規(guī)劃設(shè)計(jì)部作業(yè)指導(dǎo)書

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)作業(yè)指導(dǎo)書 草案目錄1. 土地投標(biāo)（技術(shù)） 2. 土地狀況調(diào)研 3. 編制可行性研究報(bào)告 4. 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 5. 建筑方案招標(biāo) 6. 規(guī)劃方案報(bào)審 7.設(shè)計(jì)委托 8.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化/深化 9.日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送 10.召開擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì) 11.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 12.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化 13.申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證 14.施工圖內(nèi)審 15.施工圖設(shè)計(jì)交底 16.樓書及宣傳資料制作 17.施工圖修改 18.公司內(nèi)部項(xiàng)目驗(yàn)收土地投標(biāo)（技術(shù)）1.作業(yè)目的土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)。2.作業(yè)依據(jù)從政府土地管理部

2、門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。3 決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評(píng)選會(huì)議，向總經(jīng)理推薦首選方案。主辦崗位 建筑設(shè)計(jì)主管：按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。4緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請(qǐng)手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。5 作業(yè)描述5.1 編制工作進(jìn)度計(jì)劃因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對(duì)不容許延誤時(shí)間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動(dòng)“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天，留有一定的時(shí)

3、間余地。5.2 委托概念方案設(shè)計(jì)主辦崗位按照項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)聯(lián)系設(shè)計(jì)單位委托設(shè)計(jì)事宜。向設(shè)計(jì)師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時(shí)限前收齊各人的設(shè)計(jì)資料。5.3 編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書草稿詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。5.4概念方案的設(shè)計(jì)成果必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為：5.4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果：A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊(cè)。5.4.2 規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計(jì)，主要市政

4、設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（DGJ08-55-2006）及地方版標(biāo)準(zhǔn)要求為小區(qū)配置。 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。5.5 內(nèi)部評(píng)選 方案資料收全后，本主辦崗位立

5、即組織內(nèi)部評(píng)選，會(huì)議由規(guī)劃設(shè)計(jì)部主持，由本主辦崗位組織會(huì)務(wù)，包括確定參會(huì)人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會(huì)議通知，落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路。由總經(jīng)理確定首選方案。5.6簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同。5.7 內(nèi)部審核 本主辦崗位對(duì)批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對(duì)是否符合規(guī)劃指標(biāo)要求，包括規(guī)劃參數(shù)，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時(shí)間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評(píng)議的優(yōu)化意見與設(shè)計(jì)單位溝通，由設(shè)計(jì)單位酌情修改。5.8 資料移交在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊(cè)的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。5.9 保密責(zé)任本主辦

6、崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級(jí)印戳，無保留價(jià)值的資料隨時(shí)粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。一旦查實(shí)有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位的責(zé)任。土地狀況調(diào)研1.作業(yè)目的取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。2.作業(yè)依據(jù)公司年度開發(fā)計(jì)劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。3.主管崗位總經(jīng)理：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報(bào)告中的錯(cuò)誤。 協(xié)管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：負(fù)責(zé)現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報(bào)告。協(xié)辦崗位營銷策劃、前

7、期報(bào)建、土建管理：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。4.緊前工作條件已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。5作業(yè)要求5.1踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點(diǎn)有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項(xiàng)目。5.2踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研報(bào)告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊(cè)文件。報(bào)告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。5.3本作業(yè)形成的調(diào)研報(bào)告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟(jì)師的檢查和評(píng)價(jià)。6作業(yè)描述：6.1調(diào)研外部環(huán)境：6.1.1生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。評(píng)估是否有拾遺補(bǔ)缺的

8、需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。6.1.2能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。6.1.3市政環(huán)境：包括周邊道路級(jí)別，有否拓路計(jì)劃；雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃，與本地塊最理想的接口位置。 6.1.4建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護(hù)性建筑。6.1.5 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。6.2調(diào)研內(nèi)部環(huán)境：6.2.1地面障礙物：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或

