金是購房人的法定義務(wù)，購房人有拒不交納者，業(yè)委會(huì)可代表業(yè)主大會(huì)提起追繳之訴。在首期修理資金經(jīng)過用法缺乏以應(yīng)付將來修理時(shí)，業(yè)主大會(huì)可對(duì)續(xù)籌修理資金的比例和時(shí)間做出決議。全體業(yè)主對(duì)該決議應(yīng)予執(zhí)行，否那么，業(yè)委會(huì)也可代表業(yè)主大會(huì)起訴追繳。5.按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用方面的留意事項(xiàng)：1盡管物管效勞費(fèi)的數(shù)額和交納時(shí)間，是由業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞合同商定，業(yè)主沒有挺直在該合同上簽章，但全體業(yè)主均有按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)的義務(wù)。其理由在于：物業(yè)效勞費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決議通過的，作為業(yè)主團(tuán)體成員的業(yè)主須執(zhí)行該決議。2業(yè)主應(yīng)向物業(yè)效勞企業(yè)交納物業(yè)效勞費(fèi)。在物業(yè)效勞費(fèi)交納上，業(yè)主是義務(wù)人，物業(yè)效勞企業(yè)是權(quán)利人，因此，業(yè)主拒交物業(yè)效勞費(fèi)時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)有權(quán)催繳并可向法院起訴。一般而言，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)沒有義務(wù)催繳物業(yè)效勞費(fèi)。6.物業(yè)占有人或用法人有違約或侵權(quán)行為，業(yè)主是否擔(dān)當(dāng)責(zé)任？業(yè)主為物業(yè)效勞合同的主體，然而實(shí)際履行合同的主體可能不是業(yè)主而是物業(yè)的占有人或用法人