房地產(chǎn)投資環(huán)境分析完整版

1、 房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)投資活動進行之房地產(chǎn)投資活動進行之前的分析論證過程。前的分析論證過程。房地產(chǎn)投資分析概論房地產(chǎn)投資分析概論房地產(chǎn)投資分析意義和作用房地產(chǎn)投資分析意義和作用 1 1、為投資者指示投資方向、為投資者指示投資方向 2 2、為投資者提供運作方式、為投資者提供運作方式 3 3、確定投資收益、確定投資收益 4 4、為投資者分析風(fēng)險及提供避險方法、為投資者分析風(fēng)險及提供避險方法 房地產(chǎn)投資分析的原則房地產(chǎn)投資分析的原則客觀性 策劃性 全面性 責(zé)任性房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 社會經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)市場周期社會經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)市場周期 借貸利率借貸利率 稅金及其

2、他收費稅金及其他收費 房地產(chǎn)市場周期房地產(chǎn)市場周期 房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的風(fēng)險是房地產(chǎn)周期處于頂峰的房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的風(fēng)險是房地產(chǎn)周期處于頂峰的-房房地產(chǎn)泡沫地產(chǎn)泡沫泡沫經(jīng)濟的含義泡沫經(jīng)濟的含義: : 泡沫經(jīng)濟是基于預(yù)期和投機而出現(xiàn)的價格劇烈波動。泡沫經(jīng)濟是基于預(yù)期和投機而出現(xiàn)的價格劇烈波動。 股票和房地產(chǎn)等是泡沫經(jīng)濟的主要載體，快速致富和從眾行股票和房地產(chǎn)等是泡沫經(jīng)濟的主要載體，快速致富和從眾行為是泡沫經(jīng)濟的社會基礎(chǔ)。為是泡沫經(jīng)濟的社會基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)由于港島土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購置物業(yè)以求由于港島土地資源稀缺，香港公司和私人

3、習(xí)慣于將富余貨幣購置物業(yè)以求保值，自保值，自19851985年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財富循年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財富循環(huán)效應(yīng)。從環(huán)效應(yīng)。從19891989年到年到19971997年香港房地產(chǎn)的價格上漲了三倍多。年香港房地產(chǎn)的價格上漲了三倍多。在在“巔峰巔峰”時期，黃金地段寫字樓曾開出時期，黃金地段寫字樓曾開出2020萬港元萬港元/ /平方米的平方米的“天價天價”，豪，豪宅宅1010萬元萬元/ /平方米不止，一手平方米不止，一手“樓花樓花”開售頭次轉(zhuǎn)手要價達到開售頭次轉(zhuǎn)手要價達到1010萬元。萬元。以炒樓高潮以炒樓高潮19971997年年4 4月前后

4、為例，當月送交土地注冊處登記的樓宇買賣合約月前后為例，當月送交土地注冊處登記的樓宇買賣合約共共2557225572宗，比前一年同期宗，比前一年同期96069606宗增加了近兩倍，比上一個月的宗增加了近兩倍，比上一個月的1612416124宗也宗也增加了五成多。增加了五成多。此時的房地產(chǎn)市場炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在著嚴重的泡沫。而正是這一階此時的房地產(chǎn)市場炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在著嚴重的泡沫。而正是這一階段，段，2020萬后來淪為萬后來淪為“負資產(chǎn)階級負資產(chǎn)階級”的中產(chǎn)市民接過了房產(chǎn)高價的的中產(chǎn)市民接過了房產(chǎn)高價的“接力接力棒棒”。19971997年年1010月，東南亞金融危機刺破了香港房地產(chǎn)這個巨

5、大的泡沫，更驚醒月，東南亞金融危機刺破了香港房地產(chǎn)這個巨大的泡沫，更驚醒了無數(shù)投資者的發(fā)財美夢。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級了無數(shù)投資者的發(fā)財美夢。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級居住社區(qū)的居住社區(qū)的“太古城太古城”當屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級財富慘況的區(qū)域之一。當屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級財富慘況的區(qū)域之一。其樓價從其樓價從19971997年以前約年以前約1.31.3萬港元萬港元/ /平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元落到如今的四五千元。1997年以來香港房地產(chǎn)價格下跌超過年以來香港房地產(chǎn)價格下跌超過60%20多萬個家庭成為多萬