9、場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。6.2.2 對(duì)于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。對(duì)于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。6.2.3 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。6.2.4 地下障礙物：對(duì)照地區(qū)管線圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。6.2.5 本小區(qū)比較理想的出入口位置。6.2.6 對(duì)于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。編制可行性研究報(bào)告1.作業(yè)目的項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度

10、可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。2.作業(yè)要求為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)

11、字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。3.主管崗位 總經(jīng)理：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。 協(xié)管崗位 財(cái)務(wù)總監(jiān)、運(yùn)營部經(jīng)理、規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理，成本部經(jīng)理，營銷部經(jīng)理：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)理把關(guān)。主辦崗位 運(yùn)營部經(jīng)理：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)理的意見優(yōu)化修改。4.緊前工作條件初步可行性研究：已進(jìn)行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指

12、標(biāo)。5.作業(yè)描述5.1總經(jīng)理組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人員參加。5.2本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場調(diào)查。5.4小組集體討論，議題為：5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。5.4.2項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場預(yù)測；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比

13、較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。5.4.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。5.5編寫研究報(bào)告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)理批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。5.6初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容：5.6.1市場分析5.6.1.1整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。5.6.1.2細(xì)分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占

14、地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。5.6.3項(xiàng)目分析5.6.3.1項(xiàng)目基本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。5.6.3.2項(xiàng)目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）

15、。5.6.3.3項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競爭對(duì)手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。5.6.3.4項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測市場前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。5.6.4項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià)5.6.4.1項(xiàng)目主要定位市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對(duì)象）；價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。5.6.5項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。5.6.6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。5.6.7項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度總體進(jìn)度要求、

16、分階段進(jìn)度要求。5.6.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析建筑總成本、市場總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值）、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。5.6.9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。5.6.10項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。5.6.11附件（包括附圖和附表）。5.7深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容：5.7.1總論項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。5.7.2項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。5.7.3產(chǎn)品供需分析市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價(jià)格預(yù)測，風(fēng)

17、險(xiǎn)分析。5.7.4建筑方案選擇建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。5.7.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。5.7.6投資估算與資金籌措建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。5.7.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。5.7.8風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。5.7.9結(jié)論與建議5.7.10附表投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估

18、算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計(jì)劃表）。5.7.11附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。5.7.12附件土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、概念方案、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。編制設(shè)計(jì)任務(wù)書1.作業(yè)目的不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對(duì)具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)理念和品牌意識(shí)。設(shè)計(jì)任務(wù)書也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細(xì)部要求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書必定會(huì)觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識(shí)，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空

19、間的設(shè)計(jì)任務(wù)書。2.作業(yè)依據(jù) 市場調(diào)研報(bào)告，土地狀況調(diào)研報(bào)告和選址意見書批復(fù)。3.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)最后審查和簽發(fā)。主管崗位 規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書。協(xié)管崗位 營銷部經(jīng)理，成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理：會(huì)簽草稿，提出修改意見。主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：起草設(shè)計(jì)任務(wù)書，并依照會(huì)審意見修改。協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報(bào)告，主管研究討論市場定位、產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)指標(biāo)。4.緊前工作條件：市場調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。5.作業(yè)描述5.1介紹現(xiàn)場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。5.2介紹場外的環(huán)境情

20、況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。5.3分期實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)的大至區(qū)域范圍。5.4規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向（提供相關(guān)項(xiàng)目案例圖片）。5.5市場定位：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。5.6規(guī)劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。5.7住宅設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。5.8公共建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。5.9樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包括區(qū)域位置、展示要求、面積、參觀動(dòng)線、臨時(shí)的還是永久性的等。5.10設(shè)計(jì)深度要求

