集團物業(yè)出租管理辦法

1、集團物業(yè)出租管理辦法第一章 總則第一條 為加強集團及下屬各單位物業(yè)出租管理，規(guī)范物業(yè)出租行為，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法、企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法、廣州市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導(dǎo)意見、廣州市國資委監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)評估管理辦法（試行）等法律、法規(guī)和政策的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合集團實際，特制定本辦法。第二條 本辦法適用于集團及下屬各級國有全資、國有控股、國有實際控制企業(yè)和事業(yè)單位（下稱“各單位”）自有產(chǎn)權(quán)以及通過委托管理、對外承租等方式取得使用權(quán)并經(jīng)業(yè)主同意轉(zhuǎn)租的物業(yè)。第三條 本辦法所稱物業(yè)是指企業(yè)房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地及其附著物。第四條 本辦法所稱

2、物業(yè)出租，是指企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（下稱“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行為。但不包括以下事項：（一）屬于集團主業(yè)經(jīng)營及配套設(shè)施服務(wù)，且經(jīng)過市場化定價的常態(tài)業(yè)務(wù)，或已取得政府管理定價的業(yè)務(wù)，如住宿服務(wù)、展覽服務(wù)、倉儲保管服務(wù)、停車經(jīng)營服務(wù)、充電樁服務(wù)等。（二）用于分配給本單位職工租住的存量住宅。第五條 本辦法所稱的公開招租方式是指企業(yè)通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)或根據(jù)物業(yè)實際自行采取網(wǎng)絡(luò)競價、現(xiàn)場競價、專家評審、招投標(biāo)等有利于公平競爭的交易方式。第六條 各單位應(yīng)堅持公開、公正、公平的原則；堅持政府引導(dǎo)與市場運作相結(jié)合的原則；堅持經(jīng)

3、濟效益與社會效益相結(jié)合的原則；堅持物業(yè)價值市場化原則，充分發(fā)揮物業(yè)價值，以物業(yè)租賃支持主業(yè)發(fā)展。第七條 各單位物業(yè)出租涉及改建、擴建、城市更新改造的，過程中應(yīng)與市發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國土規(guī)劃、城市更新、消防、環(huán)保和安全監(jiān)督等政府職能部門加強溝通，并按規(guī)定報有關(guān)部門審批或核準(zhǔn)。第八條 各單位應(yīng)嚴(yán)格按照審批權(quán)限，規(guī)范物業(yè)出租決策程序和行為，遵循的程序有：科學(xué)、充分地開展可行性研究；廣泛聽取單位法律顧問或法律中介機構(gòu)的意見和建議；必要時可組織召開論證會，并出具有專家個人簽名的評審意見；嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部決策程序?qū)徸h通過，嚴(yán)禁個人擅自決定或改變集體決策意見。第九條 各單位出租物業(yè)單次出租期限原則上

4、不超過6年，如符合本辦法第六條規(guī)定，同時滿足政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、扶持政策或其他扶持原因的，可以延長租賃期限，但單次出租期限最長應(yīng)不超過12年。第十條 物業(yè)出租應(yīng)進行可行性論證，并制定合理的出租方案，出租方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）出租物業(yè)的基本情況：主要包括四至范圍、面積、權(quán)屬、城市區(qū)域規(guī)劃、消防安全、涉及的債權(quán)債務(wù)、原單位經(jīng)營情況等。（二）可行性分析：主要包括出租目的、戰(zhàn)略符合性說明、出租效益測算、同地段租金水平、市場分析、風(fēng)險評估等。（三）前期招租宣傳推廣情況：各單位應(yīng)至少在物業(yè)租賃期滿（或物業(yè)公開招租）3個月前開展物業(yè)出租招租推廣工作，可通過現(xiàn)場張貼招租預(yù)告，平面媒體、報紙、報刊、宣傳冊等媒介投