6、個家庭成為“負資產(chǎn)階級負資產(chǎn)階級”中央和香港特區(qū)政府陷入困境中央和香港特區(qū)政府陷入困境香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價格指數(shù)香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價格指數(shù)(1997年7月為100) 12月16日，被國務(wù)院任命為香港特別行政區(qū)第一任行政長官，并于1997年7月1日就職，成為香港特別行政區(qū)首位行政長官，任期為5年。 2002年2月28日，在無對手的情況下董建華當選連任特首；同年3月4日，獲中央人民政府正式委任為第二任行政長官，任期由2002年7月1日開始。 2005年3月10日，董建華在香港宣布，他已正式向中央政府提出辭去香港特別行政區(qū)行政長官職務(wù)。 董建華 董建華上任之初，正是香港樓價瘋狂飆升之時，民眾董建華上

7、任之初，正是香港樓價瘋狂飆升之時，民眾要求平抑樓價，董特首也認為樓價高企是窒礙香港競要求平抑樓價，董特首也認為樓價高企是窒礙香港競爭力的爭力的“罪魁禍首罪魁禍首”。董特首施政的第一炮，就是推。董特首施政的第一炮，就是推出出“八萬五八萬五”建屋大計，宣布每年興建建屋大計，宣布每年興建8500085000單位的目單位的目標，目的是將樓價降至香港市民所能夠負擔(dān)的水平。標，目的是將樓價降至香港市民所能夠負擔(dān)的水平。 政策一出，香港住宅市場立即感受到壓力。恰好亞洲政策一出，香港住宅市場立即感受到壓力。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來，香港房地產(chǎn)市場一片凄風(fēng)慘雨，樓價金融風(fēng)暴襲來，香港房地產(chǎn)市場一片凄風(fēng)慘雨，樓價下挫

8、二至三成，要求取消下挫二至三成，要求取消 八萬五八萬五 建房目標的呼聲趁建房目標的呼聲趁勢而起。反對者指責(zé)董建華提出勢而起。反對者指責(zé)董建華提出 八萬五八萬五 是共產(chǎn)主義是共產(chǎn)主義烏托邦，破壞市場經(jīng)濟的自由運作，如果香港經(jīng)濟的烏托邦，破壞市場經(jīng)濟的自由運作，如果香港經(jīng)濟的中樞神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)崩潰了，整個經(jīng)濟也將被拖垮，百中樞神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)崩潰了，整個經(jīng)濟也將被拖垮，百業(yè)蕭條，業(yè)蕭條， 濟貧濟貧 變成變成 齊貧齊貧 。日本房地產(chǎn)泡沫終結(jié)日本經(jīng)濟輝煌日本房地產(chǎn)泡沫終結(jié)日本經(jīng)濟輝煌 從20世紀80年代開始到90年代初，日本城市土地價格的過度增長形成了嚴重的泡沫經(jīng)濟，泡沫破滅和消散的過程對實體經(jīng)濟的打擊十分

9、沉重。 到2006年初，全國地價水平比歷史最高水平下降了60%，全國土地資產(chǎn)總值縮水56%，損失的土地價值總額達1530萬億日元，相當于日本股市市值最高點（1989年）的2.5倍。 地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的金融困難已經(jīng)使日本經(jīng)濟陷入了困境，市場萎縮，政治動蕩，至今毫無起色。日本六大都市土地價格指數(shù)變化趨勢2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境概述房地產(chǎn)投資環(huán)境概述投資與投資環(huán)境投資與投資環(huán)境 一般所說的投資環(huán)境是指直接投資的環(huán)境。直接投資是指一個經(jīng)濟體系內(nèi)的某居民投資購買或設(shè)立在另一經(jīng)濟體系內(nèi)的企業(yè)，兼并對該企業(yè)有持久利益或在管理方面具有相當程度的影響力和控制權(quán)； 投資決策包括宏觀和微觀兩個層次。其中微觀投資決策是單