21、：分概念性方案設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計(jì)深度要求。5.11作品表達(dá)方式：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。5.12完成期限：注意盡量給于充足的時(shí)間，一般情況下不得少于3040個(gè)工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。6.設(shè)計(jì)任務(wù)書的跟蹤補(bǔ)充6.1在設(shè)計(jì)過程中，根據(jù)現(xiàn)實(shí)各方面發(fā)生的變化對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書作及時(shí)的書面補(bǔ)充。6.2當(dāng)設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初階段時(shí)，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計(jì)任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時(shí)吸取會(huì)審專家的優(yōu)化建議，補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)任務(wù)書，重新遞交設(shè)計(jì)單位。7.設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)附以下附件

22、7.1當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。7.2標(biāo)有規(guī)劃紅線的1:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時(shí)如無此條件的，必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。建筑方案招標(biāo)1. 作業(yè)目的為了引進(jìn)競爭機(jī)制，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計(jì)成果，樹立公司持久的品牌，縮短設(shè)計(jì)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。2.作業(yè)依據(jù)：建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部2000年第82號(hào)）。 地方版建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則3.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程工作，組建設(shè)計(jì)招標(biāo)工作小組，推薦評(píng)標(biāo)小組的專家，決策前征求總

23、經(jīng)理和董事長的意見。主辦崗位 建筑設(shè)計(jì)主管：按照組長的指令承擔(dān)招標(biāo)具體事務(wù)。4.緊前工作條件已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。市場調(diào)研報(bào)告正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。5.作業(yè)步驟（待定）6作業(yè)描述本項(xiàng)工作由本公司自行組織實(shí)施；可以公開招標(biāo)，也可以邀請(qǐng)招標(biāo)。6.1成立招標(biāo)工作小組6.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理擔(dān)任組長，并由總經(jīng)理指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。人員相對(duì)穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。6.1.2招標(biāo)工作小組的主要工作內(nèi)容是：編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書，擬定評(píng)標(biāo)小組名單，報(bào)總經(jīng)理審批；接受投標(biāo)人的報(bào)名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報(bào)招投標(biāo)委員會(huì)備

24、案；發(fā)放設(shè)計(jì)招標(biāo)書，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標(biāo)文件與模型；組織開標(biāo)會(huì)議；對(duì)投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進(jìn)行編號(hào)，并作保密處理后送交評(píng)標(biāo)小組評(píng)審；填報(bào)建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書，經(jīng)招投標(biāo)委員會(huì)見證后發(fā)給中標(biāo)人；辦理簽訂設(shè)計(jì)委托合同；向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書編制補(bǔ)償金；整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。6.2招標(biāo)登記向招投標(biāo)委員會(huì)填報(bào)招標(biāo)項(xiàng)目登記表。6.3發(fā)布信息待登記表批復(fù)后，即可向合格的設(shè)計(jì)供應(yīng)商發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書面申請(qǐng)報(bào)名的起止日期、報(bào)名地點(diǎn)、聯(lián)系方式

25、等。6.4編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書6.4.1待總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。6.4.2設(shè)計(jì)招標(biāo)書至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：設(shè)計(jì)任務(wù)書：在原有設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計(jì)任務(wù)書）。投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊(cè)章和單位公章，供評(píng)委審閱的文件必須匿名。投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間（要盡量給予比較充裕的時(shí)間）。答疑、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)等活動(dòng)的日程安排。未中標(biāo)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。中標(biāo)方案一般不單獨(dú)補(bǔ)償，其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)方案擁有完整知識(shí)產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分

26、采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標(biāo)的話，將體現(xiàn)在設(shè)計(jì)委托合同中的投標(biāo)人主要承諾：如取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、設(shè)計(jì)周期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。6.5確定投標(biāo)人名單公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請(qǐng)招標(biāo)的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請(qǐng)書。6.6發(fā)放招標(biāo)書按照招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書，并收取投標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書中明確。6.7踏勘和答疑：6.7.1招標(biāo)人在發(fā)售招標(biāo)書后的約定時(shí)間統(tǒng)一組織現(xiàn)場踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。6.7.2投標(biāo)人在閱讀招