5、放廣告，官方微博、微信、網(wǎng)站等公布（預(yù)）公告，并做好招租信息反饋資料收集，建立潛在意向客戶臺賬，作為招租文件編制和決策參考依據(jù)。（四）出租條件：主要包括租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及出租用途、承租條件、招租底價及底價擬訂依據(jù)、招租方式、年度租金調(diào)整等。（五）招租文件：主要包括招租公告（稿）、招租文件、合同文本（稿）、單位法律顧問意見書等。第十一條 有下列的情形之一的物業(yè)不得出租（一）物業(yè)權(quán)屬存在糾紛的（二）司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業(yè)權(quán)利的（三）共有物業(yè)未取得其他共有人同意的（四）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的（五）已抵押的物業(yè)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的（六）法律法規(guī)規(guī)定不得出租的物業(yè)其他情形

6、（七）集團認(rèn)為不得出租的第二章 審批權(quán)限及流程第十二條 物業(yè)出租審批權(quán)限分為國資監(jiān)管機構(gòu)審批或備案、集團審批或備案、各單位自行審批三級。（一）需報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批或備案的范圍及流程。權(quán)限范圍：1. 權(quán)屬登記為工業(yè)、倉儲類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同應(yīng)報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批。2.權(quán)屬登記為非工業(yè)、非倉儲類的物業(yè)單次出租期限超過6年的租賃合同應(yīng)報市國資監(jiān)管機構(gòu)備案。審批流程：1.項目單位按要求組織完成物業(yè)出租項目可行性分析、制定出租方案、完成資產(chǎn)評估等，并由本單位董事會審定后上報集團申請立項。2.集團職能部室審核并提請董事會審定后上報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批，并納入集團“三重一大”管理范圍。屬市

7、國資監(jiān)管機構(gòu)備案范圍的，集團審定后批復(fù)項目單位開展招租，并在租賃合同生效10個工作日內(nèi)報市國資監(jiān)管機構(gòu)備案。3.市國資委監(jiān)管機構(gòu)審批或備案。4.項目單位按照上級批復(fù)意見開展物業(yè)出租工作。（二）需報集團審批或備案的范圍及流程。權(quán)限范圍：1.符合需上報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批或備案的物業(yè)出租項目。2.單次出租物業(yè)達(dá)到有以下情形之一的：（1）位于廣州市四區(qū)（越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)）內(nèi)的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過500平方米或土地超過1000平方米的；（2）位于上述四區(qū)以外及其他區(qū)域的房產(chǎn)（含地下建筑物）超過1000平方米或土地超過2000平方米的。3.涉及城市更新改造的（如“三規(guī)合一”、“三舊”改造

8、），或已列入集團重點開發(fā)建設(shè)計劃的物業(yè)對外出租。4.集團下屬全資國有企業(yè)（事業(yè)）之間以自行協(xié)商方式確定的物業(yè)出租。5.集團認(rèn)為需審批的其他事項。6.單次出租物業(yè)不符合集團審批范圍，由各單位自行審批開展的物業(yè)出租項目，應(yīng)報集團備案。審批流程1.項目單位按要求組織完成物業(yè)出租項目可行性分析、制定出租方案、完成資產(chǎn)評估等，由本單位董事會或黨政聯(lián)席會議審定后上報集團申請立項。2.集團收到項目立項材料后，由工程技術(shù)環(huán)保部牽頭，會同法務(wù)室、財務(wù)證券部、安全應(yīng)急部、紀(jì)檢監(jiān)察部等相關(guān)職能部室進行審核，審核完后提請集團董事會或黨政聯(lián)席會審批。3.項目單位按照集團批復(fù)意見開展物業(yè)出租工作。4.屬需報集團備案的項目

9、，由項目單位在租賃合同生效10個工作日內(nèi)報集團工程技術(shù)部備案。（三）各單位自行審批權(quán)限。除需上報市國資監(jiān)管機構(gòu)審批或備案及上報集團審批的物業(yè)出租項目外，其它物業(yè)出租項目由各單位自主審批，并自行開展公開招租工作。第十三條 集團職能部門工作分工。（一）工程技術(shù)環(huán)保部主要負(fù)責(zé)審核物業(yè)出租項目方案的合理性、可行性，組織做好資產(chǎn)評估專家評審，提請上會審批等，指導(dǎo)各單位依法依規(guī)開展物業(yè)出租各項工作。（二）法務(wù)室主要負(fù)責(zé)審核物業(yè)出租項目的合法性、租賃合同，指導(dǎo)各單位物業(yè)出租的法律事務(wù)工作。（三）財務(wù)證券部主要負(fù)責(zé)審核物業(yè)出租項目的可行性、財務(wù)測算及資產(chǎn)評估，指導(dǎo)各單位依法依規(guī)開展物業(yè)出租資產(chǎn)評估工作。4.安