10、個投資者或單個投資項目的決策，其基本問題是如何使單個投資者或單個項目在投資額一定的條件下，獲得最大的投資收益。這就需要著重考察社會消費水平結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品物價和市場利息率等因素對投資者個人或單個項目的影響和制約，即投資環(huán)境。投資環(huán)境：投資環(huán)境：是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市和街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和，它具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動態(tài)性等基本特點。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則 一）客觀性原則 二）全面性原則 三）比較性原則 四）預(yù)測性原則 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的含義房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的含義 以外部環(huán)境為對象，從構(gòu)成環(huán)境的各種因素入手，定量與定性相結(jié)合，綜合系統(tǒng)地

11、分析環(huán)境的構(gòu)成、變化的規(guī)律以及研究對象與環(huán)境之間的相互作用，從而對環(huán)境的發(fā)展水平、費用效益以及協(xié)調(diào)發(fā)展等方面作出客觀的評價，為實際的決策或應(yīng)用提供科學(xué)的依據(jù)。 房地產(chǎn)投資環(huán)境的特征1、系統(tǒng)性2、動態(tài)性3、主導(dǎo)性4、地區(qū)差異性房地產(chǎn)投資環(huán)境的分類一）按表現(xiàn)形態(tài)分類一）按表現(xiàn)形態(tài)分類 1、硬環(huán)境：影響項目投資的各種外部物質(zhì)條件 2、軟環(huán)境：影響項目投資的各種社會經(jīng)濟文化條件二）按層次分類二）按層次分類 1、宏觀投資環(huán)境：國家投資環(huán)境 2、中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境 3、微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境三）按研究角度分類三）按研究角度分類 1、地區(qū)環(huán)境 2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)境的構(gòu)成要素

12、房地產(chǎn)投資環(huán)境的構(gòu)成要素一）政治環(huán)境因素一）政治環(huán)境因素二）經(jīng)濟環(huán)境因素二）經(jīng)濟環(huán)境因素三）社會環(huán)境因素三）社會環(huán)境因素四）文化環(huán)境因素四）文化環(huán)境因素五）法律環(huán)境因素五）法律環(huán)境因素六）自然環(huán)境因素六）自然環(huán)境因素七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境因素七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境因素 主要包括以下七個方面：1）土地：如供應(yīng)數(shù)量、位置、價格和開發(fā)程度等；2）資金：如銀行為開發(fā)者提供信貸的狀況；3）物資：如建筑材料、設(shè)備的供應(yīng)和價格等；4）人員：如工人、技術(shù)人員的數(shù)量與質(zhì)量，工資水平等；5）稅收的影響：如稅種和稅率；6）管理與服務(wù)：7）廠商權(quán)益的保障：包括產(chǎn)權(quán)的保障和實際收益的保障等。房地產(chǎn)投資環(huán)境的具體因素房地產(chǎn)投資環(huán)境的

13、具體因素投資與房地產(chǎn)投資的含義投資與房地產(chǎn)投資的含義投資廣義：指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為狹義：為了獲得可能的未來收益而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲基本要素主體客體目標 營利性目標是投資的動力源方式房地產(chǎn)投資：經(jīng)濟體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資類型房地產(chǎn)投資類型 房地產(chǎn)間接投資 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資 土地開發(fā)投資 商品房開發(fā)投資 房地產(chǎn)直接投資 1、多樣性。房地產(chǎn)投資環(huán)境因素眾多，并且每個因素對房地產(chǎn)投資項目的影響效果和作用方式都存在差異。2、系統(tǒng)性。房地產(chǎn)投資環(huán)境的系統(tǒng)性指

14、房地產(chǎn)投資環(huán)境因素之間是相互影響、相互制約，存在內(nèi)在的邏輯聯(lián)系。3、動態(tài)性。房地產(chǎn)投資環(huán)境的動態(tài)性指的是眾多的投資環(huán)境因素是可變的，并在動態(tài)變化過程中相互依賴。房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點房地產(chǎn)投資無形收益的主要表現(xiàn)房地產(chǎn)投資無形收益的主要表現(xiàn)投資者追求的是心理享受投資者追求的是心理享受 許多公司花大筆資金用在辦公樓的選址、設(shè)許多公司花大筆資金用在辦公樓的選址、設(shè)計、建造和裝修上，其目的就是心理享受，計、建造和裝修上，其目的就是心理享受，就是無形收益就是無形收益 房地產(chǎn)投資者在投資開發(fā)房地產(chǎn)時，必須對房地產(chǎn)投資者在投資開發(fā)房地產(chǎn)時，必須對顏色，尤其是流行色，進行深入研究顏色，尤其是