27、標(biāo)文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式或召開投標(biāo)答疑會(huì)的方式解答（原則上只解答招標(biāo)書及附件本身未表述明確的疑問），同時(shí)將解答以書面方式通知所有購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。6.8組建評(píng)標(biāo)小組6.8.1評(píng)標(biāo)小組通常由711人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家13名，營銷策劃專家12名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟(jì)專家各12名，其中包括本公司的相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。專家由招標(biāo)小組推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后設(shè)施。6.8.2評(píng)標(biāo)小組的主要工作內(nèi)容是： 在評(píng)標(biāo)前制定評(píng)標(biāo)和決標(biāo)的辦法； 負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)，匯總評(píng)標(biāo)結(jié)果； 按照評(píng)標(biāo)決標(biāo)的辦法推薦或決定中標(biāo)方案。6.8.3評(píng)標(biāo)小組人員名單不公開

28、，評(píng)標(biāo)小組成員須對(duì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)內(nèi)容保密，不得外泄。6.9開標(biāo)6.9.1開標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)小組的組長主持，各投標(biāo)人參加，招投標(biāo)委員會(huì)派員全過程監(jiān)督。6.9.2投標(biāo)文件有下列情形之一的，招標(biāo)小組不予受理：未按招標(biāo)文件要求密封的。在供評(píng)委評(píng)閱的方案圖冊(cè)和模型上出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設(shè)計(jì)人姓名的。在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說明上無相應(yīng)資格的注冊(cè)建筑師簽字的，或注冊(cè)建筑師受聘單位與投標(biāo)人不符的，或無投標(biāo)人公章的。6.9.3招標(biāo)小組在審查投標(biāo)人資質(zhì)和匿名要求后應(yīng)當(dāng)眾宣布有效投標(biāo)人名單。6.10評(píng)標(biāo)6.10.1會(huì)議地點(diǎn)由招標(biāo)小組安排落實(shí)。會(huì)議由全體評(píng)委推舉的組長主持。6.10.2先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然

29、后評(píng)委在無干擾的環(huán)境下討論評(píng)議，按照技術(shù)先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標(biāo)人沒有授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。那么前三名即作為評(píng)標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。6.10.3評(píng)標(biāo)小組完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提供書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告由全體評(píng)委簽字。6.11定標(biāo)6.11.1評(píng)標(biāo)小組提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告后，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案，報(bào)公司總經(jīng)理批復(fù)。6.11.2招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選方案為中標(biāo)方案。排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同，可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)

30、人。6.11.3中標(biāo)通知書由招標(biāo)小組發(fā)出。6.12退標(biāo)： 招標(biāo)小組在發(fā)出中標(biāo)通知書同期發(fā)出未中標(biāo)通知書，并向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金和支付補(bǔ)償金。6.13報(bào)告： 招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi)，向招投標(biāo)委員會(huì)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。報(bào)告至少應(yīng)包括下列內(nèi)容：招標(biāo)范圍；招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介；招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容；評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和評(píng)標(biāo)報(bào)告；中標(biāo)結(jié)果。6.14簽訂合同： 自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立設(shè)計(jì)合同。規(guī)劃方案報(bào)審1.作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職

31、能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時(shí)間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入報(bào)審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法；城市規(guī)劃條例；城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。3.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位 前期部報(bào)建專員：負(fù)責(zé)收集整理報(bào)審資料文件，具體經(jīng)辦報(bào)審手續(xù)。4.