10、全應(yīng)急部主要負(fù)責(zé)審核物業(yè)出租項目（消防）安全的符合性，指導(dǎo)各單位依法依規(guī)開展物業(yè)出租（消防）安全工作。5.紀(jì)檢監(jiān)察部主要負(fù)責(zé)審核物業(yè)出租項目招租條件設(shè)置的合理性，監(jiān)督檢查招租過程各級人員履行職責(zé)情況，指導(dǎo)各單位紀(jì)檢部門監(jiān)督檢查物業(yè)出租行為有無違規(guī)違紀(jì)。第十四條 物業(yè)出租項目上報審批的材料包括但不限于如下：（一）關(guān)于物業(yè)出租相關(guān)事宜的請示文件；（二）物業(yè)出租工作方案及可行性分析報告、租賃合同；（三）物業(yè)出租項目第三方機構(gòu)資產(chǎn)評估報告；（四）物業(yè)出租項目資產(chǎn)評估報告專家評審意見；（五）物業(yè)資產(chǎn)評估結(jié)果公示及意見反饋情況；（六）本單位領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決策的會議紀(jì)要；（七）廉政風(fēng)險簽證背書單；（八）法

11、律顧問意見書。 第十五條 各單位應(yīng)結(jié)合工作實際，制定本單位物業(yè)出租管理制度，明確本單位物業(yè)出租的審批權(quán)限及工作流程，相關(guān)制度應(yīng)報集團備案。第三章 招租管理第十六條 物業(yè)出租應(yīng)采取公開招租方式進行，合同期滿或提前終止后應(yīng)重新公開招租。第十七條 符合第十二條第（二）款第2點兩種情形的應(yīng)通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行公開招租。第十八條 除第十二條第（二）款第2點兩種情形外的物業(yè)出租，可以由各單位自行組織開展公開招租，招租信息應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)（如廣州產(chǎn)權(quán)交易所“廣州公有物業(yè)出租平臺”）、物業(yè)租賃專業(yè)機構(gòu)或市級及以上的媒體信息平臺進行公告，公告時間不得少于10個工作日。第十九條 經(jīng)兩次公開招租只有

12、一個符合條件的報名者，經(jīng)原決策機構(gòu)批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個工作日無異議后方可實施；經(jīng)兩次公開招租無報名者的，經(jīng)原決策機構(gòu)批準(zhǔn)后，可按不低于出租底價的90價格重新公開招租。第二十條 招租條件設(shè)置。（一）招租底價設(shè)定：招租底價可根據(jù)市場詢價及供求情況確定，以周邊相同地段、功能和用途類似的物業(yè)市場出租價格及廣州市房屋租金參考價作為參考依據(jù)，或者按資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進行價值評估，確定出租底價。原則上按照市場出租價格、廣州市房屋租金參考價、資產(chǎn)評估價格三者就高確定招租底價，有特殊情況的應(yīng)詳細(xì)說明并報決策機構(gòu)批準(zhǔn)。（二）年度租金調(diào)整設(shè)定：出租期限超過1年的租賃合同應(yīng)列明租金調(diào)整條款