15、流行色，進行深入研究 房地產(chǎn)購買者都喜歡房地產(chǎn)購買者都喜歡“風(fēng)水風(fēng)水”好的建筑物好的建筑物 進住豪華高層公寓，是提高個人地位的最有進住豪華高層公寓，是提高個人地位的最有效方法之一效方法之一楊瀾訪貝聿銘談建筑風(fēng)水楊瀾訪貝聿銘談建筑風(fēng)水 楊：貝老，您相信建筑風(fēng)水嗎？楊：貝老，您相信建筑風(fēng)水嗎？貝：建筑師都相信建筑風(fēng)水的。不是迷信的建筑風(fēng)水，建筑風(fēng)水有好幾貝：建筑師都相信建筑風(fēng)水的。不是迷信的建筑風(fēng)水，建筑風(fēng)水有好幾種，比如說種，比如說 我們建筑要擺房子，要背山傍水，這也是建筑風(fēng)水。我覺得建筑我們建筑要擺房子，要背山傍水，這也是建筑風(fēng)水。我覺得建筑風(fēng)水我們應(yīng)該相信的，可是建筑風(fēng)水如果弄得太過分一點，

16、那就變成迷信了，風(fēng)水我們應(yīng)該相信的，可是建筑風(fēng)水如果弄得太過分一點，那就變成迷信了，這個我反對。這個我反對。楊：您在香港設(shè)計的中銀大廈，被很多香港人認為是不吉利的建筑風(fēng)水，楊：您在香港設(shè)計的中銀大廈，被很多香港人認為是不吉利的建筑風(fēng)水， 他們說這座大廈像個三棱的刀。旁邊的居民都裝反光鏡，說要把這個刀光擋他們說這座大廈像個三棱的刀。旁邊的居民都裝反光鏡，說要把這個刀光擋回去。還有匯豐銀行上面，好像架了個水泥的機關(guān)槍。最有意思的是：因為回去。還有匯豐銀行上面，好像架了個水泥的機關(guān)槍。最有意思的是：因為有一個鋒面是對著港督府的，港督府一開始種柳樹來擋，后來柳樹也死了一有一個鋒面是對著港督府的，港督府

17、一開始種柳樹來擋，后來柳樹也死了一次，然后再種上柳樹。您對這一切覺得很好笑嗎？次，然后再種上柳樹。您對這一切覺得很好笑嗎？貝：當時不是笑話，報紙還攻擊我。但是我對當時的港督衛(wèi)奕信和他的貝：當時不是笑話，報紙還攻擊我。但是我對當時的港督衛(wèi)奕信和他的夫人說，誰叫你們把香港的地價抬得那么高？我只有這么一小塊地，當然只夫人說，誰叫你們把香港的地價抬得那么高？我只有這么一小塊地，當然只有往高處造。有往高處造。 楊：但是人們說您也吸收了建筑風(fēng)水的一些說法，比如您一開始在香港楊：但是人們說您也吸收了建筑風(fēng)水的一些說法，比如您一開始在香港設(shè)計中銀大廈的時候，曾經(jīng)設(shè)計過有一股泉水，是從后門進去前門出設(shè)計中銀大廈

18、的時候，曾經(jīng)設(shè)計過有一股泉水，是從后門進去前門出 來，后來，后來人家說水就是財，您這樣就破財了。您是不是取消了這樣的想法？來人家說水就是財，您這樣就破財了。您是不是取消了這樣的想法？貝：有是有，懂建筑風(fēng)水的人說得也很對，我用水，這個高樓兩旁都有貝：有是有，懂建筑風(fēng)水的人說得也很對，我用水，這個高樓兩旁都有水下來的，我接受這一點。這個水是源，是財源，所以水到了下面變成一個水下來的，我接受這一點。這個水是源，是財源，所以水到了下面變成一個池子。池子養(yǎng)魚，中國人認為就把財給蓄住了，有點地方我信的我就做。池子。池子養(yǎng)魚，中國人認為就把財給蓄住了，有點地方我信的我就做。2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點與構(gòu)