32、緊前工作條件 規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評(píng)審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。5.作業(yè)描述5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件(帶*號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還)：*5.1.1批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計(jì)單位用0.3mm的墨線筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。*5.1.3 1/500或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖（藍(lán)圖）二份,圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)單

33、位的設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計(jì)方案出圖標(biāo)準(zhǔn)。*5.1.4建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。*5.1.5經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知及附圖（復(fù)印件各一份）。5.1.6建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知中要求申請(qǐng)單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。5.2 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準(zhǔn)。5.3規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會(huì)，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以建筑工程設(shè)

34、計(jì)方案審核意見單給予批復(fù)。5.4規(guī)劃部門認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。5.5 核發(fā)“建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單”批復(fù)的時(shí)限為每次審核各為 個(gè)工作日。5.6 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知領(lǐng)取建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)和附圖。5.7 本主辦崗位依據(jù)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)和附圖，配合規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。設(shè)計(jì)委托1.作業(yè)目的設(shè)計(jì)工作是建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容考慮周到全面；二是項(xiàng)目的定位表達(dá)具體詳細(xì)，以利項(xiàng)目的建造、實(shí)施。2.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：主要合同條款定調(diào)并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，主持與合同對(duì)方的談判。協(xié)管崗位財(cái)務(wù)總監(jiān)：審閱合同草稿，

35、提出修改意見。主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：按中標(biāo)單位在投標(biāo)書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，辦理備案手續(xù)。3.緊前工作土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案的中標(biāo)單位已確定，設(shè)計(jì)任務(wù)書已修改調(diào)整完畢。4.作業(yè)描述4.1設(shè)計(jì)委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制的建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同等格式文件和附件。本主辦崗位負(fù)責(zé)填寫，主管崗位審核后交設(shè)計(jì)單位征求意見。4.2因格式合同是設(shè)計(jì)單位提供的，所以設(shè)計(jì)單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。4.3本主辦崗位嚴(yán)格按中標(biāo)單位的投標(biāo)承諾填寫格式文本中的空格，無關(guān)的空格填斜杠，無關(guān)的或不能準(zhǔn)確表達(dá)甲方意圖的條款應(yīng)劃除。4.4除

36、格式條款外，甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容：4.4.1設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)留有1015%在竣工驗(yàn)收后支付。4.4.2現(xiàn)場配合服務(wù)應(yīng)參與的范圍包括：圖紙交底、階段驗(yàn)收、采購考察、設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)的優(yōu)化、深化和補(bǔ)充、設(shè)計(jì)簽證、審核施工技術(shù)方案、質(zhì)量事故處理等。4.4.3設(shè)計(jì)成果的權(quán)屬：應(yīng)明確成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方。需要設(shè)計(jì)單位承諾本設(shè)計(jì)成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。即沒有侵害或抄襲任何單位和個(gè)人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，也不會(huì)未經(jīng)甲方的書面同意，而重復(fù)用于其他任何項(xiàng)目。4.4.4設(shè)計(jì)質(zhì)量保險(xiǎn)：應(yīng)有詳細(xì)條款保證因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致甲方重大損失時(shí)，甲方能及時(shí)合理地得到保險(xiǎn)理賠。4

37、.4.5如甲方指定設(shè)計(jì)人員擔(dān)任設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人或工種負(fù)責(zé)人的，設(shè)計(jì)單位必須安排落實(shí)，并在圖紙會(huì)簽欄和注冊(cè)蓋章等方面得到證實(shí)。4.4.6限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的平方米指標(biāo)等。4.4.7設(shè)計(jì)單位的違約責(zé)任：如逾期交圖、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、超限額指標(biāo)、侵犯甲方或第三方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場配合服務(wù)不到位等。由此造成甲方損失的，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任需要一一明列，不能采用“按有關(guān)規(guī)定處理”等含糊其詞的說法。4.5本作業(yè)的經(jīng)辦流程為：主辦崗位起草主管崗位審核報(bào)總經(jīng)理主管崗位與對(duì)方協(xié)商談判修改，必要時(shí)總經(jīng)理出面再協(xié)商定稿，總經(jīng)理代表本公司簽署合同30日之內(nèi)報(bào)所在地建設(shè)行政主管部門備案。4.6在設(shè)計(jì)或