13、。（三）轉(zhuǎn)租規(guī)定：除用于各類專業(yè)市場、商場和法律法規(guī)另有規(guī)定的情形以外，原則上不允許承租人轉(zhuǎn)租。確因特殊情況需要轉(zhuǎn)租的，承租人可提出書面申請，由出租人原決策機構(gòu)審議通過后方可轉(zhuǎn)租。（四）承租人資格條件：承租人資格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)優(yōu)先引入有實力、信譽好、品牌有影響力或國內(nèi)外500強、省內(nèi)百強的企業(yè)； 確定承租人后，應(yīng)對承租人進行資信調(diào)查，并可根據(jù)資信調(diào)查結(jié)果有權(quán)決定是否選擇承租人； 招租文件應(yīng)注明不予準(zhǔn)入的行業(yè)，規(guī)避經(jīng)營業(yè)態(tài)的風(fēng)險。（五）原則上不得以出租物業(yè)的能源供應(yīng)、物業(yè)管理費等非租金條件向承租人實施優(yōu)惠。第二十一條 在征得集團同意后，可以不采取公開招租的情形包括：涉及國計民生、公益性、文物保護的；

14、可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序，造成重大社會影響的；市屬國有全資企業(yè)、國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之間及其下屬同類型企業(yè)之間的物業(yè)出租；經(jīng)廣州市政府批準(zhǔn)的特殊物業(yè)出租。第二十二條 各單位應(yīng)按照市國資委資產(chǎn)評估管理相關(guān)文件要求，組織做好物業(yè)出租項目資產(chǎn)評估工作。（一）各單位物業(yè)出租給非國有企業(yè)應(yīng)進行資產(chǎn)評估，并以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果作為定價基礎(chǔ)，但單次合計面積小于500平方米的房屋則可按廣州市房屋租金參考價直接委托產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進場交易，不需進行資產(chǎn)評估。（二）各單位對可以不公開招租的物業(yè)，其租金水平按照相關(guān)資產(chǎn)評估管理規(guī)定進行評估或詢價，并經(jīng)核準(zhǔn)或備案的評估結(jié)果為基礎(chǔ)確定。（三

15、）各單位應(yīng)按程序組織第三方機構(gòu)開展物業(yè)出租項目資產(chǎn)評估工作，出具初步評估報告后按要求進行專家評審，其中涉及的項目資產(chǎn)評估、專家評審等服務(wù)費用由項目單位統(tǒng)籌安排及支付。第二十三條 各單位物業(yè)出租應(yīng)優(yōu)先采取現(xiàn)場多次報價或網(wǎng)絡(luò)多次競價的方式進行公開招租，采用其他方式的應(yīng)詳細(xì)說明并報決策機構(gòu)批準(zhǔn)。第四章 租賃管理第二十四條 物業(yè)租賃合同原則上使用廣州市房屋租賃合同規(guī)范版本，同時根據(jù)企業(yè)和租賃物業(yè)實際情況，細(xì)化完善租賃合同，經(jīng)企業(yè)法律顧問審核通過。第二十五條 物業(yè)租賃合同的內(nèi)容應(yīng)包括但不限于以下條款：（一）租賃當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（二）物業(yè)四至、面積、結(jié)構(gòu)、裝修，附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；（三）租賃用途

16、、期限；（四）租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；（五）物業(yè)交付日期；（六）物業(yè)使用要求和修繕責(zé)任；（七）物業(yè)安全管理工作內(nèi)容及責(zé)任；（八）物業(yè)轉(zhuǎn)租的約定；（九）物業(yè)返還時狀態(tài)和增添物的處置；（十）變更、解除合同的條件；（十一）違約責(zé)任；（十二）合同糾紛的解決方式；（十三）合同的法律適用（特別是承租人為外國自然人或機構(gòu)時）；（十四）當(dāng)事人約定的其他條款。第二十六條 物業(yè)租賃除簽訂租賃合同外，應(yīng)單獨補充簽訂安全生產(chǎn)、消防安全、計劃生育、廉政等責(zé)任協(xié)議。第二十七條 物業(yè)出租涉及需辦理相關(guān)消防證件方能投入使用的，可在租賃合同中約定一定金額的消防辦證保證金，約束承租方承諾辦理相關(guān)證