19、成要素房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點與構(gòu)成要素房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點 房地產(chǎn)投資環(huán)境實際上是影響房地產(chǎn)投資效果的一系列因素所構(gòu)成的一個外部環(huán)境。其中區(qū)位分析是分析的核心點。 在房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析中，區(qū)域科學(xué)區(qū)域科學(xué)已成為房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的強有力的理論背景。在此理論背景下，房地產(chǎn)投資環(huán)境體現(xiàn)出有序的結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域投資的投向、布局、總量，同時投資的流入又在不斷完善區(qū)域的投資環(huán)境，體現(xiàn)了投資和投資環(huán)境客體之間相互影響、相互作用的動態(tài)關(guān)系。這種互動關(guān)系的研究，不但可以滿足投資主體獲取利潤的動機，還可以為受資地區(qū)吸引有利于區(qū)域發(fā)展的資金、形成“投入產(chǎn)出”的良性循環(huán)。房地

20、產(chǎn)投資環(huán)境分析的構(gòu)成要素房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的構(gòu)成要素 投資環(huán)境具有系統(tǒng)性的特征，因而表現(xiàn)出與此相關(guān)的層次特征。我們可以按照層次高低將投資環(huán)境區(qū)分為宏觀投資環(huán)境和地域投資環(huán)境兩大部分。 1、投資環(huán)境宏觀要素分析 在宏觀環(huán)境影響因素中，投資商必須監(jiān)測六個主要的因素，即人口統(tǒng)計因素、經(jīng)濟因素、自然因素、技術(shù)因素、政治因素和文化因素。對房地產(chǎn)投資而言，人口統(tǒng)計因素、經(jīng)濟因素、房地產(chǎn)金融與產(chǎn)業(yè)政策是影響宏觀投資環(huán)境的主要因素，其它影響因素應(yīng)根據(jù)項目的具體情況適當增減。通過對宏觀環(huán)境的分析，有利于投資商選擇投資時機、投資區(qū)域、投資規(guī)模及物業(yè)類型、檔次等。2、區(qū)域性投資環(huán)境因素分析 區(qū)域性因素分析，即中觀層

21、次的投資環(huán)境分析。應(yīng)該從六個方面分析區(qū)域性因素。 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政策 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 地區(qū)人口因素 地區(qū)自然環(huán)境因素 地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法層次分析法建模層次分析法建模一一 問題的提出問題的提出 日常生活中有許多決策問題。決策是指在面臨多種方案時需要依據(jù)一定的標準選擇某一種方案。例1 購物 買鋼筆，一般要依據(jù)質(zhì)量、顏色、實用性、價格、外形等方面的因素選擇某一支鋼筆。 買飯，則要依據(jù)色、香、味、價格等方面的因素選擇某種飯菜。例2 旅游 假期旅游，是去風(fēng)光秀麗的蘇州，還是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般會依據(jù)景色、費用、

22、食宿條件、旅途等因素選擇去哪個地方。例3 擇業(yè)面臨畢業(yè)，可能有高校、科研單位、企業(yè)等單位可以去選擇，一般依據(jù)工作環(huán)境、工資待遇、發(fā)展前途、住房條件等因素擇業(yè)。例4 科研課題的選擇 由于經(jīng)費等因素，有時不能同時開展幾個課題，一般依據(jù)課題的可行性、應(yīng)用價值、理論價值、被培養(yǎng)人才等因素進行選題。 面臨各種各樣的方案，要進行比較、判斷、評價、最后作出決策。這個過程主觀因素占有相當?shù)谋戎亟o用數(shù)學(xué)方法解決問題帶來不便。T.L.saatyT.L.saaty等人20世紀在七十年代提出了一種能有效處理這類問題的實用方法。 層次分析法（Analytical Hierarchy Process, AHP)Analy