38、施工進(jìn)行過程中，如發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更，雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上，逐項(xiàng)商定增減設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、經(jīng)費(fèi)等，并簽訂書面的補(bǔ)充合同作為原合同的附件，與原設(shè)計(jì)合同具有同等的法律效力。建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化、深化1.作業(yè)目的中標(biāo)方案既已中標(biāo)，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請(qǐng)纓更有高招。但中標(biāo)方案也并非完美無暇，總有拾遺補(bǔ)缺的優(yōu)化和細(xì)化的可能，要求總建筑師和本主辦崗位多方聽取意見，在眾說紛紜，七嘴八舌中提煉精華，環(huán)繞設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確的理念目標(biāo)，和設(shè)計(jì)師平等地研究探討，把建筑方案設(shè)計(jì)到滿意為止。 2.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：主持專家評(píng)議會(huì)議，必要時(shí)與設(shè)計(jì)師

39、討論交換意見，決定修改方案的取舍。 主辦崗位 建筑設(shè)計(jì)主管、景觀設(shè)計(jì)主管：收集匯總各種優(yōu)化建議和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化3.1 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)的中標(biāo)方案，評(píng)標(biāo)組專家建議。3.2 緊前工作條件規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。3.3 重點(diǎn)是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細(xì)調(diào)整：3.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過次級(jí)道路與主干道連接；住宅前后的三級(jí)道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計(jì)成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的

40、視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細(xì)部的設(shè)計(jì)。3.3.2 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。3.3.3以鳥瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點(diǎn)高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽臺(tái)，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。特別是板式建筑群。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯(cuò)位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。3.3.4過分強(qiáng)調(diào)

41、人車分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違，反而人車混雜。3.3.5建設(shè)和維護(hù)城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔(dān)很高的維護(hù)費(fèi)用。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對(duì)土地這種寶貴的社會(huì)資源的浪費(fèi)。4. 房型設(shè)計(jì)優(yōu)化4.1作業(yè)依據(jù)已通過審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。4.2緊前工作條件從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設(shè)計(jì)開始之前。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對(duì)房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對(duì)細(xì)部尺度的調(diào)整。4.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯人性化：4.3.1按照客戶定位，掌握舒

42、適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。4.3.2就算是特定的客戶群體，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。4.3.3每個(gè)房間的長寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學(xué)的原理。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。4.3.4 把最需要陽光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽光。4.3.5敞開無必要封閉的空間，審視每扇門和窗的位置，有時(shí)只需稍作改動(dòng)，室內(nèi)通風(fēng)立刻得到改善。4.3.6 審視每垛內(nèi)墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質(zhì)的一定改成

43、輕質(zhì)。4.3.7 注意避讓不便取消的柱和梁。4.3.8 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。4.3.9 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強(qiáng)修改效果更好。5. 立面造型優(yōu)化5.1作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃方案，擴(kuò)初方案和建筑施工圖。5.2緊前工作條件 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。5.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯個(gè)性化：5.3.1傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)觀只是讓新的建筑被動(dòng)地迎合和融合到現(xiàn)有的周圍環(huán)境里去，這長期以來束膊了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新意識(shí)。應(yīng)該倡導(dǎo)一種主動(dòng)的協(xié)調(diào)觀念，那

44、就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識(shí)的回味無窮，也可以有標(biāo)新立異的強(qiáng)烈對(duì)比。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。5.3.2 高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。5.3.3 清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異，個(gè)性特征難以體現(xiàn)。5.3.4減少甚至取消如屋頂飄板等華而不實(shí)的非功能性裝飾，但遮陽板，空調(diào)架，花盆架等有實(shí)際功能的外墻附件應(yīng)該有細(xì)部的裝飾設(shè)計(jì)。5.3.5 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。5.3.6 精心布置用于墻面綠化的附屬構(gòu)件，當(dāng)建筑投入使用后會(huì)使立面