17、件后方能使用。第二十八條 承租人有下列行為的，出租人應(yīng)依法解除合同，收回出租的物業(yè)：（一）將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的（二）擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的（三）拖欠租金超過合同約定的（四）利用承租物業(yè)進行違法活動的（五）故意損壞承租物業(yè)的（六）對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的（七）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回物業(yè)的情形承租人有上述行為的，不得再承租集團范圍內(nèi)相關(guān)物業(yè)。出租人由此造成的損失，應(yīng)積極向承租人追索。第二十九條 租賃合同其他規(guī)定。（一）租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同的，由出租方原決策機構(gòu)審議通過。變更內(nèi)容涉及租賃價格、租賃期

18、限等核心條款的，應(yīng)當(dāng)重新公開招租。（二）租賃合同中應(yīng)當(dāng)特別載明合同終止情形及免責(zé)條款，如市政建設(shè)需要搬遷、土地被收儲和企業(yè)改制等情形，出租方有權(quán)終止合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。（三）在合同履行過程中，承租人需要增加租賃面積或延長租賃期限，各單位應(yīng)按新的出租事項實施公開招租，履行相應(yīng)的決策程序。（三）不允許以提供物業(yè)作為入股條件，收益參照物業(yè)租金的合作方式；不允許以承包方式變相出租。第三十條 集團在市國資委的指導(dǎo)下，應(yīng)每年不定期組織對各單位物業(yè)出租管理進行監(jiān)督檢查。各單位要按照一物業(yè)一檔案的原則建立資料臺賬，做好物業(yè)出租的資料歸檔及管理工作，檔案資料應(yīng)包括目錄、物業(yè)基本資料、文件審批流程、公開招租過程

19、資料、合同審批流程、合作合同、合同履行檢查情況及相關(guān)電子文檔等，全力配合做好監(jiān)督檢查工作。第三十一條 各單位在物業(yè)租賃期間，要認(rèn)真履行主體責(zé)任，統(tǒng)籌消防、生產(chǎn)安全等管理，安全檢查密度每月不得低于一次，并做好相關(guān)紙質(zhì)檢查紀(jì)錄備查。第三十二條 建立承租人管理機制。（一）建立承租人資料管理制度。各單位對物業(yè)租賃應(yīng)結(jié)合實際建立有效的承租人管理機制，積累與企業(yè)建立租賃關(guān)系或承租意向的客戶資源，編制成冊，并標(biāo)注必要的承租人信息，包括但不限于資信情況、聯(lián)系方式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、突出業(yè)績或特點等。 （二）建立承租人風(fēng)險評價制度。物業(yè)出租單位應(yīng)定期對企業(yè)現(xiàn)有承租人進行評價，包括承租人租賃合同履約情況、安全管理情況、業(yè)

20、主日常管理和檢查配合度、相關(guān)證照和手續(xù)完整度、承租人經(jīng)營情況等方面制定評價標(biāo)準(zhǔn)，綜合評價承租人，對其劃分等級。（三）建立承租人風(fēng)險預(yù)案。各單位應(yīng)結(jié)合實際情況，事先做好物業(yè)租賃的風(fēng)險預(yù)案，并根據(jù)承租人風(fēng)險評價情況，及時督促其依法經(jīng)營，嚴(yán)防欠租違約行為，確保租賃合同全面有效履行。當(dāng)承租人不履行或不完全履行協(xié)議時，業(yè)主單位應(yīng)按照風(fēng)險預(yù)案，及時采取相應(yīng)措施，依法保全資產(chǎn)，對造成的損失進行追繳。同時，做好訴訟準(zhǔn)備，必要時可通過法律途徑解決違約問題。第三十三條 物業(yè)租賃期滿的管理。（一）各單位應(yīng)提前做好租期將滿物業(yè)招租工作，避免出租租賃真空期，并按集團的有關(guān)規(guī)定報集團審批或備案。建立承租人管理機制。（二）各單位應(yīng)做好物業(yè)、移交財產(chǎn)和相關(guān)資料的回收核實工作，確保國有資產(chǎn)不流失。第五章 附則第三十四條 各單位是物業(yè)出租的責(zé)任單位，單位負(fù)責(zé)人是本單位租賃行為第一責(zé)任人，單位紀(jì)檢（監(jiān)察）、審計等有關(guān)部門應(yīng)對本單位的物業(yè)出租工作進行全程監(jiān)督，對物業(yè)出租合同的履