23、tical Hierarchy Process, AHP)這是一種定性和定量相結(jié)合的、系統(tǒng)化的、層次化的分析方法。過去研究自然和社會現(xiàn)象主要有機理分析法和統(tǒng)計分析法機理分析法和統(tǒng)計分析法兩種方法，前者用經(jīng)典的數(shù)學(xué)經(jīng)典的數(shù)學(xué)工具分析現(xiàn)象的因果關(guān)系，后者以隨機數(shù)學(xué)隨機數(shù)學(xué)為工具，通過大量的觀察數(shù)據(jù)尋求統(tǒng)計規(guī)律。近年發(fā)展的系統(tǒng)分析是又一種方法，而層次分析法層次分析法是系統(tǒng)分析的數(shù)學(xué)工具之一。層次分析法的基本思路：與人們對某一復(fù)雜決策問題的思維、判斷過程大體一致。選擇鋼筆質(zhì)量、顏色、價格、外形、實用鋼筆1、鋼筆2、鋼筆3、鋼筆4質(zhì)量、顏色、價格、外形、實用進行排序?qū)⒏鱾€鋼筆的質(zhì)量、顏色、價格、外形、實

24、用進行排序經(jīng)綜合分析決定買哪支鋼筆1.1.建立層次結(jié)構(gòu)模型建立層次結(jié)構(gòu)模型 首先要將所包含的因素分組，每一組作為一個層次，按首先要將所包含的因素分組，每一組作為一個層次，按照最高層、若干有關(guān)的中間層和最低層的形式排列起來。照最高層、若干有關(guān)的中間層和最低層的形式排列起來。對于決策問題，通常可以將其劃分成對于決策問題，通常可以將其劃分成層次結(jié)構(gòu)模型層次結(jié)構(gòu)模型。 n最高層：最高層：表示解決問題的目的，即應(yīng)用表示解決問題的目的，即應(yīng)用AHPAHP所要達到的目標。所要達到的目標。 n中間層：中間層：它表示采用某種措施和政策來實現(xiàn)預(yù)定目標所涉及它表示采用某種措施和政策來實現(xiàn)預(yù)定目標所涉及的中間環(huán)節(jié)，一

25、般又分為策略層、約束層、準則層等。的中間環(huán)節(jié)，一般又分為策略層、約束層、準則層等。 n最低層：最低層：表示解決問題的措施或政策表示解決問題的措施或政策( (即方案即方案) )。 AHP決策分析法層次結(jié)構(gòu)示意圖決策分析法層次結(jié)構(gòu)示意圖 買鋼筆質(zhì)量顏色價格外形實用可供選擇的筆 一般分為三層，最上面為目標層目標層，最下面為方案層方案層，中間是準則層或指標層準則層或指標層。例1 的層次結(jié)構(gòu)模型 準則層 方案層目標層選擇旅游地景色費用居住飲食旅途蘇州、杭州、桂林例2 層次結(jié)構(gòu)模型層次結(jié)構(gòu)模型 準則層A 方案層B 目標層Z若上層的每個因素都支配著下一層的所有因素，或被下一層所有因素影響，稱為完全層次結(jié)構(gòu)，

26、否則稱為不完全層次結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則與標準房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則與標準 1、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的原則、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的原則 系統(tǒng)性原則系統(tǒng)性原則 比較性原則比較性原則 時效性原則時效性原則 定性分析與定量分析相結(jié)合的原則定性分析與定量分析相結(jié)合的原則 實事求是、突出重點的原則實事求是、突出重點的原則2、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的標準、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的標準 適應(yīng)性標準適應(yīng)性標準 穩(wěn)定性標準穩(wěn)定性標準 競爭性標準競爭性標準2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法多因素和關(guān)鍵因素評價法多因素和關(guān)鍵因素評價法 當房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價采用多因素評價法時，選取的投資環(huán)境的因素即房

27、地產(chǎn)投資環(huán)境評價要素系統(tǒng)中的15個投資環(huán)境要素，子因素即投資環(huán)境要素之下的子要素，權(quán)數(shù)的計取是在考慮因素影響大小之后綜合決定的。可將因素評為優(yōu)、良、中、可、差這樣五級分別對應(yīng)分值100，80，60，40，20，這樣評價總分取值范圍即在20100之間，滿分為100分。房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法 房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價公式如下：房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價公式如下： 其中，N表示投資環(huán)境總分 Wi表示第i類要素權(quán)重 Ui 表示第i類要素評分 而 其中，j表示i類要素下j類子要素 Wj表示i類要素下第j類子要素的權(quán)重 ai，bi，ci，di，ei分別是第j類子因素評價為 優(yōu)、良、中、可、差的