45、質(zhì)感和色感產(chǎn)生畫龍點(diǎn)睛的意外效果。5.3.7 不同的陽臺(tái)形狀和布列會(huì)使立面產(chǎn)生不同陰影的效果。陽臺(tái)欄板和扶手的用料最能調(diào)節(jié)建筑立面的虛實(shí)搭配。5.3.8 仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對(duì)隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。拖接的冷媒供徊管應(yīng)嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線槽內(nèi)，或在墻內(nèi)預(yù)埋套管內(nèi)穿接。5.3.9 外墻采取保溫構(gòu)造后要注意所有墻面附屬構(gòu)配件安裝的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)是否牢固和可靠。5.3.10 把握外墻裝飾材料的質(zhì)感和色彩關(guān)鍵在于搭配巧妙，并非價(jià)格貴的一定好。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會(huì)有滿意的效果。5.3.11 廣開思路，多請(qǐng)幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開言路，多請(qǐng)幾位不同年齡層次的專家審

46、視評(píng)判。在這方面多花些時(shí)間和費(fèi)用非常值得。日照分析報(bào)告的編制1.作業(yè)目的日照分析報(bào)告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因?yàn)槿照辗治龅牟铄e(cuò)而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。2.主管崗位規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：當(dāng)日照要求的限制引起基地容積率下降時(shí)，提出決策意見。主辦崗位建筑設(shè)計(jì)主管：督促檢查設(shè)計(jì)單位對(duì)各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。3.作業(yè)依據(jù)滬規(guī)法（2003）482號(hào)稱 關(guān)于印發(fā)上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋（三）的通知。4.緊前工作條件規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確

47、定，已進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。本項(xiàng)作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前完成。5.作業(yè)描述5.1日照分析報(bào)告必須委托規(guī)劃審批部門認(rèn)可的，且具備乙級(jí)或乙級(jí)以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或建筑設(shè)計(jì)單位或咨詢機(jī)構(gòu)編制。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門鑒定通過的。編制單位對(duì)編制的日照分析報(bào)告的質(zhì)量和正確性負(fù)責(zé)。由于日照分析報(bào)告不真實(shí)，不正確而產(chǎn)生后果的，編制單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合同中明確。5.2本主辦崗位應(yīng)向編制單位提供以下資料：5.2.1覆蓋所有主客體建筑范圍的測繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。5.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的電子文本，其中應(yīng)包括規(guī)劃

48、總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。5.2.3 基地外日照影響范圍內(nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標(biāo)有詳細(xì)窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿?xì)標(biāo)高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應(yīng)委托具備規(guī)定資質(zhì)的測繪單位測繪。5.2.4 基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。5.3編制單位提供的日照分析報(bào)告應(yīng)包含以下

49、內(nèi)容：5.3.1委托方名稱、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質(zhì)證書編號(hào)、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。5.3.2 項(xiàng)目概況：5.3.2.1建設(shè)項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、用地范圍；5.3.2.2本基地?cái)M建主體建筑的基本情況（編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）；5.3.2.3根據(jù)本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置、窗位編號(hào)、窗臺(tái)高度等）；5.3.2.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號(hào)、名稱、層數(shù)、高度、位置等）；5.3.2.5以上資料的來源說明；5.3.2.6進(jìn)行日照分析所采用的分析軟件。5.3.3日照分析結(jié)論：5.3.3.1計(jì)算出

50、客體建筑每一分析窗戶在擬建建筑建設(shè)前后的日照時(shí)間段和有效日照時(shí)數(shù)，列出每幢客體建筑的日照時(shí)間表，注明不滿足日照要求的窗位；5.3.3.2明確在擬建建筑建設(shè)前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶數(shù)和戶數(shù)。5.3.4附圖：5.3.4.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:10001:2000）；5.3.4.2主體建筑范圍圖（1:10001:2000）；5.3.4.3日照分析圖（1:5001:1000）。5.4本主辦崗位收到報(bào)告后應(yīng)仔細(xì)閱讀，檢查上述應(yīng)包含的內(nèi)容，如有遺缺，應(yīng)返回編制單位補(bǔ)齊。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達(dá)不到