28、百分比；151iWiUiNjjjjjjjjedcbaWUi1)20406080100( 具體評價時，先對各類要素的子要素做出評價計算出Ui后，再套用公式計算出投資環(huán)境總分N。當然也可將兩個公式合并為一個公式來計算，合并后的總公式為： 其中，N表示投資環(huán)境總分 i, j表示i類要素第j類子要素 Wi,Wj表示i類要素、第j類子要素的權(quán)重 ai，bi，ci，di，ei分別是第i類要素下第j類子因素評價為優(yōu)、良、中、可、差的百分比；1511)20406080100(ijjejdjcjbjajWjWiN 在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價的多因素評價法中，各子因素也因為各自影響性不同而給予子因素權(quán)重。對我國開發(fā)建

29、設(shè)的普通住宅投資項目其環(huán)境評價因素可分類如下：最重要因素：居民收入水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.2很重要因素：房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.15重要因素：基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)位交通條件、環(huán)境狀況、稅費水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.1較為重要因素：經(jīng)濟增長水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.05略微重要因素：土地狀況、地價、房地產(chǎn)政策、區(qū)域人口數(shù)量、區(qū)域人口素質(zhì)、家庭人口數(shù)、消費文化與觀念，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.025各投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重如表2-3所示。表表2-3 房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重表房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重表投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通設(shè)施（

30、0.5）能源設(shè)施（0.3）通訊設(shè)施（0.2）0.1區(qū)位交通條件公路（0.5）鐵路（0.2）航空（0.2）水運（0.1）0.1環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量（0.6）綠化水平（0.4）0.1土地狀況土地面積大?。?.5）地質(zhì)狀況（0.5）0.025房地產(chǎn)供應(yīng)狀況房地空置率（1.0）0.15地價地價水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟增長水平經(jīng)濟增長率（1.0）0.05房地產(chǎn)政策土地政策（0.5）房地產(chǎn)綜合政策（0.5）0.025政府辦事效率政府辦事效率（1.0）0.025稅費水平契稅（0.4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（0.3）其他（0.3）0.1區(qū)域

31、人口數(shù)量區(qū)域人口密度（1.0）0.025區(qū)域人口素質(zhì)區(qū)域人口素質(zhì)（1.0）0.025家庭人口數(shù)家庭平均人口數(shù)（1.0）0.025消費文化與觀念消費文化與觀念（1.0）0.025準數(shù)分析法準數(shù)分析法 在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價采用準數(shù)分析法時，按照房地產(chǎn)行業(yè)影在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價采用準數(shù)分析法時，按照房地產(chǎn)行業(yè)影響要素的分類習(xí)慣將評分區(qū)間及準數(shù)計算公式作一定修改，并去除了響要素的分類習(xí)慣將評分區(qū)間及準數(shù)計算公式作一定修改，并去除了一些不必要的因素，修改后的房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境準數(shù)數(shù)群參照表見表一些不必要的因素，修改后的房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境準數(shù)數(shù)群參照表見表2-5： 項目要素代號內(nèi)涵評分1.投資環(huán)境激勵系數(shù)

32、K地價；房地產(chǎn)政策(含融資政策)0-52.城市規(guī)劃完善因子P環(huán)境狀況；土地狀況0-43.稅利因子S稅費水平0-24.勞動生產(chǎn)率因子L區(qū)域人口素質(zhì)0-25.地區(qū)基礎(chǔ)因子B基礎(chǔ)設(shè)施狀況；區(qū)位交通條件；區(qū)域人口數(shù)量2-106.效率因子T政府辦事效率 0-27.市場因子M房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況；居民收入水平；消費文化與觀念；家庭平均人口5-208.管理權(quán)因子F經(jīng)濟增長水平0-2表表2-5 房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境準數(shù)數(shù)群參照表房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境準數(shù)數(shù)群參照表 在房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的準數(shù)計算公式中，根據(jù)各要素本身重要性及其內(nèi)在聯(lián)系差別，將稅利因子S和效率因子T放到公式的括號中，即讓其作用效應(yīng)減小，而讓市場因子M從括號

33、中調(diào)換出來，增大其作用效應(yīng)，評分區(qū)間相應(yīng)也作一定變動，就可以有修改后的房地產(chǎn)投資環(huán)境準數(shù)計算公式： 0)(XFLTSPMBKN房地產(chǎn)業(yè)準數(shù) 綜合評價法的基本步驟是由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分；計算投資環(huán)境的綜合評分；由靈敏度分析(敏感性分析)判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化對投資環(huán)境分析帶來的影響。 首先，進行環(huán)境要素權(quán)重系數(shù)的確定。 權(quán)重系數(shù)是用來描述環(huán)境要素在投資環(huán)境分析中相對重要程度的指標。其大小既取決于要素自身在投資環(huán)境諸要素中的地位，又取決于投資者因投資動機或主觀因素對投資環(huán)境的期望與要求。因而權(quán)重系數(shù)一般采用層次分析法進行綜合確定?；痉治霾襟E為： 綜

34、合評價法綜合評價法 建立層次結(jié)構(gòu)模型 按投資環(huán)境因素的內(nèi)容及相互關(guān)系，將各環(huán)境要素劃分為層次結(jié)構(gòu)形式 確定同層間單權(quán)重系數(shù) 同層間要素的單權(quán)重系數(shù)是用以描述位于同一層次的各環(huán)境要素相對于上一層因素重要程度的系數(shù)，它是由求解該層的判斷矩陣求得的。 一致性檢驗 組合權(quán)重系數(shù)的確定 目標項目投資環(huán)境的綜合評分：nijjVABCDG1其中，G 目標項目投資環(huán)境的綜合評分ABCDj 第j環(huán)境因素的權(quán)重系數(shù) Vj 第j環(huán)境因素的評分分值 n環(huán)境因素的個數(shù)上式求得的分值在1-4之間，分值越高，說明對目標項目投資環(huán)境的評價越好。 敏感性分析正是要考察當這些環(huán)境條件變化時，對分敏感性分析正是要考察當這些環(huán)境條件

35、變化時，對分析結(jié)果帶來的影響及其影響程度。其步驟如下：析結(jié)果帶來的影響及其影響程度。其步驟如下：逐項分析環(huán)境因素的穩(wěn)定狀況，判斷其在房地產(chǎn)投資建設(shè)逐項分析環(huán)境因素的穩(wěn)定狀況，判斷其在房地產(chǎn)投資建設(shè)或經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生變化的可能性，并研究其變化的基本趨勢及或經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生變化的可能性，并研究其變化的基本趨勢及變化程度；變化程度；對將要發(fā)生變化的因素，依據(jù)其變化的趨勢及變化程度，對將要發(fā)生變化的因素，依據(jù)其變化的趨勢及變化程度，請專家予以重新評價；請專家予以重新評價；統(tǒng)計各因素的評價結(jié)果，計算它們的分值；統(tǒng)計各因素的評價結(jié)果，計算它們的分值；計算變化后的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評分值；計算變化后的房地產(chǎn)投資環(huán)境

36、綜合評分值；若是不同地點投資環(huán)境的比較和排序，則按新的綜合分值若是不同地點投資環(huán)境的比較和排序，則按新的綜合分值重新排序，并比較前后兩種排序的差異，分析原因，做出判重新排序，并比較前后兩種排序的差異，分析原因，做出判斷；若是單一項目、單一地點的投資環(huán)境評價，則比較前后斷；若是單一項目、單一地點的投資環(huán)境評價，則比較前后兩次綜合評分值，研究其變化程度，分析原因，做出判斷。兩次綜合評分值，研究其變化程度，分析原因，做出判斷。多因素和關(guān)鍵因素法多因素和關(guān)鍵因素法 在房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的應(yīng)用中，既充分考慮了投資環(huán)境在房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的應(yīng)用中，既充分考慮了投資環(huán)境要素系統(tǒng)中各影響要素的地位、作用和各子因素的優(yōu)勢，又考要素系統(tǒng)中各影響要素的地位、作用和各子因素的優(yōu)勢，又考慮到了投資主體在投資動機上的差異。因此這種方法既適合某慮到了投資主體在投資動機上的差異。因此這種方法既適合某國或地區(qū)投資環(huán)境的一般性評價，也適合同一城市的不同區(qū)位國或地區(qū)投