51、規(guī)范要求的。本主辦崗位應(yīng)依據(jù)分析報(bào)告與規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報(bào)告。直至符合規(guī)范要求。5.5申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)附送日照分析報(bào)告全文一份（含附圖），以及進(jìn)行日照分析的主要原始材料和清單各一份。5.6本主辦崗位對(duì)報(bào)送的日照分析報(bào)告和附送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并應(yīng)如實(shí)回答規(guī)劃管理部門案件經(jīng)辦人員的詢問，如報(bào)送材料不實(shí)，或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢問有所隱瞞而產(chǎn)生后果的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。召開擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì)1.作業(yè)目的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審批是建設(shè)工程在報(bào)建工程中的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)國家規(guī)定的政府行政管理制度，其目的是協(xié)調(diào)各配套部門

52、的資源分配，促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。2.作業(yè)范圍2.1大中型公共建筑；2.2總建筑面積超過5萬平方米或單體建筑面積超過2萬平方米的住宅建設(shè)項(xiàng)目； 2.3單體建筑面積超過2萬平方米的其它民用建筑項(xiàng)目；2.4建筑高度超過100米的超高層建設(shè)項(xiàng)目；2.5特殊指定的建設(shè)項(xiàng)目。3.主管崗位 規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理：必要時(shí)代表公司在會(huì)上發(fā)言。主辦崗位 前期部經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織會(huì)務(wù)，編制會(huì)議紀(jì)要。協(xié)辦崗位 建筑設(shè)計(jì)主管，機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)主管，景觀設(shè)計(jì)主管、設(shè)備工程師：協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理工作。4.緊前工作4.1已取得規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核意見。4.2全套初步設(shè)計(jì)文本

53、已編制完成。初步設(shè)計(jì)文本必須加蓋地方建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章。4.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)的開始和過程中，本主管和主辦崗位已多次和設(shè)計(jì)單位溝通聯(lián)絡(luò)，甲方意圖已充分表達(dá)清楚，并已完全體現(xiàn)在設(shè)計(jì)文本上。4.4已經(jīng)規(guī)劃管理部門認(rèn)可，并由建設(shè)單位委托項(xiàng)目所在地的建委組織專家進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)預(yù)審。5.作業(yè)描述5.1本主辦崗位負(fù)責(zé)擴(kuò)初審批會(huì)議的會(huì)務(wù)工作，與建委協(xié)商出席單位名單，分發(fā)會(huì)議資料和通知，和出席人員招呼和溝通，布置會(huì)場，落實(shí)記錄和編制會(huì)議紀(jì)要和接待簽到的人員。5.2會(huì)議由建委主持，設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)概況，各專業(yè)審查部門針對(duì)設(shè)計(jì)和說明是否符合國家及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)發(fā)表審核意見：

54、5.2.1設(shè)計(jì)主要指標(biāo)是否符合被批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或土地批租合同的內(nèi)容要求；5.2.2總體布局是否合理及符合各項(xiàng)要求；5.2.3工藝設(shè)計(jì)是否成熟、可靠，選用設(shè)備的容量是否合理和符合功能要求；5.2.4采用的新技術(shù)是否適用、可靠、先進(jìn)；5.2.5市政、公用設(shè)施配套是否落實(shí)，建筑設(shè)計(jì)中的配套和設(shè)備用房是否滿足配套部門的使用要求；5.2.6 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和說明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟(jì)和合理；5.2.7各專業(yè)審查部門（住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動(dòng)護(hù)、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來水、電話通訊等）等意見，相互之間有否矛盾和